土地估价理论与方法(模拟试题)

土地估价理论与方法

一、判断题

1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。(√)

2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。(√)

3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，所以成本计算时计算利息(√)

4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价中，确定土地最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳土地用途。(√)

5.新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对边际产品价格与生产要素价格的比较。(√)

6.某建筑物15年前建成交付使用，估价人员实地勘察判定其剩余经济寿命为35年，残值为零，则该建筑物现在约有七成新。(√) 35/(15+35)=0.7

7.征地是国家行政行为，而不是土地买卖。国家对农民的补偿支付的费用仍然是补偿或补助性质的，而不是完全的地价。征地区片的地价应根据使用用途、再出让方式等具体而定。(√)

8.某宗房地产的成交价格为2790元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担，正常情况下卖方缴纳的税费为7%，买方缴纳的税费为5%，则该宗房地产的正常成交价格应为3000元/平方米。 =2790÷(1-7%)=3000元

由买方负担的卖方应缴纳的7%税费应计入正常成交价格中，故正常成交价格

9.土地估价中常常涉及到与建筑物相关的机器设备评估。对于数量少、价值量大的机器设备评估，应尽可能采用现行市价法确定设备的基价。(√)

10.地价是指土地使用权的价值，但是土地估价结果可以包括地上物和其他相关权利价值。(√)

判断题(共10题，题号1-10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。每题1分，共10分。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)

　

第二部分

　1.农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农

田水利用地、养殖水面等(√)

　2. 1990年，颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，城镇土地有偿使用走上法制化的轨道

3.粗放型土地利用方式，是指依靠外延扩张，通过增加土地面积来满足获取土地收益的方式

集约型土地利用方式，是指依靠增加物质和劳动投人来提高土地收益的利用方式

　4.对于土地利用总体规划，规划图的比例尺大多是小于1：1万的;而对于土地利用详细规划和专项规划，布局调整大多是在大比例尺上进行，其比例尺通常大于l：1万

5.农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲用地。

6.划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。

　7.土地的供求机制和价格机制是土地市场运行机制的核心。(√)

　8.土地使用权的出让市场是土地一级市场，其主要市场活动是国家以土地所有者的身份，将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限，出让给土地使用者或开发商。(√ )

　9.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

　10.《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。( )

第三部分

　1.除因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延除外，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

　2.国有土地收益中的新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴国家中央财政，70%留给有关地方人民政府。(√ )

　3.非住宅土地使用权期限届满，土地使用者需继续使用的，须至少提前一年申请续期，申请批准后，期限可以延长，同时按当时市场行情补交出让金。

　4.2004年，中央政府决定在全国实行省以下土地垂直管理体制，以进一步加强国家对国土资源的宏观调控，实行最严格的耕地保护制度。(√ )

　5.土地资源可持续利用，包括土地资源应公平分配，以满足当代人和

后代人的需求，即“代内平等”和“代际平等”。

　6.从土地利用详细规划的作用来划分，有两种类型，即控制性土地利用详细规划和开发性土地利用详细规划。( )

　7.征收农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续。

　8.《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。(√ )

　9.国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

　10.国务院决定从2004年起将部分土地出让金用于农业土地开发。( )第四部分

1.土地价格具有明显的地区性和个别性。 (√)

　2.土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格。 (√)

　3.土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。 (×)

　4.土地估价要充分了解评估对象的各种权利状况，同样一宗地产，权利不同，其评估价格可能相差很大。 (√)

　5.区位是自然地理区位，经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。 (√)

　6.权重是指评价因素对评价目标的重要程度。 (√)

　7.城镇土地定级中，商服繁华影响度是指某一区域的商服繁华程度。(×)

　8.土地使用者从土地上取得的收益称为地租。 (×)

　9.综合还原率是求取土地及其建筑物合为一体的价格所使用的还原率。 (√)

　10.成本逼近法一般适用于有收益的商业物业的评估。 (×)

11.剩余法除适用于土地估价外，也可用来估测具体开发项目的预期利润。 (√)

　12.剩余法估价中，假设之一是预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。(×)

　13.成本逼近法的一般公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益(×)

　14.路线价估价法适用于城市商业繁华区域土地估价。 (√)

　15.一条街道只能设一个路线价。 (×)

　16.重置成本是指采用当前的建筑材料，建筑技术和工艺水平等，重新建造与原有建筑物功能效果相等的新建筑物所需的成本。 (√)

　17.建筑物的重置价是决定建筑物价格的最基本因素 (√)

　18.土地不同于一般商品，在不同的阶段满足不同的目的，具有不同的价格。 (√)

　19.宗地估价报告中，估价期日主要说明估价工作的起止日期。 (×)

　20.基准地价系数修正法是对一般比较法变形后的一种估价方法。(√)

第四部分

1、在房地产开发经营风险中，(地震)属于总体风险。

2、为确保建筑承包商很好履约，开发商通常从每次工程进度款中扣留一部分金额，作为承包商的缺陷责任期(保留金)

3、 根据(施工图预算)确定的投资数额，经主管部门审批后，就成为该项工程基本建设投资的最高限额

4、当拟建设工程的初步设计还没有形成初步方案，而急于上报设计概算申请投资时，应采用(类似工程预决算法)编制工程概算

5、在房地产开发项目投资估算中，(储蓄所)的建设费用不应计人公共配套设施建设费（因具有经营性质）

6、对建筑承包商而言，在(设计图纸和技术说明书相当详细)情况下，可以采用固定总价合同

多选题:

1、以课税对象的性质为标准，税收分类涉及(流转税、所得税、行为税、财产税)

2、(按规定应交尚未上缴的房产税、应付给房地产销售人员的工资)属于房地产开发企业流动负债

3、 企业的应纳税所得额为每个纳税年度的收入总额减去准予扣除项目的金额，其中纳税人收入总额包括(生产、经营收人、财产转让收人)等项目

4、下列关于耕地占用税的叙述，正确的有(耕地占用税实行差别定额税率、耕地占用税具有资源税和行为税双重性质、耕地占用税以纳税人所占用的耕地为课税对象)

5、 教育费附加的计税依据涉及纳税人实际缴纳的(增值税、消费税、营业税)

多选题:

1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的扣除项目涉及(开发土地的成本、费用、与转让房地产有关的税金、取得土

地使用权所支付的金额)等

2、在下列各项中，可以作为城市维护建设税计税依据的是(纳税人偷逃消费税被查补的税款)

3、按照契税暂行条例的有关规定，下列有关契税叙述正确的有(契税实行3％—5％的幅度税率、国有土地使用权出让以成交价格为契税计税依据、房屋赠与由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定契税)

4、货币的职能包括(贮藏手段、流通手段)

5、税收制度是国家处理税收分配关系的总规范，税收(法律、法规、规章)是税收制度的主体

多选题:

1、按照保险基金的来源不同，可将保险分为(商业保险、政策保险)等

2、保险所具有的最基本的职能是(分散危险、组织经济补偿)

3、投资基金的特点包括(化零为整、可通过专业手段降低风险、可以享受税收优惠、更广泛吸收国外资金)

4、影响年末分配利润余额的有(净利润、提取盈余公积、盈余公积补亏、年初未分配利润)

5、可作为无形资产人账的有(租人的专利权、补交的土地出让金、吸收投资取得的土地使用权)

多选题:

1.从统计学的角度看， (小区绿地率、小区道路用地占总用地的比例)属于结构相对指标

2、根据统计学原理，对某宗地地价定义中(土地用途、价格类型、土地权利状况)的描述，可称为品质标志

3、变异指标用于描述一组数据的(离中趋势、差异程度)

4、已知某商业路段的样点地价分别为1000、1200、1120、1150、1100、1300、2000、1500元／平方米，则该区段地价水平可利用(中位数、算术平均数)求得。

5、房屋测量是为(房屋产权登记、房地产开发、房产交易、不动产税收)服务的

多选题:

1、在地籍图上量算面积的主要方法有(数字求积仪法、方格网法、几何图形法)

2、房产面积测算主要包括(用地面积、建筑面积、共有建筑面积、产权面积)

3、在计算每幢建筑物应分摊的共有建筑面积时，从整幢建筑物的建筑面积中扣除的部分包括(各套套内建筑面积、作为独立使用的地下室、为多幢服务的警卫室与管理用房、人防工程)

4、绘制房产图可采用(全野外采集数据成图、航摄影像采集数据成图、野外解析测量成图)方法

5、在确定房屋建筑面积时，不计算建筑面积的范围包括(层高小于2.20米的夹层、突出房屋墙面的装饰柱、房屋之间无上盖的架空通廊、骑楼的底层用作道路街巷通行的部分)

多选题:

1、城市修建性详细规划涉及的主要内容有(建设条件分析及综合技术经济论证、根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计、对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析)等

2、城市控制性详细规划必须涉及的控制指标有(建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率)

3、城市中经常发生交通拥挤是因为(道路是一种公共物品、交通拥挤具有外部性、交通需求具有波动性)

4、土地一级开发是政府有计划主动供地以实现经济持续健康发展的一种宏观调控手段，其主要内容包括(市政基础设施建设、社会公共配套设施建设、对原有住户的补偿安置)等

5、住宅开发项目在进行市场分析时应重点分析(周围地区住宅的供求状况、周围地区住宅的价格水平)等方面的内容。

一、单选题 每小题1分，共15分

1、(政府)是土地的最终所有者和管理者。

2、国家对协议出让国有土地使用权采取(最低限价)

3、《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产(成交价格)申报制度

4、《城市房地产管理法》规定，(基准地价、标定地价)和各类房屋重置价应当定期确定和公布

5、按《城市房地产管理法》规定，采用协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的(最低价)

6、估价期日与估价日期是(完全不同的两个日期)

7、对于违反出让金最低价规定而达成出让行为的，说法正确的是(出让行为无效、对当事人进行查处、严格按国家规定执行)

8、因(社会公益事业需要)情况，国家可以对单位和个人的出让土地使用权提前收回

9、当土地使用权转让价格明显低于市场价格时，(市、县人民政府)有

优先购买权

10、按照我国土地增值税征收条例的规定，只对(转让)国有土地使用权及其附着物，并取得收入的单位和个人征收土地增值税

11、地价管理政策要与相应的(地价管理制度)相配合，在土地市场上才能发挥作用

12、(土地出让计划管理)是加强宏观调控、指导土地出让的重要手段，是引导投资方向、保证土地市场稳定发展的必要条件。

13、国土资源管理部门通过(土地价格评估报告书)掌握地价、审核地价评估过程、规范资料和程序。

14、为了将地价管理政策落到实处，各城市应组织有关职能部门组成(土地估价委员会)，每年定期举行例会，研究、审议土地估价和地价管理的重大政策、技术问题。

15、国土资源管理部门通过(土地价格评估报告书)掌握地价、审核地价评估过程、规范资料和程序。

二、多选 每小题1分，共12分

1、地价管理包括(制定地价管理政策、建立地价管理制度)

2、狭义的地价管理政策，是指针对土地市场中(地价水平、地价标准、土地交易价格)等制定的一系列调控政策

3、通过地价管理可以(防止地价暴涨、防止土地投机、规范土地估价方法、促进土地合理利用)

4、国家限制国有土地使用权协议出让的最低价是为了(防止地方政府在出让过程中采取不正当竞争方式，随意压低地价，造成国家土地收益的流失、增加土地使用权出让的透明度，便于上级对出让行为监督、便于土地使用者了解国家对不同地区、不同行业的地价优惠，确定合理投资方向)

5、提前收回土地使用权的主要作用是(随城市的建设和发展，政府通过土地使用权的提前收回，重新调整土地利用方式，发挥土地资产的最佳效益、防止交易双方隐报、瞒报地价、造成国家税收的流失)

6、当前实施土地优先购买权是为了达到(防止交易双方虚报、瞒报地价，扰乱土地市场、保证为公共福利建设需要的土地被政府得到)的目的

7、在土地登记时，国土资源管理部门要以(基准地价、标定地价)为依据，加强对申报地价和租金的审核，完善登记。

8、以下属于我国主要的地价管理政策的是(国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价、征收土地增值税、政府对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预、政府可以按经济和城市建设的需要，对单位和个人的

土地使用权实行提前收回)。

9、根据原国家土地管理局发布的《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》第七条，确定协议出让最低价应当综合考虑(征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息、土地纯收益)等基本因素

10、政府可通过(对地价上涨不合理的地区实行地价冻结、实行土地资产的累进税率、对保有土地的数量进行限制、适时开发新建设用地，增加城市土地供给量，以调整供求关系)手段控制地价上涨。

11、目前我国需建立的地价管理制度有(建立基准地价、标定地价定期公布制度、建立土地价格评估制度、建立土地交易价格申报制度)

12、凡以下(土地权属、土地面积、土地界址、土地用途)发生变化时，都必须向国土资源管理部门申请土地登记。

三、判断

1、地价是在土地所有权和使用权流转的基础上产出的。(Y)

2、地价管理是地价评估的基础。 (N)

3、对于根据社会公共利益需要提前收回的土地使用权国家不用作出补偿。(N )

4、地价管理能有效避免交易双方通过虚报、瞒报地价逃避国家税费。(Y)

5、国家对允许进行协议出让土地使用权的行业,根据基准地价．确定全国统一协议出让最低价 (N)

6、政府实施优先购买权的标准，一般以基准地价为根据，规定一定的变动范围，变动范围大小可根据市场发育程度和地价精度确定 (Y)

7、交易双方申报的成交价格明显低于正常市场价格，且低于政府规定的地价标准后，政府可以实行优先购买，并宣布交易双方的土地转移合同无效，由政府支付给土地转让方资金后，收回土地使用权 (Y)

8、对于征收土地增值税而言，当交易双方申报的地价高于实际成交价时，则土地下次转移时，受让人将多支付增值税(N)

9、标定地价公布宗地价格、影响地价的区域因素和个别因素(Y)

10、国家实行房地产成交价格申报制度，要求房地产权利人转让房地产时，只要向县级以上人民政府规定的部门如实申报成交价就有效(Y) 11、为了将地价管理政策落到实处，各城市应组织有关职能部门组成土地估价委员会，每年定期举行例会，研究、审议土地估价和地价管理的重大政策、技术问题 (Y)

12、国土资源部门对土地估价机构的管理，宜采取直接管理为主的方式。 (N )