房地产估价师讲义doc资料

第一章房地产投资与投资风险

本章考试目的：测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范的了解、熟悉和掌握程度。

【本章历年考试情况】

本章考试要求：

1.了解投资的概念、分类、特征和作用

2.掌握房地产投资的概念、分类、特点和作用

3.掌握房地产直接投资

4.掌握房地产间接投资

5.熟悉房地产投资的利弊

6.掌握房地产投资的风险

7.了解风险与投资组合

第一节投资与房地产投资

一、投资概述（了解）

（一）投资的概念：是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。

（二）投资的分类：可以从不同角度分为不同种类。

1.短期投资和长期投资

按投资期限或投资回收期长短，可分为短期投资和长期投资。通常来讲，预期在短期（一年以内）能收回的投资，属于短期投资。投资期限在一年以上的投资属于长期投资。短期投资通常资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资变现能力差，风险较高，但长期的盈利能力较强。在一定条件下，两者之间可以转化。

例题：2007年试题

当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A.出售

B.抵押

C.转让

D.经营

提示：参见教材P269

【答疑编号911010101】

答案：D

2.直接投资与间接投资

按投资人能否直接控制期投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。直接投资的特点是资金所有人和资金使用人为同一人或机构。投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过程的管理。间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产所进行的投资。间接投资的主要特点是资金的所有者和资金的使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。

3.金融投资和实物投资

按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。金融投资是指投资者为获取预期收益，预先垫付货币已形成金融资产的经济行为。在现实经济生活中，金融投资不仅有资本市场的股票、债券、基金、信托、保险等投资方式，还有货币市场的存款、票据、外汇等投资形式，还可以包括风险投资、彩票投资等。实物投资是指投资者为获取预期收益或经营某项事业，预先垫付货币或其他资源（有形资产或无形资产）以形成实物资产的经济行为。实物投资大致可分为固定资产投资、流动资产投资等。两者的主要区别在于：金融投资以最终获得金融资产为目的，后者通过投资直接实现社会积累。

4.生产性投资和非生产性投资

按投资的经济用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。生产性投资是指投入到生产、建筑等物质生产领域，形成各种类型的生产性企业资产的投资。他一般又可分为固定资产投资和流动资产投资。生产性投资通过循环和周转，不仅能收回投资，而且能实现投资的增值和积累。非生产性投资是指投入到非物质生产领域，形成各种类型的非生产性资产的投资。其中，学校、政府办公楼、国防工程、社会福利设施等的投资不能收回，是纯消费投资，其再投资依靠社会积累。

此外，投资还可以按照国内投资和国际投资等多种方式进行分类。房地产投资领域几乎涉及到了各种投资形式，尤其是房地产金融的不断创新与发展，使得传统上不适合在房地产投资领域使用的短期投资、间接投资和金融投资形式越来越得到普遍的应用。

（三）投资的特性

1.投资是一种经济行为（静态和动态）；

2.投资具有时间性；

3.投资的目的是获取收益；

4.投资具有风险性

（四）投资的作用

1.投资是一个国家经济增长的基本推动力。

2.投资与企业发展密切相关；

3.投资可以促进人民生活水平提高；

4.投资有利于国家的社会稳定和国际交往。

二、房地产投资（掌握）

（这部分内容有变化：删去房地产投资的目的；增加了房地产投资的分类中按投资主体划分和按经济活动类型划分。）

（一）房地产投资的概念：

房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。

（二）房地产投资的分类：

1.按投资主体划分：政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资（新增）

2.按经济活动类型划分：土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资（新增）。

3.按物业类型划分：

居住物业投资（公共住房和商品房）、

商用物业投资（写字楼、零售商业用房和出租公寓）、

工业物业投资（工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房）、

酒店和休闲娱乐设施投资（酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等）

特殊物业（加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等）

（三）房地产投资的特性

1.区位选择异常重要

2.适于进行长期投资

3.需要适时的更新改造投资

4.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

5.变现性差

6.易受政策影响

7.依赖专业管理

8.存在外溢和转移

例题：2007年试题

买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。

A.不可移动性

B.适应性

C.弱流动性

D.相互影响性

提示：参见教材P8

【答疑编号911010102】

答案：C

（四）房地产投资的作用

从社会和投资者自身两个角度来理解。

第二节房地产投资的形式与利弊

一、房地产直接投资（掌握）

房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。

1.房地产开发投资：是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动。包括商品房建设投资和土地开发投资

2.房地产置业投资：是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是新建或旧有房地产。其目的一般有两个：自用或获取较稳定的经常性收入。这种投资还可以在持有一段时期后，在通过转售获得收益。

二、房地产间接投资（掌握）

房地产间接投资主要是指将资金投入房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作。

1.投资房地产企业股票或债券

2.投资房地产投资信托基金

房地产投资信托基金（real estate investment trusts简称REITs），是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。

REITs优点：收益相对稳定、流动性好

REITs的分类：权益型、抵押型和混合型三种类型

3.购买住房抵押支持证券：

住房抵押支持证券，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

（在国外，住房抵押支持证券分为：抵押过手证券、抵押债券、抵押转赴债券和本息分离证券）例题：2007年试题

房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。

A.销售收入

B.转让收入

C.租金收入

D.利息收入

提示：参见教材P12

【答疑编号911010201】

答案：C

例题：真题：

房地产间接投资的形式主要由（）。

A.投资房地产信托

B.购买住房抵押支持证券

C.购买房地产企业债券

D.购买物业用于出租经营

E.购买土地进行开发

提示：参见教材P11

【答疑编号911010202】

答案：ABC

三、房地产投资的利弊（熟悉）

（一）房地产投资的优点：

1.相对较高的收益水平

2.易获得金融机构的支持

3.能抵消通货膨胀的影响

4.提高投资者的资信等级

（二）房地产投资的缺点：

1.投资数额大

2.投资回收期较长

3.需要专门的知识和经验

4.变现能力差

这些缺点主要针对房地产直接投资而言。

第三节房地产投资的风险（掌握）

一、房地产投资风险的概念（掌握）

（一）风险：未获得预期收益可能性的大小

对风险的评判通常通过标准差与均值收益的偏离程度来判断，一般而言，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小；反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，投资风险就越大；标准差与预期收益的比值越大，风险也越大。

※例：甲物业为写字楼项目，02年末价值为1000万，预计03年末价值为1100万的可能行为50%，为900万的可能性为50%，03年该物业的标准差为100万。乙物业为酒店项目，02年末价值为1000万，预计03年末价值为1200万的可能行为50%，为800万的可能性为50% ，03年该物业的标准差为200万。比较两物业的投资风险。

【答疑编号911010203】

解：甲物业期望值：1100*50%+900*50% =1000

乙物业期望值：1200*50%+800*50%=1000

用标准差，则200＞100，说明甲物业的投资风险小于乙物业的投资风险

用标准差与期望值之比来表示：甲物业100/1000=10%

乙物业200/1000=20%

也说明甲物业的投资风险小于乙物业的投资风险

（二）风险分析的目的：

1.预期收益？可能性？

2.产生损失或超过目标受益的可能性有多大?

3.预期收益的变动性和离散性如何？

房地产投资风险主要体现：在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性。

二、房地产投资的系统风险：（掌握）

系统风险又称不可分散风险或市场风险，即个别投资者无法在投资组合中被分散、抵消的那部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，主要有：

1.通货膨胀风险（购买力风险）

2.市场供求风险

3.周期风险

4.变现风险

5.利率风险

6.政策风险

7.政治风险

8.或然损失风险

三、房地产投资的个别风险（掌握）

1.收益现金流风险

2.未来运营费用风险

3.资本价值风险

4.机会成本风险（比较风险）

5.时间风险

6.持有期风险

例题：2007年试题

下列风险中属于系统风险的是（）。

A.比较风险

B.市场供求风险

C.未来运营费用风险

D.持有期风险

提示：参见教材P218

【答疑编号911010204】

答案：B

四、风险对房地产投资决策的影响（掌握）

第一个影响，令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定目标投资收益水平。

第二个影响，是投资者尽可能规避、控制或转移风险。

第四节风险与投资组合（了解）

一、投资组合理论

不要把鸡蛋放在同一个篮子里（1990年诺贝尔经济学得主：默顿·米勒、哈里·马科维茨、威廉·夏普）

投资组合理论的主要观点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。

投资组合理论实际上在寻找一个固定预期收益率下风险最小，或在一个预设可接受的风险水平下，收益最大化的投资组合。但这种方法并不能使投资组合变得毫无风险。

投资者的应得收益便以补偿系统风险为主：

E（R j）=R f+βj[E（R m）- R f]

E（R j）：资产j 应有的预期收益率

R f：无风险资产的收益率

E（R m）：市场的整体平均收益率

βj：资产j 的系统性市场风险系数

例题：

假设整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的相关系数是0.4，那么，房地产投资评估的模型所用的折现率按上述公式的分析为：【答疑编号911010205】

R=10%+0.4×（20%-10%）=14%

真题：

假设某段时间内房地产的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数市（）。

A.0.25

B.0.50

C.1.50

D.2.00

提示：参见教材P25

【答疑编号911010206】

答案：B

二、资本资产定价模型

资本资产定价模型与E（R j）=R f+βj[E（R m）-_R f]的意义是一致的，在该模型分析下，一个投资项目在一定时间段上的预期收益等与市场上无风险投资项目的收益再加上这项投资项目的市场收

益率与无风险投资项目收益率之差。

这与房地产估价中的折现率的一种选取，如机会成本标准的计算相似。