西政考研物权详尽笔记

13－1 物权总论――物权法概论

●物权法：是指通过规定物权调整物质资料占有关系的法律规范的总和。

物权法是国家对事实占有关系以法律上的确认从而形成的权利，至此，占有便不仅仅是一种事实状态，而上升为一种权利，即物权。

●物权法的调整对象：物的占有关系，即物质资料在特定的民事主体的掌握、控制、支配下而发生的财产关系。物的占有关系是静态财产关系。包括物的归属关系和物的利用关系。

法律规定和调整物的归属关系的规范的总和，构成物权法的重要制度――所有权制度。

物权法调整物的他主利用关系的法律规范的总和，构成物权法的另一重要制度――他物权制度。

●物的归属关系：是指特定的物质资料归特定的民事主体所有的财产关系。

●物的归属关系的特征。

⒈占有人对物的占有是自主占有，即以所有的意思占有标的物，处于所有人的地位。

⒉由物所生的经济利益归属于物的所有人。物的所有人为了实现物的经济价值可对物为任意支配。

⒊当标的物由他人占有、使用时，成立所有人的间接占有，物的归属不变，所有人仍以所有的意思间接掌

握控制标的物。

●物的利用关系：是指物的所有人基于其意思，将其所有物交他人有限利用而发生的财产关系。

物的利用关系是基于物的他主利用形成的新的财产关系。

●物的利用关系的特征。

⒈标的物上存在两个占有人。标的物的直接利用人形成对标的物的他物占有，同时所有人地位不因标的物

由他人利用而丧失，对标的物具有一定的支配力。

⒉存在两个层面的财产关系，即自主占有人（所有人）与他主占有人之间的财产关系和自主占有人和他主

占有人与社会一般人的财产关系。

●物权法的基本原则：物权法定原则；一物一权原则；公示公信原则；区分原则。

●物权法定原则：即物权的类型、各种物权的内容及创设方式，均由法律直接规定，禁止任何人创设法律没有规定的物权和不按法律有关物权内容及创设方式的规定创设法律已作规定的物权。

●实行物权法定原则的原因和意义。

⒈物权反映的是社会的所有制关系，若允许人们自由创设物权，势必会危及社会的经济基础。

⒉物权具有对世性，必须受到每一个人的尊重，因此必须明确的规定每种物权的标准内容。

⒊物的交易在法律上直接表现为物权交易，实行物权法定原则才能为物权交易提供便捷的条件。

●物权法定原则的强制性并未否认其私权性质，不影响民法意思自治原则在物权法领域的贯彻。

物权法实行物权法定原则，在一定程度上限制了人们任意创设物权的自由，从而使物权法有了一定的强制性。但是不等同于基于直接的行政权力而导致的行政法的强制性。

⒈在法律规定的各种物权范围内，人们仍然有根据需要任意选择创设某种物权的自由。

⒉实行物权法定原则也没有使物权法成为封闭的法律。物权法可以根据社会经济发展的客观要求，规定新

的物权种类。并且物权法也不限制人们以债的形式来调整相互间的财产占有关系。

●不符合物权法定的情形及效果。

当事人的法律行为不符合物权法定的要求便不能产生创设物权的法律效果。但是并不是不能产生任何民事法律效果。

⒈违反法定物权类型的情形。当事人欲创设法律没有规定的物权不产生创设物权的法律效果。但若具备了

债权行为的有效条件，即可产生债法上的效果。

⒉违反法定物权内容的情形。当事人意欲创设法律规定的物权，但其约定的内容有悖于法律对此种物权规

定的内容，该法律行为可以产生创设该种物权的法律效果，但其法律行为中有悖于该种物权法定内容的部分无效。

⒊不遵守创设和移转物权的法定方式的情形。

●一物一权原则：是指在同一物上只能成立一个所有权，不能同时成立两个所有权的立法原则。这是大陆

法系国家物权法的原则。

●一物一权原则的意义：在于明确物的最终归属，确立物的所有人对物进行全面支配的地位，在此基础上建立以所有权为中心，以用益物权和担保物权为两翼的物权体系。

●公示公信原则：是指物权的各种变动须采取法律许可的方式向社会公开展示，以获得社会承认和法律保护的原则。

在物权法上，不仅存在公示问题，而且存在公信问题。此原则不仅贯穿于物权变动制度当中，而且贯穿于动产善意取得与不动产登记善意取得等制度中。

●公示原则：物权的存在和变动都应当具有法定的公示形式。物权静态公示是物权动态公示的前提和基础。

⒈物权的静态公示：即物权存在的公示。动产物权的存在以占有为公示形式；国家不动产物权登记簿上所

作的登记是不动产物权的公示形式。

若物权的存在不具有法定的公示形式，便不能对抗善意的第三人。

⒉物权的动态公示：即物权变动的公示。动产物权的变动以交付为公示形式；不动产物权变动则以登记作

为其公示形式。

若物权的变动不采取法定的公示形式，则或者不发生物权变动的法律效果，或者其变动后的“物权”不能对抗善意的第三人。

●公信原则。按公信原则，法律推定动产占有人对其占有的动产享有物权，不动产物权的登记名义人享有登记于其名下的不动产物权。据此，法定的物权公示具有了社会公信力。若公示错误，因相信物权公示而与公示的物权名义人为交易的善意第三人受法律的保护。

●实行公示公信原则的目的：在于维护物的占有秩序，确保交易的安全。因为物权是对人权，要使所有义务人都能履行这一义务，须按法定的公示方式对物权的存在和变动做出公示，以使物权的存在和变更具有可识别性。物权公示的法定性使其具有当然的社会公信力。因此使与公示名义人为交易的善意第三人的利益受到法律保护，实现其维护占有秩序和交易安全的目标。

●区分原则：即赞成德国物权行为独立性理论，将其解释为物权行为与债权行为相区分的原则，认为区分原则是在法律上将一个物质商品交易分为债权行为和物权行为两个民事法律行为。

当事人订立交易合同的行为为债权行为；而当事人按交易合同的要求接着实施的、以标的物的交付或登记为形式、以物权变动合意为内容的行为则为物权行为。

●区分原则的基本精神。

⒈债权行为的成立与有效不以标的物的交付或登记为要件，也不发生物权变动的法律效果。债权行为是负

担行为，其依法成立仅在当事人之间产生设定债权债务关系的法律效果。

⒉交付或登记是物权行为成立的形式要件，也就是说，只有物权合意与交付或登记的结合才能成立物权行

为。若当事人仅有物权合意，而其合意不具备交付或登记的法定形式，该物权行为不成立，不能发生物权变动的法律效果，其合意只能约束双方当事人，不能对抗第三人。

⒊在交易关系中，以物权合意为内容、以交付或登记为形式的行为，既是物权行为，也是债的履行行为。

●区分原则的意义。

⒈在物权法范围之内，它要求把物权行为独立出来，将物权合意与物权公示结合起来作为物权变动的条件，

以此让国家对商品交易，特别是不动产交易保持适度干预。

⒉在债法范围内，不能将交付或登记作为交易合同的形式或有效要件，以此维护交易的自由、诚信和安全。

⒊在理论上，分清了物权法与债法对商品交换关系各自的作用范围。

13－2 物权总论――物权的概念和特征

●物权：是指民事主体依法对特定的物进行管领支配并享受物之利益的排他性权利。

物权是物权法调整物的占有关系的结果，是对物的占有的事实给予法律的确认并提供可能的救济而上升为的一种权利。

●物权的性质。

⒈物权所表现的经济实质是人对物的占有。因为物权就是法律对占有的确认和保护。

⒉物权是人对人的权利。在物权关系中，物权人之所以能在法律规定的范围内自由的支配作为其权利客体的物，是因为法律赋予了物权以排他效力，即限制其他人对占有该物、支配该物的意志。因此物权虽然直接表现为人对物的支配，但在法律赋予物权以排他效力的条件下，这种对物的支配隐含着对社会一般人意志的限制，即对社会一般人的权利。

●物权的特征。

⒈物权是对世权（绝对权）。物权的义务主体是除了权利主体之外的其他任何人。任何人都有尊重他人物权且不为侵犯和干涉、妨碍的义务。

⒉物权以物为客体。

物权以物为客体，且除法律另有规定之外，物权的客体也只能是物。这里的物是指人身以外，为人力所能支配、并具有一定使用价值和交换价值的物质资料，排除了诸如精神产品、劳动力、劳务等为客体，即排除了与现有物、特定物、独立物、有形物相对应的将来物、种类物、非独立物、无形物等不是在特定主体的现实支配之下、没有独立的使用价值和交换价值的物作为物权的客体。

⒊物权是通过对物的支配而享有物的经济利益的权利。这也是物权区别于其他财产权的根本特征。

物权人在法律规定的范围内按自己的意志和行为，以对物的支配为手段实现享受物的利益的目的。

享受物的利益和对物进行支配，是物权内容的两个不可分割的方面，前者是物权的权益，后者是权能。享受物的利益一般表现在利用物的使用价值满足生产经营和日常生活的需要；利益物的交换价值进行信用担保，取得生产、生活所急需的货币资金。

⒋物权具有排他性。

一方面，物权具有排除他人侵害、干涉、妨碍的性质；另一方面，内容相同的物权（包括内容完全相同的物权和内容基本相同的物权）间具有相互排斥的性质，即同一物上不容存在两个以上内容相同的物权。物权的排他性并不否认部分物权在同一物上并存的可能性。首先，他物权是由所有权派生出来的，可与所有权在同一物上并存；其次，就不同方面对物进行支配的他物权，也可以在同一物上并存。

●内容完全相同的物权（类型相同的物权）和内容基本相同的物权（类型不同的物权）。

⒈内容完全相同的物权。因其对物的支配完全相同而互相排斥，由此不能在同一物上数个并存。

双重所有权理论所主张的绝对所有权与相对所有权的并存、同一物上设立各种所有权，以及数人共有一物、一物之上设立数个抵押权等并不构成对这一特征的超越和否认。原因在于前两者的所有权不是同一意义上的所有权，它们都有各自的外延和内涵；而数人共有一物不是共有人对该物各自享有单独的所有权，而是平等的或按份的共同享有一个所有权；至于一物之上设立数个抵押权则是对抵押物交换价值量上的分割而非质的分割。

⒉内容基本相同的物权。类型不同的物权若其内容基本相同的话也会因相互排斥而不能在同一物上并存。

13－3 物权总论――物权的效力

●物权的效力：是指物权人在物权关系中可以为一定行为的法力。

物权的效力包括支配效力、排他效力、优先效力、追及效力。

●支配效力：是指物权人对物权标的物可以为一定支配行为的法力。包括直接支配力和间接支配力。

物权的支配效力因物权的类型以及在同一物上成立的物权状况的不同而有所不同。

●直接支配力：是指物权人在直接占有标的物的情况下对标的物所具有的支配力，包括对标的物的占有、使用、受益和处分。

所有权人、用益物权人、直接占有标的物的担保物权人对标的物都具有直接的支配力。

⒈在未设定他物权的情况下，所有权人对标的物享有最为全面的直接支配力。

⒉在设定他物权的情况下，用益物权（不包括经营权人）对标的物的直接支配力不包括处分；占有标的物

的担保物权人在债权清偿未届满前，对标的物没有使用效力和处分效力。

●间接支配力：是指物权人在不直接占有标的物的情况下，通过与标的物直接占有人的权利义务关系而间接支配标的物的法力。

⒈在设定用益物权时，所有权人对所有物具有间接支配力。

a所有权人有权对用益物权人使用标的物的情况进行监督。

b所有权人有权分享物的收益或要求用益物权人支付物的使用费。

c用益物权消灭后，所有权人有权请求用益物权人返还原物。

⒉在所有物交担保物权人占有时，所有权人对所有物具有间接支配力。

a担保物因担保物权人保管不善而毁损灭失时，所有权人有权请求赔偿损失。

b担保物权消灭后，所有权人有权请求返还原物。

⒊抵押权人对抵押物的间接支配力。

a请求抵押人采取保全抵押物的措施。

b行使物上代位权。

c被担保的债权清偿期届满后，请求人民法院扣押抵押物，依法处分抵押物，并从中优先受偿。

●排他效力：是指物权人可以排除他人侵占其物权标的物和干涉、妨碍其行使物权的法力。

●排他效力的表现：物权的排他效力集中表现在当物权标的物被他人侵占时，或者物权人行使物权受到他人非法干涉、妨碍时，物权人依法享有的请求返还原物、请求排除妨碍、请求恢复原状三项物上请求权。

●物上请求权和债上请求权。

●物上请求权和物之支配权。

物上请求权是附从于物之支配权的权利。

⒈物上请求权的发生以物之支配权受到侵害为前提条件，因此只有支配权存在才有产生物上请求权的可能；

支配权消灭，产生物上请求权的可能性就随其而消灭。

⒉物上请求权服务于物之支配权。返还原物请求权服务于物之占有权能；排除妨碍请求权、恢复原状请求

权则共同服务于物之使用、收益、处分三项权能。

⒊物上请求权只有在回复物之支配原状有可能时才能行使。若物权标的物毁损灭失，回复物权人对原物的

支配已无可能，则物权人不能行使物上请求权，只能依据损害赔偿之债的规定请求加害人赔偿经济损失。

●优先效力的表现。

⒈物权优先于债权。在同一标的物上既存在债权又存在物权时，即使物权后于债权成立，物权亦优先于先成立的债权。

⒉有物权担保的债权优先于无物权担保的债权。对债务人或第三人的特定财产，享有担保物权的债权人可基于其享有的担保物权的效力优先于其他债权人而就该特定财产的价值受清偿。

⒊先设定的物权优先于后设定的物权。即在同一标的物上数个物权并存时，先设定的物权优先于后设定的物权。而债权不具有优先性，具有平等性，即当数个债权人对同一债务人享有债权时，各债权对债务人都具有相同的效力，并无先设定的债权优先于后设定的债权之说。

此外，买卖不破租赁，也是先设定的物权优先于后设定的物权的表现。所谓买卖不破租赁是指出租人出卖租赁物的，在租赁合同有效期间内，买受人不能以其后取得的所有权对抗先存在的承租人对租赁物的使用收益权。因为承租人对租赁物的使用收益权具有物权性质，因此后取得的所有权不能对抗之。

⒋与出卖人就出卖物具有物权关系的人对该出卖物享有优先购买权。

优先购买权是指财产所有人出卖其财产时，就该项财产与财产所有人存在物权关系的人在同等条件下可

优于其他人购买。

●追及效力：是指物权标的物无论辗转落于何人之手，除法律另有规定之外，物权人都得追及至物之所在行使物权的法律效力。

●追及效力的表现。

⒈当标的物由无权处分人转让给第三人时，物权人有权向第三人请求返还原物。

⒉当抵押人擅自转让抵押物给第三人时，抵押权人得追及至抵押物的所在行使抵押权。

●对物权追及效力的限制。

物权的追及效力不是绝对的，而是相对的。这是为了维护交易安全，保护善意第三人的利益。

⒈善意第三人对标的物的占有受即时取得制度的保护。当善意第三人按照即时取得制度取得标的物的所有权时，原所有人无权请求善意第三人返还原物，只能请求无权处分人赔偿损失。

⒉物权未按法定方式公示者，不具有对抗善意第三人的法律效力，即对善意第三人不具有追及效力。

⒊物权登记错误时，与登记名义人进行交易的善意第三人受登记公信力的法律保护，真正的权利人对善意第三人无追及效力。

13－4 物权总论――物权的分类

●根据物权的权利主体是否是物的所有人可以把物权分为所有权和他物权。

内的全面支配的物权。

所有权是物的归属关系在法律上的表现，在物权的体系中属于上位性物权。

是指财产非所有人根据法律规定或所有人的意思对他人所有的财产享有的进行有限支配的物权。他物权是财产利用关系在法律上的表现。在财产的他主利用关系中，他人的所有人财产的有限利用，经法律的确认，便形成他人对所有人财产的他物权。

●所有权的意义。

⒈明确物在法律上的归属。在法律上，物归属于物的自主占有人，即所有人。

⒉明确所有人的权益。所有人依法对其所有物享有完全的、独占性的利益，包括自己使用所有物的利益；将所有物交他人使用而收取对价的利益；以所有物作为举债的担保而融通资金的利益。

⒊明确所有权人为实现其权益而对物进行支配的权能。所有权人享有对物进行全面支配的权能，包括占有权能、使用权能、收益权能和处分权能。

●他物权的特征。

⒈就权利主体而言，他物权是特定的非所有人对他人所有物享有的物权。

⒉就权益而言，他物权人对标的物不享有独占性利益，他物权人须就标的物的利用向所有人付出相应对价。

⒊就权能而言，他物权为有限的物权，其支配权能是不完全或不充分的。

⒋就与所有权的关系而言，他物权是派生的物权，是所有权部分权能与所有权分离的结果。

⒌他物权是不具有弹性力和回归力的物权。

●他物权法律关系。是一种包括特定的所有人、他物权人和不特定的第三人三方主体的法律关系。在这种法律关系中，所有人与他物权人既是权利主体，又是义务主体；而不特定的第三人则同时是所有权和他物权的义务主体。

●所有权和他物权的区别。

●根据他物权设立目的（分别针对物的使用价值和交换价值设立）的不同可分为用益物权和担保物权。

●用益物权的特征。

⒈用益物权是对物的使用价值为单方面利用的物权。

⒉用益物权的享有和行使以物的占有为前提，同时包括占有、使用、受益三项权能。

国有企业经营权是例外，它同时具有占有、使用、受益、处分四项权能，但是企业经营者行使这四项权能须受所有者――国家一定的制约，其所有权的行使远不如财产所有人行使所有权那么充分。

⒊用益物权主要以不动产为客体，也可以不动产和动产构成的综合财产为客体（如我国的企业经营权）。

⒋用益物权为独立物权，用益物权人对用益物权的享有不以享有其他财产权为前提。

●用益物权的类型：国外民法规定的用益物权主要有地上权、永佃权、用益权、地役权四种。我国民法规定的自然资源使用权也属于用益物权，其中包括土地使用权、采矿权和水资源使用权。

⒈地上权：是指使用他人土地营造建筑物并对其营造的建筑取得所有权的一种权利。

⒉永佃权：是指以支付地租为对价，在他人所有的土地上进行长期或永久耕作、放牧的权利。

与农地、牧地、普通租赁比较，永佃权的期限较长甚至是无期的。

⒊用益权：是对他人所有之物如同自己所有，享受使用和收益之权。特征在于用益权的客体包括动产和不动产的一项综合财产；用益权人对其用益财产中的消耗物有权处分。

⒋地役权：是指地役权人依设定行为所定的目的，以他人土地供自己土地便宜之用的权利。

●对我国国有企业经营权性质的界定。经营权是否属于用益物权在理论上仍有争议。若不属于用益物权，那么我国的他物权就应该在用益物权和担保物权之外另外加上经营权。

●关于典权性质的界定。我国传统民法固有的典权也属于用益物权。但是典权又同时具有担保物权的性质。

●担保物权的类型。在我国担保法规定的保证、抵押、质押、留置、定金等五种担保方式中，有三种方式――抵押、质押、留置，都产生债权人的担保物权――抵押权、质权、留置权。其中，抵押权、质权属于约定担保物权，留置权属于法定担保物权。

●担保物权的特征。

⒈担保物权是以保证债的履行为目的的物权。担保物权的物权性质表现在：

a担保物权人对标的物仍然具有一定的支配力。在债权清偿期届满之前，担保物权人可以限制担保物的所有人处分担保物；在债权清偿期届满之后，担保物权人可以直接处分标的物。

b担保物权人可以排除其他债权人，使自己的债权优先就担保物的价值受偿。

⒉担保物权是价值权。担保物权是就处分担保物所获价款优先受偿的权利，因此担保物权人对担保物没有使用权和收益权。

⒊担保物权具有从属性，从属于被担保的债权。担保物权的成立虽然不以先成立债权为条件，但是担保物权的实行必以被担保的债权成立为条件。

⒋担保物权具有物上代位性。担保物的毁损、灭失若不能归责于担保物权人，担保物权人有权请求担保人以其他物替补。

● 用益物权与担保物权的区别。

● 根据物权的客体不同分为动产物权和不动产物权。

由于不动产在经济生活中的重要地位和其取得与行使会直接关系到社会公共利益，因此如何调整不动产的占有关系（包括归属和利用两个方面）历来为各国统治阶级所重视。

● 不动产物权和动产物权的区别。

● 根据权利依据的逻辑起点不同分为本物权和类物权。

● 区分本物权和类物权的意义。

类物权存在的必要性和起点在于所有权制度和他物权制度从所有权和各种他物权的逻辑概念出发对财产占有进行法律调整在稳定财产现实占有关系和确保交易安全方面存在某些缺陷。所有权制度和他物权制度所使用逻辑方法决定了不可能通过完善所有权制度和他物权制度本身的方法来弥补这些缺陷，于是产生了另建一套逻辑方法完全不同的制度的必要。这一制度便是占有制度。在占有制度中，人对物进行管领的事实――占有才是其逻辑起点。

● 普通物权和特别物权。

，是指兼有民法规范和行政法规范的综合性经济法规，理论上又常常将它们称为民法、行政法的特别法或附属法。 ● 特别物权的物权性。

⒈它们都是针对一定物质资料的利益而发生的。

⒉它们都是对一定物质资料的支配权。

⒊它们都是具有一定的排他性。

● 特别物权的特殊性。

⒈它们一般按特别法规定的特殊程序取得。

⒉它们的行使受较强的行政干预。

⒊在法律的适用上优先使用特别法的规定。只有对特别法没有规定的问题，才准用形式民法的有关规定。

●有期物权和无期物权。

是指有存续期限的物权。以约定方式设立的他物权，除法律另有规定者外，一般为有期物权。有期物权之期限届满是其消灭的重要法律依据。

一些没有存续期限的他物权也是无期物权，如全民所有制企业的法定经营权，机关、企事业单位依行政划拨程序确定的国有土地使用权，公民依法取得的宅基地使用权等。无期物权不存在因期限届满而消灭的问题。

●登记物权与非登记物权。

设立、变更、终止均须政府主管机关登记才能产生相应的法律效力；另外某些动产物权，如以航空器、船舶、机动车为客体的物权，也属于登记物权。

●独立物权与从属物权。

定行为而取得，或根据法律规定的其他法律事实发生，其发生与存在均与主体享有的其他民事权利无关。

物权从属于主体享有的主权利，其存在、转移和消灭均随从于主权利。

13－5 物权总论――物权的变动

●物权变动：是指物权的取得（发生）、变更、丧失（消灭）。

物权的取得：物权就特定主体而发生。包括原始取得和继受取得。

物权的丧失：物权与特定主体的分离。包括物的绝对丧失和相对丧失。

物权的变更：包括物权主体的变更和客体的变更（不包括种类和内容的变更，因为物权采取法定主义，内容不能协商变更）。由于物权以特定物、独立物为客体，因此物权客体的变更仅仅为物的磨损，而主体变更也体现在物权的取得与丧失――原物权人物权的丧失和新物权人物权的取得。

●能引起物权变动的民事法律事实：物权的法律行为，即物权行为；物权行为以外的法律事实。

●物权的取得：是指物权就特定主体而发生。

●原始取得：是指非基于他人权利和意志而取得的权利。

⒈通过生产而取得的产品的物权。

⒉通过收益而取得物的天然孳息的物权。

⒊国家通过税收、国有化、征收、征用、没收而取得物权。

⒋国家按法定程序取得无人继承的遗产、无人认领的遗失物和所有人不明的埋藏物、隐藏物的所有权。

⒌集体组织取得其成员的无人继承的遗产的所有权。

⒍在法律允许的范围内通过先占取得无主动产的所有权。

⒎取得添附物的物权。

⒏通过时效取得制度取得物权。

⒐通过即时取得制度取得物权。

●继受取得：是指基于他人的权利和意志而取得的权利。

⒈转移之继受取得：指原物权人的物权完整的转移给新物权人。

⒉创设之继受取得：指所有权人为他人创设所有权之外的物权。

这种继受取得的方法有民事与行政两类方式

a民事方法：指所有权人通过与他人订立契约的方式为他人创设他物权。

b行政方法：指国家行政主管机关通过划拨或特许为法人、自然人创设他物权。

●物权的消灭：是指特定主体的物权不复存在。

●物权的绝对消灭：即狭义的物权消灭，指物权与特定主体分离，而他人又未取得其权利。

物权标的物灭失、物权人抛弃其物权，他物权与所有权混同等，都能引起物权的绝对消灭。

●物权的相对消灭：指物权与原主体分离而归于新主体。可视为物权之继受取得与物权主体的变更。

●物权行为：是指以发生、变更、消灭物权为目的的法律行为。

物权行为是引起物权变动的直接原因，其他原因只能间接的通过物权行为的实施引起物权的变动。

包括双方物权行为和单方物权行为。

●双方物权行为。又称为物权契约，是主要的物权行为。动产物权契约为要物契约，须当事人的物权合意与标的物的交付结合起来才能成立。不动产物权契约为要式契约，须当事人的物权合意登记于国家的登记簿才能成立。

●关于在债权行为之外是否有物权行为存在的观点。

⒈肯定主义：于债权行为之外，不仅有物权行为存在，而且物权行为具有独立性、无因性的特点。

独立性是说物权行为与债权行为分立，独立存在。因为物权与债权是性质不同的两种财产权，其发生、变更、消失要求不同的法律行为。债权行为的效力在于使双方当事人享有债权和负担债务，而要发生物权变动的效果则只能依赖以直接发生物权变动为目的的物权行为。

物权行为的无因性是说物权行为的效力不受债权行为的影响。当相应的债权行为无效或被撤销时，以物权合意与交付或登记构成的物权行为并不当然无效，只是失去了法律上的原因。

⒉否定主义：不承认债权契约之外有物权契约的存在，也不承认交付或登记有为物权变动的要件，契约直接发生债的效果并直接发生物权变动的效果。

⒊折衷主义：承认物权行为与债权行为的区别，但不赞成物权行为无因性理论。

●折衷主义的合理性。

⒈以物权行为作为物权变动的法律事实之一在理论上是成立的，以交付或登记作为物权变动的要件。

⒉否定主义在理论上有物权效果与债权效果不分之嫌，在实践上也有欠公允，且不利于维护交易和稳定现实的财产占有关系。买卖合同一经成立，出卖物的所有权即发生转移的结果。出卖人转移出卖物所有权的债务也就无从体现。

⒊物权行为无因性理论则忽视了物权行为和债权行为的联系，脱离交易实际，同时对出卖人利益的维护也有欠公允。买卖合同无效或宣布撤消后，该物权行为并不因之而无效，出卖人仍丧失出卖物的所有权，不受所有权制度的保护，而仅受不当得利制度的保护。

⒋瑞士既承认物权行为，又不承认物权行为无因性的折衷主义观点弥补二者缺陷。

a交易的第一道程序是签订买卖合同。至此债的关系发生，避免把登记视为买卖合同成立要件所产生的弊端，稳定交易关系。

b交易的第二道程序是交付或登记。至此才发生物权变动的效果。对双方当事人来说，都是维护他们各自利益的有效保障。

13－6 物权总论――物权的公示

●物权的公示：是指物权的享有及变动可取信于社会公众的外部表现形式。

物权的公示对维护物的占有秩序和交易安全均有重要意义。物的公示制度的基本内容在于物权公示的方法和物权公示的效力，因此分别考察动产物权和不动产物权的变动、存在的公示方法、公示效力。

●物权变动的公示方法。

⒈不动产物权变动的公示方法――国家不动产登记机关的登记（也包括部分动产）：是指不动产登记机关根据申请人的申请或者依职权将不动产物权设立、变更、消灭等情况依法记载于其专门设置的登记簿上。

⒉动产物权变动的公示方法――交付：是指当事人一方将对物的占有移转给另一方，包括移转物的直接占有和间接占有。

●登记的性质：是当事人变动物权的意思表示的外在形式。

●登记的目的：是为了便于国家对不动产交易进行适度的干预，明晰存在于各种不动产上的各种物权，依法保护物权人的合法效益，维护不动产交易的秩序和安全。

●登记的分类。

⒈从登记管理角度可分为总登记和变动登记。

序，在对某种不动产的物权进行普遍清理、清查的基础上进行的全面登记。

的登记。

。

●登记的效力。

⒈基于民事法律行为变动不动产物权的登记效力。

对于不动产物权变动采成立要件主义（形式主义），即若仅有当事人变动不动产物权的意思表示而无登记的形式，其意思表示不发生物权变动的法律效果。

对实施登记的动产则采取对抗要件主义（意思主义），是指当事人一旦形成物权变动的意思表示，即发生物权变动的法律效果。只是在未依法进行登记前不能对抗善意第三人。

⒉基于其他法律事实变动不动产物权。我国未区别不动产物权变动的原因，一律规定非经登记不发生物权变动的效力。而在理论上，基于其他法律事实变动不动产物权时，登记不是不动产物权变动的条件，而只是依这些物权变动而取得物权的人处分其取得的不动产物权的条件。这是因为民事法律行为以外的法律事实具有很强的客观性，法律不能不予以承认。而依照这种变动取得物权的人若要处分其取得的物权，则须进行登记才能产生处分的法律效果。

●关于交付。交付是指一方当事人以转移所有权的意思将标的物的占有转移给另一方的行为。交付只能作为基于民事法律行为而让于物权的公示方法，因为以其他方式取得动产所有权，或者不发生交付，或者交付对其不具有法律意义。并且作为转移动产物权的交付须以交付人让与动产物权的意思为前提。交付人的意思可以由交付人在交付时明示，也可以根据引起交付的原因行为（债权行为）来推定。

●交付的方法。

⒈现实交付。在约定时间和地点由转让人与受让人直接交接物品，以受让人点收后完成；根据受让人的指示将物品托运或邮寄的，自转让人办完托运或邮寄手续时完成。

⒉简易交付。即根据当事人的协议，将受让人原先的他主占有变为自主占有。自转让所有权的协议达成之时，或者协议约定的时间到来时，或协议约定的条件成就时完成。

⒊占有改定。即依双方的协议将转让人的自主占有改为他主占有，自占有改定的协议达成时或协议约定的时间到来时完成。

⒋返还财产请求权的让于。占有人在转让由第三人占有的财产时，可以用让与返还原物请求权的方式作为交付。

●交付的效力。我国采取的是以成立要件主义为原则，以对抗要件主义为例外的立法，即非经交付不发生

动产物权让于的法律效果。当事人让与动产物权的意思表示直接具有转移动产物权的法律效力，交付只是对抗第三人的要件。

●不动产物权存在的公示方法――登记记载：是指国家不动产物权登记簿对各特定不动产上存在的物权状况所作的记载。

动产物权存在的公示方法――占有：是指人对物的掌握与控制。

●登记记载的效力。

⒈推定效力：指国家不动产物权登记簿上所作的记载具有推定其记载的物权人合法享有其名下记载的不动产物权的效力。

⒉公信效力：是指物权登记机关在其物权登记簿上所作的各种登记记载，具有使社会公众相信其正确、全面的法力。

因相信错误的登记记载的善意第三人的利益受到法律保护，包括自登记名义人取得物权的人受到的法律保护和向登记名义人履行给付义务的人受到的法律保护。

●自登记名义人取得物权的人（简称“取得人”）受到的法律保护。

⒈自登记名义人取得所有权者，若登记名义人并非真正的所有人，取得人仍确定的取得其名义下登记的所有权，真权利人并因此而丧失其所有权。

⒉自登记名义人取得财产所有权者，若该财产上存在没有登记的抵押权，则视该财产上不存在抵押权，取得人取得不负抵押权负担的所有权。

⒊自处分权受限制的登记名义人受让物权者，若此种限制未记载于物权登记簿，则受让人受让的物权不受登记名义人所收限制的影响，仍能确定的取得受让的物权。

●向登记名义人履行给付义务的人受到的法律保护：若登记名义人并非真权利人，而第三人基于登记信其享有权利而向他履行给付义务，第三人所作的履行有效，真权利人不得再请求第三人履行，其所受的损失只能请求登记名义人赔偿。

●第三人受登记公信力保护须具备的条件。

⒈须登记记载之错误不能从登记簿上发现。

⒉第三人须为善意。即第三人自登记名义人受让权利时或者向登记名义人履行义务时，不知且不应知登记记载错误。

●法律对真权利人利益的保护。

⒈善意第三人自登记名义人取得权利前，真权利人有权向登记名义人提起诉讼，请求法院否定登记名义人的权利，确认自己的权利。获胜后有权请求登记机关更正错误登记。在此之前真权利人还可以向登记机关提出异议登记，阻止错误登记的公信力。

⒉善意第三人自登记名义取得权利后，真权利人的权利虽然因此而丧失，但真权利人有权请求登记名义人赔偿损失。若登记机关对此有过失，真权利人还有权请求登记机关赔偿损失。

●占有的效力。

⒈推定效力：是指法律根据占有之事实状态，推定动产的直接占有人对其占有物行使的权利为合法享有的权利。

⒉公信效力：是指动产的直接占有具有使社会公众相信占有人对其占有的动产享有物权的公信效力。从占有的公信效力出发，就产生了善意取得制度。

13－7 物权总论――物权的保护

●物权的保护：是指国家运用各种法定方法保护物权人对物权标的物进行管领和支配的各种权利。

除请求确认物权必须以诉讼方式向法院提出外，其余四种请求既可由物权人向侵权人提出，又可由物权人以诉讼的方式向法院提出。

●物权的民法保护。物权由民法、刑法、行政法共同保护。与刑法、行政法比较，民法对物权的保护更为直接，具有回复物权或给物权人所受损害以经济补偿的作用。

●请求确认物权。

当物权归属不明或是否存在发生争执时，由于其争执直接涉及本权（实体权）是否存在及其归属问题，因此通常不能在当事人之间解决，只能由有权确认其物权的行政主管部门和法院解决。

确认物权是保护物权的一种独立方法。因为只有通过在法律上重新明确物权人的物权，排除其他人的争执后，才能使真正物权人的物权重新回复稳定状态。确认物权是给物权以其他法律保护的前提。

●请求确认物权的种类。包括请求确认所有权（在物之真正所有人与非所有人之间发生）和请求确认他物

权（在他物权人与所有人或他物权人与其他人之间发生）。

●请求排除妨碍的事实依据。依据在于他人行为构成了对物权人行使物权的妨碍。因此排除妨碍之请求不仅直接占有物的所有人可以提出，直接占有物的用益物权人也可以提出。

●“请求排除妨碍”与传统民法的“请求排除妨害”。二者是有区别的，传统民法中“妨害”的事实不仅包括对物权人行使物权的妨碍，也包括对物权客体的侵害。

●请求除去妨碍和请求防止妨碍。请求排除妨碍既包括请求除去已构成的妨碍，也包括请求防止可能出现的妨碍。前一种为“请求除去妨碍”，后一种为“请求防止妨碍”。除去妨碍的费用和防止妨碍的费用由妨碍人负担。

●请求恢复原状的提出人。请求恢复原状可以由物的所有人提出，也可以由物的合法占有人与使用人提出。因为这些人负有维护物的完整性义务。

被损坏的财产经修复后，若其价值有所降低，所有人还有权请求侵权行为人赔偿损失。

●请求恢复原状的条件。

⒈须有财产损坏的事实存在。

⒉须财产的损坏出于他人的违法行为。

⒊须损坏的财产有修复的可能，否则只能请求侵权行为人赔偿损失。

●请求返还原物。

当所有人的财产被他人非法占有时，财产所有人或合法占有人可以依照法律的规定请求返还原物。但是基于某些既成的关系和公示公信原则，对请求返还原物设有若干限制，因此所有人或合法占有人并不能完全按照物权的排他性请求任何不法占有人返还原物。

请求返还原物的必要前提是原物须为特定物且必须存在。

●确定所有人或合法占有人是否有权请求返还原物的方法。

⒈首先，分清楚被请求的占有人是否是自所有人直接取得占有的人，即第二人。只要是非法占有（侵夺所有人或合法占有人的占有或其合法占有期满），所有人或合法占有人即有权请求返还原物。

⒉若占有人的占有系基于第二人的无权处分行为而取得的，其利益受动产善意取得制度和不动产登记公信力制度的保护。

●请求赔偿损失。

物权人赔偿损失的请求可以单独提出，也可以在行使物上请求权时同时提出，既可以由物之所有人提出，也可以由物之合法占有人提出。

在处理物权人请求赔偿损失的诉讼案件时，注意损害赔偿请求的提出须具备损害赔偿责任的构成要件；向善意占有人请求赔偿损失时，须受占有制度有关规定的限制。

●所有权：是指所有人依法对其财产的全面控制、支配而独享其利益并排除他人干涉的权利。

我国民法通则规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。●所有权法律关系：是指由法律所确认的特定的所有人和不特定的非所有人之间基于物质资料的归属和利用而形成的权利义务关系。主体是特定的财产所有人（权利主体）和不特定的非所有人（义务主体）；客体是特定物或特定化的物；内容是所有权人依法对其所有的财产行使占有、使用、收益和处分的权利以及非所有人不得非法以其行为阻碍所有权人行使权利的义务。

●所有权的特征。参看13－4物权的分类中所有权与他物权的区别。

⒈所有权为自物权，具有确认物的归属和定纷止争的社会功能。

⒉所有权为完全物权。所有权人在法律许可的范围内就标的物为占有、使用、收益、处分的全面支配，且所有人行使这些权能，除受法律限制之外，不受他人意志的限制，有充分的自由。

⒊所有权具有永续性，只要客体存在，权利就不会消灭。

⒋所有权是原始物权，是法律直接确认财产归属关系的结果

⒌所有权具有弹力性。所有权权能可以产生他物权而使所有权人的权利受限，一旦他物权消灭，所有权即回复原有状态。

14－2 所有权――所有权的权能

●权能：是指权利主体为实现其利益所采取的手段。

包括积极权能（占有权能、使用权能、收益权能、处分权能）和消极权能。

●占有权能：是指所有人对自己所有物进行事实上的管领和支配的权能。

占有权能是所有权的基本权能，是所有人行使其他权能的前提。通常由所有人行使，但也可于所有权分离而由非所有人行使，同样受法律保护，所有人不得随意请求返还原物。

●占有权能与占有。二者是不同的，有无占有权能是区别合法占有和非法占有的标志。占有制度规定的占有与作为所有权权能之一的占有权能相比较，内容更加丰富。

●使用权能：是指依照物的性质和用途，在不损害和变更其性质的前提下对物加以利用的权能。

对物的使用以对物的占有为前提，因此享有物的使用权能，必定同时享有物的占有权能。

使用权能既可由所有人行使，也可与所有权分离而由非所有人行使。对他人的物进行使用，须符合法律的规定和当事人的约定，否则视为非法使用。

●收益权能：是指收取原物孳息的权能。现代的收益权能已成为所有权的核心权能。

收益权能可以与所有权分离，而由非所有人行使。

●行使收益权能的方法。

⒈让与资产占有权、使用权、处分权的同时，让与部分收益权，保留部分收益权。

⒉让与占有权、使用权和部分收益权，保留处分权和部分收益权。

⒊在一定期限内让与占有权、使用权和全部收益权而仅保留处分权。

●处分权能：是指决定财产事实上或法律上的命运的权能。

⒈事实上的处分：是指对物进行使用消耗变更物的物质形态。

⒉法律上的处分：是指将物上的权利加以变更。一般通过法律行为进行。主要有三种方式，即转让物的所有权取得价金；设定他物权获得收益；设定担保物权融通资金。

●消极权能：是指所有人得排除他人对其所有物进行非法干涉的权能。仅限于非所有人对于物实施不正当干涉行为使所有权处于不完全状态时方可行使。

●所有权的分类――以所有权标的物的物理特性分为不动产所有权和动产所有权。

不动产所有权：即对不动产（不能移动或移动后其价值受到减损的物）享有占有、使用、收益和处分的权利。

动产所有权：是指所有人对其动产享有的占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权利。

●不动产所有权――土地所有权。

⒈国家土地所有权：是指作为土地所有者的国家对土地依法占有、使用、收益、处分等支配权利。

国家是充当国家土地所有权的唯一主体。国家虽享有国有土地所有权，但对国有土地不能直接使用、经营，只能通过土地管理部门将国有土地交由相关组织或个人使用。

⒉集体土地所有权：是指各集体经济组织对土地所享有的占有、使用、收益和处分的权利。

●不动产所有权――房屋所有权：是指房屋所有人对其房屋享有的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权利。

房屋指土地之上的建筑物或构筑物。房屋依附于土地，房屋所有权与该房屋占有范围内的土地使用权的主体必须统一。但房屋也具有一定的独立性，即房屋和土地不必同属一人所有。

⒈城镇房屋所有权：实行较为完善的登记制度。根据房屋所有权主体类型不同可分为国有单位房屋所有权、企业房屋所有权、公民个人房屋所有权。

⒉农村房屋所有权：我国法律规定集体土地使用权一般不得转让、抵押，所以农村房屋所有权的行使受到较大限制。

●动产物权的特征。

⒈标的物为动产。

⒉动产所有权派生性较弱。派生性是指所有权派生出他物权的能力，由于动产物权流动性强、安全性较差，因此派生性比不动产物权弱。

⒊动产所有权受到的限制较小，可依自己的意志转移动产所有权，而无须登记。

●所有权分类――以所有权体现的所有制性质不同分为国家所有权、集体所有权和公民个人所有权。

国家所有权：是指国家对国有财产的占有、使用、收益和处分的权利。

集体所有权：是指集体组织对其财产依法进行占有、使用、收益和处分的权利。

公民个人所有权：是指公民个人对其所有的财产依法进行占有、使用、收益和处分的权利。

国家所有权、集体所有权与公民个人所有权虽然体现的所有制性质不同，但在法律地位上是平等的，所受法律的保护也是一样的。

●国家所有权的特征。

⒈权利主体的唯一性。

⒉所有权客体的无限广泛性。

●集体所有权的法律特征。

⒈集体所有权的主体具有多样性。

⒉集体所有权属于集体组织享有，集体成员不能处分集体所有的财产。

⒊集体所有权客体的广泛性与限制性。

14－4 所有权――所有权的取得和消灭

●所有权的取得：是指依据一定的法律事实而取得某物的所有权。

●原始取得：是指直接依据法律的规定，不以原所有人的所有权和意志为基础而取得某物的所有权。

●原始取得的方法。

⒈生产。产物和原料是完全不同的物，因此生产是原始取得的主要方法之一。在我国，经生产创造出来的产品通常由生产资料的所有人或用益人所有。

⒉取得孳息。孳息一般由原物所有人取得，但若法律或合同另有规定，也可以由非所有人取得。原物所有权转移后，收取孳息的权利也随之转移。

⒊国家采取强制手段取得所有权。必须受到法律的严格限制，只有在因维护社会公益所必要的情况下，方可采取此种手段，对于因此受到损失的公民，须给予一定的补偿。

⒋国家或集体取得无人继承的财产。

⒌国家取得所有人不明的埋藏物、隐藏物及无人认领的遗失物。

⒍无主动产的先占取得。须满足无主物（排除遗失物）、动产和占有人有所有的意思三个条件方取得所有权。

⒎善意取得和时效取得。

⒏取得添附物。

●添附：是指不同所有人的物被结合、混和在一起成为一个新物，或利用他人之物加工成新物的事实状态，并且恢复各个物的原始状态已不可能，或者即使可能而在经济上花费过巨极不合理。

●添附――附合：是指一物与他物相结合在一起而不能分离，若分离会毁损该物或花费较大的事实状态。动产附合于不动产之上时，由不动产所有人取得所有权；动产和动产附合时，若附合之动产有主从之分，有主物的所有人取得附合物的所有权，若无主从之分，则由各动产所有人共有附合物。当然附合物的归属也可以由当事人协商解决。

●添附――混和：是指不同所有人的物混杂在一起不能识别的状态。

混合物既可由当事人共有，也可由一方所有。若双方协商不能解决，则由原物价值较大的一方取得所有权，但必须给予对方相当的补偿。

●添附――加工：是指将他人之物加工成新物。

加工物一般由原材料所有人取得所有权，但若因加工增加的价值大于原材料的价值时，加工物可归加工人所有。

●添附物的归属。为了平衡当事人的利益和避免经济不利，必须重新确定添附物的归属，但是上述确定原则是任意性规范，若当事人之间有约定，则应优先适用其约定。

●添附双方当事人的补偿问题。当添附物归一方所有时，取得添附物的一方和失去原物的一方之间就存在利益补偿问题。处理关键看添附行为人主观上是否有恶意，即：

●继受取得：又称传来取得，是指根据原所有人的意思，通过法律行为或法律事件而取得原所有人转移的所有权。

●继受取得的方法。

⒈买卖：是指一方以支付价金为对价而取得他人之物的所有权的双方民事法律行为。这是继受取得的最重要的方法。

⒉互易：是指双方以物易物，相互继受对方财产所有权的方法。

⒊赠予：是指一方无偿转让财产与他方的双方民事法律行为。

⒋继承和遗赠。

⒌其他继受取得方法。

●继受取得中所有权的转移时间。

⒈按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权自交付时起转移。

⒉依法律特别规定的时间转移。这主要针对不动产所有权的转移。不动产所有权从登记时转移。

⒊依双方约定的时间转移。只能约定动产所有权和特定物的所有权转移时间。

●所有权的消灭：是指因某种法律事实，致使财产所有人丧失所有权的法律现象。

⒈财产所有权的转让。

⒉财产所有权的客体消灭。

⒊所有权主体的消灭。

⒋抛弃所有权。可以以单方的意思抛弃其所享有的所有权。

14－5 所有权――建筑物区分所有权

●建筑物区分所有权：是指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为各个所有人独自使用的部分和由多个所有人共同使用的共同部分时，每一个所有人享有的对其专用部分的专有权，对共用部分的共有权以及各个所有人之间基于其共同关系而产生的成员权的结合。

建筑物区分所有权由专有所有权、共有权、成员权三部分组成。

●关于区分所有人的管理团体。基于区分所有人形成了共同体关系，因此有必要成立管理团体。关于区分所有人管理团体的性质是否具备法人人格，由30人以上区分所有人成立的管理团体具有法人人格的规定较为合理。

●建筑物区分所有权的特征。

⒈复合性：是指建筑物区分所有权由专有、共有权、成员权三要素构成，且区分所有人的身份也是具有多重性的，既是专有所有人又是共有所有人，还是管理建筑的成员权人。而一般的所有权构成则是单一的，所有权人的身份也是单一的。

⒉整体性：是指区分所有人的专有权、共有权、成员权三者共为一体，不可分离。

⒊专有权的主导性。

a共有权和成员权的取得和丧失取决于专有权的取得和丧失。

b区分所有权登记时只登记专用权，而共有权及成员权不能单独登记。

c专有权的大小决定区分所有人的共有权及成员权的大小。

●建筑物区分所有权的类型。

⒈纵切型区分所有权：是指以纵切方式区分建筑物产生的区分所有权。

⒉横切型区分所有权：是指以横切方式区分建筑物产生的区分所有权。

⒊混合型区分所有权：是指上下切、左右横切区分建筑物产生的区分所有权，各区分所有人的专有部分是一个由分间墙地板构筑而成的封闭空间。

这是建筑物区分所有权的主要形态，也是各国建筑物区分所有权法主要的规范对象。

●建筑物区分所有权的构成――专有权：即专有所有权，是指区分所有人对专有部分予以占有、使用、收益、处分的完整支配的权利，是建筑物区分所有权的基础要素。

●专有部分的构成要件：专有部分是指在构造上能明确区分的，具有排他性且可独立使用的建筑物部分，是构成区分所有建筑物的基础。

⒈构造上的独立性：即一个专有部分与另一个专有部分在物理结构上各具独立性。

⒉功能上的独立性：即能单独使用，具有独立的经济利益。

●专有部分范围：在处理内部关系即区分所有人之间采用空间说；在处理外部关系即和第三人的关系上，采壁心说和粉刷表层说。

●建筑物区分所有权的构成――共有权：指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共同部分所享有的占有、使用、收益的权利。

●共有权较之一般共有所有权的特点。

⒈主体身份具有复合性。

⒉客体具有广泛性，不仅限于一项财产。

⒊权利义务具有广泛性，而不仅指各共有所有人因共有同一财产而发生的权利义务。

a全体区分所有人对建筑物所共同享有的权利义务。

b对建筑物某一部分共同享有的权利

c因对建筑物地基的利用而与土地所有人之间的权利义务。

⒋权利变动上，区分共有权的取得、消灭取决于专有所有权的取得和消灭，而不产生于各共有人的独立行为。转让时，其他区分所有人一般没有优先购买权。

⒌区分共有权可依照不同的标准作出不同的分类，而不仅可分为按份共有和共同共有。

⒍区分共有权的标的物不得请求分割。

●共有所有权人的权利。

⒈共有部分的使用权。这是共有所有人享有的基本权利。

⒉收益权。是指共有权人可依规约或其共有份额，取得因共有部分所生利益的权利。

⒊共有部分的修缮改良权。但不得影响或损害建筑物共有部分的固有功能。

●共有所有权人的义务。

⒈依共有部分的本来用途使用共有部分，即依照共同部分的固有属性、构造特点或规约规定的共有部分的目的和用途使用共用部分。

⒉共同承担共用部分的费用。

●建筑物区分所有权的构成――成员权：是指各区分所有人为管理共用事务而享有的权利。

●成员权的特征。

⒈成员权是独立于专有权和共有权之外的权利，不是基于财产共有而发生的，而是基于管理共同事务而产生的权利义务。

⒉成员权是基于区分所有人之间的共同关系产生的权利。

⒊基于共同关系而产生的成员权是与专有权、共有权密不可分的权利，与共同关系相始终，具有永续性。

●成员权人的权利。

⒈表决权。

⒉参与订立规约权。规约是全体区分所有人为协调相互之间关系而制定的自治规则，对区分所有人具有普通约束力。

⒊选举及其解任管理者的权利。

⒋请求权。作为管理团体的成员有权管理公共事项并请求获得共同收益的应得份额。

●成员权人的义务。遵守管理规约，接受管理团体的管理，执行管理团体作出的决议。

14－6 所有权――不动产相邻关系

●相邻权：是指相邻关系的一方当事人为了便利自己对不动产的利用，有请求他方当事人提供一定方便的权利。

相邻权是相邻关系的权利部分。

●相邻关系：是指不动产相互毗邻的所有人或使用人，基于财产的充分有效利用，而在相互之间形成的一种法定的权利义务关系。从权利的角度看相邻关系即为相邻权。

●相邻关系的特征。

⒈相邻关系是一种法定的权利义务关系。

⒉相邻关系的主体必须是相互毗邻的不动产所有人或使用人。

a不能通过调整地理位置来克服权利行使上的局限。这是相邻关系得以产生的前提之一。

b必须相互毗邻，即毗连和邻近，只要一方行使所有权或使用权直接影响到另一方利益，均可认定为毗邻，从而产生相邻关系。

c主体既可以是不动产的所有人，也可以是不动产的使用人。

⒊相邻关系的客体不是相邻的不动产本身，而是相邻关系各方行使不动产的所有权或使用权时互相给予方便或接受限制所追求的利益。

⒋相邻关系的基本内容是相邻不动产的一方所有人或使用人享有的要求对方为其行使权利给予必要方便的权利和对方接受此种必要限制的义务。这里的必要方便是指一方当事人若不能从相邻方得到这种方便就不能正常行使其权利。

●相邻关系法律制度的沿革。起源于罗马法中的地役权。《民法通则》完全废弃了地役权的提法，采用相邻关系作出相应的规定，至此，相邻关系在我国民事法律关系中正式得到确认。

●相邻关系产生的意义。地理关系毗邻使不动产所有人或使用人权利支配范围出现了重合和交叉。而不可移动性又无法克服权利行使的局限（自然前提），物权的排他性又排斥这种重合的交叉（法律前提）。因此，相邻关系是为调整权利冲突而产生的。

●相邻权的本质及性质。

现代民法价值评判的一个重要倾向是在平等基础上强化效益的地位。在相邻关系的局部，一方权利的扩张与另一方权利受到限制是不平等的，但对于不动产乃至社会经济而言，则是一种效益。从这个意义上讲，相邻关系则是效益和公平权衡的结果。

在相邻关系中，国家在权衡效益和公平的基础上，参照一定的道德要求，规定了对相邻关系进行最低限度调节的法律制度，注重了物的充分有效利用，又避免了对他人权利的非法侵犯。相邻关系体现国家意志在一定程度上对意思自治的左右过程，其目的在于达到当事人利益之间，以及当事人利益与社会公共利益之间的平衡。

相邻关系的本质从相邻权利来讲，是所有权或使用权的适度扩张；从相邻义务而言，这是对所有权或使用权的适度限制。相邻权权能是在为充分利用自己不动产的情况下，在一定限度内合理使用邻人的不动产，并在邻人限制其使用或为此使用设置障碍时，有权请求取消限制，排除障碍。

相邻权是一种自物权，首先它是对所有权或使用权的扩张，其次，其目的不在于利用他人的不动产。

●相邻关系之――相邻土地的通行关系。被相邻土地包围以至与公用道路隔离的土地所有人或使用人，有权通行邻地以直达公用道路。此时应当选择最必要、损失最少的路线并依法赔偿邻人遭受的相应损失。

●相邻关系之――相邻土地的使用关系。

⒈相邻管线安设关系。他方应当允许但应选择损害最小的地点及方法安设并对造成的损失给予赔偿，并于事后恢复原状。

⒉因建筑施工临时占用邻人土地而发生的相邻关系。他方应当允许，占用方应按双方约定的范围、用途和期限使用并及时恢复原状，造成的损失应给予经济赔偿。

●相邻关系之――相邻用水、排水关系。

⒈相邻用水关系：相邻人应征得他方同意，并对由此造成的损失及于适当的补偿。

水流经过地的所有人或使用人应遵循由近及远、由高至低的原则依次用水，否则他方有权请求排除障碍，造成他方损害的应赔偿损失。

⒉相邻排水关系：

对自然流水，低地所有人或使用人有承水的义务，若给低地所有人或使用人造成损害的，如果高地所有人或使用人无过错，则不承担任何民事责任。

对于人工流水，高地所有人或使用人必须将其人工流水安全通过低地，给他人造成或存在损害危险的，受害方有权请求停止侵害、消除危险及赔偿损失。

其中，屋檐滴水属于人工流水，因此不得将屋檐滴水向邻人屋面排流。

●相邻关系之――建筑物相邻关系。

⒈因建筑人通风、采光而发生的相邻关系。相邻各方应不妨碍邻近建筑物的通风和采光，若对修建新建筑物时不提出异议，而建筑完工后又受到损害，受害人只能请求赔偿损失，不能请求排除妨碍。

⒉因建筑物所有人或使用人的通行而发生的相邻关系。对于一方所有的或使用的建筑物范围内历史形成的通道，其所有人或使用人不得堵塞或拆除。但有条件另开通道的，也可以另开通道。

⒊因相邻建筑物共用墙而发生相邻关系。仅当共用墙仅为一方所有时方适用相邻关系的规定，共有墙的所有人应承受历史现状，允许相邻方在原有的使用范围之内继续合理使用。若共有墙为双方共有，则适用共有的相关规定。

●相邻关系之――相邻环保关系。受害人有权请求排除妨碍并要求赔偿损失。

●相邻关系之――相邻防险关系。相邻人从事作业时，应注意不妨碍邻人财产的安全。

●相邻关系之――相邻地界关系。相邻人对于相邻他方土地上的竹木根枝超越地界，并影响己方土地使用的，有权请求对方割除越界的竹木根枝。若经请求仍不予割除，相邻人可以自行割除。

●处理相邻关系的基本原则。在遵守民法通则基本原则之外，还适用特有原则。

⒈有利生产、方便生活的原则。规定相邻关系的目的就是为了充分发挥相邻不动产的使用效益，因此在处理相邻关系时，既不能单纯强调保护民事主体的个人权益而影响或阻碍生产建设，也不能借口有利生产

而任意损害相邻人的合法权利。

⒉团结互助、公平合理的原则。在行使自己的权利时须尊重邻人的权利，为邻人的权利行使提供方便；当对方的权利受到明显的不利限制时，受益的一方应给对方赔偿损失或给予合理的经济补偿，以谋求公平合理。

14－7 所有权――共有

●共有：是指某项财产所有权同时为数人共同享有。

一物之上不能同时存在两个所有权，但一个所有权可同时由数人享有。

权利可以进行质的分割和量的分割。前者指将一个所有权的部分权能与所有权分离而由非所有人享有和行使，产生非所有人的他物权；后者则形成共有。

●关于准共有。除了对所有权共享的共有外，还存在着数人对所有权以外的其他财产权的共同享有，即准共有。适用各种财产权制度的规定外，相应的还准用所有权共有制度中的有关规定。

●共有的特征。

⒈主体是两个或两个以上的多个公民、法人或其他主体。

⒉客体是同一项财产。只要在某种法律意义上具有不可分割的联系，就可视为一项财产，不要求形式上是一个整体的财产。

⒊内容具有双重权利义务关系。内部权利义务关系表现为共有人对共有物享有权利、承担义务。但各共有人对权利的行使并非完全独立的，要受其他共有人利益的限制。其外部权利义务关系体现为共有人与非共有人之间的关系，具有绝对性。

⒋共有是所有权的联合，而不是一种独立的所有权类型。

●按份共有：又称分别共有，是指各共有人按确定的份额对共有财产分享权利和分担义务的共有。

各共有人的份额为应有份。

●按份共有的特征。

⒈各个共有人对于共有物按照预先确定的份额享有所有权。

⒉共有人的权利义务及于共有物的全部。虽然各个共有人按照其份额享有权利、分担义务，但其权利的行使和义务的承担并不是局限在共有财产的某一部分上。

⒊在法律无限制或不违背共有协议、不损害其他共有人利益的情况下，按份共有人对其应有的份额可以自由处分。

●按份共有产生的原因：基于当事人的合意；基于法律的规定，如对混合物的共有。

●按份共有人权利的行使。由于各共有人权利的行使会涉及其他共有人的利益，因此各共有人对其按份共有的财产进行占有、使用、收益和处分时，应遵循事先达成的协议；事先没有协议的，应在平等的基础上通过协商取得一致意见；意见不一致时，应按拥有财产份额一半以上的共有人的意见处理，但这种处理办法不得损害其他共有人的合法利益。擅自处分共有财产的行为对其他共有人不发生法律效力。给其他共有人造成损害的，应由擅自处分人负责赔偿。

●按份共有人的权利。

⒈按份共有人按其份额对其共有财产享有占有、使用、收益和处分的权利。各共有人行使权利时应遵循所有共有人的合意，并且不得损害其他共有人的利益，否则应当承担相应的民事责任。

⒉按份共有人退出共有，有将自己在共有财产中的份额分离出来的权利。在不影响其他共有人经营的情况下，可以分出实物，否则只能由其他公寓人作价补偿。这一权利的行使必须遵守预先达成的协议规定且不得违反法律对此的禁止性规定。

⒊处分应有份额的权利。共有人对其应有份额可以按照自己的意志进行处分，但其处分行为必须遵守预先达成的协议规定，不得违反合同或法律对此的限制。

⒋优先购买权。行使优先购买权时，必须在同等条件下和规定期限内行使。其他共有人在法律规定的期限内不为购买的承诺，即丧失优先购买权。但出售其份额的按份共有人不为出售的通知而暗自出售，其行为无效。

●按份共有人的义务。

按份共有人按自己的份额分担义务，且及于全部共有财产，不能只对共有财产的一部分承担义务。

在内部关系中，各共有人按确定的份额分担义务。在对外关系中，各按份共有人分担义务的形式则以义务性质的不同而不同。若义务是可分的，则各共有人按照各自的份额承担义务。若义务是不可分的，则共有人之间负连带责任。

●共同共有：是指共有人基于共同关系而对于全部共有财产不分份额的享受权利并承担义务的共有。

●共同共有的特征。

⒈共有财产不分份额。只有在共同共有关系终止时，才能确定各共有人的份额，因此在共有关系存续期间，擅自划出共有份额的行为无效。

⒉各共有人平等的享受权利和承担义务。

⒊共同共有基于共同关系而产生，以共同关系的存在为前提，一般发生在互有特殊身份关系的当事人之间。

●共同共有的类型。

⒈夫妻共有：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有。

⒉家庭共有：是指家庭成员基于共同生活、共同劳动关系而发生的共有形式。在家庭成员共同生活中，各个家庭成员共同经营的财产，以及共同经营收入中用于扩大经营的投资和共同消费和积累的财产，均属于家庭共有财产。

⒊遗产分割前的共有：是指在继承开始以后至遗产分割以前这段时间里，多个继承人基于继承遗产而发生的共有关系。任何继承人都不能单独取得遗产的所有权，也不能确定各继承人对遗产的份额，只有在分割遗产时，才能依照法律或遗嘱确定各自的份额。

●共同共有人的权利。

各共同共有人对共有财产享有平等的权利，其权利及于共有物的全部，但其行使须得到全体共有人的同意。若根据法律的规定或共有人的协议可由某个人代表全体共有人管理共有财产时，则该共有人可以对共有财产进行管理。

●共同共有人的义务。

共同共有人对共同财产共同承担义务。内部关系中产生的义务由各共有人平均分担，外部关系中产生的义务由全体共有人承担连带责任。

●共有财产的分割的原则。

⒈遵守法律的原则。分割共有财产不得损害国家、集体或他人的利益。

⒉遵守协议的原则。

⒊平等协商的原则。若不能达成协议，在考虑共有人实际需要的前提下根据等分原则处理。

●共有财产的分割的方式。

⒈实物分割。在不影响共有财产的价值和特定用途时，可以对共有财产采取实物分割的方式。采取此种分割方式的共有物一般是可分物。

⒉作价补偿。适用于不可分物和不愿意分割的可分之物。

●共有财产分割的效力。

共有财产分割后，共有关系消灭，各共有人按其份额取得单独所有权。但分割后的财产因之前的原因为第三人追夺或出现瑕疵，原共有人须承担责任。

共有财产分割后，原共有人出卖自己分得的财产，若该财产与其他份额属于一个整体或配套使用，其他原共有人有优先购买的权利。