长沙地铁商业地产项目市场分析及定位研究

摘要

二十一世纪以来，长沙市经济迅猛发展，无论是房地产市场，还是城市交通建设都取得了长足的进步，特别是2009年长沙地铁项目全面开展，二者的关系也变得愈来愈紧密，轨道交通改善了城市交通条件，重新整合了城市空间结构。同时，依附于轨道交通的房地产开发可获得更高的市场回报。

本文针对长沙地铁1、2号线沿线的商业房地产项目，进行市场分析及定位。从经济环境、自然环境以及沿线项目周边的基础设施环境对地铁沿线商业地产项目的开发进行了研究，详细分析了影响商业地产项目开发前景的因素，着重分析地铁建设与商业地产项目开发的内在关系，阐述商业房地产开发与地铁建设相结合的一些基本思路。

本文运用了低价形成理论以及土地区位理论分析了长沙地铁商业地产价值。长沙商业地产项目在开发定位上，要充分考虑地铁因素的作用，力图使地铁因素所带来的房产价格提升得以充分实现。

关键词：长沙地铁，商业地产，市场分析，市场定位

ABSTRACT

Since the 21st century, with rapid development of economy in Changsha, it obtained great progress both in the real estate market and the city traffic construction, especially in 2009, Changsha Metro project in an all-round way, the relationship between the two has become more closely related, the Rail Transit improved the traffic conditions and integrated the urban spatial structure anew．At the same time, all this makes the exploitation of real estate which leeches on to the Rail Transit get higher market returns.

The purpose of this paper was to make market analysis and commercial positioning of the real estate along Changsha metro line 1 & 2．To observe the effects on the development of real estate projects along subway by analyzing the factors of the economic condition, nature environment and the surrounding infrastructure．This paper analyzed the factors in details which might affect the development perspective of real estate and paid more attention to the internal relationship between subway construction and the development of real estate p rojects as well as set forth some basic ideas about the combination of subway construction and the development of real estate projects.

In this article, the author uses the low-price formation theory and land location theory to analyze the value of the commercial real estate by the Changsha subway．The influence of the subway must be considered completely when we decide the orientation of the project of the changsha commercial real estate so as to reach the goal of elevating the price of the real state by the subway．

Key words: Changsha Metro，Commercial real estate，Market analysis，Market positioning

目录

摘要 .................................................................. I ABSTRACT............................................................ II 绪论 (1)

（一）论文研究的背景 (1)

（二）相关文献综述 (1)

（三）研究的目的与意义 (3)

1 研究的目的 (3)

2 研究的意义 (3)

（四）研究的思路及方法 (4)

1 研究的思路 (4)

2 研究的方法 (4)

一城市地铁与商业房地产 (5)

（一）基本概念和基本原理 (5)

1 基本概念 (5)

2 基本原理 (6)

（二）地铁建设对商业房地产的影响机制 (8)

1 影响商业房地产区位的因素 (9)

2 地铁建设对商业房地产区位因素的影响 (10)

二长沙地铁规划及商业地产发展现状 (14)

（一）长沙地铁规划 (14)

（二）长沙商业房地产的发展及现状 (15)

1 我国商业房地产现状 (15)

2 长沙市商业（商圈）概况 (15)

3 长沙市商业地产的现状 (16)

三长沙市地铁商业地产项目市场分析 (18)

（一）长沙地铁建设引导周围土地开发方向 (18)

（二）长沙地铁建设对城市空间结构的影响 (20)

四长沙地铁商业地产项目市场定位 (22)

（一）长沙地铁建设对商业地产的促进作用 (22)

1 五一广场商圈商业中心地位更加巩固 (22)

2 地铁带动沿线商业地产繁荣发展 (22)

3 商业重心的南移——红星商圈的崛起与繁荣 (23)

4 地铁建设增强了长沙商业的凝聚力核扩散力 (23)

5 地铁建设加速了长沙商业郊区化和离心化的步伐 (23)

（二）长沙地铁商业地产市场定位 (23)

结论 (25)

参考文献 (26)

致谢 (28)

绪论

（一）论文研究的背景

随着长株潭一体化战略的进一步推进，长株潭区域经济在08年全球金融危机中逆势上涨，顺利实现“弯道超车”又好又快发展战略，取得了优异的经济发展成果。长沙市作为区域中心城市，其国民经济和社会文化都得到了突飞猛进的发展，城市规模也随之发生着重大的变化，现有的城市公共交通系统已经不能满足城市居民工作、生活出行的需要，城市运转所面临的交通压力越来越大。为了解决这一矛盾，长沙市政府已于2009年正式启动地铁建设，目前在建的有轨道交通1号线及2号线一期工程，2号线一期工程将于2013年10月率先正式运营。长沙轨道交通规划中，将于2020年之前建成轨道交通1-6号线主体工程，而至2030年总共将建设10条线路和2条支线路，包括4条市区骨干线、6条市区补充线、2条市域快线，总长425千米。其中，1号线及2号线成“十”字在河东的五一广场相交，3号线及4号线在大河西先导区成“×”型相交，这4条线路成为市区骨干线。到2020年末，长沙轨道交通通车里程将达到234.3千米，成为中国修建轨道交通最快的城市。

近两年以来，长沙市商业地产开发与全国情况一样，呈现前所未有的井喷态势，供需两旺。在“十五”期间，商贸业已经成为长沙最具优势的活力产业之一，从2000年到2009年，长沙社会消费品零售总额由300亿元增至1525亿元，平均每年增长17.56%。从全国范围来看，长沙在全国35个重点中城市商业零售业总量处于中等水平，但社会消费品零售总额、城市居民人均可支配收入以及城市居民人均消费性支出等指标处于中西部同类城市前茅。商业基础和氛围良好，有助于推动商业地产的进一步发展。

2011年，长沙楼市出现北辰·三角洲、万达广场、泊富国际广场、德思勤城市广场、第六都、运达国际新城、喜盈门城市广场、保利南湖广场、兴汝金城、嘉斯茂购物广场等城市综合体，体量将超过1100万㎡。此外，已经完成规划的940万㎡梅溪湖新城，以及拥有多个都市综合体的河西滨江新城，超过3000万㎡的体量，将成为未来数年长沙商业地产的增长点。

（二）相关文献综述

欧美发达国家由于商业地产发展时间较长，商业地产相关研究成果丰富，这些理论成果对于开展商业地产的市场分析及定位研究具有一定的指导意义。到20世纪90年代我国引进了地铁项目，地铁商业地产项目相关研究也随之开始，起步较晚但起点较高。

张兆良（2010）运用可达性相等理论，分析各地铁站点对沿线房地产价值的影响范围，得出地铁对房地产增值的影响范围大约在0．18～2．24km之间，并且地铁站点离市

中心钟楼站的距离越远，影响范围就越大[2]。

潘晓峰（2008）从区位特征、结构特征、邻里特征“三维度"入手，构建特征价格模型，对深圳地铁一期站点周边房地产增值情况进行定量分析研得出地铁开发引起的房地产增值作用明显，TOD模式是地铁周边土地开发的有效模式的结论[3]。

郑捷奋与刘洪玉（2005）根据特征价格理论，建立了深圳地铁一期建设对站点周边住宅价值影响分析的特征价格模型并利用深圳地铁一期沿线站点周围住宅交易数据#进行实证研究得出了定量分析的结论[4]。

谭玉平（2009）指出地铁在提供给人们出行便利的同时，更创造了巨大的社会效益和经济效益，形成相关的地铁经济和文化[5]。

方向阳和陈忠暖（2004）从区域的角度分析北美洲、欧洲和东亚的城市轨道交通与房地产价值的相关研究成果，论述轨道交通所带来的巨大的经济、社会和环境效应[6]。

邓海东（2009）提出地铁作为一种现代交通工具的同时，也是一种产业、一种经济，尤其是与其沿线房地产的发展有着紧密的互动联系[7]。

徐剑锋（2008）首次将地铁商业项目定位与宏观(经济、政策及商业地产整体市场等)和微观(区域市场、客户、竞争对手等)两个方面有机结合起来分析[8]。

尤大科（2010）分析了房地产价值的影响因素以及城市轨道交通促进周边地产增值的机理，介绍了定量分析城市轨道交通对周边房地产价值影响程度的经济学模型[9]。

王明盘，闺小君，周琛（2008）通过对天津地铁1号线的分析得出地铁对商业房地产的影响半径为经为1000m，其中在400m范围内影响最大，这符合商业房产的性质[10]。

三水（2005）提出要冷静对待地铁建设给经济带来的促进作用，警惕地铁地产可能会遇到的投资风险[11]。

刘阳（2007）从香港地铁与地产的组合模式中得出了地铁与地产应该相互促进，实现共赢，房地产也应该反过来推动地铁的发展[12]。

焦向阳（2009）从《广州地铁商业白皮书》出发提出引领城市地铁经济的发展，全面整合与综合营销地铁商业商圈资源，打造和真正催熟“地铁经济”概念，最终让“地铁经济”概念更具媒体的传播力、营销力和广告投放引导力[13]。

区健皓（2010）建立了地铁对周边房地产价值影响的特征价格模型多元回归方程，得出房地产价格与其离地铁站的距离呈反比趋势[14]。

徐宁（2011）通过借助特征价格模型分析长沙地铁1号线一期对周边住宅房地产价值的影响来突显轨道交通对周边房地产的巨大正外部性效益，进而引出建立有效的外部性效益还原机制的必要性[15]。

叶强，谭怡恬，谭立力（2011）以商业地理学为主要理论依据，以长沙市为例分析了大型购物中心对城市商业空间结构的影响机制[16]。

王彦亭（2009）建立了影响商业房地产的增值计算的数学模型，计算出商业地产在

地铁影响下的增值空间[17]。

许娜（2008）提出地铁建设将对城市商业格局的布局起到很好地促进作用[18]。

邱迪安（2008）明确指出长沙市商业地产在开发过程中存在盲目、思维模块化、开发与经营相分离以及资金来源渠道单一等诸多问题，应从准确的市场定位、科学而统一的规划、改变开发模式以及拓宽融资渠道等方面着手[19]。

吴小丁（2001）通过调查、预测特定零售服务设施集客能力，以分析城市商圈结构变化著名的哈夫模型（Huff’s model）为方法，为我国零售市场调查提供一个新的方法[20]。

（三）研究的目的与意义

1 研究的目的

随着长株潭一体化进程的日益加快，长沙市作为区域中心城市，其国民经济和社会文化都得到了突飞猛进的发展，城市规模也随之发生着重大的变化。地铁的建设将极大地改善长沙市交通环境，并且还将是地铁沿线的土地得到优化利用，给地铁周边的居住、商业房地产都带来较大的增值空间。引发大量地产商争相对地铁沿线提地进行开发，大量的餐饮娱乐场所和百货超市聚集到地铁站点周围，这样便吸引了大量的消费者前来这里购物，使地铁沿线充满了商业气息，从而使得地铁商业地产的价值及价格得到进一步的提升。

2 研究的意义

商业房地产的开发与一般房地产的开发有诸多不同之处，各个项目的内外部环境复杂多样却变数大，有很多不确定性因素，具有投入高，风险高，建设周期长，资金周转慢，项目过程涉及面广，与商业运作联系紧密，技术复杂等难点。如果缺乏论证轻易投资，容易导致不必要的巨大损失和浪费。面对越来越激烈的市场竞争，在项目前期，开发商应该立足全局，对未来建设和开发过程中可能会遇到的问题进行全面的的调查、分析和预测，做好应对之策。开发商应该从战略的角度出发，对自己将要进入的是目标市场进行全面的市场调研、市场分析和市场定位，做到有的放矢，方能知己知彼，百战不殆。本文旨在通过对长沙市地铁沿线商业地产项目进行市场分析与定位，探讨地铁商业地产市场分析与定位方法，目的使商业地产投资建设决策科学化、程序化，提高决策的可靠性，为项目的实施和控制提供参考，使项目最终获取开发收益。

（四）研究的思路及方法

1 研究的思路

2 研究的方法

(1)调查法

科研调查是最常用的方法之一。它是有目的、有计划、有系统地收集有关研究对象的现实或历史条件下物质的方法。通过实地调查和网上调查的大型商业房地产价格的有关资料和样品，收集和数据分析，综合，比较和归纳，试图找出关系的各种样品，因此，地铁对商业地产价格的影响的研究，找出规律。

(2)文献研究法

文献研究法是根据一定的目的或主题，调查与之相关联的文献，获取信息，以便充分理解方式把握的需要研究的问题。收集了国内外各种研究和大众运输铁路文学的影响，房地产价格的了解历史和现状的特征价格模型研究和参考文献，确定研究的模型与实证分析。

(3)定量分析法

定量分析是指研究研究规模、速度、距离和程度的定量分析的关系，理解和揭示事物之间的相互关系，变化规律和发展趋势，以实现对事物的解释和预测的研究方法。

本文的定量分析方法主要用于沿商业真正的房地产价格的影响地铁的实证研究。通过使用特征价格模型综合考虑和比较，替代收集的大量样品的分析，从而量化透露，沿着商业地产价格和地下铁路线路，进一步的分析和对周围的商业房地产价格的城市地下铁路，城市地铁车站影响范围和影响程度。

一城市地铁与商业房地产

（一）基本概念和基本原理

1 基本概念

（1）城市地铁

地下铁道，简称地铁，亦简称为地下铁，狭义上专指在地下运行为主的城市铁路系统或捷运系统；但广义上，由于许多此类的系统为了配合修筑的环境，可能也会有地面化的路段存在，因此地铁的定义是指处于城市中的地下与地面空间的高密度地下铁路运输系统。地铁是一种舒适安全、环保节能、快速准时的现代公共交通工具，它年能够引导和改变城市结构空间，拉大城市框架，促进地铁沿线商业房地产、住宅房地产的增值，拉动地铁沿线经济，是城市结构、经济和社会环境能够和谐的发展。

（2）商业房地产

1）商业房房地产的概念

商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等．商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

2）商业房地产价值的影响因素

在吸引投资方面的模式或操作的模式,和其他类型的房地产开发方式相比,商业房地产属于房地产企业发展产生的复杂产品,从而影响商业房地产价值的因素是各有不同,在研究过程中,需要这些因素进行区分和分类,通过对大量的案例分析本文将这些因素归纳为:经济因素、区位因素、社区因素和结构因素。

Ⅰ经济因素

经济发展状况。衡量经济发展的重要指标之一是国民收入。国民收入的增加会导致金融、金融经济的发展繁荣，增加就业机会、社会总投资房地产的增加,总需求的不断扩大，进而推动房地产的价格上涨。

价格变化。在这个时期的房地产价格变化,充分实现其价值，因此价格变化影响的房地产市场是相关的,即:通货膨胀率较高，房地产价格也越高,两个进入“替代”的上升趋势。

财务状况。存款、贷款的利率，贷款规模和资本化率和其他金融因素和水平的房地

产价格紧密相连。存款利率上升，将会吸引一些投资者将投资资金存入银行，从而减少了市场资本投资；相反，存款利率下降，银行的资金将流向市场。

Ⅱ区位因素

位置因素的城市房地产指所在地区的相对位置特异性，即房地产面积会影响保险费金额的各种因素，包括区域自然条件、社会经济条件和文化、行政因素。

相对位置。微分租（由于土地和土地所有者年级差异有过剩产生的利润）的条件之一是土地的位置不同。区域的位置将会直接影响到房地产收入（价格）。在这里，这个职位是实际上不是一个单纯的物理因素，而是一种社会、经济、行政和其他因素一起确定位置条件。房地产在城市里相对位置是反映在城市中心和距离（CBD）和二级城市中心（CBD）或卫星新城中心距离。地区差异的不同使用性质的房地产有不同的影响，比如商业商务区距离对商业房地产影响住宅房地产的影响要大得多。

房地产供应和需求。房地产供应和需求的影响房地产价格的最重要的因素。所有其他因素的影响房地产价格主要是通过影响需求和供应和角色在供应和需求状况,影响房地产价格。从长远来看,因为土地资源是有限的,供应稀少,城市的发展带来更大需求往往比土地能提供有效的供给,因此,房地产价格已是大势所趋。

Ⅲ邻里因素

邻里的因素主要是指以房地产行业所在区域的经济、社会、环境、配套设施。这里的环境是指在一定区域范围内的微环境。商业房地产价值的影响的社区因素：（1）经济繁荣的程度；（2）街上因素，主要是指以宽的街道，布局，人行道上设置状态、品位的大小和街外围公共设施状态；（3）可访问性；（4）商务区环境因素百货商店，如数量和区域，银行和其他金融机构、娱乐场所和设施的数量,客人流，购买力，商店集中与否，营业时间长、土地利用集约程度。

Ⅳ结构因素

结构因素是指房地产本身进行一些价值影响因素。包括开发项目特点和特征这一交易的样本。

项目特点。在城市规划中目的明确，体积率和建筑密度对地产的价值具有重要影响。同一块土地用于商业、住宅和工业用地价格有很大的区别。一般来说，商业土地收益是最高的，第二住宅用地，工业用地再次受益。定义的目的而使用土地的维护城市功能分区的完整性，整体效益最好的土地开发和土地利用的社会效益和经济效益结合最大合理性有重要意义。同一块土地与不同的设计项目和设施也将会影响房地产的价格。

2 基本原理

（1）地价形成理论

在人类社会发展进程中，人类赖以生存的物质基础是土地，其既是一种资产又是一

种资源。土地的价值和价格是由人类对土地的需求和土地本身的稀缺性所决定的。只有在合理配置土地资源的前提条件下才能保证土地资源保持合理的价格和良性的发展趋势。

1）地租理论。

由于在不同的历史时期和该时期特定的社会形态的土地所有权性质的不同，地租这个概念的内容、性质和形式也有较大的区别。不同的地租概念反映出各个历史时期社会的性质和生产关系，其中：

英国古典政治经济学的著名代表人物、政治经济学经典名著《国富论》的作者亚当.斯密指出地租是为使用土地而支付的资金，是作为使用他人土地所付出的代价。由于地租是土地所有权的要求而不是土地上投入资本的利息，所以即使是使用未经改良的土地，土地使用者也得向土地所有者交付地租[22]。斯密不仅指出土地所有权对地租起决定作用，而且他还找出了地租和土地的地理位置、土地的肥沃程度的关系。

英国著名的古典经济学家大卫.李嘉图认为土地使用者支付地租的原因是由于土地的数量是有限的而且土地的质量有优劣之分，随着人口的增长，由于土地的有限性，人们为了生活在地理位置和质量较劣的土地也进行了耕种，质量上等的土地马上就有了地租。地租价格的差异取决于两块土地质量和地理位置的差异[23]。

2）土地供求和土地收益理论

土地价格并不是完全由社会必要劳动时间所确定的，它在很大程度上受土地所有权的影响。商业地产的用途与住宅地产不同，商业地产不仅仅局限于出售或出租，它还可以用来自主经营，所以它存在一定数量的经济收益，收益数额的高低又会影响到级差地租的提高。影响商业地产收益的重要因素有很多，但是比较重要有两个:一是商业地块的基础设施投入;第二是商业地块的区位条件。这是由于土地所具有的稀缺性、个别性固有性和永续性等特性所决定的。商业地产受市场供求关系的影响，在这点上它与其它商品是一样的。当土地供小于求时，土地的价格随之上涨，相反地，当土地价格供过于求时土地价格自然会下降，这便是土地供求关系对其价格的影响。

英国学者马歇尔创建了均衡价格理论，这个理论是马歇尔将生产费用、供求函数论和边际效用结合为一体而创建出来的。均衡价格理论强调的是在一个比较短的时间内商品的均衡价格或商品的价值主要由市场的供求关系决定[24]。在土地市场上土地的提供者受很多因素的制约时刻变动着供给量，土地的供给既不是有无限弹性也不是完全无弹性也正是这个原因，而土地的需求却是随着人口的增加和社会经济的发展而发生变动。

国内学者吴次芳、单胜道提出土地价格的三元论，所谓三元论是指土地价格应在考虑土地资源价格和土地资本价格的基础上还应考虑外部辐射的地租。这是由于两位学者考虑到土地上设施对宗地的影响，而得出的结论，宗地以外的公共设施，如道路、公园、商场等基础设施会对宗地有影响作用，从而导致宗地价格的变动，这就形成了外部辐射

地租[21]。

（2）土地区位理论

区位是反映人类社会活动、经济活动与自然界的各种地理要素之间在空间位置上的相互联系与相互作用的整体概念。经济、交通和自然是区位的三大表现形式，三种区位在空间地域上有机联系、相辅相成、共同作用于城市空间，形成了城市土地区位的优劣差别[25]。城市内部的经济效益、城市规划、城市内部的功能配置以及城市土地开发利用都直接受到经济地理位置的直接影响。交通地理区位指的是城市中的交通线路和交通设施与该城市的某区域或某地段的关系，交通地理区位主要体现的是城市地段和城市整体的交通便捷性，交通便捷性好的区域或路段可以吸引大量的投资进行土地开发，土地利用的集约化程度会随着开发力度的加大而增强，产生巨大的经济效益聚集，从而产生了较高的土地价格。

（二）地铁建设对商业房地产的影响机制

商业房地产价值的变化与该商业房地产周围社会条件、经济条件等是密不可分的。影响商业房地产价值的因素有经济因素、个别因素、邻里因素和区位因素，这四个因素的相互关系如图1.1所示，在决定商业的地产价格的这四个因素中，区位因素直接受到城市地铁建设的影响。由于城市地铁的建设对商业房地产价值影响而产生的变化主要取决于商业的区位变化，所以从地铁建设角度来说商业地产价值变化的动力主要是城市区位变化，而影响商业地产区位发生变化的是空间因素、市场因素共同作用下而发生的。下面本文将对商业房地产的区位因素及其影响因素—空间因素、市场因素，进行分析，最终找出城市地铁对商业房地产的影响机制。

图1.1影响商业房地产价值的因素

图1.2影响商业区位的因素

1 影响商业房地产区位的因素

商业房地产项目在经历了前期开发进入流通领域后，生产者、消费者都是决定其区位因素的重要因素，所以本文将影响商业房地产项目区位因素的因素大致归纳为两个方面，即空间因素和市场因素，如图1.2所示。在这里所说的空间因素其实质就是该区域的交通条件和空间距离;市场因素是指购物者的集合，如城市消费者的收入、数量、城市人口构成和该区域人们的生活方式。这两个因素在某些区域有轻重之分，而在大部分区域是需要综合考虑的。

（1）空间因素

一般情况下，消费者在选择消费地点时会将出行所耗费的空间成本和时间成本作为重要衡量因素，所以在空间和时间上的花费是影响商业地产营业收入的重要因素。对于一般情况而言，随着商业中心距消费者居住的聚集区域越远，到该商业中心购物的消费者数量会越少，尤其是出售日常生活用品的超级市场。相对距离是表示商业地产项目与居民居住区之间距离的常用表示方法。相对距离包括以下三种类型:

1)经济距离，是指利用交通费用来表示两点之间距离的一种距离表示方法。经济距离与移动距离的长短、单位重量每单位距离的运输费用和运输重量有关。

2)时间距离，是指用完成两点间距离所花费时间来测定的距离的方法。在使用相同交通工具的情况下，时间距离的大小与实际的空间距离的长短有关。

3)心理距离，是一种与空间接近性有关的感知距离。但是它也是以真实的距离为基础。

（2）市场因素

商业房地产项目主体区位的选择和其规模的大小都会受到所选地区市场区域的大

小和人口贫富构成的影响。商业房地区位的最大特点是是消费者的指向性。人口密度大的地区可供商业地产区位的选择度就比较大，而且规模大小也不会受到限制。举一个比较明显的例子，如果将偏远的农村与高密集度的大都市这两个比较极端的区位相比较，商业房地区位的选择是显而易见的。因为在某个经济水平不高的固定区域加入拥有较高的人口密度，那么就存在有商机，商业地产项目就有生存的机会。

在影响市场因素的因素中，一个地区的消费者收入水平对市场因素的影响力与该地区的人口规模是等同的。一个地区市场地域的总购买力和收入等级间产生的购买模型的差异是该地区消费者收入水平的差异的主要表现形式。商业地产开发商会根据这种差异结果选择在不同区域建设不同数量、规模和类型商业地产项目。从上面的分析可以知道决定商业房地产区位的重要因素—市场因素不仅与某地域的人口分布、人口密度成一定的比例关系，而且与该区域消费者的收入分布相一致。商业地产选择区位一定要考虑到当地最小限度的消费能力，只有满足了这点才能拥有市场，进而获得利润。

2 地铁建设对商业房地产区位因素的影响

（1）地铁建设对空间因素的影响

1)提高通达性缩短距离

随着社会经济的飞速发展，人们的生活节奏越来越快，时间竞争越来越激烈，伴随而来的是人们对交通便捷性的要求发生了质的变化。速度快而且准时的交通方式成为人们需求的重点，这也正是人们对时间的需求使得对交通工具延误的忍耐力下降的一种表现。由于人们对交通的这种迫切的需求，新的交通方式不断的被开发而且被广泛的使用，城市交通基础设施不断的被完善，现代化都市的交通便利性大大的提高，这些新的交通方式从时间和空间上大大缩短了城市两点之间的距离，方便了城市的人流和物流。一个现代化都市时间结构的好坏在影响整个城市的生活节奏和工作效率方面要比城市空间结构的影响要大，所以商家在考虑选择商业地产项目地址是不仅要考虑该区域的人文和经济环境，时间环境—交通便利程度，也是商家考虑的重点。城市地铁的速度快、运量大、准点舒适、安全可靠的特点正好适应现代化都市的这种需求。城市地铁的应用大大缓解了城市拥挤的交通压力，方便了城市居民的出行，缩短了人们出行的心理距离和时间距离，增加市民的出行距离，从而提高了整个城市的出行、工作效率。随着人们出行距离的增加，地铁增加了他们对商家的选择，从而带动了地铁沿线及周边的商业发展，为商业地产项目提供了更多的发展空间。

2)改变居民和开发商的空间概念

地铁不仅给城市带来了交通的便利性，而且给城市居民带来了全新的生活模式—这是一种以地下空间为载体，以各个地铁车站为城市小中心的思想方式和生活模式。城市地铁的出现使人们将衡量距离的标准从到目的地的空间距离改变为到目的地的时间距

离，地铁的准时性彻底改变了人们的区位概念。由于地铁的改变了城市的结构，拉大了城市的骨架，使得原本处在城市边缘的郊区变成了城市商业中心的近邻。地铁的建设为普通居民节省的大量的上下班和购物的时间，地铁大大缩短了城市两点之间的距离。使得很多无法购买私家车的居民也享受到了城市近郊的清新空气，在城市近郊购买住房。同时随着城市居民聚集区域的变化，也给商业地产开发商带来了新的发展空间。

（2）地铁建设对市场因素的影响

1)地铁建设改变沿线的土地利用方式从而改变城市人口分布

城市地铁建设和城市土地开发与利用之间的关系是相互影响相互促进的，即地铁建设带动地铁周边土地的开发与利用，土地的开发又反过来促进了地铁网络的完善。由地租理论可知，交通条件的好坏是影响城市用地的级差地租高低的一个重要因素。

地铁建成以后对其周边地区的土地价格影响很大，这是因为地铁沿线地区空间的关联性好、交通便捷，土地可带来较高的收益。正是由于地铁沿线土地价格的提高，仓储用地、工业用地等的回报率较低的土地利用方式会向远离地铁、向城市边缘移动，将交通便利的空间留给回报率较高的商业地产用地，从而实现城市土地的综合运用和集约化利用。地铁周边的居住用地由原来地铁建设前的中低收入慢慢转化为高收入住宅区，居民的购买力随着居住群体整体收入的提高而提高，居民对服务和商品的需求将大幅增加。由于地铁周围居民住宅区的变化，客观就需要一定量的商业地产开发商在地铁周边进驻开发，从而集约高效的利用地铁周边的土地，正是因为这样，地铁周边的土地上就存在着大量的商机。综上，整个区域内的人口聚集、土地利用结构和商场需求都受地铁建设的影响，地铁建设为它们向正确方向发展起了关键性的作用。

2)地铁对城市结构和形态的改变导致城市人口分布变化

城市空间结构受交通技术进步的影响是十分大的。城市的聚集形态和空间布局随着交通技术所处的历史时代的不同而有很大的差异。在马车和步行时代，交通技术和城市的集聚规模之间的相互制约较小。城市的空间布局以既聚集经济又节约交通成本的单中心同心圆布局为主。当人类进入了电车和火车时代以后，城市的空间分布形态是以沿火车、电车沿线发展。这是因为城市的辐射范围随着交通的进步而大大扩张，而作为当时主要交通工具的电车和火车，其轨道周围有非常强的区位利益。随着汽车工业的发展，人类进入了汽车的时代，城市中心区位不再约束人们的出行，从而汽车使城市空间分布向郊区化发展。到了近代，高速公路在交通设施中扮演了主要的角色，也正是高速公路的介入使城市的集聚形态逐步为松散的城市化结构。

我国的城市形态也是遵循交通模式决定城市形态这个规律。由于我国经济发展的现状，我国大部分城市是以步行、自行车和常规公交为城市主要的交通模式，所以我国城市的城市结构多是单中心的布局。半径约在7-11 km。正是由于上述交通形式的限制，我国大部分城市形态已高密度为主。

城市地铁不仅对居民产生吸引，而且对商业服务业、公共事业也产生了吸引。因此地铁周围将根据吸引的程度大力发展生产性设施、商业性设施和服务性设施，最终形成新的中心集聚地，进而分散了原来城市中心的高密度人口，形成更加合理的城市空间结构。地铁建设对城市地区的发展形态具有重要的影响，地铁建设使得城市沿地铁方向延伸，引导城市人口分布合理化。城市形态和结构随着地铁建设而发生变化，从而引导房地产的发展方向，彻底改变了居民和商业地产开发商的选址方向，使城市人口收入分布状况也随之改变，最终城市人口的分布发生了很大的变化。

3)地铁直接影响客流量分布

随着城市交通设施的完善，交通的便捷性逐步增强，交通便捷性的增强导致城市居民日常出行的范围的扩大，同时使城市通勤半径加大，进而加速了产业的集聚和城市人口的集聚。城市地铁通过它本身速度快、运量大、准时舒适的特点吸引了大量的城市居民改换出行方式，进而引导了客流走向。城市地铁的建设对城市地域空间结构发展、城市人口向郊区扩散、旧市区改造、卫星城镇发展都具有重要的意义。由此可见，地铁建设引导了客流量的方向，从而影响了商业地产区位的市场因素，进而对商业地产增值产生重要影响。

便捷的交通条件已经成为居住或者工作时考虑的的重要因素。地铁建设能提高它所经过区域的交通便利性，在地铁的周边聚集了一定数量的常住居民，从而提高了该区域的经济密度和人口密度。经济密度和人口密度达到了某种限度正好满足了商业地产选址的需求的最低线，这也正是商业地产项目选址的基本条件。一个商业地产项目在整个城市商业体系中的重要性是看它吸引性的大小，一个在经营期的商业地产项目在满足最基本的需求最低线之后，能否能持续发展，主要是看是否能吸引大量区域外来人口来扩大自己的市场。地铁建设正好满足这一商业需求，地铁建设完成后在城市中建立起彼此连接的网络，使得交通便利性大大提高，可为地铁经过的某一区域带来巨大的外来流动人口，从而满足商家对顾客的需求，促进了该区域商业地产项目的发展。

综上分析，文章对地铁建设对商业房地产的影响机制归纳为如图1.3所示。

图1.3地铁对商业地产的影响机制

二长沙地铁规划及商业地产发展现状

（一）长沙地铁规划

长沙市于2009年正式启动建设，目前在建的有轨道交通1号线及2号线一期工程，2号线一期工程将于2013年10月率先正式运营。

（资料来源：长沙市城乡规划局官方政务网）

图2.1长沙轨道交通规划图

如图2.1，长沙轨道交通规划中将于2020年之前建成轨道交通1-6号线主体工程，而至2030年总共将建设10条线路和2条支线路，包括4条市区骨干线、6条市区补充线、2条市域快线，总长425千米。其中，1号线及2号线成“十”字在河东的五一广场相交，3号线及4号线在大河西先导区成“×”型相交，这4条线路成为市区骨干线。

到2020年末，长沙轨道交通通车里程将达到234.3千米，成为中国修建轨道交通最快的城市。

（二）长沙商业房地产的发展及现状

1 我国商业房地产现状

自二十一个世纪以来，中国的主要城市，大量新建的大型综合购物中心迅速发展为主力的城市商业零售，和传统的商业物业已难以满足其要求的硬件和软件，以整合传统流通业和房地产，商业地产进入被。全国城市房地产投资与销售，有显着增加，完成2008第一季度，商业地产投资与销售为401.53亿元426.0亿元，同比增长17.8%和10.2%。店铺销售、竣工面积略有下降，在第一季度，完成了商铺的面积和销售面积7051500平方米、6686700平方米，同比分别下降2.6%和1.6%。

随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北上广等沿海城市，标志着中国零售业全面对外开放，这一浪潮推向全国城市规划建设大型购物中心项目，其中有一个巨大的空间，对商业地产的发展。商业房地产作为一个城市不同于传统形式的零售租赁，充分整合商业房地产的房地产形势，越来越受到市场的认可和追捧，房地产行业掀起一股投资商业地产繁荣。

2 长沙市商业（商圈）概况

（资料来源：经济地理，2010，第3期）

2005年7月长沙市通过了《长沙市商业网点布局规划》，确定了长沙未来15年城市商业发展总体目标：到2020年，建设完善一个市级商业中心、两个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街。

五一广场商业中心——地位稳固的市级商圈

五一商圈有两千多年历史，最初由居民聚居形成原始商业发展而成。位于长沙最核心的地段，高度集中的商务与金融配套奠定了其商业主导地位，商圈业态最为齐全，商业营业面积达50万以上，东西、南北两大城市主干道的汇集也是其长盛不衰的重要因素之一。五一商圈吸引了来自国内外的旅客，每日人流量达40-50万。

除了五一商业中心还有荣湾镇商业副中心——河西唯一商圈，东塘商业——快速更新换代中的传统商圈，火车站商业中心——湖南最大的电脑及电子产品集散地，五家岭商业中心——北部唯一商圈，以及一些发展中商圈：星沙商业副中心、红星商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、大托商业中心、望城坡商业中心、观沙岭商业中心。

商业圈格局特点：现有的商圈集中在城市的中心位置——围绕唯一市级商圈——五一商圈向外扩散。随着城市的不断扩张，外来大发展商与大品牌商家的入驻，逐渐形成外围商圈。商业消费主要集中在五一商圈，旺盛的人流与消费习惯支撑起此商圈的庞大商业体量。现有商圈自成特色：五一商圈业态丰富，百货业趋向饱和，同质化竞争激烈；河西消费主要集中在荣湾镇商圈，岳麓山风景区与沿江风光带打造等旅游资源成为商圈发展契机，发展空间大；东塘商圈不断更新换代，但发展受到立交桥制约，由于深国投、沃尔玛进驻雨花亭，范围向南延生；火车站商圈已形成湖南省最大的电脑、电子产品集散地，交通优势明显，人流旺而杂；伍家岭商圈位于新河三角洲规划及地铁站口，未来前景广阔；红星商圈专业市场云集，业态单一，后续商业量大。

3 长沙市商业地产的现状

便利的交通使长沙成为中部地区物流、人流、信息流的集散中心，东西经济合作的桥梁和纽带。长沙是一座具有良好商业氛围的城市，虽然长沙居民的收入不高，但是消费指数很高，这样就造成了中外商家齐聚长沙的现象。长沙商业地产开发在泛珠三角经济圈中处于适度领先的位置，有一定的商业地产项目，也有部分项目取得了成功，如万达商业广场、平和堂、新世界百货等。长沙商业地产虽然已具效应，但未来仍有巨大的发展空间。