一房两卖案件的处理

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一房两卖案件的处理

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房司法解释》)已于2003年6月1日起施行。其中第八、九、十条对于商品房重复销售问题均有规定。有人认为这是对于一房二卖问题的一般性规定。笔者不以为然。对于相关问题应如何理解与适用，在此试做探析。

需要指出的是，“一房二卖”与商品房的重复销售，并非同一概念，而是一般与特殊的包含关系。由于该司法解释第一条开宗明义地指出：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”因此商品房重复销售的主体是特定的，出售方仅限于房地产开发企业。而现实生活中一房二卖的卖方，既可能是房地产开发企业，也可能是其他法人或者个人。基于特别规定优先的原则，商品房重复销售案件应适用本司法解释，而普通的一房二卖案件，则应适用《合同法》和《民法通则》的规定。

一、普通一房二卖案件的处理

普通一房二卖是指卖方以同一房屋为标的，在与一方当事人签定买卖合同但尚未办理过户登记时，又与第三方签定买卖合同，从而导致新买方和旧买方均希望获得同一房屋的利益冲突。谁能最终获得该房屋的问题，取决于先后两个合同的效力及履行。不少人认为，由于两个合同存在着目的上的冲突，因此至少有一个合同是无效的。这种看法其实是不科学的。在笔者看来，两个合同完全可能同时有效。至于目的上的冲突问题，可以通过违约责任制度去解决。

(一)就第一个买卖合同而言，无论是从法律还是从理论的角度来看，其效力都不应由于没有办理过户登记而受到任何影响。

1、法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为生效性登记。

我国《合同法》第四十四条第二款的规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条进一步明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合

同标的物所有权及其他物权不能转移。”可见，司法解释严格将法定登记分为生效性登记和物权变更登记。仅仅对于法律和行政法规规定的生效性登记而言，未登记才会影响合同的效力。而房屋买卖过户登记显然不属于此。虽然我国《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”但并未规定登记与合同效力之间的关系。虽然建设部1994年8月13日发布的《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》规定：“凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土

地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。”但是，依照我国《宪法》第八十九条和《立法法》第五十六条和第七十一条的相关规定，行政法规只能由国务院制定，建设部的规定仅仅是规章，而规章对于房屋买卖合同的效力，是无法构成影响的。可见，我国并没有什么法律或行政法规将房屋买卖过户登记规定为生效性登记，因此即使当事人没有办理过户登记，也不会导致其房屋买卖合同无效。

2、房屋过户登记属于物权行为而非债权行为，因此不应影响合同的效力。

物权行为与债权行为具有不同的性质，并将引起不同的法律后

果。债权行为是指直接引起债权债务关系成立、变更或消灭的民事行为，而物权行为则是指直接引起物权取得、变更或消灭的民事行为。当事人订立合同的行为由于引起了合同之债法律关系的发生，因此是典型的债权行为。但是，即使订立的是以转移所有权为目的的买卖合同，订立合同行为本身由于不能直接导致所有权的转移，因此不属于物权行为。动产的交付和不动产的过户登记行为，才是直接引起物权转移的法律事实，从而才是物权行为。也就是说，对于房屋买卖而言，逻辑上存在着相互衔接却又不同的两个阶段：第一阶段是债权行为也就是订约行为，其后果是引起合同的成立即债权债务关系的产生。第二阶段是物权行为也就是房屋的交付与过户登记行为，其后果是引起房屋所有权的转移。这两个环节的行为却一不可。债权行为是物权行为的前提和基础，物权行为是债权行为的要求和后果。需要说明的是，房屋的交付与过户登记具有双重性质，其一，从债的角度而言，它是合同的履行行为，其二，从物权的角度而言，它是物权变动行为。区分债权行为与物权行为的意义在于：由于债权系相对权，不能对抗合同以外的第三人，一般情况下与第三人无关，因此无须公示。而所有权属于对世权，可以对抗合同以外的第三人，所以才有了公示与公信的要求。就房屋买卖而言，过户登记恰恰是公示与公信的体现，因此只能是对于物权行为而非债权行为的要求。未办理过户登记，也就不会对合同之债的效力有任何影响，不过它将影响所有权的转移。房屋的所有权仍然属于卖方而尚未转移给买方。

(二)就第二个合同而言，其效力同样应当予以肯定。

有人认为第二个合同是无效的，因为它侵犯了第一个买方的合法权利。这种观点是不能成立的。原因在于：既然第一个买卖合同没有办理过户登记，因此房屋的所有权还保留在卖方的手中，卖方当然享有包括处分权在内的所有权的四项全能。与第二个买方签定买卖合同，无非是卖方行使处分权的体现。至于第一个买方，未过户登记意味着其尚未取得所有权，而仅仅享有对房屋的债权。而按照民法原理，债权是不能对抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。作为侵权的对象，只能是具有对世性的绝对权如物权、人身权等。我国《合同法》第一百二十一条之所以规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”而未规定由第三人直接向合同中的受害方承担侵权责任，原因就在于债权不具有对世性从而不能成为侵权的对象。一房二卖案件中的第一个买方，由于尚未取得房屋的所有权，因此不能声称第二个合同侵犯了其所有权。第二个合同既然不属于侵犯他人合法权利的合同，当然不应被认定为无效。

如此看来，前后两个买卖合同都是有效的。但由于其标的是同一的，房屋只能实际交付给一个买方，只有一个买卖合同能够被卖方所实际履行。该合同的买方，基于合法有效的合同并办理了过户登记手续，所取得的房屋所有权合法有效，应当受到法律的保护。而另一位

买方，可以要求追究卖方的违约责任。卖方基于合法有效的合同而产生出实际交付房屋并过户的义务，由于他没有履行该义务，因此理应承担违约责任。鉴于房屋已经归属他人，卖方失去了继续实际履行合同的能力，因此其承担违约责任的方式只能是支付违约金或赔偿损失。

二、商品房重复销售案件的处理

最高人民法院《商品房司法解释》对此有一些特别规定并体现了不同于传统民法的精神。主要是对买方的倾斜式保护。普通一房二卖是典型的民事法律关系，因此不论是依传统的民法原理还是我国《民法通则》和《合同法》的规定，对于有关当事人都应一视同仁，平等相待。但现代社会中存在着不少特殊的情形，一方当事人在民事法律关系中具有明显的优势并时常利用该优势谋求不合理的利益。如果仍然适用传统民法理论，就会形成形式上平等而实质上显失公平的状况。于是产生了扶助弱势群体、对弱者倾斜保护的要求。《消费者权益保护法》、医患纠纷的特别规定，以及对格式条款的严格限制，就是该种理论的产物。在商品房销售合同中，作为卖方的房地产企业，与普通购房人相比较，其优势相当明显，其滥用强者优势侵害购房人合法利益的情况屡见不鲜。因此《商品房司法解释》作出倾斜保护购房人的相关规定，也就是理所当然的了。

(一)在先买方的无效请求权

该解释第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”这就明确赋予在先买方有请求宣告在后合同无效的权利。需要探讨的问题是：

1、法理依据

如前所述，在先买方并未获得房屋所有权，因此是不能主张在后合同侵犯其权利的。不过笔者认为，在先买方的利益受到了在后合同的侵犯。传统理论认为，只有侵犯合法权利的行为才需承担法律责任。而现在越来越多的学者认为，特殊情况下，侵犯权利以外的利益，也应承担民事责任。利益与权利的唯一不同，仅在于权利是法律明文列举的利益。人的利益体现在生活的方方面面，某种利益一旦被法律明文列举予以保护，即上升到权利的高度。就此而言，权利是利益的升华，而利益则是权利的基础。这也就是权利与权力的区别之所在。但法律的任何列举，都只能是挂一漏万，而人的利益，却不会因为未被法律列举而消失或者可以任人宰割。侵犯利益而需要承担民事责任，已不仅仅停留在理论上，而是被相关法律、司法解释以及审判实践所接受。为什么是《消费者权益保护法》而不是《消费者权利保护法》?

为什么2001年3月10日起施行的最高人民法院《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条规定：“违反社会公共利益、社会公德侵害他人隐私或者其他人格利益，受害人以侵权为由向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理”?为什么当事人以贞操利益受损害而提起诉讼的能够胜诉?这不都在引证着利益受损害的可以寻求司法保护吗?在商品房重复销售纠纷中，在先买方虽然尚未获得房屋的所有权，但他对于该房屋享有预期取得的利益，因该利益受侵犯而主张在后合同无效，应当是可以的。这正是倾斜保护买方的具体体现。

2、无效请求权的行使

该权利的产生有严格的前提：其一，卖方与在后买方属恶意串通。卖方的恶意是不言自明的，关键是在后买方是否与卖方恶意串通。许多情况下，在后买方很可能根本就没有恶意，更谈不上与卖方恶意串通了。如果明知该房属于重复销售，理智的在后买方完全可以另觅他房，以免没有必要的纷争，除非该房物美价廉到无可替代的程度。而该种情形显然是非常少见的。其二，必须是卖方已履行了在后的合同从而导致在先买方无法取得房屋。如果卖方尚未履行在后的合同，房屋所有权还保留在卖方的手中，在先买方完全可以按照一般的合同纠纷直接追究卖方的违约责任并要求卖方继续履行合同，而无须主张在后合同无效。

无效请求权既然是在先买方的权利，因此他完全可以自主决定行使还是放弃该权利。只有在他明确行使该权利、明确提出要求确认在后合同无效的情况下，人民法院才能依其请求宣告在后合同无效。人民法院不应依职权主动宣告合同无效。在此，司法解释与其他关于无效合同的规定在表述上有明显的区别：未直接规定为在后合同无效，而是规定为在先买方“请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”。所以对于在后合同的无效宣告，只能是以在先买方的请求为必然前提。笔者认为主要原因在于避免商品房交易落空。如果由法院主动依职权宣告在后合同无效，很可能出现的后果是：在先买方只要卖方赔偿损失而不再要房，在后买方却又由于合同无效而无法获得房屋，于是房屋积压在卖方手中。签了两个合同竟然没有一个成交，事情转了一个圈却又回到了起点。这显然与激活房地产市场、鼓励交易的指导思想相背。

3、相关的程序问题

如果在先买方明确主张在后合同无效，有关程序问题有待探讨：

(1)案由

笔者认为案由应是合同纠纷而非侵权纠纷。在先买方对于在后合

同的无效主张，仅仅是一个手段，服务于依据在先合同获得房屋所有权这一最终目的。因为标的同一，因此前后两个合同的目的是互相排斥的。而且在后合同已经履行，在后买方已经获得房屋所有权。如果在先买方还想获得房屋所有权的话，就必须主张在后合同无效，从而基于无效合同法律后果中“返还原物”的条款，使房屋所有权复归卖方，然后再要求卖方以实际继续履行合同的方式承担违约责任。这是在先买方获得房屋所有权的唯一手段，除此之外别无他途。既然其真正用意在于要求卖方履行在先合同，案由当然应当是合同纠纷了。

(2)当事人的确定

当时人的确定只能以案由为基础。由于案由是合同纠纷，因此被告只能是卖方，在后买方与原告之间并无合同关系，当然也就不可能成为该合同纠纷的被告。在后买方的法律地位只能是无独立请求权的第三人。他与案件的处理结果有着必然的利害关系。如果原告胜诉，在后买方将被迫失去房屋所有权;而如果原告败诉，如被告有合法的抗辩，则在后买方的房屋所有权可保无忧。

(3)在后买方的利益保护

如果在先买方主张在后合同无效并获法院支持，在后买方将被迫归还房屋于卖方并由卖方以承担违约责任的方法交付并过户给在先

买方。在后买方的利益在于他有权要求卖方返还购房款。那么，他是否需要另行提出该诉讼请求呢?笔者认为不需要。因为法院一旦认定在后合同无效，就必然要按照原告即在先买方的请求判令在后合同的当事人各自返还房屋和价款。这是原告诉讼请求所包含的必然结果，在后买方没有必要另行请求。

(二)买方的惩罚性赔偿请求权

根据《商品房司法解释》第八条和第九条的规定，在商品房重复销售纠纷中，在先买方和在后买方都有可能获得对于卖方的惩罚性赔偿请求权。

在先买方的惩罚性赔偿请求权的依据是《商品房司法解释》第八条的规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。而在后买方的惩罚性赔偿请求权则体现在第九条的规定：卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

对此有以下问题需要探讨：

1、法理依据

不少人认为该项司法解释的依据是《消费者权益保护法》第四十九条的规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”对此笔者不敢苟同。

(1)许多购房人根本不是消费者

依据《消法》第二条的规定，消费者应是为“生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”的人。而事实上，购房人买房的目的却多种多样。虽然有的是为了住宿，但也有的是为了出租，为了经营而不属于消费。另外，消费者一般认为只能是自然人，而购房人却有可能是法人或非法人组织。有一种观点认为只要是接受服务或购买产品者，都是消费者。这是不正确的。从消费者权益保护法的起源来看，之所以将其从民法中分离出来，就是因为“为了消费需要”而购买产品或接受服务的自然人处于明显的弱者地位，需要倾斜保护。因此，对于确属消费者的，由《消法》保护;对于不属于消费者的，由民法和合同法保护。由于不少购房人不是消费者，因此《商品房司法解释》的依据不可能是《消法》。

(2)法律关系的性质不同

依据《消法》的精神，消费者与经营者之间的法律关系，属于侵权法调整的对象。许多购买产品者并非最终的使用人，而使用产品者也并不一定是购买者。消费者对经营者的权利，不以双方之间存在合同关系为前提。有关的诉讼中，消费者只要能证明自己所使用的产品是经营者提供的就可以了，而无须证明自己与对方之间曾签有合同。但《商品房司法解释》却明确规定买卖双方之间是合同关系。第八、第九两条司法解释所规定的惩罚性赔偿，分别是以合同不能履行或被认定为无效、被撤消或解除为前提的。

因此笔者认为，《商品房司法解释》的依据并非《消法》。不过这并不妨碍司法解释的合理性。惩罚性赔偿制度并非《消法》的专利，而只不过是国家对弱者倾斜保护的手段。既然购房者与房地产企业之间存在明显的强弱之分，既然房地产企业不断滥用自己的优势，那么以惩罚性赔偿制度为手段对购房者倾斜保护，就是合理的。

2、适用条件

在先买方和在后买方的惩罚性赔偿请求权，相似却又有所不同。

(1)在先买方的惩罚性赔偿请求权

依《商品房司法解释》第八条的规定，在先买方行使惩罚性赔偿请求权的前提是卖方严重的故意违约行为。具体而言是指“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋。即只要属于商品房的重复销售，并且导致在先买方无法取得房屋，在先买方就可获得惩罚性赔偿请求权，而不考虑在后买方是否与卖方恶意串通。这与本司法解释第十条所规定的在先买方对于在后合同的无效请求权形成交叉：

其一：如果在后买方与卖方并无恶意串通情形的话，比如在后买方是善意的并且房屋已过户给在后买方，导致在先买方无法获得房屋，在先买方只能依据第八条的规定行使惩罚性赔偿请求权，而不能依据第十条的规定主张在后合同无效。

其二：如果在后买方与卖方恶意串通，但在先买方依据第十条规定主张在后合同无效，则在先买方最终能够获得房屋，因此不应依据第八条规定行使惩罚性赔偿请求权。

其三：如果在后买方与卖方恶意串通并将房屋过户给在后买方，而在先买方不主张在后合同无效的话，可以依据第八条规定行使惩罚性赔偿请求权。

(2)在后买方的惩罚性赔偿请求权

依《商品房司法解释》第九条的规定，在后买方行使惩罚性赔偿请求权的原因是卖方严重的缔约过错。即卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人”的事实，“导致合同无效或者被撤销、解除的”。由于卖方的故意隐瞒行为排斥了在后买方与卖方恶意串通的可能性，所以第九条(在后买方的惩罚性赔偿请求权)与第十条(在先买方对在后合同的无效请求权)在适用范围方面绝对不可能交叉。不过，其与第八条(在先买方的惩罚性赔偿请求权)却能够并经常交叉。如果卖方故意隐瞒房屋已经出售的事实而与在后买方签约，则在先买方可能依据第八条规定获得惩罚性赔偿请求权，而在后买方却有可能依据第九条的规定取得惩罚性赔偿请求权。但两者的惩罚性赔偿请求权不可能同时行使。因为二者均以无法获得房屋为前提。事实上，在先买方与在后买方不可能都得不到房屋。总有一方能实际得到房屋所有权从而无法行使惩罚性赔偿请求权。客观上能够行使惩罚性赔偿请求权的，只能是得不到房屋的另一位买方。

3、惩罚幅度

也许是受《消法》的影响，不少人将惩罚性赔偿理解为双倍赔偿。实际上并非如此。就理论而言，惩罚幅度取决于多种因素。比如强弱

双方的实力差距、滥用优势的频率和危害、强者违法行为被揭露的难度和概率、违法者实际承担责任的能力等。因此惩罚幅度不可能局限于双倍。高于或低于双倍都是正常的。《商品房司法解释》所规定的惩罚幅度实际上是接近但不等于双倍。无论是依据第八条还是第九条的规定，无论是在先买方还是在后买方，都有权要求房地产企业“返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”可见，房地产企业的责任有三：一是返还房款和利息，二是赔偿损失，包括直接损失和特定的间接损失，三是不超过已付购房款一倍的赔偿。因此，惩罚的基数并非买方的全部损失，而只是以房款为基数。而且并非全部房款，而仅仅是已经交付的那一部分房款。即使对于已付房款，也并不是当然的一倍，而是不超过一倍，既可以等于也可以小于一倍。所以就买方而言，其所得到的赔偿是少于但接近于损失总额的两倍的。可见，该项惩罚比《消法》的惩罚幅度略小一些。笔者认为这是合理的。毕竟房屋的价值远远大于一般的消费品，过重的惩罚既可能使买方获得过分的赔偿而有失公正，也可能使房地产企业蒙受过大的损失从而最终影响到我国房地产市

场的培育和发展。

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房产中介成交巧妙实战案例讲解

房产中介成交巧妙实战案例讲解开盘房源：90.3平方米，十四楼。框架式结构。二室两厅。装修程度中等。大理石地板。优点：屋龄四年，较新，交通比较方便，临近学区。主卧客厅采光好。缺点：西晒，户型不合理。卧室偏小。物业管理费较贵。无阳台。卫生间因为靠近另外一栋大楼，比较暗，窗户小。价格：房东报价103万，比市场行情多10万左右。此房源是社区驻守而来，因为小区位置较好，可出售房源不多，当时房东急着要出去，所以登记了一下就上班去了，没有签署委托协议。回到门店后，经纪人输入电脑后开始准备针对该房东展开回报议价。第二天：在下午三点多的时候给房东打第一个电话。（因为房东是公务员，上午或者下午刚上班的时候比较忙碌，所以选择在下午三点多打这个电话，这个时候一般也没什么事情，只有当房东不忙时，房东才可能愿意接听你的电话时间稍长一点。否则接了电话马上挂掉，经纪人也无法达到目的。）对话：“您好，李先生吗？我是XX房产经纪人小孙，孙悟空的孙。昨天帮您登记房源的那个，瘦高个那个就是我（加深房东印象），您想起来没有？” “哦。知道，什么事情？有房东要买了吗？”房东语气较冷淡。 “李先生真是个急性子，虽然我们房东很多，但是时间上也没有这么快，毕竟买房子也不是买白菜，我们想帮您做做广告（给房东以利益诱导，免费广告谁都想做。），公司规定做广告的房源要上门去实地看一下房子，不知道您什么时候有空？” “我最近比较忙，没什么时间。”依旧冷淡。 “知道您时间很宝贵，我们不需要多长时间，20分钟左右就可以了，登了广告后，房东肯定很多（给房东以希望）。后天是周末，或者大后天周日，您看您什么时候方便(给房东二选一，不是要不要鸡蛋，而是要一个鸡蛋还是两个鸡蛋)？” “那后天下午吧” “后天下午几点？两点半可以吗？（时间要约准，不要大概区间，经纪人的时间也很宝贵）” “可以的” “那好，李先生，打搅了，我们后天下午两点半见。（再次加深房东时间印象），您先忙吧” 等房东挂掉电话经纪人再挂掉电话。第三天下午3点多再次拨通电话，实堪前再次和房东确认，以便经纪人安排自己的行程。 “您好，李先生，我是XX房产的小孙，昨天和您约过的，明天下午两点半去拜访您一下，顺便看看房子，您明天下午两点半在家嘛？因为广告星期一要出来了，我们这边比较急。（再次给房东以希望，但不要承诺广告方式，你承诺了报纸广告，万一没有登，房东印象会很差）” “在的” “如果有什么事情您可以提前告诉我一声，现在这个号码就是我的手机号，您可以储存一下，我的名片上也有我的手机号码，我们再约时间也可以，不能耽误您的事情。(以退为进)” “不用了，明天我不出去，整天都在家。” “那好，我们明天下午两点半见，再见，李先生。”

房地产销售涉及法律

第二部分：商品房销售一、房地产开发项目的经营阶段（申领《商品房预售证》）商品房预售合同、预订合同（或认购书）房地产代理销售合同商品房买卖合同法律：城市房地产管理法、商品房销售管理办法、城市房地产开发经营管理条例、城市商品房预售管理办法、广告法、房地产广告发布暂行规定、最高院解释 7、房地产销售代理合同；8、商品房（预）销售合同。（七）房地产销售代理合同；设我方为开发商。 1、前期审查。除了审查对方的信誉外，还应注意，我国《商品房销售管理办法》中规定“房地产开发企业委托中介窕瓜凵唐贩康模芡谢褂Φ笔且婪ㄉ枇⒉⑷〉霉ど逃抵凑盏姆康夭薪榉窕埂?/span> 2、在合同条款中，应注意以下几方面 1）明确委托销售房产的位置、类型、面积。 2）应对房地产销售代理方式予以明确规定，写明是一般代理、独家代理还是包销。 3）明确代理销售的期限以及销售任务，即要写明在多长时间内销售多少数额的房产。 4）对代理销售方在销售期间所产生费用的负担应明确规定。 5）应明确规定佣金的支付方式和时间。 6）除在代理合同里设奖励条款外还应设定惩罚条款，使代理商更加明确自已的责任。

7）应明确规定代理销售方的广告宣传必须真实，我方有权对代理销售方的广告进行审查，并具体规定违约发布广告应承担的责任。（八）商品房预（销）售合同； 1、前期审查应着重审查购买方的支付能力，对于某些特殊单位还应审查其是否具有购房资格。同时我方应取得国有土地使用证和预（销）售商品房许可证，以免预（销）售合同被宣布无效。 2、在合同条款中应注意以下方面。 1）应详细规定预（销）售房的位置、土地使用年限。 2）规定预（销）售房的面积时，应详细说明建筑面积、土地面积、基底分摊、公用分摊等，同时应规定相应的误差。 3）应该考虑我方的实际履行能力规定房产交付时间。同时应规定迟延交付的免责事由。 4）规定预（销）售房的价款应说明每平方米的单价。同时规定价款的支付方式以及支付时间。还应规定购买方如逾期未能支付价款后利益的计算方式以及超过一定期限后我方有权出售该房产。 5）应要求购买方支付一定的定金，并规定违约后定金的处理方式。 6）应规定产权转移的时间以及方式。 7）应规定购买方购买后房产的使用性质以及相关义务。 8）应规定购买方在未取得房产产权前不得将房产抵押、转让，否则后果自负。 9)房屋质量容易产生纠纷,因此应对质量情况、保质期、附属设备保质期加以规定。 10）应对房产的附随设施的使用进行规定。 7、房地产销售代理合同；

一房多卖,重点法条及原则

“一房多卖”的法律规定一、同一商品房数个买卖合同效力的认定（1）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。二、何人可以取得争议房屋的所有权在数个合同均有效的情况下，到底何人可以取得争议商品房的所有权呢？《解释》并没有给出一个明确的答案。但是，一房多卖中争议商品房所有权归属问题的处理原则应该是： 1、已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持。根据《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这说明，在商品房买卖合同合法有效的前提下，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生流转。所以，数个买受人中，谁办理了商品房过户登记手续，法律就认定谁取得了该房屋的所有权。

经典二手房十大纠纷案例

一、房内命案被隐瞒，购买凶宅惹争端案情简介:吴女士购买了套二手房，谁知入住不久后即得知该幢房屋内曾经发生过命案。吴女士遂与卖主交涉要求解除双方的买卖合同，遭卖主拒绝后吴女士将其告上了法院，经法院调解，卖主支付给吴女士五万元的补偿款。律师提醒:按照我国的民俗,所售房屋内发生命案一事将足以影响购房人是否购买该房屋，然即使卖主在出售时刻意隐瞒事实并将房屋售出，买主一旦知道此事,仍会与卖主产生争议,同时卖主的行为也涉嫌欺诈,可能导致其与买主签订的合同无效。二:为避税费不过户，政策有变起冲突案情简介：李女士与王先生签订了二手房买卖合同，双方约定两年后再办理过户手续。谁知不久后国家有关政策发生变化，若两年后过户,李女士作为卖主是得不偿失，李女士遂要求王先生立即办理过户,不料王先生因李女士未答应其降价的要求而坚持两年后再过户,为此二人发生了冲突并闹到法院，最终双方达成了调解协议,办理了产权过户手续。律师提醒：在二手房买卖中,对于有关税费的交纳，国家及地方有关政策法规通常已作规定，但买卖双方往往还会对此作特别约定以试图规避税费。然一旦有关政策发生变化,这些约定不仅无法起到规避税费的作用，还会成为买卖双方争议的导火索。三：户籍政策要了解，否则买房难落户案情简介:外地来京的王先生经过努力小有积蓄，准备购房后将全家户口从外地迁入北京。为此，王先生在合同中约定，卖主在签约后立即办理户口迁移手续，后卖主将自家户口从该房中迁出，然而当王先生到户籍管理部门准备办理落户手续时却被告知,一年前卖主一家已办理了外地来京的落户手续,按规定现在不得再办理落户手续,王先生极其恼怒,遂要求卖主赔偿其损失,并将卖主告上了法院。近日,法院判决卖主承担违约责任,但王先生落户北京的愿望一时仍难以实现。律师提醒：根据有关规定，在我市购买二手房落户的条件包括成套二手房面积要在60平方米以上；每套房屋五年内只能享受一次购房落户政策；买主应在原户主户口迁出后方可办理落户手续。以上条件若不具备，就难以办妥户口迁入手续。四:“霸王条款”不合法，中介起诉被驳回案情简介:杨小姐与某中介公司签订了一份协议,约定由中介公司作为居间人将一套房屋介绍给杨小姐。协议还约定，若买卖合同未能签订,杨小姐应向中介公司支付违约金,此后由

房屋买卖案例分析

房屋买卖案例分析一、主题在房屋买卖过程中“一房二卖”的现象引起的房屋买卖合同纠纷所涉及的不动产的转让、合同的履行、债权关系等进行的分析二、基本法理对房屋二重买卖纠纷进行分析，主要是基于以下法理：（一）不动产的特性及一物一权原则房屋是一种不动产，其位置是固定、不可移动的，而且周围、邻近房屋和环境的状况对房屋的影响很大，因此在不同的土地上建造的房屋会因周边的的环境、交通等各方面的不同而不同，同样造价或造型的房屋建在不同城乡、不同地段上，其用途和价格会相差很大。土地是一种有限的资源，对土地的依附使房屋具有了稀缺性与唯一性，正因为如此才引起了多个购买者对同一房屋有购买意向，并且在产生纠纷之后会有相互不肯让步的情况发生，甚至有购买者明知房屋已出售却以更高价格与房屋出卖人恶意串通地签订买卖合同，而另一方面，根据一物一权原则，即一物之上绝不得存在两个相抵触的物权，而所有权又具有绝对的排他性，一物之上不能有两个所有权。因此必将有一方会得不到合同的履行，从而引起所有权纠纷。（二）房屋所有权的取得与合同生效的关系我国现行法律将合同的生效与房屋所有权的取得作了不同的规定，正因为这种不一致的规定才使得合同的生效与房屋所有权取得之间存在时间差，订立房屋买卖合同到办理过户登记手续通常有一段时间间隔，更易引起二重买卖的现象。 1．房屋买卖的过户登记不同于合同的生效登记我认为对于二重买卖合同效力的判别标准应当以《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”为依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条进一步明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”而法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定

房屋买卖合同纠纷案例分析

房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。一、商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：（一）售房广告引发的纠纷众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性的陈述；（3）对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关

一房二卖实例及法理分析

一房二卖实例及其法理分析案例1： 2002年马某以115万元的价格购买了一处上海某小区的预售商品房，2003年7月，马某以158万元的价格将该房出售给张某，双方签定的购房合同约定，签约当日由张某先支付总房价的50%，马某将房屋交付给张某，余款由张某在60天内支付，支付余款当天双方共同至房屋交易中心办理过户手续。后张某按约支付了房款并实际占有了该房屋，并开始对房屋进行装修，但产权过户手续并未按期完成。 2004年10月某日马某通知张某表示不再履行原购房合同，次日，马某与赵某就系争房屋订立了购房款为180万元的售房合同，并于当日上午在房地产交易中心办理了产权过户手续。赵某随即凭产权证进入系争房屋，强行终止了张某的装修活动，并更换了门锁，引发了三方的激烈纠纷。为此，张某以马某、赵某为被告提起诉讼，以两被告恶意串通侵害他人利益为由，请求法院确认马某与赵某间的买卖合同无效，并要求马某继续履行对其的房屋过户义务。

案例2：孙爽今年32岁，与老公李铁军大学毕业后，来到北京市密云县工作。孙爽与丈夫商量购置一套房子，于是夫妇二人开始四处打探房源。2010年3月，孙爽接到了在一家房屋交易中介公司上班的大学同学孙悦的电话。孙悦告诉她，自己的邻居张曙光打算出国定居，已经委托她卖房，板楼四层，面积108.47平方米，总价款90万元。张曙光的房子位于密云县城西边的康居北区，离县城中心不过十分钟的路程，交通十分便利，如果能低价买下房子，也算是捡到了一个大便宜。经过一番讨价还价，双方商定房屋价格为88万元，第二天签房屋买卖合同。第二天一早，孙爽与张曙光签订了买卖合同，合同约定，张曙光将房子卖给孙爽，总价款88万元;定金2万元;由孙爽3日内给付张曙光44万元购房款，剩余购房款待办理过户手续后给付；张曙光于半个月内协助孙爽办理房屋过户手续，房屋自办理过户手续后交付。2010年3月25日，孙爽将44万元购房款打到了张曙光的银行账户内，张曙光表示房屋的产权证一直由妻子保管，而要半个月才能回来，希望孙爽能给他一些时间。孙爽耐着性子等到了4月15日，打电话催张曙光办理房屋的过户手续，张曙光告知几天前他已经以95万元的价格将房子卖给了别人。随后张曙光发信息告诉孙爽之前他收到的44万元购房款外加2万元的定金已经退还到孙爽的银行账户里。孙爽一纸诉状将张曙光诉至法院，要求确认与张曙光的房屋买卖合同有效，并判决张曙光协助自己办理房屋产权过户手续。

关于合作建房合同纠纷案件的处理意见

关于合作建房合同纠纷案件的处理意见时间：2009-03-30 17:55:11 来源：作者：szlaw001浏览次数：0 网友评论 0 条一、适用的法律法规及司法解释目前处理合作建房合同纠纷案件所依据的法律、法规及相关司法解释有《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《深圳经济特区房地产转让条例》、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》。二、合作建房(开发)合同的几种形式及效力认定合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同，要求合同一方当事人具备房地产开发经营资质，如双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前一方当事人已取得房地产开发经营资质或者依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应认定合同有效。土地使用权性质与合作方式不同，合同性质及效力也不一样： 1、利用宅基地与他人合作建房的，虽然提供土地使用权的一方取得了建房所需的"两证一书"（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、居民（个人）兴建住宅用地批准通知书），但因宅基地属集体土地，仅供集体所有制的成员使用，合作建房合同应认定无效。 2、未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人签订的合作建房合同，应当认定合同无效；但起诉前已经办理了批准手续的，应认定合同有效。 3、合作双方所签合作合同约定提供土地使用权的一方当事人不参与经营活动，不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定双方所签合作合同为土地使用权转让合同。 4、合作双方所签合作合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋、只收取固定数额货币或者只使用房屋的，应认定双方所签合同为房屋买卖合同、借款合同或者房屋租赁合同。三、合作建房合同纠纷的处理 1、当事人请求分配需经有批准权的人民政府主管部门批准而未经批准、未取得建设工程规划许可证或擅自变更建设工程规划的房地产项目利益的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。 2、利用宅基地合作建房合同被确认无效后，房屋归宅基地"两证一书"的申办人所有；同时，由宅基地"两证一书"申办人将投资款及利息返还出资人。 3、超出规划建筑面积的房产，补办批准手续后合作双方对该部分房产的分配协商不成的，一方当事人请求按合作合同约定的利润分配比例分割的，应予支持；对该部分房产增加的投资额的承担比例，协商不成的，应按约定的投资比例或利润分配比例承担。 4、当事人违反规划开发建设的房屋，被有关行政管理部门认定为违法建筑

合伙与合作的法律关系及后果

合伙与合作的法律关系及后果广西壮族自治区柳州市xx区人民法院民事判决书原告张xx。委托代理人韦x,广西xx律师事务所律师。被告覃xx。委托代理人卢华昌,广西和清律师事务所律师。原告张xx诉被告覃xx合伙协议纠纷一案,本院于xxxx年月日立案受理。依法由审判员马x 独任审判,于xx日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人韦x,被告覃xx的委托代理人卢华昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张xx诉称,2012年1月1日,原、被告合伙租赁香港新城xx号门面经营二手房等买卖业务,双方约定合伙经营期间产生利润平均分配,租赁合同由被告与门面管理人签订,门面转让费和2个月租金17800元、合同定金1200元、购激光机和电脑2150元,共计21150元,由原告出资。同年1至3月以被告家的忠梦房产有限公司开展业务,4月原、被告向工商行政管理分局申请办理xx房地产信息服务部,字号由原告取名,经营者登记为被告,4月12日后以xx 房地产信息服务部开展业务,2012年10月31日原告支付11月、12月门面租金。2013年1月双方对业务往来账目不清发生争执,被告未征求原告意见私自将门面换锁,将门面的招牌换掉,将原告印在招牌上的电话一并换下,阻止原告参与合伙经营。2013年4月2日、24日柳州市公安局xx派出所先后两次出警处理,4月8日,xx街道办事处xx社区居民委员会人民调解委员会组织双方调解,在调解中被告以接电话为由离开调解室,后来社区电话通知被告来调解,被告以没时间为由拒绝接受调解。合伙期间双方还有部分卖房收益款没有分配,合伙租赁的门面被被告占为已有独自经营至今,合伙经营的基础已经丧失,致原告合伙收益受到损失。原告认为,被告的行为侵犯了原告的合法权益,故诉至法院,请求判决:1、原、被告解除合伙关系;2、被告赔偿原告合伙经营收益损失80000元;3、被告支付原告卖房收益款13000元。4、被告支付原告出资款21150元;5、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称,1、被告并未与原告合伙经营柳州市xx房地产信息服务部,该服务部是由被告及其家人经营,与原告无关,如果原告认为其享有经营柳州市xx房地产信息服务部的股份,那么应该通过诉讼确权。原、被告之间并不存在合伙关系,双方没有订立书面的合伙协议,原告称有口头协议,却没有任何证据予以证实,依据民法通则第三十条、第三十一条规定,合伙原则上要订立书面协议,对于出资数额盈余分配,债务承担、入伙、退伙以及合伙终止的事项要做出明确规定,原、被告之间对于以上所要求都没有约定。2、原、被告之间曾经有就临时对某一房产的购入共同出资、卖出后平均分利的事实,但每一笔房屋买卖都是卖出后即时结清,双方的临时合作关系,并不能认定是法律上的合伙关系,即使认定那么每笔生意完成后就已经解除合伙关系。3、原告诉称合伙字号由其取名,但原告在xx县人民法院就同一事实起诉时连信息部的名称都弄错,可以看出原告明显在说谎。综上所诉,原、被告之间并不存在合伙关系,原告的诉请是没有法律依据的,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明,柳州市xx房地产信息服务部系个体工商户,经营者为被告,于2012年4月12日成立。2012年12月7日,原告与被告签订《合作买房协议》两份,其中原告作为甲方,被告作为乙方的协议内容为“甲乙双方合作共同买xx苑46栋A座604号总房价195000元,每人投资97500元,双方认可,得了房款平分”;另原告作为乙方,被告作为甲方的协议内容为“甲乙双方合作共同买金龙苑xx号总房价239000元,每人投资119500元,双方认可,得了房款平分”。2013年3月21日,原告出具《收条》一份交被告收执,内容为“今收到覃xx合作本利一共分140000壹拾肆万元正,卖金龙苑xx号房”。根据银行记录显示2012年6月至2013年3月期间原、被告双方有多次经济往来记录。2013年4月,双方因产生纠纷曾两次报警处理,柳州市

一房二卖之房产该花落谁家案

一房二卖之房产该花落谁家案第一幕庭前准备和正式开庭书记员: 请原告、被告及双方委托代理人入庭就坐。书记员: 现在，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第123条的规定，查明当事人及其他诉讼参与人的到庭情况。原告张立伟，陈爱英是否到庭？原告: 到庭。书记员: 原告委托代理人是否到庭？原告委托代理人: 到庭。书记员:广西省残疾人联合会代表人张薇被告: 到庭。书记员: 被告委托代理人是否到庭？被告委托代理人: 到庭。书记员：第三人北海市赛亚汽车销售公司代表人是否到庭？第三人：到庭。书记员:请安静！现在宣读法庭规则和法庭纪律。诉讼参与人应当维护法庭秩序，不得喧哗、吵闹；发言、陈述和辩论，须经法庭许可。旁听人员必须遵守下列纪律：（一）不得录音、录像和摄影；（二）不得随意走动和进入审判区；（三）不得发言、提问；

（四）不得鼓掌、喧哗、哄闹；（五）不得开放传呼机、移动电话机等通讯设备的铃响和接听电话；（六）不得实施其他妨害审判活动的行为。新闻记者旁听应遵守法庭纪律。未经法庭许可，不得在庭审过程中录音、录像和摄影。对于违反法庭规则的人，法庭可以口头警告、训诫，也可以没收录音、录像和摄影器材，责令退出法庭或者经院长批准予以罚款、拘留。对哄闹、冲击法庭，侮辱、诽谤、威胁、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人，依法追究刑事责任；情节较轻的，予以罚款、拘留。书记员：现在请审判人员入庭，全体起立。审判长: 请坐下！书记员: 报告审判长，当事人及其代理人全部到庭，法庭纪律宣布完毕，可以开庭！审判长：现在开庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第123条第二款的相关规定，现在核对当事人的基本情况及委托代理人姓名、职务及代理权限。首先由原告向法庭报告你的姓名、年龄、民族、出生年月日、工作单位、职务及家庭住址。原告:张立伟，男，1983年10月10日，35岁，住广西省北海市长江路32号，个体经营者。原告：陈爱英，女，44岁，1974年4月出生，汉族，高中文化，家住广西省北海市长江路30号。

房屋买卖合同纠纷典型案例解析

1 . 一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。案情简介：2009年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。2011年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。孔某遂提起撤销权诉讼。法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务，但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。②对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩余75万元付款方式，陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认。另外，邹某称2009年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通，故判决确认无效。

实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。案例索引：云南昆明中院（2012）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同纠纷案”，见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案——房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》（郑会利），载《人民法院案例选》（201304/86:135）。 2 . 违章建筑所有权及使用权确认纠纷，不属法院管辖违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院管辖范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护。案情简介：2012年，冯某父母以儿子去世后，媳妇张某所居住房屋所有权为原告所有为由，提起确权之诉。诉讼中变更诉请为使用权确认。诉争房屋系未取得产权登记的自建房。法院认为：①根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。本案诉争房屋所在土地为国有土地，无论房屋由谁出资建造，只要建造人未取得建设用地使用权，其建造行为均系违法，所建房屋亦无法取得产权证明，在未经主管部门处理并补办合法手

买家遇到一房二卖怎么办

一、一房二卖是什么一房二卖在房地产交易行业是极为常见的现象，卖家与不同的买家都签订了房产买卖合同，将同一个房子卖给了不同买家，然而房产只能是登记在其中一方买家名下，因此便有了冲突。一房二卖属于典型的欺骗行为，卖家构成违约甚至可能是欺诈，而买家遇到这种情况该怎么办，下面着重分析一房二卖中买家该如何维权：二、一房二卖中，买家该怎么维权 (一)可基于买卖合同向卖家主张违约赔偿由于民商领域鼓励交易的原则，买卖合同在没有违反法律规定的情况下并不轻易认定为无效，在一房二卖中签订的房产买卖合同亦是如此。但即便基于合法有效的合同，两个买家不能都要求卖家交房并办理过户登记，毕竟同一套房不可能有两套房产证。因此根据公平原则，实践中往往是将房产归于第一个合法有效签订合同的买家，而其他买家只能基于卖家违约或者欺诈来向卖家索赔。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条和第9条相关规定，一房二卖后，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 (二)可向卖家主张解除、撤销房产买卖合同一房二卖属于《合同法》中典型的隐瞒欺骗行为，根据《合同法》，因欺骗而签订的合同可撤销，因此买方可以在知道或者应当知道卖方一房二卖的情况后一年内申请法院撤销。同时根据上述司法解释，买方可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款

一倍的赔偿责任。主张解除、撤销房屋买卖合同的好处是合同被撤销解除后，买方也不必再履行合同义务。 (三)如果合同涉嫌违法则可主张合同无效事实上，合同无效的情况包含了损害第三人利益的情况，因此一房二卖中依旧可以主张房产合同无效。当卖家与第二个买家签订房产合同时，如果第二个买家对此知情，则属于双方恶意串通损害第三人利益的情况，合同就自始无效，第二份合同无效后，作为第一个买家自然就可以基于此前签订的房产买卖合同要求卖家交房并办理过户登记。

二手房买卖合同纠纷常见问题200问

编号：____________ ___ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载二手房买卖合同纠纷常见问题200问甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

依法院判决、裁定、调解而进行的房地产登记，由权利人单方申请即可登记2011-7-30代为办理房的转让、出售等一切相关手续”是否包括抵债？出让尚未取的产权证的合同有效吗？2011-7-30 查封房产的财产保全错误，如何承担赔偿责任？2011-7-30定金有哪些种类？支付定金后合同没能签成，是否必须返还？2011-7-29 中介费纠纷：签定房屋买卖合同后，又进行撤消，并私下签定新的房屋买卖合同，原合同约定的中 2011-7-27 介费是否需要按约支付？中介费纠纷：看房确认书约定，私下成交的要承担违约金，该约定是否有效？违约金标准接近佣金，是否会被调整？中介费纠纷：中介与下家约定房屋到手价，但未明确退税归属，该退税如何处理？2011-7-27中介费案例：已经签定居间买卖协议，但因双方不能就付款时间达成一致，未能签定正式的买卖合同。中介费是否应当支付？二手房案例：居间买卖协议约定，因一方原因未签定正式房屋买卖合同的，应支付中介相当于正常佣金的违约金，该约定是否有效？中介费案例：签定买卖居间协议及房屋买卖协议后，一方因贷款问题不能签定正式的买卖合同，是 2011-7-26 否需要如约支付中介费？中介费纠纷：出售居间合同约定，卖方有自行出售或经第三人介绍出售该房屋的违约行为，后卖方 2011-7-26 与该中介带看的买方经其他中介成交，卖方如何承担责任？中介费纠纷：买卖合同已经签定，买房人主张中介未协助办理贷款手续，因此拒付剩余佣金，能否 2011-7-26 被支持？中介费案例：签署居间买卖协议后，一方原因未签定正式买卖合同，是否需要支付相当于佣金的违约金？中介费纠纷：居间及买卖协议均已签定，但夫妻共有的房产只有一方签字，后交易未成。合同是否 2011-7-26 有效？中介是否可以要求中介费？中介费案例：居间协议与买卖合同均已签定，但购房人不符合贷款条件，中介费是否需要支付？2011-7-26 中介费纠纷：居间协议签定后，三方又签定了解约协议，约定卖方支付中介违约金3万元，该协议 2011-7-26 是否有效？是否必须如约支付？正式房屋买卖合同已经签定，买方因贷款不成被卖方追究违约责任，是否可以要求中介返还佣金， 2011-7-26 并承担相应损失？中介费案例：居间合同约定买方不购买房屋应支付总价款的2%作为违约金，后买方贷款不成，是否2011-7-24

二手房买卖中常见的13个法律风险及防范措施

二手房买卖中常见的13个法律风险及防范措施第一部分买家严格履约 1、购房资格易犯错误：不少买家自以为资格没有问题，结果签约后资格核验不通过，导致合同无法继续履行，卖方有权解除合同，甚至要求赔偿违约金。以北京为例，常见的核验不通过情形有：社保缴纳中断过、社保曾短暂迁至京外又回京、通过黑中介突击补交、个税不连续、一些合伙类型企业个税缴纳不具有连续性等。律师支招：买家必须落实自己的购房资格是否完善，否则绝不签约。社保记录可以在官网查询；持身份证，在社保中心和税务所可以现场查询社保和个税缴纳记录。买房人应当花半天时间，先查询，后签约。 2、定金支付义务易犯错误：未按时、足额缴纳定金，或未留存有效付款凭证。买家一旦出现这样错误，卖家就有可能根据迟延履行责任条款，解除合同。律师支招：首先，支付定金是买家的义务，必须足额且准时支付，如果支付有困难，在订立合同前就必须考虑好，在订立合同时，根据自己的能力和状况作出约定。第二，现金支付的，必须让卖方给你出具收据；汇款转账的，必须支付到卖方本人的账户，或者卖方书面签字指定的收款账户，汇款后留存好汇款凭证，如果可以，最好让卖方出具收据。 3、首付款支付义务常犯错误：首付款通过第三方监管平台支付的，常见的错误有：选错监管方式、选错监管机构。（首付款直接支付给卖家的，参见第2点）律师支招：有一类监管，支取的条件是合同履行完毕后，持证明文件由监管机构放款，若期间发生任何纠纷，任何一方无法提取款项，此方式可取；还有一类监管，不少银行都提供，支取的条件是某个约定时间到来，则自动放款给卖家，此方式不可取，因为合同履行过程有很多变量，甚至纠纷，原定时间到了，买家未必已经取得相应房屋权利。有关监管机构，有些地方的不动产登记中心提供监管服务，可取；有些非常有诚信的中介机构，在银行开设有监管专户并在建设主管部门备案，可取；一些小中介未经备案的所谓监管账户，不可取，已发生多起卷款潜逃事件。 4、申请贷款义务常犯错误：买家在合同中约定批贷的具体时间；买家没有约定第一次申贷失败后的处理方式。买家如果犯了第一个错误，极容易构成迟延履行，让卖家抓住机会解约；买家如果犯了第二个错误，申贷失败，自有资金难以支付，也会导致卖家解除合同。律师支招：买家在合同中只能根据自身情况，约定何时提交申贷资料，而不能约定何时取得批贷通知，因为何时批贷是银行和公积金中心的权利，买家是掌控不了的；买家在合同中必须约定，第一次申贷失败后的处理方式，律师建议的方式是：若第一次申贷失败，买家有权利更换其他银行等金融机构再次申请，再次申请失败的，应在N日内自行筹集款项支付（如买家有能力自行支付余款）/或选择约定：合同解除，双方互不承担违约责任，但卖家因合同履行花费的合理支出由买家承担。 5、缴税义务常犯错误：存量房买卖中，绝大多数地区都会约定由买家承担全部税款，不少买家未事先预判好税负大小，缴税时发现税负远超预期，导致骑虎难下。房屋交易税收复杂繁重，主要涉及契税、营业税、个人所得税、

经典二手房十大纠纷案例

. 一、房内命案被隐瞒，购买凶宅惹争端谁知入住不久后即得知该幢房屋内曾经发生过命案。吴女士购买了套二手房，案情简介：经法遭卖主拒绝后吴女士将其告上了法院，吴女士遂与卖主交涉要求解除双方的买卖合同，院调解，卖主支付给吴女士五万元的补偿款。所售房屋内发生命案一事将足以影响购房人是否购买该房按照我国的民俗，律师提醒：仍会与卖主产生买主一旦知道此事，屋，然即使卖主在出售时刻意隐瞒事实并将房屋售出，争议，同时卖主的行为也涉嫌欺诈，可能导致其与买主签订的合同无效。二：为避税费不过户，政策有变起冲突案情简介：李女士与王先生签订了二手房买卖合同，双方约定两年后再办理过户手续。李女士遂若两年后过户，李女士作为卖主是得不偿失，谁知不久后国家有关政策发生变化，要求王先生立即办理过户，不料王先生因李女士未答应其降价的要求而坚持两年后再过户，为此二人发生了冲突并闹到法院，最终双方达成了调解协议，办理了产权过户手续。国家及地方有关政策法规通常已作在二手房买卖中，对于有关税费的交纳，律师提醒：这但买卖双方往往还会对此作特别约定以试图规避税费。然一旦有关政策发生变化，规定，些约定不仅无法起到规避税费的作用，还会成为买卖双方争议的导火索。三：户籍政策要了解，否则买房难落户准备购房后将全家户口从外地迁入北外地来京的王先生经过努力小有积蓄，案情简介：王先生在合同中约定，卖主在签约后立即办理户口迁移手续，后卖主将自家户口京。为此，一年前卖主一然而当王先生到户籍管理部门准备办理落户手续时却被告知，从该房中迁出，遂要按规定现在不得再办理落户手续，王先生极其恼怒，家已办理了外地来京的落户手续，法院判决卖主承担违约责任，但王先生落求卖主赔偿其损失，并将卖主告上了法院。近日，户北京的愿望一时仍难以实现。60律师提醒：根据有关规定，在我市购买二手房落户的条件包括成套二手房面积要在买主应在原户主户口迁出后方可每套房屋五年内只能享受一次购房落户政策；平方米以上；办理落户手续。以上条件若不具备，就难以办妥户口迁入手续。四：“霸王条款”不合法，中介起诉被驳回约定由中介公司作为居间人将一套房杨小姐与某中介公司签订了一份协议，案情简介：若买卖合同未能签订，杨小姐应向中介公司支付违约金，此屋介绍给杨小姐。协议还约定，. . 后由于种种原因买卖合同并没有签成，中介公司遂诉至法院要求杨小姐按约定支付违约金，但法院最终驳回了中介公司的诉讼请求。律师提醒：根据我国《合同法》规定，居间人未促成合同成立的，仅可要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此中介公司向杨小姐主张违约金的请求没有法律依据。五：买房误信黑中介，房财两空无人赔王主任的介绍下与一卖主签订了二手房“房屋信息咨询中心”案情简介：徐先生在一所而卖主同时也消失谁知不久后王主任即不知去向，买卖合同，按约定徐先生支付了首付款。的无影无踪，徐先生发觉他已上当受骗，无奈之下只得报警。目前二手房中介市场良莠不齐，很多所谓的“中介公司”其实并没有相应的律师提醒： “信息咨询中心”的牌子以号称介绍低价房源吸引客户，但实际上其并而是仅仅挂着资质，因此也无法履行与购房者签订的合同，没有什么房源，与其签约的结果通常就是上当受骗，在选择二手房中介时最好还是选择那些正规的中介公司。六：房屋权利有瑕疵，买房愿望险落空

房屋买卖合同纠纷法律问题

案例一：甲乙双方于98年8月签订房屋买卖合同一份，甲方将位于我市某小区建筑面积86平方左右的楼房一套以5万元的价款卖给乙方，双方签订了楼房买卖合同，乙方付给甲方购房款4.5万元，甲方也将楼房交付乙方。但因该房当时属甲方福利房，不能办理房屋过户手续，双方约定待甲方享有全部产权并过户乙方后，支付剩余购房款5千元。如甲方三年内不能享有全部产权，合同解除，甲方退款，乙方退房，双方互不负违约责任。2000年4月，甲方享有了该房的全部产权，办理了房产证，甲方随即将房产证交与乙方，乙方支付了下欠房款5千元，双方未办理过户登记手续。2000年下半年，乙方外出做生意，至2008年年初回家，要求甲方办理房屋过户登记，但甲方拒绝办理，双方遂产生纠纷。乙方诉至法院，要求确认双方房屋买卖合同有效，判令甲方办理过户手续。甲方辩称乙方诉讼已超两年的诉讼时效，楼房出售时属福利房，依据当时的法律、法规，双方楼房买卖合同无效。问题一，双方合同的效力，能不能判令甲方办理过户登记？答案：合同有效，不能判令判令甲方办理过户登记。

法律依据：合同法第44条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。物权法第九条、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。物权法第十五条、当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。解释：物权、债权的效力高低问题。具体解决办法：承担违约损失（举例解释）。问题二，是否超诉讼时效？答案：不超。依据山东省高院2009年民事审判会议纪要，关于商品房买卖合同中的买受人请求出卖人办理物权变动手续是否适用诉讼时效的问题。在商品房买卖中，如果出卖人已经将商品房实际交付给买受人，买受人亦实现了对商品房的占有，此时买受人请求出卖人转移房屋所有权，办理商品房产权的登记手续的请求权具有物权属性，依据《物权法》的规定适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。关于房地产合同效力的认定问题。鼓励交易，维护交易安全是合同法、物权法的重要精神，实践中要谨慎正确地认定房地产合同的效力，防止出现阻碍合法交易的后果。一是根据最高人民法院关于适用合同法司法解释的规定，人民法院只能依据法律和行政法规来认定合同效力，而不能直接援引地方性法规和行政规章作为判断合同效力的依据，可以根据《合同法》第五十二条第（四）项的规定，一损害社会公共

房地产开发商一房两卖的法律责任

房地产开发商一房两卖的法律责任案例 2004年4月1日，市民王某与某房地产开发公司签订一份预售商品房买卖合同，约定由王某购买某小区5-丁-602号房。合同签订后，王某按约支付了全部购房款，只等房地产开发公司交房。然而到了合同约定的交房日期，房地产开发公司却迟迟不能交付，王某多次催促，最后才得知该小区5-丁-602号房早在2003年10月就已被房地产开发公司卖给了刘某，刘某也已经取得了房屋所有权证。王某愤而提起诉讼，要求房地产开发公司返还已付房款、赔偿相应利息及其他实际损失、支付相当于已付购房款的赔偿金。案例分析房地产开发公司一房二卖的行为(即先后以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人)，给买房人王某造成了严重的损害。对于这种一房二卖的行为，法律是如何规范的? 商品房买卖行为适用的法律有《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》等，由于商品房交易行为比较复杂，最高人民法院在2003年3月24日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)，专门针对房地产开发企业作为房屋出卖方的商品房买卖合同行为进行规范处理。本文主要围绕该司法解释，对房地产开发商一房二卖的法律责任作一分析。一、一房二卖的出卖方必须是特定主体，即房地产

开发商。《司法解释》第一条明确规定，解释中所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此在本文中所涉及的一房二卖的销售方为特定主体，即房地产开发商。二、一房二卖中所涉及的买卖合同的效力 1、一房二卖的情形一房二卖，指房地产开发商作为出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。根据我国《城市房地产管理法》的规定，国家实行房屋所有权登记发证制度，取得房屋应当申领房屋所有权证书。因此在商品房买卖中有二个阶段，首先依法签订房屋买卖合同，这是一个债权行为，即在买卖双方之间产生特定的债权债务关系;其次所有权登记，这是一个物权行为，即房屋的所有权从出卖人转移给买受人，买受人成为房屋的所有权人。所以在一房二卖中可能出现两种情形： (1)两个买受人中，有一个买受人已取得房屋所有权证。 (2)两个买受人都没有取得房屋所有权证。 2、一房二卖所涉及合同的效力 (1)先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证，而所有的房屋买卖合同均签订于取得房屋所有权证之前，则所涉及的买卖合同为有效或为可撤销。根据《民法通则》及《合同法》的有关规定，在房