各类商业选址要求及工程技术条件

关于康居西城商业主要业态的选址要求及工程技术条件

一、百货商场类：

择店基本要求：城市的商业中心、规划中大型商业地块：参照物主要有大中型超市、购物中心、大卖场、专卖店、银行、干洗店、冲印店等服务设施。凡上述类型的设施集中的地段可作为考虑的备选点；

建筑基本要求：

1、项目建筑面积：单层店面积：15,000㎡以上（首层）；

多层店面积：20,000㎡—30,000㎡(每层面积：4,000㎡以上)；

2、楼高三层以上，首层层高5m，二层以上层高4.5m；

3、楼板荷载：450kg/㎡；

4、柱距：8m×8m或以上；

5、配套设施：扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；

6、广场面积：门前广场面积至少1,000㎡；

7、中庭面积：中庭面积(包含电梯井)至少500㎡；

8、停车位：100个/10000㎡。

二、大型超市类：

择店基本要求：城市中心区域，最好两面临公路，3公里商圈常住人口20—30万人。

建筑基本要求：

1、面积：8000—25000㎡，单层面积不少于8000㎡

2、柱网：不少于8m×8m

3、层高：5.4—9m

4、楼板荷载：600-1000kg/㎡

5、水：400—600 m3/d，最好是独立给排水系统，生活给水入户管管径不小于DN100；

排水管道主干管为DN200，次主干管为DN150，最小DN100。

6、电：高压双回路，2000—3200KVA，低压部分按商家提供的低压回路表设置。

7、发电机：后备柴油发电机，额定功率不低于800KVA

8、燃气：60 m3/h

9、停车位：不少于300个免费停车位

10、卸货区：专用卸货区（根据商家要求可能要求40英尺集装箱车及普通货车卸货区）

三、中小型超市类：

择店基本要求：消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5—8万人，且周边人口具有一定的增长趋势。

建筑基本要求：

1、建筑形态：最好框架结构，期房、现房都可。楼层不超过三层，层高净高不低于

3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳。

2、面积和租期：便利店面积80—120平方米、标准超市面积800—2000平方米、社

区店面积2000—5000平方米。

四、家居专业卖场类：

择店基本要求：直辖市、省会城市以及经济发达的地级城市， GDP指标不低于1500亿元，居民年人均可支配收入不低于11000元。位于所在城市经济发达或重点开发区域，交通便利，商圈10-15㎞范围内，常住总人口覆盖50-80万，紧临城市主干道交汇处、广场四周、十字路口、环路两侧；或者地处成熟的家居建材商圈；区域辐射能力较强。

建筑基本要求：

1、面积与楼层：单层面积不低于8000平米，总建筑面积不低于50000平米，总层数

不超过五层。

2、建筑结构：建筑结构采用轻钢结构或钢筋混凝土框架结构

3、柱距：不低于8m×8m

4、中庭面积：800—1500㎡

5、层高：首层层高不低于5.5m，二层以上层高不低于5m

6、楼层荷载：不低于承载力350kg/㎡

7、停车位：停车场满足国家规定大型商场设计要求，250个以上的停车位。

8、水电设施：每10000㎡用电800千伏安；每10000㎡用水量每天不少于30 m3

9、空调系统：按国家设计规范安装，空调系统冷负荷密度为180W/平米(实际使用面

积)，室内设计温度23℃±2℃；新风系统保证每小时换气6次。

10、商场电梯：手扶梯、垂直观光客梯、各2 部；

五、星级影院类：

1、结构要求：层高：影厅内梁底净空>=7m

荷载：》=350千克/平米

总面积：社区中小型影院1000-2000㎡；（使用面积）

商场标准影院4000-6000㎡；（使用面积）

柱间距：》=10米

影厅长：多柱间距》=18米（进深）

疏散门：影厅每个疏散门宽度》=1.5米

2、土建工程：

影厅墙体：相邻影厅的公共墙体为双立墙，单墙厚度》=120毫米，中空》=100毫米墙体采用标准砖或轻质砖结构，需建造到顶并密封无穿孔；其他墙体为180毫米墙体。

3、机电工程

电：提供电缆到影院内指定位置，供配电负荷：250w/㎡（五星级影院要求高压两回路或800KVA柴油后备发电机）

空调系统：提供约40平米空间用于安装影院空调主机和冷却塔

通风系统：预留影院所需新风井/口、排风井/口

4、给排水工程

指定位置预留DN75给水管、DN110排水管和DN100排污管

六、 KTV会所类：

择店基本要求：核心商圈和地标建筑，经济、文化、商业中心、中央商务区附近(城市中心) 、交通枢纽。主力购物广场、大型商场内或酒店附属等。

建筑基本要求：

1、门面要求：有独立或相对独立门面或观光电梯，专用电梯

2、建筑面积：2000—4000㎡，最好单层

3、层高：不低于4.5㎡

4、楼板荷载：最低300kg/㎡

5、电：450—700KAV(含中央空调动力用电)

6、水：20—40 m3/d

7、燃气：开户约100立方

8、

9、安装独立新风系统、独立中央空调(30-40平方户外场地)

10、立进出通道，客、货电梯二十四小时使用

11、广告位要求：有醒目的店招位置

12、停车位：地面40辆，地下40辆，总体不少于60辆

13、消防疏散宽度：8-15米

14、合同限期：十年起

七、大中型餐饮类：

1、租赁面积在1500—5000平方米。

2、楼层可在1-2层(如商业中心内，附近有直达电梯可考虑3-4层)。

3、水电、消防、空调、排风、燃气、排污、等设施要求齐全。(供电400千伏安、局

部承重500KG/米以上、水压不低于4KG、上水管不低于50mm下水不低于150mm、燃气流量不少于60立方米/小时、要有1次消防合格证)

4、层高净高不低于3.5米，柱距8米*8米。

八、中小型餐饮类：

建筑要求：一般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20kw/100㎡，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置。

面积和租期：一般要求不得少于三年，面积：快餐店要求200—500㎡；大众型餐厅80—200㎡。

(品牌西式快餐选址要求)

1、商圈要求：城市一类商圈的繁华地段，有一定的消费支持

2、建筑要求：1）楼板到梁底高度，不得低于3m；2）楼板承重：乙方厨房区楼板负荷为450kg/㎡，餐厅区活荷载为250kg/㎡；3）供电：甲方提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表；4）供水：甲方提供25 m3/d，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5㎏/㎝2，并具有相应的用水指标；5）排水：甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸；6）隔油池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系；7）化粪池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁

区域；8）排烟：提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截面积为500mm× 700mm；8）招牌：在门脸上方提供招牌安装位置；

9）空调：甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8：00至晚11：00，其制冷量厨房应不小于450卡/㎡/小时，用餐区应不小于350卡/㎡/小时。餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间。（如KFC自设甲方提供室外机位置）；

10）设备总重：冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重3吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力；11）卸货车位：甲方提供临时卸货车位；12）乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。

九、社区配套、小型专卖店类：

连锁便利店的发展战略与百货公司和大型连锁超市不同，它在进入某个目标市场之前先划分商圈，再根据既定的原则，在商圈范围内选择合适的店址。

1．商圈划分

商圈的划分不是以服务半径为原则，而是以便利性为原则，即以住宅小区为商圈的重心，根据街区和主干道的自然走向确定商圈范围。商圈确定后，便要根据既定的选址原则，在商圈范围内寻找合适的铺面，然后再根据已确定的铺面位置和面积，决定该商圈内的便利店数量。

2.选址的原则

(1)居民区入口处或主要交通道路。便利店的目标顾客为稳定的居民，应考虑居民出入小区的路线。

(2)面积限制在50—200平方米以内。这个面积限制是便利店的最佳面积范围，既不会因面积太大而导致投入(例如便利店的设备和装修等)和费用(例如租金与人工费用等)太高，又可以保证有足够的商品陈列面摆放所需的商品。

(3)便利店应保证在建设物的底层开设店铺，一般不要设在夹层或二层，楼层间高度保证在3米以上。

(4)足够的配电功率，完善的水电和消防设施等。

1150米半径内居民不少于1万人，其中200米半径内不少于2000户；

2、位于社区商业中心街道（动线上）。东西走向街道最好座北朝南；南北走向街道最好座西朝东，尽可能位于十字路口的西北拐角；

3、与超市、商厦、饭店、24小时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银行、邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客力较强的品牌门店和公共场所相邻；

4、独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米；

5、门窗可改装为落地式大玻璃结构；

6、店铺产权清晰且至少可使（租）用6年；

7、有正常排水排污通讯五台空调主机位；

8、店前空地不少于店内经营面积，可停放20辆以上自行车及摩托车。店前或附近50米内可停放2辆以上小汽车；

9、店面、店侧及店前可发布（安装）30平方米以上的广告牌；

10、社区居民文明素质较高，治安状况良好；

11、社区交通方便、通畅，与过街天桥、过街地下通道、公共汽车站、地铁站口、轻轨站口等人流量较大的公共交通设施相邻；

12、社区地方政府执法文明，注重社区文化建设。

茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求，但对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8米，电力按每100平方米10千瓦配置，有自来水供应。如与居民相邻，最好设置隔音层。

面积、租期要求：50~400平方米。2年以上。

一般服饰、礼品、运动品牌等专卖店选址要求：

1、商圈选择：商业气氛浓厚，客流量大，人气旺的高档综合商场附近；知名度及客流量佳的高业街(客流需满足目标顾客群特征)；知名度高的店铺附近(如：麦当劳、肯德基附近)；大规模住宅区附近；

2、建筑要求：商店可见度强，格局是浅方型最佳，门面不少于3米宽，且越宽越佳，橱窗位置及宽度需面向街道，越宽越佳，近期无城建规划。

3、面积和租期：租期至少一年。面积15平方米到80平方米。一般40平米到80平方米为最佳。

十、经济型酒店选址要求

地理位置：

1. 位于城市的市级、区级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心、中高档（大型）居民住宅区、成熟开发区；邻近火车站、长途汽车站、公路高速客运中心区域；

2. 邻近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心、市郊结合部、商业网点、汽车终点站、大型停车场附近区域；

3. 邻近城市知名的大学或在校学生数量在20000人以上的教育区；

4. 交通流动性好，进出口便利宽敞，最好不是单行线，有良好的可视性和可进入性，有一定的广告位；

5. 最好邻近城市某个标志建筑、知名建筑或历史文化、旅游项目

6. 临近高星级酒店聚集区或靠近知名星级饭店。

房产面积：800---3000 平米。

租赁期限：10 年以上。

产权要求：

1. 要求产权清晰、合法，并拥有绝对的使用权或租赁权。

2. 确保房产的商业性质可用于旅店经营。

房产条件：建筑层高达到 3米以上，框架结构，独幢建筑为佳。

基础设施要求：

1. 水－用水额度不低于0.3吨/㎡/月，电－用电不低于0.1KVA/㎡，有煤气或天然气管道可以接入，排污纳入市政排污管网，有独立的化粪池并达到 3 号池（12立方米）的标准，水压为市政压力（一般城市水压标准为 3kg）或房产本身有屋顶水箱，房产有安装热水设备的条件。

2. 通讯－最好留有总机或一定的直线电话，有线电视，供暖（北方地区）等设施到位。

3. 5 层以上需要配备电梯，或有安装电梯的条件。有两个以上的消防楼梯，能够提供房产的消防验收证明。

4. 与相邻居民楼的距离达到环保要求。能提供排水证，排污证。没有特殊要求禁止用于旅馆经营。

5. 周边有一定的空地，出路通畅并可停车，车道一般为5-6m宽，有回车路线。