河源市碧桂园项目可行性实施报告

市碧桂园项目

一、项目总论

（一）项目背景

项目用地：东源县

项目位置：市东环路（胜利大桥南行约一公里）

项目开发背景：碧桂园凤凰城位于源城区东城东片区源南镇胜利村河紫路，地处整个社区核心区位，同时坐拥私家园林水景优势，俯视碧桂园东江凤凰城全景，北边视野开阔，可看东江、梧桐山。面积段：90-165㎡，南北对流、通风采光极好。

（二）承担可行性研究的单位

市碧桂园房地产开发

（三）研究工作依据

根据政府有关部门政策规划，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。

二、项目投资环境和市场研究

（一）市场宏观背景

1.全国投资环境

国家信息中心在刚刚发布的2014年经济预测报告中指出，2014年投资销售数据均将出现回落。销售方面，基于需求分析、明年信贷

偏紧及基数较高等因素，预计2014年销售额增速下滑至9.5%，销售面积和销售均价增速将分别回落至5%和4.3%。投资方面，预计新开工面积回落至10%，土地市场销售面积下滑，源于土地相关投资增速的回落，开发投资增速预计将回落至16.3%。地产行业进入拐点期，个股估值的大幅下行表明投资界正在用“先破后立”的方式重建地产板块的长期发展逻辑，传统业务低估值的情况预计会维持较长时间，而创新业务模式的探索将帮助这类个股提升估值。我们维持长期中立的板块评级，但必须看到目前优质公司NAV大幅折价对产业资本来说已经蕴涵了长线投资价值，随时酝酿反弹。014年，我们判断板块呈两头低中间高的走势，年初1-2月份板块指数见底，3-4月份开始逐步修复估值，下半年随着资金面压力和销售压力的出现，板块可能再经受打压。我们建议中长期关注差异化商业模式的公司。此外，2014年将是继续推进改革，土改、自贸区等拥有改革红利预期的公司也将有波段机会。

2. 2014年上半年全国房地产开发投资情况

短期为政策窗口期,板块走势将受到压制

房地产行业在国民经济中地位显著。政府强调市场在资源配置中的作用,未来进一步弱化行政打压,回归市场化发展将是大方向。未来我国房地产市场将能迎来在整体政策平稳的大环境下,以市场为导向健康持续较快地发展,利于支撑板块估值向上修复。

短期政策不确定性将抑制板块行情走势。短期仍处于政策窗口期,

不同城市陆续出台的政策预计将对市场投资者心理带来一定负面影响,而土地改革,以及房产税的征收等的不确定性仍存在,市场观望情

绪加剧,板块行情走势将受到抑制。

土地改革短期对房地产市场冲击将较小。短期大量低价土地进入土地市场,冲击楼市这一情况出现的可能性不高。对于开发商,逐步增加有效土地供应,特别是当前建设用地缺乏的地区的土地供应,将能

增加其项目获取量,带来更多的开发建设机遇。

房产税征收渐行渐近。当前房地产相关各类税费对增加购房成本已相当高,税收进一步提升空间并不十分大。中长期看,房产税对于房价影响也将有限。投资者无需过分忧虑。

行业基本面相对平稳板块估值进一步向下空间有限。当前估值已较好反映政策打压可能带来对基本面的影响,而未来一段时间行业基

本面将相对平稳(开发投资增速、销售、毛利等出现大幅下跌可能性

不高),相信房地产板块估值进一步向下空间相对有限。

3.市投资宏观背景

A.市国民经济运行稳定，居民消费能力逐步增强，房地产市场处于健康稳步低速发展阶段；

B.城市重点建设项目进展良好，城市绿化、亮化、美化和净化水平不断提升，城市管理取得初步成效。

C.民营经济保持增长，民间资金大幅提升；

D.全市房地产交易活跃，价格平稳市区商品房交易持续保持增长势头。

E.房地产投资增大，商品房施工量、竣工量、销售面积等发展衡量指标逐年增长。

F.政府加大住房体制改革力度，商品住宅的市场需求量和供应量都有大幅提升；

G.二手房交易量有所下降，房地产三级市场的培育有待进一步完善。

4、市1-6月房地产开发统计

A.投资开发情况

今年1-6月市区完成商品房建设投资额评估值为4.96亿元，同比增长98%。

B．施工、竣工情况

市区截止到第二季度末施工项目33个（含往年末竣工项目），施工累计面积135.86万平方米，其中第二季度新开工项目16个，施工面积74.13万平方米。第二季度新开工面积比第一季度增加50.88万平方米、增长218.84%。市区今年1-6月商品房竣工面积38.14万平方米，同比增加82.71%。

C．商品房预售情况

2014年1-6月商品房批准预售面积为19.41万平方米，同比下降33.6%，其中住宅批准预售面积17.62万平方米，同比下降11.14%。今年1-6月市区商品房预售面积25.9万平方米，同比增长5%，其中住宅预售套数1826套、面积22.48万平方米，同比分别增长16.6%和3.74%。90平方米以下住宅套数357套，占总套数19.555，所占

比例比上年同期上升14.31%。商品房预售金额5.49亿元，同比增长27.08%。

D．二手房交易情况

今年1-6月二手房交易面积为13.68万平方米，同比下降24.54%，但二手住宅交易面积为11.91万平方米，同比增加7.2%，二手商业用房交易面积为1.77万平方米，同比下降74.79%。二手房交易金额为1.12亿元，同比下降13.5%。

E．价格水平

依据市区商品房销售情况测算，年末商品房销售平均价格为4500/㎡，2013年末商品房销售平均价格为4000元/㎡，2014年1-6月份商品房销售平均价格为5000元/㎡。2013年比2012年价格下降8.90%，2014年1-6月份平均价格比2013年末价格上涨12.5%。

5.区域发展及前景预测

目前市房地产市场总体大致可分为四大板块，分别为新丰江板块（新丰江沿岸及辐射区域）、东江板块（高新技术开发区集中区域）、建设大道板块（建设大道及辐射区域）及新行政中心板块，四大板块。

A.东江板块：高新技术开发区集中区域占地18.3平方公里，可容纳

人口30万人，区域规划有占地1.6平方公里的高档居住区，主要以

别墅、洋房、高档公寓为主，区域将建设集商务、休闲、娱乐等多种功能的高档配套设施。预计未来1-2年将建设超过100万平方米的高尚住宅，这意味着又一个新型城镇崛起。

B.新行政中心板块：香港上市公司雅居乐地产斥巨资进军房地产市场，以7.3亿元的天价取得东城西片区最大的土地，占地面积1.36平方

公里，预计总规划建筑面积接近300万平方米，总套数约25000套，此外，勤诚达地产、翔丰地产、华达地产也在此区域囤积了超过1平方公里的土地。这将极大带动地产的市场，同时，也是对本土开发商的一种极大冲击。我们可以预见，在雅居乐带领进入大盘时代的同时，势必对开发实力不足的地产商的一次洗牌。

C.新丰江板块：据不完全统计，2006年新丰江沿岸及辐射区域在建

销售项目8个，总建筑面积107.5万㎡，总套数6744套，其中超过10万㎡的有4个，另外还有占地23万㎡和65万㎡的两个地块已经

拍卖，未来1-2年将会有超过250万平方米的推盘量，这意味着房地产市场已经进入白热化的竞争阶段，形式较为严峻。

D.建设大道板块：据不完全统计，2006年建设大道及辐射区域在建