成新率的确定
成新率的确定
1、采用使用年限法 成新率计算：N
t R Q
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--=)1(1
R ─ 建筑物的残值率； t ─ 建筑物已使用年限（年）； N ─ 建筑物耐用年限（年）； Q ─ 建筑物成新率（％）；
N ─ 建筑物耐用年限（年），说明：钢混结构：60年；混合结构：50年；
R ─ 建筑物的残值率，说明：钢混结构：0；混合结构一等：2%。
2、采用现场勘察打分法
办公楼成新率
成新率＝(0.75×0.55＋0.63×0.15＋0.63×0.3)×100% ＝69.6%
3、综合成新率：
69.6%×60%＋70%×40%＝70%
缴纳土地增值税时建筑物成新率计算方法(参考)
“成新率”主要是用来衡量一幢建筑的新旧程度，用来计算建筑物折旧的一种指标，如成新率为100%，意味着是全新的、刚建成不久的建筑。 现在求取建筑物折旧的方法主要有三种：其一为年限法；其二为市场提取法；其三为分解法。 其中上述三种方法以年限法最常用，现举例如下： （1）直线法：直线法是最简单和至今为止应用得最为普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。其成新率计算公式：q={1-（1-R）*t/N} 其中q为成新率 R——残值率 t——使用年限 N——经济寿命 比如一幢钢混结构建筑，正常经济耐用年限为60年，目前已使用10年，残值率为0，则成新率=（1-（1-0%）*10/60）=83。3% （2）现场观察法： 参考《建筑工程评估基础》中建筑物损耗的确定方法，采用观察法（又称打分法）对建筑物的建筑损耗程度进行打分，并计算其损耗率，从而确定建筑物的成新率 实例： 评定情况评定分累计 结构部分基础有承载能力，稍有不均匀沉降，下沉已稳定 6 34 承重构件部分木柱、墙体倾斜，墙体出现较多的风化、有裂缝，屋架有细微变形，下挠10 非承重墙有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀、个别剥落 4 屋面有风化腐蚀现象、部分瓦碎裂，局部漏雨 6 楼地面有一定程度磨损、沉陷、高低不平8 装修部分门窗部分变形、松动、腐朽、破损、五金不全、油漆老化见底10 36 外粉饰部分空鼓、裂缝、风化、剥落 4 内粉饰部分空鼓，面层部分有裂缝，变色，剥落 6 顶棚有明显变形、下垂、翘角、脱落10 细木装修部分腐朽、蛀蚀，破裂，松动，油漆老化见底 6 设备部分水卫部分积垢，锈蚀，零部件损坏，有滴漏25 55 电照设备陈旧，电线老化，绝缘差，部分装置残缺损坏30 （3）还有一种是根据建筑物的完损等级评定的有关规定来确定： 分为：完好房：十、九、八成新 基本完好房：七、六成新
浅析设备评估成新率之确定方法
浅析设备评估成新率之确定方法 张盛林 前几年，有关“资产评估中固定资产升值率过高”的问题，曾引起了各方面的关注。造成评估升值率过高的原因，除了物价上涨引起重置价格升高等原因外，本人认为主要的问题是“成新率”的原因。因为根据“评估值=重置全价×成新率”的计算式，如果重置全价基本正确合理的话，成新率的高低直接影响到评估值的高低。 在资产评估中，一直沿用至今的成新率的计算方法，一般均以平均年限法成新率为基础成新率。本人经多年实践并结合实际经验，总觉得此方法甚为不妥。特别是资产评估行业兴起至今已有十余年，其间，市场经济体系已基本形成，原有的评估方法一则不合理，再则也过于简单化。就设备而言，因仅以平均年限法成新率为依据计算所得的评估值往往背离市场价值规律，故难以被市场接受。 一、理由 1、平均年限法成新率实际上即相当于财务上的直线折旧法，是假设设备各年的损耗值（折旧额）是相等的。以此方法作为设备评估的成新率肯定不妥。因为任何设备的使用都是一个从新到旧直至报废的过程，随着时间的延续，设备的各种损耗必定越来越大，而这种损耗决不是按年、月计算的平均值。仅就设备的有形损耗来说，其启用的首年及之后各年之损耗的价值内涵是不一样的，其使用的第一年时
该设备各方面的性能都处于最佳的状态，之后，随着使用年限的延长，其有形损耗逐年加大，设备的剩余价值会越来越小，因此，设备的各年损耗值应呈递减趋势，即第一年最大，以后各年的实际损耗价值都相应较前一年小。举个简单的例子，比如：假若某台设备的经济耐用年限为10年，如按常规算该设备在使用了5年时的年限法成新率为50%，而事实上该设备在其前5年时的外观新、损耗小、性能好，设备的效用高；而其后5年时因外观较旧、损耗加大、性能下降，必然会导致设备效用降低以及维修成本增加，故二者的价值是截然不同的。但在采用“平均年限法”成新率情况下，该设备前、后各5年的价值却是一样的，显而易见该评估值肯定是不符合市场经济规律的。 2、在过去那种商品匮乏时代的“紧俏商品”，在使用了若干年后，可能以较高的价格转让，有时甚至能以原价转让的情况，随着市场经济的发展已不复存在。况且现在可以说所有商品基本均是供过于求，整个市场已由卖方市场转为买方市场，买方的选择余地大且挑剔，由于市场竞争激烈，新商品的价格也能下浮，何况二手货（在用设备）。 3、设备评估除了考虑其有形损耗外，还必须考虑其无形损耗。随着技术的进步，特别是当今社会科技的飞速发展以及在市场经济条件下某些商品的供求变化等影响，资产的功能性贬值及经济性贬值是十分明显的，必须加以考虑。如一台同样型号设备的重置价比若干年前购置的帐面原值高出许多，这中间除了价格上升的因素外，其中可能也包含了材料改变、工艺先进、电气控制系统优化等技术含量提高
成新率计算
成新率计算 标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]
一）建筑物耐用年限（N） 1、各种结构房屋的经济耐用年限参考值（年） 2、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时，其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。（二）房屋已使用年限（t） 1、房屋已使用年限的起点从房屋竣工验收合格之日起计算。 2、房屋经过改建、翻建，已使用年限的起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。 3、房屋已使用年限计算公式 房屋已使用年限=估价基准日年份－房屋竣工验收合格年份 4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限的，按耐用年限计算已使用年限。
二、成新调整率 估价人员实地观察，鉴定房屋的实际新旧程度，根据房屋的建成时间、维修养护情况、使用情况以及地基的稳定性等，评出房屋的质量状况，确定房屋的成新调整率。 1.房屋的质量等级：分为１级完好房、２级基本完好房、３级一般损坏房、４级严重损坏房、５级危险房屋。 房屋质量等级标准
2.房屋残值率参考值 （1）钢结构 (2)钢筋混凝土结构0 (3)砖混结构 (4)砖木结构 (5)简易结构 3.确定成新调整率的方法 （1）当基本成新率（q1）在房屋质量等级相对应的成新率范围内时，成新调整率为零（q2）。 （2）房屋到达一定使用年限后，由于结构损坏老化而进行小修、中修、大修等原因使评定的房屋质量等级相对应的成新率范围大于基本成新率时，成新率（q）取评定的房屋质量等级相对应的成新率下限， 即q=q1+q2=基本成新率+成新调整率=评定的房屋质量等级相对应的成新率下限。 （3）房屋由于使用不当或维修养护不善等原因导致评定的房屋质量等级相对应的成新率范围小于基本成新率时，成新调整率应为负数。
建筑物成新率计算
建筑物成新率计算
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一)建筑物耐用年限（N） 1、各种结构房屋的经济耐用年限参考值(年） 生产用房 非生产用房 非腐蚀受腐蚀 钢结构70 50 ８0 钢筋混凝土结构50 35 60 混合结构４0 ３0 50 砖木结构30 ２0 40 简易结构10 10 1０ ２、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时,其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。 (二)房屋已使用年限(t) 1、房屋已使用年限的起点从房屋竣工验收合格之日起计算。 2、房屋经过改建、翻建,已使用年限的起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。 3、房屋已使用年限计算公式 房屋已使用年限=估价基准日年份－房屋竣工验收合格年份 4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限的，按耐用年限计算已使用年限。
二、成新调整率 估价人员实地观察，鉴定房屋的实际新旧程度，根据房屋的建成时间、维修养护情况、使用情况以及地基的稳定性等，评出房屋的质量状况,确定房屋的成新调整率。 1.房屋的质量等级：分为１、级完好房、 2.级基本完好房、 3.级一般损坏房、 4.级严重损坏房、 5.级危险房屋。 房屋质量等级标准 房屋质 量等级 评定标准成新率范围备注 1级完好房整幢房屋结构构件安全可靠,整体性好, 装修设备完整无破损，能保证正常使用的 房屋 ０.９0— 1．00 2级基本完好房结构安全可靠,整体性好,装修设备个别 部位有轻微破损,但整体现状基本良好, 能保证正常使用的房屋 0．70-－ 0．89 ３级一般损坏房结构构件或装修设备局部破损，或存在严 重老化腐蚀、残缺现象,需要进行小修或 中修的房屋 0.60-－0. ６9 4级严重损坏房结构构件、装修设备明显破损，或存在严 重老化腐蚀、残缺现象，需要进行中修或 大修的房屋 ０．４0－- ０.5９ ５级危险房屋基础、主体结构和屋盖结构等受力物件已 属危险构件,结构丧失稳定性和承载能 残值率－ -0.39 建设部《危 险房屋鉴
浅析设备评估之成新率确定方法
浅析设备评估之成新率确定方法 资产评估方法探索及实践 前几年，有关“资产评估中固定资产升值率过高”的问题，曾引起了各方面的关注。造成评估升值率过高的原因，除了物价上涨引起重置价格升高等原因外，本人认为主要的问题是“成新率”的原因。因为根据“评估值=重置全价×成新率”的计算式，如果重置全价基本正确合理的话，成新率的高低直接影响到评估值的高低。 在资产评估中，一直沿用至今的成新率的计算方法，一般均以平均年限法成新率为基础成新率。本人经多年实践并结合实际经验，总觉得此方法甚为不妥。特别是资产评估行业兴起至今已有十余年，其间，市场经济体系已基本形成，原有的评估方法一则不合理，再则也过于简单化。就设备而言，因仅以平均年限法成新率为依据计算所得的评估值往往背离市场价值规律，故难以被市场接受。 一、理由： 1、平均年限法成新率实际上即相当于财务上的直线折旧法，是假设设备各年的损耗值（折旧额）是相等的。以此方法作为设备评估的成新率肯定不妥。因为任何设备的使用都是一个从新到旧直至报废的过程，随着时间的延续，设备的各种损耗必定越来越大，而这种损耗决不是按年、月计算的平均值。仅就设备的有形损耗来说，其启用的首年及之后各年之损耗的价值内涵是不一样的，其使用的第一年时该设备各方面的性能都处于最佳的状态，之后，随着使用年限的延长，其有形损耗逐年加大，设备的剩余价值会越来越小，因此，设备的各年损耗值应呈递减趋势，即第一年最大，以后各年的实际损耗价值都相应较前一年小。举个简单的例子，比如：假若某台设备的经济耐用年限为10年，如按常规算该设备在使用了5年时的年限法成新率为50%，而事实上该设备在其前5年时的外观新、损耗小、性能好，设备的效用高；而其后5年时因外观较旧、损耗加大、性能下降，必然会导致设备效用降低以及维修成本增加，故二者的价值是截然不同的。但在采用“平均年限法”成新率情况下，该设备前、后各5年的价值却是一样的，显而易见该评估值肯定是不符合市场经济规律的。 2、在过去那种商品匮乏时代的“紧俏商品”，在使用了若干年后，可能以较高的价格转让，有时甚至能以原价转让的情况，随着市场经济的发展已不复存在。况且现在可以说所有商品
建筑物成新率计算
一）建筑物耐用年限（N） 1、各种结构房屋的经济耐用年限参考值（年） 2、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时，其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。 （二）房屋已使用年限（t） 1、房屋已使用年限的起点从房屋竣工验收合格之日起计算。 2、房屋经过改建、翻建，已使用年限的起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。 3、房屋已使用年限计算公式 房屋已使用年限=估价基准日年份－房屋竣工验收合格年份 4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限的，按耐用年限计算已使用年限。 ..
二、成新调整率 估价人员实地观察，鉴定房屋的实际新旧程度，根据房屋的建成时间、维修养护情况、使用情况以及地基的稳定性等，评出房屋的质量状况，确定房屋的成新调整率。 1.房屋的质量等级：分为1、级完好房、 2.级基本完好房、 3.级一般损坏房、 4.级严重损坏房、 5.级危险房屋。 房屋质量等级标准 ..
2.房屋残值率参考值 3.确定成新调整率的方法 （1）当基本成新率（q1）在房屋质量等级相对应的成新率围时，成新调整率为零（q2）。 （2）房屋到达一定使用年限后，由于结构损坏老化而进行小修、中修、大修等原因使评定的房屋质量等级相对应的成新率围大于基本成新率时，成新率（q）取评定的房屋质量等级相对应的成新率下限，即q=q1+q2=基本成新率+成新调整率=评定的房屋质量等级相对应的成新率下限。 ..
（3）房屋由于使用不当或维修养护不善等原因导致评定的房屋质量等级相对应的成新率围小于基本成新率时，成新调整率应为负数。即q=q1+q2=基本成新率+成新调整率=评定的房屋质量等级相对应的成新率上限。 三、房屋成新率计算举例 例1. 某房屋混合结构，属非生产用房。房屋于1992年竣工验收合格，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为2级基本完好房，估价基准日为2000年5月5日，求成新率。 解：非生产混合结构房屋耐用年限N=50年 房屋已使用年限t=2000－1992=8年 基本成新率q1=1－8/50=0.84 2级基本完好房相对应的成新率围为0.70--0.89 故成新调整率为零。 成新率=基本成新率q1+成新调整率q2=0.84+0=0.84 例2. 某房屋砖木结构，属非生产用房，房屋于1950年建造，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为3级一般损坏房，估价基准日为2000年5月5日，求成新率。 ..
浅析设备评估成新率之确定方法
浅析设备评估成新率之确定方法 前几年，有关“资产评估中固定资产升值率过高”的问题，曾引起了各方面的关注。造成评估升值率过高的原因，除了物价上涨引起重置价格升高等原因外，本人认为主要的问题是“成新率”的原因。因为根据“评估值=重置全价×成新率”的计算式，如果重置全价基本正确合理的话，成新率的高低直接影响到评估值的高低。 在资产评估中，一直沿用至今的成新率的计算方法，一般均以平均年限法成新率为基础成新率。本人经多年实践并结合实际经验，总觉得此方法甚为不妥。特别是资产评估行业兴起至今已有十余年，其间，市场经济体系已基本形成，原有的评估方法一则不合理，再则也过于简单化。就设备而言，因仅以平均年限法成新率为依据计算所得的评估值往往背离市场价值规律，故难以被市场接受。 一、理由 1、平均年限法成新率实际上即相当于财务上的直线折旧法，是假设设备各年的损耗值（折旧额）是相等的。以此方法作为设备评估的成新率肯定不妥。因为任何设备的使用都是一个从新到旧直至报废的过程，随着时间的延续，设备的各种损耗必定越来越大，而这种损耗决不是按年、月计算的平均值。仅就设备的有形损耗来说，其启用的首年及之后各年之损耗的价值内涵是不一样的，其使用的第一年时该设备各方面的性能都处于最佳的状态，之后，随着使用年限的延长，其有形损耗逐年加大，设备的剩余价值会越来越小，因此，设备的各年损耗值应呈递减趋势，即第一年最大，以后各年的实际损耗价值都相应较前一年小。举个简单的例子，比如：假若某台设备的经济耐用年限为10年，如按常规算该设备在使用了5年时的年限法成新率为50%，而事实上该设备在其前5年时的外观新、损耗小、性能好，设备的效用高；而其后5年时因外观较旧、损耗加大、性能下降，必然会导致设备效用降低以及维修成本增加，故二者的价值是截然不同的。但在采用“平均年限法”成新率情况下，该设备前、后各5年的价值却是一样的，显而易见该评估值肯定是不符合市场经济规律的。 2、在过去那种商品匮乏时代的“紧俏商品”，在使用了若干年后，可能以较高的价格转让，有时甚至能以原价转让的情况，随着市场经济的发展已不复存在。况且现在可以说所有商品基本均是供过于求，整个市场已由卖方市场转为买方市场，买方的选择余地大且挑剔，由于市场竞争激烈，新商品的价格也能下浮，何况二手货（在用设备）。 3、设备评估除了考虑其有形损耗外，还必须考虑其无形损耗。随着技术的进步，特别是当今社会科技的飞速发展以及在市场经济条件下某些商品的供求变化等影响，资产的功能性贬值及经济性贬值是十分明显的，必须加以考虑。如一台同样型号设备的重置价比若干年前购置的帐面原值高出许多，这中间除了价格上升的因素外，其中可能也包含了材料改变、工艺先进、电气控制系统优化等技术含量提高等而增加的成本。而目前采用的“评估值=重置全价×成新率”算式，无法体现被评估设备的功能性贬值及经济性贬值。 4、无形损耗在实际评估工作中往往容易被疏忽，即使考虑到无形损耗也往往由于相关数据收集较难或数据不确切，而难以准确计量，容易造成评估值失实。
资产评估公式大全
基本公式： ① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗 ＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗 ② 评估值＝重置成本×综合成新率 1、重置核算法 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。 2、功能系数法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能 系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。 （1）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式： （2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式： 该方法计算的一般是更新重置成本。 3、物价指数法 如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。 （1）定基物价指数 （2）环比物价指数 物价指数法计算的是复原重置成本。 功能性损耗及其计量： 年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率） 参照物生产能力 被估资产生产能力成交价参照物＝重置成本被估资产的?x ??? ???参照物生产能力被估资产生产能力重置成本参照物＝重置成本被估资产的资产购建时物价指数 资产评估时物价指数历史成本资产的＝重置成本被估资产?n i a ） （产的历史成本被估资产重置成本＝资%1+?
据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现， 计算其功能性贬值额: 被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n ） 经济性损耗及其计量： （1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝（重置全价－有形损耗－功能性损耗）×经济性贬值率 （2）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n ） 收益法： （一）未来收益有限期 1、每期收益不等额 2、每期收益等额 （二）未来收益无限期 1、稳定化收益法（年金化法） 稳定化收益A 的估算方法： 2、分段法 3、增长率法 %1001???? ???????? ??x 资产原设计生产能力力预计可被利用的生产能－经济性贬值率＝∑=+=n i i i r R P 1) 1(),,()1(11) 1(1)1(11n r A P A r r A r A r A P n n i i n i i ?=??????+-?=+?=+=∑∑==r A P = ),,()1(1n r A P r R A n i i ÷+=∑=n n i i i r r A r R P )1(1)1('1+?++=∑=n n i n i i r g r g R r R P )1(11)1(1+?-+?++=∑=
建筑物成新率计算
一）建筑物耐用年限（N） 2、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时，其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。 （二）房屋已使用年限（t） 1、房屋已使用年限的起点从房屋竣工验收合格之日起计算。 2、房屋经过改建、翻建，已使用年限的起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。 3、房屋已使用年限计算公式 房屋己使用年限二估价基准日年份一房屋竣工验收合格年份 4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限的，按耐用年限计算已使用年限。
二、成新调整率 估价人员实地观察，鉴定房屋的实际新旧程度，根据房屋的建成时间、维修养护情况、使用情况以及地基的稳定性等，评出房屋的质量状况, 确定房屋的成新调整率。 1.房屋的质量等级：分为1、级完好房、 2.级基木完好房、 3.级一般损坏房、 4.级严重损坏房、 5.级危险房屋。 房屋质量等级标准
3.确定成新调整率的方法 (1)当基木成新率(ql)在房屋质量等级相对应的成新率范围内时, 成新调整率为零(q2)。 (2)房屋到达一定使用年限后，由于结构损坏老化而进行小修、中修、大修等原因使评定的房屋质量等级相对应的成新率范围大于基本成新率时，成新率(q)取评定的房屋质量等级相对应的成新率下限, 即q二ql+q2=基木成新率+成新调整率二评定的房屋质量等级相对应的成新率下限。 （3）房屋由于使用不当或维修养护不善等原因导致评定的房屋质量
等级相对应的成新率范围小于基木成新率时，成新调整率应为负数。即q二ql+q2=基木成新率+成新调整率二评定的房屋质量等级相对应的成新率上限。 三、房屋成新率计算举例 例1. 某房屋混合结构，属非生产用房。房屋于1992年竣工验收合格，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为2级基木完好房，估价基准日为2000年5月5日，求成新率。 解:非生产混合结构房屋耐用年限*50年 房屋己使用年限t=2000-1992=8年 基本成新率ql二1一8/50二0. 84 2级基本完好房相对应的成新率范围为0. 70—0. 89 故成新调整率为零。 成新率二基本成新率ql+成新调整率q2=0. 84+0=0. 84 例2?某房屋砖木结构，属非生产用房，房屋于1950年建造，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为3级一般损坏房，估价基准日 为2000年5月5日，求成新率。 解：非生产砖木结构房屋耐用年限240年
房屋建筑物评估案例(DOC)
房屋建筑物评估案例 案例一：办公楼（房屋明细表5-1-1 第44项） 1、评估对象概况 该建筑物为露天矿办公楼，于2003年3月竣工使用，2008年12月31日账面原值1,151,496.00元，账面净值921,196.50元。房产证为房权证陈宝字第280131号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑面积为952.53平方米。 该建筑物为4层混合结构，檐高15米，条形基础，为现浇钢筋混凝土柱、梁、板,外墙为滚刷涂料，基础3:7灰土垫层，外墙采用滚耍涂料几块石贴面，内墙防磁涂料滚刷，室外台阶采用花岗岩贴面，室内大厅地面采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩组成，走廊及室内地面采用地板砖，楼梯扶手为不锈钢扶手，屋面采用预制砼屋面板，窗为双层钢窗，木门，门厅采用不锈钢全玻无框门。办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。 该办公楼使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。 2、重置全价 对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。 重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本 （1）建安工程造价 建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的
总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》（2004）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（2004）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》（2004），根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（2004）及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价格信息计算工程建安造价。根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.4%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本； 建筑土建工程造价取费计算表 金额单位：元 注：安装工程以原决算为基础，同时考虑评估基准日的变化趋势而确定。 （2）前期及其他费用计算表
建筑物成新率计算样本
一）建筑物耐用年限（N） 1、各种构造房屋经济耐用年限参照值（年） 2、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时，其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。 （二）房屋已使用年限（t） 1、房屋已使用年限起点从房屋竣工验收合格之日起计算。 2、房屋通过改建、翻建，已使用年限起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。 3、房屋已使用年限计算公式 房屋已使用年限=估价基准日年份－房屋竣工验收合格年份 4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限，按耐用年限计算已使用年限。
二、成新调节率 估价人员实地观测，鉴定房屋实际新旧限度，依照房屋建成时间、维修养护状况、使用状况以及地基稳定性等，评出房屋质量状况，拟定房屋成新调节率。 1.房屋质量级别：分为1、级完好房、 2.级基本完好房、 3.级普通损坏房、 4.级严重损坏房、 5.级危险房屋。 房屋质量等级标准
2.房屋残值率参照值 3.拟定成新调节率办法 （1）当基本成新率（q1）在房屋质量级别相相应成新率范畴内时，成新调节率为零（q2）。 （2）房屋到达一定使用年限后，由于构造损坏老化而进行小修、中修、大修等因素使评估房屋质量级别相相应成新率范畴不不大于基本成新率时，成新率（q）取评估房屋质量级别相相应成新率下限， 即q=q1+q2=基本成新率+成新调节率=评估房屋质量级别相相应成新率下限。 （3）房屋由于使用不当或维修养护不善等因素导致评估房屋质量级别相相应成新率范畴不大于基本成新率时，成新调节率应为负数。
即q=q1+q2=基本成新率+成新调节率=评估房屋质量级别相相应成新率上限。 三、房屋成新率计算举例 例1. 某房屋混合构造，属非生产用房。房屋于1992年竣工验收合格，土地使用性质拨用，房屋质量级别评估为2级基本完好房，估价基准日为5月5日，求成新率。 解：非生产混合构造房屋耐用年限N=50年 房屋已使用年限t=－1992=8年 基本成新率q1=1－8/50=0.84 2级基本完好房相相应成新率范畴为0.70--0.89 故成新调节率为零。 成新率=基本成新率q1+成新调节率q2=0.84+0=0.84 例2. 某房屋砖木构造，属非生产用房，房屋于1950年建造，土地使用性质拨用，房屋质量级别评估为3级普通损坏房，估价基准日为5月5日，求成新率。 解：非生产砖木构造房屋耐用年限N=40年 房屋已使用年限已超过40年，取40年。
资产评估计算公式总结
第二章 资产评估的基本方法 一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 重置成本 参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产?= 4．规模经济效益指数法： X ?? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2.公式计算法： 使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实?-= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 %100?=定利用 截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率 三、功能性贬值及其估算
房地产估价理论与方法重要公式(整理)(完整资料).doc
【最新整理，下载后即可编辑】 房地产估价理论与方法重要公式 1．2房地产的概念 ·建筑密度%= 建筑基底总面积×100% 建筑用地面积 ·容积率=总建筑面积 建筑用地面积 ·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数 ·容积率=建筑密度×建筑层数 ·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积 ·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积 2．3房地产的供求与价格 ·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量 ·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化 作为自变量的经济变量的相对变化 ·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比 ·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比 ·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比 预期的房地产价格变化的百分比 ·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比 要素价格变化的百分比 2．4房地产价值和价格的种类 ·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格
·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确 定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价 格。 ·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域 的标准指导价格。 ·房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、 不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要 的费用、税金及应获得的利润。 ·房地价格=土地价格＋建筑物价格 ·土地价格=房地价格—建筑物价格 ·建筑物价格=房地价格—土地价格 ·楼面地价= 土地总价 总建筑面积 ·楼面地价= 土地总价×土地总面积= 土地单价 总建筑面积土地总面积容积率 ·期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿 ·补地价=改变后的地价—改变前的地价 ·补地价（单价）= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率 ·补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积 ·补地价（单价）=原楼面地价×（现容积率—原容积率） ·补地价（单价）= 原容积率下的土地单价×（现容积率—原容积率） 原容积率 4．4建立价格可比基础 ·建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积 建筑面积 ·建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积 建筑面积 ·套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积
主要机械设备统计指标构成及计算公式
主要机械设备统计指标构成及计算公式 一、15种需要统计完好率、利用率的施工机械设备： 1、挖掘机； 2、推土机(100马力及以上)； 3、压路机； 4、履带式起重机； 5、平地机； 6、汽车式起重机（8吨及以上）； 7、塔式起重机（4T-M）； 8、载重\自卸汽车(4.5吨及以上)； 9、砼输送泵车； 10、拖车车组；11、装载机(1立方米及以上)；12、砼搅拌机（站）（350L及以上）；13、砼搅拌运输车；14、空压机缩机（9立及以上）； 15、砼输送泵。 二、期末实用台数：指报告期最后一天实际拥有的机械台数。 三、总能力：指报告期最后一天同类机械设计能力或额定能力的总和。 四、平均能力：指报告期内同类机械平均每天的能力，即用报告期内每天同类机械的能力相加，用日历日数去除而求得。 五、制度台日数：指报告期内全部机械台数（不管机械的技术状况、工作状况如何）乘以制度日数（日历日数减例假节日数）之积，或用日历台日数?（全部机械台数乘日历日数）?减去例假节日台日数(例假节日台日数乘全部机械台数）。 六、例假节日台日数：指报告期内全部机械台数（不管机械的技术、工作状况如何）乘国家规定的例假节日数之积。 七、完好台日数：指报告期内制度台日数内处于完好状态下的机械台日数。包括修理不满一天的机械台日，不包括在修一天以上和待修、送修在途的机械台日数。 八、实作台日数：指报告期内机械实际工作的台日数，不论在一日内参加生产时间长短或几个台班。均算为一个实作台日，例假节日加班台日也包括在内。
九、年末自有机械设备价值：指年末自有施工机械，生产设备，运输机械的全部机械设备价值，分别按原值和净值计算。 十、年末自有机械设备总功率：指年末本单位自有施工机械、生产设备、运输机械的全部机械设备总功率，按设计能力或额定能力来计算（以千瓦为单位）。包括机械本身的动力和为该机配备服务的单 计算时全部工人包括建筑安装、附属辅助生产和其它生产工人。 十一、装备生产率：单位价值机械设备装备与完成的总产值之比。 十二、设备新度系数（成新率）：指机械设备新旧程度，即机械设备净值与原值之比。
成新率
1、实体性贬值 资产实体性贬值=重置成本×(1-成新率)=重置成本X有形损耗率 f1)观察分析法估算机器设备的成新率 主要分析的指标有：设备的现时技术状态；设备的实际已使用年限；设 备的正常负荷率及原始制造质量：设备的维修保养及设备大修、技改情况： 设备重大故障经历；设备工作环境和条件；设备的外观和完整性等。 (2)技术鉴定法评估机器设备成新率 技术鉴定法是由具有专业知识和经验丰富的工程技术人员对机器设备的 实体各主要部位进行技术鉴定从而测定出机器设备的成新率。 (3)使用年限法估测机器设备成新率 成新率=尚可使用的年限／总使用年限 =尚可使用的年限／(实际已使用的年限+尚可使用的年限) 一般办公、家用设备及通用生产设备的使用寿命见表4—3和表4．4
成新率的估算 成新率反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率。在成新率分析计算过程中，应当充分注意资产的设计、制造、实际应用、维护、修理、改造情况，以及使用年限、物理寿命、现有性能、运行状态和技术进步等因素的影响。成新率的估算方法有以下几种：（一）观察法 即由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员和经济分析师，对资产实体的各主要部位和功能进行技术性和经济性鉴定，并对该资产所提供的产品或服务的市场前景进行分析，在综合考虑资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的基础上，判断、确定资产的成新率。 （二）经济适用年限法 即根据资产的剩余经济使用年限与其总经济使用年限的比率来确定成新率。其中，总经济使用年限是指从资产的开始使用到因经济上不合算而停止使用所经历的年限。总经济使用年限等于实际已使用年限与剩余经济使用年限之和。成新率的计算公式为： 成新率=剩余经济适用年限÷（实际已使用年限+剩余经济适用年限） （三）修复费用法 即首先通过估算将待评估资产恢复到全新功能状态下所需要的修复费用占资产重置成本的比率来确定贬值率，再据此求出成新率。计算公式为： 成新率=1—贬值率=1—修复费用÷重置成本 此时应当注意资产的有些实体性损耗和功能性损耗是不可修复的，即修复成本超过修复所添加的价值，如过时的建筑设计、商业建筑物无足够的临街面、无可开发停车场空间的商业建筑物或高级公寓住宅区。对不可修复性损耗部分，只能以其对资产价值造成的损耗额来替代对其修复的费用。 例如，某数控设备的重置成本为150万元，已经使用两年，其经济使用寿命约为20年。该设备的数控系统损坏，估计修复费用为17万元，其他部分工作正常。现估算其成新率，计算过程如下： （1）可修复性损耗引起的贬值额为：17（万元） （2）不可修复部分的重置成本为：150—17=133（万元） （3）不可修复部分的贬值率为：2÷20=10% （4）不可修复部分的损耗（贬值）额为：133×10%=13.3（万元） （5）成新率为：1—[（17+13.3）÷150]=79.8%
房屋建筑物成新率现场勘察表
房屋建筑物成新率现场勘察表 序号：估价时点：年月日 建筑物名称座落 维护保养及时较及时一般较不及时不及时 可使用年限已使用年尚可使用年 房屋结构构造现状评定分 结构部分G 1.地基基础 □有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀沉降；□有承载能力，稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定；□ 局部承载能力不足，有超过允许范围的不均匀沉降，对上部结构稍有影响；□承载能力不足，有明显不均匀沉降或 明显滑动、压碎、折断、冻酥、腐蚀等损坏，并且仍在继续发展，对上部结构有明显影响。 2.承重构件□足够承载力；□梁身弯曲变形；□梁身遭损；□梁身锈蚀；□梁身有裂纹；□连接牢固；□其他：
□足够承载力；□板身弯曲变形；□板身锈蚀；□板身有裂纹；□连接牢固；□其他： □足够承载力；□柱身弯曲变形；□柱身锈蚀；□柱身有裂纹；□连接牢固；□柱身有剥落；□其他： □足够承载力；□墙体变形；□墙体有裂纹；□连接牢固；□墙体有剥落；□其他： 3.非承重墙□节点坚固严实；□少量轻度裂缝；□轻微裂缝空鼓；□严重裂缝酥松； 4.屋面□不渗漏，保温隔热层完好；□局部渗漏，保温隔热局部损坏；□局部开裂，局部渗漏；□严重漏雨严重损坏； 5.楼地面□平整坚固完好；□轻度磨损剥落；□局部磨损断裂；□沉陷不平残破；
结构部分权重 结构得分（1+2+3+4+5） 评定分：（1+2+3+4+5）*权重 装修部分S 6.门窗 □完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，纱窗完整，油漆完好(允许有个别钢门、窗轻度锈蚀，其他结构房屋无 油漆要求)；□少量变形、开关不灵，玻璃、五金、纱窗少量残缺，油漆失光；□有翘裂，松动，腐朽现象，开关不 灵；或有变形、锈蚀现象；玻璃、五金、纱窗部分残缺，油漆老化翘皮、剥落□腐朽，开关普遍不灵，松动、翘裂， 或严重变形锈蚀；玻璃、五金、纱窗残缺，油漆剥落见底 7.外墙 □完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝(风裂除外)，勾缝砂浆密实；□稍有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆少 量酥松脱落；□部分有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆部分松酥脱落；□严重空鼓、裂缝、剥落，墙面渗水， 勾缝砂浆严重松酥脱落。 8.内墙 □完整、牢固，无破损、空鼓和裂缝(风裂除外)；□稍有空鼓、裂缝、剥落；□部分空鼓、裂缝、剥落；□严重空鼓、 裂缝、剥落。 9.顶棚□完整牢固，无破损、变形、腐朽和下垂脱落，油漆完好；□无明显变形、下垂，抹灰层稍有裂缝，面层稍有脱钉、
机械设备主要统计指标解释及计算方法
机械设备主要统计指标解释及计算方法 一、统计范围 机械设备统计的各项指标都是按机械设备的所有权统计的，包括各公司所有属于固定资产的施工机械设备，不论在用、在修、待修、在途、闲置以及尚未批准报废的机械设备。 二、机械设备数量和能力 1、实有台数：是指报告期最后一天实有的机械台数。实有机械台数按技术状况可以分为完好、在修、待修、闲置、待报废等。 2、平均台数：是指报告期内每天平均拥有的机械台数，是根据在报告期内每天的机械台数相加，用日历日数去除而求得的数据。 3、实有能力：是指报告期末最后一天同类机械设计能力或查定能力的总和。机械能力一般按机械的工作部分或动力部分的容量（或功率）计算。 4、平均能力：是指报告期内同类机械平均每天的能力，即用报告期内每天的同类机械的能力数相加，用日历日数去除而求得。 三、机械设备利用情况 1、日历台日数：是指报告期内全部机械台数（不管机械技术、工作状况如何）乘日历日数之积。 2、例假节日台日数：是指报告期内全部机械台数（不管机械的技术、工作状况如何）乘国家规定的例假、节日数之积。全年例假、节日数一般按59天计算。 3、制度台日数：是指报告期内全部机械台数（不管机械的技术、工作状况如何）乘制度日数（日历日数减例假节日数）之积；或用日历台日数减例假节日台日数求得。 4、完好台日数：是指报告期内日历（或制度）台日数内处于完好状况下的机械台日数。包括修理不满一日的机械。不包括在修一日
以上、待修、送修在途的机械。 5、实做台日数：是指报告期内机械实际出勤进行施工的台日数。不论在一日内参加生产时间长短或分作几个台班，均算做一个实作台日。 6、完好率、利用率计算公式： 完好率= （报告期制度台日数内完好台日数 + 例假节日加班台日数）×100% 报告期制度台日数+例假节日加班台日数 利用率= （报告期实做台日数+例假节日加班台日数）×100% 报告期制度台日数+例假节日加班台日数 四、机械设备效率 1、机械实际完成总产量：是指报告期内同类机械实际完成总产量，即相同机械实际完成产量之和。不能按机械单位能力乘机械工作次数计算。 2、效率：是指报告期内同类机械的单位能力完成的产量（包括待处理待报废的机械能力） 3、效率计算公式： 效率= 报告期内机械实做台班数×100% 报告期内机械总台班数 由于按机械的能力和产量计算效率比较复杂，均按台班进行计算。 机械实作1-4小时（含4小时）为0.5台班，4-8小时为1个台班。 五、机械设备价值和功率 1、机械设备价值：是指报告期本单位全部机械设备的价值，应分别按原值和净值计算。 2、机械总功率：是指报告期本单位自有机械设备的总功率，单位用千瓦表示，按设计能力或查定能力计算。包括机械本身的动力和
第八章 房地产价格及建筑物成新率 练习题及解答
第八章房地产价格及建筑物成新率 一、单项选择题 1、建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按（）计算成新率。 A、已使用年限 B、尚可使用年限 C、土地使用权年限 D、建筑物耐用年限 2、建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物（）计算成新率。 A、使用年限 B、耐用年限 C、已使用年限 D、尚可使用年限 3、由具有专业知识和经验的工程技术人员对建筑物实体各主要部位进行观察，以判断被评估建筑物的损耗率的方法称为（）。 A、估算法 B、统计法 C、打分法 D、年限法 4、某钢筋混凝土结构办公楼的主体建筑价值占70%，附属设备价值占30%，耐用年限分别为：主体建筑50年，附属设备15年。至评估基准日，该办公楼已使用5年，则综合损耗率为（）。 A、9.6% B、17% C、25.4% D、33.8% 5、某钢结构建筑物的主体结构价值和附属设备价值分别占总价值的75%和25%，耐用年限分别为70年和15年。该建筑物至评估基准日已使用10年，不计残值，则按使用年限法确定的损耗率为（）。 A、14.3% B、8.2% C、21.4% D、27.4% 6、某钢筋混凝土结构办公楼的主体建筑价值和附属设备价值分别占总价值的70％和30％，耐用年限分别为60年和30年。该办公楼到评估基准日已使用15年，则按使用年限法确定的损耗率为（）。 A、15％ B、24％ C、30％ D、33％ 7、某建筑物2008年4月开工建设，2009年4月因故停工，2009年10月复工，2010年2月竣工验收合格，该建筑物耐用年限应自（）起计算。 A、2010年2月 B、2009年10月 C、2009年4月 D、2008年4月 8、易受腐蚀的钢筋混凝土生产厂房，重置价格350万元，使用12年后的折旧累计额为（）万元。