企业贷款融资方案

中粮地产(集团)股份有限公司贷款融资报告班级：2014级财务管理（会计方向）13班

吴

企业：中粮地产（集团）股份有限公司

秦婷婷（董事长）:制定企业部分材料书大纲、收集材料（贷款计划、担保材料、抵押物清单）、企业部分最后审查。张超宇（财务总监）：收集企业部分材料（申请营业执照申请书、税务登记申请书）、整理排版、各类证件图章制作。

谭梦圆（会计）：收集企业部分材料、各类财务报表、贷款卡申请书。

符佳佳（银行行长）：收集银行部分材料、借款合同（主合同）、借款借据。

吴娜（信贷科长、信贷人员）：收集银行部分材料、整理排版、定稿后修正、信贷员的贷前调查报告、借款合同、抵押合同书、担保合同、银行部分资料审核。

目录

第一章申请营业执照程序

股东指定代表或共同委托代理人的证明

申请人：中粮地产(集团)股份有限公司

指定代表或者委托代理人：秦婷婷

委托事项及权限：办理中粮地产(集团)股份有限公司的营业执照

1、办理中粮地产(集团)股份有限公司

（企业名称的□设立□变更□注销□备案□ 手续。

2、同意□不同意√核对登记材料中的复印件并签署核对意见；

3、同意□不同意√修改企业自备文件的错误；

4、同意□不同意√修改有关表格的填写错误；

5、同意□不同意√领取营业执照和有关文书。

2014年12月14日

董事长的任职文件及其身份证明

中粮地产(集团)股份有限公司

法定代表人、经理任职书根据《中华人民共和国公司法》和本公司章程有关规定，经本公司1995 年10 月14 日，董事会表决通过：

选举秦婷婷担任公司董事长并担任法定代表人，任期三年。

从即日起依照法律、公司章程的规定行使权利和履行义务。

董事（签名）：秦婷婷

2014 年10 月14 日身份证件

由工商局颁发的营业执照

第二章税务登记程序

税务登记表

税务登记表

（适用于单位纳税人）

纳税人名称：中粮地产（集团）股份有限公司

申请日期：2014年1月1日

杭州市国家税务

杭州市地方税务局制中粮地产（集团）股份有限公司贷款申请材料

行政邮政

地址区域码31?01?15501?000 编码电话

请选择对应项目打”√”从业

人数其中外籍人数核算方式□独立核算□非独立核

算√

请选择对应项目打”√”

单位性质□企业□事业单位□社会团体□民办非企业单位□其他

网站网址国标行业□□□□□□□□

适用会计请选择对应项目打”√”

制度√企业会计制度□小企业会计制度□金融会计制度□行政事业单位会计制度

营业执照（参考第一章）

开户许可证

账号证明

银行账户证明

公司：中粮地产（集团）股份有限公司

特此证明。

中国建设银行

股份有限

公司沈阳

大东支行

（银行业

务）

日期：2015年

11月24号银行账号

组织机构代码证

税务机关盖章：

企业盖

章：

负责人签名：秦婷婷经办人签名：王小二

第三章依法设立的验资机构出具的验资报告

公司(筹)全体股东：

我们接受委托,审验了贵公司(筹)截至2016 年 3 月15 日止申请设立登记的注册资本实收情况。按照国家相关法律、法规的规定和协议、章程的要求出资,提供真实、合法、完整的验资资料,保护资产的安全、完整是全体股东及贵公司（筹）的责任。我们的责任是对贵公司（筹）注册资本的实收情况发表审验意见。我们的审验是依据《独立审计实务公告第 1 号一一验资》进行的。在审验过程中,我们结合贵公司（筹）的实际情况,实施了检查等必要的审验程序。

根据协议、章程的规定,贵公司（筹）申请登记的注册资本为人民币207,449,946 元,由秦婷婷，张超宇，谭梦圆各方于2016 年1 月1 日之前缴足。

经我们审验,截至2016 年2 月15 日止,贵公司(筹)已收到全体股东缴纳的注册资本合计人民币贰亿零柒佰肆拾肆万玖千玖佰肆拾六元

(大写),-其中以货币出资207，449，946 元。截至2016 年3 月15 日止，贵公司已收到全体股东缴纳的注册资本合计人民币贰亿零柒佰肆拾肆万玖千玖佰肆拾陆元（大写）。各股东均以货币出资。其中秦婷婷103，724，973 元、张超宇72, 谭梦圆31, 元

本验资报告仅供贵公司(筹)申请设立登记及据以向全体股东签发出资证明时使用,不应将其视为是对贵公司(筹)验资报告日后资本保全、偿债能力和持续经营能力等的保证,因使用不当所造成的后果,与执行本验资

业务的注册会计师及本会计师事务所无关。

附件1：

注册资本实收情况明细表注册资本实收情况明细表

被审验单位名称：中粮地产(集团)股份有限公司

截止到2016年03 月31_日

表人：张艳

第四章贷款卡申办程序

贷款卡是企业办理贷款业务的基本条件，因此在申办任何贷款业务之前，企业必须首先到当地中国人民银行申请办理贷款卡。凡经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的各类企事业单位需向国内金融机构办理贷款及提供经济担保的，均须向中国人民银行申领贷款证和贷款卡，并将发生的贷款业务在贷款证和贷款卡上进行记录。人民银行将在五个工作日内发给申请人贷款证和贷款卡。

公司除了上述已经提供的企业营业执照、税务登记证等还提供了开户许可证。

本次申请的为项目贷款，所以公司还提供了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。

第五章提出借款申请

授权委托书

第六章深圳中粮凤凰里项目可行性研究报告

福永中粮凤凰里项目位于宝安大道与塘新路交汇处，由01地块（北地块）和02地块（南地块）组成，两地块之间有规划市政路分隔。计划开竣工日期：2014年10月20日?至?2016年10月31日。目前已完成前期土地平整，正进行前期准备工作。

呈报单位：中粮地产（集团）股份有限公司?

呈报时间：二0一四年十月八日

项目概况

开发项目区位条件

中粮凤凰里项目整体以“凤凰”美好寓意，打造奢而不凡的现代简约风格；“一城四院”的新中式园林，将项目围合式布局进行完美搭配。凤凰台中心景观，构建中心标志性筑物的同时，打造儿童、老人专属的健康欢乐平台。主入口由名贵树阵、入口水景广场组成的视觉通廊，加上极具有现代古典韵味的入口瓮城，借以高差巧妙利用，拾级而上，象征着步步高升的寓意。下沉式中心阳光草坪，为业主提供儿童活动、成人健身、邻里交流、闲暇漫步等活动空间。1200㎡奢

华泳池，藏风聚气，将清新与舒适完美融入庭院生活。

规划方案

项目建设用地面积，总建筑面积，计容建筑面积127800m2（其中住宅建筑

面积为115650m2，商业建筑面积为8600m2，公共配套设施建筑面积3550m2），

不计容建筑面积（其中地下车库，设备用房面积，人防面积11800m2），容积率，绿化率30%，停车位1050（地下987个，地上63个）。

建设条件

建设地点条件

中粮凤凰里位于空港新城的核心位置，靠近深圳地铁11号线机场线桥头站，毗邻凤凰山森林公园和立新湖水库，是中粮地产在福永大洋区百万平城邦基地的首发项目。中粮凤凰里总占地约万㎡，总建面约万㎡，容积率，是片区少有的超低密高层精品住宅项目，主推78-144平的3-5房高拓户型。首批住宅单位预计于2015年底入市。

自驾车：大洋路两段直达宝安大道、107国道，与广深高速、沿江高速相接，从本项目上沿江高速可到机场、南山福田。未来深中通道通车，广州、中山交通非常便利。

轨道交通：地铁11号线桥头站、塘尾站，计划2016年中建成通车，与1号线、5号线全线接驳，轻松来往深圳宝安机场、南山、福田等地。

公共交通:?福安第二工业城站?B787、M310、M419、M432、高峰专线68。建设实施条件

中粮凤凰里整体占地约㎡, 总建筑面积约㎡，全南向7栋围合布局，涵盖高档精品住宅、8600㎡特色社区商业及12班幼儿园配套，项目超低容积率，%超低塔楼覆盖率，东西最宽楼间距高达210米，是片区首个高端低密生态住区。

项目主力产品为78-144㎡三房至五房单位，以两梯五户、二梯三户舒适梯户比为主， 100%为非双拼产品，整体围合式布局全享央景园林，保证通风采光的同时，也创造居住领域感和归属感的高端人文社区气势。

投资环境分析

从我国宏观经济看，投资方面， 2014 年固定资产投资比上年名义增长 %（扣除价

格因素实际增长 %），受制造业持续产能过剩、房地产市场深度调整等因素影响，投资增速放缓。

消费方面，2014 年全年社会消费品零售总额比上年名义增长 %（扣除价格因素实际增长 %），增速稳定，由于就业形势较好，消费需求依旧旺盛，尤其

是网上零售额比上年增长 %。进出口方面，受世界经济复苏缓慢影响，进出口总值同比增速下降，顺差扩大。价格方面，受经济下行和油价下跌影响，价格水平涨幅较低，全年 CPI 比上年上涨 %，物价控制远远低于目标，通货膨胀压力较小，而工业生产出厂价格下降 %，持续处于低迷状态。

2014 年，房地产行业投资增速持续下行，对 GDP 增长贡献率也相应下降，行业开始由高速增长转入平稳增长。房地产业宏观调控去行政化的政策导向逐渐明确，将更注重强调宏观顶层制度设计，持续推进建立行业的市场化长效机制。通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求，同时，各地政府灵活调整相关政策，限购限贷手段逐步退出，除一线城市及三亚外，限购政策全面放开，行政干预趋弱，并通过信贷、公积金、财政补贴多轮政策调整促进自住住房消费。

市场分析与价格预测

市场发展前景分析

2015年12月6日，11号线双地铁口物业中粮·凤凰里入市，建筑面积约79-144平方米三至五房，开盘售罄，劲销亿元。据悉，开盘当天上午9时左右，已有大约1500人次到场。中粮·凤凰里本次推出住宅为建筑面积约79-125平方米质美空间，开盘约90分钟，近500套建筑面积约79-125平方米房源售罄。当场加推百余套建筑面积约90平方米以下小户型住宅。

从粮油食品贸易到全产业链体系，中粮集团集贸易、实业、、信息、服务及科研于一体，横跨、食品、酒店、地产等众多领域，连续22年荣列世界500强。中粮洞悉城市发展，战略布局各大新中心，引领城市格局走向。中粮·凤凰里系空港钜筑首发之作，建筑面积约万平方米标杆大城，以超低容积率、200米最高楼间距，打造恣意绽放的生活天地。

目标客户的定位

中粮集团在宝安福永凤凰山下精心打造的凤凰里占地约万平方米，总建筑面积万平方米，首批推出的住宅79-125平方米三到四房，共400多套。项目整体借“凤凰”的美好寓意，打造奢而不凡的现代简约风格，“一城四院”的新中式园林，将项目围合式布局进行精心搭配吸引着慕名而来的客户群。

价格预测

根据项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，项目预测价格：

1、前期产品均价35000元/平，32000元/平起价，为3栋、5栋78-144㎡3-5房

2、后期3栋、5栋均价35000元/平，32000元/平起价。户型为建面78-144㎡三房至五房。

项目实施计划

工程建设实施计划

1、现已取得了土地使用权，将于2016年10月底房地产开发各相关人员配备，完成项目规划、单体设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，并着手售楼部建设、策划宣传，满足2014年开工需要。

2、以高管的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。

销售计划及营销策略

1、销售计划：根据工程建设进度计划及高明区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：2016年销售收入亿元；2017年销售收入亿元；2018年销售收入亿元；2019年销售收入亿元.

2、营销策略秉承企业以“诚信、团队、专业、创新”的价值观，打造奢而不凡的现代简约风格的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。

（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。

（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。

（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。

（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。

（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用金葵子的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。

（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。

项目财务经济分析

投资估算

按每亩万元取得土地使用权，土地总成本为9,万元（出让金总额9,万元，契税468万元），项目开发总投资为31,万元。

资金筹措

根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,万元。其中自有资金12,万元(含本项目销售回笼资金再投入10,万元),借入资金,14，000万元。项目经济效益分析

1、利润估算表

本项目净利润8263万元，净利率%。

预测前提：

土地万元/亩；

营业收入20亿元；

平均销售单价31600元/平方米；

营业成本亿元；

单位成本16825元/平方米；

2、现金流量估算表

本项目税后现金净流量5,万元。测算前提同上。

3、盈利能力分析

（1）、静态分析

投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额 =%。

（2）、动态分析

项目净现值为6450万元，净现值大于0，项目可行。经计算，本项目的内部收益率为9%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。

结论

中粮·凤凰里营销中心耀世开放，作为大空港片区首个旧改力作，世界500强中粮集团执导的空港巨筑——中粮·凤凰里，凝聚深圳速度，诠释工匠精神。中粮·凤凰里立足空港，项目所在地将以前海为龙头，空港为支撑，打造深圳稀缺原生资源都会区。地铁11号线更是深圳东进西联，增进深莞惠一体化的重要举措。随着深圳“北拓西移”的城市升级步伐加快，政府放权将改革进一步深化，凤凰里将与国际接轨，成就泛自贸区专属人文环境的航母级城市综合体。

中粮集团凭借世界500强实力，将围绕整个立新湖打造平方公里航母级首席生态城市综合体，以“一湖四带多节点”的景观结构，集萃中粮国际科技创新中心、低密生态住区、国际文化商务广场、地铁接驳商贸中心四大功能区。项目整体以“凤凰”的美好寓意，打造奢而不凡的现代简约风格；“一城四院”的新中式园林，凤凰台中心景观，构建中心标志性建筑物的同时，打造儿童、老人专属的健康欢乐平台。主入口由名贵树阵、入口水景广场组成的视觉通廊，加上极具有现代古典韵味的入口瓮城，象征着步步高升的寓意。下沉式中心阳光草坪，为业主提供闲暇漫步等活动空间。1200㎡奢华泳池，藏风聚气，完美融入庭院生活。综上所述，该项目在市场经营、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第七章财务报表

中粮地产2014年度资产负债表

单位：万元

项目贷款申

请

书

中粮地产(集团)股份有限公司

2015年6月18日

公司基本情况：

公司是由原深圳市宝安区城建发展公司经改制于1993年成立的公众股份公司。主要经营房地产开发、建材、兼营参股、投资。公司坚持一业为主，同时大力发展多种经营，向综合性企业集团发展的方针，经过两年多的发展，已拥有多家下属全资、合资、参股企业。本公司经过10多年的发展，形成了以房地产为基础，以工业为依托的发展格局。拥有全资、控股、参股企业及“三来一补”

法人代表：秦婷婷，公司类型为有限责任公司，经营注册资金为人民币181373万元，出资方式为货币。开发资质为2级。

中粮公司基本情况公司高级管理人员基本情况

中粮地产（集团）股份有限公司是一家全国性、综合性的房地产开发上市企业，总部位于深圳市。中粮地产主要业务范围包括了住宅地产、工业地产和部分自持物业的经营，项目布局北京、上海、深圳、成都、沈阳等十个一、二线城市。中粮地产近几年取得了长足发展，公司资产总额超过450亿元，在深圳市宝安区拥有可出租物业约120万平方米，目前，公司成长性较好，资产规模不断扩大，资产状况十分优越，未来发展的动力十足。集团共有员工6000余名，中级专业技术职称人数占公司总人数的30%以上，其中有高级专业职称300多人，集团公司董事长1名、公司主要领导平均学历在本科以上，全部拥有中级以上专业技术职称。

法人代表：秦婷婷女，1996年5月出生，本科。高级工程师，享受国务院政府特殊津贴专家。曾在航空航天部第609研究所工作；就职于无不良信用记录。

项目开发进度和需求

中粮地产是为了加快两子公司的项目开发。中粮地产担保余额6亿元，占中粮地产2010年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为%。其中，中粮地产及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额6亿元，中粮地产及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为0亿元。

借款用途：

为继续扩大我公司的项目开发，我公司决定开展“凤凰里”项目工程、现

尚差资金缺口6亿元，需要贷款6亿元，借款期限4年（2015年11月3日至2019年11月3日）。

保障措施：

（1）想通过项目来融资6元，年成本%，期限4年，

（2）预售收入30亿元占28%

(3)股东追加投入亿元。

还款来源

我公司的还款主要来源为商品房款销售收入。售均价产品均价35000元/平，32000元/平起价，销售收入30亿元，拟销售周期为四年：

2016年销售收入亿元；2017年销售收入亿元；

2018年销售收入亿元；2019年销售收入亿元。其地价升值、房价大幅上涨，未来的几年内，我公司也把所有土地开发完毕，我公司相信，在未来的几年内无压力偿还6亿元贷款。

我公司承诺：按时还息，按时还本。

特此申请！

中粮地产（集团）股份有限公司?

二〇一五年十月八日

第九章贷款受理

贷款对企业进行面谈访问

关于中粮地产(集团)股份有限公司

访谈报告

访谈目的：为了更进一步了解该公司的状况，贷款需求，还款能力，运营情况，使我行发放的贷款有还款保障。

调查对象：该公司董事长，财务总监，

以下是访谈内容：

访谈对象：秦婷婷访谈人职务：中粮地产(集团)股份有限公司董事长

访谈时间：2015年7月5日访谈地点：董事长办公室

访谈内容：

信贷员吴娜：秦董，我想问一下，您是什么学历呢？

董事长秦婷婷：本科学历。

吴娜：你是在什么时候开始确立自己的发展方向的呢？

秦董：大概上大学开始，我就确立了自己的奋斗目标与发展方向。当时就开始了解一些房地产项目，因为感兴趣。

吴娜：那你在大学里的时候为了以后都做了些什么准备啊？

秦董：就是平时多看一些资料，同时把学习搞好。还参加了一些活动竞赛，来提高自己的见识和实际能力。大四的时候就开始参加一些大大小小的面试了。

多和一些在地产公司的朋友交流，建立自己的交际圈子，磨练自己的社会实践能力。

吴娜：那你在这条路上有没有遇到挫折与阻碍的时候呢？

秦董：肯定是有的。大二，那时候特别迷茫，完全就不以，对现在我自己来说，我已经实现了自己的最初目标。目设计的资料之类的内容。到了大三的

时候，我就决定要考取研究生，主攻房产。想再坚持下去了，感觉好累

好累。后来有一位老师，他是我们这个专业的老师，也算是我的学长，在一次闲谈的时候和我谈了很多，我感觉他真的是用心在和我说，现在都记得他当时的样子。然后我就开始继续坚持。

吴娜：您觉得对于现在公司的经营状况与业绩，您还满意吗？

秦董：目前公司也是世界五百强之中的企业，公司的发展趋势状态良好,业绩也很突出,我很满意的。

吴娜：您觉得公司的哪些地方值得发扬，公司哪些地方存在着不足呢？

秦董：就目前来说,值得发扬的是公司员工的积极性,公司的每个员工的能里都很强,工作的意愿十分高,有耐心和牺牲精神,工作氛围良好这个是值得发扬

的。不足的地方就是创新方面有待提高，要求万事追求完美,这方面呢公司目前也在提倡大家积极参与讨论公司的发展方向,想常人之不能想,集思广益。

吴娜：在您看来，如何才能把一个公司做强做大？

秦董：我个人认为一个公司要想做强做大,首先要有一个明确的目标。而且对公司的性质和定位要明确,德鲁克就曾经提出三个思考,第一:我们的公司是

什么,第二:我们公司将是什么,第三:我们公司应该是什么。当然还有很多因素存在,比如公司的核心竞争力、公司的制度、经营理念、管理制度、员工行为等都决定一个公司的发展,这些都是要注意的。

访谈对象：张超宇访谈人职务：财务总监

访谈时间：2015年7月6号访谈地点：中粮地产（集团）股份有限公司务总监办公室

信贷员吴娜：公司财务权限和责任是什么？和其他部门的协作情况如何？

财务总监张超宇：营业部财务各自对外，其他营业部财务分工明确，财务与营

业部财务在分工上只负责业务上指导和管理，营业

部财务直接对营业部总经理负责，营业部财务的招

聘、任命、人事、薪酬都在营业部。公司财务没有

人事权，只有业务指导权。

吴娜：对事业部的财务管理是怎样运作的？公司对事业部财务如何监控？

张总：（1）资金管理----各事业部的操盘资金，按全年销售额/周转率计算流动资金占用额，资金不足时向其他事业部借贷。公司财务也没有审批权力。

公司财务前6个月有资金总调度权，之后新制度出台事业部以上缴公司管理费，来消化公司职能部分的支出，

（2）核算公司财务只是明确科目，规章制度出台了几个，会计政策没有

统一做法，如事业部的折旧政策，报消制度是否一致，财务报销制度制

定是人力资源部制定，我也不很明确。

（3）财务预算事业部也不一样，公司没有给下面一个统一标准，没有统

一财务指标。目前各事业部预算较粗，指标不详细，执行控制难度大，不好考核。