住宅地产VS商业地产向左还是向右
住宅地产VS商业地产向左还是向右
这是不是意味着商业地产能闲庭信步？投资者(投机者)大可弃“住”投“商”，放心大胆地往商业地产上“撒钞票”？
据《楼市》与新浪天津房产做的一项联合调查显示，大多数投资者仍旧看好住宅投资
，被调查者中6成以上有投资住宅的意向。
那么，面对新政包括各类住宅以及写字楼、商铺在内的不同类型产品，投资者将面临何种机会？该如何选择？
住宅投资：不墅、公寓价格仍将上涨
5月“国六条”以及新政重拳出击，重点调控供应结构，加大中小
户型供应。5月31日，中国
国土资源部下发紧急通知，中国一律停止不墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对不墅进行全面清理。不墅开发被强力叫停，不墅产品将成“可居奇货”？
依照《楼市》北京调查，新政既出，不墅市场交易爆增。但关于天津，不墅市场并没有显现集中交易的情形，相反成交量大幅下滑。
天津朗钜地产有限公司总经理王志龙表示，新政后,朗钜?天域项目的成交量与其他项目相比表现不错，但与前期成交量相比依旧有一定的差距。王志龙指出，作为投资者来
讲，要考虑政策对市场的阻碍，但不应以政策作为投资导向，还应以市场变化作为投资分析基础。
相对不墅投资而言，还有45%的人认为新政将对公寓投资有阻碍，阻碍程度排名第二。
公寓的投资要紧是住宅和商住两用两种方式。而关于商住两用的公寓，环境相对比较嘈杂。目前，北京差不多颁布了公寓禁商的规定，天津的政策也会越来越明细，不排除禁商法令的出台。因此，投资公寓有一定的政策风险。
通过调查咨询卷也不难发觉，有近5成的被调查者认为新政会对公寓投资有阻碍。“假如天津实施‘禁商令’，像我如此的小企业将面临倒闭的危险。”公司位于鞍山西道科贸街某公寓中的王先生，在了解北京相关“禁商令”后，十分担忧天津也会出台相关政策。
目前，我市有相当多像王先生一样的中小企业将公司设立在南京路、小白楼、科贸街等成熟商圈邻近的公寓中。如此不仅降低了办公成本，还可享受便利的交通和超强的人流、信息流。
房地产新政的实施，使服务式公寓发生小幅变化，部分购买不足5年的高档公寓由买卖的供给市场转向租赁市场。
尽管我市公寓住宅从物业治理以及服务方面与服务式公寓还有一定的差距，然而目前新政并未对服务式公寓市场产生强烈的冲击，阻碍并不明显。国际大厦在第二季度连续满租，并只同意租期为一年以上的客户预约。
据《21世纪不动产报道》分析，我市在新政后受滨海投资热潮的阻碍，一些跨国企业为高级治理人员以及外籍职员与服务式公寓长期签订合作协议，进而促使服务式公寓的入住率居高不下，且随着需求的增加，价格仍有上涨的趋势。
商业地产：迎来投资的“春天”？
依照表一调查，在新政引发楼市震荡的背景下，有8成多受调查者认为新政并没有对商业地产产生太大冲击。是否商业地产迎来投资的春天？关于商铺和写字楼，怎么讲有什么样的不同表现？
新政偏向“商业地产”？
据戴德梁行的最新统计，截至2006年第二季度，我市成交商铺28万平方米，市内六区成交11.6万平方米，分不比上季度增长了44%和16%。目前，天津商业地产市场新增大量商业项目，如位于南市商圈的铜锣湾购物中心的百货主力店开业，将使天津市购物中心总存量增至106万平方米。
正当“国六条”阻碍到住宅市场的成交量并使之低迷不振时，新政却为天津商业市场平添了一把火？
5月29日，九部委新政公布“国六条”，专门多投资客在同一时刻了解到了相关信息。
闫远鹏是众多人中的一员，得知新政消息后，他开始深入分析新政的每个条款。这是他从去年宏观调控以来养成的适应，凡遇重大政策出台，都要从头“过”上几遍。九部委新政的15个条款，他颠过来、倒过去地足足看了一个多小时。
29日下午6时，他得出“新政引导投资以商业为主”的结论。之后，闫远鹏开始与自己圈内朋友频繁通电话，交流对九部委新政的心得。
结论专门快就出来了，只有简单的两点：一是，九部委新政调控范畴要紧局限在住房领域，对商业等领域甚少涉及；二是房产供应结构和交易过程是调控重点。
有了这两点结论，闫远鹏心中多少松了一口气，“从新政的具体条款看，尽管此次动作专门大，但房地产作为我国的重要支柱产业，政府部门确信依旧期望调控和引导，而不是‘一棍子打死’，因此今后投资房地产业仍旧大有可为。”
闫远鹏坦言，在研究新政的过程中，他的心态相当微妙。然而他发觉，国家调控投资领域从‘住房、商业并重’转向‘以商业为主’。这一点增加了他投资商业地产的信心。
与闫远鹏的判定相同，正当“国六条”阻碍到住宅市场的成交量并使之低迷不振时，天津商业市场的热度却不曾减弱。今年5月，天津市商委又出台了《天津市商业布局规划》，依照规划，到2018年，本市人均拥有零售商业网点面积将从目前的0.9平方米增加到1.2平方米，商铺总存量将从目前的约900万平方米增加到约1200万平方米。
政策的利好，增加了投资者信心。5月30日上午，闫远鹏分不向几个商业项目打了电话，并开始了周密的实地考察。在他心目中，海河周边以及地铁沿线商业地产，差不多上投资不错的选择。
风险仍旧投资宜慎重
新政给商业地产带来全新机遇的同时，也带来了不小的投资风险。
朗钜地产总经理王志龙表示:“天津不是一个商业都市，百姓的消费能力不够，外来人口不多，投资做商业地产风险专门大。目前，我市要紧有南京路、小白楼、友谊路等几大商圈。除了友谊商厦、伊士丹等几个商业项目经营不错外，大多数商业设施并不乐观。”
天津中原物业顾咨询有限公司研究部高级分析师余洪涛也持有相同的观点。他认为，天津商业用房一直都处于供大于求的局面，即使有一部分投资客由住宅转向商业地产投资，比例也可不能专门大。天津不像北京、上海等国内的一线都市，房地产投资占到专门大比例，而天津住宅和商业的投资比例加起来还不到20%。因此，新政一方面给商业地产带来了利好因素，但没有转化成实际的需求，投资需求反映并不强烈。因此，投资客在投资前确信要对将要投资的市场做周密而详细的调查，然后再做出投资决定。
天津社会科学院经济推测研究所所长卢卫认为，关于投资市场的调查，要紧判定依据是市场的供需水平。
“目前，我市商业地产属于供大于求的水平。以后天津商业地产进展前景不错，然而不能否认目前我市的商业地产存在地产泡沫，再加上市民收入低，外来人口不多，在此基础上投资，时机并不理想。再加上，新政后贷款环境更加苛刻，贷款企业必须持有35%的自有率资金，资金门槛更高，加大了投资风险。”卢卫表示，现在投资需要慎重。
作为投资客应该如何判定投资时机？像闫远鹏如此的投资者在对市场做考察时，评判标准又是什么呢？
21世纪不动产天津区域分部执行总经理王新总结出四点评判投资时机的标准：投资区域、外部经济环境、自身条件、经济实力。
好地段是投资受益的基础，因此做好地段的选择是投资成功的关键。例如，华苑区域市场和小白楼市场，一个代表区域市场，一个代表市级市场。假如两个区域每平方米价格差异不大，全市市场和区域市场相比，全市市场在人流和交通等方面占有专门大的优势，因此应选择小白楼市场。
在此基础上，再判定投资物业所处外部经济环境(参考其他业态做对比)是否经济，以及自身功能性条件是否完善，据此做出投资判定，并依照自身的实力做出投资时机的选择。
这四个投资时机评判标准的核心是市场，但商业地产类型专门多，能够分为商铺市场、写字楼市场、酒店市场、服务式公寓市场等多种类型。不同类型的商业地产受市场和政策的阻碍，投资环境又各不相同。投资者应该如何评判？如何样选择呢？
商铺投资新兴商圈潜力乍现
《楼市》与新浪天津房产做的调查咨询卷显示，有不到8%的被调查者认为新政会对商铺投资有阻碍，阻碍程度与其他类型物业对比，排名最后一位。
而在“你倾向于选择多少钞票“进行投资中，有近5成被调查者选择了40万元以下。假如以90平方米的住宅运算，投资者可同意的价格在5000元/平方米以下。假如用于投资商业地产，无疑正适合众多独立分割产权式商铺的选择。
不难判定，在住宅投资受到相对严格打压的情形下，投资者专门自然地会转向投资商业地产。而商铺市场因为其产品相对高额的投资回报率以及相对较小的投资金额，势必引发更多投资者进入。
依照戴德梁行最新研究数据显示，2006年第二季度，天津市成交商铺28万平方米，市内六区成交11.6万平方米，分不比上季度增长了44%和16%。
数据充分讲明了商铺投资热潮不减。而在偌大的天津，又有哪些地段的哪些产品备受买家青睐？
依照本刊与新浪天津房产的联合调查显示，在商业投资的商圈选择中，有14.08%的被调查者看好南京路商圈，小白楼商圈紧列其后。新兴泰达商圈更被13.38%的人群选择，显示出不凡的投资潜力。
从调查结果看，商铺投资仍旧集中在南京路商圈、友谊路商圈、小白楼商圈、鞍山道商圈等成熟商圈。专家指出，随着交通环境的改善，郊区都市化的进展，我市商铺投资区域依照人口分布情形，有可能往周边地区进展。
另外，一些新兴区域也将成为投资的潜力区域，比如地铁一号线沿线区域。据《21世纪不动产报道》分析，地铁沿线的商业地产将成为新的投资热点。目前，除差不多落成的翔宇公园地下商场外，还有营口道出站口将建设20多万平方米的高档百货商场和高档写字楼、公寓；西南角出站口20万平方米左右的上盖物业将建设商场、餐饮和高档公寓；鞍山道商圈也在规划新的商业设施。
同时，滨海新区也成为投资热点区域。目前一商友谊名都已迁至开发区市民广场，估量“十一”开业;香港太平洋百货也落户开发区鸿泰，仟百汇打算于年内开业。多家百货新店将落户滨海，能够估量滨海新区商业地产市场将连续升温。
与此同时，从调查中不难看出，传统商业投资仍集中市区中心区域，且倾向于河西与南开两区。有统计数据显示，我市河西区与南开区商业地产项目现有量最多，占全市商业项目5成以上，且普遍经营状况良好。而河北区与红桥区最少，经营状况较为一样，短时刻内市场空间较小。
除此之外，今年社区商业的建设数量和规模将进一步扩大。例如，梅江南地区的水岸公馆项目中有数万平方米的商业项目，同时定位于包括餐饮、娱乐、休闲等各种业态在内的顶级体验式商业街。
此外，一系列特色商业、沿街底商、地上综合商业设施正在筹划当中。与市级核心商圈相比，我市社区商业出现出多点开花的局面，出现多元化进展趋势。
在政策利好、商铺进展前景看好的情形下，关于个人投资者来讲，如何投资商铺是他们最关怀的咨询题。21世纪总经理王新认为，投资者第一应该了解自己投资目标是什么，对自身投资商铺有一个保值、增值的预期，及短期变现情形的了解。依照自身资金水平，了解投资所处物业经营状况，及周边业态情形，以此做投资价格比较，做出正确的判定。具体能够参考投资目标、投资资金、地段、比较投资价格、投资形状、投资时机等六个方面做全面综合性的分析。
写字楼投资“这边风景独好”
截至7月22日，调查咨询卷结果显示，大部分人认为新政对写字楼投资阻碍不大，只有16%的人认为有阻碍，受阻碍程度排名倒数第三位。在政策利好下，写字楼投资迎来了最好时机吗？
随着天津经济的进展，滨海的进一步开发、开放，吸引了越来越多的企业和人口投资天津，关于写字楼的需求也会增加，而目前土地的供给80%是住宅，真正的甲级写字楼不能满足客户的需要，在其他类型投资受市场和政策阻碍下，投资写字楼能够讲是“这边风景独好”。
写字楼投资有一定的区域性，是以集约化的模式进展。即写字楼一样会选择有人流、信息流、资金流，交通环境良好的区域内投资。目前，我市写字楼要紧集中在南京路、小白楼、友谊路、东马路、泰达等商圈内。
据《21世纪不动产报道》介绍，我市第二季度租赁市场开始回暖，成交活跃。其中，滨海新区写字楼供应量加大，新增建筑面积近200万平方米，将在以后两三年内投入市场。
受租赁市场回暖阻碍，泰达大厦调整租售策略，向市场开释6层办公空间，要紧吸引整层包租的大客户。除此以外，空港加工区CBD建设进入实质时期。本季度空港物流加工区挂牌出让两块商务办公地，合计规划建筑面积127405.2平方米。另外，滨海新区响螺湾商务中心区建设开工，目前差不多签约10个项目，燕赵大厦、滨海财宝中心、滨海浙江大厦、东方新世纪广场、响螺湾友联商务大厦、温州大厦和滨海王相大厦等，总计建筑面积171万平方米。
在产品类型上，2006年新政后，甲级写字楼出租市场较为活跃，投资前景看好。据21世纪提供数据显示，扩租及新增租户面积达到11000余平方米，较上一季度上涨近40%。其中，泰达大厦新增出租面积3700平方米，滨江国际大饭店、远洋大厦及北方金融大厦出租面积达到1000～1300平方米。同时，第二季度甲级写字楼整体空置率与上季度差不多持平，各大厦租金报价差不多上保持原有水平，投资需慎重。
能够看出，滨海新区开发开放的政策尚未对区域甲级写字楼需求及价格产生足够的推动力，随着滨海的进展，外来企业、人口的不断增加，投资潜力庞大，也可看出天津写字楼市场在以后几年整体向好。
天津商业地产进展前景看好，但机遇与风险并存，假如投资者有足够的资金，且具备足够的自信和精准的眼光，相信投资者仍可赚个盆满、钵满。
商业地产与住宅地产的十点区别
商业地产与住宅地产的十点区别 区别一，地理位置的要求不一样。 1、商业的价值首先是体现在地理位置上的，所以一定要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。但对于住宅来讲，地理位置选择的弹性就很大了，荒郊野岭也可以做别墅，只要能走人，能进车就可以了； 2、商业地产项目最好处在道路十字路口，客流、人流、车流的交汇处，这样不仅有利于商业企业的形象展示，更满足了商业对于“易达性”的要求； 3、商业地产项目对于外观形象展示面即临界面的要求很高，而住宅就可以不要临界面，不需要形象的展示； 4、我们讲商业地产的植树原理，首先就是立地选项。如果地选错了，那是一定种不活的。这块地适合种橘子，你种苹果是活不了的；北方的地适合种苹果，种上南方的椰子，也肯定是活不了的。所以，商业地产和住宅的区别，首先是对地理位置的要求不一样。 区别二，目标顾客不一样。 住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资阶层、白领阶层，又或是普通老百姓，只要具备投资能力，都可以成为目标顾客，而商业地产的目标顾客则相对固定。通常来讲，商业地产的目标顾客第一类就是一般的经营户，第二类是商业的投资者。 经营户又可以细分很多种，例如主力经营户，即我们通常所说的主力店，还包括品牌 商和一些配套商户，比如说做餐饮、娱乐的配套商户，还有一些做小生意的租户，他们对商业物业、店面面积、配套功能等的要求都不一
样，而住宅的目标顾客对物业功能和配套的要求则很单一。 区别三，功能、用途不一样。 住宅的功能和用途一般来讲就是居住，但是商业则有太多的功能。例如，购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，功能都是不一样的。即使是购物功能，又可以细分为百货店、大卖场、仓储超市、生活超市和专业店等。 区别四，消费环节不一样。 住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住，可以使用了。而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。所以，住宅是一个终端，销售后就进入了终端消费， 而商业地产则是开端，销售只是商业经营的开始。假设花20万买了一个住宅，那再花点钱装修一下就可以住了，只要有水、电就可以。而商业地产呢？用20万买个商铺，装修还要花多少钱？进货还要花多少钱？风险费用金需要多少钱？整个运营费需要多少钱？买得起商铺就一定能经营得起来吗？这和住宅是完全不一样的。开发商卖住宅的时候，来的都是客，只要有钞票可以。卖商业地产呢？不但要有投资能力，还要有经营能力，如果投资了商铺今后活不了，那开发商也是活不好的。所以，商业地产和住宅地产的消费环节是不一样的，不能用住宅的思维模式来解决商业地产的问题。 区别五，对物业的要求不一样。 住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以， 对层高、荷载等的要求也不高。但对于商业地产而言，对物业的层高、
商业地产和住宅项目、开发、经营模式比较
商业地产和住宅项目、开发、经营模式比较 一、商业地产和住宅项目的区别 1、功能区别 2、地段区别 3、客户区别 4、操作复杂性区别 5、物业要求区别 6、销售模式区别 7、投资回报形式 8、专业性程度 二、商业地产和住宅项目开发的区别 1、住宅项目的开发 2、商业地产的开发 三、商业地产和住宅项目的开发经营模式比较 1、商业地产的开发经营模式 商业项目的选址 商业项目的商业规划 商业项目的招商 引进商业物业管理 适当划分商铺面积 2、住宅地产的开发经营模式 一、商业地产和住宅项目的区别 1、功能区别 住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，为人们提供一个能够遮风挡雨的休憩之所。而商业所要承载的功能就较为复杂，商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通与展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载其他功能，例如餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，就因为商业地产的功能要求灵活多变，故导致对其的操控也就相对复杂。 2、地段区别 房地产因其不可移动性，因此不论住宅还是商业，对地段的要求都比较高，而商业更之为甚。相对而言，住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发住宅。而商业则不同，商业一旦离开城区，来到郊外，就需要对商业的经营内容、业态进行检讨。例如适应于城区的零售百货如果建到郊外，其生存就十分渺茫。商业地产的植树原理，首先就是立地分析。如果地选错了，那必定难以生存。商业对“易达性”的要求很高，项目最好处在道路十字路口或紧邻干道，客流、人流、车流穿行方便，这样才能增加顾客的光顾可能。 3、客户区别 住宅地产涉及客户层面较窄，而商业地产涉及客户层面较宽。住宅的目标客户一般分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。投资性客户乃是依靠
商业地产研究报告
XX商业地产研究报告 【最新资料，WORD文档，可编辑修改】
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：
在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。
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商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO 和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国XX 商业地产研究报告 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】
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商业地产与住宅地产的区别
商业地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的Shopping Mall，还有一类是商业街的商铺店面。Shopping Mall即购物中心，全国各地到处都有打着Shopping Mall的幌子进行宣传推广的，但到目前为止，真正意义上的Shopping Mall一个都没建起来。 这中间反映出一个问题，国内发展商在商业地产开发方面缺乏经验，**作思路、**作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。很多发展商已经做了许多住宅项目的开发，以为商业地产也可以像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际上存在很大的问题。 为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢？做住宅项目时，发展商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直接销售。但大型的综合商业则完全不同，它的销售对象不是直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销），而是商家，特别是主力店。发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。对于大型综合商业，这是最难的一件事情。比如一个几十万平米的店，招一家主力店最多是2万平米（家乐福分店卖场部分是8000－12000平米），就算能拿到能够解决十万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对发展商产生非常大的压力。 发展商通过对市场环境和地区人口的分析，认为Shopping Mall有市场需求，然而具体**作并不容易。既然是传销，发展商要把店铺卖出去，就应该先决定主力店的形式，是仓储式还是像家乐福这样的家电用品，对于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。家乐福一般对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求。如果发展商自己做设计不符合这样的要求，那绝对是错误的，而且做得越深入，后期招商的困难越大。 第二部分：商业街的空间限定和功能划分 商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉？这就需要建筑师进行精心地设计。 现在中国处于反映了经济的大爆发时代，特别强调气派，建筑设计也是如此。很多大商厦，远看很雄伟，但缺乏人情味，不是很好的购物环境。王府井大街经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街，千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大
商业地产与住宅项目区别
商业地产与住宅项目区别 浅谈住宅地产与商业地产的区不.. (2007-02-05 14:54:34) 转载 一、是商业项目的投资类客户，商业物业购买者（针对部分销售的商业物业）。 二、是商业物业的经营类客户（包括招商引进的主力店次主力店和小型的商户）。 三、是商业项目的开业后的现场消费人群，这类目标消费群是决定商业项目生死的关键，没有他们也谈不上经营和投资类客户及商业地产开发者的生存。 这类人群也是最难把握目标消费群。这些商业项目目标消费人群是通过的前期市场分析，项目定位、招商定位、项目运营、企划包装、推广促销、品牌文化建设等一系列活动，长期培养的大量稳固的消费人群. 商业地产与住宅开发区不看似专门简单,但我从事住宅策划及商业地产多年,遇到了一些开发商却让我汗颜.. 印象最深是一个投资近6个亿的商业项目, 突然发觉他们开发商业项目象玩一样!事实上咨询题就出在观念上,不能用开发住宅地产的模
式来开发商业地产啊,我认为国内的商业地产什么缘故做不行根源就在观念那个地点.因为大部分开发商做住宅地产起家,住宅地产的开发经营模式根深地固一时还专门难改变.太过于着急.. 下面简单介绍一些香港商业地产的东西 香港商业地产开发有个3\3制的原则: 一三-----指商业项目第一个3年是孕育期,就象腹中胎儿一样,商业项目的前期调研\定位\规划\招商要3年. 二三-----指开业后的3年,培养品牌\消费适应\商业环境等需要3年 三三-----指开业后的7年到9年的调整期才开始赚钞票,真正赚钞票的是第4个3年,之后的第五个三年又进入市场调整期.. 那个尽管有些严谨但有一定的参考价值,前些生活记得去广州见了香港太古地产有限公司总经理，广州太古地产首席代表郝继霖先生,据讲他在广州4年了差不多是个地地道道的广州通,广州项目至今没有开工，只有一圈项目围挡 商业地产是房地产开发业中极为重要的一部分，近年来更是掀起了全国性的商业地产开发热。尽管商业项目与住宅在产品属性、价值链、客户构成等方面都存在极大差异，可由于许多开发商对此认识不足，往往以操作住宅的方式方法来运作商业项目，从而导致显现种种错位。因此详细探明商业地产与住宅地产之间的种种区不，对我们更好地操作商业地产项目应该是大有裨益的。
(房地产管理)商业地产基础知识(精华版)
商业地产基础知识 商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。 1、商业建筑规划知识 商业空间规划设计：提供商业物业规划、业态定位规划、垂直功能布局规划、平面功能布 局规划、人流、车流、货流动线规划、商业配套设施规划、商业店铺 切割、商业物业的水、暖、电气、消防及设备的规划建议、一次装修 规划建议、二次装修设计等规划服务。 交通规划：购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。 步行人流：购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。 汽车交通：车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。交通组织的原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。 水平交通：是指同一水平面或楼层内的通道。 垂直交通：是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。 商品展示空间：从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。 开间：又称面宽，指一间商铺内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，即商铺的横向长度。 进深：是指一间商铺从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。即商铺的纵向长度。 2、商业营销知识 零售：是一种交易形式，可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动，也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境，使消费者从零售商店里获得消费品及 其与消费品有关的无形服务的满足，它直接关系到居民的生活质量和生活方式，是 社会资源分配的一个重要阶段--也是最后阶段。 批发：也是一种交易形式，零售的对称，是专门从事大宗商品交易的商业活动。商业批发是生产与零售之间的中间环节。通过商业批发活动，使社会产品从生产领域进入流 通领域，起到组织和调动地区之间商品流通的作用。 商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引客户的辐射范围，简单的说，也就是来店客户所居住的地理范围。 商铺投资：指进行商铺购买、租赁的行为。 商铺投资回收周期：指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时 间跨度。
(房地产管理)商业地产与住宅地产十大区别
区别一，地理位置的要求不一样。 1、商业的价值首先是体现在地理位置上的，所以一定要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。但对于住宅来讲，地理位置选择的弹性就很大了，荒郊野岭也可以做别墅，只要能走人，能进车就可以了； 2、商业地产项目最好处在道路十字路口，客流、人流、车流的交汇处，这样不仅有利于商业企业的形象展示，更满足了商业对于“易达性”的要求； 3、商业地产项目对于外观形象展示面即临界面的要求很高，而住宅就可以不要临界面，不需要形象的展示； 4、我们讲商业地产的植树原理，首先就是立地选项。如果地选错了，那是一定种不活的。这块地适合种橘子，你种苹果是活不了的；北方的地适合种苹果，种上南方的椰子，也肯定是活不了的。所以，商业地产和住宅的区别，首先是对地理位置的要求不一样。区别二，目标顾客不一样。 住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资阶层、白领阶层，又或是普通老百姓，只要具备投资能力，都可以成为目标顾客，而商业地产的目标顾客则相对固定。通常来讲，商业地产的目标顾客第一类就是一般的经营户，第二类是商业的投资者。经营户又可以细分很多种，例如主力经营户，即我们通常所说的主力店，还包括品牌商和一些配套商户，比如说做餐饮、
娱乐的配套商户，还有一些做小生意的租户，他们对商业物业、店面面积、配套功能等的要求都不一样，而住宅的目标顾客对物业功能和配套的要求则很单一。 区别三，功能、用途不一样。 住宅的功能和用途一般来讲就是居住，但是商业则有太多的功能。例如，购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，功能都是不一样的。即使是购物功能，又可以细分为百货店、大卖场、仓储超市、生活超市和专业店等。 区别四，消费环节不一样。 住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住，可以使用了。而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。所以，住宅是一个终端，销售后就进入了终端消费，而商业地产则是开端，销售只是商业经营的开始。假设花20万买了一个住宅，那再花点钱装修一下就可以住了，只要有水、电就可以。而商业地产呢？用20万买个商铺，装修还要花多少钱？进货还要花多少钱？风险费用金需要多少钱？整个运营费需要多少钱？买得起商铺就一定能经营得起来吗？这和住宅是完全不一样的。开发商卖住宅的时候，来的都是客，只要有钞票可以。卖商业地产呢？不但要有投资能力，还要有经营能力，如果投资了商铺今
商业地产和住宅地产的18个不同点
商业地产和住宅地产的18个不同点：只有5%相似度有人说，商业地产和住宅地产的相似度只有5%！ 1. 土地使用年限不同：商业用地使用权只有四十年；住宅用地使用权七十年。 2. 用途不同：商业地产满足的是经商需求，住宅地产满足的是居住需求。 3. 客户不同：商业地产客户是商户（品牌商），住宅地产客户是普通购房者。 4. 市场规模不同：商业地产需求客户少，投资门槛高；住宅地产需求客户众多，几乎人人都有买房需求，受政策影响大。 5. 开发流程不同：商业地产开发流程长而复杂，包括建设、招商（销售）、运营管理多个环节，核心是运营；住宅地产只有建造、销售两个环节，核心是建造。 6. 开发要求不同：商业地产要宜商，要聚集，要热闹，要综合利用，要高密度；住宅地产要宜居，要通风，要安静，要采光好，要私密性，低密度更可加分。 7. 开发难度不同：商业地产体量大，对造型要求高，结构难度大，施工复杂，基本都是独立设计，可复制性小；住宅地产标准化较高，可复制性极强，从产品定位到户型设计到营销方案，基本都可以标准化地批量生产和复制粘贴。 8. 客户关系不同：商业地产是租赁关系（散卖的没几个好下场的），住宅地产是买卖关系。 9. 升值诱因不同：商业地产升值靠运营管理；住宅地产升值靠自身土地资源禀赋。
10. 回报模式不同：商业地产除了卖商铺之外，还可以出租，还可以自己持有经营；住宅模式只有一种方式：卖卖卖。 11. 回收周期不同：商业地产资金沉淀大，回报周期长；住宅地产利润相对低，但回收周期快。 12. 开发逻辑不同：商业地产看的是稳定长期的收益，住宅地产更关注存货（资金）的高周转。 13. 产品属性不同：商业地产本质上是长期收益的金融工具，住宅地产本质上是商品。 14. 投资风险不同：住宅项目只要价格合适，没有卖不掉的；商业项目从前期调研定位到后期招商运营管理，其中一环出了问题，即使租金降到底，售价降到底，也很难拯救。15. 竞争方式不同：商业项目具有排他性，如果旁边已有个万达广场了，除非做个完全不一样定位的项目，不然很难办；住宅地产则倡导共建共享共融，多家开发商同时在一个区域开发项目，可迅速炒热一个片区，大家共享片区升值利益。 16. 营销重点不同：住宅项目营销重点在于描绘现实利益，比如，景观房诉求住的舒服，学区房诉求教育，豪宅诉求身份的体现；商业项目营销重点在于描绘未来美好预期，要告诉消费者项目未来有多火，生意有多好，租金有多高。 17. 对待同行的态度不同：住宅项目和商业项目的大考，一个叫开盘，一个叫开业。住宅项目开盘的时候，会像防贼一样防同行来踩盘、截客；商业项目开业的时候，大都会约上一帮同行来观摩，根本不担心被踩盘、偷师。
中国十大商业地产公司简介
一、大连万达集团股份有限公司 (一)主要产业：商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假 (二)高层管理：
(三) 组织结构： 为适应集团发展战略的需要，集团对组织结构进行了较大幅度的调整，将原来的三层次结构优化为二层次结构，从而实现了组织结构的扁平化，提升了组织的运作效率，而且对集团现有的专业资源进行了整合，系统地梳理， 清晰和强化了项目开发和物业经营两类业务的运作流程和资源配置。
(四)运作模式： 只租不售 订单式商业地产 具有战略伙伴关系的主力店占购物中心70%面积的商业，其余30%为招商的小店铺，并根据不同区域选择不同品牌。 平均租金：不就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。将全国的城市分三等租金：一等是北京、上海、广州；二等是省会城市；三等是其他城市。 (五)招商提成模式：商业地产\万达\厦门湖里万达广场室外步行街 招商激励方案_2011.doc (六)官方主页：https://www.360docs.net/doc/a516304022.html,/
二、 SOHO 中国有限公司 (一) 主要产业：高档商业地产开发 (二) 高层管理： 1. 执行董事： 董事会主席：潘石屹 行政总裁：张欣 总裁：阎岩 财务总裁：唐正茂 2. 高级管理层： 公司副总裁：赖楚珊（法律事务）、王胜江（销售管理）、徐强（工程项目管理）、吴宣霆（物业管理与客户服务）、阴杰（设计研发管理）。 上海分公司联席总经理：贺亚楠（销售管理）、李强（工程项目管理）。 金融总监及合资格会计师：赵桂林。 (三) 组织结构： (四) 运作模式：散售商业地产模式。开发商不持有物业，全部分割为产权 式小商铺分散出售 (五) 招商提成模式： 图表 1 SOHO 中国产品业态分布组合（单位：万平方米）
简述商业地产与住宅地产的区别
简述商业地产与住宅地产的区别 商业地产是房地产开发极其重要的一部分，尤其是近年国家对房价增长过快的打压政策，房地产开发在住宅项目的盈利逐步减小情况下，住宅地产向综合商业地产的转型越来越多。但商业项目与住宅在产品属性、营销手段等的差异性，商业地产的操盘存在种种问题，预期的盈利达不到，甚至商业销售不利而崩盘的企业也不在少数。 我公司对商业的操盘经验几乎为零，目前我公司唯一开发的一个商业体项目，还是与其他商业公司合作开发。从12年拿地到现在，设计图纸出了4、5版升版图，变更签证不断，光是因为电梯一项的变更签证，造成的损失就上100万，地基工程变更上1000万。边施工边设计是家常便饭，项目工期是一拖再拖，不能按期交房的风险越来越大。详细探明商业地产与住宅地产之间的区别，对我们更好地操作商业地产项目是至关重要的。 商业地区与住宅地产区别较大，主要是底楼位置要求、目标顾客、功能用途、消费环节、物业要求、产品设计、营销方式、投资回报形式、专业程度、综合实力等等。 1.产品性质不同 住宅产品的本质是功能性产品，其直接使用功能正是消费者购买的主要动因，价值的前因是居住，超值是居住功能的同期附带价值表现。 商铺的绝大多数买主购买的首要目的是出租获利，已经商铺本身的售价升值。购买的根本目的是让手中现有资金通过商铺这一“产品”实现保值增值。因此，商铺的本质是金融产品。 2.价值体系不同 住宅项目的主体是开发商、业主、物业管理公司，开发商移交产品后价值就得以实现；而综合型商业项目中，需要开发商、业主、经营商户、商业管理公司、物业管理公司、消费者6种角色，商铺开业后能持续良好的经营，商铺的价值才算真正得以实现。 3.客户构成不同 住宅的购买者主要是小资阶层、白领阶层、普通人员，现目前市场条件下，基本是自用，投资者较少。商业地产的购买者则是一般的经营户和投资者，自营与投资者的比例反而是3：7或2：8。 以上的不同，注定了开发关注点不同，主要是以下几方面：
商业地产与住宅地产在营销方面的十大区别 (500字)
商业地产与住宅地产在营销方面的十大区别 导读： 住宅地产与商业地产存在较大明显，前者重开发和销售，对政策波动极为敏感；后者重商业和运营，是中长期投资，不太受短期政策的左右。本文将着重讲解商业地产与住宅地产在营销方面的差异，给读者以启迪。 在房地产业界有一句话叫：“做住宅地产是小学生，做商业地产是大学生；做住宅地产的销售是小学生，做商业地产的销售是大学生。”也许这个比喻并不十分恰当，但却足够形象。那么，商业地产与住宅地产在营销方面具体有何区别呢？ 一、销售产品不同 住宅地产的产品相对来说是独立的、封闭的、标准化的；而商业地产的产品是公众的、共享的、个性化的。 具体来说，住宅地产是卖居住产品的，如三室两厅、两室一厅等，它的属性是居住的；而商业地产是卖商业空间的，如卖场、商铺等，它的属性是商业经营的。住宅地产多是按标准户型设计出来的，在它设计之前就已经对其户型进行了反复推敲，不会由某个人自行分割；而商业地产则不同，在做商业地产之前很难将商铺的面宽、进深、面积、做什么品牌、做什么品类、由哪个商户来做、今后体现什么功能等诸多问题考虑清楚，这需要根据它的具体需求做个性化分割。住宅地产卖了以后是用来居住的，没有什么技巧可言；而商业地产卖了以后是用来经营的，经营的品类各个方面都不一样，它们销售的产品也是截然不同的。此外，住宅地产销售的产品非常标准化，简单且使用用途明确；而商业地产销售的产品是不确定性的，当然这并不意味着一无所知，只是说它个性化的需求很难确定。 二、对象不同 住宅卖给的是居住的消费者；而商业地产卖给的是两种人：一是自营户（即需要自己来经营的），二是投资客（将物业持有后自己并不经营，而是进行二次出租收取租金收益的）。关于卖住宅地产，可以说来者都是客，卖给谁都可以，并不会设定购房人的具体条件；而商业地产则不同，卖家居建材的不能卖服装，卖珠宝的不能卖儿童用品……这是因为商业地产是有经营定位的，如果定位为全部做女装，那么即使是男装也不能进入，如果不遵循这个规律，不仅自身难以成活，还会影响到其他人，最终导致整个商铺的衰落。 现在国内很多人在卖商铺时，往往忽略了卖商铺与卖住宅的区别，只要对方给钱就卖，具体做什么并不关心。这种做法无法保证商铺经营的品质以及卖场的规范，不仅是对投资客户、自营商户的不负责任，更是对开发商自己的不负责任。 三、消费环节不同 开发商将住宅地产开发后就要卖给住户，住户买房后就进入了住宅的终端消费环节。严格来说这是个一次性长期消费的过程，后续消费没有任何技术含量，任何人买了住宅都会住，就如同任何人买了衣服都会穿一样。而商业地产则不同，商户买了商铺后需要装修、进货、经营……在这个过程中，消费只是个开端，以后能否成功经营还是个未知数。后续消费将是一个不断变化、不断整改、不断提高的专业性很强的过程，就如同买汽车需要提供整个管理体系一样，在消费后需要专业的服务、专业的各项保障以及专业的机构提供服务，而不是某个人可以独立完成的。 四、销售卖点不同 我们在销售住宅的广告中常可以看到地段好、环境好、户型好等字眼，这说明住宅的卖点在广告，它卖的是一种生活品质或者是生活方式，它永远是围绕着生活品质、生活方式、以及生活目标来做营销推广宣传的；而商业地产的销售则不同，商业地产永远是围绕着投资价值，投资信心来做的，它的卖点就是反复向消费者传递投资的价值以及投资的信心。在具体的营销宣传中，住宅地产主要是宣传其绿化、户型、电梯配置等方面的优势；而商业地产则
住宅地产VS商业地产向左还是向右
住宅地产VS商业地产向左还是向右 这是不是意味着商业地产能闲庭信步？投资者(投机者)大可弃“住”投“商”，放心大胆地往商业地产上“撒钞票”？ 据《楼市》与新浪天津房产做的一项联合调查显示，大多数投资者仍旧看好住宅投资 ，被调查者中6成以上有投资住宅的意向。 那么，面对新政包括各类住宅以及写字楼、商铺在内的不同类型产品，投资者将面临何种机会？该如何选择？ 住宅投资：不墅、公寓价格仍将上涨 5月“国六条”以及新政重拳出击，重点调控供应结构，加大中小 户型供应。5月31日，中国 国土资源部下发紧急通知，中国一律停止不墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对不墅进行全面清理。不墅开发被强力叫停，不墅产品将成“可居奇货”？ 依照《楼市》北京调查，新政既出，不墅市场交易爆增。但关于天津，不墅市场并没有显现集中交易的情形，相反成交量大幅下滑。 天津朗钜地产有限公司总经理王志龙表示，新政后,朗钜?天域项目的成交量与其他项目相比表现不错，但与前期成交量相比依旧有一定的差距。王志龙指出，作为投资者来 讲，要考虑政策对市场的阻碍，但不应以政策作为投资导向，还应以市场变化作为投资分析基础。 相对不墅投资而言，还有45%的人认为新政将对公寓投资有阻碍，阻碍程度排名第二。
公寓的投资要紧是住宅和商住两用两种方式。而关于商住两用的公寓，环境相对比较嘈杂。目前，北京差不多颁布了公寓禁商的规定，天津的政策也会越来越明细，不排除禁商法令的出台。因此，投资公寓有一定的政策风险。 通过调查咨询卷也不难发觉，有近5成的被调查者认为新政会对公寓投资有阻碍。“假如天津实施‘禁商令’，像我如此的小企业将面临倒闭的危险。”公司位于鞍山西道科贸街某公寓中的王先生，在了解北京相关“禁商令”后，十分担忧天津也会出台相关政策。 目前，我市有相当多像王先生一样的中小企业将公司设立在南京路、小白楼、科贸街等成熟商圈邻近的公寓中。如此不仅降低了办公成本，还可享受便利的交通和超强的人流、信息流。 房地产新政的实施，使服务式公寓发生小幅变化，部分购买不足5年的高档公寓由买卖的供给市场转向租赁市场。 尽管我市公寓住宅从物业治理以及服务方面与服务式公寓还有一定的差距，然而目前新政并未对服务式公寓市场产生强烈的冲击，阻碍并不明显。国际大厦在第二季度连续满租，并只同意租期为一年以上的客户预约。 据《21世纪不动产报道》分析，我市在新政后受滨海投资热潮的阻碍，一些跨国企业为高级治理人员以及外籍职员与服务式公寓长期签订合作协议，进而促使服务式公寓的入住率居高不下，且随着需求的增加，价格仍有上涨的趋势。 商业地产：迎来投资的“春天”？ 依照表一调查，在新政引发楼市震荡的背景下，有8成多受调查者认为新政并没有对商业地产产生太大冲击。是否商业地产迎来投资的春天？关于商铺和写字楼，怎么讲有什么样的不同表现？ 新政偏向“商业地产”？ 据戴德梁行的最新统计，截至2006年第二季度，我市成交商铺28万平方米，市内六区成交11.6万平方米，分不比上季度增长了44%和16%。目前，天津商业地产市场新增大量商业项目，如位于南市商圈的铜锣湾购物中心的百货主力店开业，将使天津市购物中心总存量增至106万平方米。
商业地产开发与住宅开发的区别
商业地产开发与住宅开发的区别 商业地产开发和住宅开发的不同 1.理论基础不同 住宅开发的理论基础是产品供需理论，商业开发遵循投资理论。 住宅的本质是商品，商业的本质是有长期收益权的金融工具——住宅定位的依据是供需理论，商业定位的依据是投资和金融理论。 商业定价的直接依据是租金及其预期上升空间——和住宅不同的定价模型。住宅是资产定价模型，而商业是市场供需模型；商铺售价的定价基础是租金，租金有上升空间，售价才会有上升空间。 商业定位的出发点必须是开业后整体经营成功——商业运营的“马太效应”非常明显；不能整体运营成功的商业，会逐渐整体衰落，形成真正的滞重资产；大体量商业整体运营不成功，会带来长期的巨大负面影响（沈阳万达广场因运营失败，不得不拆掉重建）；即使是销售型的商业，如果将来整体运营不成功，也必将引起广泛的社会问题（如沈阳等几处一、二代万达广场群诉及造成巨大社会影响的事件） 2.客户不同 商业服务的客户规模远大于住宅业主——一般来说，单个小区的业主难以支撑大体量商业的存活；一个3-4万平米商场的辐射范围为2-3公里，沿交通干道的辐射范围还要有所延长；G类地块商业辐射的客户规模最大，通常十倍乃至百倍于住宅业主。 需要研究投资者需求——除了个人投资者，还要研究机构投资者；机构投资者的需求不同于个人投资者，如，机构投资者往往对整体运营的写字楼比较感兴趣。 需要研究各业态商家——商业的最终使用者是商家；商家经营的好坏决定持有型商业的收益；不同业态商家的组合可以有效分享人流，增大收益。 3.规划层面不同 规划设计决定商业地产项目的存亡。 业态组合纷繁复杂，规划设计如何满足商家要求，确保商家利益最大化，进而确保开发项目——大型商业地产项目业态和功能均较住宅物业复杂，各种人流、物流、水平及垂直交通、消防疏散的组织相当繁琐；在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求（特别是可视性和可达性）以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。
详解商业地产与住宅地产的差异性
详解商业地产与住宅地产得差异性 一、价值层面得差异 1．物业价值 商业物业得价值在于经营，通过经营创造高于价格得价值（银子卖到金子价，也可能黄金变粪土）。一个商业项目必须要系统考虑项目得商业定位、招商、经营，才能实现高水平得商业物业开发，达到预期得赢利目标。 而住宅得价值在于居住，保值升值。其关键就是准确得产品定位及目标消费群体定位，最后通过销售实现开发价值。 从投资角度来瞧，住宅可以买来自用，就是保值投资，风险性极小，而商业项目一旦没做旺，其价值就极低，甚至一文不值，风险性极大。 2．利益关系 从主体上说，住宅地产得价值链显然单一得多，即“开发商——终端消费者”。商业地产得利益参与者更为复杂，它得价值链就是“投资者——开发商——营运商——经营者——终端消费者”。其中包含这四种权益关系，开发者得权益、所有者得权益、经营者得权益、管理者，得权益，它们与商业地产得开发模式密不可分。 开发者就是商业地产开发商；所有者就是商铺真正得拥有者；第三就是经营者，就就是进入这个商业里面从事商品经营者；大型与中小型商场都需要有一个统一得管理者实施有效得管理。 开发者通过项目获得利益；所有者通过出租商业物业获取租金收入；经营者通过经营获取经营效益；管理者通过管理获取管理利益。 与住宅开发相比，住宅仅仅通过发展商与购买者两个环节就可以构成单一价值链，而商业地产得价值链上除了开发商，还包括消费者、经营者与投资者，每个参与者都有自己得利益出发点，因此不可避免地存在着许多矛盾，像发展商要求铺位划分要好卖而经营者要求好用，投资者要求高回报而经营者要求先培育市场，以及商铺租与售得矛盾等。商业地产开发要权衡“四角恋爱”得利益关系。因此，为了平衡不同主体得利益，商业地产开发商不仅要考虑地段，更要考虑市场定位、业态组合、功能布局、管理模式、销售策略、投资回报等因素。 3．市场风险 开发商在瞧好商业地产开发利润得同时，也存在着一定得市场风险。除土地成本、土建费用及一些税费管理等因素比住宅用地高外，一般投资商业得人群相对较少，加之现今人们理智投资理念加强，所以为降低市场运作风险，商业地产开发必须具有有前瞻眼光得开发商、专业得商业地产顾问及经验丰富得物业管理公司三大要素，以有场有市为开发目得，这样才能增强投资者得信心，降低开发风险及提高开发价值。 而住宅相对来说开发风险较小，因为住宅消费群体较广，住宅业态既具有居住功能，也具有投资功能，其双重作用为销售提供了更广阔得购买群体。 二、开发层面得差异 1．产品属性 住宅地产开发得住宅就是终端消费品，主要功能就是用来满足消费者得居住要求。楼盘除了消极被动得随市场供求关系变动而升值外，无法带来额外得利润，因此增值空间小。而商业地产开发得从严格意义上说不仅仅就是产品，更就是资本，它通过经营能不断衍生出新得价值，增值空间很大。但应该同时瞧到，商业地产得风险也要更大，因此商业地产得成功需要具有前瞻眼光得开发商、专业得商业地产顾问及经验丰富得物业管理公司。其次，商业地产得表现形式也更多，有专业市场、shopping摩购物中心、主题商场、商业街、社区街铺等。 商业地产得核心就是要搞活商业，而住宅地产追求得就是居住得舒适度，也有人说住宅地产开发得就是“城”，商业地产开发得就是“市”，这就是两者之间得本质区别。因此，商业地产得可持续性发展就是项目能否成功得重要条件，它更着眼于一种长期效益。而住宅地产相对要简单得多，房子只要卖出，投资得价值就可以实现。商业地产得核心决定了商业地产得运营模式要更复杂。正就是因为商业地产更具复杂性与风险性，因此商业地产更注重项目得可行
住宅与商业地产的区别
. 一，功能区别 住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，为人们提供一个能够遮风档雨的休憩之所。而商业所要承载的功能就较为复杂，商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载其他功能，例如餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，就因为商业地产的功能要求灵活多变，故导致对其的操控也就相对复杂。 二，地段区别 房地产因其不可移动性，不论住宅还是商业，对地段的要求都比较高，而商业更甚。相对而言，住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发。而商业则不同，商业一旦离开城区，来到郊外，就需要对商业的经营内容、业态进行检讨。如适应于城区的零售百货如果来到郊外就生存渺茫。商业地产的植树原理，首先就是立地分析。如果地选错了，那必定难以生存。商业对“易达性”的要求很高，项目最好处在道路十字路口或紧邻干道，客流、人流、车流穿行方便，以增加顾客的光顾可能。 三，客户区别 住宅地产涉及客户层面较窄，而商业地产涉及客户层面较宽。住宅的目标客户一般分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。投资性客户乃是依靠买后出租及房产升值获利。而自用型客户乃是买后自用（不论过渡型居住还是永久性居住）。 但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。经营商户又可以分为主力店、次主力店、旗舰品牌店及普通品牌店，下表为某购物中心的目标商户分类，可以看出各类商户对物业的要求都不尽一致。 四，操作复杂性区别 从开发商的地产开发角度来讲，商业操作的复杂性甚之于住宅。对于住宅而言，开发商将住宅卖出后基本就万事大吉了，住宅的使用价值就开始在消费者手中体现。而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商才能运营使用。而招商运营乃是商业地产的生死环节，稍有不甚，便会将商业带入万劫不覆的深渊。例如国内的很多商业就是没有处理好招商与销售之间的关系而导致项目夭折的。 [此文档可自行编辑修改，如有侵权请告知删除，感谢您的支持，我们会努力把内容做得更好] 精选文档
房地产商业地产与住宅项目区别
房地产商业地产与住宅项目区别
如何理解商业地产与住宅的区别？ 简单的说，商业地产就是在房地产的基础上做商业，是以商业功能、商业需求为导向对房地产物业的需求和功能进行商业规划，使之适应商业的经营。商业 地产与住宅在地理位置、功能设计、物业需求、目标顾客等方面均存在较大差异，我总结商业地产与住宅的十点区别与大家分享。 区别一，地理位置的要求不一样。 1、商业的价值首先是体现在地理位置上的，所以一定要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。但对于住宅来讲，地理位置选择的弹性就很大了，荒郊野 岭也可以做别墅，只要能走人，能进车就可以了； 2、商业地产项目最好处在道路十字路口，客流、人流、车流的交汇处，这样不仅有利于商业企业的形象展示，更满足了商业对于“易达性”的要求； 3、商业地产项目对于外观形象展示面即临界面的要求很高，而住宅就可以不要临界面，不需要形象的展示； 4、我们讲商业地产的植树原理，首先就是立地选项。如果地选错了，那是一定种不活的。这块地适合种橘子，你种苹果是活不了的；北方的地适合种苹果， 种上南方的椰子，也肯定是活不了的。所以，商业地产和住宅的区别，首先是对地理位置的要求不一样。 区别二，目标顾客不一样。 住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资阶层、白领阶层，又或是普通老百姓，只要具备投资能力，都可以成为目标顾 客，而商业地产的目标顾客则相对固定。通常来讲，商业地产的目标顾客第一类就是一般的经营户，第二类是商业的投资者。经营户又可以细分很多种，例如主 力经营户，即我们通常所说的主力店，还包括品牌商和一些配套商户，比如说做餐饮、娱乐的配套商户，还有一些做小生意的租户，他们对商业物业、店面面 积、配套功能等的要求都不一样，而住宅的目标顾客对物业功能和配套的要求则很单一。 区别三，功能、用途不一样。 住宅的功能和用途一般来讲就是居住，但是商业则有太多的功能。例如，购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，功能都是不一样的。