房地产投资项目精细化管理指导手册

房地产投资项目精细化管理指导手册

房地产投资项目精细化管理指导手册ⅩⅩ局集团有限公司

目录

第一章总则 (4)

第二章分类和预算管理 (4)

第三章准入区域和土地储备 (5)

第四章项目追踪和甄选 (6)

第五章项目评审和决策 (6)

第六章统计及信息管理 (8)

第七章项目融资和评价 (9)

第八章风险防范 (10)

第九章品牌管理和人才队伍建设 (10)

第十章附则 (12)

附件1：房地产开发项目可行性研究报告格式指引 (13)

附件2 房地产统计报表 (35)

ⅩⅩ局房地产投资项目精细化管理指导手册

第一章总则

第一条为促进ⅩⅩ局集团有限公司（以下简称局）房地产业务持续健康发展，根据《ⅩⅩ局集团有限公司项目投资管理办法》，结合局房地产业务实际，制订本细则。

第二条本细则所称的房地产开发指房地产公司在境内依法取得国有土地使用权的土地上进行房屋及配套设施建设并以出售或出租为目的的经营行为，包括房地产公司利用自有土地进行房地产开发及以股权形式获取的房地产项目。

第三条投资发展部是局房地产板块管理的主责部门，负责全公司房地产板块的综合管理，对房地产公司房地产开发业务进行指导和服务;对已开发项目进行指导、监管、中期评估及终结预评估。

第四条本细则适用于局及房地产公司所属（控股）的房地产企业。

第二章分类和预算管理

第五条局对从事房地产业务的房地产公司实行年度预算管理，房地产公司应按全面预算管理要求向投资发展部上报下年度的房地产业务预算。

第六条局对房地产总体发展目标进行分解，于每年1月底前下达当年房地产公司房地产生产经营指导性计划，主要指标为营业收入、销售额、回款额等，并将此计划作为对房地产公司年度考核的重要内容之一。

第七条房地产公司须在年度房地产投资预算额度内向局提出项目开发申请，特殊情况需追加预算时，应事先申请并履行相关审批手续。

第三章准入区域和土地储备

第八条按照局房地产战略发展要求，做强企业、做精行业、整合资源、优势互补、树立品牌的原则，根据房地产公司现有（含已完）项目的区域分布、投资总量、市场反映情况以及房地产公司的资源优势情况划分市场准入区域。按照股份公司文件规定，我局属于房地产开发A类企业，只能在安徽、上海、浙江、江苏、江西等区域内经营开发。

第九条不得单独跨区域开展房地产业务，局房地产开发若跨区域开发应与中铁置业合作，合作开发可以不分区域、不分开发形式。

第十条房地产公司应根据宏观政策与市场情况及时调整房地产开发策略，积极拓宽项目获取渠道，由单一的市场“招拍挂”获取土地向资源营销、项目营销、品牌营销和政策营销转变，提高获取优势项目的能力，规避单一营销渠道带来的市场风险，增强局房地产业务的市场竞争力,提升盈利空间。

第十一条房地产公司应结合实际，积极探索能够充分

发挥自身优势的房地产开发商业模式，将局的综合优势转化为房地产业务的市场竞争优势。

第四章项目追踪和甄选

第十二条局建立房地产项目信息预报制度，房地产公司应按照年度预算、区域准入和合作开发等原则，认真抓好新项目的追踪工作，对房地产项目信息进行整理、筛选，确定重点追踪项目，于每月20日前向投资发展部上报项目追踪信息。

第十三条房地产公司应结合自身实际，建立健全项目筛选的规章制度和管理流程，构建科学完善的项目筛选评价体系，抓好项目的初选和立项工作。

第十四条房地产公司应加强对重点项目的追踪，对拟开发项目进行全面考察，建立科学的项目立项评审机制，由房地产公司对拟开发项目进行立项，并按《房地产开发项目可行性研究报告格式指引》（参见附件1）的要求，编制《房地产开发项目可行性研究报告》。

第十五条房地产公司房地产开发项目可行性评价主要指标：销售收入净利润率不低于10%，全投资税后财务内部收益率不低于12%，自有资金税后财务内部收益率不低于16%。

第五章项目评审和决策

第十六条房地产公司应建立健全房地产项目评估决

策体系，规范房地产项目决策审批流程。房地产公司在其内部决策通过后报局按照投资项目决策流程逐级申报。

第十七条开发过程中如涉及重大资产交易、股权交易等重大事项的应进行尽职调查、资产评估、挂牌交易，并按国资委、局相关规定办理。

第十八条投资发展部负责组织有关人员对房地产公司上报的房地产项目预可行性研究报告进行评审，评审的内容根据项目的不同有所侧重，涉及的主要内容如下：国家产业政策、国家和地方法律法规、市场环境及市场定位、经济评价、资金解决方案、运作模式及条款、风险控制等方面。如项目涉及重大运作难点和风险因素，投资发展部将组织人员进行实地调研和考察。

第十九条根据项目的具体情况及复杂程度，项目评审采取局内部专家和相关部门联合评审、委托外部专业机构或专家评审等形式。

第二十条项目通过评审后，投资发展部根据评审意见修订后形成房地产项目可行性研究报告，向局总经理办公会提交项目议案，局总经理办公会在决策权限范围内进行审批，超出决策权限范围的，按程序提交局董事会审批。超出局决策范围的，按决策流程由局向股份公司申请审批。

第二十一条经决策审批通过的项目，房地产公司应严格按照决议内容执行，具体实施与决议内容发生以下情形时：用地面积偏差超过10%、容积率偏差超过10%、收购项目股权比例发生变动、购地价格超出决策授权价，房地产

公司应按程序重新上报局决策。

第六章统计及信息管理

第二十二条局对已开发房地产项目实行统计快报制度，房地产公司应按《房地产统计报表》(见附件2)的要求，于每月25日前向局投资部上报房地产开发项目月报表，每季度后15日内上报房地产开发项目季报表及企业季报表。

第二十三条为确保统计数据的准确性和及时性，房地产公司应指定专业素质高、责任心强的人员负责房地产报表统计工作，并保持人员的稳定。

第二十四条经局决策的项目，房地产公司应严格按照决议内容执行，积极跟踪、大力推进，并在项目审议通过后每季度后10日内向投资发展部反馈项目推进情况，其中涉及签定股权转让协议、土地（项目）“招拍挂”取得、项目因故中止等重大事件，房地产公司应在发生之日起3个工作日内向局投资发展部上报书面报告。

第二十五条房地产公司取得开发项目后，应于签署《土地成交确认书》、《土地出让合同》、《股权收购协议》后3个工作日内将项目的基本信息及相关文件电子扫描版报局投资发展部备案。

第二十六条项目实施过程中，房地产公司应加强与局投资发展部的联系，及时反馈有关信息，包括但不限于项目开、竣工时间、开盘情况、销售情况、市场反应和评价等情况。

第七章项目融资和评价

第二十七条房地产公司应加快房地产融资体系建设，积极筹措项目开发的后续资金，构建科学完善的融资体系，充分发挥资金杠杆作用，减轻局资金压力。

第二十八条在执行局批复的房地产开发年度投资预算过程中，鼓励房地产公司实施以项目为主体的土地使用权、在建工程抵押等融资模式，构建以项目开发贷款为主体，信托、基金、股权合作等其他多种融资方式补充的融资体系，充分利用社会资金，为局房地产业务发展提供有力的资金支持。

第二十九条局大力推行房地产物资集中采购，设计、监理、建安工程统一招标，有效提升项目的盈利空间。为调动开发各方积极性，投资发展部在材料采购和建安工程的招标上积极协调，发挥各方区域优势；在同等条件下，参与项目开发的房地产公司享有工程施工优先权。

第三十条为提高经济效益，监控项目开发实施状况，投资发展部根据投资完成及销售情况对房地产公司的开发项目开展中期评估和终结预评估。

第三十一条投资发展部每年年初确定当年需进行中期评估和终结预评估项目，房地产公司应根据中期评估及终结预评估要求及时提供相关资料。

第三十二条投资发展部配合局审计部做好已完房地产项目的后评价工作，房地产公司应根据后评价工作要求及时提供相关资料。

第三十三条为便于局掌握全公司房地产业务经营状况，投资发展部每半年向局报告全局房地产业务执行情况。

第八章风险防范

第三十四条为防范经营风险，房地产公司应认真研究国家的房地产政策及相关规定，提高市场分析和预判能力，前瞻性地制订企业发展目标和方向，规避市场波动给企业带来的不利影响。

第三十五条房地产公司应健全管理制度，规范决策流程，认真做好拟开发项目的前期论证和可行性研究，构建符合企业科学发展要求的风险防范体系，规避经营管理风险。

第三十六条房地产公司应认真执行国家法律法规和地方有关要求，建立健全内控制度，完善内控体系，做到依法合规审慎经营，有效规避法律风险，引导企业开展正常的经营管理活动，切实履行国有企业的社会责任。

第三十七条为切实规避经营风险和法律风险，严禁任何自然人、社会团体、民营企业采取挂靠、特许等形式以中国中铁名义运作项目，严禁房地产公司将在建项目以各种形式进行转包或“以包代管”，放松对项目的监管。

第九章品牌管理和人才队伍建设

第三十八条房地产公司要牢固树立品牌意识，强化品牌理念，房地产开发项目涉及业务要统一使用“中国ⅩⅩ局”品牌，切实提高“中国ⅩⅩ局”品牌的知名度和市场影响力。

第三十九条局制订规范的品牌执行标准，构建完善的

品牌管理体系，为房地产公司使用“中国ⅩⅩ局”品牌提供指导和帮助。同时，应建立品牌危机管理机制，完善应急预案，加强品牌建设。

第四十条房地产公司应从局房地产板块长远发展和整体战略利益出发，严格执行“中国ⅩⅩ局”品牌体系标准和应用规范，加大“中国ⅩⅩ局”品牌宣贯力度，不断提升“中国ⅩⅩ局”品牌内涵。

第四十一条房地产公司应认真做好“中国ⅩⅩ局”品牌的维护工作，坚决杜绝有损于品牌形象的事件发生。一旦发生影响品牌形象的事件，应在第一时间向投资发展部报告，并妥善做好善后工作。

第四十二条高素质的人才队伍是房地产业务持续健康发展的根本保障。房地产公司应加大房地产开发人才队伍建设力度，着力打造高素质的房地产开发管理团队，选派政治素质好、党性修养高、业务能力强、工作作风硬的管理人员担任项目负责人。

第四十三条房地产公司应坚持“引培结合”的方针，在积极引进高端房地产开发人才的同时，注重采取多种方式加强人才的自主培养，在实践中提高房地产从业人员的素质和能力。

第四十四条房地产公司应建立完善的薪酬体系，既要大力弘扬中国中铁优秀的企业文化，从精神上提高人才队伍的凝聚力和向心力，又要从物质上给予必要的保证，实行符合企业实际、兼顾房地产行业特征的薪酬体系。同时，应深

入研究绩效考核体系，加强对房地产业务的绩效考核，做到薪酬和绩效挂钩，优胜劣汰。

第十章附则

第四十五条本细则自发布之日起配合《ⅩⅩ局集团有限公司项目投资管理办法》执行，由局投资发展部负责解释和修订。

附件1：房地产开发项目可行性研究报告格式指引

房地产开发项目可行性研究报告

总论

一、项目的来源及决策理由

二、取得方式和条件

三、开发和合作模式、公司结构和收益分配方案

第一部分项目基本情况

一、宗地位置及四至

说明宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置及四至、与相邻物业的情况，及其他必要的说明。说明与城市标志性区域、建筑物和市政设施相对位置关系以及地段的定性描述。

要求图文并茂：平面地形图，标记四至范围，并附四至的现状照片。

二、地块现状、地貌、结构、七通一平、大小配套、周边环境影响

1、地块现状

（1）说明地势平坦程度，与周边地势比较。

（2）说明地面现状情况。包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积。

（3）地面现有居民情况。包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响。

（4）地下情况。包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文

物古迹、可利用的构建。

（5）土地的完整性。是否有市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。

（6）地质情况。包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

2、交通状况

（1）地上公共交通、轨道交通情况。

（2）宗地出行主要依靠的交通方式。

（3）规划发展情况。近期或规划中是否有地铁、轻轨、道路等对交通状况有重大影响的工程。

3、现状生活配套及规划情况

要求说明现有生活配套设施情况，包括教育、医疗、商业、银行、邮局、文化、体育、公园、娱乐设施；规划中的应说明规划情况及实施进度。

要求附图：周边道路和设施、楼盘分布图。

4、大市政配套

道路现状及规划发展、供水状况、污水、雨水排放、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水。

说明距宗地距离、成本、接入的可能性，及未来规划扩容和增加的情况。

5、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓

储基地等）、周边景观、风水情况。

三、承诺交地状况、条件、时间、用地性质、规划指标

第二部分项目区域市场分析

一、区域经济环境分析

应根据项目所在国家或地区的特点，就项目所在区域在经济发展、市政建设、政策扶持、房地产市场规划及发展等方面对区域房地产市场发展的影响进行分析，尤其对项目开发价值的影响。

二、区域土地市场供应分析

要求分析至少近二年以上的土地供应数量、规模、使用性质以及即将上市土地供应。判断项目所在区域现有供应量、未来供应量。并

三、项目区域房地产市场分析

要求至少近二年以上房地产年销售情况、竣工面积、市场存量、去化速度、销售价格变化趋势，并同时预测未来三年项目区域市场的存量、去化速度、销售价格变化情况。并着重按业态分析周边在售竞争楼盘情况。并提供相应的分析图表。（当年可细化到月或季度）

（周边可比较楼盘售价，2-3个项目，精简版也要，完整版可加图片）

第三部分项目整体规划定位分析

一、初步规划设计思路

说明产品形态和主题，产品体现的主题思想（建筑形式），主要设计风格、设计特点。

二、项目整体定位

1、形象定位

2、客户定位

1) 客户细部分析（核心客户、重要客户、潜在客户）

2) 目标客户价值取向分析

根据项目总体户型面积区间和拟定的价格水平，测算拟定目标客户群体要求的支付能力，同时以数据为支撑，说明目标客户群体购买力高于要求购买本项目的支付能力。

3、产品定位

1）项目产品系的选择

2）项目的面积配比

3）产品打造的关键点

4、价格定位