海南省地方税务局关于土地增值税预征率的公告
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海南省地方税务局关于土地增值税预征率的公告
【标 签】海南省,土地增值税预征率
【颁布单位】海南省地方税务局
【文 号】海南省地方税务局公告2014年第21号
【发文日期】2014-12-24
【实施时间】2014-12-25
【 有效性 】全文有效
【税 种】土地增值税
为加强土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)规定，对我省房地产开发项目土地增值税预征率予以调整，现公告如下：
一、土地增值税预征率 (一)海口市、三亚市、陵水县 房地产开发项目普通住宅预征率为3%；非普通住宅及非住宅类房产预征率为5%。
(二)其他市、县、区 房地产开发项目普通住宅预征率为2%；非普通住宅及非住宅类房产预征率为4%。
(三)对房地产开发项目中的保障性住房(不包括限价商品房)，暂不预征土地增值税；对房地产开发项目中不属于保障性住房的房产，按本公告第一条第(一)、(二)项规定的预征率计算预征土地增值税。保障性住房须经政府相关部门批准性文件认定。
(四)纳税人成片受让土地、分期分批进行开发后再分块转让土地使用权的，预征率为5%。
二、对房地产开发项目既有普通住宅又有非普通住宅及非住宅类房产的，或者既有保障性住房又有非保障性住房的房产的，均应按房产的类型、性质分别核算销(预)售收入，并适用相应的预征率分别计算预征土地增值税；不能分别核算销(预)售收入的，一律从高适用预征率计算预征土地增值税。
三、纳税人在本公告生效前取得销(预)售房地产收入的，预缴土地增值税按以前的规定执行。
四、本公告自2014年12月25日起施行。《海南省地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知》(海南省地方税务局2013年2号公告)同时废止。
特此公告。
关于《海南省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》的解读
一、关于公告出台的背景 2013年4月1日发布的《海南省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》(海南省地方税务局公告2013年第2号)(以下简称2013年2号公告)因在信息公开方面上存在瑕疵，省局在2014年11月25日出台的《海南省地方税务局关于废止和修改税收规范性文件的公
告》(2014年第20号公告)中将其废除。为保证土地增值税预征的延续性，在修正错误的基础上，结合2014年10月9日出台的《海南省地方税务局关于明确暂不预征土地增值税的保障性住房范围的通知》(琼地税函[2014]589号)，重新制定了土地增值税预征率公告。
二、关于土地增值税预征率的确定 依据2011年土地增值税清算的实际税负，根据国税发[2010]53号文“中部和东北地区省份不得低于1.5%”的要求，在2010年调整的基础上，对不同地区的普通住宅、非普通住宅及非住宅类房地产项目类型，以及成片开发销售土地行为，在2%～5%范围内分别适用不同的预征率。
(一)保持房产项目类型划分方式不变 2013年调整预征率时，区分普通住宅、非普通住宅项目和非住宅类型，分别适用不同的预征率。此次调整在内容上仍延续3号公告的内容，保持普通住宅、非普通住宅及非住宅三种类型的房产，将非普通住宅及非住宅类房产的设置为相同的预征率。一是保持政策的延续性，二是与我省土地增值税清算中划分房产类型的方式保持一致，便于执行。
(二)适当调高土地增值税预征率 海口、三亚、陵水因地理环境和基础设施优势的原因，其房产售价要高于其他地区。所以将海口市、三亚市、陵水县房地产开发项目普通住宅预征率调整为3%，非普通住宅及非住宅类房产预征率调整为5%；将其他市县、区房地产开发项目普通住宅预征率调整为2%，非普通住宅及非住宅类房产预征率调整为4%。
(三)考虑到目前的限价商品房价格普遍较高，结合琼地税函[2014]589号文件的规定，明确除了限价商品房以外的保障性住房暂不预征土地增值税，对保障性住房项目同时开发销售除保障性住房以外的其他房产，一律预征土地增值税。
(四)将成片开发销售土地的行为纳入预征管理范围，鉴于土地开发成本的一般低于商品房项目开发成本，而其收益往往高于商品房项目，在综合普通住宅和非普通住宅及非住宅类房地产的税负水平基础上，将预征率定为5%。
三、关于强调分开核算的原则 根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)文件规定，纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。鉴于此，在本文中再次强调应按房产类型、房产性质分开核算收入、分开计税的原则，分别预征。普通住宅和非普通住宅预征率不一样，因此要按房产的类型分别核算；而一个项目中既有保障性住房，又有非保障性住房，应区分性质、类型分别核算，凡不能分别核算销(预)售收入的，一
律从高适用预征率计算预征土地增值税。特别需要注意保障性住房内配套建设的商铺等非保障性住房，应严格按照规定进行预征管理。
四、关于公告时间的衔接问题 《海南省地方税务局关于废止和修改税收规范性文件的公告》(2014年第20号公告)的生效时间是2014年12月25日，即2013年3号公告是从2014年12月25日起失效，为了保证土地增值税预征的延续性，本公告从2014年12月25日起执行。
关联知识：
1.国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知
土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法
土地增值税扣除项目 中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
海南省地方税务局关于对调整契税申报缴款期限进行政策解读的通知
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海南省地方税务局关于对调整契税申报缴款期限进行政策解读的 通知 【标 签】调整通知,申报缴款期限,税收政策解读 【颁布单位】海南省地方税务局 【文 号】琼地税函﹝2012﹞454号 【发文日期】2012-08-30 【实施时间】2012-08-30 【 有效性 】全文废止 【税 种】契税 注释：全文废止，参见《海南省地方税务局关于明确契税缴款期限的公告》海南省地方税务局公告2014年第8号 各市、县、区地方税务局，各直属稽查局，省局各部门： 中华人民共和国契税暂行条例 根据《》第九条规定，契税征收机关有权核定契税纳税期限，为保护纳税人合法权益，维护社会安全与稳定，省局出台了《海南省地方税务局关于调整契税申报缴纳期限的公告》(琼地税公告2012年第8号)(以下简称《公告》)，现将有关政策解读如下： 一、关于契税纳税人的解读 中华人民共和国契税暂行条例 根据《》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权 中华人民共和国税收征收管理法 属的，承受的单位和个人为契税的纳税人。根据《》规定，法律、行政法规规定的负有代扣代缴、代收代缴义务的单位和个人为扣缴义务人。 房地产开发企业不属于税收法律、行政法规明确规定的负有代扣代缴、代收代缴义务的单位，购买房产、土地的单位或个人仍是契税纳税义务人。纳税义务人未能在规定期限内缴 中华人民共和国税收征收管理法 纳契税税款的，主管税务机关将按照《》规定追缴税款并加收滞纳金。 购房者委托房地产开发企业代收代缴契税的行为属于民事代理行为。房地产开发企业作为代理人未能在规定的纳税期限内代纳税义务人缴纳契税税款的，纳税义务人根据《中华人
土地增值税情况计算方法详细
土地增值税的计算方法 一、基本计算方法 （一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产 所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数 （二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本 条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 增值额＝销售收入―扣除项目金额 （三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包 括货币收入、实物收入和其他收入。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确 认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的 售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量 面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 1、一般销售收入： （1）一般销售收入的概念： 《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经 济收益。 2、非直接销售收入及自用： 国税发[2006]187号。 （1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。 按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。 （2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成 本费用税金不得扣除。 （四）扣除项目金额： 扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条） 扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目
贵州地税网上办税平台操作指南[1]
贵州地税网上办税平台操作指南 1用户注册与登录 1.1用户注册 如果用户是新办纳税人同时需要开通网上办税系统操作权限，那么需要到当地税务办理相关开通业务。用户注册成功后，由系统生成的密码会发送至用户办理业务时注明的电子邮箱或手机上。 1.2用户登录 如果是原网报系统的用户，可以继续使用原用的用户名及密码在网上办税平台登录，这里注册用户名就是原网报系统中的“管理编码”。另外，原网报用户的登录密码是办税人手机号码的后四位。 填写完用户名、密码后，请点击获取动态密码，系统会自动向指定手机号码发送动态密码短信。原网报用户接收短信的手机号码是“办税人手机号码”。 填写完成正确的动态密码，点击登录按钮，即可完成登录。
2税费申报 每月税费申报可按：填写申报表、提交申报表和网上纳税步骤进行。用户可按税费种认定的实际情况选择每月填写的纳税人申报表。具体过程如下： 步骤一：通过[税费申报]菜单或者通过待申报功能进入具体申报功能，逐一填写申报表：
步骤二：填写申报表内容，完成后可点击保存。 步骤三：填写完成后，保存申报表，可选择直接扣款。 步骤四：如果选择直接扣款，系统将会自动进行网上纳税功能，用户可进行缴款操作。
3涉税事项预申请 用户可以通过涉税事项预申请功能完成若干税务事项办理工作。已提交的预申请事项的办理情况可通过流程状态查询功能查看。 4查询功能 网上办税平台查询功能包括： [税（费）种认定信息查询]：可以查看已经在税务机关备案且有效的税费认定信息。 [三方协议信息查询]：可以查看已经在税务机关备案且有效的税
库银税款缴纳协议信息。 [房屋信息查询]：可以查看已经在税务机关备案且有效的房产登记信息。 [建筑业工程项目登记信息查询]：可以查看已经在税务机关备案且有效的建筑安装业工程项目信息。 [不动产项目登记信息查询]：可以查看已经在税务机关备案且有效的不动产开发项目信息。 [纳税人基本信息]：可以查看已经在税务机关备案且有效的纳税人信息。包括基本登记信息、投资方信息、总分机构信息、银行登记信息等。 [待申报查询]：可以查看当月纳税人应申报的税费种信息。 [待缴税款查询]：可以查看纳税当月人已申报但未缴款的数据信息。 [流程状态信息查询]：可以查看纳税人已提交的涉税事项预申请在税务机关的办理工作及实时状态。 [已申报查询]：可以查看纳税当月人已申报税费种数据信息。 [已缴款查询]：可以查看纳税当月人已申报缴款的税费种数据信息。
土地增值税计算实例
土地增值税计算实例 土地增值税超率累进税率表 例一： 某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 答：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 （2）房地产开发成本为3000万元 （3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元） （4）允许扣除的税费为555万元 （5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元） （6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元） （7）增值额=10000-6005=3995（万元） （8）增值率=3995÷6005×100％=66.53% （9）应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元） 例二：
某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。 每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如下： 转让收入：180×80=14400(万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计： (14.8+0.2+50)×80=5200(万元) 房地产开发费用扣除： 0.5×80+5200×5%=300(万元) 转让税金支出： 14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元) 加计扣除金额： 5200×20%=1040(万元) 扣除项目合计： 5200+300+777.6+1040=7317.6(万元) 增值额=14400-7317.6=7082.4(万元) 增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元) 六、会计处理
房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理0001
房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会 计处理 1土地增值税的应税收入 《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2 016年第70号）：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题： 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税 方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方 法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 2、预交土地增值税的计算 根据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时： 1、一般计税方法下： 预交土地增值税=预收款/（ 1 + 11% * 土地增值税预征率 2、简易计税方法下： 预交土地增值税=预收款/（1+5% * 土地增值税预征率 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地 增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 女口：某房地产开发企业开发A项目（开工日期在2016年5月1日后），2017年7月销 售普通住宅预收房款1110万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2%则： 1、正常情况下，土地增值税预征税款计算： 土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=1110/（1 + 11%）=1000万元 预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征率=1000*2%=20万元。 2、为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算： 应预交的增值税税款=1110/（1 + 11%）*3%==30万元
内蒙地税网上申报流程
内蒙地税网上申报流程 1、打开360安全浏览器5.0版本→单击收藏夹→单击“内蒙古自治区地方税务局网上报税系统” 2、单击“纳税申报” 报税网址http://218.21.128.235:7001
3、登录方式选择“数字证书”登录 4、输入CA盘口令：111111
5、单击“本月可以申报报表”申报表种类为“综合申报”→操作状态下的“申报”按钮 6、填写申报税种的“应税金额” 此处缺申报税种 的请与税务局联 系 申报完主税后返回主界面→ 再单击“个人所得税”申报 按钮申报个人所得税。 在应税金额栏输入应税额， 输入完后回车或鼠标单击同 行右栏，系统自动出本期应 纳税额等。 申报城建税、教育费附加、地 教费等附税时，将主税“增值 税”应税金额填上，系统自动 带出附税应税金额。
7、填写完确认无误后→单击“打印预览”→打印完单击“提交”按钮→出现提示确认本月缴款金额→确认→出现提示“保存成功” 填写完应税金额 确认无误后，单 击“提交”按钮。 8、数字证书认证→选中中间框里的数字证书→单击“确定” 提交保存完数据后，等待…….外网申报服务器在上午11：30以后，下午6：00以后将数据 迁移至内网数据库→系统审核申报数据→无误发送申报数据至银行→扣款成功→手机短信通 知企业办税员。非特殊情况外，税务系统将以“银行扣款回执”作为完税依据。 9、已提交申报数据想“作废”或“修改申报数据”情况时→在本月已提交申报表里找到申报的数据行→单击“撤
销”按钮→去“本月已暂存申报表”里作废或修改 10、在本月已提交申报表撤销后→本月已暂存申报表数据行后面会有“作废”和“修改”按钮。
土地增值税计算公式
土地增值税计算公式 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： > 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1,500元×10,000平方米=1,500万元
3、计算加计扣除： (300+1500)×20%=1800×20%=360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：(300+1500)×10%=180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万 增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计 =4,000-2,510=1,490万元 第三步，确定增值率 增值率=1,490/2,510×100%=59.36% 增值率超过扣除项目金额50%，未超过100% 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% =1,490×40%-2,510×5% =596-125.50 =470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少? 允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)
土地增值税计算例题,很有用哦
某房地产开发公司与某单位于2013年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建税税率为7%,教育费附加为3%，印花税税率为0.5‰）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。 （1）确定转让房地产的收入：转让收入为15000万元。 （2）确定转让房地产的扣除项目金额： ①取得土地使用权所支付的金额为3000万元 ②房地产开发成本为4000万元 ③房地产开发费用为： （3000+4000）×10%=700（万元） ④与转让房地产有关的税金为: 15000×5%+15000×5%×7%+15000×5%×3%=825（万元） ⑤从事房地产开发的加计扣除为： （3000+4000）×20%=1400（万元） ⑥转让房地产的扣除项目金额为： 3000+4000+700+825+1400=9925（万元） （3）计算转让房地产的增值额: 15000-9925=5075（万元） （4）计算增值额与扣除项目金额的比率: 5075÷9925≈51.13% （5）计算应纳土地增值税税额： 应纳土地增值税=5075×40%-9925×5%=1533.75（万元）。 某工业企业转让一幢90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。 （1）评估价格＝600×70％＝420（万元） （2）允许扣除的税金27.5万元 （3）扣除项目金额合计＝420＋27.5＝447.5（万元） （4）增值额＝500－447.5＝52.5（万元） （5）增值率＝52.5÷447.5×100％＝11.73％ （6）应纳税额＝52.5×30％－447.5×0＝15.75（万元）
江苏地税网网上申报操作步骤
1.报税操作步骤 打开江苏地税网：https://www.360docs.net/doc/7e18226497.html,/进入地税网站—选择单位纳税人申报 进入如下界面—点击CA卡登录系统 进入如下界面—点击登录系统
注：如不能登录请按上图的CA下载地址下载行助手安装！或者输入网址：http://202.102.85.180/caassistant/ca-zhushou.rar 2关于行助手说明 双击桌面上的行助手V3.0的图标。打开行助手软件的界面，如图2.1.1。注意， 如果电脑上没有插KEY，右下角托盘里软件的图标为灰色背景，如果插上了KEY，右下角行助手的图标为黄色背景。 2.1.1最新动态 点击“首页”按钮，出现“CA最新动态”标签。界面显示CA最新动态，特别推荐， CA公告等资讯，如图2.1.1。
图2.1.1 最新动态 2.2我的证书 2.2.1 证书服务 点击“我的证书”按钮，界面默认选择“证书服务”标签。界面显示证书检测，修改口 令，在线延期，系统检测，信息设置，资料下载，贴心服务，帮助中心等资讯，如图2.2.1。
图2.2.1 证书服务 2.2.1.1 证书检测 在“证书服务”界面上点击“证书检测”图片，系统会自动检测KEY里的证书可用性 及合法性，并将相关信息显示出来，如图2.2.1.1。 图2.2.1.1 证书检测
2.2.1.2 修改口令 点击“修改口令”图片，可以进行证书PIN口令修改，依次输入旧口令、两次新口令，点击确认修改即可修改口令。如图2.2.1.2。 图2.2.1.2 修改口令 2.2.1.3 在线延期 点击“在线延期”图片，您可以进行在线延期的一系列相关操作。如图2.2.1.3.1。
土地增值税的计算公式及9个实例
土地增值税的计算公式及9个实例 时间：2014-04-16????信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额
1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1,500元×10,000平方米＝1,500万元 3、计算加计扣除： （300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万 增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计 ＝4,000－2,510＝1,490万元 第三步，确定增值率 增值率＝1,490／2,510×100％＝％ 增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％ 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ ＝1,490×40％－2,510×5％ ＝596－ ＝万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），
重庆地税网上申报-用户操作手册
XX地税网上申报用户操作手册 V1.0.00 文档信息
修订状况
目录第1章XX地税网上申报1 1.1申报1 1.1.1综合申报1 1.1.1.1功能概述1 1.1.1.2操作步骤1 1.1.1.3注意事项2 1.1.2个人所得税申报2 1.1. 2.1功能概述2 1.1. 2.2操作步骤2 1.1. 2.3注意事项3 1.1.3企业所得税月（季）度A类申报3 1.1.4企业所得税年度A类申报5 1.1.5企业所得税月（季）度B类申报7 1.1.6土地税使用申报8 1.1.7房产税申报9 1.1.8作废申报表11 1.1.9作废银行端查询缴税凭证12 1.1.10委托代征14 1.1.11代扣代缴16 1.1.11.1功能概述16
1.1.11.2操作步骤16 1.1.11.3注意事项17 1.1.12财务报表17 1.1.1 2.1功能概述17 1.1.1 2.2操作步骤18 1.1.1 2.3注意事项22 1.2征收扣款22 1.2.1缴款功能错误!未定义书签。 1.2.2社保费缴款错误!未定义书签。 1.3查询29 1.3.1申报信息查询29 1.3.2扣款信息查询30 1.3.3打印申报表31
第1章XX地税网上申报 1.1 申报 1.1.1综合申报 1.1.1.1功能概述 综合申报模块主要是用于纳税人申报营业税及附加、增值税及附加（纯国税户）、消费税及附加、印花税、资源税、烟叶税等。 1.1.1.2操作步骤 1、进入方式：【综合申报与零申报】—【综合申报】，点击菜单进入申报界面。 2、进入申报页面，系统自动带出纳税人可以申报的税种，纳税人可修改税款所属期，录入申报数据。 3、点击“保存”按钮，保存此次申报信息到数据库。 4、点击“重置”按钮，系统清空纳税人录入的信息，重新初始化页面。 5、保存成功后系统提示“是否缴款”
土地增值税计算方法
计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30% （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5% （三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15% （四）增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。
湖北地税网上申报系统操作说明
湖北地税自助办税系统操作指南 如果您是税收管理员，请按以下步骤操作： (2) 一、为纳税人开通网络申报 (2) 二、网络报表申报 (5) 如果您是首次使用本系统的纳税人，请按以下步骤操作： (11) 一、安装与入门 (11) （一）安装 (11) （二）启动 (12) （三）登录 (14) （四）进入大厅 (16) 二、初次使用时的基础工作 (17) （一）大厅导航 (17) （二）窗口菜单 (21) 三、每个征期的日常操作 (22) 如果您熟悉本系统后，需要特别注意以下几点： (40) 一、系统提示 (41) 二、数据安全 (41) 三、网络通讯与防火墙 (41) 1
“湖北地税自助办税系统”是安装在纳税人端的综合自助办税软件，它可以通过互联网与税务局服务器直接对话完成各类涉税事宜，软件以数据量较大的各类明细申报为特点，以提高综合纳税服务质量为目标。 如果您是税收管理员，请按以下步骤操作： 一、为纳税人开通网络申报 （一）进入核心征管软件申报征收平台为纳税人开通网络申报功能。 进入菜单【申报】-【网络申报】-【网络户基本信息】 输入纳税人流水号，点击【确定】，查询出已经登记的纳税人信息，如图
注意： 1、【核定】按钮：查看纳税人的核定信息，核定信息是产生纳税人税款的基础，根据纳税人的税种和税目产生税款。 2、网络密码：指税务机关为纳税人指定网络申报密码。（纳税人下载客户端资料的密码，不是纳税人进入大厅的大厅密码。） 3、动态证书：由于纳税人通过网络申报，动态证书起到保护纳税人网络传输信息过程中信息的安全。（纳税人客户端申报数据时，当提示证书不正确，税务机关可以对纳税人的动态证书进行清空。） 4、点击【保存】：此时已经为纳税人开通了网络申报。 （二）查看纳税人网络申报的数据及操作，进入核心征管软件申报征收平台。 进入菜单【申报】-【网络申报】-【网络申报浏览】 3
转让旧房：土地增值税计算方法(老会计人的经验)
从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢! 转让旧房：土地增值税计算方法（老会计人的经验） 土地增值税有关政策规定，除了对个人转让住宅类的旧房暂免征收土地增值税外，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，应按规定征收土地增值税。但在实际执行中，由于旧房扣除项目金额难以确定，有的地方一律实行核定征收，不仅随意性较大，而且会造成税负不公。本文整理了转让旧房及建筑物几种土地增值计算方法，供读者参考。 情形一：纳税人能提供原购房发票 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)规定，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，凡能提供原购房发票的，经当地税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目的金额。其中加计扣除项目的“每年”，指购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年;超过1年，未满12 个月但超过6个月的，可以视同1年。对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与房地产有关税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 应纳土地增值税计算步骤： ①计算扣除项目金额=原购房发票金额(1+5%N)+转让环节缴纳的有关税金，其中N代表原购房发票所载日期至售房发票开具之日止的年数;②计算土地增值额=旧房及建筑物转让价款-扣除项目金额;③计算土地增值率=(土地增值额÷扣除项目金额)×100%;④根据土地增值率找出土地增值税适用税率; ⑤计算应纳土地增值税=土地增值额×适用税率。 情形二：纳税人不能提供购房发票或提供扣除项目金额不实根据土地增值税暂行条例实施细则和《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)等有关政策规定，对纳税人转让旧房时，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。此外，对纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用也允许在计算增值额时予以扣除。但对纳税人下列成本费用不得计算扣除：取得土地使用权
重庆地税网上申报-用户操作手册
重庆地税网上申报 用户操作手册 V1.0.00 文档敏感性定义敏感编写人编写日期 审核人审核日期 公开范围文档的阅读及使用对象建设单位国家税务总局承建单位 监理单位
文档信息修订状况
目录 第1章重庆地税网上申报 (1) 1.1申报 (1) 1.1.1综合申报 (1) 1.1.1.1功能概述 (1) 1.1.1.2操作步骤 (1) 1.1.1.3注意事项 (2) 1.1.2个人所得税申报 (2) 1.1.2.1功能概述 (2) 1.1.2.2操作步骤 (2) 1.1.2.3注意事项 (3) 1.1.3企业所得税月（季）度A类申报 (3) 1.1.4企业所得税年度A类申报 (5) 1.1.5企业所得税月（季）度B类申报 (7) 1.1.6土地税使用申报 (8) 1.1.7房产税申报 (9) 1.1.8作废申报表 (11) 1.1.9作废银行端查询缴税凭证 (12) 1.1.10委托代征 (14) 1.1.11代扣代缴 (16) 1.1.11.1功能概述 (16)
1.1.11.2操作步骤 (17) 1.1.11.3注意事项 (18) 1.1.12财务报表 (18) 1.1.12.1功能概述 (18) 1.1.12.2操作步骤 (18) 1.1.12.3注意事项 (23) 1.2征收扣款 (23) 1.2.1缴款功能.................................................................................. 错误!未定义书签。 1.2.2社保费缴款.............................................................................. 错误!未定义书签。 1.3查询 (30) 1.3.1申报信息查询 (30) 1.3.2扣款信息查询 (31) 1.3.3打印申报表 (32)
(完整版)土地增值税练习题
土地增值税练习题 一、判断题 1、纳税人转让旧房及建筑物时，为确定房地产的评估价值而发生的评估费用，允许在计算土地增值税时予以扣除。（∨） 2、土地增值税的纳税人为转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。（×） 3、《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，但不包括实物收入。（×） 4、对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值税额时不允许扣除代收费用。（∨） 5、对于个人购入房地产再转让按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的，对其在购入时已缴纳的契税，准予作为“转让房地产有关的税金”予以扣除。（∨） 6、对于个人购入房地产再转让按旧房及建筑物的评估价计算扣除的，对其在购入时已缴纳的契税，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。（∨） 7、房地产开发企业代收的费用一律并入转让房地产收入计征土地增值税。（×） 8、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励，应在房产移交使用时视同销售房地产。（×） 9、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，建成后产权属于全体业主所有的，不计算收入，其成本、费用也不得扣除。（×） 10、个人将房地产赠与他人的应视同销售不动产征收土地使用税。（×） 二、单选题 1、税务机关不应按照房地产评估价格对纳税人计算征收土地增值税的情形是（A） A．纳税人不进行土地增值税纳税申报的 B．纳税人提供的扣除金额不实 C．纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格 D．纳税人人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格有无正当理由 2、根据土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（A） A．税务机关根据评估价格确定扣除项目金额 B．税务机关与纳税人协商价格扣除 C．市场同类房地产扣除项目平均价格扣除 D．房地产原值减除一定比例后的余值扣除 3、某单位转让一幢已经使用的楼房，原价为500万元，已提折旧300万元，经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，转让时缴纳各种税金共30万元，则计算土地增值评估价格为（B）万元。 A．200 B．400 C．230 D．430 4、下列房地产转让行为中应征收土地增值税的是（D）。 A．继承房屋 B．无偿赠与房屋给直系亲属 C．被兼并企业将房屋并入兼并企业中 D．合作建房有偿转让的 5、下列项目中，不属于房地产开发成本的是（D）
土地增值税计算方式
改增后土地增值税计算方法为：应纳土地增值税=增值额×税率 1 公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2 土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法： 土地增值税的计税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体土地增值税计算方法如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30% （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5% （三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15% （四）增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。 结合实务中纳税人获取房屋方式的一般渠道，本文所谓“改前房”仅指纳税人在2016年4月30日以前通过购买取得的房屋。另外考虑到增值税跟土增税相结合业务的多样性和复杂性，下文刻意的设定了纳税主体为一般纳税人，交易金额为含税价，按土地增值税的计算方法中的简易征收。 例： A公司是原营业税纳税人，营改增后为一般纳税人，其机构所在地在青海省西宁市，A公司于2013年2月1日从B公司购买房产一处(坐落地位于西宁市)，取得了相关发票;成交价1000万元、缴纳契税1000*5%=30万元，并办理了过户手续。 营改增前A公司销售此房屋土地增值税的计算方法为： 假设A公司于2016年3月1日以1500万元将此处房产销售给C公司并开具了发票： 应缴营业税=(1500-1000)*5%=25万元; 城市维护建设税=25*7%=1.75万元; 教育费附加=25*3%=0.75万元;
国地税网上申报
国税网上申报 国税网上申报 国税网上申报 1、新建用户： ?双击屏幕上的“北京国税网上纳税申报系统2.0”的图标，提示是否建立新用户。点击【是】将弹出新建用户窗口，纳税人识别号栏输入您的15位纳税人识别号，如果您的纳税识别号中有字母，请大写。在“新用户口令”和“确认新用户口令”处输入方便您记忆的用户口令（请务必牢记此用户口令）。点击“建立用户”出现提示信息界面，点击【是】，自动弹出导入个人证书界面，选择用户个人证书，按提示导入用户个人证书。（对于已安装过网上纳税申报系统V1.0.3版本的用户，不需要再安装用户证书） ２、用户登录： ?在?°纳税人识别号?±处点击下拉菜单选择您的纳税人识别号，?°密码?±处输入您建立用户时输入的密码。点击?°登录?±，如果系统提示是否建立新征期，则点击?°是?±，弹出“选择用于签名的本人证书”窗口，点击黑色向下的箭头，选中您的纳税人识别号，点“确定”。稍等片刻之后，提示“建立新征期成功”，点击确定，进入软件?°信息?±界面，此界面主要是用于发布税务局通知，用户阅读完毕通知后点击?°关闭?±。然后点击左侧?°报表?±选项。 3、报表填写： ?在左侧选择需要申报的税种，按照先填附表再填主表的顺序，点击要填写的附表，再点击上方工具条中的“新建报表”按钮进入该报表。在您填写完报表后点击上方工具条上的“补零”，再点击“保存”，系统提示“保存成功”，然后您可以选择另外一张表按上述方法进行填写。当必填的附表都填写完毕后（在填报状态一栏处显示：填写完毕），可以“新建”主表，主表的保存方法同附表一样。 4、上传报表： ?主表保存成功后，会提示“该税种已经填写完毕，是否需要上传”，点击“是”。将弹出应缴纳税款金额，用户核对无误后点击“确定”后出现选择证书的窗口，点击黑色向下的箭头选中您的纳税人识别号，点“确定”。系统将提示“您的申报数据正在进行审核，请稍后查询所属税务机关受理结果”，点击“确定”。 ?注意：上传完毕后，并不代表国税局已经收到并认可您的报表，您还需要通过下一步操作来确认您的报表是否真正的申报成功。 5、查看受理结果： ?在左侧选中已经上传过的税种，点击上方工具条中?°受理结果?±选项，系统提示?°申报成功且有税，该税种共开具了1张税票，是否需要查看缴款书?±然后点击?°是?±，缴款书将自动弹出。如果您是零申报，将提示?°申报成功，且无缴款书”，点击确定即可。 ?注意：增值税一般纳税人及零申报企业是没有电子缴款书的，增值税一般纳税人申报成功后需要携带金税卡到国税局抄税，抄税后国税局会给打印缴款书。 第四步报税 ?请将电脑里显示的缴款书完整的抄到您的空白手工税票上，如果您对于税额有任何疑问请到
两种土地增值税清算方法分别是什么
遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.360docs.net/doc/7e18226497.html, 两种土地增值税清算方法分别是什么 土地增值税清算，就是纳税人在符合了土地增值清算的条件后办理相应的手续来交纳税费的行为。这是房地产开发的重要税种之一。对企业的影响是较大的。那么具体的土地增值税的清算方法有哪些呢?下面就由赢了网小编为大家介绍。 土地增值税清算一般有两种计算方法，下面分别称为甲计算法和乙计算法。这两种方法纳税人不能任意选用，但不同的计算方法和计算口径，给纳税人带来的税负却不同。 甲计算法，指在同一个房地产开发项目中，先按普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等，单独采用房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比例或其他合理方法，分别计算各房开产品的增值额与扣除项目金额，据以计算各房开产品应纳的土地增值税。持甲计算法观点的纳税人，依据是《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行计算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。开发项目中同时
包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 乙计算法，指在同一个房地产开发项目中，以国家有关部门审批的房地产开发项目(包括普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等)为单位，先统一核算该房地产开发项目的增值额与扣除项目金额。然后再按房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比例或其他合理方法，在普通住宅、非普通住宅、门面房和车库等其他房开产品中分配增值额与扣除项目金额，据以计算各房开产品应纳的土地增值税。持乙计算法观点的纳税人，依据是增值税暂行条例实施细则第八条“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。 现笔者就同一房地产开发项目应纳的土地增值税，对比甲、乙两种计算法带来的不同税负结果。 湖北省随州市某房地产开发有限公司，2017年1月1日～2017年6月30日，土地增值税清算项目总建筑面积124326.5平方米，不可售面积6078.34平方米，可售面积118248.16平方米，已销售面积99670.04平方米，其中普通住宅已售31363.73平方米，非普通住宅已售27432.49平方米，其他开发产品(包括门面房、车库等)已售40873.82平方米，未出售面积18578.12平方米。