土地一级开发模式

土地一级开发模式
土地一级开发模式

土地一级开发模式

关于土地一级开发的内涵有不同的提法。首次提到土地一级开发的正式文件是2000年12月北京市《中关村科技园区条例》,其四十八条中规定:“中关村科技园区的土地一级开发,应当服从中关村科技园区建设的统一规划……”。但该条例并未对土地一级开发的涵义做出界定。2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》(京政办发[2002]16号)中提出中关村科技园土地一级开发是指政府对中关村科技园区范围内的国有土地,统一进行拆迁、市政基础设施建设的行为。《北京市土地一级开发管理暂行办法》 (京国土房管出字[2002]1100号)对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定,提出土地一级开发是指政府委托市土地整理储备中心及分中心,按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划,对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地,统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。有观点认为土地一级开发是指在土地出让前,对土地进行整理和投资开发的过程。具体来说,就是按照城市规划功能、地表标高和市政地下基础设施配套指标的要求,由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设,按期达到土地出让标准的土地开发行为。有观点认为土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设,使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态。还有人认为土地一级开发是指国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业,由土地一级开发企业按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求,对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设,使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件(熟地),根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划,以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。

对土地一级开发较为一致的看法为:必须符合城市规划的要求,应对土地进行基础设施的建设和投入;土地一级开发的结果,应达到可以熟地出让的要求。

二、土地一级开发的模式

土地一级开发的模式实际上就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位置,即主体是谁的问题。是采取政府垄断一级开发,还是政府委托企业进行一级开发,抑或通过市场化的招投标来决定一级开发的主体。

关于土地一级开发的主体也有不同的看法。有观点认为土地资源就必须牢牢掌握在政府手中,政府必须加强对土地的集中统一管理,切实垄断土地一级开发,强调土地一级开发的主体应是政府和政府设立或确定的国有企业或国有控股企业。有人则认为政府不应直接地用行政或强制性行为参与土地的开发,而是通过市场化公开透明的运作方式来选定合适的一级开发企业,通过市场的方式来进行一级土地市场的资源配置。

基于不同的开发主体,土地一级开发主要存在政府主导和企业主导两种模式。政府主导模式,即完全由政府建立的土地储备中心或国有控股或参股企业进行土地一级开发;企业主导模式,即政府通过招投标的方式从多家企业中择优进行土地一级开发。

1(重庆——政府主导型模式

重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。土地一级开发的主体是市政府,代表市政府实行一级开发的机构是九个国有控股集团(城市建设、高速公路、高等级公路、水务、地产、水利投资、开发投资集团、渝富)。土地一级开发与土地储备紧密联系在一起,九个集团拥有土地储备和土地一级开发的权利,将纳入储备范围的土地委托一些公司进行一级开发,“生地”变“熟地”后,再到土地交易中心进行“招拍挂”出让(见图1)。出让所得的收入在市政府和企业之间按一定的比例进行分配:出让所得综合价金扣除应支付的土地储备开发成本后的10,,

作为土地储备开发发展专项资金存入土地储备开发资金专户;其余上交财政,按市政府颁布的土地使用权出让金标准,由市与区县政府按规定比例分配;剩余资金集中市里,专项用于城市基础设施建设、公益事业等建设。九大集团在具体分工上有所不同,笔者将其总结为三种方式:自主土地储备开发方式、带项目土地储备开发方式和与国企改革联动土地储备方式(见表1)。

2(北京——政府主导型模式与企业主导型模式并存

北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存,属于由政府主导型向企业主导型转型的过渡时期。

北京土地一级开发的政府主导模式是指由土地储备机构负责实施土地开发,由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的,开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2,。以招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。与重庆不同的是,北京的土地储备机构即土地储备中心参与的一级开发项目仅占很小比例,且多为小项目。因此,北京土地一级开发主要为企业主导型模式。

北京土地一级开发的企业主导型模式是指通过招标方式选择开发企业实施土地开发,由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润,利润率不高于预计成本的8,。通过招标方式确定开发企业后,土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。该模式要求政府面向市场招投标,所有的企业都享有平等的投标、中标权利。然而,北京的土地一级开发市场是不完全竞争市场,招标虽然是在全市范围内进行,但有很多企业已经做了很多前期工作,存在围标的现象。驱动企业使出浑身解数竞相追捧利润只有8,的土地一级开发的原因,在于企业通过土地一级开

发,对地块的盈亏平衡点等状况了解得更清楚,比其他企业更有信息优势,容易在土地市场进行“招、拍、挂”出让土地时顺利竞得土地,从而接着进行二级开发。在业内,通过介入土地一级开发而成功竞得土地的方式被称为“曲线拿地”。

三、土地一级开发模式比较

土地一级开发的政府主导型模式与企业主导型模式在政府、企业的角色定位、操作方式、收益分配上都有不同(表2)。

表2:土地一级开发模式比较

------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 比较政府主导型模式政府主导型模式 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------政府角色政府垄断土地一级市场,对于土地具有唯一的开发政府控制国有土地使用权的出让和负责一级开发权,代表政府行使开发权的是国有控股集团。的招投标工作,土地一级开发由企业来完成。企业角色开发企业受国有控股集团的委托,对土地进行开企业成为土地一级开发的主体,土地的开发主要发,企业地位类似于房地产开发中施工单位的地位。由企业完成。操作方式土地的征用、房屋的拆迁、开发资金的筹集、开发通过招标方式选择开发企业实施土地开发,由开发企业区基础设施的建设、产业结构的调整和布局,开发负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市后土地的出让和转让,全部由国有控股集团及政府政建设等手续并组织实施。通过招标方式确定开发企业负责完成。后,土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。优势 1、政府开发土地面临的阻力小于企业,便于协调各 1、可以帮助解决政府土地开发资金不足的问题,种关系; 减少政府开发土地的风险; 2、可利用国有控股集团雄厚的财力迅速集中资金 2、引入企业机制,改善政府的管理体制,有利于搞对土地进行开发,而且可以凭借政府

的信誉进行贷活土地开发,提高土地开发效率。款或发行政府债券以筹集开发资金。劣势 1、政府拥有的市场信息不完备,使得政府对土地的 1、政府对于土地供应量的控制将相对被削弱; 开发效率较低; 2、由于竞争的存在,企业受制于政府的状况将有 2、土地的开发权掌握在政府手中,极易滋生腐败和所改善; 寻租行为,从而降低了土地开发效率; 3、政府和企业在投资、经营决策以及收益分配等 3、开发企业成为工程承包单位,主观能动性差。方面不完全一致产生摩擦。收益土地出让后的收益上交财政,财政按一定比例返核定成本,利润率不高于成本的8,。还。评价重庆的政府主导型土地一级开发模式由于对各个北京的企业主导型土地一级开发模式处于起步土地一级开发机构职责范围的划定不是十分明确,期,是不完全竞争市场;招标中存在“围标”现象,国有控股集团之间同样存在博弈,主要体现在争有待进一步市场化;企业参与一级开发的主要目的取进行一级开发的地块时有利益冲突。是进行二级开发。 -------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------

土地一级开发的政府主导型模式和企业主导型模式各有优缺点。由于各地的发展状况不一样,要结合当地的经济发展状况、房地产市场发展状况选择适合的一级开发模型,并根据变化及时进行调整。

四、展望

笔者认为“分工”将是土地一级开发未来的发展方向。这里所指的“分工”,既指政府和企业进行分工,又指一级开发和二级开发进行分工。政企分工,企业在城市规划的引导下,采用市场化手段运作土地一级开发,企业进行一级开发的利润也通过市场行为来实现;政府则负责组织土地一级开发企业的招标工作,制定征地、拆迁安置补偿条件和标准,并进行严格的监督与审计工作,限制土地一级开发从降低和压低补偿安置条件中获取利润。一级开发与二级开发分工,参与土地一级

开发的企业在土地出让过程中进行回避,不再进行二级开发,以保证土地出让的公开性和公正性。

土地一级开发融资、盈利模式

土地一级开发融资、盈利模式探讨 一、前言 随着二级市场拿地成本越来越高,万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中,土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。我们集团目前进行的大连卫星城土地一级开发项目具有明显的代表性。 对于房地产开发企业,介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益,如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。其中,盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。相比房地产二级开发,土地一级开发面临更大的不确定性和风险性,譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险,以及来自政府的违约风险和政策风险等等。这就要求土地一级开发主体有效控制成本,优化运作流程,提升管理能力,同时妥善处理好与政府方面的关系,准确解读政策法规,提升抗风险能力。 二、主要观点 1、由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。 2、土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利,分享土地增值收益,持有部分公共建筑,为二级拿地铺垫等。 3、一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。其中,比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。 4、具有土地一级开发业务收入企业,其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域,它们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势,集中力量进行房地产综合开发业务。 5、房企参与土地一级开发的策略包括:优化运作流程,提升管理能力,有效控制成本;加强规划能力、挖掘区域潜在的价值;把握行业波动周期,控制开发节奏。 三、土地一级开发的典型模式

由于城市人口增加和社会经济活动不断发展,人们对城市土地的需求不断扩大,而可供城市利用的土地又非常有限。同时,由于具有特定用途的土地非常稀缺,所以,必须科学规划和布局,以合理、高效、经济的开发利用土地。 目前土地一级开发主要有以下几种典型模式: 模式一:一二级联动开发模式 由于房地产行业明显受制于政策因素,因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合,以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导,所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。 房地产企业通过土地一二级联动开发,在获得一级开发阶段收益的同时,既保证了企业未来的可持续发展,也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。 但该模式也存在一定的问题,如不利于政府控制市场地价,政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍,近期可能存在机会,但长远看,其空间越来越窄。 模式二:完全政府控制模式 完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理,完全控制熟地开发及供应市场,形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发,仅以招标方式确定施工企业。 这种模式可以保证政府完全控制地价,土地开发为熟地后的增值收益不流失,且土地一级开发法律关系单纯,便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大,融资渠道窄。 模式三:政府和法定机构协作模式 政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发,如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”,从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增

土地一级开发模式比较研究——以北京和重庆为例

土地一级开发模式比较研究——以北京和重庆为例 2009年11月16日来源:互联网 一、土地一级开发的内涵 关于土地一级开发的内涵有不同的提法。首次提到土地一级开发的正式文件是2000年l2月北京市《中关村科技园区条例》,其四十八条中规定:“中关村科技园区的土地一级开发,应当服从中关村科技园区建设的统一规划……”。但该条例并未对土地一级开发的涵义做出界定。2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》(京政办发E2002]l6号)中提出中关村科技园土地一级开发是指政府对中关村科技园区范围内的国有土地,统一进行拆迁、市政基础设施建设的行为。《北京市土地一级开发管理暂行办法》(京国土房管出字E2002]l100号)对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定,提出土地一级开发是指政府委托市土地整理储备中心及分中心,按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划,对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地,统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。有观点认为土地一级开发是指在土地出让前,对土地进行整理和投资开发的过程。具体来说,就是按照城市规划功能、地表标高和市政地下基础设施配套指标的要求,由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设,按期达到土地出让标准的土地开发行为。有观点认为土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设,使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态。还有人认为土地一级开发是指国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业,由土地一级开发企业按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求,对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设,使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件(熟地),根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划,以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。对土地一级开发较为一致的看法为:必须符合城市规划的要求,应对土地进行基础设施的建设和投入;土地一级开发的结果,应达到可以熟地出让的要求。 二、土地一级开发的模式 土地一级开发的模式实际上就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位置,即主体是谁的问题。是采取政府垄断一级开发,还是政府委托企业进行一级开发,抑或通过市场化的招投标来决定一级开发的主体。 关于土地一级开发的主体也有不同的看法。有观点认为土地资源就必须牢牢掌握在政府手中,政府必须加强对土地的集中统一管理,切实垄断土地一级开发,强调土地一级开发的主体应是政府和政府设立或确定的国有企业或国有控股企业。有人则认为政府不应直接地用行政或强制性行为参与土地的开发,而是通过市场化公开透明的运作方式来选定合适的一级开发企业,通过市场的方式来进行一级土地市场的资源配置。 基于不同的开发主体,土地一级开发主要存在政府主导和企业主导两种模式。政府主导模式,即完全由政府建立的土地储备中心或国有控股或参股企业进行土地一级开发;企业主导模式,即政府通过招投标的方式从多家企业中择优进行土地一级开发。本文以重庆和

土地一级二级三级开发概念资料

土地一级二级三级开发概念 2013-01-21 18:05:14 来源:贵州圣思项目策划有限公司浏览:6631次土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发 土地一级开发一般工作程序 程序一:确定土地一级开发项目 程序二:确定一级开发单位 程序三:办理建设意见(根据联席会要求办理) 程序四:办理交通评价文件审批(根据联席会要求办理) 程序五: 办理古树处理意见(根据联席会要求办理) 程序六: 办理文物保护意见(根据联席会要去办理) 程序七: 办理环境评价文件审批(根据联席会要求办理) 程序八:办理规划意见书 程序九:办理土地一级项目开发项目核准 程序十:取得征地批复(实施征地) 程序十一:办理拆迁许可证(实施拆迁)

程序十二:编制市政基础设施实施方案 程序十三:组织验收,评估土地成本 程序十四:纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备 目录 一、土地一级开发. 2 1.1 土地一级开发概念 (2) 1.2 土地一级开发的流程 (2) 1.3 土地一级开发中涉及的法律问题 (3) 1.3.1土地征收及拆迁补偿 (4) 1.3.2土地一级开发协议 (4) 二、土地二级开发. 4 2.1 土地二级开发的概念 (5) 2.2土地二级开发流程 (5) 2.3土地二级开发中涉及的法律问题 (6) 2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权 (6) 2.3.2转让以划拨方式取得的土地使用权 (8) 三、土地三级开发. 9 附件一征地拆迁补偿协议. 10

土地一级开发盈利模式及风险问题

土地一级开发盈利模式及风险问题浅析 作者:黄双燕 来源:《商情》2014年第47期 【摘要】 近些年来,我国社会经济呈高速发展趋势,推动了土地开发产的发展。针对土地开发体系,土地一级开发作为重要内容,在土地出让前,所实施开发、建设,政府或政府委托企业负责土地开发,执行一级开发,主要是使土地达到出让标准。现阶段,我国二级土地开发企业,逐渐转型为一级开发企业。然而,我国土地一级开发,主要为政府主导,土地开发市场化运作不够成熟,盈利、运营等模式,也具有许多制约因素和风险问题。本文主要分析一级开发盈利模式的相关问题,探讨一些针对性的优化对策。 【关键词】 土地一级开发;盈利模式;风险问题;开发成本 针对土地管理体系,土地一级开发为重要内容,主要为严格控制土地出让成本,对盈利多少具有直接影响。近些年来,我国二级市场的土地开发成本日益增加,诸多房地产企业转向土地一级开发范畴。我国土地一级开发也由政府主导逐渐转向市场化运行。针对开发企业而言,参与一级开发,可获取二级开发更多利益。例如,在一级开发中获利,土地增值收益的获取等。而一级开发盈利主要取决于各项成本费用控制力度。另外,与二级开发相比,一级开发风险性、不确定性较大。例如,长期占用资金和拆迁成本等风险,加上政策、违约、政府干预行为等风险。因此,在一级开发中,要想控制成本费用,必须优化土地开发运作流程,加强土地开发管理,熟悉掌握相关政策法规,进而提高抗风险能力。本文主要分析了一级开发盈利模式的相关问题,并探讨有针对性的解决对策。 一、土地一级开发的操作模式分析 首先,政府垄断开发。政府成立项目公司,或委托开发企业,实行土地一级开发,即称为政府垄断模式。采取该种模式,政府可完全掌控土地出让价格,待土地开发称为熟地之后,可保证增

一级土地开发商盈利模式研究

一级土地开发商盈利模式研究 一、土地一级开发因何炙手可热,主要表现在三个方面 一是影响太大了。不仅是因为项目规模大,少则上千亩,多则数十平方公里,还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游,对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用,撬动着整个城市的宏观经济的发展,土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。 二是诱惑太大了。越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发,觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润,随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后,拿地压力越来越大,开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径, 三是弹性太大了。按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定,土地一级开发的主体应是当地政府,各地也出台了一些相关政策,但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配,基本上依然无法可依,尽管有个约定俗成,即所谓的“谁投资、谁受益”,但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损(而非共赢)的现象时有发生。 土地一级开发涉及三个利益集团:代表土地所有权的政府、一级开发企业(授权、组建或招标)、原驻地企业/居民/农业生产者(一级开发前土地使用者)。土地一级开发的过程,也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。 普遍认为,征地和拆迁是土地一级开发的核心问题,也是难点问题,其实,归根结底依然在于利益的分配之上。只要利益保障了,多难也能征、也能拆。原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了,但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实

安置房项目开发模式及详细开发流程

安置房项目开发模式及详细开发流程 一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。(一)开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件下,开发设想是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。(二)可行性研究是房地产项目开发的第二步,也是非常关键的一步开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项,银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。(三)申请项目用地是房地产开发的第三步,也是正式启动项目开发的第一步土地是所有建筑的基础,申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的

土地一级开发流程及收益模式

土地一级开发流程及收益模式 土地一级开发流程及收益模式 一、土地一级开发现状 近些年来,由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高,城市化进程也在加快发展,城市土地供需矛盾日益紧张。地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展,而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作,而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。它强调在城市规划的前提下,首先把“生地”开发成“熟地”,然后再进入土地市场进行交易。 目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份,各企业介入土地一级开发的目的各不相同,其中以房地产企业和政府投资平台公司为主,如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台,参与土地市场一级开发主要体现政府的意志;贵阳的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场,降低二级市场拿地成本的典型代表。 二、土地一级开发的流程与分工 土地一级开发,即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求,对一定区域范围内的城市国有土地

(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发实施流程具体如下: ㈠策划及前期准备阶段 ⒈土地一级开发计划 土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划,由国土局负责。 ⒉城市专项规划与土地一级开发计划 城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。 ⒊土地一级开发实施方案 国土局或委托单位依据开发计划编制实施方案,由政府相关部门联席会议审批。 ⒋土地一级开发招投标 国土局会同相关部门通过招投标方式确定土地一级开发主体。 ⒌土地一级开发主体 土地一级开发主体可以由政府或企业担任,全面负责实施某块土地的一级开发工作。 ㈡行政审批阶段

特色小镇土地一级开发模式及盈利模式

1 特色小镇土地一级开发与普通项目的基本区别 特色小镇中的土地一级开发并不仅仅是项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施的建设,其主要目的也不仅仅是使“生地”成为“熟地”,而是要与产业发展、与项目开发结合在一起,因为产业的价值决定了特色小镇土地的价值。因此,在特色小镇建设领域,土地一级开发工作与项目的前期规划、项目建设、产业导入、产业运营等环节之间存在密切联系,而且具有很高的关联程度。2特色小镇土地一级开发模式解析 土地一级开发的主要内容包括了筹措资金、办理规划和项目核准(立项)等各种审批手续、征地、拆迁、组织实施市政基础建设并接受验收等。

1、土地开发基本形式 按空间类型分类:成片开发(或连片开发)&分片开发。 按时间类型分类:先做一级开发、再做二级开发,即一、二级开发分离的形式&一级开发包含在二级开发之中的形式。 按开发性质分类:存量一级开发:包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三(工业厂区改商业、住宅等第三产业)项目。增量一级开发:包括征用和农转用土地,有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发,有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。 2、土地一级开发两大模式 土地是特色小镇建设的基础与保障,土地的一级开发对于小镇项目的建设落地与产业发展具有重要作用。根据实施主体的不同,土地一级开发可分为土地储备机构自行开发或者企业通过招投标方式取得土地一级开发权两类开发模式。

3、特色小镇土地一级开发16大主要工作内容 4、特色小镇土地一级开发工作各环节注意事项 特色小镇土地一级开发工作与项目前期规划、项目建设以及后期产业导入、产业服务等环节之间存在内在联系,关联度很高,因此,参与特色小镇一级土地开发建设的市场主体在开发过程中要仔细考量与政府的合作模式,既要遵循此类项目投融资、建设、运营环节紧密联系、相互运作的规律,又要确保参与程序规范合法。期间,各环节注意事项如下:

浅谈“轨道交通+土地”开发模式

专业知识分享版 使命:加速中国职业化进程 摘 要:根据媒体报道,“十二五”期间全国各城市地铁、轻轨规划线路建设里程将达到2600公里,建设投资规划额将达1.27万亿元。面对如此繁重的建设任务,如何筹措资金保持轨道交通建设可持续发展成为各地政府的难题,在当前各地财政资金紧张的背景下,各地政府纷纷把目光转向土地,并出现各种版本“轨道+土地”开发模式。本文结合目前各地“轨道交通+土地”开发模式进行探讨,分析政府、轨道交通企业、土地专业开发主体等在“轨道交通+土地”开发过程中的角色定位,设计合理的“轨道交通+土地”开发模式,实现政府、轨道交通企业、土地专业开发主体合作共赢。 关键词:轨道交通;土地;开发 一、“轨道交通+土地”开发模式的意义 在轨道交通建设过程中,轨道交通与土地开发关系密切,从国内外实践来看,不少城市将轨道交通建设与土地共同开发,如香港地铁属于典型的轨道交通与土地共同开发模式,香港政府以立法的形式保障地铁公司享有“地铁土地”土地开发权,地铁公司对土地进行统一规划、分步实施。此外,近几年国内城市也将轨道交通建设与大量土地相结合,如天津地铁将大量土地收益作为轨道交通建设资金来源,武汉地铁、长沙地铁等均将大量土地与轨道交通建设相结合。各地积极探讨“轨道交通+土地”开发模式的原因主要在于: 首先,轨道交通改变城市格局,直接影响土地利用规划。 轨道交通快捷、便利,缩短了城市的时空距离,城市交通的建设改变城市的土地利用规划,轨道交通对城市的土地利用规划主要表现在两方面:一方面是轨道交通对土地利用的集聚效应和扩散效应,集聚效应体现在轨道交通建设使中心区功能进一步强化,或在交通枢纽部位形成“副中心”,促进“多中心结构”城市的形成;扩散效应体现在轨道交通建设方便了中心城区与外部的联系,使城市人口向外围扩散,促进城市向外部的扩张。另一方面轨道交通建设有利于城市功能分区,实现城市商业用地、居住用地、金融用地、教育用地等合理布局。 其次,轨道交通建设大幅提升土地价值。 轨道交通建设提升沿线人气和商业价值,使沿线土地大幅升值,增加沿线土地开发和商业经营的收益。据相关数据显示,广州初建地铁时,地铁沿线物业升值15%-25%,地铁开通后,沿线物业再次升值15%-25%。深圳地铁一号线的开工建设,地铁沿线的物业从6000

土地一级开发成本核算问题

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/aa3597836.html, 土地一级开发成本核算问题 作者:徐灿 来源:《管理观察》2016年第09期 摘要:土地是人类生存与发展的基础,我国关于土地管理的制度具有明显的特征,即:所有权与使用权的分离。20世纪90年代末,国家相继出台了一系列的法规政策,进一步确立了土地的储备制度,制度中明确规定:经营性用地必须经过土地市场的招标、拍卖、挂牌上市,土地一级、二级开发实现了正式分离。土地一级开发至今已经经历了十几年,在诸多方面取得了成效,例如:运作模式、开发流程、资金管理等,并积累了丰富的实践经验。在土地一级开发的具体实施过程中,成本问题一直就是困扰项目开发的中心议题,但是,纵观目前我国土地一级开发成本的核算现状来看,成本管理问题仍很多,并亟待解决。本文将就我国土地一级开发成本核算问题进行分析,并针对具体问题提出具体建议和对策。 关键词:土地一级开发成本核算问题策略 一、引言 土地资源作为人类生存与发展的基础,具有有限性、不可再生性,合理地优化和配置土地资源已经成为市场经济发展的重要基石。在我国的土地管理制度中,最明显的特征就是所有权与使用权的分离,由于我国特殊的社会主义性质,土地实行的是社会主义公有制的形式,即土地的所有权归国家或集体所有,任何单位和个人只拥有对土地的使用权。在我国计划经济时期,需要土地的单位主要是通过协议的方式来获得土地,然后再进行征地拆迁、市政建设、房屋建设等。土地的存在只能作为生产建设的附属品,并不能充分体现出土地的真实价值。这就造成土地的使用效率低下、闲置浪费现象严重的问题。为了提高我国土地的使用效率,国家先后出台了一系列政策和法规,使得土地一级开发成为土地上市的必要条件,并实现了土地的一级、二级分离。我国一级土地的开发在经历了从无到有的运作模式、开发流程、资金管理等方面的不断实践与探索后得到了完善与发展。在实践的过程中成本核算问题一直贯穿于项目运作的全过程,但是,近年来频繁出现在全国各地的“地王”现象使得房价居高不下,造成了土地一级开发过程中拆迁成本高涨、项目周期延长、项目资金压力增加,土地一级开发预测成本与实际成本之间严重脱节,一级成本也是多次变化。实践中的这些问题严重影响了土地一级开发的运作与实施,严重阻碍了我国土地市场的正常运行。目前,有针对性地探寻一级土地开发成本管理中存在的问题,有针对性地找到解决问题的思路,探索行之有效、切合实际的成本管理方法,是指导企业对土地一级开发成本进行管理的重要手段。 二、土地一级开发成本核算中存在的问题分析 (一)成本管理环节严重缺失

土地一级开发 主要法律问题的实务操作

土地一级开发主要法律问题的实务操作2012年12月16日,中央经济工作会议在报告中提出,要积极稳妥地推进城镇化建设。中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文曾表示:正常情况下,在国务院每年审批的400万亩全国建设用地中有280万亩是征收农民的土地,是从农村集体土地转化的建设用地。因此,交流土地一级开发法律问题和实务操作时,深入探讨的焦点在于集体土地的一级开发。 一、土地一级开发的概念及开发模式 土地一级开发的概念目前尚缺乏全国性的规范性文件予以界定,主要见北京市的有关规定。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》(京国土市[2005]540号)第2条规定:本办法所称土地储备和一级开发,是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地,并组织实施拆迁和市政基础设施建设,达到土地供应条件的行为。实践中,土地一级开发是指政府或其授权委托的一级开发企业,按照规划要求,对一定区域范围内的国有土地或集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,编制规划,并进行市政配套基础设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”出让要求的前期开发建设工作。总的来说,土地一级开发的模式有:

(一)政府运作模式 政府运作模式是指政府进行土地一级开发运作,土地一级开发所发生的一切费用均由政府承担。具体可以分为三种类型:一是由政府下属的土地储备机构直接负责土地的一级开发,如北京市,由北京市土地整理储备中心(或授权各区县分中心)直接负责;二是由承担土地储备职责的国有企业或专门承担土地一级开发职责的国有企业负责一级开发,如重庆市,由政府下属的几大国有企业(如重庆城投)负责;三是由土地储备机构和国有企业联合负责一级开发,如上海市,由上海市土地储备中心和上海市地产集团联合完成。 政府运作模式有其自身的优势,比如可以保证土地开发为熟地后土地增值收益为政府所得;政府全程控制,可以缩短开发时间。但与此同时,这种模式也存在相应的弱点,比如政府会面临巨大资金压力;政府全程操作,缺失监管,易政企合谋,使土地出让隐蔽化。 (二)市场运作模式 市场运作模式是指通过招标的方式委托开发企业实施土地一级开发。土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议,由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。目前,土地一级开发市场化运作模式比较成熟

土地整理的操作流程、盈利模式和注意事项

1 什么是一级土地整理 一级是和二级相对的,自从土地禁止了协议转让之后,所有土地出让都要走招拍挂流程。招拍挂之前所有事情就叫一级,包括土地拆迁、农用地征收、修路造桥管网铺设的三通一平、建设用地指标的覆盖等;招拍挂之后的所有事情都叫二级,就是房地产开发,包括设计、报建、施工、交房等。 简而言之,一级土地整理,就是把一块毛地,做到可以开工建设的地步,只待政府办一套招拍挂手续就能土地出让了。就是俗称的“生地”变“熟地”,由“毛地”变“净地”的过程,也就是所说的土地一级开发。 一般是将纳入土地利用总体规划及城市土地储备供应计划的土地,由土地整理主体实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政

基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资,达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等建设条件,使整理的土地变成“熟地”,为下一步国土收储、招拍挂等打下基础的过程。 2 一级土地整理的出让手续 土地拆平了或者建设用地指标到位了就可以走流程准备招拍挂出 让了,办这个手续也很麻烦。这个我就简单讲讲吧,不是我的强项,因为每个城市都不一样,就说几个共性的手续。 1、规划条件:市规划局正式下发。一般由国土局发函申请,根据开发商提供的规划设计指标,规划局复函,国土局作为定界,评估的依据,是最前提条件之一。 2、土地征收、收储:市国土局负责。集体地为征收,国有地为收储。集体土地(没有土地证),以签订征收协议为工作结果。国有土地签订协议,以收缴土地证为工作结果。 3、定界确权及申请宗地号 定界:市国土局委托专业测绘院测绘,出宗地的坐标图、地形图,用坐标明确土地具体位置,实测面积。确权:本宗地与周边土地是否地界清楚,产权清楚。 4、宗地成本构成审计:成本初审、复审,出具评估报告等。

土地一级开发模式

土地一级开发模式 关于土地一级开发的内涵有不同的提法。首次提到土地一级开发的正式文件是2000年12月北京市《中关村科技园区条例》,其四十八条中规定:“中关村科技园区的土地一级开发,应当服从中关村科技园区建设的统一规划……”。但该条例并未对土地一级开发的涵义做出界定。2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》(京政办发[2002]16号)中提出中关村科技园土地一级开发是指政府对中关村科技园区范围内的国有土地,统一进行拆迁、市政基础设施建设的行为。《北京市土地一级开发管理暂行办法》 (京国土房管出字[2002]1100号)对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定,提出土地一级开发是指政府委托市土地整理储备中心及分中心,按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划,对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地,统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。有观点认为土地一级开发是指在土地出让前,对土地进行整理和投资开发的过程。具体来说,就是按照城市规划功能、地表标高和市政地下基础设施配套指标的要求,由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设,按期达到土地出让标准的土地开发行为。有观点认为土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设,使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态。还有人认为土地一级开发是指国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业,由土地一级开发企业按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求,对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设,使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件(熟地),根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划,以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。

土地一级开发成本的组成

土地一级开发成本的组成 (一)项目前期费用 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 工程勘察、测绘、定桩费用 环境影响评价分析费用 交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用 地价评估费用 工程设计费及施工图审查费 招标代理费、招标服务费 工程保险费 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 ◆立项报告、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费 (测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。 2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 3、工程勘察、测绘、定桩费用 4、环境影响评价分析费用 5、交通影响评价分析费用 6、地震影响评价分析费用 7、地价评估费用 8、工程设计费及施工图审查费 9、招标代理费、招标服务费 10、工程保险费 (二)征地、拆迁费用 1、征地补偿费用 根据土地所属的不同区域及其被征用前的不同用地性质相应发生不同的征地费用。 本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的,地方建设征地补偿安置办法进行补偿安置。征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的,还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。青苗是指尚未收获的农作物。其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。 征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定,报上级人民政府批准后公布执行。征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。 2、拆迁补偿费用

土地一级开发(超详细)

1、固定比例收益模式 该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托,按照土地利用总体规划、城市总体规划等,对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地,统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。 该模式有三种具体形式:一是土地一级开发由土地储备机构主导,负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人,具体执行一级开发相关事务,开发企业的管理费(利润率)为开发成本的2%;二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的,利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底,政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益(通常为12-15%),所提取的收益不足开发总成本的5%时,政府将补足差额。 北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定:“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润,利润率不高于预计成本的8%。”此外,这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月,漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权,漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺:该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。 2、分享土地出让金 该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手,按照双方商议确

定的一定比例进行直接的土地出让金分成,以此获取一级开发企业的合法收益。 在此模式下,一般有两种具体操作方法:一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》,协议中明确双方土地出让金分成比例,企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权;二是企业与政府合资成立项目公司,企业凭借在合资公司中股权的占比,而获得土地出让金的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性,由于我国土地的全民属性,为避免国有资产流失,土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业,而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看,一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。 这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目,该项目由上海城投全部运营,凭借前期巨大的资金投入,获得了颇高建设标准,上海城投与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例,随着项目土地市场价值的不断提高,上海城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑,此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同,70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。 3、分享土地增值收益 该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外,还可以与政府商定按一定比例分享土地出 4、持有部分优质公建配套设施 该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施,开发商则可以通过持有优质公建物业,提供公共配套服务而获得长期现金流。

房地产合作开发10种模式

房地产合作开发10种模式 最近关于房企合作、出轨的新闻一直没有停过,不过在白银时代,单打独斗确实已经out 了。只有强强联合才能显著增强竞争能力,降低开发风险。正如佳兆业集团总裁金志刚所言,“有钱的出钱,有地的出地,有管理经验的出管理经验,这样企业才能继续维持、发展,在房地产后半场继续运作。” 明确合作策略,制定合作章程 在选择合作开发之前,房企务必要明确合作策略、制定合作规则,避免在合作过程中扯皮,钱没赚到,最后闹得不欢而散。比如当代置业与企业企业合作开发,就制定了自己的合作章程和合伙协议。其合作的基本要求如下: 而进行这种合作的理由和办法有以下三点: (1)角色交换就有一种制衡。一定是我操盘一个你操盘一个才比较和谐,一个合作就容易产生矛盾,双方老有不同意见啊,一旦有两次合作,双方就可以达成一个默契,谁操盘谁来决策,不为细节吵架。 (2)两个项目可以一起谈。谈判的过程,一般是两个合作项目同时谈,签一个战略框架协议,再签一个项目合作协议,两个项目的启动日期一次确定。

(3)也可以和供应商合作乃至跨行业合作。合作不仅仅限于开发商,可以和供应商比如总包商合作。总包入股就要垫资,垫资后承担一定的风险,工期、效率什么都上去了。跨行业合伙也有优势,比如当代和金融机构合伙,和一个做智慧社区的软件合伙,成立并购绿色产业基金,都可以发挥各自的专业优势。 选择合适的合作模式 合作开发的形式多种多样,每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种;不同的房企自身的优劣势不同,合作开发对它们各自的作用自然有所差异。 一、土地入股合作开发 以土地入股合作开发,这是目前主流的方式。该模式是A企出地,B企出资的合作模式。该模式需要注意的细节是:项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。 同时,双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续,依法将该宗土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到开发商的名下。 项目开发完成后,A企按照获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。 该方案合作双方都要视同销售,看似没有享受税收优惠,但以土地费为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体,符合开发资质要求,项目经营核算以B企为主,项目设计的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企名义开发带来的一系列问题。 二、合作建房 合作建房是指以一方提供土地使用权,另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。主要分为挂牌模式和协议模式。实际上是通过挂牌或者协议模式受让部分土地使用权。?协议方式 以深圳为例:原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的,按建筑面积收取市场地价的10%,可以合作建房。土地可以协议出让。合作方可以协议合作建房,报主管部门审批。(1)合作方式:宗地属于农村征地返还用地,能够以合作建房方式取得土地。万科深圳公司拟与土地方、中介方通过三方合作建房的形式进行开发。 (2)合作内容: ★土地方在项目中占20%的权益,负责提供项目土地使用权,完成地块红线内的清场,办理相关手续,取得林业和环保部门的批文; ★中介方在项目中占15%的权益,负责缴纳项目用地的政府地价(以政府基准地价的10%为基数计算,估计总额在2,000万元左右),负责按规定迁移高压线,并负责相关手续的办理; ★万科在项目中占65%的权益,负责项目后续的开发建设,承担相应的资金和项目开发风险,并以商议的价格收购土地方、中介方在项目中的权益。

土地一级开发项目的成本测算工作

有关土地一级开发项目的成本测算工作 有关土地一级开发项目的成本测算工作 一、土地一级开发成本的概念: 土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红 线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。 二、土地一级开发成本测算的作用: 土地一级开发项目所需资金量较为巨大,要求项目的投资者必须有很强的融资能力,以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量,从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时,金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据: 土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁,土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(简称“七通一平)(或“五通一平”及其他情况),可直接用于

建设的土地价格。 土地出让交易价格是由毛地价(土地出让金、四源费和大市政费)和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定,毛地价水平较为稳定,对土地出让交易价格的影响程度较小。 四、土地一级开发成本的组成 (一)项目前期费用 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 工程勘察、测绘、定桩费用 环境影响评价分析费用 交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用 地价评估费用 工程设计费及施工图审查费 招标代理费、招标服务费 工程保险费 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 立项报告、可研报告的编制费 土地一级开发实施方案的编制费

土地一级开发与一、二级联动大纲

《土地一级开发与一、二级开发联动:操作模式、资金运作与案例研究》第一部分:土地与土地开发基础 Part 01:土地开发流程与一、二级开发: 1、土地生命周期; 2、土地开发的几个环节 ?城市进入性; ?区域开发商业模式设计。 ?定位与规划; ?区域运作策略与土地营销; ?区域增值。 3、一、二级开发的差异性。 4、土地开发的法律问题; ?国家对土地开发的法律规定; ?地方政府对土地一级开发中的相关法律问题; ?相关规定带来的操作问题。 第二部分:一级开发的模式与案例 Part 02:一级开发模式分析 1、全程运营模式 ?模式解析; ?全程运营模式的要点; ?案例研究:亚龙湾一级开发浅析; 2、主导整合模式: ?模式解析; ?操作要点与成功要素; ?案例研究:清水湾一级开发浅析; 3、一级主导开发模式: ?模式解析; ?操作要点与成功要素; ?案例研究:泰达城一级开发浅析; 4、一二级联动开发模式: ?模式解析; ?操作要点与成功要素; ?案例研究:吉山产业园一级开发浅析; 5、公建代建开发模式:

?模式解析; ?操作要点与成功要素; ?案例研究:一级开发浅析; Part 03:国一、二级土地联动开发成功案例分析: 1、成功案例标准; 2、案例01:金融街金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。 ?发展历程讲解 ?发展定位与规划调整; ?合作方式; ?排他性土地控制策略; ?土地获取方式; ?启动策略; ?城市设施建设与区域土地开发。 3、案例02:广陵新城开发----典型三线城市一级开发; ?发展历程讲解; ?定位思考与功能确定; ?历史文化名城与区域开发的价值结合; ?一级开发中的政企合作; ?一、二级开发联动实现措施。 ?一级价值兑现实现流程。 4、案例03:即墨南山嶺海(8000水城)----大都市边沿一级开发; ?发展历程讲解 ?开发企业介入机会与土地获取条件; ?定位与规划调整策略(及效果分析); ?公共设施(会展中心、五星级酒店等)开发与在一级开发中的作用; ?二级市场价值定义一级土地价值的开发策略; ?一级开发控制二级土地的措施; ?二级开发与公共设施开发的互动性分析。 ?政府对一级开发的支持。 第三部分:一级开发、一二级联动问题解析 Part 04:(结合案例)企业参与一级开发应明确的核心问题 1、土地流转方式。 ?土地性质、土地指标; ?土地流转进程安排; ?土地流转中的成本概算。 2、资金流转方式 ?合作投资方式; ?投资概算;

土地一级开发的业务特点和盈利模式

土地一级开发的业务特点和盈利模式 https://www.360docs.net/doc/aa3597836.html,中国土地一级开发网2008-9-24 经营性用地的出让必须采用招拍挂等公开竞价的方式进行,土地上市交易前,要将生地开发整理成熟地。因此,房地产开发过程可以分为一级开发和二级开发两个过程。两类业务风险收益特性各不相同。 土地一级开发的盈利 土地一级开发可以由土地储备机构主导,负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。在这种情况下,开发企业仅仅是作为土地储备机构的受托人,具体执行一级开发相关事务,开发企业的管理费(利润率)为开发成本的2%。 由开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的,利润率为开发成本的8%。 土地一级开发业务的特点 *资金密集。土地一级开发业务是属于资金密集型业务,资金需求往往达到几亿元或者几十亿元。 *融资困难。从事一级开发的企业大多数是为项目设立的项目公司,融资比较困难,原因在于:(1)企业成立时间短,缺少经营业绩,市场信誉和银行信用还没有建立起来;(2)企业缺少固定资产或其他有效财产作为融资抵押。一级开发阶段,土地使用权不归开发企业所有,企业不能以此进行抵押融资;(3)受国家宏观调控政策调控的影响,银行对包括土地一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态。中国人民银行“121号文件”明确规定要“严格控制土地储备贷款的发放”,使得各类土地一级开发主体从银行获得资金支持难度加大;(4)缺少债券、股票上市等直接融资渠道。 *需求稳定。土地是资源类商品,也是房地产产业链最前端的环节。而土地的稀缺性和社会需求增长的矛盾日益突出,使土地在很长一段时期将处于增值过程。以土地加工和交易为对象的土地一级开发业务基本上不存在价值风险,流动性风险也比较小。 *土地一级开发过程简单,与其对应的资金路线图清晰。现金流方面,资金主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其他相关费用。由于征地、拆迁、市政等子市场比较成熟和透明,法律政策体系相对完备。因此,一级开发的过程和成本是可控的,事先可以做出比较准确的预算。8%的开发利润基本由政策提供保障。以上特性决定了土地一级开发与房地产二级开发不同的风险收益特性,是风险较低和收益稳定的经营业务。 *土地一级开发业务的发展方向是政府主导、市场化运作。从相关政策的演进来看,政府逐渐从市场的直接参与者向规则制定者和行业监管者的角色转变,通过培育市场主体、加强市场监管等举措推动土地市场发育。从规划的制订到土地供应的计划管理、土地入市交易管理等,都体现了政府的主导作用。同时,政府也在积极培育合格的市场主体,以维持适度竞争。

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