土地一级开发(含拆迁)法律服务

土地一级开发委托协议_模板

[*]市土地整理储备中心与 [*]公司关于 [*]项目土地一级开发委托协议二零[*]年[*]月[*]日

目录第一章总则 (3) 第二章项目名称及范围 (3) 第三章土地一级开发的形式和内容 (4) 第四章项目开发计划与规划 (4) 第五章土地征用 (4) 第六章村庄拆迁、企业迁建、人员安置及补偿、 (5) 第七章项目市政基础设施建设 (7) 第八章土地出让 (8) 第九章项目的成本与结算 (8) 第十章乙方利润 (9) 第十一章优惠政策 (10) 第十二章双方的权利和义务 (10) 第十三章违约责任 (12) 第十四章争议的解决 (12) 第十五章协议生效 (12) 第十六章适用法律 (12) 第十七章附则 (13)

甲方：[*]（以下简称“甲方”）地址：邮政编码：法定代表人：电话：传真：乙方：[*]公司（以下简称“乙方”）地址：邮政编码：法定代表人：电话：传真：第一章总则依据《[*]》，甲方选定乙方做为“[*]”项目的土地一级开发实施单位。现双方本着“政府主导、企业实施、利益一致、目标一致”的原则，将[*]打造成为[*]新发展带上的综合支点，建设成为一座以产业带动为先，各种城市功能得到综合提升和优化，城市、居民、自然和谐共生，充满活力与魅力的国际化新城。经双方友好协商，就甲方委托乙方进行“[*]”土地一级开发相关事宜，签订本协议。第二章项目名称及范围 2.1项目名称本项目名称为：[*]（以下简称“本项目”）。 2.2项目范围 2.2.1南起[*]，北至[*]，西起[*]，东至[*]。以上四至具体位置以[*]批复的控制性详细规划和规划部门定桩结果为准。 2.2.2本项目范围内保留用地为：[*]（共[*]公顷）。详细保留用地清单由双方确认后作为本协议的附件。

土地一级开发实务与法律风险

土地一级开发实务与法律风险（系列一） 2014-03-26点蓝字加我哦在一级开发过程中，政府机构的作用十分“微妙”。如果政府完全退出，企业将面临开发成本和开发进度的风险；如果政府直接操作，则不利于市场公平竞争。根据国家政策规定及目前土地开发情况，土地一级开发主要有政府主导型、市场化运作型以及政府主导的市场化三种运作模式。（一）政府主导型运作模式——以重庆为例政府主导型开发模式是指由土地储备中心完全负责或由政府指定特定的开发企业进行土地一级开发。重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是八个大型的国有建设性投资集团。土地一级开发与土地储备紧密联系在一起，八大投资集团拥有土地储备和土地一级开发的权利，将纳入储备范围的土地委托专业公司进行一级开发，“生地”变“熟地”后，通过“招拍挂”流程进行出让。图1政府主导型土地一级开发流程图

在政府作为土地一级开发主体的运作模式中，全程由政府控制开发实体的确定、开发进度安排和开发方案实施，有利于缩短开发时间，降低开发成本，便于政府实现土地一级开发的各项目标。政府可完全掌控地价，避免土地开发后的土地增值收益流失问题，进而实现土地开发的社会效益、经济效益与环境效益的统一。然而，此模式下融资渠道狭窄，政府将面临着巨大的资金压力，且土地开发周期较长，对政府进行更大规模土地开发有一定的阻碍；此外，由于土地开发权并非由市场确定，而是掌控在政府手中，在监管制度缺失的情况下，容易产生政企“合谋”、定制条件出让的情况，使土地出让隐蔽化，导致土地资产流失。同时，根据2010年9月3日国土资源部党组印发《中共国土资源部党组关于国土资源系统开展“两整治一改革”专项行动的通知》的要求，“土地储备机构必须与其下设或挂靠的从事土地开发相关业务

土地一二级联动开发管理及实战案例分享

土地一二级联动开发管理及实战案例分享课程时间：1天课程大纲：一、土地一、二级联动整体方案策划 1.土地一、二级联动开发认知 (1) 一二级土地联动项目的主动与被动选择 (2)一、二级土地开发中土地价值的有效挖掘 (3)一、二级土地的经济技术可行性研判（结合案例） 2.全国各地对于一级土地开发执行深度的对比表二、土地一、二级联动实施流程及关键节点 1.一、二级土地整理常规流程图解析案例：某项目一级开发整理 2.一、二级土地项目开发重点管理（1）一二级土地整体战略定位（2）项目开发步骤及强度（3）开发周期策略 3.一二级土地开发运营管理（1）一级土地分期出让时序（2）二级土地分期开发策略（3）一二级项目优惠政策的策划与获取 4.土地一、二级开发核心内容

（1）土地总体规划（土地指标获取，土地整理及征用等）、城市规划（总体规划、控制性详细规划等）（2）道路、公共空间、公共节点景观、水电气等公共配套、房屋拆迁及安置、附属工程等(派出所、学校、体育馆、安置房、公租房等) （3）产品定位、设计前置化、工程管理三大目标、销售策略与技巧、物业运营等二级开发重点板块案例：万科、中信案例比较分析（4）一级转二级的关键点（核定挂牌价、设置门槛条件、补充协议的签订、利用瑕疵问题延缓进度）三、土地一、二级联动项目经济测算 1.出售型物业土地获取前的静态测算案例：龙湖项目拿地前测静态测算表 2.出售型房地产项目动态测算表分解案例：小苑项目测算表详解 3.长期持有型物业的经济测算模型案例：花园城持有型物业测算表四、土地一、二级联动项目运作风险 1.风险问题（结合案例）（1）交易方风险（2）国家及当地法律、法规变动风险（3）人脉风险（政府换届等）（4）融资风险（地方政府债务问题） 2. 风险控制策略及手段（1）合理分配资金，滚动开发（2）品牌开发企业的一二级联动

房屋拆迁补偿的计算公式以及补偿标准

房屋拆迁补偿的计算公式以及补偿标准民身边，那么，在面对房屋拆迁时，应该如何所要房屋拆迁下来就由法律快车小编为您详细介绍房屋拆迁补偿的计算公式以及补偿标准。一、房屋拆迁补偿的概念房屋拆迁补偿是什么，房屋拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。房屋拆迁如何补偿？房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。房屋拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。根据被拆迁人的要求可以是异地兑换，也可以是同地兑换。二、房屋拆迁补偿标准的计算公式拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 (2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 (3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。（一）房屋拆迁补偿计算标准（1）房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）。（2）房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。

合作协议详情(土地招拍挂前土地开发合作)

合作协议甲方：人民政府乙方：XXXX有限公司丙方：有限责任公司甲方为加快区域经济发展，努力提升某县的城市品质，全面支持某某商贸中心项目的开发建设。丙方将落实项目供地、用地规划手续、建设报批等手续。乙方为专业房地产开发建设公司，积累了多年的房地产开发经验，建立起完善的品牌管理与维护体系、质量控制体系以及房地产延伸价值服务体系等，并储备了大量优秀管理人才，在房地产开发建设各阶段、各环节均具有较强的专业技术支持力量。丙方为某县某村民委员会成立的项目公司，具体负责某某商城项目的招商合作事宜。根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙丙三方本着平等自愿、互惠共赢的原则，就合作开发某某商贸中心项目事宜，经友好协商达成如下合作协议，以资各方共同遵守。一、项目的基本概况 1.1项目名称：暂定名称为“某某商贸中心”（下称该项目）； 1.2项目选址：位于某新城区，项目用地总面积约亩，具体以县规划、国土部门选定的用地红线图为准。 1.3项目用地性质及用途：合作开发用地性质为国有出让土地，用地审批单。 1.4项目规划用途：商业用地； 1.5项目投资规模及建设期限：总投资人民币约元；容积率≤ 2.0，项目建设期3年（以乙方下达书面开工通知书为准计算建设期限）。

1.6该项目用地通过土地出让招拍挂程序取得，丙方分二期供地，一期供地约70亩，二期供地约80亩，第一期土地自本协议签订之日起三个月内启动土地挂牌出让程序，第二期土地自本协议签订之日起六个月内启动土地挂牌出让程序。一期和二期土地进行综合开发建设，用地指标综合共用。二、合作及模式 2.1由乙、丙双方共同在某市某县成立该项目合作开发的项目公司（下称目标公司）。注册资本为人民币元，乙方占股 %，丙方占股 %，丙方对目标公司的总投资经营范围主要为房地产开发（项目公司的成立的具体事宜，可由乙、丙双方另行签订有关协议）。本协议签署后15天内由丙方负责办理项目公司的设立手续，费用由丙方承担。 2.2甲方和丙方负责项目供地，负责协调以目标公司的名义竞拍取得某某商贸中心的用地（约150亩），目标公司作为该项目的开发建设主体。 2.3丙方承诺将相当于本项目土地出让金扣除征地报批及相关税费和按照茶政办发［2015］24号）文件计提的应上缴省级农土开发资金、农田水利建设资金、云阳街道办事处300万元项目工作经费以及补助被征地农民社会保障支出之外部分（约定扣除部分不得超人民币2000万元整）的款项作为其对目标公司的投资总额，用于该项目的开发建设。丙方的以上投资总额及丙方获得县人民政府对于项目的奖励、帮扶资金等为其对该项目的投资限额，由丙方在项目土地摘牌并收到乙方或目标公司的土地出让金后十个工作日内转入目标公司账户（相关奖励资金亦应在丙方取得后十个工作日内转入），甲方对丙方的出资承担连带保证责任。其余开发建设资金由乙方负责筹集出资。 2.4乙方负责目标公司运营管理，全面负责该项目的开发建设、营销推广，丙方不参与项目公司及该项目的经营管理，但甲方和丙方应根据该项目的需要，配合乙方的工作并保证目标公司能够顺利获得该项目的开发权，完善项目开发的有关报批报建手续，协调当地关系、保证该项目的顺利进行。 2.5乙方应当在项目宗地土地使用权取得后（以土地出让成交确认书的日期为准）三年内，完成项目的开发、建设、具备房屋销售的法定条件。 2.6项目建成后，乙丙双方按照物业分配比例（乙方占70%，丙方占30%）分配物业权益。项目开发中，丙方不实际出资，不参与经营，不承担风险，不干预

房屋拆迁补偿协议(标准版)_2

房屋拆迁补偿协议 Both parties join tly ack no wledge and abide by their resp on sibilities and obligati ons and reach an agreed result. 甲方：_______________________ 乙方：_______________________ 时间：_______________________ 编号：FS-DY-20290

房屋拆迁补偿协议说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与 I 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用 I 时请详细阅读内容。被拆迁人（以下简称甲方）：拆迁人（以下简称乙方）：根据《民法通则》、《合同法》和《土地管理法》的有关规定，双方本着平等自愿的原则，就拆迁补偿一事达成如下协议：一、被拆迁人情况：甲方目前家庭成员共有名，其分别为（男）、（女）二、拆迁人情况：乙方根据我国有关法律已经取得拆迁人资格证，乙方承诺将依法与甲方就拆迁补偿情况达成协议。三、房屋补偿：甲方目前所有房屋的建筑面积为平方米，其中包括套内建筑面积平方米、公摊建筑面积平方米;经过双方共同委托具备房地产评估资格的评估机构的评估，此等房屋所有权的单位价格为元/平方米，故甲方拥有房屋所有权的合计价值为元。四、土地补偿：甲方目前房屋所占土地共有平方米，其

中甲方享有专有土地使用权的有平方米，甲方与其他人共有土地使用权的有平方米；经过双方共同委托具备房地产评估资格的评估机构的评估，此等土地使用权的单位价格为元/平方米，故甲方拥有土地使用权的合计价值为元。五、其他补偿：考虑到甲方长期居住于此地，搬离家园将给甲方造成诸多不便，本着奖励补偿的原则，乙方承诺除房屋补偿金与土地补偿金以外，还应当向甲方支付以下补偿金： 1、电话号码变更费用： 2、有线电视安装成本： 3、交通运输费用：六、补偿金支付方式：根据双方之协议，乙方共计支付甲方补偿金元，乙方承诺将在年月日前，一次性将全部补偿金支付到甲方所银行帐户：银行帐号。七、禁止行为：考虑到甲方的弱势地位，乙方承诺在双方没有达成协议以前，绝对不会采取任何停水、停电、停暖等行为来影响甲方的正常生活，否则乙方将向甲方每天支付 100元赔偿金。

土地一级开发协议书(合同)

土地一级开发协议书甲方：乙方：甲乙双方本着自愿、互利原则，经协商一致，特制定本协议。甲方委托乙方对进行土地一级开发，控制范围和位置以批准的该项目控制性详细规划范围为准。整体规划，先拆后拍，分步实施，具体内容为该项目范围内的土地一级开发：土地征收（用）、拆迁、安置、三通一平工程建设工作。甲乙双方必须严格遵守国家有关法律、法规和相关政策的规定，完成本协议约定的各项事宜。一、土地一级开发范围土地一级开发范围为：土地面积约亩（具体范围、数据以地块核定图为准）。二、土地一级开发内容乙方作为该地块唯一的土地一级开发单位，负责如下一级开发事项： 1、在甲方配合下完成地面附着物的清理工作； 2、完成房屋及地面构筑物等拆迁工作； 3、完成双方约定的其他工作事项。三、土地一级开发进度根据项目的控制性详细规划设计，按照功能分区、分块完工、收储上市的原则。本次土地一级开发整理分期完成。四、甲方的权利和义务 1、审核乙方的土地一级开发计划和资金使用计划，并按本合同约定形式偿付乙方开发成本和管理费作为乙方最低限度的固定回报。 2、有权要求乙方提供与土地一级开发工作相关的资料，并定期听取乙

方项目进展情况汇报。 3、负责规划调整、项目核准、征地拆迁及市政基础设施建设等所有政府手续及建设用地指标的获得，并将上述用地明确为政府储备用地。 4、负责征地、拆迁镇、村的土地工作，并委派专人成立专门小组，及时解决土地征地、拆迁过程中的相关问题。 5、负责协调规划、市政、园林、城建、环保等相关审批单位，办理上述范围内建设用地的各部门审批手续。 6、在乙方提出一级开发工作验收申请后日内，负责组织土地一级开发验收工作，并在日内完成验收。 7、负责做好群众思想工作及其它相关协调工作，确保社会稳定和工程顺利实施。五、乙方的权利和义务： 1、根据甲方审批的土地一级开发计划和资金使用计划，按项目进度及时提供土地一级开发所需资金及上报投资情况。 2、按照本协议的约定严格落实土地一级开发整理内容，对各项工作的质量、进度负责。 3、在实施一级开发整理过程中，不得就项目设置典当、抵押、租赁、转让等影响土地使用权益的相关活动。 4、负责项目安全实施，防范生产安全事故发生。 5、协助甲方做好项目区范围内群众工作。 6、一级开发整理完成后，以书面形式向甲方提出一级开发工作验收申请。 7、负责与所涉及镇、村签订补偿协议，并支付相应费用，补偿费用依据《XX市人民政府办公室关于开发建设意见的通知》（文号）文件执行。 8、协助甲方办理征地手续。

委托书之一级开发委托合同

一级开发委托合同【篇一：土地一级开发委托合同(四方协议)】协议编号：滇池西岸土地一级开发整理项目合作协议合作各方：甲方：昆明市土地储备中心乙方：昆明市西山区人民政府昆明市滇池西岸管理委员会丙方：昆明市土地开发投资经营有限责任公司昆明市矿产资源开发有限公司丁方：云南银海天宇置业有限公司协议签订日期：2013年月日协议签订地点：昆明市西山区土地一级开发整理项目合作协议合作各方名称：甲方：xx市土地储备中心乙方：xx市xx区人民政府 xx市xx管理委员会丙方：xx市土地开发投资经营有限责任公司丁方：xxx有限公司鉴于：根据xxxx。按照“统一规划、分期开发、规范管理、稳步推进”的总思路，各方就xxx土地一级开发项目达成一致意见，签订本合作协议，以期共同遵守执行。第一条合作项目概况 1.1 合作项目名称 xxx片区土地一级开发整理 1.2 合作项目范围 1）xxx片区：位于xxx，北与xxx地块接壤，南至xxx，东xxx，西xxx。规划研究范围面积xxx（详见附图“xxx”，最终面积以开发整理完成后交付验收时土地测量面积为准）。 2）xxx片区：位于xxx，北至xxx、南与xxx接壤、西至xxx块，东临xxx。规划研究范围面积xxx亩（详见附图“xxx范围图”，最终以开发整理完成后交付验收时土地测量面积为准）。

1.3 合作项目内容：对xxx片区土地一级开发整理，完成土地征收（国有土地回购）、地上建筑物的拆迁补偿、村民回迁安置，景观植被恢复、适建地块土地平整，适宜建设区内道路、供水、供电、供气、排水、污水、中水、通信等市政基础设施、公共配套设施建设；一级开发期间的场地管理、维护及整理完成后将地块移交甲方收储。 1.4 合作项目投资概算：项目初步概算投资总额为人民币xxx亿元，实际投资总额以项目开发整理完成后甲方或乙方指定的审计机构审计确认的结果为准。第二条项目合作期限：项目建设期限为五年，在本协议签订后乙方“征地拆迁指挥部”成立之日起至项目开发整理完成、且项目各方权益分配完毕之日止。若在项目合作过程中，由于重大自然灾害、国家政策调整或行政审批等非可控因素造成延期的，则项目合作期限自动顺延。第三条合作各方主体的职能、职责 3.1 甲方xxx市土储中心：是负责土地储备的政府机构，负责本协议项下土地一级开发整理的统筹、协调和指导，负责对本协议项下土地一级开发整理项目完成后的土地实施收储和供应的相关工作。 3.2 乙方xxx管委会、乙方xx区政府：是负责管理本协议项下土地一级开发整理项目的政府机关，是本协议项下土地一级开发整理项目的土地征收、转用、建筑物拆迁、居民回迁安置的实施责任主体，负责完成土地一级开发项目立项、用地指标审批申报、征地拆迁等具体工作。 3.3 丙方xxx市土投公司：是土地一级开发整理的项目业主和投融资主体，负责本协议项下土地一级开发的投融资和土地整理，主导进行土地一级开发工作。 3.4 丁方xxx公司：是xxx管委会选定的社会投资人，负责为本协议项下的xxx片区”土地一级开发整理项目提供资金，并参与项目土地征地、拆迁、安置、回迁房建设及市政基础设施配套工程建设。第四条、合作各方的权利和义务 4.1 甲方土储中心： 1）按照市政府的文件精神，与丙方签订《土地一级开发整理委托合同》； 2）对报经市政府批准的《xxx片区土地一级开发整理项目实施方案》、《xxx片区土地一级开发整理项目实施方案》进行备案；

贵阳市土地一级开发简述

贵阳市土地一级开发简述目录一、国家政策回顾 (2) 二、国家土地政策研读 (4) 三、贵州土地一级开发的配套政策背景 (5) 四、贵阳市土地开发政策研读 (6) 五、土地开发模式 (7) 六、土地整理概述 (7) （一）纯一级开发 (8) （二）一、二级捆绑联动 (8) （三）成功案例 (9) （四）投资分析 (9) （五）溢价分析 (10) （六）一、二级联动 (10) 七、风险控制 (11)

一、国家政策回顾 1、国务院55号令。1990年5月19日，国务院发布实施《中华人民共和国城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令55号）。55号令第13条规定：土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖方式。这是目前有关国有建设用地使用权招标拍卖出让最早的行政法规。 2、《城市房地产管理法》。1994年7月5日全国人大常委会通过、第29号主席令公布《中华人民共和国城市房地产管理法》，1995年1月1日起施行。《城市房地产管理法》第12条规定：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。这是目前有关国有建设用地使用权招标拍卖出让最早的法律。 3、国办发[1999]39号。1999年5月10日，国务院办公厅下发了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）。规定“商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，原则上必须以招标、拍卖方式提供。”这是国务院首次对招标拍卖出让土地使用权提出明确和较为严格的要求。 4、国务院15号文。2001年5月9日，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）。15号文明确提出：各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。经营性用地必须招标拍卖出让作为国家政策，第一次写进国务院文件，第一次明确了招标拍卖出让的界限，为经营性用地协议出让亮起了“红灯”，对国有土地资产管理具有历史性的意义，也为国土资源部出台11号令提供了政策依据。

2014国家农村房屋拆迁补偿标准

2014国家农村房屋拆迁补偿标准农村房子是有房产证的，农村房产证办理流程规定于《房屋登记办法》中，在盖房子的时候要获得《集体土地使用证》和《建设规划许可证》。房屋盖好之后，用这两个证去房管所换取房产证。农村房屋拆迁主要涉及拆迁政策以及拆迁补偿，具体规定于《农村房屋拆迁管理条例》拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。货币补偿货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估

价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。产权置换产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。产权置换分为两种形式：异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡，所以拆迁安置。结合型补偿

土地合作开发框架协议

XXX村土地合作开发项目框架协议甲方：XXX村民委员会乙方：XXXX有限公司 XX村“万水花园”项目是解决**村村民住房问题，经**村两委成员在20xx年3月19日在昆阳街道办事处政府三楼举行竞争性谈判，并于20xx年3月25日投票选定云南**房地产开发有限公司作为土地合作开发的合作方，该决议于20xx 年3月31日经全体村民大会通过。现甲、乙双方依据国家有关法律、法规的规定，本着平等协商，互惠互利的原则，就甲方位于**以北，**以南地块（城规土地编号A-9-**，A-9-**）合作开发事宜，经协商一致，达成如下框架协议，以供共同履行。一、合作开发地块范围及现状甲方所有的地块标的物（以下简称为：开发地块）该宗地块位置：**以北，**以南地块（城规土地编号A-9-**，A-9-**）。净用地共计100.8亩。二、合作开发地块的性质及权属目前两块土地性质均为集体土地，属村民集体所有；土地尚未收储，未进行土地一级开发。三、合作开发方式 1.甲方提供上述开发地块与乙方进行合作，双方合作办理两块土地的国土、规划等相关手续，全部开发资金由乙方负责解决。 2.乙方承诺给甲方村民人均40㎡商品房(以本合同签订时甲方提供的村民花名册为准)，全村共计总面积不超过84000㎡，该40㎡的商品房甲方村民以2206元/㎡的价格购买（按土地挂牌价100万元/亩），土地招拍挂时土地价格每上下浮动1万元/亩，房价每平方米上下浮动4元。

3.村民在购房时，以户为单位，若单套面积超过按照应该给的人均40㎡计算的总面积，在1㎡以下的（不含1㎡），乙方承诺无偿赠送；若在1㎡（含1㎡）以上3㎡（不含3㎡）以下的，村民以上述第二款议定价格向乙方购买；若在3㎡（含3㎡）以上的，村民以当时该楼盘的市场价向乙方购买。 4. 在甲方找到可用土地及完成相关报批手续后，乙方承诺出资给甲方建设新的400㎡左右的村委会办公场所。 5. 乙方承诺在该项目开发完毕后，免费赠与村委会商铺600㎡。 6.自20xx年5月1日开始到合同约定地块被国土部门收储为止，乙方需补偿给甲方土地闲置费每年1200元/亩（以毛地120亩计算），共计144000元（拾肆万肆仟元整），该款项在履约保证金100万中进行扣减。若乙方在参与竞拍过程中没有成功拍得地块，甲方在土地拍卖后三日内将乙方已支付的土地闲置费全额退还乙方。 7.乙方在框架合同签订后一周之内交给甲方100万元履约保证金，由甲乙双方建立共管账户管理，若乙方原因造成项目不能进行则该保证金归甲方所有。该履约保证金在上述土地被收储后土地拍卖完成之日，由甲方扣减掉土地闲置费后，全额退还乙方。 8.甲方的户型、面积大小、住房幢号等相关事宜在施工图正式出版后双方签字确定。 9.乙方在成功拍得该土地后一周内需出资3000万元作为押金，由甲乙双方设立共管账户共同管理，该押金在乙方建筑工程完成总工程量30%后退还给乙方。 10乙方按每套一个车位给甲方提供车位，买房时必须购买车位，车位价格为元/个。四、双方的权利和义务 1.框架协议签署后，甲方需尽快推动办理土地收储的相关手续，甲方有义务推动开发地块的土地一级开发工作，乙方积极协助办理相关手续。

土地一级二级三级开发概念资料

土地一级二级三级开发概念 2013-01-21 18:05:14 来源：贵州圣思项目策划有限公司浏览：6631次土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发土地一级开发一般工作程序程序一：确定土地一级开发项目程序二：确定一级开发单位程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理）程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）程序八:办理规划意见书程序九：办理土地一级项目开发项目核准程序十：取得征地批复(实施征地) 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）

程序十二：编制市政基础设施实施方案程序十三：组织验收，评估土地成本程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备目录一、土地一级开发. 2 1.1 土地一级开发概念 (2) 1.2 土地一级开发的流程 (2) 1.3 土地一级开发中涉及的法律问题 (3) 1.3.1土地征收及拆迁补偿 (4) 1.3.2土地一级开发协议 (4) 二、土地二级开发. 4 2.1 土地二级开发的概念 (5) 2.2土地二级开发流程 (5) 2.3土地二级开发中涉及的法律问题 (6) 2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权 (6) 2.3.2转让以划拨方式取得的土地使用权 (8) 三、土地三级开发. 9 附件一征地拆迁补偿协议. 10

房屋拆迁补偿、安置费用计算标准

房屋拆迁补偿、安置费用计算标准（一）房屋拆迁补偿计算标准（1）房屋拆迁货币补偿＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）（2）房屋拆迁补偿差价＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）－被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格（二）房屋拆迁安置费计算标准（被拆迁人或承租人）房屋拆迁安置费＝搬迁补助费＋没有提供周转房情况下的临时安置补助费＋超过过渡期限的临时安置补助费＋非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费注：1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0 2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0 3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用 2010拆扦补偿新条例根据2001年国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）中第三章第二十四条的规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。” 2003年建设部颁布的《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房〔2003〕234号）中第三条的规定：本意见所称城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。第十一条第一款的规定：拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。” 新政策未出台，所以现在城市拆迁的补偿金额按这两个国务院和建设部颁布的法规条例执行。

土地一级开发委托协议模板样本

土地一级开发委托协议模板样本土地一级开发委托协议模板[*]市土地储备中心与与[*]公司关于[*]项目土地一级开发委托协议二零[*]年[*]月[*]日本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。第三章土地一级开发的形式和内容错误!未定义书签。第四章项目开发计划与规划...错误!未定义书签。第七章项目市政基础设施建设错误!未定义书签。第九章项目的成本与结算......错误!未定义书签。第十二章双方的权利和义务...错误!未定义书签。本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。甲方:[*]（以下简称“甲方””））地址:邮政编码:法定代表人:电话:传真:乙方:[*]公司（以下简称“乙方””））地址:邮政编码:法定代表人:电话:传真:第一章总则依据《[*]》，甲方选定乙方做为“[*]”项目的土地一级开发实施单位。现双方本着“政府主导、企业实施、利益一致、目标一致”的原则，将[*]打造成为[*]新发展带上的综合支点，建设成为一座以产业

带动为先，各种城市功能得到综合提升和优化，城市、居民、自然和谐共生，充满活力与魅力的国际化新城。经双方友好协商，就甲方委托乙方进行“[*]”土地一级开发相关事宜，签订本协议。第二章项目名称及范围本项目名称为:[*]（以下简称“本项目””）。 [*]，北至[*]，西起[*]，东至[*]。以上四至具体位置以[*]批复的控制性详细规划和规划部门定桩结果为准。 :[*]（共[*]公顷）。详细保留用地清单由双方确认后作为本协议的附件。第三章土地一级开发的形式和内容本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的开发形式。 :包括集体土地征用、村庄及企业的拆迁、补偿和人员安置，达到建设用地条件。 :包括城市道路、沿道路的电力、通讯、给水、排水、燃气管网建设施工。 :安置房住宅的选址四至为:[*]；双方须于[*]年[*]月[*]日前确定安置房的选址。

城市房屋拆迁补偿的计算标准

城市房屋拆迁补偿的计算标准补偿不合理，提高征地拆迁补偿，请拨全国征地拆迁法律咨. 房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。城市房屋拆迁补偿的计算标准是为城市房屋拆迁补偿提供依据的。那么，城市房屋拆迁补偿的计算标准是什么？城市房屋拆迁补偿的计算标准有哪些？城市房屋拆迁补偿的计算标准的具体内容是什么？下面就跟一起来看看吧！一、城市房屋拆迁补偿的计算标准拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

(1) 房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 (2) 周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 (3) 奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价× 宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。 (一)房屋拆迁补偿计算标准

(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额) (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格 (二)房屋拆迁安置费计算标准 (被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费注：1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0; 2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0。

房地产一级开发合作协议(含成立项目公司)_2019(17页)

土地一级开发建设合作合同甲方: 投资开发有限责任公司法定代表人: 地址: 乙方: 公司法定代表人: 地址: 一总则第一条根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国公司法?》和其他相关法律、法规规定，依照【】政府与乙方签订的《【】片区土地一级开发建设项目投资协议》甲、乙双方在平等、自愿的基础上经协商一致签订本合同,双方共同遵守。第二条项目名称、范围、规模和实施步骤一、项目名称:【】【】片区土地一级开发建设项目,以核准的名称为,。二、项目范围:西起，东到，北接，南到 ,具体以批准的控制性详规为准。三、项目规模:总面积约【】*亩,具体以批准的面积为准,。项目概算投资约【】【】*元。四、实施步骤:本项目采取总体规划分步实施原则。 1、第一期开发整治【】*…… 2、第二期开发整治【】亩。 3、第三期开发整治【】*亩。

二合作方式和开发建设内容第三条合作方式甲、乙双方实行法人型联营，即双方共同出资在【】***片区开发建设有限责任公司,具体名称以工商登记注册为准（以下简称“项目公司”）。项目公司是实施【】片区开发建设的主体，代表甲乙双方履行项目经营管理职，完成项目开发建设内容。甲乙双方按章程约定的出资比例缴足注册资本金，其余项目建设资金由乙方组织筹集。注册资本金不足项目资本金,贷款银行要求的额度的部分乙方投，除资本金外的建设资金乙方以甲方为借款主体向银行融，甲方为融资提供符合金融机构要求的担保。项目公司通过借贷方式从甲方获得的贷款中借入用于项目投，项目公司用整理后的“熟地”出让收入权利质押给甲方。项目的开发收益甲乙双方按 : 比例分成。第四条项目开发建设内容项目核准、规划设计、用地手续报批、土地征收和收回、房屋拆迁补偿、安置、市政工程建设、拍卖“熟地”,市政基础设施配套，已拆迁、依法取得用地手续的国有土,的包装和宣传等内容。第五条项目公司股权划分、注册资本、出资方式一、项目公司甲方占 %股权，乙方占 %股权。其注册资本金【】万元人民，甲方出资 %，乙方出资 %。出资方式均为现金。二、甲、乙双方的股权未经对方同意不得转让。第六条项目公司管理机构和管理人员项目公司设股东会、董事会、董事长、财务总监、监事、总经理、副经理。一、项目公司治理机构相关人员及产生方式。 1、股东会:由甲方委派代表和乙方委派代表组成。

一级土地开发整理

一级土地开发相关资料深圳市福田房地产有限公司 2011—5—９

一、综述二、土地一级开发定义三、土地一级开发项目的流程四、土地一级开发模式五、核心观点

一、综述根据2010年９月10日国土资源部关于《开展“两整治一改革”专项行动工作任务及责任分工》的通知要求,2０11年4月份开始，中国土地一级开发必须采取企业主导模式,而不是以前的国资背景的土地储备中心负责开发。国土资源部的数据显示,２010年中国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比2０0９年增长６9.8%。而2009年财政部公布的全国土地出让金支出明细中显示,２０09年土地开发成本大约占到土地出让总价款的60%左右.??目前企业主导的土地一级开发模式主要有工程总承包模式、利润分成模式和一二级土地开发联动模式等。其中工程总承包模式以北京市为代表,如北京市规定企业用自有资金进行土地一级开发的,规定利润不超过土地开发成本的8％,这种模式由于利润率不高并不受开发企业的欢迎。利润分成模式是目前最普遍的土地一级开发模式。土地一级开发完成后出让所得收益扣除开发成本部分,企业和政府采取分成的模式，分成比例大多采取企业70％政府3０%,也有6：4或者5：５的。例如建发股份在厦门市的土地一级开发项目分成比例高

达85%,也有部分企业与政府合作时采取工程总承包结合利润分成的模式。一二级土地开发联动模式尽管利润更高,但投资更大，周期更长，风险更高.不过仍然有不少房地产公司会选择这种模式,除了追逐利润外，政府对二级房地产市场的严控也让更多房地产二级开发企业把目光转向土地一级开发市场。二、土地一级开发定义土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地）,再对熟地进行有偿出让或转让的过程.具体来说,就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求,由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式,开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业,而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”,达到出让的标准．在大多数城市主要是由政府来操作,也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。

房屋拆迁货币补偿计算方法

房屋拆迁货币补偿计算方法 1.住宅房屋拆迁补偿公式：补偿金额＝[货币补偿基准价格×（1±区段综合因素修正系数）×容积率修正系数+建筑物重置价格×（1±建筑物综合因素修正系数）×成新率]×建筑面积该公式只适用于划拨用地性质，如为出让土地应加上已扣除的土地出让金，并对其进行年期修正。 2.营业用房拆迁补偿公式：补偿金额＝[货币补偿基准价格×（1±区段综合因素修正系数）×临街深度修正系数×楼层修正系数+建筑物重置价格×（1±建筑物综合因素修正系数）×成新率]×建筑面积该公式只适用于划拨用地性质，如为出让土地应加上已扣除的土地出让金，并对其进行年期修正。土地出让金＝货币补偿基准价格×（1±区位综合因素修正系数）×临街深度修正系数×20% 3.其它用途房屋拆迁补偿公式由于其它用途房屋状况、价格差异较大,故不制定基准价格，在拆迁评估时，按照房地产估价规范的要求采用以下方法进行估算：能搜集充分成交案例并有符合规范要求的可比实例的房屋，应采用市场比较法进行评估。难以充分采用市场比较法但具有明显收益特点，且其客观收益较易确定的房屋采用收益法进行评估。难以采用市场比较法及收益法的房屋采用成本法进行评估。说明： 1、基准价适用范围为汉中市市区国有土地上各类房屋拆迁补偿; 2、房屋(建筑物)综合因素修正系数按汉中市城区各类房屋重置价格标准执行; 3、成新率按原城乡建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》执行。

住宅区段综合因素修正系数表容积率修正系数表住宅朝向调节系数表

注：朝向调节系数指一套（户）住房总建筑面积的调节商业用房区位综合因素修正系数表

合作协议土地招拍挂前土地开发合作样本

合作协议土地招拍挂前土地开发合作样本合作协议土地招拍挂前土地开发合作本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。合作协议甲方::人民政府乙方X:XXXX有限公司丙方::有限责任公司甲方为加快区域经济发展，努力提升某县的城市品质，全面支持某某商贸中心。项目的开发建设。丙方将落实项目供地、用地规划手续、建设报批等手续。乙方为专业房地产开发建设公司，积累了多年的房地产开发经验，建立起完善的品牌管理与维护体系、质量控制体系以及房地产延伸价值服务体系等，并储备了大量优秀管理人才，在房地产开发建设各阶段、各环节均具有较强的专业技术支持力量。丙方为某县某村民委员会成立的项目公司，具体负责某某商城项目的招商合作事宜。根据《中华人民共和国合同法》及其它有关法律、法规之规定，甲乙丙三方本着平等自愿、互惠共赢的原则，就合作开发某某商贸中心项目事宜，经友好协商达成如下合作协议，以资各方共同遵守。一、项目的基本概况1.1项目名称::暂定名称为“某某商贸中心”（下称该项目）；1.2项目选址::位于某新城区，，项目用地总面积约亩，具体以县规划、国土部门选定的用地红线图为准。

1.3项目用地性质及用途::合作开发用地性质为国有出让土地，用地审批单。 1.4项目规划用途::商业用地；1.5项目投资规模及建设期限::总投资人民币约元；容积率≤，项目建设期本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 33年（以乙方下达书面开工通知书为准计算建设期限）。 1.6该项目用地通过土地出让招拍挂程序取得，丙方分二期供地，一期供地约070亩，二期供地约080亩，第一期土地自本协议签订之日起三个月内启动土地挂牌出让程序，第二期土地自本协议签订之日起六个月内启动土地挂牌出让程序。一期和二期土地进行综合开发建设，用地指标综合共用。二、合作及模式2.1由乙、丙双方共同在某市某县成立该项目合作开发的项目公司（下称目标）公司）。注册资本为人民币元，乙方占股%%，，丙方占股%%，丙方对目标公司的总投资经营范围主要为房地产开发（项目公司的成）立的具体事宜，可由乙、丙双方另行签订有关协议）。本协议签署后15天内由丙方负责办理项目公司的设立手续，费用由丙方承担。 2.2甲方和丙方负责项目供地，负责协调以目标公司的名义竞拍取得某某商贸中心的用地（约11050亩），目标公司作为该项目的开发建设主体。