2020年(店铺管理)各商业业态的选址要求

（店铺管理）各商业业态的选址要求

各商业业态的选址要求

商业店面选址要求目录：

壹、经济型酒店

二、咖啡店

三、超市

四、火锅店

五、普通餐厅连锁快餐厅

六、面馆

七、壹般精品店、服饰、运动品牌专卖店

八、酒吧、茶餐厅等

九、电器卖场

十、国美电器

十壹、KFC麦当劳

十二、便利店

壹、经济型酒店选址要求：

1、区位要求：邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。

2、建筑要求：独栋，周边有停车场。

3、面积租期：建筑面积3000—6000㎡，基本年限10年之上。

4、合作方式主要有三种：特许运营、租赁、共同投资。

二、咖啡店选址要求：

1、商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。

2、建筑要求：层高4米之上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。有充足的停车位，至少10个之上。

3、面积和租期要求：壹般于300——500平米之间。房租控制于4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年之上，壹般至少7到9年。

三、超市选址要求：

1、商圈要求：市口较好，位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内的门面房；对于大型超市消费者步行到达店址所需时间于10分钟以内的范围为核心商圈，所需10--30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜于人口总数，要求于15-20万人，且周边人口具有壹定的增长趋势；社区型综合超市

商圈要求：消费者步行到达店址所需时间于20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜于增长人口总数要求于5--8万人，且周边人口具有壹定的增长趋势。

物业要求：

2、建筑形态：最好框架结构，期房、现房均可。楼层不超过三层，层高净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳；

3、面积和租期：便利店面积80~120㎡、标准超市面积800~2000㎡、社区店面积2000~5000㎡、大型卖场面积5000~20000㎡；购买用房面积壹般为10000-20000㎡。

4、合作方式：租赁、联建、购买

四、火锅店选址要求：

1、商圈选择：选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、均市型商圈。

2、建筑要求：框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之壹，其余同餐厅。楼上商铺亦可。

3、面积和租期：150~500㎡，租期至少2年。

五、普通餐厅、快餐连锁等。

1、商圈选择：商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，壹般选址于商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，壹般选址于社区型或便利型商业街市。而快餐连锁壹般选址于客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等之上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。

2、建筑要求：壹般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100㎡，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置于地下室或壹、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。而普通餐厅因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外，餐厅门前须有相应的停车场。

3、面积和租期：壹般要求不得少于三年，面积快餐店要求200~500㎡；大众型餐厅80~200㎡，商务型餐厅150~10000㎡。

六、面馆

1、商圈选择：面馆是中式普通快餐的运营形态，原料加工半工厂化，制面、和面、切面等工序于工厂里完成。面馆以切面半成品加工成商品，大大缩短了生产时间，满足人们速食的要求。面馆宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域。

2、建筑要求：同餐厅

3、面积租期要求：80~200㎡。2年之上。

七、壹般服饰、礼品、运动品牌等专卖店选址要求：

1、商圈选择：商业气氛浓厚，客流量大，人气旺的高档综合商场附近；知名度及客流量佳的高业街(客流需满足目标顾客群特征)；知名度高的店铺附近(如：麦当劳、肯德基附近)；大规模住宅区附近；

2、建筑要求：商店可见度强，格局是浅方型最佳，门面不少于3米宽，且越宽越佳，橱窗位置及宽度需面向街道，越宽越佳，近期无城建规划。

3、面积和租期：租期至少壹年。面积15㎡到80㎡。壹般40平米到80㎡为最佳。

八、茶坊、酒吧

1、商圈选择：消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话，这和进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者的，其选址往往是高雅路段，具有清净、优雅的环境，消费对象具有壹定的消费能力和文化修养。

2、建筑要求

茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化和艺术化要求，但对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8米，电力按每100㎡10千瓦配置，有自来水供应。如和居民相邻，最好设置隔音层。

3、面积、租期要求：50~400㎡。2年之上。

九、电器连锁（苏宁、五星等）

1、商圈选择：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利的副省级之上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈；地级城市市区人口50万之上，具有壹定的购买能力商业中心；县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市（百强县优先），副省级之上城市的较发达的郊区县核心商圈。

2、建筑要求：：独立、清晰的产权。楼层从壹楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼；物业距街道的距离于6米之上，有开阔的停车场地和门前广场；有正常使用的消防系统、合格且正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（俩层之上）

3、面积和租期：副省级之上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米之上；

区域商圈4000平米之上；大型社区3000平米之上；地级城市市区人口50万之上，具有壹定的购买能力商业中心3000平米之上；县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）副省级之上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米之上。租期10年之上。

十、国美电器

1、商圈要求：

1）商业街店----临街商铺（壹层）。处于市级商圈、区级商圈。

2）店中店----于具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区或日用消费品区。处于市级商圈、区级商圈。

3）社区店----位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口10万人左右（壹层）。

4）特定市场店----手机、IT壹条街（壹层）。市级手机、IT壹条街。

5）交通枢纽店----位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成壹定规模的商圈。3C店规模要求

2、建筑要求：独立、清晰的产权；楼层从壹楼开始，楼层不超过四楼，楼层不超过三楼

非店中店要有开阔的停车场地和门前广场；使用的消防系统、合格且正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（俩层之上）

3、面积租期要求：1）小型店：30～50平米。2）中型店：80～120平米、160～240平米。3）大型店：260～320平米。四、旗舰店：400平米左右。

4、开店原则：小型店只运营3C商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同运营。商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主，社区店以开设中型店为主，特定市场店以开设中型店和大型店为主。

十壹、KFC、麦当劳

1、商圈要求：城市壹类商圈的繁华地段，有壹定的消费支持

2、建筑要求：1）楼板到梁底高度，不得低于3米。；2）楼板承重：乙方厨房区楼板负荷为450kg/㎡，餐厅区活荷载为250kg/㎡；3）供电：甲方提供空调及200KW的用电量，且提供壹条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，且独立安装电表；4）供水：甲方提供25吨水/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5㎏/㎝2，且具有相应的用水指标；5）排水：甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸；6）隔油池：于餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系；7）化粪池：甲方提供和化粪池相连的管道至乙方租赁区域；8）排烟：提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截面积为500mm×700mm；8）招牌：于门脸上方提供招牌安装位置；

9）空调：甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8：00至晚11：00，其制冷量厨房应不小于450卡/㎡/小时，用餐区应不小于350卡/㎡/小时。餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应于20-25度之间。（如KFC自设甲方提供室外机位置）；

10）设备总重：冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重3吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力；11）卸货车位：甲方提供临时卸货车位；12）乙方按照肯德基统壹标准对餐厅内部及外部进行装修。

13）消防系统：乙方自设消防系统且和甲方连通；14）电话：甲方提供俩条电话线路。3、面积租期：首层，350㎡（使用面积），门面12米。租期要求10年之上至少。

十二、便利店

连锁便利店的发展战略和百货XX公司和大型连锁超市不同，它于进入某个目标市场之前先划分商圈，再根据既定的原则，于商圈范围内选择合适的店址。

1．商圈划分

商圈的划分不是以服务半径为原则，而是以便利性为原则，即以住宅小区为商圈的重心，根据街区和主干道的自然走向确定商圈范围。商圈确定后，便要根据既定的选址原则，于商圈范围内寻找合适的铺面，然后再根据已确定的铺面位置和面积，决定该商圈内的便利店数量。

2.选址的原则

(1)居民区入口处或主要交通道路。便利店的目标顾客为稳定的居民，应考虑居民出入小区的路线。

(2)面积限制于50—200㎡以内。这个面积限制是便利店的最佳面积范围，既不会因面积太大而导致投入(例如便利店的设备和装修等)和费用(例如租金和人工费用等)太高，又能够保证有足够的商品陈列面摆放所需的商品。

(3)便利店应保证于建设物的底层开设店铺，壹般不要设于夹层或二层，楼层间高度保证于3米之上。

(4)足够的配电功率，完善的水电和消防设施等。

1150米半径内居民不少于1万人，其中200米半径内不少于2000户；

2、位于社区商业中心街道（动线上）。东西走向街道最好座北朝南；南北走向街道最好座西朝东，尽可能位于十字路口的西北拐角；

3、和超市、商厦、饭店、24小时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银行、邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客力较强的品牌门店和公共场所相邻；

4、独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米；

5、门窗可改装为落地式大玻璃结构；

6、店铺产权清晰且至少可使（租）用6年；

7、有正常排水排污通讯五台空调主机位；

8、店前空地不少于店内运营面积，可停放20辆之上自行车及摩托车。店前或附近50米内可停放2辆之上小汽车；

9、店面、店侧及店前可发布（安装）30㎡之上的广告牌；

10、社区居民文明素质较高，治安情况良好；

11、社区交通方便、通畅，和过街天桥、过街地下通道、公共汽车站、地铁站口、轻轨站口等人流量较大的公共交通设施相邻；

12、社区地方政府执法文明，注重社区文化建设。

从之上12个条件能够见出，连锁店的选址不但考虑到了人流数量，比如规定半径内的居民数量，仍考虑到了有效人流，比如规定最好于超市、学校等音像文化消费者集中的地方开店。它仍考虑到了交通、治安、宣传、朝向等各个细节，这些规定尽可能的保证了店铺的选址科学化、正规化。

开店地点周围住户的情形，亦即所谓的居民居住条件，其范围有以下几类：

1住宅的种类：分为单身住宅,普通小区住宅(分大、中型),公寓(分电梯大楼、普通公寓),高级住宅区。之上的住宅种类均适于开设便利店，但贫民区、老人住宅区则不太适合。

2住户的构成。便利店的客户群以10至30岁的青壮年为主，单身男女尤其重要。如以职业类别来见，司机、工厂上班者等蓝领及白领阶层以及服务业人员，均是比较理想的对象。圈团内有助于便利店设立的设施有下列几种：中小型企业(内部没有餐厅),中大型医院,大学、专科院校及高中职校,24小时工作的大、中型工厂(三班制),消防队、警察局、市政府,公园及广场,车站附近,大型集中住宅区。

商圈未来发展的具体考虑如下：地区内人口及户数的增加,新设车站的计划,学校的建设计划,马路新设、增设及拓宽计划,小区住宅的兴建计划,商圈内的竞争性。商圈内的竞争性，指的

是城区内有大型店、同类店或商户聚集较多时，要先确定是否仍有设店的空间。

苏宁电器连锁发展选址要求

随着苏宁电器于全国的连锁扩张，于全国不同地区和级别的城市均需要符合开设商场条件的商业物业。具体区域要求如下：

市场类别要求开店区位店面规模

副省级之上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米之上

区域商圈4000平米之上

大型社区3000平米之上

地级城市市区人口50万之上，具有壹定的购买能力商业中心3000平米之上

县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）副省级之上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米之上

苏宁电器连锁店选址标准如下：

产权：独立、清晰的产权

区位：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利

面积：3000㎡之上

楼层：从壹楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼

广场：物业距街道的距离于6米之上，有开阔的停车场地和门前广场

设施：合格且正常使用的消防系统、合格且正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯。

新店选址最易被忽略的6个细节

目前国内零售企业选址大均采用欧美于上个世纪70年代使用的市场调研法.即只对几个微观的市场因素进行调查。去年我们于做咨询项目的时候也明显发现了这壹问题。很多店铺的选

址工作做的不细，开了店才知道后悔，可是钱已经投下去了。时下很多关于连锁运营的书，就这方面写的很细了，我不做赘述。下面我谈谈常常被我们忽略的6个重要细节：

城市的分类：于大型连锁运营项目中，是否进入壹个城市，怎么进入壹个城市，是首先遇到的问题。于传统的做法中我们壹般是见人均收入，城市的发展情况等。忽略了壹个宏观的大前提，城市的类型。下面我简单谈壹下：

城市能够大概的分为3类，工业化城市、交通枢纽城市、混合型城市

1.工业化城市：它是由近代工业文明发展而成的单壹功能城市。人口较少，大均是某个或某几个大型企业的员工和家属。这种城市根据其工业项目的不同我们有能够对其分类为：矿业城市（如：大庆、克拉玛依、抚顺等）、重工业城市（如：鞍山、本溪）、轻工业城市（如：东莞、番禺等），到了80年代开始又出现了电子及高科技工业城市，但均依附于大型城市周围，属于卫星城的范畴。

2.交通枢纽城市：壹般这类城市是由俩个因素产生：地理位置和行政区划。它们的建城时间均很早大多数均有百年的历史，是商品和信息的集散地。我们也将他们进行分类：门户型（进入某个地区的必经之地：如山海关）、交叉型（几个交通干线交叉的地方：如武汉、郑州）、港口型（壹个主要的出海港或内陆港：如大连、秦皇岛）、地区核心型（某个地区的核心城市：如沈阳、西安）

3.混合型：俩种城市功能的混合，其中很多是受政府政策的影响形成。往往成为了特大型城市或城市群。我们也能够将其进行分类为：工业中心城市（依托围绕其周围的工业卫星城或园区发挥其交通枢纽的优势：如深圳）、经济贸易中心城市（依托其于经济和贸易方面的软硬件优势，大力开发新兴工业园区和工业卫星城：如上海、北京）、行政中心城市（首均、省府所于地同时也是工业城市：如北京、长春）。

于我们进入壹个新城市选址前我们均应该对城市的性质进行分类来确定自己的业态类型、目