深圳工改工政策研究

深圳工改工资料

工改工概念 现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划的实施,实施以拆除重建类的工业区改造项目（包括升级为工业用途或者市政府鼓励发展产业住宅、办公、商业等经营性用途等）为主的城市更新。并且，要求优先通过综合整治、功能改变等不涉及整体拆建的方式进行城市更新。2012年1月《深圳市城市更新办法实施细则》， 2012年8月《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》结束了旧改开发商鱼目混珠的乱象，进一步完善了城市更新法制体系，随着一系列的法律法规以及政府性政策文件的出台，深圳市形成了较为完整的城市更新政策法规体系，也是全国范围内第一个完整的城市更新政策法律体系。 同时根据《深圳市城市更新计划2012-2015》深圳全市城市更新改造规模180.6k㎡。规划期内更新规模约为69k㎡，其中，拆除重建规模为23km2，包括城中村12.7km 2、旧工业区9.2k㎡和旧城区1.1k㎡，规划期内年均拆除重建规模约为4-5k㎡，这就意味着工业区的改造规模占深圳未来3年整个城市更新规模40%。根据规划国土委的最新统计数据，今年，深圳市土地供应计划中，新增建设用地800公顷，存量建设用地918公顷，存量建设用地首次超过新增建设用地，以城市更新为代表的土地二次开发逐步成为深圳土地供应的主要部分。 工改工未来政策与趋势解读 1、xx房地产行业大洗牌： 这是一个光明的时代，也是一个黑暗的时代。由于城市更新项目一般规模体量较大，对开发商资金要求较高，且政府主导城市更新项目，开发商只有得到政府认可，才会有资格获得城市更新项目。城市更新计划的推出，推动房地产行业大洗牌。大量的开发商进入旧改领域。新老企业、内外资企业纷纷进军旧改，深圳的房地产业格局很可能会因此而改变，行业将出现大洗牌。对于那些重视工改工实力较大的房地产公司，将很快成为深圳最主流的开发商，而对于部分不重视旧改、缺乏旧改经验的且实力较小的开发商将会被边缘化。随着城市更新项目逐渐成为深圳房企主要争夺对象，相比中小房地产开发企业，那

2015.2.11关于深圳市工改工项目补地价、工业楼宇转让、增值收益政策调研(自编)

关于深圳市工改工项目补地价、工业楼宇转让、增值收益政策的调研 一、工改工概念 所谓工改工项目，即旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目。 二、工改工项目地价计收政策 （一）依据文件和文件关于工改工项目补地价主要政策 1、深圳市人民政府办公厅印发《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》的通知（深府办〔2014〕8号） 此文件关于城市更新形成的工改工项目补地价的主要内容： （1）旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收，其他配套设施的地价按照《办法》第三十八条第一款的规定计收。配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。 改造为工业（含现代物流）的，地价测算适用《办法》第三十八条第一款、第三款。 （2）对于适用《深圳市城市更新改造办法》第三十八条第一款、第三款规定，由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业，以及适用《办法》第三十九条规定，由旧居住区、旧商业区升级改造为居住或商业服务业的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基准建筑面积，采用分段方式计收地价。 （3）城市更新项目在2013年1月8日前已经市规划国土部门审议通过城市更新单元规划，但尚未进行规划批复的，在本暂行措施施行之日起6个月内办理用地出让手续，可按照2013年1月8日调整前的公告基准地价标准计收地价。 （4）城市更新项目涉及按照市场评估地价标准计收地价的，由市规划国土发展研究中心（法定机构）和在深圳市注册且执业范围为广东省或全国的土地评估市场中介机构（市场机构）按照同等规则分别进行评估，地价金额按照市规划国土发展研究中心评估结果和市场机构评估结果平均值的85%计收。其中，市场机构评估结果应当按照3家市场机构评估值的算术平均值确定。 2、深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知（深府办【2013】3号） 此文件关于城市更新形成的工改工项目补地价的主要内容： （1）城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。 （2）城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。 （3）城市更新项目改造后形成的工业楼宇及配套设施分割转让时，按照下列规定补缴地