万科御河企业公馆介绍
有疆·无界内中环唯一·独栋服务型园区
万科：城市配套服务商
?万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，
1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。
?万科总部目前设在深圳，并已在30多个城市及海外多地设立分
公司。万科深耕房地产行业三十年，拥有大量的行业资源。
?目前万科正在积极进行战略转型，从“专业住宅开发商”转型
“城市配套服务商”。
北京天津沈阳大连青岛长春鞍山唐山吉林廊坊烟台太原秦皇岛晋中即墨抚顺成都武汉
西安重庆贵阳昆明乌鲁木齐深圳广州清远东莞珠海中山佛山三亚莆田上海苏州杭州南京南昌镇江无锡宁波扬州昆山合肥长沙厦门惠州海口福州南通嘉兴芜湖温州富阳
上海万科：传统+创新八大业务
在上海，每21个购房家庭，就有一个选择万科。
八大业务双擎焕新
住宅业务产业业务医疗业务家装业务商办业务物业业务教育业务文化业务
革新传统动力探索创新未来
2015年，上海万科攀登行业新高度，以城市配套服务商
的长期规划，加强八大业务，并将每个业务进行平台化
打造，创造生态化的战略系统。
张江剑腾项目
字楼和企业总部园区，总建面积逾
600万平方米。
更在浦东落
子首个独栋产业园——
天安万科·御河企业公馆 上海万科：产业业务
上海万科以14个产业项目，
布局上海6大商务区，
凭借200万平方米体量，
名列上海商办及产业园区储备量领先房地产品牌。
着力践行城市配套服务商职责的万科，如今大力加大在消费和产
业地产方面的投资，涵盖大型购物中心、酒店、服务式公寓、写
天安中国：城市产业综合运营商
天安中国?天安中国投资有限公司，是一家集房地产开发、酒店投资及管
理、物业管理、建筑材料于一体的控股公司。
?天安中国于1987年正式于香港联交所上市，成为香港首批中国
概念的上市公司。
? 国内首屈一指的产业园区缔造者，已成功孵化上市企业53家，在
运营园区产值超千亿。
天安中国
+
天安孵化万科配套
品牌号召力资源丰富性服务专业度为入园企业整合全球资源，实现提速发展与增长资产
设计团队：德国GMP ，世界地标缔造者
德国奥林匹克体育场 东方体育中心 天津大剧院 常州文化中心
北京会馆
天津文化中心 杭州火车站
中国看上海，上海看浦东
浦东——总部经济高地
世界500强中已有308家落户浦东，其
中220家为跨国公司总部。 2014年，
浦东为上海贡献超过30GDP。
浦东：上海发展主引擎
2014年
浦东新区吸引外商投资金额143亿美元，生产总值高达7048亿元。自
1990年4月18日中央宣布开发开放至今，浦东已经成为推动上海经济发展的
主要引擎，更是“上海现代化建设的缩影”与“中国改革开放的象征”。
金融+科创，定义浦东正中心。
天安万科·御河企业公馆，坐享陆家嘴金融中心东扩与张江科创中心西延利好，更依托政府扶持，深度围绕创新金融主题，串联浦东产业升级与转型，聚焦城市资本力量，铸就具有全球竞争力的创新金融中心。
创新金融示范区：上海的格林威治小镇
天安万科·御河企业公馆所在的区域，是陆家嘴
金融中心东扩与张江科创中心西延的交汇正中心，
将以世界上最著名的对冲基金小镇—
—格林威治为蓝本，打造上海创新
金融示范区，致力发展创投金融等新兴金融
载体。
创新金融示范区：上海的格林威治小镇
关键词一：紧邻传统金融中心
牵涉到与银行的兑换，所以创新金融中心，必须紧邻传统金融中心。如同格林威治小镇距离纽约仅40分钟车程一样，御河企业公馆离陆家嘴仅15分钟车程
关键词二：公园里的共享小镇
与格林威治一样，御河企业公馆的公共空间和园区理念同样强调了“公园”和“共享”两大主题，意图给员工提供更自由、更舒适的办公环境
关键词三：生活从8小时向24小时延伸
万科从格林威治小镇中得到了非常强烈的启发，在园区建设过程中完善了所有配套服务，通过四大服务中心、三大主题园区等一系列公共设施，为入园企业及员工打造360°全时生活园区。
五维立体交通，打通企业商脉
1维：轨交体系
地铁13、16号线，双轨环伺
2维：道路体系
内、中环，沪南路等干道速通八方
3维：航运体系
地处浦东、虹桥两大机场连线的黄金中点
4维：客运体系
虹桥火车站、上海火车站、上海南站火车站
5维：磁悬浮
快速接驳龙阳路磁悬浮列车站，即达国际空港依托芳甸路南段延伸，御河企业公馆将进一步缩短与花木城市副中心之间的空间和时间距离，整合优质产业、展会等资源，导入优质人才，形成高速发展的产业成长轴线
上海科技大学领衔，产业发展新动力
上海科技大学、上海海关学院、复旦大学张江校区、上海交大
张江校区、上海中医药大学等一流学府，铸就类硅谷的产学研
平台，体现教学科研融合的运营理念。 超越硅谷的产学研平台，丰厚的产业与人才资本
上海科技大学——服务国家战略，培养创新人才 上海科技大学，由上海政府与中国科学院共同举办的国际化创 新型大学，由江泽民之子江绵恒担任校长，致力于服务创新驱 动、转型发展的国家战略，为区域发展输入更多发展动能。
区域价值关键词之【北蔡房价新高】
2015年10月
?北蔡：52500元/㎡
?上海：31954元/㎡
随着政策利好及北蔡的不断发展，北蔡区域房价已经提升至一个崭新的高度。
以万科海上传奇、大华悦府、乾景雅园、大华珐朵等为代表的标杆楼盘，在售均价已破6万，
其区域价值及未来升值潜力不可限量！
4+1产业落定，创新金融示范园区
创新金融产业 专业服务产业 创新娱乐产业 创新智能产业 细 分 产 业 4
互联网金融 第三方理财 P2P 网贷 第三方支付
创新投资 智能建筑家居 3D 打印 智能医疗 智能穿戴 智能出行 家庭娱乐 网络游戏开发 动漫制作 在线培训 O2O 服务 物联网服务 咨询服务 互联网服务 设计咨询服务 互联网金融企业 传统商业银行 保险、小贷公司
担保、征信公司 关 联 企 业 设计院(单位) 智慧智能业务 科研院校 大师独立工作室 视频网站 网游企业 手游企业 动漫制作公司
咨询类企业 设计公司 互联网企业 1 万科建研产业 园区内将引入万科建研中心， 由实验楼区、生产研究区、 展示接待中心、设计中心等 主要部分构成。整合国内外 一流资源，形成核心技术储
备，并通过展示万科在工业
化住宅建造技术、绿色生态 等方面的研究进程，引领行 业技术发展方向，成为整个 园区引入的科技创新平台
四大核心规划理念——绿色、健康、品质、文化
核心结构层复合环形层
国际级办公理念：共享空间Sharing Spaces
通过Co-Working式共享办公理念，强调创造出各式的共享空间，以提供共享信息的场
景，来彰显为用户在商业氛围中创造更多的互动机会，带来无限商机和经济效益。
理性基础层
园区广场之音乐街区Music Street
1、音乐广场
Music Plaza
2、绿化公园
Green Park
3、旱地喷泉
Dry Fountain
4、公园入口
Park Entrance
5、主题雕塑
Sculpture
6、滨水区
Waterfront
音乐街区
2014上海万科项目汇总
上海万科项目 首推项目：万科悦城 推荐理由/考察要点：幸福系金色领域的升级之作。 ?产品：90㎡集装3房和创意90复式产品。 ?配套：全方位生活配套。 ?景观：全年龄段功能主题景观区。 备选项目： 一、万科城 推荐理由/考察要点：国际系大城型住宅精品大盘产品。 二、翡翠滨江 推荐理由/考察要点： 商业与住宅有机互动复合型生活社区。 后附：上海万科项目简介
系列一：幸福系 悦城 万科悦城是万科[幸福系]产品金色领域的升级之作，项目地处嘉定新城和老城的双核中心，总建筑面积8万平方米，由12栋10～14层的小高层和2栋28层组成。项目紧邻11号线嘉定西站，可一线直达徐家汇、浦东，接驳各大繁华商圈。全方位生活配套、全年龄休闲景观悦享幸福生活。 在户型方面，项目主推90㎡精装3房和创意90复式产品。90㎡精装平层公寓是目前区域内最受热捧的产品，作为万科第四代90+户型的升级产品，专为成长型家庭量身定制，更小更精更性能；创意90复式产品，通过设计师精心的“空间规划”实现了较大尺度的“空间拓展”，功能上升级到3房2厅2卫，大大提升了生活的幸福感。 在景观方面，项目精心规划的全年龄段功能主题景观区，由童话森林轴和梦幻漫跑道组成的园林，将中央活动广场、亲子区、阳光大草坪等环绕其间，为业主们提供健身玩耍的多元场地。孩子有孩子的乐园，老人有老人的广场，年轻人有年轻人的跑道。各种健身器械及休闲设施，让景观区成为每个人的健康乐园。 梦想派
万科梦想派位于松江新城板块国际生态商务区内，临近九号线大学城地铁站，不仅基础设施建设相对全面完善，更拥有万达广场大型商业配套。项目住宅总建面约14万方，社区商业面积近3000方，合计套数约1600套。项目定位第一居所大盘，并作为万科幸福系产品的代表作面世。项目产品定位突出项目配套优势所带来的自住便捷性，以及提升首置首改客户的居住舒适度。 万科梦想派作为上海万科进入松江的第二个项目，通过在户型、景观、配套等产品力上的提升，强化万科幸福系好产品、好服务、好品质、轻松拥有的形象。 金色华亭 万科金色华亭为新古典主义建筑风格的混合型社区，11层楼高的低密度社区。项目位于松江乐都西路仓华路口，距离9号线延伸段体育馆站仅10分钟车程，并有公交车辆可直接换乘，交通十分便利；周边生活配套齐全，学校，医院，银行，超市，饭店一应俱全。 金域蓝湾 万科金域蓝湾位于江宁百家湖以南，双龙大道以东、清水亭东路以北，双河交汇之处，是江宁百家湖、东山、科学园、九龙湖四大板块的几何中心。 万科金域蓝湾小区总占地约27万平米（约408亩）。总建筑面积约68万平米，其中地上部分约54万平米，地下部分约14万平米。约3800住户，由多幢16-33层高层板式楼和低、多层住宅组成。 周边高层、中间别墅，三面环绕高层。 系列二：国际系 海上传奇 万科中环国际城海上传奇是万科在浦东的经典作品，将成浦东的国际高端社区。该项目位于浦东花木北蔡板块，御桥路1751号，临近着11号线，后期的还规划有13、18号线。整个项目占地12万平方米，建筑面积约25万平方米，规划22栋高层、小高层建筑，主推80-140平精装两梯四户公寓。 万科城 万科城地处闵行南部，是约55万方国际系大城型住宅精品大盘产品。万科城由万科团队进行项目运营管理。上海万科第三代造城力作，释放年轻人居住梦想。社区集“教育之城、智慧之城、绿色之城、一生之城”于一体，约78-122㎡装修公寓，满足不同家庭全生命周期需求。 万科城项目为都市成长型家庭打造新一代国际都市全生命周期住宅产品；集合品牌商业、优质教育、科技智慧、绿色乐活、贴心服务、精研居室为一体。
深圳前海规划国际招标优胜方案
深圳前海规划国际招标优胜方案 第一名：“前海水城” 美国FO设计公司主创设计师詹姆斯·库纳 第一名方案为前海地区构想了一个充满活力的21世纪新城，这个新城密集紧凑，丰富多样，遵循可持续的原则，并环抱着这个城市最重要的资源之一——水。 该方案认为，前海地区的一大机遇就是将水融入城市，并用水来赋予鲜明的区域特征。方案主创设计师詹姆斯·库纳说：“这一特征不仅是一个经典的明信片式的港口照片，而且是一个对于基地和港口内的水体进行净化和改良的大胆构想，注重采用生态创新技术，并同时创造出类型多样的滨水都市环境，遍布整个18平方公里待开发地区。” 该方案利用并拓宽现状流经基地的河流和排水渠，引进五条线性滨水走廊，将大尺度的基地划分为一系列易于管理且特色鲜明的都市亚区（sub－district），并且将周边的城市地区与海岸区域连接起来。这些线性滨水走廊将创新的水利基础设施和独具特色的公共空间完美结合，即净化和改善水质，同时又增大了沿水的开发面积，创造了一系列公共开放空间，起到组织和构架前海的区域开发的重要作用。 此外，每个开发亚区的城市机理在沿用典型的深圳街区尺寸基础之上，引进次一级的路网和公共空间走廊，将其进一步细致划分，以鼓励步行活动，避免超大街区造成的隔绝性，并且在各个亚区创造出一系列丰富多样的城市邻里单元。设计将会带来一个高密度、注重生态的城市环境，它提供了一个标志性的海岸线、多样的建筑形式和文化娱乐场所，以及一系列方便到达又别具匠心的公共活动空间。 库纳认为，前海由于其独特的地理位置以及未来的战略定位，这里有可能成为21世纪深圳的地标。前海是一个机会，可以向世界展示21世纪的城市，展示其密集的、可持续的、活性的、全新的生活质量。 库纳认为，在前海的规划中，有三个比较重要的问题。一是前海的位置。它位于深圳市西南，面向海，与香港、深圳国际机场以及广州相连，这是一个战略性的、经济性的、政治性的地理位置。第二，前海具有特殊的水岸优势。 库纳介绍，该方案就是做一个新的水岸城市、关注于水的城市、关注于生态的城市，同时，创造这种景观来改善水质和空气质量，降低碳排放，把自然带进城市。这个城市有新的水岸公园和公共空间、步行街和花园。 库纳介绍，该方案有3个主要元素。第一，是把水带回来，从支流来的水会进行过滤，改善水质，同时这也是一个很重要的公共景观，可以改善这里的空间。 这些水的彩带就是雕塑性的效果，既漂亮又实用，它一层一层流下来的时候会清洁水质。
万科商业运营模式及借鉴.介绍
万科商业运营模式及借鉴 2013年11月27日，万科首个购物中心——位于北京昌平区的金隅万科广场正式对外试营业。这是万科组建商用地产管理部后的第一个项目。万科进军商业地产的消息有两点启示，一是最大的住宅房产企业决定拓展新业务，说明持续的住宅调控使得住宅房产市场前景不再明朗；二是万科虽然初次尝试商业地产，但其资本雄厚、品牌有优势，将进一步整合商业地产市场。对市投资中心来说，一个住宅房产巨头如何运营商业地产，是值得持续跟进和学习的。 万科商业模式总结及借鉴： 一、万科商业地产运营模式 1.万科商业的成立 从2009年开始立项研究到今年1月成立商用地产管理部，再到首个购物中心试营业，万科筹备了4年之久，可谓做足了准备。万科在商业地产上并不着急，只做对的、好的、需要的，万科副总裁毛大庆形容为“开着车换轮子”，在不放弃现有销售额、销售规模的前提下，同时开展新的业务。万科计划在北京以每年一个的频率推出商业地产项目，深圳、上海、苏州和沈阳等地也会陆续推出。 2.万科商业的定位 万科商业为找准切入点，走细分化市场，避开了竞争激烈和投资较大的城市综合体，而是专注于与社区
联系更紧密的生活广场系列与邻里家系列。万科将现有商业项目分为三条产品线：万科广场系列、生活中心系列和邻里家系列。万科广场系列定位为区域型购物中心，生活中心系列主要针对集中型社区商业，而邻里家则是对社区商业街的归纳。 因而，万科商业的选址思路是新城区、卫星城、大型社区聚集处，而非城市核心区。以万科第一个商业项目为例，金隅万科广场位于北京昌平城区，总体量为14万平方米。RET睿意德相关负责人预测，试营业当天开业率将达到80%，年底正式营业时将达到90%以上。 3.万科商业运营团队 万科从成立商用地产管理部至今，地产团队已经超过一百人，万科未来几年在北京会以每年一个的频率推出商业地产项目，主要定位于新城区，包括昌平、房山、大兴、延庆等郊区县，此外，深圳、上海、苏州和沈阳等地也会陆续推出万科商业地产项目。 4.万科商业投资及运作方式 万科选择的是总部模式加一线公司孵化模式，例如金隅万科广场就是金隅公司作为一线公司与万科进行合作开发运营。金隅万科广场由万科自持出租经营，项目目前已投资9亿元，万科副总裁毛大庆预计7年收回成本，这在商业地产领域属于中上水平。按照万科此前的内部测算，该项目持有周期8年，按地区保守租金测算，可以实现净资产收益率12%，经营性杠杆下内部收益率（IRR）为15%，项目总投资回报率达到111%。 未来，万科的投资主要方向为“城市配套供应商”，包括医院、学校、博物馆、公园、商场、公屋等。2013年9月4日，万科以53.99亿元拿下深圳留仙洞地块，同时首次公开涉足产业地产的缘由；10月31日，万科召开BOT项目前海企业公馆推介会，该项目预计2014年6月竣工；此外，位于深圳宝安区的万科儿童医院也计划在2014年春节前后动工。目前北京万科至少拥有四个商业地产项目，总面积超过50万平方米，近两年万科还将进入城市综合体的运营行列。位于大兴CBD核心区的一个项目包含酒店、商城、写字楼等多种业态。此外，万科还准备做一些社区金融，例如POS机、多功能服务机等，2013年万科入股微商银行，成为最大股东。 二、对市投资中心发展商业的建议 1.挖掘自身优势，专注社区商业 社区商业是国内商业发展的蓝海和热点方向，万科亦选择从社区商业服务入手商业地产。市投资中心商业项目的优势是依托既有的公租房人群，有一定的消费人群支撑。既有项目如东郊农场、门头沟铅丝厂、高米店等，周边只有一些小摊贩，未形成完整的社区商业配套业态，这对市投资中心来说是机遇。通过引进标准化、品牌化的优质商家，完善社区配套商业服务，繁荣公租房社区商业，提升市投资中心商业价值。 2.积极探索合作开发模式，积累经验 合作开发，共担风险，这是金隅万科广场的开发策略。整体租赁的模式，风险虽然都转嫁到商业管理公司，但收益也有所降低，且都项目的掌控能力有所下降。未来，市投资中心随着商业运营中心的成立，人员结构区域完善，可以探索与其他公司共同开发的模式，优势互补，实现共赢。
深圳万科前海企业公馆设计准则【VIP专享】
深圳万科前海企业公馆—承租单位设计准则封面
一总则 1.1意图 本手册是深圳万科前海企业公馆承租单位设计标准手册，并附在深圳万科前海企 业公馆租赁合同中。本手册是用来介绍和帮助租赁单位，贵方建筑师及室内设计 师和建造承包人理解并实际贯彻贵方租赁合同中的要求。 设计标准手册的意图是基于所有租赁单位的利益创建一个共同的起点，由此来加 强深圳万科前海企业公馆项目的整体氛围。租赁单位应该详细研究承租单位设计 送审要求，项目进度，讨论各自具体的设计理念，并在设计工作开始前向承租单 位协调人提出有关此设计标准的任何问题。 配图 1.2 承租单位室内外设计准则 承租单位室内是指每个单元入户门或幕墙内，有楼板或幕墙遮盖的范围。承租单位室外是指每个单位楼栋空间范围的建筑外立面延展。 承租单位室内外设计要求有高品质的设计，精致的细部以及独特的建筑氛围。承租单位必须遵守相关，省级及国家相关建筑，消防等标准和法规。 承租单位室内外设计标准： A 所有单位室外招牌或标识必须遵守附件的限制原则。 B 所有室内装修材料的选用需要经过建筑管理部门的准许并符合相关防火规范。 C 所有承租单位室外材料必须符合相关的行业或国家标准。 E 所有承租单位的施工要保证在承租线以内进行。 F 承租单位不允许在承租区域内设夹层。 G 所有承租单位的施工工作必须得到园区管理公司，当地建筑管理部门，消防局等单位的许可。 H 承租单位的设计方案需依据建筑主体荷载设计。 1.3 建筑设计图示 效果图 1.4 餐饮店设计标准 餐馆和餐饮店服务强化了深圳万科前海企业公馆的城市特征。除本章节的特殊要求外，餐饮店承租单位还要遵守卫生部对餐饮业的要求。此章节的标准是本设计标准手册其他部分的补充。承租单位要完全自己承担为得到卫生部餐饮业经营许可证的所有费用，并应安排足够的办证时间。鼓励承租单位使用由建筑师，专业厨房设计人员，和专业设备安装人员对餐厅和厨房设施的设计和布局。合理的平面布局设计可促进操作的效率。 餐饮店的总体要求 展现在室外入口处的餐饮店或咖啡厅的家具摆设可增强本项目的都市氛围。家具摆设的质量和特征要反映出项目在整体效果上的要求。所有家具摆设要保持最好的视觉和功能
园林工程中创新技术、新材料的应用及项目管理探析——以深圳万科前海企业公馆园林景观建设工程为例
林丽钰，卢艺菲， 许铭宇（广州普邦园林股份有限公司， 广东广州510600）摘要：随着我国生态文明建设步伐地不断前行， 高品质且环保的园林景观工程在美化城市和生态环境建设中具有重要的作用， 同时也是城市形象的重要展示窗口。该文以深圳万科前海企业公馆园林建设工程项目为例， 阐明园林新技术新材料应用及施工管理、安全文明施工、资料管理和结算管理等项目管理方法对于成 就精品园林景观工程的重要性。以期为园林景观精品工程项目开展提供项目管理 思路和技术参考，为生态宜居城市建设奠定基础。 关键词： 新技术新材料；园林景观；建设工程；项目管理；结算管理；前海公司中图分类号：TU986文献标识码：A 文章编号： 2095-0896（2019）03-041-03LIN Li-yu et al.（Pubang Landscape Architecture Co.，Ltd ，Guangzhuo ，Guangdong 510600）Abstract With the pace of China ’s ecological civilization construction to continue forward ，high-quality and environmentally friendly landscape projects play an important role in beautifying cities and ecological environment construction.It is also an important display window for the city image.This article took the landscape construction project of Shenzhen Vanke Qianhai Enterprise Mansion as an example.It expounded the importance of project management methods such as the application of new gardening technology and new materials ，construction management ，safe and civilized construction ，data management and settlement management for the achievement of high ?quality gardening landscape engineering.The aim was to provide a good project management ideas and technical references for the achievement of more landscape architecture projects ，laying the foundation for the construction of ecological livable cities.Key words New technology new materials ；Garden landscape ；Construction project ；Project manage -ment ；Settlement management ；Qianhai 基金项目：广东省省级重大科研项目（2016KZDXM002）。 作者简介：林丽钰（1979-），女，工程师，研究方向为风景园林研发设计施工一体化项目管理。 收稿日期：2018-12-13nalysis on the Application of Innovative Technology ，New Materials and Project Management in Landscape Engineering ———Taking the Landscape Construction Project of Shenzhen Vanke Qianhai Enterprise Mansion as an Example 园林工程中创新技术、新材料的应用及项目管理探析———以深圳万科前海企业公馆园林景观建设工程为例 随着生态宜居城市建设的快速发展，人们物质生活水平的不断提升，对城市生活休闲环境也提出了更高的需求。风景园林工程作为城市环境建设的重要组成部分，其施工水平、施工质量和项目管理的好与坏直接关系到城市的市容形象。在工程施工中注入新的技术和新材料，有助于提升项目的生态环保性能，创建生态宜居环境，践行人与自然和谐之美理念。该文依托深圳万科前海企业公馆园林建设工 程精品项目为例，介绍了项目上所应用的创新技术 和新材料，同时总结了工程上对于现场施工管理、安 全文明施工、资料管理以及结算管理等。 希望通过对精品项目的研究，为园林景观行业日后成就更多的 优良样板工程提供参考。1深圳万科前海企业公馆园林建设工程项目概况 前海企业公馆位于深圳市南山区前海自贸区， 由双界河、月亮湾大道、妈湾大道、宝安大道和西部园艺与种苗，Horticulture &Seed 2019，39（03）：41-43，57doi ：10.16530/https://www.360docs.net/doc/7f17871705.html,21-1574/s.2019.03.013
三大REITs模式典型案例最全解析! 实务必备
中国房地产市场已经进入下半场模式 如何盘活巨额存量资产的问题日益凸显 在这一大背景下 REITs成为了重要的解决方案之一 然而，由于种种原因的制约 REITs在中国的发展并非一帆风顺 今天的文章从实务角度出发 结合国内实践案例 对交易所、公募、银行间三大REITs模式 逐一进行详细解析 REITs实操不可不读！ 目录 - - - - - 一、交易所类REITs产品-中信启航专项资产管理计划 （一）基本信息 （二）交易结构 （三）基础资产分析 （四）中信启航计划存在的特殊风险 （五）现有运营情况 二、公募类REITs产品-鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金 （一）基金基本信息 （二）交易基础及产品结构图 （三）交易安排 （四）保障机制 三、银行间类REITs产品-兴业皖新阅嘉一期房地产信托基金资产支持证券 （一）基本信息 （二）交易结构 （三）增信措施 四、类REITs产品总结 前言 中国房地产市场已经进入下半场模式，从增量时代进入到存量时代，如何盘活巨额的存量资产，成为中国经济改革的重要课题。根据海外成熟经验，在存量地产时代，加深房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决日益凸显的存量问题至关重要。中国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。目前，中国市场还未见真正REITs产品（即Real Estate Investment Trusts，指房地产投资信托基金产品，下同）的出现，但REITs在中国却经历了数十年的发展历程。类REITs产品的发行为中国市场真正REITs 产品的发行提供了充分的理论和实践基础。本
深圳前海布局规划一览
深圳前海布局规划一览：构建“三区两 带”（图） ——证券时报 网 深圳前海 规划构建“三 区两 带”（图）： 桂湾片区重点 发展金融等产 业，打造集中 展示前海合作 区整体城市形 象的核心商务区；铲湾片区重点发展科技及信息服务等生产性服务业，打造功能复合的综合发展区；妈湾片区重点发展现代物流等产业，打造具备区域生产组织中枢和国际供应链管理中心功能的保税港片区。 据深圳商报报道，前海管理局消息，一直受到广泛关注的前海综合规划已经通过市委市政府审议。根据该规划，前海将构建“三区两带”格局，初步划定22个开发单元，全区规划就业人口约80万人。 根据国务院批复的前海发展规划，前海将在“一国两制”框架下，进一步深化粤港紧密合作，逐步把前海建设成为粤港现代服务业创新合作示范区，在全面推进香港与内地服务业合作中发挥先导作用。同时，把前海深港现代服务业合作区建设成为全国现代服务业的重要基地和具有强大辐射能力的生产性服务业中心，引领带动我国现代服务业发展升级，为全国现代服务业的创新发展提供新经验。 据了解，《前海深港现代服务业合作区综合规划》由市规划国土委
组织，深圳市城市规划设计研究院等14家国内外机构联合编制，历经近两年时间，已于今年分别通过市政府常务会议和市委常委会审议。 规划就业人口约80万人 前海位于蛇口半岛西侧，珠江口东岸，地处珠三角区域发展主轴和沿海功能拓展带的十字交汇处，与香港、澳门毗邻，是深圳未来的城市双中心之一，总用地面积14.92平方公里，总建筑规模约2600万平方米，规划就业人口约80万人，居住人口规模约30万人。 规划在总则部分提出，前海将建设成为现代服务业体制创新区、现代服务业发展集聚区、香港与内地紧密合作的先导区和珠三角地区产业升级的引领区，努力打造粤港现代服务业创新合作示范区。坚持生态、活力、健康、可持续的先进城市发展理念，将前海建设成为具有国际竞争力的现代服务业区域中心和现代化国际滨海城市中心，以产城融合、特色都市、绿色低碳为主要规划策略。 前海将坚持以金融、现代物流、信息服务业、科技服务及其它专业服务业为主的生产性服务业，大力推进生活性服务业和公共性服务业配套发展，集中优势资源，发展总部经济，促进现代服务业集聚发展，构建先进的现代服务业产业体系。 在规划结构上，前海综合规划提出，前海合作区将构建“三区两带”的城市规划结构。三区即是：桂湾片区重点发展金融等产业，打造集中展示前海合作区整体城市形象的核心商务区；铲湾片区重点发展科技及信息服务等生产性服务业，打造功能复合的综合发展区；妈湾片区重点发展现代物流等产业，打造具备区域生产组织中枢和国际供应链管理中心功能的保税港片区。 而两带则是指滨海休闲带和综合功能发展带。前者连接三大片区，布局城市文化、休闲和公共服务等功能，形成集生态、景观、文化于一体的高品质滨海公共活动带。后者则依托轨道等公共交通服务，沿线重点布局展示交易等综合功能，成为综合功能发展带。 前海地下空间将呈网络化布局 在城市设计和建筑上，规划提出“活力水城”，强调城市滨水个性，集生态、文化、景观、艺术为一体的滨海休闲带和水廊道，塑造海
前海梯级土地开发模式引关注
前海梯级土地开发模式引关注 1.5级开发成新宠 中新网深圳6月15日电(记者郑小红)深圳前海管理局以都市综合体开发模式推进城区建设，借鉴美国硅谷经验，在全国率先创新性的提出“梯级土地开发模式”。该模式共分5级，其中1.5级土地开发模式因能提高土地运营效率而备受关注。 世邦魏理仕中国区策略顾问部执行董事王广强15日向此间媒体表示，1.5级土地开发模式会越来越受到政府和一级开发商的青睐。在大片土地的开发过程中，政府可考虑尝试灵活采用1.5级开发的策略，以达到缩短项目规划时间的目的。同时，该手段亦有利于政府在土地预热阶段，即与志同道合的开发商或经营商实现提前合作，联手炒热自身及周边土地价值，为将来的二级开发做好准备。 1.5级开发是指在整个开发区的启动区域，通过租赁或短期土地使用，进行临时性建筑建设以快速形成地块预热的一种新型开发模式。低成本，聚人气，见效快是1.5级操作方式的典型特征。截至目前，国内较著名的商业类1.5级开发案例有长沙梅溪湖新城、深圳前海；国外案例则以东京临海副都和美国硅谷为佳。 王广强认为，对于政府而言，1.5级开发能够缩短建设时长，提前展示形象，拉动区域土地价值，增加收入；对于开发商而言，租赁土地可节约可观的土地成本，并可炒热自身及周边地价，低成本快捷性打造收益物业。临时建筑建造成本约为1200元/平方米，而传统建筑(钢筋混泥土)建造成本则高达3000-5000元/平方米的；对于租户、商户而言，能够以更低的开店成本和更快的投入运营，新西兰基督城，临时购物中心—RE:START，由64只集装箱搭建而成，施工组装仅用了8个星期。 王广强说，在中国，1.5级土地开发策略目前还比较少见，但随着区域间的竞争愈演愈烈，如何抢占土地先机，获得优势，将成为政府和一级开发商关心的首要问题。(完) 深圳前海的1.5级开发试验 据前海管理局副局长蔺宏介绍，前海采用梯级土地开发模式，可有效提高区内土地开发效率，大大缩短土地开发时间，各单元地块、各企业项目同步推进，协同作战，能最大程度实现统一规划，尽快建造出标志性的前海建筑，实现“生长中的前海”。 而承载这一理念的代表性开发商，就是万科。 目前，万科在深圳前海开发的前海企业公馆主要为首批在前海办公的企业提供服务，将由万科建设并运营8年后，移交给前海管理局。在该项目的BOT模式中，万科作为出资方将承担项目的建设，预计总投资8亿元，而其所获得的回报则为包括建设期在内的共计8年时间的运营权。 而1.5级土地开发模式能为万科省下多少开发成本？ 同期的一家地产商在前海湾保税港区以960元/平方米买下一块土地，以144元/平方米租下一个地块作为其营销中心。作为对比，万科则以0元成本租用土地8年，即使不算上租金收益，光土地出让金万科的前海公馆项目就省下1亿元。 目前项目已经开始出租，租金在220~300元/月/平方米，记者粗略计算，6万平方米的项目8年时间光租金收入就能达到15亿元。 不过前海新区政府也肯定不亏，政府的要求是万科在8年内通过运营实现地块预热、土地价值提升。
深圳前海最好的概念规划-五条滨水走廊环绕前海水城
“前海水城”方案效果图之一。 20日，深圳前海地区概念规划国际咨询评审会经过三天会议，评出“前海水城”方案获得第一名。该方案为前海地区构想了一个充满活力的二十一世纪新城，这个新城密集紧凑，丰富多样，遵循可持续的原则，并环抱着这个城市最重要的资源之一——水。“前海水城”规划方案图。（规划图均由市规划国土委提供） “前海水城”规划方案横空出世，历时半年多的全球角逐后，前海概念规划昨天掀起红盖头。设计者介绍，“前海水城”方案为前海地区构想了一个充满活力的二十一世纪新城，这个新城密集紧凑，丰富多样，遵循可持续的原则，并环抱着这个城市最重要的资源之一———水。此外，“前海国际创意滨海城市”、“前海城岸”方案分别排名第二、第三。 昨天评审会上，不少专家指出，希望融合相关方案的优点，形成前海地区最终的规划方案。深圳市规划和国土资源委员会相关负责人介绍，这次专家评审出来的只是一个概念规划，具体深入的规划，还要市里做进一步安排。 500万巨奖征集前海规划 今年伊始，深圳开出500万元奖金，面向全世界征集有关前海地区的概念规划。前海是粤港澳世界级都会区建设中的重要节点，将规划建设成为深港现代服务业合作区，即未来“珠三角的曼哈顿”。这片占地18.04平方公里的土地，位于珠江入海口的咽喉要地，伶仃洋东侧，蛇口半岛西部，是目前深圳特区内尚未开发的最大一块处女地。该处依山面海，自然资源和交通条件得天独厚。 在未来的城市发展建设中，前海地区将成为深圳提升国际影响力的中心和标志地区，同时也是深圳人实现滨海生活梦想的活力地区。由此，前海概念规划备受关注。 6月17日至19日，前海地区概念规划国际咨询评审会连续三天举行，昨天落幕。此次评审委员会成员十分显赫。主席（BalkrishnaDoshi）多西先生既是印度著名建筑师和教育家，同时任美国宾夕法尼亚大学教授及普利策奖遴选委员会成员。此外还有美国哈佛大学设计学院景观系主任查尔斯·瓦尔德海姆等。值得注意的是，香港规划署助理署长黄伟民列席了评审委员会。此前，前海地区