关于目前石家庄的房地产形势和对策

关于目前石家庄的房地产形势和对策（2012）

——在2012石家庄房地产形势展望高峰论坛上的发言

2011年11月21日下午，由石家庄房地产协会主办，卓达集团承办的“‘2012石家庄房地产形势展望’高峰论坛在卓达星辰会展中心二楼新闻发布厅隆重举办。省会房地产业专家就目前房地产市场形势策及消费者如何理性购房进行了讨论。我作为主谈嘉宾发了言。以下是再论坛上讲话的主要内容。

一：目前的市场现状及政策走向分析

今年年底到明年上半年，省会房价可能出现微调，但整体形势还是缓慢上涨。明年下半年或18大之后楼市将逐渐重新走向繁荣。原因分析如下；

2012年房地产市场是受政策力和市场力共同作用的结果。

从调控带来的作用来看，未来从土地、税收、市场监管、金融、融资渠道等多种角度还将有不断的调控政策出台，宏观经济的变化将不断影响到楼市政策的调控，但是调控不太可能将房地产行业一棍子打死，而是让其健康有序的发展。目前总体市场形势可以说：总体稳定，局部价格波动。表现在：

1、宏观经济企稳，政策调控进入深水区。

目前商品住宅市场低位成交已成常态，政府对楼市调控政策毫无放松之意，这将使楼市博弈的战线和时间会拉长。

2、供地从紧，楼市成交量下降。

2011 年前三季度，住宅用地量价水平低于去年同期，主要城市商品房销量陷入低迷。

3、开发商或降价或转战，内部并购升级

开发商开始选择大幅打折促销。并购整合成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。

4、价格调整初现，整体市场仍稳定

房企资金链更是日益紧张。在成交低、存货增、资金少三重压力下，房价深度调整的迹象有所显现。，但整体行业投资状况良好，房价也仍然是比较稳定的。

坚持商品房市场化和保障性住房民生化是未来房地产发展的一

项长期政策。

从市场力来看，目前决定房价的上涨要素主要有四个：

需求推动房价上涨的力量依然很强；供地从紧政策使市场增量受限问题难以得到改观；国内外原材料价格不断上升；从目前情况来看，上述基本因素短期内难以发生根本性改变。目前房价出现大幅下降的拐点没有政策支撑。

就石家庄楼市来讲，还有以下4个特点，决定了石家庄房价既不可能大涨，也不可能跌下来，主要原因是：

1、城市化进程加快，石家庄处于高速发展期，刚性需求大。

中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。石家庄常住人口270万，据政府规划2020年建成500万人口的大都市目标将近要翻一翻，住

石家庄市房地产住宅市场发展数据分析报告

石家庄市房地产住宅市场发展数据分析报告随着石家庄近两年来房地产政策的不断调整，同时结合整体经济的发展变化形势，石家庄近两年房地产住宅市场也随之不断变化，作为与房地产相关的上下游企业，通过密集采样去分析研究房地产住宅市场的现状、发展预期对于企业的未来发展规划是十分必要的。一、石家庄市房地产住宅市场概况 1.根据石家庄227个在建在售及待建小区密集采样的整体分析，石家庄 2018年-2020年的住宅房地产建筑面积总和为万平方米。具体区县分布如下：资料来源：搜狐焦点网、房天下线上对比核验及现场抽样核勘数据 2.根据数据整理分析，得出石家庄预计交房年份住宅地产成交小区数量分布情况，如下图所示：

备注：不确定交房日期主要有三种情况： A.政府换届之前上马项目，换届之前政策宽松，先施工后手续，换届之后政策收紧，导致没有相应手续项目一直处于停工状态，无法确定施工和交房时间； B.近期新拍地块，未正式开工，处于前期规划中，无法确定交房时间。 C.开发商自身经营问题，导致项目长期停工，无法确定交房时间。资料来源：搜狐焦点网、房天下线上对比核验及现场抽样核勘数据其柱形图发展变化趋势如下： 3.根据石家庄市国土资源局的相关文件数据整理出2011-2017年石家庄市住宅用地供应量发展变化表，如下：参考资料：《石家庄市国有建设用地供应计划》（2011-2017）资料来源：石家庄市国土资源局网站备注：以上住宅供应面积均按地皮面积计算，

转化为住宅实际建筑面积时，应当乘以石家庄的平均容积率。其柱形图发展变化趋势如下：由上图可知，11-17年间，石家庄市建设用地供应量中住宅用地所占比例基本维持在总规划面积的30%左右，每年供应住宅用地大概为300公顷，即300万方。因此可以预计，2018-2020年三年内每年新增住宅用地面积占总体规划用地面积30%左右的比例不变，具体值为300公顷左右，乘以石家庄住宅建筑平均容积率3，则可以得到石家庄市每年新增住宅供应用地建筑面积为900万方左右，即三年新增总和约为2700万方。同时，根据《国务院关于石家庄市城市总体规划的批复》（规划区间2011-2020年）中的要求： “合理控制城市规模。到2020年，中心城区城市人口控制在300万人以内，城市建设用地控制在287平方公里以内。”根据石家庄市城乡规划局相关公示信息，中心城区2014年之前是指长安区、桥西区、桥东区、新华区、裕华区五大部分，2014年撤销桥东区建制之后是指长安区、桥西区、新华区、裕华区四大部分。从2011年开始，到2020年范围内，中心城区城市建设用地总量287平方公里。结合石家庄市统计局公布的《石家庄市2016年统计年鉴》数据显示：截止2010年底，中心城区已建成建筑面积平方公里，距离2020年的287平方公里的峰值余量为平方公里，即9240公顷。除去截止2017年已建成使用的公顷，2018-2020年三年剩余可开发土地总和公顷，即2018年-2020年平均每年可规划建设土地最大值为公顷，按照住宅30%的分配比，中心城区2018年-2020年每年可分配住宅建设用地最大值为公顷。与测算值基本一致。 4.根据以上数据分析，同时结合石家庄市城乡规划局相关公开规划信息，可以对石家庄未来三年房地产市场发展变化作出以下合理预测： A、石家庄全市（长安区、新华区、裕华区、桥西区、正定新区及正定县、

房地产行业分析状况

做中国最有价值的地产企业——金地集团投资价值分析报告一、公司概况快速成长的房地产业后起之秀金地集团是一家正在快速成长的房地产公司。自1993年进入房地产行业以来，经过十年的发展，金地已经从深圳福田区的一家区域性地产公司，发展成为具有相当资产规模、跨区域发展、品牌影响力显著的全国性房地产公司。在1999-2003的四年间，公司的总资产和主营收入分别增长了6.4倍和4.1倍，年均复合增长率分别高达64.8%和50.2%。到2003年底，金地集团的主营收入、净利润和总资产三项指标均位列房地产上市公司前10位。金地的核心竞争力与大多数资源性的房地产公司不同，金地并没有实力雄厚的股东背景，土地储备方面也没有天然的优势，公司之所以能够取得成功主要归因于其所拥有的相互制衡的公司治理结构、科学而具有竞争力的内部激励机制、前瞻性的战略、卓越的产品开发能力和优秀的管理团队。相互制衡的公司治理结构金地集团是较早进行现代企业制度改革的深圳本地企业。早在1994年5月，经深圳市体改办批准，公司就成为了“现代化企业制度改革”的试点企业，并于1996年2月完成股份制改造。在历次改制过程中，公司先后吸收了多家外部企业成为战略性股东，并形成了相互

制衡的股东结构。这可以从公司董事会成员的构成中得到证明：在总共15位董事中，来自股东单位的占6席，独立董事占5席，而公司内部的执行董事仅占4席。显然，这个结构能够全面地反映各方股东的利益，确保公司的发展不会偏离股东财富增值的目标。科学而具有竞争力的内部激励机制房地产公司基本上是以项目为单位进行运营的，因此员工的短期行为倾向比较突出，而这不利于企业建立长期的品牌和信誉。另一方面，近几年大量民营资本加入行业竞争，导致行业内互相挖角现象日益普遍，企业内有经验的核心人才流动频繁。金地充分意识到这点，在实践中探索建立起了以“延期支付计划”为核心的长期激励机制，不仅保证了团队的稳定而且提高了企业的经营绩效。所谓“延期支付计划”是指公司每年确定一个合理的业绩目标，如果被激励对象经过努力实现了预定的业绩目标，则根据业绩表现提取一定的激励基金对其进行奖励，但激励基金递延支付。金地的董事会是长期激励计划的管理机构，并下设薪酬与考核委员会负责长期激励制度的实施。激励对象具有相当大的普遍性，不仅包括集团层面的高级管理人员、公司的中层管理人员、子公司或分公司的负责人，对公司有突出贡献的核心骨干也能参与分享。因此，科学而富有竞争力的激励制度成为了金地持续成长的内在动力。前瞻性的战略金地非常重视前瞻性的战略思考，“快人一步”是金地的指导思想和不懈追求。在这种思想的指导下，在大多数深圳房地产企业仍然致

石家庄房地产市场报告

一、城市概况石家庄市地处河北省中南部，是河北省的政治、经济、文化和科技中心，是一座综合性的中心城市。现辖新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、矿区6个区，正定县、深泽县、无极县、赵县、栾城县、高邑县、元氏县、赞皇县、井陉县、平山县、灵寿县、行唐县12个县，辛集市、晋州市、藁城市、新乐市、鹿泉市5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，全市常住人口917.5万人，其中市区面积455.8平方公里，市区人口217.3万人。石家庄市是伴随着铁路的兴建而逐渐发展起来的一座新兴城市。工业以轻纺、医药、电子、机械、化工、建材为主，门类比较齐全，是河北省最大的工业基地。

二、城市规划根据《石家庄城市总体规划(2004—2020)》，未来石家庄都市空间构成采用“1+4”城市组团模式将，规划形成以中心城区为核心，以正定、鹿泉、栾城、藁城4县(市)为组团，以绿色隔离空间为保障的“一城、一环、四组团”的布局结构。规划理念：这一城市空间结构，将避免城市单极增长带来的大城市病，以组团理念引领未来省会城市构架。规划定位：据介绍，在新的规划修编中，四个组团功能定位已经初步确定。正定组团———历史文化名城，以发展教育、旅游为主；栾城组团———医药制造业基地，以发展医药、食品工业为主；鹿泉组团———石家庄市西花园，以发展商贸业和旅游业为主；藁城组团———化工工业基地，以发展化工、食品工业为主。为保证城市结构，建设良好的区域生态环境，规划部门对绿色隔离空间进行了界定：范围为自城市建成区北至滹沱河南岸，西北至石张高速公路，西部至鹿泉、青银高速公路，南至窦妪、栾城，东至藁城军用机场，总面积约400余平方公里。该区域不仅是中心城市生态缓冲带，也是这一构架的重要保障。避免由于中心城市强大吸纳作用下，周边组团向中心挤压发展。三、房地产市场运行情况分析 1、开发投资情况从2003年开始，石家庄市的房地产开发投资进入了一个高速增长的过程，2003年全年开发投资额为62.1亿元，同比增幅高达85.8%，2004年和2005年开发投资的增幅分别为41.3%和38.7%。2006年房地产投资结构随着宏观调控政策的显现而进一步趋向合理，房地产开发投资额也从高速增长趋于平稳发展，当年的开发投资增幅为7.8%，详见下图：

石家庄房地产市场分析报告

2010年9月石家庄房地产市场分析报告一、宏观资讯 1、9月国内重大楼市资讯 ◆银监会：遏制投机投资需求推动贷款压力测试（9月1日《上海证券报》）银监会统计部的副主任叶燕斐表示，银监会将严格执行国家的宏观调控政策，坚决遏制投机、投资需求，在控制风险的前提下支持保障性住房建设。焦点解读：政策不止一次的向投机、投资需求发力，最终目标是控制房地产需求总量，进而控制房价的上涨。从最初的温州炒房团到后来的温州太太炒房团，小强不死般地去追求不动产的投资价值和升值空间。成也萧何败也萧何，全民炒房热直接导致了2007年市场的火爆，最终引发了2008年市场的寒冬。而现在，政府不止一次对炒房宣战，显然是为了避免曾经的悲剧再次发生。商品住房的炒作在很大程度上了透支未来的需求，同时加剧了当前楼市的供不应求。抑制投机投资性需求，能够化解需求膨胀的那一部分，还市场以真实的需求。让商品住房优先去满足有切实需求的人群，这才是政策的根本。 ◆国家统计局承认房价统计存在缺陷拟采用网签数据（9月26日《新京报》）国家统计局日前公布，研究修改形成了《住宅销售价格统计调查方案》，将在25日至30日公开征求意见。征求意见稿要求35个大中城市将直接采用当地房地产管理部门的网签数据。焦点解读：一直以来，国家统计局发布的楼市数据广受舆论诟病，究其原因，公众

对于房价的普遍感受，在国家统计局的数据中不能得到完全体现，与现实有所脱节。房价数据不仅是购房者和开发商考量楼市现状的信息来源，更是决策层审时度势，实施调控政策的重要参考依据。相反，全国楼市在近年来突飞猛进的发展，也需要在统计策略和方法上做出适当的调整。因此，此次国家统计局承认房价统计存在缺陷，并拟采用新的统计方法，值得业界期待。不过，从目前来看，新的统计方法也并非尽善尽美，已有业内人士表示，网签数据也存在着时效滞后的问题；此外，新的统计方法与开发商申报信息之间的关系也更为紧密。老百姓在关注房价是多少的同时，更在乎数据的真实性与合理性，这应该也是统计局改革房价统计方法的一个原因。 ◆二次调控来临国土部住建部联合推出新政策（9月27日中国新闻网）国土资源部、住房和城乡建设部26日晚间公开发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，表示继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整。焦点解读： 9月底，决策层调控动作频出，除9月29日央行会同银监会发出的《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》外，两天前国土部与住建部还发出的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。同9·29《通知》一样，两部委发出的这份《通知》也有着强烈的“炒冷饭”意味：重申4月17日国务院10号文的基本精神，全年供地计划的70%向保障房倾斜，同时加大对限价房的土地供应，对高档房限制供地等。然而，“老调重弹”的背后却折射出决策层对土地调控政策执行不力的不满，也反映了下半年国家在楼市新的着力点，即加大保障性住房、限价房的建设力度，强力遏止高档房在楼市的蔓延速度。显然，在敏感地区和敏感时间继续上马高档住房显得不合时宜。对此，开发商也应当适时调整开发战略，规避这些“禁区”。

房地产发展概况

第一章房地产行业发展概况一、房地产行业概况（一）房地产行业的发展历史纵观中国房地产业发展至1991年底大致经历了以下三个阶段：第一阶段：从19世纪中期到全国解放前夕是旧中国房地产业的资本主义经营方式时期。西方列强先后在上海、广州、天津等重要口岸的商埠设置租界，大规模的人口流入使租界以致这些地区整个城市的住房空前紧张，殖民主义者和冒险家们一方面抬高价格出租土地，另一方面在空地上用最快的速度建造新房，高价出租或出售并牟取暴利。与此同时，中国的一些民族资本家也独资、合资兴建和经营房地产。到20世纪20年代初，独立的房地产公司逐渐取代了零散的房地产主设置的经租账房和经租处。至此，旧中国房地产业进入了蓬勃发展的高潮时期。1937年七七事变后，国内外的资本家对房地产的投资骤减，旧中国房地产业的资本主义经营方式由此进入低潮阶段。1945年抗战胜利后，国统区的机构和企业纷纷复原，房地产业一度出现了繁荣局面。但不到一年，外国资本家眼看失去了以往为所欲为的特权，基本上都不再投资房地产业。于是，旧中国房地产业的资本主义经营方式走向了衰弱的时期。第二阶段：从中华人民共和国成立到十一届三中全会前夕，是新中国房地产业的缓慢发展直至消失的时期。新中国成立后的格局是公有房产均由房地产管理部门实行统一管理，并且允许少量私有房产合法经营。我国开始逐步对资本主义工商业进行社会主义改造。其中包括对资本主义私有房屋的社会主义改造。国家按月付给房主一定的租金，把私人的房产经营纳入国家计划经济的轨道，改善了房屋租赁关系。后来，大量的私有房产通过公私合营定息赎买的办法变为公有房产，至此，标志中国房地产业作为一个独立行业已不复存在，从而实现了城市房地产公有制。十一届三中全会前夕，中国房地产实行的是集中计划经济导致资金无法实行良性循环，房屋再生产步履维艰。第三阶段：从十一届三中全会以后，中国房地产业开始恢复。由先前单一的国家预算投资转化为国家、企业、个人三位一体的投资体系，住房投资在国民生产总值和社会固定资产投资中所占份额几乎每年超过+3。后来，是从福利型住房

某市房地产市场调查报告

石家庄房地产市场调查报告二〇〇四年十一月

目录第一部分市场背景及经济发展动态………………………………………………………………………Ｐ3 一、石家庄简介二、石家庄总体社会经济发展状况三.、石家庄城市规划与城市建设状况第二部分石家庄房地产市场总体分析…………………………………………………………………………Ｐ14 一、2004年房地产的概况二、石家庄房地产总体态势分析三、石家庄市场客户整体特征第三部分石家庄市房地产市场板块及典型个案分析……………………………………………………Ｐ23 一、石家庄市房地产市场板块分析二、石家庄房地产市场典型案例剖析三、2004年石家庄房地产市场新开楼盘信息汇总

第一部分市场背景及经济发展动态一、石家庄简介石家庄——河北省的省会，地处中国华北平原，地势平坦开阔，全市总面积15848平方公里，总人口910.5万，其中市区面积456平方公里，人口211.1万，是全省政治、经济、文化的中心。 1、地理交通华北城市间的经济交流主要依靠铁路、公路运输。石家庄市地处广袤辽阔的华北平原中南部，位于东经114°29′，北纬38°04′，北靠首都北京和港口城市天津，东临渤海和华北油田，西依巍巍太行山脉并与全国煤炭基地山西省毗邻，古称“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，地理位置十分优越。 2、科技教育石家庄市科技教育基础雄厚，高等院校集中，具有丰富的智力资源和雄厚的科研创新能力。全市共有市以上科研机构84个，各类专业技术人员47.34万人，两院院士5人。其中，信息产业部第54所、13所和中国农业现代化研究所等，在半导体、卫星通信、测控技术、农业现代化技术等领域代表着国家水平。拥有河北师范大学、河北科技大学、河北经贸大学、石家庄铁道学院等十五所大专院校，在校学生18.6万人。

房地产行业调研分析报告

【最新资料，WORD文档，可编辑修改】一、房地产行业概况 1、房地产基本概念

1）房地产定义 ◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 ◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体，也可以说是房地产存在的三种形态。 2）房地产基本分类 ◆房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 ①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。（2）房屋租赁。（3）房产互换。（4）房产抵押。 ②地产地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。

2、房地产行业 1）行业定义 ◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 ◆房地产业主要包括以下一些内容：（1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等；（2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；（3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理；（4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。 2）房地产企业类型（1）房地产开发企业（2）房地产物业管理企业（3）房地产价格评估机构（4）房地产经纪机构（5）拆迁企业 3）近几年房地产行业宏观分析（一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长

我国房地产行业概况

房地产行业概况（一）房地产行业的经济地位作为国民经济的重要支柱产业，房地产业在固定资产投资中长期占有较大比例——国家统计局的统计数字显示，2014年房地产对GDP的贡献率贡献率为12．6%左右。不仅如此，房地产业巨大的产业关联度使其对钢铁、水泥、家电、装修等等多个行业都有着举足轻重的影响，在现阶段，房地产行业的健康稳定发展，对宏观经济有着不同寻常的意义。特别是随着新型城镇化战略的提出和逐渐实施，房地产行业的支柱地位在未来的若干年中都不会发生根本性的变化。它的重要作用可以归纳如下：1、可以改善人们的居住和生活条件；2、可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；3、有利于产业结构的调整4、为国民经济的发展提供重要的物质条件；5、可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；6、通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；7、可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；8、有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；9、有利于吸引外资，加快经济建设；10、可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。房地产业已成为我国新的发展阶段的一个重要的支柱产业。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大消费，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。（二）房地产行业的特点所谓房地产行业，是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、

石家庄市房地产住宅市场发展数据分析报告

石家庄市房地产住宅市场发展数据分析报告随着石家庄近两年来房地产政策的不断调整，同时结合整体经济的发展变化形势，石家庄近两年房地产住宅市场也随之不断变化，作为与房地产相关的上下游企业，通过密集采样去分析研究房地产住宅市场的现状、发展预期对于企业的未来发展规划是十分必要的。一、石家庄市房地产住宅市场概况 1.根据石家庄227个在建在售及待建小区密集采样的整体分析，石家庄 2018年-2020年的住宅房地产建筑面积总和为8689.1万平方米。具体区县分布如下：资料来源：搜狐焦点网、房天下线上对比核验及现场抽样核勘数据 2.根据数据整理分析，得出石家庄预计交房年份住宅地产成交小区数量分

布情况，如下图所示：备注：不确定交房日期主要有三种情况： A.政府换届之前上马项目，换届之前政策宽松，先施工后手续，换届之后政策收紧，导致没有相应手续项目一直处于停工状态，无法确定施工和交房时间； B.近期新拍地块，未正式开工，处于前期规划中，无法确定交房时间。 C.开发商自身经营问题，导致项目长期停工，无法确定交房时间。资料来源：搜狐焦点网、房天下线上对比核验及现场抽样核勘数据其柱形图发展变化趋势如下： 3.根据石家庄市国土资源局的相关文件数据整理出2011-2017年石家庄市住宅用地供应量发展变化表，如下：

参考资料：《石家庄市国有建设用地供应计划》（2011-2017）资料来源：石家庄市国土资源局网站https://www.360docs.net/doc/7e347269.html,/ 备注：以上住宅供应面积均按地皮面积计算，转化为住宅实际建筑面积时，应当乘以石家庄的平均容积率。其柱形图发展变化趋势如下：由上图可知，11-17年间，石家庄市建设用地供应量中住宅用地所占比例基本维持在总规划面积的30%左右，每年供应住宅用地大概为300公顷，即300万方。因此可以预计，2018-2020年三年内每年新增住宅用地面积占总体规划用

石家庄住宅市场调查报告

石家庄住宅市场调查报告一、3、4月份石家庄商品住宅成交备案情况根据石家庄市住房保障与房产管理局公布的数据显示，2011年3月，石家庄商品住宅共成交备案1533套。商品住宅分面积段备案统计具体情况为，60㎡至80㎡商品住宅以589套居首位；其后依次为120㎡至150㎡为271套、100㎡至120㎡为207套、150㎡以上为201套、80㎡至100㎡为159套、60㎡以下商品住宅为106套。 2011年3月，石家庄商品住宅成交备案15.5167万平方米。商品住宅分面积段备案统计具体情况为，面积在60㎡至80㎡商品住宅以4.2781万平方米居首位，其后依次为120㎡至150㎡商品住宅为3.6358万平方米、150㎡以上商品住宅3.4378万平方米、100㎡至120㎡商品住宅为2.3009万平方米、80㎡至100㎡商品住宅为1.4691万平方米、60㎡以下商品住宅为0.3950万平方米。 2011年4月，石家庄商品住宅共成交备案2302套。商品住宅分面积段备案统计具体情况为，60㎡至80㎡商品住宅以785套居首位；其后依次为100㎡至120㎡为433套、150㎡以上为374套、80㎡至100㎡为332套、120㎡至150㎡为 249套、60㎡以下商品住宅为129套。 2011年4月，石家庄商品住宅成交备案25.2489万平方米。商品住宅分面积段备案统计具体情况为，面积在150㎡以上商品住宅以7.8437万平方米居首位，其后依次为80㎡至100㎡商品住宅为5.6640万平方米、100㎡至120㎡商品住宅为4.7215万平方米、120㎡至150㎡商品住宅为3.3985万平方米、80㎡至100㎡商品住宅3.0287万平方米、60㎡以下商品住宅为0.5925万平方米。二、3、4月房地产调控政策解读根据新“国八条”的要求，石家庄在3月31日正式公布2011年新建商品住房价格控制目标，提出今年新建商品住房年度价格涨幅度要低于全市城市居民人均可支配收入增长幅度，并力争将涨幅控制在10%以内。综合比较我们发现，各地限价令呈现出三种动向：以沪穗深为代表的一线楼市明确表示新建住房价格涨幅要低于全市本年度GDP；而以石家庄、太原、济南为代表的省会及二三线城市将新建住房价格涨幅要控制在10%左右；只有北京特立独行，提出新建住房价格 “稳中有降”。此外，3月国家发改委公布了《商品房销售明码标价规定》，明确指出5月1日起商品房销售需“一房一标价”，涨价必须重新申报备案。而在2010年12月21日，石家庄就出台了《关于促进全市房地产市场健康平稳发展的实施意见》，明确提出取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。但与房价调控目标一样，这项调控政策也没有相关的细则出台，能否落实还要等待政府下一步的动作。全国“两会”期间，住房和城乡建设部明确表示，目前限购令没有明确的“退市”时间表，楼市调控也将向租房市场扩展。温家宝总理在记者会上也明确表示，接下来房价调控将“三管齐下”，即控制货币流动性、加强财税金融调控力度和地方政府问责机制。决策层的上述表态为今年的楼市调控定下了基调，即从限购、限贷等着力市场终端行为向全面调控房地产市场发展。4月份在接连迎来限购、限价和限贷之后，房地产调控逐步稳定，决策层的注意力已经从政策的制定向贯彻和落实转移。从目前来看，各项调控政策的“组合拳”已经对整个房地产市场产

中国房地产行业市场分析

中国房地产行业市场分析一、房地产开发投资完成情况 2016年1-4月份，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1-3月份提高1个百分点。其中，住宅投资16887亿元，增长6.4%，增速提高1.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.5%。 1-4月份，东部地区房地产开发投资14927亿元，同比增长5.8%，增速比1-3月份提高0.4个百分点；中部地区投资5071亿元，增长12.3%，增速提高2.8个百分点；西部地区投资5378亿元，增长6.6%，增速提高1.1个百分点。 1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积634261万平方米，同比增长5.8%，增速与1-3月份持平。其中，住宅施工面积434753万平方米，增长3.9%。房屋新开工面积43425万平方米，增长21.4%，增速提高2.2个百分点。其中，住宅新开工面积29606万平方米，增长18.0%。房屋竣工面积25478万平方米，增长20.1%，增速提高2.4个百分点。其中，住宅竣工面积18622万平方米，增长19.9%。 1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5114万平方米，同比下降6.5%，降幅比1-3月份收窄5.2个百分点；土地成交价款1568亿元，下降0.2%，1-3月份为增长3.7%。

二、商品房销售和待售情况 1-4月份，商品房销售面积36012万平方米，同比增长36.5%，增速比1-3月份提高3.4个百分点。其中，住宅销售面积增长38.8%，办公楼销售面积增长33.9%，商业营业用房销售面积增长13.5%。商品房销售额27656亿元，增长55.9%，增速提高1.8个百分点。其中，住宅销售额增长61.4%，办公楼销售额增长60.1%，商业营业用房销售额增长15.3%。

2、石家庄房地产市场

第二部分石家庄房地产市场 1、石家庄房地产投资房地产投资额在1993年开始大幅膨胀，经过90年代中期的短期波动，在1998年以后呈稳定上升趋势，2004年比2001年增长278%说明石家庄市从2001年开始投资额有相当的放量。这是石家庄房地产市场前景被普遍看好的征兆。考虑到2005年6月1日地产新政的全面施行，金融业对房地产的资本支持力度骤减，对开发企业的资本金比例提高到35%，因此，从中长期来看，2005年房地产社会投资额增速应有所回落。2006年上半年我市房地产开发房屋施工面积540.9万平方米，增长32.28%，其中住宅460.0万平方米，增长46.87%；商品房销售面积84.4万平方米，同比增长58.00%，其中销售住宅面积80.1万平方米，增长了68.56%。“国六条”中重点发展的经济适用住房的施工与销售面积占住宅面积的9.15%和3.19%，与去年同期相比分别增长6.54%和99.76%。

由下表可知，从1989年至今石家庄房地产市场经历了三个阶段： ●1982——1992年间的投资低水平徘徊； ●1993——2002年间的平稳投资阶段； ●2003年——至今的投资高速增长阶段。 2、石家庄房地产交易量

2004年石家庄共完成房地产交易量307万平方米，其中二级市场交易量为150万平方米，其中商品房交易121.1万平方米；而石家庄的三级市场(二手房)交易量达到157万，首次超过“一手房”成为房地产住宅市场主流。2005年房地产交易量持续增长，2006楼市经过了“新政”后，成交量持续下降，我市市区共计批准商品房预售247.77万平方米，其中住宅为207.81万平方米，与去年同期相比分别上升了7.95%、3.44%。市区商品房（包括经济适用房）实际登记销售面积170.01万平方米，其中住宅148.58万平方米，与去年同期相比分别为0.81%、1.8%。预售备案面积为139.44万平方米，其中住宅127.64万平方米，与去年同期相比分别为2.6%、2.22%；现房备案销售面积为30.57万平方米,其中住宅20.94万平方米，与去年同期相比分别为-6.63%、0.66%。商品房住宅交易量明显增加，其中住宅所占比例基本持平。住宅交易中个人购房比例急速上升，实际销售量中个人购房比重占住宅交易量由63.8%增至75，预售交易量中个人购买住宅占61.5%增至86%。说明单位购房比例仍然相当大，个人购房比例增幅达10%以上，市场需求向更成熟的多元性方向发展。2006年石家庄市房地产市场继续呈现以个人购房为主体的特征。新建住宅市场中 81 ％需求者为本市个人。以自住为目的的住房购买已是市场主体，房地产投资、房地产炒作的现象已

房地产开发行业基本情况

房地产开发行业基本情况一、行业经营特点房地产开发行业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、资金运作密集性等特点。（一）项目审批计划性。在开发过程中，从征用土地、建设房屋到商品销售，均严格按照规划、征地、设计、施工、配套、销售“六统一”的原则有计划地进行，每一步都须经有关部门审批。（二）经营方式多样性。房地产开发行业的经营方式包括土地的开发与经营、房屋的开发与经营、公共设施的配套开发以及代建工程。（三）开发产品固定性。开发产品的位置固定不变，均按套销售，不得分割拆零销售，每套房产都有一套完整的档案资料。（四）开发周期长。开发产品从立项到交付使用，少则一年，多则数年才能完成，有的多个项目同时开发或先后滚动开发。（五）资金运作密集性。资金运作密集型主要表现为投入资金的密集性和回笼资金的集中性。（六）房地产价格构成复杂。房地产开发总成本费用是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公

共配套设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用等。二、行业基本管理体系（一）内部组织管理体系（二）外部监督管理体系房地产开发行业的外部监管部门主要有土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等。上述部门在工作过程中形成的大量信息与税收征管密切相关。 1、土地管理部门负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，

核发《国有土地使用证》。从土地管理部门可获取土地使用权出让和转让信息，包括出（转）让方、出（转）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额，是审核土地出（转）让金的依据。 2、发改委负责开发项目的立项审批。从发改委可获取开发项目的批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等信息。 3、拆迁管理部门（拆迁办公室）负责审查颁发《房屋拆迁许可证》，审查、备案开发企业与拆迁方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》。《房屋拆迁安置补偿协议》的主要内容包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，是审核拆迁补偿费的依据。 4、规划部门负责规划总图的评审，核发《建设用地规划许可证》；负责报建图的审查，核发《建设工程规划许可证》。从规划部门可获取开发项目名称、性质、占地面积，规划的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施情况等信息，是审核可售面积的依据。 5、建设主管部门负责对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。从建设主管部门可获取建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监

石家庄市房地产买卖契约(完整版)

合同编号：YT-FS-2626-76 石家庄市房地产买卖契约 (完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity

石家庄市房地产买卖契约(完整版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。卖方（以下简称甲方）：_____ 买方（以下简称乙方）：_____ 甲方自愿将下列房产出售给乙方，乙方已对甲方所出售_____的房产做了充分了解，愿意购买，经甲、乙双方协商订立本契约第一条标的、价款房屋座落产权证号房屋用途住宅、商用、办公、其他房号建筑面积（m2）单价（元/ m2）价款（元）

其他总价款大写：￥：元第二条乙方于_____年____月____日向甲方支付购房定金_____元（大写：_____）。乙方全部购房款分_____次付给甲方，购房定金在最后一次付款时冲抵房价款，具体付款方式如下：_____ 第三条甲方于_____年____月____日将上述房产正式交付给乙方。甲方将房产移交给乙方时，该房产占用范围内的土地使用权一并转移给乙方。第四条甲方保证上述房产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。第五条乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款返还给乙方，但购房定

石家庄房地产商品住宅市场分析报告

2010年第2季度石家庄房地产商品住宅市场分析报告前言 2010年第二季度，石家庄商品住宅市场在一场观望和期待中结束，为后市留下了诸多悬念。回顾二季度石家庄商品住宅市场的路线图，我们可以清晰的看到从成交量火爆到转向低迷、消费者从狂热转向观望、房价坚挺依旧，而房地产开发企业变得更加谨慎。从四月中旬开始，政府针对房地产市场展开了新一轮的调控，力度之大前所未有，被称之为“史上最严厉的调控”。房贷政策的收紧，使开发商开始面临销售上的压力。相比一线城市，石家庄商品住宅的成交量虽然也受到了影响，但是下滑幅度依然在市场可承受范围之内。而本轮调控的重点“房价”，直到目前尚未出现实质性的下降，也正是如此，决策层关于政策走向并未释放明显的信号。这都为未来市场的走向留下很多悬念，本报告试图找出上述疑问的答案。石家庄商品住宅市场虽然还没有走到令人悲观的地步，但是未来政策的不确定性和消费者的观望所带来的市场压力不可忽视。未来市场走势如何，本报告通过业内座谈、消费者置业意向调查、成交供应数据分析等形式，总结二季度商品住宅市场走势，预测未来市场变化。为了保证研究的权威性和科学性，本报告数据来源均出自权威部门及中国不动产研究中心数据库，同时，为了增强本报告的可信性，我们对不同收入状况的购房者进行深度访谈，在不同的市场阶段针对消费者的置业意向进行市场调查，本次研究分析报告共进行了四次调查。同时，为了保证调查数据的准确性，四次调查采取了问卷调查和网络调查相结合的方式。对已购房者和潜在购房者发放了3000份问卷，其中收回有效问卷2660份，问卷有效回收率为88.6%。同时在搜狐焦点网开展了网络调查，累计有16770位网友积极参与，得到详实而精准的数据。一. 2010年第二季度石家庄商品住宅市场综述

石家庄市房地产市场现状分析与思考(一)

石家庄市房地产市场现状分析与思考(一) 摘要]本文简要回顾2009年石家庄房地产市场的投资、开发情况,结合市民购房消费意向和理念,从供求关系的规模、结构等方面分析石家庄市楼市的发展趋势与对策。关键词]房地产供求趋势一、2009年石家庄房地产市场特点 1.房地产开发投资增长势头良好,开发面积稳步增长。2009年,全市商品房上市面积500.52万㎡,同比增长44.18%;其中批准预售面积商品房400.74万㎡,同比增长50.48%。 2.商品房销量增长幅度较大,市内各区销量差异较大。2009年,全市商品房成交面积494.65万㎡,同比增长201.41%。从商品房销售区域分布来看,裕华区是销售量最大的区域,为17 3.13万㎡,占总量的40.07%;长安区的销量为86.82万㎡,占总量的20.10%,位居第二位;桥西区的销量最少为29.46万㎡,占比为6.82%。 3.套型结构以普通商品住宅为主。从2009年全年登记销售商品住房成交单套面积来看,90㎡以下的为86.31万㎡,占总量的19.97%;90-144㎡的为261.46万㎡,占总量的60.51%;144㎡以上的为8 4.28万㎡,仅占总量的19.50%。普通商品住宅(即144㎡及以下)的占80.49%,普通商品住宅仍占主流。 4.各路资金纷纷涌入石家庄的房地产开发。万达、恒大等品牌地产纷纷进入石家庄的房地产开发,其中恒大在2009年3月18日以19.355亿将第025号地拿下。这一价格刷新了省会土地出让实行招拍挂制度以来的最高纪录。这些地产大鳄的进入,将对石家庄楼市的整体格局产生重大影响。 5.商品房价格略有增长。2009年市区商品住房成交均价为3897元/㎡,12月份成交均价为4101元/㎡,同比增长11.17%,总体较为平稳,没有出现大起大落的现象。从每月的成交均价看,市区商品住房成交均价呈现小幅上扬的趋势。 6.购买者结构以本地人为主。从商品住宅购买对象分析,本市居民仍是我市普通住宅的消费主体,2009年本地人员购买商品住宅比例为90.36%,本省以内购买比例为6.24%,本省以外购买比例为3.4%,购买对象仍以本市居民为主。 7.二手房交易日趋活跃,成交量持续增长。2009年市区成交二手房26990套,同比增长163.57%;二手房成交均价为3869元/㎡,同比增长14.16%。二、2009年石家庄市民购房消费调查 2009年末,石家庄搜房网推出《2009中国购房消费调查》,广大网友纷纷通过网络问卷积极参与调查。通过对调查问卷的分析可以看出石家庄市民购房的一些新趋势、新想法。下面就是部分统计结果。 1.关于调查对象分析 ①收入(家庭年收入)情况在提交的所有问卷中,家庭年收入在5万以下的有53%,5万—9万的有30%,10万以上的有17%。 ②职业分布特点在提交的所有问卷中,职业为教师、医生、公务员等的有10%,公司管理人员的有30%,公司员工的有70%,其他的有9%。根据上述收入和职业特点统计,本次调查更多地反映了在企业上班的中低收入阶层的购房消费倾向。 2.购房者对楼市较有信心,近两年内市场需求潜力很大 ①调查中,打算在1年内购房的占41.86%;2年内购房的占70.77%;2年内无购房计划的占 29.23%,这说明大多数被调查者有购房需求,意味着石家庄潜在的房地产市场仍然很大。 ②认为未来1年内房价微幅上涨的有48.06%;保持稳定的有13.95%,微幅下降的有10.18%,说不好的有27.81%。说明大多数消费者对楼市还很有信心。

中国房地产行业的发展现状以及未来趋势【最新版】

中国房地产行业的发展现状以及未来趋势随着中国经济的快速增长，大多数行业都在以一个较高的增速增长。而对于房地产行业而言，它的增速在逐渐放缓，甚至在2018年4月商品房销售面积单月同比增速为负，这一现象是由多方面的原因共同导致的。通过对房地产行业的发展背景及发展中的关键时间节点做简要概括，及对房地产行业目前发展状况的优势和劣势做具体分析，针对当前的经济发展形势下，分析房地产行业未来的发展趋势及提出房地产企业的多元化发展;新形式下的财务管理问题的解决的建议。一、房地产业的发展背景 20世纪80年代以前，我国的房地产行业并不红火，甚至在那之前还并不能将其称为一个行业，主要原因是受到当时政府计划经济体制的制约。在当时，几乎没有一家企业可以像如今拿地后全面建设商品房的房地产商，家家户户的住房基本是新中国成立初期一直保留下来的房子或者是政府按照一定标准分得的住房。1978年到1998年，随着我国改革开放的战略的实施，房地产行业在这一阶段有了迅猛的发展。此后，房地产这一行业正式步入了历史舞台，期间，政府大力鼓励房子的商品化。在1993年，国家陆续颁布实施了住房公积金制度、发放住房债券等，在

宏观经济过热的经济环境背景下，直接催生了连续两年的第一轮房地产投资泡沫。到了1998年，这是房地产行业的一个生死节点，处于其生死存亡之际，很多企业都面临着破产等困局。为此，我国又出台了一系列刺激需求的政策，诸如，降低贷款利率、降低部分税收等。这一系列政策的实施，促使又一轮新的增长开始爆发。2003年后，房地产行业迎来了其黄金时期，大量开发商进入市场，政府通过取消集体土地的建设用地使用权，取得十年经济的高速增长。接下里就是2010年到2015年的低迷期，由于之前疯狂地拿地建楼，出现了一批库存房，供过于求，政府又推行一系列刺激政策去库存。2015年之后，全国各地都出现了“限购限贷，限售限价”，到目前为止，调控政策已经得到全国各地市的响应。二、房地产业目前发展现状 (一)对房地产行业的有利影响 1.城镇化率低虽然各级地方政府积极倡导推进城市化进程，但是截至2016年，我国的城镇化率仍然只有57.35%，这就意味着，在未来的5-10年里，还将会有一大批人口将从农村进入城市。如果进入城市的

石家庄房地产市场调研报告及项目

石家庄房地产市场调研报告及项目推荐北京行有嘉房地产经纪有限责任公司 2008年4月28日

第一部分石家庄市总述一、人口及生活水平石家庄市是河北省省会,全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市。石家莊市是華北地區重要商府，交通幹線，四通八達。有京廣、京太、太德（山東）鐵路，有京珠、京太、青銀、石黃高速公路。京太客運高速鐵路正在建設中，京石段將於2008年5月正式通車。石家莊到北京的鐵路客運時間只需一個半小時，這為石家莊的華北商業重鎮，提供了得天獨厚的條件。石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太行山，是首都的南大门。现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，2004年末全市常住人口917.5万人，其中市区面积455.8平方公里,市区217.3万人。 2004年，石家庄居民收入均实现两位数增长，市区城市居民人均可支配收入8622元，同比增长11.4%，增速比上年提高4.5个百分点。人均消费性支出6525元，同比增长7.1%。2005年城市居民人均可支配收入为10039.83元，首次突破万元大关，较上年增长16.4％，扣除物价因素实际增长14.7％，增幅较上年上升4.9个百分点，增长速度明显加快，居民生活质量明显提高，截止2004年末，市区城镇居民家庭每百户拥有彩电128台，电冰箱104台，洗衣机103

台，空调器102台，钢琴3架，移动电话96部，电脑37台,家用汽车2辆,空调、家用电脑、移动电话拥有量均比上年有较大增加。据调查，城市居民家庭收入来源仍以工薪收入为主，并继续向多元化方向发展。2005年，城市居民家庭工薪收入人均达到6235.84元，较上年增长2.0％。工薪收入占家庭总收入的比重为58.3％。其次，经营净收入增势强劲，占收入比重不断加大。2005年，城市居民家庭人均经营净收入1178.60元，较上年增长约1.8倍。经营净收入占家庭总收入的比重不断增加，由上年的4.6％提高到11.0％。调查显示，2005年，本市居民家庭从事个体经营人员户均0.15人，较上年的户均0.06人增长1.5倍，是拉动城市居民家庭个体经营收入增长的一个重要因素。调查还表明，城市居民家庭理财观念不断增强，财产性收入增长较快，增幅为34.3％。财产性收入包括利息收入、股息与红利收入、出租房屋收入、保险收益等。2005年居民家庭人均财产性收入119.90元，较上年增长34.3％，其中尤以出租房屋收入增长最快。此外，居民家庭转移性收入继续增加，占家庭总收入比重达29.6％。转移性收入是指国家、单位、社会团体对居民家庭的各种转移支付和居民家庭间的收入转移。主要包括离退休金、失业救济金、辞退金，以及家庭间的赠送和赡养等。2005年，市居民家庭人均转移性收入3160.62元，较上年增长17.8％。二、经济发展