拆迁安置地块项目建设项目可行性研究报告

拆迁安置地块项目建设项目可行性研究报告

1.0 总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

**房保护开发拆迁安置地块项目

1.1.2承办单位

**镇人民政府

1.1.3可行性研究报告编制依据

1、国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

2、国家计委发布的《投资项目可行性研究指南》2002年版；

3、**镇人民政府与我公司签定的《**房保护开发拆迁安置地块项目可行性研究报告委托任务书》；

4、与委托方商定的总体思路和项目内容；

5、《**市**分区规划》；

6、**区建设项目选址意见书、建设工程规划意见书；

7、**房保护开发拆迁安置地块项目（宗地）勘测定界图；

8、建筑设计方案（**市建筑设计研究院）；

9、委托方提供的相关基础资料；

10、国家和地方有关的法律、法规和标准规范。

1.1.4项目提出的理由

本项目是为推进**房古建筑保护开发，妥善解决拆迁村民居住问

题的安置房新建项目。

郑氏**房简介

**郑氏**房，坐落于**区**镇**房郑家村，距今700多年的历史，系郑氏一支南迁后的世居之地，现为区级文物保护单位。距**市区22公里。现存建筑面积达4万多平方米，是目前全国范围内发现的最大规模的明清建筑群之一，并形成了具有一定规模的村落集群环境，具有较高的文物价值和文化旅游开发价值。

为了更好有效地保护好这份珍贵的历史遗产，**区委、区政府领导十分重视，于2014年提出对**房进行保护与开发的要求，并协调成立了由**化工区、镇投公司、**镇人民政府、**房村四家单位为股东的**郑氏**房旅游投资开发有限公司，负责实施整个的保护开发工作，并根据保护开发的实际情况，将整个**房的保护开发分二期进行。预计到2016年10月，**房旅游景区将正式对外开游，迎接广大游客的到来。

日前**国土所配合其他有关部门完成了区重点项目**房整体搬迁拆迁工程前期调查摸底工作，共查清需搬迁的住户有260户。

本项目位于**镇**房村，蟹浦大河南侧、广源路东侧。总建筑面积38586平方米，总投资为5000万元，建设资金由镇政府自筹。

拟通过本次可行性研究，为项目下一步的建设提供指引。

1.2 项目建设的必要性

1、保护**房珍贵历史遗产的需要；

2、开发**房古建筑旅游资源的需要；

3、完善保障，解除村民后顾之忧的需要；

4、提高本村居民和村集体的经济收入的需要。

因此，**房保护开发拆迁安置地块项目建设是做好**房开发保护工作的基本要求，项目建成后可解除拆迁村民的后顾之忧、提高本村居民和村集体的经济收入、保证**房保护开发工程顺利进行。

1.3 项目概况

1.3.1拟建地点

本次新建项目的建设地址选择在**镇**房村，蟹浦大河南侧,广源路东侧。项目总用地20463平方米。

1.3.2建设规模与内容

1.3.

2.1建设规模

本工程总用地面积20463平方米，其中一期用地面积9924平方米,二期用地面积10539平方米。总建筑面积38586平方米，其中一期总建筑面积18975平方米,二期总建筑面积19611平方米。

1.3.

2.2建设内容

一期：

1、1＃楼，建筑面积3032平方米；

2、2＃楼，建筑面积3347平方米；

3、3＃楼，建筑面积2752平方米；

4、4＃楼，建筑面积3067平方米；

5、5＃楼，建筑面积4145平方米；

6、门卫，建筑面积69平方米；

7、配电房，建筑面积86平方米；

8、自行车库，建筑面积2477平方米；

9、道路工程，面积4115平方米；

10、绿化工程，面积2977平方米；

二期：

1、6＃、7＃、8＃、9＃楼，总建筑面积14400平方米；

2、地下室，建筑面积1497平方米；

3、综合楼，建筑面积801平方米；

4、物业管理用房，建筑面积142平方米；

5、社区用房，建筑面积123平方米；

6、其它房，建筑面积536平方米；

7、自行车库，建筑面积2112平方米；

8、道路工程，面积4209平方米；

9、绿化工程，面积3162平方米；

1.3.3主要建设条件

（1）管理水平

**镇政府领导层成员年龄结构合理，成员之间职责分工明确，密切团结合作，是坚强有力的领导集体。

工程项目通过招标聘请有经验的监理和招投标机构协助项目的管理，完全可以胜任本次新建项目的组织管理工作。

（2）土地条件

本次项目是在**镇**房村，蟹浦大河南侧,广源路东侧，土地现状符合本次建设要求。

（3）技术条件

拟通过招标形式邀请有实力和资质的建筑公司投标建设。**区及周边的建筑施工队伍技术成熟，可以胜任本次新建工程。

（4）供水条件

该场地附近市政设施齐全，可利用现有城市供水管网提供施工用水，可以满足施工用水需要。

（5）供电条件

施工用电可利用现有城市供电线路提供施工用电，可以满足施工供电要求。

（6）外部协作条件

**房保护开发拆迁安置地块建设项目是保护**房珍贵的历史遗产、开发**房古建筑的旅游资源，以及为当地居民做好安置工作的保障项目，将得到当地居民和相关单位的大力支持，外部协作条件良好，将积极配合本项目顺利进行。

1.3.4项目投入总资金

项目投入总资金为5000万元。其中一期计划投资2250万元，二期2750万元。

1.3.5综合技术经济指标

表1-1 综合技术经济指标表

1.4结论

1、本项目对保护**房珍贵的历史遗产、开发**房古建筑的旅

游资源作用显著；

2、项目的规模和设计方案合理、切实可行；

3、施工技术方案先进成熟，可在可控时间范围内完成；

4、项目所需的建设条件基本具备，协作条件较优；

5、项目的资金来源有一定保证；

6、项目的经济效益和社会效益良好；

综上所述，该项目建设方案可行、经济合理，各项建设条件具备，建议给予支持。

2.0 需求分析与建设规模

2.1**区经济和人口分布现状

近几年，是**经济社会发展跃上新台阶的重要历史时期，**区主要经济指标连续保持高速增长势头，国民经济呈现出“高位运行、高速发展”的良好态势。截止到2012年底，年实现区属生产总值（GDP）106.16亿元、工业总产值340.4亿元、财政一般预算收入21.6亿元、固定资产投资75.3亿元、实际利用外资1.76亿美元。城镇居民年人均可支配收入17408元，农民人均年纯收入8030元，社会消费品零售额28.7亿元。新批外商投资项目58个，其中千万美元以上项目18个，实际利用外资达到1.76亿美元。

新城开发建设和老城改造提升同步推进，城乡基础设施不断完善。就学环境不断优化，教育质量稳步提高，1.2万多名进城务工人员子女就学问题得到较好解决，公办学校就读率达到62.5%。预计2013年，区属生产总值增长15%，固定资产投资总额增长16%，财政一般预算收入增长15%，城镇居民人均可支配收入增长8%，农民人均纯收入增长8%，新增就业岗位6000个。

**区位优势得天独厚，辖区内的**港是中国大陆第二大港**舟山港的重要组成部分，拥有5万吨级液体化工专用泊位，是我国最大的液体化工码头之一。上世纪七十年代，**炼油厂、**发电厂等一批国家重点工程开始纷纷落户**，如今，这里已聚集了**炼化、石化三公

司等40多家省、市属重点企业，成为浙江省大工程单位最集中的国家大工业基地。按照“大投入、大发展”的思路。近几年来，**围绕建设特色园区、精品园区的目标，开展了大规模的基础设施建设，做好筑巢引凤文章，形成了几大特色产业园区：**经济开发区，以精密机械、电子信息、仓储物流为主导产业；骆驼机电园区，以机电行业为主导产业；**化工区以“炼油乙烯”项目为支撑，以烯烃、芳烃为主要原料，发展三大合成材料及其深加工为特色的石油化工产业，已经成为长三角举足轻重的重化工业基地。**新城是**市“十一五”规划重点建设区域，不久的将来，这里将成为**中心城副中心、**北部商贸中心、**教育核心区域和**科研基地。

面对这片充满活力的热土，国际跨国公司纷纷抢摊而上，韩国LG、台湾金丰、日本东芝、荷兰阿克苏诺贝尔等国际著名企业落户**，成为区域经济发展强劲的动力。目前，已有700多家外资企业在这里建厂投产，一个以机械电子、精细化工、石油能源、轻纺食品为主体的工业格局业已形成，房地产、仓储、物流、旅游等第三产业正在成为新经济的增长点。

**区域面积236平方公里，人口分布可划分为两块：城区和镇。

现有城区常住人口16万人，以及17万人以上的流动人口，主要分布在方圆10公里的城区范围内，特点是居住比较集中。

镇包括蟹浦、九龙湖两个镇。其常住人口不到4万，流动人口不到3万，特点是分布比较分散。

2.2**区经济及人口发展规划

根据《**区国民经济和社会发展第十一个五年规划》，到2017年，

区属生产总值（GDP）212亿元、财政一般预算收入42.2亿元、固定资产投资500亿元、社会消费品零售额57亿元。人口规划为23.6万人（不含流动人口），远期规划为25万人。

2.3需求分析

据统计，本次项目涉及到的拆迁居民共260户，其中东区计划安置140户居民，西区120户居民，按户均住房面积120平方米计算，住房建筑面积约为31200平方米，其中东区16800，西区14400。本研究暂定东区住房建筑面积16343平方米，西区14400平方米。

2.4 总体建设规模的确定

根据以上分析，本项目的总体建设规模确定1～9号住宅楼。确定这个规模考虑的主要因素如下：

1、与小区居民人数相适应

小区内共有居民260户，其中东区140户居民，西区120户居民，按户均120平方米计，住房建筑面积约为31200平方米。本次研究暂定东区住房建筑面积16343平方米，西区14400平方米。

2、与现代住宅小区标准相符

本项目总用地面积20463平方米，其中东区9924平方米，西区10539平方米。东区：绿地面积2977平方米，绿地率30％；道路面积4115平方米，占用地面积41％，符合现代住宅小区标准。西区：绿地面积3162平方米，绿地率30％；道路面积4209平方米，占用地面积40％，符合现代住宅小区标准。

3.0场址选择

3.1场址现状

3.1.1地点与地理位置

**房保护开发拆迁安置地块项目坐落于**镇**房村。本次安置房建设地点位于蟹浦大河南侧,广源路东侧，交通较为方便。

本项目总用地面积为20463m2。该场址满足新社区功能与环境的要求，周边环境安静、地形比较规整。并能充分利用城镇基础设施，附近无污染源和易燃易爆物的生产、贮存场所。

3.1.2场址土地权属类别及占地面积

土地所有权使用者：**镇人民政府

坐落：**镇**房村

用途：安置房地块

使用权类型：划拨

使用面积：20463平方米

3.2场址条件

3.2.1地质条件

本工程岩土工程勘察报告未定；

3.2.2抗震设防

本工程场地地震基本烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第一组，建筑物抗震设防类别为乙类。

3.2.3自然条件

**区域内气候属亚热带季风气候区，气候温和、雨量充沛，四季分明，环境宜人。无霜期长，冬夏季风交替出现，春秋季节有海陆风

环流发生。年平均气温16°C，年平均降水量1321mm，大部分集中在春末和夏季。主要指标如下：

气温：历年平均温度 16.3℃

历史最高温度 39.0℃

历史最低温度 -11.1℃

湿度：年平均相对湿度 58.5％

雨量：年平均降雨量 1350mm

风向、风速：年平均风速6米/米,主导风向为东南风和西北风。

3.2.4城镇规划及社会环境条件

**房古建筑保护开发项目在当地得到普遍的认同与广泛的支持，具有较好的社会口碑和较高的社会认知度，本次**房安置项目建设符合区政府及**镇政府对**房村居民迁建的规划要求，不占用居民区，不会对周边居民生活造成影响，社会环境条件较佳。

3.2.5交通条件

**房保护开发拆迁安置地块项目坐落于**镇**房村。本次安置房小区项目建设地点位于蟹浦大河南侧,广源路东侧，交通较为方便。

3.2.6公用设施社会依托条件

现有水量可以满足施工需求，现有电量也可以满足施工需求；当地现有完善的生活服务设施，完全可以满足本次新建要求。

3.2.7环境保护条件

项目场区内生态环境无特殊生态保护物种，在以该场区为中心

1.5公里的范围内无名胜古迹和自然保护区。本项目环境治理措施充分考虑环境现状，选择的施工技术方案得当。周围环境可接受本项目建设，本项目建设对周围环境无影响。

3.2.8施工条件

本项目水、电等条件也可满足施工需要。钢材、水泥、砂子等建筑材料供应充足，对保证工程进度和降低工程造价起一定作用。

4.0总图布置

4.1总平面布置

该小区拥有良好的交通地理区位条件，小区共设置两个出入口。两个出入口都位于南面道路，其中一个与双拼住宅区共同使用，有利于整个地块道路交通的合理性。住宅采用“标准化”设计理念，以条形住宅为主，套型比通过条形住宅进行调节，易于满足业主对户型比的要求。

整个小区分为东区、西区。东区为一期建设，西区为二期建设。西区内每个楼道口设置垃圾桶。物业管理用房、社区用房、二期配电房、小区内公厕均设于西区的综合楼中，需用面积要求符合有关规定的配置。

4.2道路交通系统

4.2.1动态交通

小区根据整体规划构成一条环形干道，环形道路宽为6米，消防车道为4米。贯通了整个住宅群。各宅前道路直接接到干道，很好的满足了车行、步行及紧急情况下的消防通行要求。

在主入口道路的转弯处理，可以促使车辆缓行，有效的维护小区内的交通管理。同时也结合了自身的地理环境，与河岸景观有效的贯通起来。并设计了纯步行道，以满足居民小区自然景观、晨练、散步、休憩等要求。

4.2.2静态交通

小区静态交通分为三种形式，一为地下停车库，共1个；二为室外嵌草地停车位；三为室内自行车库。地下停车库和室外停车位分布合理，地下停车库可解决大部分有车居民的停车需求，室外停车位可解决外来访友车辆及商业停车。

4.3绿化景观规划

环境及景观主要有广场、绿化。与建筑相结合形成，以轴线为骨架，以绿化广场为节点，以借景、对景、景随步移的手法来设计。景观环境在设计中贯彻“以人为本”的原则，充分体现对人的关怀。“临绿色写意，酿鲜氧清新”，整个小区荡漾在绿意美景之中。通过几条展开的绿化带的贯穿，使得小区整体的构图更显整体性，也在一定程度上对整个地块进行了很好的点缀。

4.4分期编制

整个小区分为东区、西区。东区用地面积9924平方米，西区用地面积10539平方米，东区为一期建设，西区为二期建设。一期建筑面积18975平方米，二期建筑面积19611平方米。小区内共有260户居民，其中东区140户，西区120户。

5.0建筑方案

5.1设计依据

1、国家现行有关建筑设计规范、规定及标准。

2、**市规划局《**市城市规划管理技术规定》。

3、建设方提供的地形图。

4、国标《建筑设计防火规范》（GB50016-2013）。

5、国标《民用建筑设计通则》（GB/50352-2012）

6、国标《总图制图标准》（GB/50103-2001）

7、国标《住宅建筑规范》（GB/50368-2012）

8、省标《居住建筑节能设计标准》（DB33/1015-2010）

9、国标《人民防空地下室设计规范》（GB50038—2012）

5.2工程设计的规模及项目组成

本工程位于****镇，总用地面积为20463平方米。用地北边临河，规划河道宽度为80米，南面为24米道路，西面为24米道路，东面为**房村新村双拼宅。

整个小区总用地面积为20463平方米，由9幢5层住宅楼及1个综合楼组成，物业用房等相关的配套设施都统一安排于综合楼，共同创造了一个相对完善的住宅区。建筑物设计使用年限为50年。

5.3设计指导思想及设计特点

1、坚决贯彻党的基本建设方针、政策，遵守国家、省、市有关政策法令和法规，同时在充分分析现状基地的前提下，结合小区现状

地形因素，努力把小区营造为具有舒适居住品质和良好景观的住宅小区。

2、在提高土地经济效益的同时，因势利导，力求提高小区内的环境质量标准，在都市空间创造具有自然风貌的优美环境，形成绿树成荫、安逸雅致、舒适恬静的生活空间。

3、强调绿轴绿脉水系的自然绿化与居民日常活动的融合。整个小区以大块面的带状绿化为主，把整个绿化系统引入每家每户的宅前屋后。这样不仅最大限度的发挥了绿地的功效，满足居民活动的需求，同时也将住宅群与绿色活动空间融为一体，体现现代化住宅均好性的特点。

4、总体规划力求体现“绿网、错落”生态城市模式的建立。人、城市、自然和谐共生，突破孤立、内向、低效的传统居住模式，建立联系、开放、高效的新型居住社区。居住区设计中体现超前性的设计思想，从整体到局部的设计中体现“以人为本，环境为先，珍惜资源，持续发展”的设计理念，满足人们对居住、休闲、运动、文化、景观、交往的需求。

5.4单体平面设计

单体建筑隶属于总平面规划设计，是总体规划构思的延续和发展，是方案个性塑造的具体深入和体现。

5.4.1住宅设计

基于配套居住的总体需要，并以人为本，从住宅套型的人体尺度、通风、日照、公共领域与私密性要求等众多环节进行了很好的