国家税务总局纳税服务司答房地产企业税务疑难提问集锦

国家税务总局纳税服务司答房地产企业税务疑难提问集锦

说明：下列答疑仅供参考，因为答疑并不是总局税政部门人士回答，而是从各地抽取了业务骨干进行的答疑，可能有回答错误的地方，具体执法以地方税务主管部门掌握口径为准。

1、在异地进行建筑安装如何申报缴纳营业税？问：我单位从事钢结构安装，2009年度承揽了外市的安装工程。请问我单位应在何地申报缴纳营业税？答：《营业税暂行条例》第十四条规定，纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税

1、在异地进行建筑安装如何申报缴纳营业税？

问：我单位从事钢结构安装，2009年度承揽了外市的安装工程。请问我单位应在何地申报缴纳营业税？

答：《营业税暂行条例》第十四条规定，纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。因此，贵公司提供属于建筑业安装劳务应在工程项目所在地申报纳税。

来源 : 国家税务总局纳税服务司

2、从政府获得的拆迁补偿款如何申报缴纳企业所得税？

问：因市政开发，我公司需搬迁，我公司从政府获得的拆迁补偿款如何申报缴纳企业所得税？

答：《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函〔2009〕118号）规定，对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

1.企业搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

2.企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各

类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

3.企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

4.企业从规划搬迁次年起的5年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在5年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

3、个人取得的拆迁补偿款如何缴纳个税？

问：个人取得的拆迁补偿款如何缴纳个人所得税？

答：根据《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

4、企业一次性取得出租固定资产租金，应如何确认收入？

问：企业出租固定资产，租期3年，租金一次性取得，应如何确认收入？

答：《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）关于租金收入确认问题规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。综上，企业一次性提前收取的租金收入，可在租赁期内分期确认收入。

5、无法取得发口票的赔偿金可否在企业所得税税前扣除？

问：法院判决企业支付赔偿金，但无法取得发口票，此项支出可否在企业所得税税前扣除？

答：《企业所得税法》规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。该赔偿金的支出如果是与企业生产经营有关的，可以在企业所得税税前扣除。法院判决企业支付赔偿金，因为没有发生应税行为，所以无法开具发口票，企业可凭法院的判决文书与收款方开具的收据作为扣除凭据。

6、发生福利费事项时，是否必须凭合法发口票列支？

问：《企业所得税法》要求职工福利费按实际发生额记账，请问在发生福利费事项时，是否必须凭合法发口票列支？

答：根据企业所得税法规定的合理性原则，按《企业所得税法实施条例》对“合理性”的解释，合理的支出是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。职工福利费属于企业必要和正常的支出，在实际工作中企业要对具体事项具体对待。如职工困难补助费，合理的福利费列支范围的人员工资、补贴无法取得发口票的，有关收据、凭证就可以作为合法凭据，对购买属于职工福利费列支范围的实物资产和发生对外的相关费用应取得合法发口票。

7、有合法票据的利息支出可否税前扣除？

问：企业向与企业无关的自然人借款的利息支出，在进行企业所得税税前扣除时是否需要合法票据？

答：根据《国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》（国税函〔2009〕777号）第二条规定，企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，根据《企业所得税法》第八条和《企业所得税法实施条例》第二十七条规定，准予扣除：1.企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为。2.企业与个人之间签订了借款合同。

企业向无关联的自然人借款支出应真实、合法、有效，借出方个人应按规定缴纳相关税费，并开具相应的发口票，支出利息方应取得该发口票才可以在税前扣除。

8、计提未实际支付的借款利息是否可以税前扣除？

问：企业因资金原因计提未实际支付的借款利息，是否可以税前扣除？

答：根据《企业所得税法》及《企业所得税法实施条例》规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，符合下列条件的准予扣除：1.企业向金融企业借款的利息支出。2.企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。《企业所得税法》及《企业所得税法实施条例》规定发生的借款利息准予扣除，这里的利息支出要求实际发生，也即实际支付。

9、管理性质的业务招待费如何列支？

问：部分集团管理机构没有经营收入来源，其管理性质的业务招待费如何列支？可否按照其投资收益的一定比例进行列支？

答：根据《企业所得税实施条例》第四十三条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5?。业务招待费的计算基数包括主营业务收入、其他业务收入和视同销售收入，投资性收益不能作为计算业务招待费的基数。但如果该集团管理机构属于专门从事投资业务的公司，其投资收益可作为主营业收入处理。

10、职工福利费范围如何界定及处理？

问：财企〔2009〕242号文件和国税函〔2009〕3号文件中，有关职工福利费范围不一致，应如何处理？

答：《财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知》（财企〔2009﹞242号）属于财务管理规范，而不属于税收规范。所以，在企业所得税方面，必须按照《企业所得税法》、《企业所得税法实施条例》及《国家税务总局关于企业工资、薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函〔2009〕3号）的规定进行处理，即税法允许税前扣除的职工福利费才可以按规定在税前扣除，否则，不能在税前扣除。

11、没有签订合同是否要缴纳印花税？

问：买卖货物时双方并没有签订合同，但税务人员还是要以主营业务收入去折算印花税，这样是否合理？

答：印花税是针对具有合同性质的凭证征税，即便双方没有签订正式的合同，但只要有合同性质的凭证即应征税。按现行印花税政策规定，对符合一定条件的纳税人可采取按主营业务收入一定比例征收印花税的方式。

12、现在买卖二手房还有税收优惠吗？

问：现在买卖二手房还有税收优惠吗？

答：《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2009〕157号）规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

13、固定资产的残值率可以选择零吗？

问：请问固定资产的残值率可以选择零吗？

答：根据现行税法规定，企业可以根据固定资产的性质及使用情况，确定是否预留残值。如果固定资产使用到期后，没有任何可利用价值或者

变卖价值，可以选择零。

14、代有关单位、部门收取的费用是否要计征营业税？

问：代有关单位、部门收取的费用是否要计征营业税？

答：根据《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，营业税的计税依据包括价外费用，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费。2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据。3.所收款项全额上缴财政。只有同时符合上述3个条件的代收政府性基金或者行政事业性收费才不作为营业税计税依据，除此以外任何代收项目费用都应并入营业税计税依据申报缴纳营业税（前提是属于营业税征税范围）。

15、目前车辆购置税有哪些税收优惠政策？

问：目前车辆购置税有哪些税收优惠政策？

答：自2010年1月1日至2010年12月31日期间，购买的排气量在1.6升及以下的乘用车，暂减按7.5%的税率征收车辆购置税。

16、一次性签订3年房屋租赁合同如何缴纳印花税？

问：一次性签订3年房屋租赁合同，如何缴纳印花税？

答：《印花税暂行条例》规定，财产租赁合同应当在合同签订时，按租赁金额千分之一贴花。因此，一次性签订3年租赁合同的，应按3年租金一次性缴纳印花税。

17、高级公寓的增值额未超过扣除项目金额是否可以免征土地增值税？

问：建造高级公寓出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，是否可以免征土地增值税？

答：《土地增值税暂行条例》第八条第一项规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，条例第八条第一项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。因此，建造高级公寓出售不能免征土地增值税。

18、企业安装电梯和货梯是否要并入房产总额计征房产税？

问：企业安装载人电梯和货梯供办公使用，并计入固定资产。在缴纳房产税时是否要并入房产总额计征房产税？

答：《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

19、房东是否可以申请退回半年租金的营业税？

问：个人出租房屋并一次性收取1年的租金，半年后双方解除合同，房东退回多收的半年租金。请问房东是否可以申请退回半年租金的营业税？

答：《营业税暂行条例实施细则》第十四条规定，纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳的营业税税款或者从纳税人以后应缴纳营业税税额中减除。据此，纳税人可申请退回半年租金的营业税税款。

20、企业取得的赞助款是否要缴纳营业税？

问：企业取得的赞助款是否要缴纳营业税？

答：《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发〔1995〕156号）第十六条规定，单位和个人取得的各种名目的赞助收入是否要缴纳营业税，主要看是否发生了向赞助方提供应税劳务、转让无形资产或转让不动产所有权的行为。如果没有向赞助方提供应税劳务、转让无形资产或转让不动产所有权，此项收入属无偿取得，不需缴纳营业税。反之，如果向赞助方提供应税劳务、转让无形资产或转让不动产所有权，此项赞助收入属于有偿取得，应按规定缴纳营业税。

21、职工食堂的开支是否可以在计提的福利费范围内税前列支？

问：单位职工食堂的开支，是否可以在计提的福利费范围内税前列支？如果没有正规发口票，白条是否可以入账？

答：《企业所得税法实施条例》第四十条规定，企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额14%的部分，准予扣除。《国家税务总局关于企业工资、薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函〔2009〕3 号）第三条规定，《实施条例》第四十条规定的企业职工福利费包括以下内容：为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。因此，职工食堂支出可以作为企业职工福利费，按照规定在计算企业应纳税所得额时扣除。

根据《国家税务总局关于进一步加强普通发口票管理工作的通知》规定，在日常检查中发现纳税人使用不符合规定的发口票，特别是没有填开付款方全称的发口票，不允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。所以“白条”不能入账，并且不能在税前扣除。

22、发放剩余车辆补助是否计征个人所得税？

问：公司内部高管使用车辆的费用未超过公司规定的额度部分，以现金形式发放给相应个人。请问，发放的这部分费用是否计征个人所得税？

答：《国家税务总局关于个人因公务用车制度改革取得补贴收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2006〕245号）规定，因公务用车制度改革而以现金、报销等形式向职工个人支付的收入，均应视为个人取得公务用车补贴收入，按照“工资、薪金所得”项目计征个人所得税。

23、企业给客户赠送礼品是否需要扣缴个人所得税？

问：企业年终给客户赠送礼品，是否需要扣缴个人所得税？

答：《国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》（国税函〔2000〕57号）规定，部分单位和部门在年终总结、各种庆典、业务往来及其他活动中，为其他单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券。对个人取得该项所得，应按照《个人所得税法》中规定的“其他所得”项目计算缴纳个人所得税，税款由支付所得的单位代扣代缴。因此，上述企业年终给客户赠送礼品需要扣缴个人所得税。

24、企业让利活动，如何确认销售收入金额？

问：企业为扩大销售开展打折促销让利活动，应如何确认销售收入金额？

答：《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第一条第五项规定，企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定商品销售收入金额。

25、业务招待费税前扣除限额的计算基数包括视同销售收入吗？

问：业务招待费税前扣除限额的计算基数，是否包括“视同销售收入”？

答：国家税务总局关于《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》的补充通知（国税函〔2008〕1081号）附件《企业所得税年度纳税申报表及附表填报说明》附表一《收入明细表》中，填报说明规定，“销售（营业）收入合计”填报纳税人根据国家统一会计制度确认的主营业务收入、其他业务收入，以及根据税收规定确认的视同销售收入，该行数据作为计算业务招待费、广告费和业务宣传费支出扣除限额的计算基数。《国家税务总局关于企业所得税执行中若干税务处理问题的通知》（国税函〔2009〕202号）第一条关于销售（营业）收入基数的确定问题也明确规定，企业在计算业务招待费、广告费和业务宣传费等费用扣除限额时，其销售（营业）收入额应包括《实施条例》第二十五条规定的视同销售（营业）收入额。因此，业务招待费税前扣除限额的计算基数，应以税法要求的收入为准，即包括主营业务收入、其他业务收入以及根据税收规定确认的视同销售收入，但不包括营业外收入。

26、职工集体宿舍楼折旧及日常修缮支出，能否在企业所得税税前扣除？

问：职工集体宿舍楼折旧及日常修缮支出，能否在企业所得税税前扣除？

答：如果该固定资产属于企业所有，其所发生的折旧费及日常简单的修缮费支出，可以在企业所得税税前扣除。

27、退休人员取得的过节费是否需要缴纳个税？

问：退休人员取得的过节费是否需要缴纳个人所得税？

答：离退休人员取得过节费，应该按照《国家税务总局关于离退休人员取得离退休工资以外的奖金补贴征税问题的批复》（国税函〔2008〕7 23号）规定征收个人所得税，即离退休人员当月从原任职单位取得各项生活补贴、奖金、实物等，在减除费用扣除额后，按照工资、薪金所得项目缴纳个人所得税。

28、年终奖金如何缴纳个人所得税？

问：年终奖金如何缴纳个人所得税？

答：个人取得年终奖金应单独按照1个月的工资、薪金所得计算缴纳个人所得税，并按照以下办法计算应缴税额：先将雇员当月取得的全年一次性奖金除以12，按照其商数确定适用税率和速算扣除数计算应纳税额。如果在发放年终一次性奖金的当月，雇员的工资、薪金所得低于税法规定的费用扣除额，应当将全年一次性奖金减除雇员当月工资、薪金所得与费用扣除额的差额以后的余额，按照上述办法确定全年一次性奖金的适用税率和速算扣除数。在1个纳税年度以内，对每一个纳税人，该计税办法只允许采用一次。

29、商品房买卖如何征收印花税？

问：商品房买卖是按“购销合同”征收印花税，还是按“产权转移书据”征收印花税？

答：按照《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策问题的通知》（财税〔2006〕162号）的规定，对商品房销售合同按照“产权转移书据”征收印花税。

30、土地闲置费及契税滞纳金是否可在计算土地增值税时扣除？

问：纳税人支付的土地闲置费及契税滞纳金是否可在计算土地增值税时扣除？

答：根据《土地增值税暂行条例》第六条和《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，对于企业因违约而承受的处罚性开支，如土地闲置费及契税滞纳金等，不属于按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳税金的范畴，不能作为扣除的项目金额。因此，在计征土地增值税时不能作为正常的成本费用支出予以扣除。

31、房地产公司收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税？

问：房地产开发公司收取顾客的违约金和更名费，是否需要缴纳土地增值税？

答：房地产开发公司因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金和更名费，实际构成了房屋销售价值，并在房屋转让时取得了收入。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，《暂行条例》第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，该违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。

32、我公司向银行借了1500万元的贴息贷款，请问，签订的贴息贷款合同是否需要缴纳印花税？

答：根据《印花税暂行条例》及其实施细则的规定，下列凭证免缴印花税：1.已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本；2.财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据；3.国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同；4.无息、贴息贷款合同；

5.外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所书立的合同。你公司向银行借的是贴息贷款，符合免税规定，因此不用缴纳印花税。

33、在同一栋房产中土地使用权共有的各方，应如何计算土地使用税？

答：根据《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（国税地[1988]15号）第四条关于纳税人确定的规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税。土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。第五条关于土地使用权共有如何计算缴纳土地使用税的规定，土地使用权共有的各方，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。因此，在同一栋房产中土地使用权共有的各方，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。

34、购物索取发口票后得知发口票中奖，获得的奖金是否缴纳个人所得税？

答：根据《财政部、国家税务总局关于个人取得有奖发口票奖金征免个人所得税问题的通知》（财税[2007]34号）规定，个人取得单张有奖发口票奖金不超过800元（含800元）的，暂免征收个人所得税。个人取得单张有奖发口票奖金所得超过800元的，应全额按照《个人所得税法》规定的“偶然所得”项目征收个人所得税。

35、自然人股东平价转让股权是否需要缴纳个人所得税？

答：依据《个人所得税法》和《个人所得税法实施条例》的规定，个人股权转让需按“财产转让所得”项目计算缴纳个人所得税。另根据《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》（国税函[2009]285号）规定，对扣缴义务人或纳税人申报股权转让的计税依据明显偏低（如平价和低价转让等）且无正当理由的，主管税务机关可参照每股净资产或个人股东享有的股权比例对应的净资产份额，核定征收个人所得税。

36、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为以出让方式取得该土地使用权，还需要缴纳契税吗？

答：根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为以出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

37、房屋附属设施的契税应如何计算？

答：《财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税〔2004〕126号）规定，对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室等）所有权或土地使用权的行为，按照相关法律、法规的规定征收契税。对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。承受的房屋附属设施权属如果是单独计价，按照当地确定的适用税率征收契税。如果是与房屋统一计价，适用与房屋相同的契税税率。

38、某公司无偿使用村委会的一块土地用于经营，请问土地使用税应由谁缴纳？

答：根据《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕56号）规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地，但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。因此，上述公司使用村委会土地用于经营，应由该公司缴纳土地使用税。

39、房地产开发企业开发尚未出售的商品房所占用的土地，是否可以减免城镇土地使用税？

答：《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发〔2004〕100号）规定，除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。因此，房地产开发企业尚未出售的商品房所占用的土地，不能减免土地使用税。

40、用于生产经营并在按揭中的房产，没有拿到房产证，还需要缴纳房产税吗？

答：根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定，购置新建商品房，自房屋交付使用的次月起计征房产税和城镇土地使用税。自有房屋用于经营，房产税按房产原值一次减除10%~30%后的余值计征，税率为1.2%。所以，无论是否拿到房产证，房屋只要交付使用了，就应按规定缴纳房产税。

41、某房地产开发企业以竞标方式取得一处国有土地使用权，请问契税的计税依据如何确定？

答：根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）规定，对通过“招、拍、挂”等竞价

方式承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中前期土地开发成本不得扣除。

42、银行罚息可否在企业所得税前扣除？

问：行政罚款不得在企业所得税前扣除，那么银行罚息可否在企业所得税前扣除？

答：《企业所得税法》第十条第四项规定的“罚金、罚款和被没收财物的损失”属于行政处罚范畴，不得在企业所得税前扣除。国家税务总局《关于印发〈企业所得税年度纳税申报表〉的通知》（国税发〔2008〕101号）的附件二《企业所得税年度纳税申报表（A类）》填报说明中规定，附表三《纳税调整项目明细表》第31行罚金、罚款和被没收财物的损失：第1列“账载金额”填报本纳税年度实际发生的罚金、罚款和被罚没财物的损失，不包括纳税人按照经济合同规定支付的违约金（包括银行罚息）、罚款和诉讼费。

根据上述规定，银行罚息属于纳税人按照经济合同规定支付的违约金，不属于行政罚款，因此可以在企业所得税前扣除。

43、房产开发公司将自己开发的门面房作为售楼部。请问售楼部是否缴纳房产税？如果缴纳，该如何确定房产税的原值？

答：国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条第四项规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起计征房产税。开发企业利用商品房作售楼部的情况，应自开始使用售楼部的次月起缴纳房产税。作为自用的售楼部，根据《房产税暂行条例》的相关规定，按照其售楼部房产原值的70%作为房产税应纳税所得额，再按1.2%的税率缴纳房产税。

在房产原值的确认上，应按照财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）的规定，即对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿的固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据相关会计制度的规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定进行调整或重新评估房屋原价。

44、收取对方违约金，是否开具发口票？

问：某企业将房屋租赁给A公司，未到期因故收回，应付A公司违约金20万元，请问，A公司应该给该企业开票吗？应在税务机关代口开何

种发口票？

答：《发口票管理办法》第三条规定，发口票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。上述A公司收取的违约金20万元，是在未销售货物或者提供加工、修理修配劳务及未提供营业税应税劳务的情况下收取的违约金，不属于增值税及营业税的征税范围，不征收增值税及营业税，也不属于发口票管理范围，因此A公司不需要开具发口票，只开具收款收据即可。但对A公司来说，应按规定缴纳企业所得税或个人所得税。

45、向居民个人收取的取暖费继续免增值税？

问：2009年，取得一般纳税人资格的物业公司向居民个人收取的取暖费是否继续免征增值税，对小区内一加工厂供暖是否同样免税？

答：根据财政部、国家税务总局《关于继续执行供热企业增值税房产税城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税〔2009〕11号）规定，自20 09年~2010年供暖期期间，对供热企业向居民个人（以下称居民）供热而取得的采暖费收入继续免征增值税。向居民供热而取得的采暖费收入，包括供热企业直接向居民收取的、通过其他单位向居民收取的和由单位代居民缴纳的采暖费。

免征增值税的采暖费收入，应当按照《增值税暂行条例》第十六条的规定分别核算。对于通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业，财税〔2009〕11号文件明确了免税收入比例的计算办法，即根据热力产品经营企业实际从居民取得的采暖费收入占该经营企业采暖费总收入的比例确定。

因此，该物业向居民供热而取得的采暖费收入免征增值税，向企业供暖则不属于免税范围。

46、包工包料的装饰装修合同缴纳印花税时，应按哪类合同计算？税率是多少？

答：根据国家税务局《关于印花税若干具体问题的规定》〔（88）国税地字第025号〕第一条规定，由受托方提供原材料的加工、定作合同，凡在合同中分别记载加工费金额与原材料金额的应分别按“加工承揽合同”、“购销合同”计税，两项税额相加数，即为合同应贴印花。合同中不划分加工费金额与原材料金额的，应按全部金额依照“加工承揽合同”计税贴花。

因此，对于包工包料的装饰装修合同，凡在合同中分别记载加工费金额与原材料金额的应分别按“加工承揽合同”、“购销合同”计税，两项税额相加数，为合同应贴印花。合同中不划分加工费金额与原材料金额的，应按全部金额，依照“加工承揽合同”计税贴花。购销合同印花税税率为万分之三，“加工承揽合同”印花税的税率为万分之五。

47、单位将自建住房低于建造价格出售给职工个人，需要缴纳个人所得税吗？

答：财政部、国家税务总局《关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）规定，根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。

除上述规定情形外，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分（职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额），属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。

对职工取得的上述应税所得，比照国家税务总局《关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发〔200 5〕9号）规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。

48、代收收入需要缴税吗？

问：某企业在向摊位承租人收取租赁费时，另代有关单位收取了一笔物业费，记入“其他应付款”科目，但并未并入营业收入申报纳税。税务机关在检查时，要求该企业补征营业税及附加、加收滞纳金并处以相应罚款。请问税务机关的作法对吗？

答：税务机关的作法正确。根据《营业税暂行条例》第五条第一项规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，价外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算缴纳营业税。

49、 银行与客户签订的委托贷款合同是否需要缴纳印花税？

答：银行与委托单位签订的委托贷款合同，如果仅作为明确委托、代口理关系的凭证，按照国家税务局《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）第十四条规定，不属于列举征税的凭证，不贴印花。

50、 个人出租房屋合同需要缴纳印花税吗？

答：根据财政部、国家税务总局《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕

24号）第二条第二项规定，自2008年3月3日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

博铮

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第 2 楼

51、 房地产开发企业开发的商品房是否缴纳房产税？

答：根据国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条规定，关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，应按规定征收房产税。

52、 甲、乙两企业合作建房，在建工程的成本只在甲企业账上反映，工程尚未竣工，产权证也没有办理。

现甲、乙两企业已将房产投入使用，房产税由哪方缴纳？

答：根据《房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，

或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。因此，甲、乙企业应当分别就自己

使用部分的房产缴纳房产税。

53、 房地产开发企业为其他单位代建房屋，如何征收营业税？

答：根据国家税务总局《关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕554号）

规定，房地产公司取得土地使用权并办理施工手续后，根据其他单位要求进行施工，并按工程进度预收房

款，工程完工后，办理产权过户手续，应该按“销售不动产”征收营业税。如果房产公司自备施工队修建

房屋，还应按“建筑业”征收营业税。

54、房地产开发企业进行土地增值税清算的时间是何时？

答：根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；2.取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。

55、单位给员工报销的旅游费是否计入工资、薪金所得，计算缴纳个人所得税？

答：按照财政部、国家税务总局《关于企业以免费旅游方式提供对营销人员个人奖励有关个人所得税政策的通知》（财税〔2004〕11号）规定，企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得，依法征收个人所得税，并由提供上述费用的企业和单位代扣代缴。

56、个人取得高温补助是否要并入工资、薪金所得，计算缴纳个人所得税？

答：根据《个人所得税法实施条例》的规定，工资、薪金所得，是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴，以及与任职或者受雇有关的其他所得。故个人取得高温补助要并入工资、薪金所得计算缴纳个人所得税。

57、预收性质的工程价款何时确认收入缴纳营业税？

答：根据税法规定合同完成后一次结算工程价款办法的工程合同，应于合同完成，价款结算时确认收入实现。按照《营业税暂行条例实施细则》第二十五条的规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，收入实现为收到预收款的当天。因此，预收性质的工程价款其营业税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

58、企业发生的公益性捐赠支出如何税前扣除？

答：根据《企业所得税法实施条例》第五十三条规定，企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额1 2％的部分，准予扣除。年度利润总额是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的年度会计利润。根据这一规定，企业在计算捐赠扣除金额时，应是在会计利润12％的范围内扣除，超过l2％未能扣除的部分，也不能向以后年度结转。

59、企业发生的借款利息支出如何扣除？

答：根据《企业所得税法》及其实施条例第三十八条的规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：

1.非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批

准发行债券的利息支出。

2.非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。

60、房屋出租需要缴纳哪些税？

答：房屋出租缴纳税款分以下四种情况。

一、个人出租非住房（商铺、写字间等）应缴纳以下税款：

1.房产税：以租金收入12%计算缴纳（根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条的规定）。

2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳（根据《中华人民共和国营业税暂行条例》税目税率表）。

3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。

4.个人所得税：按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，税率是20%（根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定）。

5.印花税：按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花（根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表）。

二、个人出租住房应缴纳以下税款，根据财税〔2008〕24号文件（对房产税、营业税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税分别做以下优惠）：

1.房产税：以租金收入4%计算缴纳。

2.营业税：3%税率的基础上减半计算缴纳。

3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。

4.个人所得税：对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。

5.免征城镇土地使用税。

6.免征印花税。

三、企业纳税人出租，房产承租方用于经营应缴纳以下税款：

1.房产税：以租金收入12%计算缴纳。

2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳。

3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。

4.企业所得税：年终汇算清缴。

5.印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。

四、企业纳税人按市场价格向个人出租用于居住的住房，应缴纳以下税款：

1.房产税：以租金收入4%计算缴纳（根据财税〔2008〕24号文件的规定）。

2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳。

3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。

4.企业所得税：年终汇算清缴。

5.印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。

61、企业为个人缴纳年金是否征收个人所得税？

答：根据《财政部、国家税务总局关于基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金有关个人所得税政策的通知》（财税〔2006〕10号）规定，企事业单位按照国家或省（自治区、直辖市）人民政府规定的缴费比例或办法实际缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，免征个人所得税；个人按照国家或省（自治区、直辖市）人民政府规定的缴费比例或办法实际缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，允许在个人应纳税所得额中扣除。企事业单位和个人超过规定的比例和标准缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，应将超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税。因此，企业为个人缴纳的企业年金、补充养老保险或其他商业保险，都应并入个人当期的工资、薪金所得收入，计征个人所得税。

62、未履行合同的违约金要缴税吗？

问：我公司是一家房地产开发公司，今年1月其中卖了一套房收取首付款260万，5月因客户原因按揭办不下来，客户退房，我公扣留10万违约金，退还客户250万元。请问：5月我公司营业税应冲抵13万（260 *5%）还是12.5万(250*5%)？也就是说这10万算不算未履行合同违约金？要不要交纳营业税？

答：《营业税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位或个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”

客户退房，实质上您公司并没有发生销售不动产行为，因此原来按照预收款260万缴纳的营业税13万元应当根据《营业税暂行条例实施细则》第十四条规定：“纳税人的营业额计算缴纳营业税后，因发生退款减