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天津商业市场调研分析

一、天津市宏观经济环境

天津作为中国四大直辖市之一，在区域经济和全国经济发展中具有重要的地位和作用。1997 年国务院明确对天津的定位，天津市是环渤海地区的经济中心，要努力建设成为现代

化港口城市和中国北方重要的经济中心。

1、国民生产总值（GDP）

据初步核算，并经国家统计局联审通过，2006 年全市实现地区生产总值（GDP）亿元，按可比价格计算，比上年增长%，比 2000 年增长倍（见图1）。 2007 年 1— 2 月份实现地区生产总值（ GDP）亿元，同比增长%。人均地区生产总值为5177 美元。

2、社会消费品零售总额

消费品市场趋向活跃。全年社会消费品零售总额完成亿元，增长%。其中批发和零售贸

易业零售额亿元，增长%，住宿和餐饮业零售额亿元，增长%。

3、财政收入

2006 年全市财政收入突破900 亿元，达到亿元，比上年增长%，占全市生产总值的比

重为 %，比上年提高个百分点。全市财政支出亿元，比上年增长%。其中，基本建设和城市维护建设支出亿元，增长%；

4、人口情况

2006 年末全市常住人口为1075 万人，户籍人口万人。人口继续保持低速增长。2006年全市人口出生率为‰，人口死亡率为‰，人口自然增长率为‰。

5、金融业

存贷款规模继续扩大。2006 年末全市金融机构（含外资）本外币各项存款余额亿元，

比年初增加亿元。其中储蓄存款余额亿元，比年初增加亿元。年末本外币各项贷款余额亿元，

比年初增加亿元。

6、人均收入与支出

2006 年天津城市人均可支配收入约14200 元，人均消费支出 10500 元，恩格尔系数为 %。

综述：以上为影响当地发展的主要经济指标，从以上数据可以看出：平稳、协调、增长是 2006 天津市经济运行的主要特征，自从2000 年以来天津市经济运行持

续增长，主要经济指标增长较快，相关指标出现了稳中上升的迹象，表明天津市经济正处于快速的发展周期。在良好的经济环境下，天津市的商业发展迅猛。

二、天津市商业发展情况

（一）天津市商业概况

到 2006 年底，全市区域商业中心，大型购物中心（超市）、星级酒店等大型商业设施改造建设项目总数达82 项，总建筑面积约620 万平方米，总投资近200 亿元。其中，竣工的

万平方米以上大型商业设施项目有11 项，建筑面积65 万平方米，投资额达45 亿元，仍有

约 70 项在建或待建。

其中和平路和滨江道市商业投资的热点，两街有 8 个大项目在建或规划立项，计划总投资 87 亿元，分别是 13 万平方米的恒隆商业广场、10 万平方米的庄吉商业中心、7 万平方米的凯宾斯基酒店、12 万平方米的津门酒店、22 万平方米的津塔商务宾馆等；二是经营定位

高端。今年竣工开业的 3 万平方米的伊势丹新厦、9 万平方米的友谊新天地广场等。加上劝

业场、华联、滨江商厦等原有商业设施和分散于其中的小型商户，如此集中即便是香港最繁

华的铜锣湾地区也无法比肩。

（二）天津热点商圈分析

在天津主要存在南京路商圈、滨江道商圈、和平路商圈、东南角商圈、小白楼商圈、中山路商圈六大商圈。

表 3-1目前天津拥有的主要商圈

商圈名称滨江道商圈南京路商圈和平路商圈东南角商圈小白楼商圈和平路商圈所属区域和平区和平区和平区南开区河西区河北区

南京路与滨小白楼徐州

地理位置滨江道江道交口和平路东马路道中山路

形成时间1986 年1920 年代1920 年代1994 年1920 年代

中低档百货，中档百货，精中高档百货，百货、沿街店经营定位精品专卖中高档百货品专卖中高档百货精品专卖铺

经营状况好好较好较好较好较好市内、郊县及市内、郊县及南开、和平、河北区及其辐射范围部分旅游客部分旅游客市内六区虹桥、河北区河西、和平区周边25-45 岁，收25-45 岁，收18-45 岁，收25-45 岁，收

入中等偏上入中等偏上入中等偏上入中等偏上

适合人群的消费者的消费者各种消费者的消费者的消费者各种消费者

城市

Shopping

改扩建将带Mall 出行带改变新世界

来进一步提硬件制约，发动该商圈发一枝独秀，扩新兴商圈有未来发展升展有限展大影响力有待改善待发展

1、滨江道商圈：

滨江道商圈包括滨江道与和平路交口至滨江道与南京路交口这段距离内的商业设施。

滨江道是天津最着名的商业街，最初起源于上世纪20 年代。 20 年代末随着劝业场一

带商业的兴起，中外商贾纷纷云集于这条街，许多服装绸缎、金银首饰、钟表眼镜、照像洗

染以及旅馆、饭店、影院、剧场、舞厅等商业、服务和娱乐店堂、场馆相继落成开业，这条

街逐渐呈现繁华景象。

滨江道在一公里的长度内聚集了三大百货商店——劝业场、华联商厦和滨江商厦，其中两个百货店已有近80 年的历史了，滨江商厦也有十年以上的历史了，而且上百间品牌店挤

满了滨江道。而在天津的其他地方却找不到这样的百货店和品牌店高度汇集的情况。同时，

滨江道上还汇集了餐饮、娱乐、服饰、鞋帽、珠宝等多种商业业态，能同时满足不同的需求。

顾客来到滨江道后，其购物欲望和休闲娱乐的欲望能得到最大限度的满足。同时由于滨

江道地处天津市中心的中心，交通四通八达，在天津的任何一个角落、甚至郊区，都可以非常便捷地抵达滨江道。但同时，由于该商圈建成时间早，导致停车位设计不足，严重制约了

有车一族的行动，导致部分顾客流向其他新兴商圈。

图 3-6 滨江道商圈概况

2、和平路商圈

和平路商业街位于海河西侧，南起渤海大楼，北至东南角，全长2138 米，与滨江道商业街相交叉，构成天津最繁荣的商业区。

和平路商业街始建于1902 年。 20 年代末，随着天祥、劝业、泰康三大商场，国民、惠中、交通三大旅馆以及渤海大楼、浙江兴业银行等高大建筑的落成，街道日趋繁荣。在这

条街上，不仅有全国闻名的劝业场、百货大楼等大型百货商场，还有中华百货售品所、天津

鞋店、正兴德茶庄、盛锡福帽店、等许多老字号。2000 年，和平路商业街经过大规模的改

造，已经成为了一条现代化的商业步行街，被命名为金街。

但是由于和平路及与其交叉的滨江道均为半封闭的步行街，而和平路的商业气氛长期以来都不及滨江道。所以，长期以来和平路商业街不过是滨江道商圈的一个附属品，并没有形

成独立的具有竞争力的商圈。

2003 年年底，坐落在百货大楼身边的现代化Shopping Mall ——万达商业广场竣工，从此改变了旧有局面。该购物广场内的百盛百货、沃尔玛超市、欧培德建材超市、红星美凯龙

超市和万达电影城陆续面市。万达广场的诞生，为和平路带来了新鲜的血液，联合老字号“百货大楼”形成了和平路上一个具有强大竞争力的新兴商圈。因此，确切地说本文所指的“和

平路商圈”也可以称为“万达商圈”，由于万达广场的加入，该商圈的丰富业态足以和滨江

道媲美，甚至比滨江道还要丰富，必将成为滨江道的有力竞争者。

图 3-7 和平路商圈概况

3、小白楼商圈

小白楼位于和平、河西、河东三区的交汇处，自1902年后，日渐繁华。由于这一带周围银行、洋行众多，临近洋商、买办、官僚居住区，促进了这个商业区的发展。20 世纪 20年代后，这个商业区达到鼎盛时期，经营的多是高档商品或舶来品。商业区内，各类商店林

立，其中着名的有大新呢绒服装店、起士林餐厅、重庆理发馆、音乐厅、北京影院等等。

20 世纪90 年代末期，凯旋门百货和滨江购物中心强化原本的商圈定位，音乐厅和起

士林也已经成了该商圈内不可或缺的组成部分。今年，信达广场 6 万平方米商场部分将竣

工并投入使用。滨江万丽酒店和信达广场酒店，以及周边众多甲级写字楼都有助于该商圈品

质的提升。由于城市地铁的竣工和地处CBD中心，该商圈将成为滨江道商圈强有力的竞争

者。从总建筑面积上看，其规模仍是最小的，发展空间巨大，世贸大厦未来商场部分的启动，

也将对“小白楼”商圈起到极大的推动作用。

小白楼商圈南侧距离不远就是“南楼商圈”。南楼商圈虽然规模不大，但是由于拥有两家大型超市以及一家中型商场，人气还是比较旺的。自小白楼到南楼之间的大沽南路将被规

划为香港商业街，该路段沿线原本就排列着一家家的小商店，并且业态多样，有着良好的商

业基础，同时沿线又有两家大型商场正在兴建中，今年内即可开业。上述种种条件都将促使

小白楼商圈逐渐南扩，最终必将与南楼商圈连为一体，形成一个更大范围的主力商圈。

图 3-8 小白楼商圈概况

3、南京路商圈

南京路商圈是指在滨江道路口对面、南京路沿线的四大商场所形成的商圈。

南京路商圈其实也是滨江道商圈的衍生物，从根本上讲，他是依托滨江道带来的强大人流量而生存下来，逐步走向成熟的。该商圈的起始标志是1986 年国际商场的开业，后来又陆续有其他三大商场的加入，逐渐形成比较成熟的着名商圈。南京路四大商场各具特色、相

互紧邻、互相呼应，形成了特色鲜明的商圈。

由于南京路商圈形成时间较早，硬件设施相对较为落后，尤其以经营时间较长的伊势丹和国际商场，此类矛盾最为突出：没有停车场和停车场面积不够、商场周边不具备扩张和改建的条件已成为制约这两大商场发展的首要因素。相对而言，津汇广场建成时间较短硬件设施相对较为完善，整体购物环境较具优势；同时，津汇广场占据营口道和南京路交口，更具地理优势。世纪商厦由于硬件设施的两大缺陷：经营面积小和没有停车场及经营定位的失误，已成为南京路商圈中最先被淘汰的商场。

图 3-9 南京路商圈概况

4、东南角商圈：

东南角商圈坐落于南开区古文化街附近，拥有鼓楼街、食品街、服装街和旅馆街等多条

特色街步行街，是南开区的经济文化中心。商圈附近的东马路为交通主干线之一，拥有多条公交线，可便捷的通往市内六区且商圈内拥有足够停车位，方便了消费者的通达。由于经营模式的单一及定位的失误，东南角商圈中的特色街均未有很好的“作为”，其中古文化街已被改建，服装街更是面临淘汰的局面；而滨江金耀广场也难形成气候。目前，东南角商圈仅

靠新世界百货和家乐福超市苦苦支撑。东南角商圈急需新的业态注入，丰富商圈内容，改建中的古文化街和新建中的铜锣湾广场正顺应了这一需求。

由于商场势力的薄弱，东南角商圈只在一部分新安的忠实消费者心目中占有一席之地，

很难具有大规模的号召力。新安商场是东南角唯一的大型综合百货商场，开业至今已渐渐成为东南角商圈的中心；但终究显得“势单力薄、孤掌难鸣”；滨江金耀广场由于距新安有一

定距离，位于东南角商圈的边缘，难以和新安形成相互依附、互相竞争的商业氛围。而铜锣

湾广场和海河楼商贸区的修建则可大大丰富东南角商圈内的业态，达到“同业聚集” 的效应，从而大大提高东南角商圈的商业价值，提升商圈的吸引力，有望形成与万达商圈竞争的格局。

图 3-10 东南角商圈概况

6、中山路商圈

中山路商圈主要集中于中山路沿线。

河北区计划投资 50 亿元，利用 3 至 5 年的时间，通过开发改造工程、历史文化古迹

修复重建工程、 灯光夜景工程、 环境工程和街景立面整修工程五大工程，

将中山路建设成为

集商务商贸、 文化、娱乐、餐饮、旅游等为一体的新型精品街， 为本市打造出第二条 “金街” ，并计划在现有商业规模的基础上再增加商业设施 50 万平米。

中山路商业现状

从上图可以看出，中山路商业街上的业态以中型餐饮 (24%) 和金融业其它业态以美容美发 (6%) 和药店 (11%) 居多，而这些业态有一个共同的特征，引导目的性消

费的目标型商业， 功能上它们主要体现了社区商业的配套作用，了人们休闲的需要。

(22%) 为主，即它们都是再

有便是满足

中山路商业街是一条以餐饮休闲为主要功能的区域型商业街，引导着周边社区居民的

目的性消费，属于中型

( 社区型 ) 专业性商业街；

中山路商业街业态组合形式：中型餐饮业

+ 金融服务业 + 大卖场 ( 食品型综超、电器

城 ) 。

以北站桥为界，东侧中山北路的餐饮业档次明显比以西一侧中山路的高，而且从体量

上中山北路上为小型餐馆， 外檐形象较差， 档次较低。 中山北路上的商业设施以家乐超市及

其旁边的窗帘城( 专业商场 ) 为主力业态，辅之以餐饮、娱乐和金融服务业，整体规模较小，

属邻里型 ( 小型 ) 商业模式，功能上以社区配套为主。

中山北路商业街业态组合形式：超市+ 专业商场 + 邻里型配套

大卖场

其中蓝色部分为电器城 3 公里辐射商圈，红色部分为大型超市2-3 公里辐射商圈。

通过上图可见，中山路沿线附近家电卖场以及大型超市的数量与辐射范围已经能够该地区居民的日常生活需要；且通过测算中山北路家世界与中山路世纪联华人流量、提袋率与客单价可以看出三个数值明显偏低，在一定程度上说明该地区消费水平不高，短期内不适宜

继续增加大卖场数量。

通过上述分析，联合认为河北区中山路区域短期内不适宜继续兴建大型商业项目，商业街的打造仍应以餐饮与社区生活配套为主，适当辅以娱乐。当然随着河北区经济的发展，

海河开发改造工程的实施以及规划中大量高档住宅和酒店写字楼的兴建将会为该地区带来

大量高端人群，该地区的现有商业结构也会随之逐渐发生改变。

（三）天津商圈的发展趋势预测

纵观天津商业的发展历史，可以发现一个规律，那就是：天津的商业重心一直呈现南移

趋势。这与天津城市的发展变化趋势是相辅相成的。天津从最初的三岔河口的弹丸之地逐步

南扩，发展到现在的规模，天津居民的聚集区随之扩展；天津的核心商业区也随着人群的流

动从北门外的河岸边，逐步转移到南市、滨江道、小白楼周围。看目前天津的发展态势，城

市南扩是必然的发展方向，预计其商业中心将会继续南移。

近几年天津除主要商圈外，其它的新兴商业设施也是日新月异，不断涌现，为新的商圈的形成打下了基础，部分商圈已经显露出了雏形

三、项目概况

（一）项目位置

本项目位于天津市河北区，在整个天津市的中西部。项目位于律纬路与中山路的交叉口，东面为律纬路，南面是中山路。

（二）项目数据

项目数据情况

楼层建筑面积（平米）套内面积（平米）

-1 层

1层

4层

5层

合计

（三）项目周边环境分析

1、所在区域

本项目所处位置为天津市中西部，河北区的中部，属于中山路商业圈，

2、项目周边配套设施完善，主要有：

四、项目SWOT 分析

（一）项目优势分析

1、区位优势

项目位于中山路与律纬路交口，属于天津市河北区的中心地带，交通极为便利，同时

周边住宅人群较稠密，潜在消费力量旺盛。

2、区域商业圈优势

中山路是天津新兴的一个商业圈，经过几年的发展形成了一定的规模，项目处于商圈的中心位置，区域商圈和项目可以形成互补优势。

3、项目规模优势

本项目是河北区较大的一个项目。整个项目建筑规模9 万平方米，是中山商圈标志性建筑，项目具有一顶的规模优势。

4、消费群体优势

项目所在地中山路区域是河北区较集中的住宅区域，高档住宅较多，消费人群集中，具有较大的消费潜力。

（二）项目劣势分析

1、区域竞争项目的客户分流

项目区域内，特别是区域内的商业项目，有很大的抢夺客户资源的可能，对投资型客户资源形成很大的抢夺和分流，这是项目销售的一个必须面对和解决的问题。

2、项目规划

本项目内部规划不是很方正，存在边角等不利于后期商业的划分；另外项目通往地下一层的扶梯较窄，非常不利于地下一层的开发利用。

3、项目以前是停工的烂尾楼

项目是天津较大的烂尾楼项目，经过多年的停工，使项目在人们心中留下了不好的印象，

给项目造成了一定的负面影响。

（三）项目机会分析

1、城市规划机会

河北区计划投资50 亿元，利用 3 至 5 年的时间，通过开发改造工程、历史文化古迹修复重建工程、灯光夜景工程、环境工程和街景立面整修工程五大工程，将中山路建设成为集商务商贸、文化、娱乐、餐饮、旅游等为一体的新型精品街，为本市打造出第二条“金街” ，并计划在现有商业规模的基础上再增加商业设施50 万平米。

2、项目现状

项目现在已经有国美电器知名品牌店进驻，并且项目旁边有狗不理等品牌企业，会对潜在客户形成一定的引导作用，给以后的招商工作可能有利。

（四）项目威胁分析

1、项目租赁现状

项目的二层、三层已经被国美电器租赁，由于国美电器主要经营家庭电器，对吸引人流作用不大；更为严重的是给后期招商定位造成了很大的局限性。

2、项目曾经多次招商

项目以前经过长期的招商工作，但是招商并不是很顺利，可能会对目标客户造成不好的

影响，使目标客户逐步分散，不利于以后的再次招商工作。

五、综述

从市场调研的结果分析及本项目的优劣势比较可以看出，本案机会和风险并存。必须尊重市场、适应市场，引导消费者，并且整合与项目有关的各种要素，

创造出具有差异性、引导性、适用性的全新产品，以合理的成本和利润，达到科

学的“投入产出比”，追求产品供给---- 需求的完善性，使项目达到预期的市场

期望值。

综上所述，本案具备一定的优势，如果通过周密分析，严格论证，赋予准确的市场定位，并化解某些不利因素，一定能使该项目成为天津市的一个物业典范，

并兑现最大化开发利润。