地租地价理论

西方古典经济学、庸俗经济学和现代西方经济学地租地价理论的代表人物、主要著作、

主要观点

一、古典经济学（18世纪――19 世纪30年代）地租地价理论代表人物、主要著作及主要观点

在西方古典经济学家中，威廉·配第为极差地租理论奠定了初步的基础；亚当·斯密已在实际上肯定绝对地租的存在，只是未明确提出绝对地租的概念；大卫·李嘉图运用劳动价值论研究地租，对极差地租理论做出了突出的贡献。但他错误的否定绝对地租的存在。

1威廉?配第

1.1威廉·配第(Willian Petty,1623～1687) 是英国古典政治经济学创始人,他对地租理论做出了开拓性贡献。

1.2主要著作有《赋税论》、《政治算术》、《献给英明人士》、《货币略论》等.

1.3威廉·配第的地租地价观点概括而言：《赋税论》的地租概念，关于级差地租的最初概念，对土地使用权总价值的独到见解。

威廉·配第的地租地价理论具体而言：1.认为地租是使用农地生产农作物的一种剩余或净报酬，即收获的产品扣除生产费用以后的剩余部分，以公式表示即：地租＝市场价格—生产成本. 2.配第首先提出了地价可由土地获得的地租资本化后得出的观点，这一理论经历三百多年，从本质上未被动摇过。 3.关于级差地租，配第论述了其基本原理：即由于土地肥沃程度、距市场的距离以及耕作技术水平的差异，而造成了地租的差异。马克思正是在此基础上提出了级差地租Ⅰ(包括两种形式)及级差地租Ⅱ的概念。

2 弗朗斯瓦·魁奈

2.1弗朗斯瓦·魁奈（Francois Quesnay 1694—1774 ）是资产阶级古典政治经济学奠基人之一，法国重农学派的创始人和重要代表。

2.2主要经济著作有：《明证论》、《租地农场主论》、《谷物论》、《经济表》等。

2.3弗朗斯瓦·魁奈的地租地价观点概括而言：重农学派的地租观表现为“纯产品”学说，

“纯产品”的概念及存在条件。魁奈提出“纯产品学说”，并以此为基础，研究了社会总资本的再生产与流通。他认为，财富就是物质，就是使用价值，工业只能改变财富的形态，不能增加财富的数量，只有农业才能使财富增加。农业中生产的农产品除去种子（生产资料）和工资（生活资料）剩下的产品是纯产品。能生产纯产品的农业是生产的，从事农业的人为生产阶级，而工商业不能生产纯产品，因而是不生产的，从事工商业的人是不生产阶级。农业之所以生产纯产品是因为自然力参加了工作。

3、亚当·斯密

3.1亚当·斯密（Adam Smith 1723~1790）：经济学主要创始人

3.2亚当·斯密主要经济著作有：《道德情操论》、《国富论》。

3.3亚当·斯密的观点：《国富论》中的地租概念，谷物地租决定其他耕地地租的思想，关于级差地租的观点。他在１７７６年出版的《国民财富的性质和原因的研究》（简称《国富论》）中，最早最系统地研究了地租地价问题，其基本观点：1.是地租是作为使用土地的代价，是为使用土地而支付的价格，是土地使用权的单纯结果，是一种垄断价格；2.是土地肥沃程度、土地位置优劣与地租、地价有密切关系；3.是既认为地租是一种剩余价值，又是一种地租收入。

4、大卫．李嘉图

4.1大卫·李嘉图（David Ricardo 1772~1823）英国资产阶级古典政治经济学的主要代表之一，也是英国资产阶级古典政治经济学的完成者。

4.2主要经济著作有：《政治经济学及赋税原理》。

4.3大卫·李嘉图的地租地价理论：《政治经济学与赋税原理》中的地租概念，租金与地租的区分，李嘉图的地租实际上是级差地租，级差地租产生的条件，农产品市场价格的决定，不同条件形成的三种级差地租（丰度地租、位置地租、资本地租）。

李嘉图是资产阶级古典政治经济学的杰出代表和完成者。其地租地价理论是在安德森级差地租理论基础上发展起来的。其基本观点主要有三：1.是地租是社会不断进步，人口不断增加的结果；2.是由于土地肥沃程度及位置不同，形成了差额地租；3.是国家愈发达，地租地价愈高涨。

二、西方庸俗经济学（19 世纪30 年代—20世纪30年代）地租地价理论的代表人物、主要著作及主要观点

1 让·巴蒂斯特·萨伊

1.1让·巴蒂斯特·萨伊(Say，JeanBaptiste,1767～1832)，法国资产阶级经济学家。法国资产阶级庸俗政治经济学的创始人。。

1.2主要经济著作有：《政治经济学概论》。

1.3让·巴蒂斯特·萨伊的观点：理论基础是“生产三要素论”，目的是想证明地租来自土地的作用，而不是工人的剩余劳动。

1803年他在著作《政治经济学概论》中，提出了“生产三要素论”，成为地租理论的基础，认为生产出来的产品是劳动、资本和土地共同发挥作用的结果。正如工资是对劳动服务的补偿和收入，利息是对资本服务的补偿和收入一样，地租是对土地服务的补偿和收入。他这一理论成为我国在土地极差估价法中测定土地极差收益的基本方法之一。

2 托马斯·罗伯特·马尔萨斯

2.1托马斯·罗伯特·马尔萨斯（Thomas Robert Malthus，1766年—1834年），他是英国人口学家和政治经济学家。

2.2主要经济著作有《人口原理》、《地租的性质和增长及其调节原则的研究》、《政治经济学原理的实际应用》、《价值尺度，说明和例证》、《政治经济学定义》。

2.3托马斯·罗伯特·马尔萨斯的观点：反映在1815年发表的《关于地租之性质及其进步的研究》中，地租的概念，剩余部分产生的原因。他代表土地贵族的利益，否认地租是土地所有权垄断的结果，认为地租是“自然对人类的赠与”。他认为列劣等地不能提供地租，因而他根本否认绝对地租的存在。

三、西方新古典主义城市地租地价理论（20世纪30年代以后）的代表人物、主要著作及主要观点

现代西方经济学的地租理论继承了庸俗经济学的地租观点，继续回避地租所反映的社会经济关系的本质，主要在影响地租的因素及地租量的决定方面进行研究。同时也应看到，如果单就地租研究的方法来说，现代西方经济学地租理论的很多方面，对我们研究社会主义地租问题具有一定的借鉴意义。

1 马歇尔

1.1阿尔弗雷德·马歇尔（Alfred Marshall，1842—1924）近代英国最著名的经济学家，新古典学派的创始人。

1.2主要经济著作有《经济学原理》。

1.3主要观点有：

马歇尔认为，生产要素有土地、劳动和资本，土地是一种特定形式的资本，凡是不依靠劳动而来的有用物质都可归入土地。

他认为，地租由三级组成：土地自然的“原始价值”；土地所有者个人为改良土地及建立地面建筑投入的资本、劳动及带来的收入，称为“私有价值”；社会的一般发展进步，使土地具有“公有价值”。地租就是由“原始价值”、“私有价值”、“公有价值”三部分组成的。此外马歇尔还提出了稀有地租和准地租的概念。如不存在稀缺性，任何土地都不会有地租。从某种意义上讲，所有的地租都是稀有地租，所有的地租也都是级差地租。准地租是指使用土地之外的其它资源（如厂房、设备等）时所支付的报酬。之所以称为准地租，是因为这种资源从短期考察，其数量固定不变，供给弹性为零，使占有较好厂房、设备的厂商生产成本更低，由此产生的收益与支付之间的差额在性质上类似地租，归厂商所有。

至于如何具体确定地租水平，马歇尔认为原则上应根据供求论，地租理论不过是供求理论中特定的一种主要应用而已。土地供给受自然条件的限制，供给量是固定不变的，它没有生产费用，因而也没有供给价格。因此，地租只受土地需求的影响，土地需求价格则决定于土地的边际收益产量（MRP）。

2 胡佛

2.1埃德加·M·胡佛（Edgar Malone Hoover）是美国区域经济学家

2.2主要经济学著作有《区域经济学导论》。

2.3胡佛的地租地价理论：作者在本书一开始就提出了构成复杂的经济活动区位结构和大多数区域经济学重要问题的三个基础因素--自然资源优势、集中经济和运输成本（或可称之为生产要素的不完全流动性、生产要素的不完全可分性和产品及服务的不完全流动性）。胡佛在研究各产业区位决定的同时，研究了因区际贸易和要素变动而引起的区域增长，和因供给和需求变化，投入产出变化而引起的区域变化，进而讨论了区域的目标和政策问题。区域的增长和集中经济给社会带来了方便和好处，但也产生了各式各样的问题，如贫民区的出现，交通拥挤等等。

3 阿兰索

3.1威廉·阿隆索(William·Alonso)美国经济学家，新古典地租理论的开创者

3.2主要著作：《区位和土地利用》

3.3地租地价理论：

在杜能农业区位理论的基础上，建立了厂商对城市土地的投标曲线，然后根据经济学中的一般均衡原理，在土地市场的均衡中创造包括农业、工商业和居住性用地在内的土地价值模式。阿隆索假定经济活动是在一个完全均质的大平原上进行的，城市坐落在这个大平原上，它的中心是商品交换的唯一场所。土地经过自由接触而买卖，没有任何制度限制地面上建筑物的固定特征。税率在这个城市处处划一，并且地主和土地使用者对市场都有完备的知识和了解。使用土地的目的各不相同，厂商和农场主选择土地是为了获得最大利润，住户是为满足最大的效用，而地主则是谋取最大的收益来出租他们的土地。

阿隆索在上述假设的基础上创立了他的地租理论，其理论要点和主要贡献表现在以下三个方面：

首先，利用数学模型揭示了各行业的地租成因，把地租的研究推向了更广阔的领域。利用土地面积、产品价格、经营成本以及单位产品的运输成本为变量，建立了农业地租的投标曲线和地租成因，并在地租为零的假设条件下，分析了不同区位相应的经营作物；利用住户收入开支的三个方面，即租用土地的支出、通勤费用以及各种商品消费和服务支出，建立了住户的地租模型和相应的投标曲线，以追求最大利润为目标，利用经营成本、利润额、营业量以及土地成本为变量，建立了厂商地租模型和相应的投标曲线。无论在地租研究的深度还是广度上，阿隆索都比前人前进了一步。

其次，阿隆索利用所谓的地租结构分析了不同作物的竞标，并揭示了杜能环的形成机制。阿隆索认为，在农业投标模型中，不同的作物都有各自的产量、价格、成本和运费，与别的作物形成明显的差异，故它们的投标曲线也各不相同。将众多的作物投标曲线同时都显示在二维坐标系中，便可决定不同作物的分布和区位地租。

再次，阿隆索利用地租结构，揭示了城市土地市场出租价格的空间分布特点。把自城市中心向外，处于不同位置的土地市场中出租的价格，在二维空间坐标系中连接起来，就得到真实的土地价格线(出租价格)。阿隆索把它称之为价格结构。它与叫价曲线的价格不同之处在于前者是市场真实的价格，后者则是在满足一定效用水平条件下，土地使用者在最优选择了租地面积时愿意支付的价格。

4萨缪尔森

4.1保罗·A·萨缪尔森(P·A·Samullson，1915～)美国著名当代经济学家

4.2主要著作：《经济分析基础》《经济学》《线性规划与经济分析》

4.3地租地价理论

认为地租是为使用土地付出的代价；土地供给数量是固定的，因为地租量完全取决于土地需求者之间的竞争。他还认为，可以利用地租和生产要素的价格来分配稀缺的资源，而不收取地租会造成缺乏效率的以及不适当的使用方法。

萨缪尔森认为地租是土地要素的相应的报酬，其大小取决于生产要素的互相依赖的边际生产力。地租决定于供求关系形成的均衡价格。由于供给缺乏弹性，所以需求就成为唯一的决定因素，地租完全取决于土地需求者支付的竞争性价格。地租在更大程度上是土地产品的市场价格的后果，而非市场结果的原因。萨缪尔森认为，可利用地租和生产要素的价格来分配稀缺资源，对稀缺资源征收地租有助于取得资源的一种更有效率的配置。

萨缪尔森的理论指出了可用地租来优化配置稀缺的土地资源，强调供求关系决定土地资源的价格，没有论及土地资源的价值，其观点只能解释在市场上表现稀缺的土地资源，对于不能在市场上体现其稀缺性的土地资源，特别是人类没有涉足的土地资源，根据此观点应是没有价值的。

综上所述，西方地价理论的发展，经历了一个从论质到论量、从宏观到微观、从理论到实际操作的过程。尽管由于研究的局限性，西方地价理论也存在一些问题，如宏观经济环境考虑不够，尤其没有注意通货膨胀和企业利润率的影响。对市场的分析近乎奇求。同时对地租地价质的描述也不尽完善……，但这并不影响其重要的研究和应用价值。尤其值得我们参考和借鉴的是，西方地价理论对于地价量化的研究更加微观，更加深入，具体而详细地分析了地价的确定原则和方法及相关因素，引入了边际分析、均衡分析、弹性分析、供求曲线等一系列的数学分析工具和方法。并且从总体到个体、从静态到动态、从商业用地到居住用地、空地等都建立起各具特色的地价模型。尽管这些地价模型不一定适合我国，但它无疑给我们展示了更加开阔的思路。