2013中国房地产百强企业研究报告

2013中国房地产百强企业研究报告

中国房地产TOP10研究组

2013年3月

1研究背景与目的

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十年。十年来，研究组紧随行业发展脉搏，深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。

2主要研究成果

2.1中国房地产百强企业十年发展

（1）顺势而为，销售额十年增长近16倍，市场份额提升至29.6%

2003年以来，百强企业的业绩增长速度远远超过同期的行业平均水平，领军行业发展。从销售业绩来看，百强企业销售额十年增长了近16倍，增速一直领先于行业水平；销售面积十年复合增长率达24.6%。在良好业绩带动下，百强企业的市场份额持续提高，行业地位持续巩固。

（2）全国拓展，平均进入城市超过15个，总资产复合增长率达39.4%

2003年到2012年，百强企业总资产十年间复合增长率达到39.4%，净资产十年来增长了15倍。规模的快速增长主要依托于其快速的跨区域发展，土地储备及主营业务规模持续扩大；截止2012年末，百强企业平均进入城市为15.3个，基本覆盖了主要一、二线城市及重点三线城市，且分布日趋均衡，为企业整体规模与实力的提升奠定了基础。

（3）收益稳定，净利润增长26倍，高效运营保障盈利质量

百强企业近十年的营业收入已增长了近18倍，十年复合增长率达到38.7%，净利润均值则增长了近26倍。百强企业一方面积极实施产品标准化，实现低成本的异地扩张，规模效应明显，另一方面则加强成本管控，有效控制了各项成本费用的增长，整体盈利质量一直领先行业水平。

（4）稳健运营，合理控制负债水平，现金流保持充裕

百强企业坚守财务安全底线、科学规划发展节奏，实现了持续稳健的经营。十年来，百强企业的资产负债率均值基本保持在65%-72%之间，剔除预收账款之后的有效负债率仍处

于较合理的水平；流动比率也一直处在1.72-2.15之间，高于行业均值。

（5）持续发展，土地储备均值达1083.7万平方米，分布结构趋于均衡

2003年以来，百强企业的土地储备规模保持了稳定增长，截止2012年底其均值已达1083.7万平方米。2010年调控以来，百强企业为了维持合理的存货结构，土地储备规模一直稳定在1000万平方米左右，基本能够满足其未来三年左右的开发需求。同时，百强企业土地资源的分布结构也更趋均衡。

（6）践行责任，关注公益与民生，推动社会和谐发展

百强企业向社会展示着一如既往的企业公民情怀。10年来，百强企业对国家税收贡献不断提升，为推动全国与地方社会经济发展做出了突出贡献。在保障房建设方面，百强企业也积极参与，为实现更多普通消费群体的安居梦想、促进行业的健康发展做出了重要贡献。

2.2 2013中国房地产百强企业研究

2.2.1 百强企业整体发展特点分析

（1）成功践行以价促量举措，销售业绩持续领先

中国房地产百强企业再度先于全国市场呈现显著的业绩上行态势，全年实现销售总额19079亿元，销售面积19010万平方米，分别同比增长16.7%和23.8%，高于全国平均水平6.7和22个百分点，市场份额达到29.6%。百强企业一方面灵活推盘、以价促量，另一方面迎合市场主流需求、主动调配产品结构，以刚需户型为推盘主体，“跑量”与“走价”相结合，有力保障了全年业绩。

（2）有效实施快速周转策略，资产规模质量齐升

百强企业2012年资产规模持续增长，总资产均值为543.0亿元，同比增长21.6%，净资产均值为151.7亿元，同比增长27.7%，资产增长质量明显提升。百强企业2012年的资产周转率、存量资产周转率均值分别为0.39、0.52，较上年升高了0.03和0.05，实现了资产增长与效率提升并行。

（3）强化管控降低成本费用，有效保障利润空间

2012年百强企业盈利规模持续提升，营业收入均值为180.2亿元，同比增长37.3%；净利润均值为25.2亿元，同比增长20.5%；百强企业总资产收益率与净资产收益率均值分别为5.8%和19.9%，较上年增加了0.4和0.3个百分点，同期成本费用利润率均值下降5.4个

百分点。尽管整体经济效益面临下行压力，但百强企业通过积极加强融资成本控制，实施标准化、规范化的开发方式，有效保障了盈利质量的稳定。

（4）土地投资聚焦核心城市，新开工量略有缩减

2012年，百强企业全年新开工面积均值为257.6万平方米，同比下降了0.7%，但仍明显高于全国的平均水平。多数百强企业保持了“以销定量”的拿地策略以适应市场变化，上半年谨慎拿地，下半年加快拿地节奏，有效补充优质土地资源，而经济活跃、居民购买力强、市场辐射范围广的一、二线城市成为百强企业实施深耕策略的重要选择。

（5）资产负债水平呈现回落，现金流收支趋平衡

2012年百强企业资产负债率均值较上年下降2.1个百分点至69.9%，五年来首度回落，资金风险得到一定程度缓解；2012年流动比率均值达到1.98，提升0.04。百强企业通过积极去库存，速动比率增长至0.61，短期偿债能力有了明显提高；百强企业2012年经营性现金流净额均值为6.2亿元，实现由负转正，整体现金流较充裕。

（6）多元融资充实资金实力，融资成本优势明显

百强企业2012年筹资活动现金流入平均为64.8亿元，同比增长22%，其中自筹资金均值较上年增长38.4%，内源性融资能力快速提升。百强企业平均获得银行授信额度达到71.3亿元，同比增长24.6%。百强企业一方面构建了多元化的融资体系，另一方面在资本市场的议价能力不断增强，融资成本优势明显。

（7）参建保障房设立公益金，全面履行社会责任

在保障房建设方面，百强企业积极倡导“责任地产”理念，强化房地产企业的社会责任感和历史使命感，成为当地保障房建设的核心力量；在纳税方面，百强企业2012年缴纳营业税金及附加均值同比增长30.8%，树立诚信纳税的业界典范；在慈善公益领域，百强企业已经逐步建立起系统化、规范化的“公益基金”发展模式。

2.2.2 2013中国房地产百强企业TOP10研究

中国房地产TOP10研究组在百强企业研究的基础上，对企业规模性、盈利性、成长性等方面进行了深入研究。

2013中国房地产百强企业“综合实力TOP10”

综合实力TOP10企业2012年在规模、盈利、运营效率、稳健经营、成长性等各方面的表现均优于同行：2012年销售额与总资产均值为百强企业均值的3.9倍，增长率分别高出10.3和4.0个百分点；总资产周转率均值高于百强企业0.02，运营效率得到有效提升；营业收入与净利润均值分别同比增长41.1%和22.2%；在各项增长率领先的同时，综合实力TOP10企业资金运营更趋稳健，抵御市场风险能力增强。

2013中国房地产百强企业“规模性TOP10”

2012年，规模性TOP10企业资产规模更上一个台阶。总资产和净资产均值约为百强企业均值的4倍；总资产、净资产增长率分别为25.7%、35.0%，高出同期百强企业4.1、7.3个百分点，进一步拉大了与其它百强企业的差距。

2013中国房地产百强企业“盈利性TOP10”

2012年，盈利性TOP10企业盈利规模实现平稳增长，净利润均值达64.1亿元，为百强企业均值的2.5倍；净资产收益率均值达到25%，高于同期百强企业5.1个百分点。盈利性TOP10企业通过强化管理、适时调整推盘策略，有效保障了盈利空间。

2013中国房地产百强企业“成长性TOP10”

成长性TOP10企业2012年业务收入与销售面积增长率均值分别为65.2%和56.2%。成长性TOP10企业及时抓住2012年房地产市场的增长机遇，通过灵活调整销售策略，加大土地储备资源整合力度与挖掘业务潜力，实现了快速增长。

2013中国房地产百强企业“稳健性TOP10”

2012年，稳健性TOP10企业资产负债率均值为68.3%，低于同期百强企业平均水平1.6个百分点，负债结构更加合理。稳健性TOP10企业通过合理控制投资节奏、加快销售促进汇款、持续优化债务结构等措施，保持了较好的现金流水平。

2013中国房地产百强企业“融资能力TOP10”

融资能力TOP10企业2012年筹资活动现金流入均值达到171.7亿元，为同期百强企业均值的2倍多。融资能力TOP10在2012年积极拓展多元化融资渠道，获得大量资金支持。2013中国房地产百强企业“运营效率TOP10”

运营效率TOP10企业2012年运营效率指标普遍领先于百强其他企业：总资产周转率与存货周转率均值为0.41、0.50，分别较同期百强企业均值高出0.02和0.03，整体运营质量显著提升。

2012-2013中国房地产年度社会责任感企业

年度社会责任感企业2012年继续坚持践行责任地产理念，始终把履行社会责任和义务、回馈社会作为企业的使命，从民生改善、社会贡献、公益慈善等三个方面引领行业健康发展。2013中国房地产百强之星

2012年，百强之星企业在行业调整的大背景下，顺势而为、积极调整发展策略，或借

助城市扩展与升级的机遇，进一步优化市场布局；或在“十二五”转型升级战略的带动下，率先开展业务转型，逐步完善产品体系；或顺应行业调整步伐，聚焦主流市场需求，积极调整旗下产品结构，推动业绩稳步增长，实现了更快的发展。

在新型城镇化发展机遇下，优秀的房地产企业一方面开始考虑依据城镇化需求调整自身的开发模式、业务和产品线；另一方面则重点抓住了城市结构与资源均衡配置带来的提升空间，持续优化市场布局。红星地产、宝龙、龙湖等企业充分整合内外部资源，加强专业团队组建与管理，在商业地产领域取得了优异表现；联东集团、华夏幸福基业、长虹置业等优秀产业园区运营企业通过创新商业模式、丰富产品业态、实现盈利模式的综合化与丰富化等发展策略，引领了产业地产领域的走向；金隅股份、首开股份在环渤海、长三角等成熟经济圈深化拓展，融创、金融街、复地、保利置业、奥山置业等分別在中西部重点城市迅速占据市场领先地位，为新型城镇化的发展贡献了重要力量。

2.3 2013中国房地产策划代理百强企业发展状况分析

2.3.1 策划代理百强企业整体发展特点分析

（1）顺势而为提升经营业绩，强者更强分化加剧

04080120160200

20082009

201020112012单位：万平方米-20%

-10%

0%

10%

20%30%百强企业销售面积均值

图1：2008-2012年百强企业一手物业代理销售面积变化情况

2012年，在中国房地产市场增长速度有所放缓的情况下，百强企业的营业收入均值为24734.28万元，同比上涨9.63%；一手物业代理实现销售面积均值186.22万平方米，同比增长10.78%，市场份额扩展至16.73%，主要是百强企业通过深耕原有市场以及延续全国化布局策略逆势提升，新进入城市4.29个。同时，策划代理行业的集中度不断提升，TOP10企业市场份额自2007年以来呈现快速增长的态势，对其他企业的市场不断挤压，市场资源不断向优势企业聚集。

（2） 核心业务收入增长显著，围绕主业多元发展

5000

10000

15000

20000

25000

20082009201020112012

单位：万元-20%0%20%

40%60%策划收入均值代理收入均值

图2：2008-2012年百强企业收入规模及变化

百强企业凭借市场影响力的扩大，代理与策划业务收入不断提升：一手物业代理收入均值为19429.16万元，同比增长8.12%，为百强企业贡献了78.55%的收入；策划收入均值为5160.55万元，同比增长14.71%，连续三年超过营业收入及代理收入的增速，专业策划能力受到开发企业的认可。同时，为平抑市场波动风险，百强企业持续推进业务的多元化发展，围绕与策划代理两大主要业务相关的领域进行扩展，包括咨询顾问、物业服务、房产经纪、房地产信息服务、投资管理、金融服务等。

（3）节支增效提高盈利水平，净资产收益率大幅上升

2000

40006000

800020082009

201020112012单位：万元-40%-20%

0%20%40%60%

80%

图3：2008-2012年百强企业净利润均值及变化

2012年，百强企业净利润均值为5290.10万元，同比上涨8.12%，扭转了2011年大幅下滑的趋势，主要是四季度市场好转，且往年新进入的城市开始贡献收入；同时加强对成本的控制，减缓人员扩张速度，谨慎布局，降低区域开拓的成本。伴随净利润的回升，毛利率、净利润率和净资产收益率同比分别上升3.00、2.29和13.00个百分点。

（4）加强人才培养和项目储备，保障企业未来均衡发展

百强企业为强化自身的发展，加强对员工的房地产专业知识培训，2012年员工培训投入均值946.30万元，同比上涨12.00%，占营业收入的比例提升至3.83%。同时加强对专业人才的高标准引进，本科学历及以上员工占比61.5%，其中硕士学历及以上员工占比为8.4%，同比提升0.1个百分点，为百强企业的快速发展提供了充分准备。

2012年，百强企业合同储备项目总建筑面积均值为532.75万平方米，同比增长4.24%，保障企业未来发展。同时，在百强企业合同储备项目增长放缓的情况下，加大力度做精手中项目，协调销售能力与储备项目的发展，促使合同储备项目总建筑面积与一手物业代理实现销售面积的比值回调至2.86倍。

2.3.2 2013中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP10分析

2013中国房地产策划代理综合实力TOP10

2012年，中国房地产策划代理综合实力TOP10企业借助房地产市场回暖态势，通过加

强企业自身经营管理，改善企业结构，业务范围多元化，使其在规模、盈利、专业性等方面持续提升，行业地位进一步巩固。其中世联地产、易居中国、同策咨询、合富辉煌连续九年蝉联综合实力TOP10，并位列前茅；思源经纪、策源地产、新聚仁、新景祥、金网络也凭借出色的经营、稳健的发展再次跻身中国房地产策划代理综合实力TOP10；保利代理则凭借母公司的雄厚实力和自身专业能力继2010年后再次进入中国房地产策划代理综合实力TOP10。

2012年，房地产策划代理百强企业跟随开发企业的步伐，顺应市场的发展，在策划与代理业务提升的同时，注重业务多元化发展，持续推进全国布局，经营业绩提升明显，市场占有率不断扩大；在控制成本支出的同时，加强对人才的培养及储备，促进人员与项目储备的协调发展，保障企业未来的发展。

2.3.3策划代理百强企业发展路径分析

（1）谨慎选择发展路径，促进企业可持续发展

2013中国房地产策划代理特色服务企业

随着我国城市化率继续提升并最终达到平稳水平，新房市场的比例将不断缩小，策划代理企业认识到目前的发展现状和更加激烈的竞争态势，审慎选择发展路径。一方面，世联地产等企业围绕主业稳扎稳打，将企业做强做大。另一方面，部分百强企业通过多元化与跨区扩张快速发展，同时应注重扩张质量。同时，在深耕主业、兼顾多元化的同时，部分百强企业致力于专业特色的发掘，如北京金融街房地产顾问有限公司以“商务地产综合服务”为特色，提供城市经营、区域开发和商务地产项目开发运营的全程咨询服务；金网络以“整合型服务”为特色，致力成为中国房地产领先发展的综合顾问机构；世方地产以“商业地产策划代理”为特色，商业产品研发为核心，逐步从商业地产代理商向综合服务提供商转变。（2）顺应“一二手融合”大趋势，转型升级迎接挑战

在房地产市场调控下，开发企业选择销售代理越来越青睐“一二手联动”营销模式，策划代理和经纪公司通过整合营销服务，顺应“一二手融合”的大趋势。

2012年，百强企业注重将二手房经纪业务纳入自己统筹策划的领域，开展二手房经纪业务的企业数量达到35家，但大规模开店的扩张模式发生转变，更加注重提升二手经纪业务的质量及价值链的覆盖，“以质换量”微调扩张模式。

表1：房地产经纪公司“一二手联动”开展模式

2012年研究组在全国范围内针对主要房地产开发企业进行调查，结果显示近75%的开发企业有较强的意愿通过二手房经纪企业的渠道进行一手物业的销售。中原地产自身拥有策划代理公司，利用“一二手联动”优势，实现经营业绩的稳定增长；链家地产注资高策地产服务机构，扩大一手房业务布局，实现有序扩张；我爱我家在2009年与伟业顾问合并，筹谋一手房业务；满堂红主要在华南地区开展“一二手联动”，依托华南地区，积极布局全国。

3结语

2012年，百强企业顺应市场形势，紧抓主流需求，以刚需及首次改善户型为推盘主体，使全年业绩增长速度领先全国6.7个百分点，市场份额提升至29.6%，策略优势尽显。靓丽的业绩伴随着企业经营管理实力的协同增长。百强企业通过主动加快周转速度，规模与盈利稳定提升，资金风险得到有效缓解；同时，优化布局、优化产品、优化管理，正成为主流百强房企破解资源瓶颈、实现高质量增长的重要突破口。

纵观百强企业的十年表现，其成长与成功虽有机遇因素的影响，但抓住机遇、利用机遇、转危为机的能力发挥了更重要的作用。纵观10年来百强企业综合实力的发展变化过程，中国房地产TOP10研究组有充足的理由期待其步入一个更精彩的十年。