湖北省房屋重置价格体系上课讲义

湖北省房屋重置价格体系

一、用重置成本法评估的适用范围

重置成本法主要适用于狭小市场上不具有收益性的房地产，在我行主要用于集体土地上的房屋、非市区国有土地上房屋、市区国有土地上的工业房地产及其他特别适用成本法估价的对象。

二、用重置成本法评估的技术路线

房屋地上建筑物价格=重置价格-折旧

重置价格=开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+利润

折旧采用年限法与观察法相结合的方法测算，两种方法的权重可在30%至70%之间。

年限法计算折旧率=1-（1-残值率）已使用年限/耐用年限

三、房屋耐用年限的确定

根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物经济耐用年限一般为：

1、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架--剪力墙结构等);生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;

2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;

3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;

4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;

5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;

6、砖木结构三等;生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;

7、简易结构：10年。

在文件中未规定钢结构房屋的经济耐用年限根据查阅相关资料，结合估价人员的经验对钢结构房屋经济耐用年限作如下规定：

1、钢结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;

2、钢结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;

3、钢结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房25年，非生产用房40年;

四、房屋残值率的确定

根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物残值率一般为：

1、钢筋混凝土结构：0;

2、砖混结构：2%;

3、砖木结构一等：6%;

4、砖木结构二等：4%;

5、砖木结构三等：3%;

6、简易结构：0。

在文件中未规定钢结构房屋的残值率根据查阅相关资料，结合估价人员的经验对钢结构房屋残值率作如下规定：

1、钢结构一等：8%;

2、钢结构二等：5%;

3、钢结构三等：4%;

五、房屋重置价格的构成

房屋重置价格=开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

开发成本=勘察设计及前期工程费+房屋建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费

房屋建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建和安装工程费。

房屋建筑安装工程费=直接工程费+间接费+利润（建筑承包商）+税金

直接工程费=直接工程费+措施费

直接工程费=直接人工费+直接材料费+施工机械使用费

措施费=环境保护费+文明施工费+安全施工费+临时设施费+夜间施工费+二次搬运费+大型机械设备进出场及安拆费+混凝土、钢筋混凝土模板及支架费+脚手架费+已完工程及设备保护费+施工排水及降水费，共11项

间接费=规费+企业管理费

规费=工程排污费+工程定额测定费+社会保障费（养老保险费、失业保险、医疗保险费）+住房公积金+危险作业意外伤害保险

企业管理费=管理人员工资+办公费+差旅交通费+固定资产使用费+工具用具使用费+劳动保险费+工会经费+职工教育经费+财产保险费+财务费+税金+其他

勘察设计及前期工程费

勘察设计及前期工程费的内容：勘察设计费及前期工程费包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”。详细可行性研究的收费标准约为3‰；工程设计收费基准价为设计概算的4.5%至1.6%，其中1000万以内的项目约占4.5%至4%；工程勘察收费基准价=工程勘察实物工作收费+工程勘察技术工作收费，在计算中按实际工程量和技术复杂程度取费。房地产建设规划费按当地建设局收费标准计算。路、水、电及场地平整按当地水、电接通费和正常成本计算。勘察设计及前期工程费的计算由估价人员根据项目复杂程度，参考实际费用支出情况进行保守估计。对结构简单，当地未经过勘察设计的小型项目不宜计算勘察设计费。

公共配套设施建设费

公共配套设施建设费包括非营业性的公共配套设施的公共配套设施的建设费用。对城市规划区范围的的公共配套设施的建设费一般是由城市规划管理部门以配套费的标准按建筑

面积征收。对城市规划区外的不计算公共配套设施建设费。

基础设施建设费

建设项目范围内的道路、水电、通讯、排水、燃气、热力等设施的正常费用。在实际计算时可参考概算定额和建设单位的实际成本修正得出。对没有配套的小型项目可不计算基础设施

管理费用

是建设单位管理和组织房地产开发活动所发生的各种费用，商品房管理费费率为1—3%，经济适用房的管理费费率为2%。

投资利息

投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。

销售税费

销售税费是指销售开发完成后的房地产应由卖方负担的缴纳税费。包括销售税金及附加和其他销售税费（个人所得税、企业所得税、土地增值税及销售费用等）。

开发利润

开发利润为正常条件下建设单位所能获得的回报，在结果上为销售收入减去成本、费用、和税金后的余额。以土地取得成本、管理费用和开发成本为基数计算的利润率称为投资利润率。投资利润率根据估价对象的区位和用途确定，在区位条件一致条件下一般商业利润率大于住宅利润率大于工业利润率。

六、房屋建筑结构分类表

七、房屋建筑安装工程费标准

八、房屋重置价格的测算思路

泰兴市征收房屋重置价格、建筑等级标准

泰兴市征收房屋重置价格、建筑等级标准及建筑成新因素表一、房屋重置价格标准㈠住宅房屋重置价格（元/M2）结构类型钢筋砼一等钢筋砼二等砖混一等砖混二等砖混三等砖混四等砖木简易结构一等二等三等一等二等重置单价 1100 900 870 790 710 600 800 680 580 420 340 ㈡非住宅房屋重置价格（元/M2）结构类型钢筋砼一等钢筋砼二等砖混一等

二等砖混三等砖混四等砖木简易结构一等二等三等一等二等重置单价 1120 920 890 810 730 620 780 660 560 400 320 注：住宅、非住宅用房（不包括工业及仓储用房）所列房屋的层高为: 钢砼结构米,砖混结构米，砖木结构米，简易结构米。房屋层高每增减米,重置价格相应增减2%,房屋层高为地坪面与上层板顶面之间的高度,前后檐高不等的,以平均高度计算。㈢标准工业及仓储用房重置价格（元/M2）类别级别结构、装修及设备状况重置价格钢混结构（框架）一级多层钢砼架承重，钢砼基础，实砌墙围护，现浇楼面，柱网较大（6M×6M），水泥楼面，钢门窗，水电卫齐全。 1270 二级钢砼框架承重（或半框架），钢砼基础，实砌墙围护，柱网较小，水泥楼面，钢门窗。1150 钢混结构（排架）一级钢砼柱，檐高大于，钢砼屋架或钢屋架，跨度＞15M，吊车吨位大于5吨。 1100

钢砼柱，檐高大于，钢砼屋架或钢屋架，跨度＞15M，无吊车。 1020 全钢结构一级钢砼基础，钢柱，钢梁，有吊车，彩钢板墙面屋面，檐高大于6M 。 1080 二级钢砼基础，钢柱，钢梁，无吊车，彩钢板墙面屋面，檐高大于。 980 砖混结构一级砖柱，檐高，砼屋架或钢屋架，有墙上跑吊车3-5T，跨度9-12M。 980 二级砖柱，檐高，砼屋架或钢屋架，跨度9-12M。 880 单层工业及仓储用房价值=房屋建筑物重置价格单价×（1+檐高调整系数）×（1+跨度及跨数调整系数）×建筑面积×成新率% 单层工业及仓储用房价值=房屋建筑物重置价格单价×（1+层高调整系数）×（1+跨度及跨数调整系数）×建筑面积×成新率% ⒈层高檐高调整系数说明表层高及檐高调整调整值钢筋砼结构，层高在之间不调整每增减，建筑物重置价格增减％单层厂房及仓储用房檐高在9M以上调增,以下调减每增减，建筑物重置价格增减％砖混结构，层高在以上调增, 以下调减每增减，建筑物重置价格增减% ⒉钢混结构、全钢结构跨度及跨数修正系数说明表跨度(M) 12 18(15) 24 跨数 1 2 3 修正系数 4% -8% 修正系数

房地产项目价格体系

XXX一期价格体系一、定价前提国家宏观政策没有根本的改变产品品质、楼盘的展示面和价格相匹配，保证广告宣传适度的力度发展商的密切配合售楼处和样板房按策划标准配置二、定价原则实现整个项目销售均价；前期为后期项目的开发留下一定的升值空间；适当参照周边同类、市场同质竟争楼盘的市场价格；考虑消费者心理价格因素；绝对的品质、恰当的价位带来的高性价比定能对市场形成一种震憾。三、市场分析本案周边的楼盘的销售均价在1700-2000元/㎡；年底楚州房地产的供应量大幅增加，针对本案，清华苑、世纪佳苑、金陵名府等均会推出；本案的产品要得到楚州人的认同，我们对下列问题应引起重视： ※保证楼盘品质，包括园林规划、外立面造型及选材、智能化系统、节能环保工艺及材料、施工单位的实力及施工工艺、施工现场的展示、建材、交楼标准等※营销方面包括采用情景营销方式，售楼处的装修应和项目的定位相匹配、园林展示、样板房应考虑空间感和卖点的提炼、样板房户外景观和园林的结合四、价格策略本项目规模较大，开发周期较长，市场不可预测因素对项目价格影响较大，为了稳健地运作项目，开盘即树立中高档楼盘的整体形象，同时保证前期购买业主的收益和信心，为后

期产品作市场铺垫，在价格策略上，我们建议采用策略，平开高走，即： 1、导入期在市场上奠定楚州中高档楼盘形象、以正常价入市，； 2、深入调研竞争楼盘、可比项目的销售价格，特别是重点项目的动态； 3、根据项目进度和园林、配套设施的完善、社区形象的展示逐步提高售价，使先期购买的业主感受升值喜悦，使后买的业主感到物有所值； 4、在销售策略上，采用分批分栋推出的方式销控，并立足于全面详实的市场数据结合发展动态制定分批的价格并动态地调整； 5、关注市场热点及亮点； 6、吻合项目的总体定位、明确的市场路线、总的销售策略；五、价格制定方法利用市场比较法和成本法,进行针对性比较,进行各项修正,进行综合评价后,制定初步价格本楼盘价格定位理念：缔造最好的物业定位及包装方案使市场的潜在客户对其的价格预期很高，以相对合理价格推出，使市场觉得物业比定价“超值”。六、一期A区价格表体系（下述价格为优惠折扣后价格） 1、首先推出1、 2、29、30栋，均价1920元/㎡（实收）；表面均价2000元 /㎡； 2、其次推出6、7、8、31、32栋，均价1945元/㎡（实收）；表面均价2026 元/㎡； 3、最后3、 4、 5、27、28栋，均价1970元/㎡（实收）；表面均价2052元/ ㎡； 4、共14栋实收总均价1955元/㎡； 5、前期交款约1800万，分摊到A区平均每平方米413元，约定优惠额度为所交款的10%，最后分摊到价格里为42元/㎡； 6、1次性付款97折，按揭99折；（71%客户选择按揭付款，29%的客户选择

808 关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知.docx

关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知京国土房管拆[2003]808号各区县国土房管局、物价局，各房地产价格评估机构：为规范本市房屋重置成新价评估行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据建设部《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)和本市实际情况，北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局对原《北京市房屋估价办法》、《北京市住宅楼房估价技术规范》作了修订，现予发布，并就有关事项通知如下：一、本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。二、按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》进行房屋拆迁时，需要对被拆迁房屋重置成新价进行评估的，应当按照本标准执行。三、平房、中式楼房重置成新价评估的分值，东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区八个城近郊区为227元/分，其他远郊区(县)为182元/分。四、本标准自2003年10月1日起施行。原市房屋土地管理局和市物价局1996年11月 1日《关于发布修订后的〈北京市房屋估价办法〉的通知》(京房地评字〔1996〕573号)、市房屋土地管理局1997年1月7日《关于实施〈北京市房屋估价办法〉有关拆迁问题的通知》(京房地拆字〔1997〕第018号)、市房屋土地管理局和市物价局1999年7月6日《关于印发〈北京市住宅楼房估价技术规

范〉的通知》(京房地评字〔1999〕655号)同时废止。北京市房屋重置成新价评估技术标准目录第一章总则 1-1〔立法目的和依据〕 1-2〔适用范围及重置成新价定义〕 1-3〔估价技术路线〕 1-4〔未列入的项目〕第二章平房、中式楼房重置成新价评估 2-1、〔估价路线、部件及分值〕 2-2、〔标准间〕 2-3、计算公式：（1）砖木结构房屋（2）砖混结构房屋（3）中式楼房 2-4、房屋部件计分表（1）屋面计分表（2）屋架计分表（3）墙身计分表（4）门窗计分表（5）顶棚计分表

房屋结构等级评定及重置价格标准表

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。附件1 房屋结构等级评定及重置价格标准表 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。备注： 1.房屋结构标准层高按平均 2.9米；层高±0.1米，重置价±1.0%。 2.卫生设施应当具体符合国标或省标的化粪池。 3.房屋成新系数由评估部门根据使用折旧、房屋构造与装饰程度等综合确定。附件2 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

房地产价格体系

房地产价格体系 Jenny was compiled in January 2021

本楼盘价格执行方案，是在充分考虑市场因素和楼盘成本因素的同时，采用科学性极强、准确性极高的系数定价法则制订的。这种定价法则是依据楼盘内每套房子的不同楼别、楼层、单元、朝向、结构、景观、气候等因素，进行客观评判并制定每套房子的系数，然后确保所有系数的总和为零，再用预期的销售均价计算出每套的价格。这样计算出来的价格，可以使大部分的房子的价格不一样，用一房一价表现了合理性和科学性，在销售过程中，容易把握客户的心理，客户容易于接受，更有效的促进那些楼层差、朝向差、位置差的房子的销售，使价格能真正起到杠杆调节的作用。 1、价格执行依据（1）本案保底均价为元/平方米。（2）为保证价格的准确性，每套房子的系数总和确保为零。（3）从六幢楼的布局结合房型、位置分析，5号楼和6号楼相对较差，在楼别上的价差为：一号楼为X元/平方米二号楼为X+100元/平方米三号楼为X+150元/平方米四号楼为X+50元/平方米五号楼为X-120元/平方米六号楼为X-120元/平方米（4）结合各种因素和周边市场因素出发，市场推广均价拉升8%。（5）每套房单价=市场推广均价*每套房系数（6）每套房总价=每套房单价*销售面积

关于确定2011年度苏州市房屋基本重置价格的通知

关于确定2011年度苏州市房屋基本重置价格的通知【发布日期：2011-08-11】【索引号： EA220-D0100-2011-0021】【阅读次数：535】【打印关闭窗口】苏住建房〔2011〕9号关于确定2011年度苏州市房屋基本重置价格的通知各市、区住建局，苏州工业园区国土房产局、苏州高新区房产局，各有关单位：根据现行国家规定的建筑工程量计量标准及江苏省建设厅有关文件规定，对2011年度各种等级房屋基本重置价格进行了测算、调整。现将2011年度各类房屋基本重置价格公布如下：一、城镇各类房屋基本重置价格钢结构 937元/平方米钢混结构一等高层写字楼 1829元/平方米高层住宅 1623元/平方米大型公共建筑 1560元/平方米钢混结构二等 1282元/平方米钢混结构三等 953元/平方米混合结构一等 922元/平方米混合结构二等 750 元/平方米混合结构三等 582元/平方米

砖木结构一等 875元/平方米砖木结构二等 700元/平方米砖木结构三等 526元/平方米简易结构一等 326元/平方米简易结构二等 195元/平方米车库（多层住宅底层） 479元/平方米阁楼（多层住宅顶层） 535元/平方米二、农村各类房屋基本重置价格（未列出结构等级的农村房屋基本重置价格按照城镇价格确定）混合结构二等 637元/平方米混合结构三等 494元/平方米砖木结构一等 744元/平方米砖木结构二等 595元/平方米砖木结构三等 447元/平方米简易结构一等 277元/平方米简易结构二等 166元/平方米本通知自2011年7月20日起执行。各县级市可结合当地情况贯彻实施。二○一一年八月九日

房屋重置价

苏州市物价局关于确定2010年度苏州市房屋基本重置价格的通知（苏住建〔2010〕143号）各市、区住建（房产）局，各市、区物价局（办），各有关单位：根据现行国家规定的建筑工程量计量标准及江苏省建设厅《关于调整建筑、装饰、安装、市政、修缮、仿古建筑及园林工程预算工资单价的通知》（苏建价[2008]66号），市住建局《关于发布建设工程材料指导价格的通知》（苏住建[2010]4号），对2010年各种等级房屋基本重置价格进行了测算、调整。现将2010年度各类房屋基本重置价格公布如下：一、城镇各类房屋基本重置价格钢结构880.87元/平方米钢混结构一等高层写字楼1719.32元/平方米高层住宅1525.02元/平方米大型公共建筑1465.94元/平方米钢混结构二等1205.07元/平方米钢混结构三等895.48元/平方米混合结构一等866.55元/平方米混合结构二等704.78元/平方米混合结构三等546.56元/平方米砖木结构一等822.66元/平方米砖木结构二等657.51元/平方米砖木结构三等494.20元/平方米简易结构一等306.00元/平方米

简易结构二等183.59元/平方米车库（多层住宅底层）450.29元/平方米阁楼（多层住宅顶层）502.43元/平方米二、农村各类房屋基本重置价格（未列出结构等级的农村房屋基本重置价格按照城镇价格确定）混合结构二等599.06元/平方米混合结构三等464.57元/平方米砖木结构一等699.26元/平方米砖木结构二等558.89元/平方米砖木结构三等420.07元/平方米简易结构一等260.10元/平方米简易结构二等156.06元/平方米本通知自发布之日起执行，各市可结合当地情况贯彻执行。二〇一〇年四月十二日发布部门：苏州市其他机构发布日期：2010年04月12日实施日期：2010年04月1 2日(地方法规)

商业地产的价格体系

一、项目租金体系定位 1-1、租金与售价的关系在设计的年限内要超出预计的投资回报率，以支撑销售价格。前期若形成租金与售价的非正比关系，则要利用持续经营中的租金涨幅百分比来支撑售价。月租金的设计要满足商业按揭月供的需求，上下浮动不可超过5%。每年之间的租金关系要体现出增长，按揭还款后的剩余应越来越大，满足投资价值。 1-2、租金与经营商利润的关系经营商在进场经营初期的投入费用较大，涉及到装修以及对经营预期的准备金投入，前期的租金以适当补贴的形式为主，使经营商有利可图。对于难以承受较高租金的低利润业态，在招商前期尽量不予考虑。 1-3、影响租金水平的价值权重表序号评判因素权重分值周边环境 A 30 (小计) A-1 商业位置 5 A-2 交通便利度 5 A-3 周边房屋素质 5 A-4 周边居民质素 5 A-5 人流 5 A-6 车流 5 B 规划及建筑20

D-11 物业服务 2 合计100 价值实现度100% 说明：在租金定价策略上，按照楼层取可比实例的层平均租金水准进行综合系数打分并与项目在附近区域内的综合分值进行比较，在权重分配后，计算出层租金的理论值，根据市场综合情况进行校准。并按层租金均价来按照商场内位置系数、便利系数、交通系数确定每间商铺的租金水平。 1-4、可比实例定价法价值实现表序号评判因素权重分值价值实现度名望大厦华联中兴大厦染坊街本案 A 周边环境 3 B 规划及建筑 2 C 配套设施 2 D 营销管理 3 租金统计及分析租金统计表（元/㎡·月）业态染坊街最高租金880 最低租金400

房地产价格计算

基于性价比一致原则的房地产价格计算〖基本思路〗本价格计算方法的基本出发点是尽量保证每套房屋的性价比一致。性价比中的价格是指单位销售面积的价格。而性价比中的性能，则应该是多方面的指标综合加权评价而成。应该选择多个重要的性能指标来评价某套房屋的综合性能，例如： 1）楼层（楼层高低） 2）海景/江景/河景/湖景等水景 3）山景/园景等其他景观 4）宁静（所处位置的宁静程度） 5）户型（该房屋户型的优劣，适应其目标客户的程度） 6）朝向（该房屋方位朝向的优劣） 7）视野（视线是否受阻及视野开阔程度） 8）私密性以上8项指标中，第1项指标“楼层”可看作是纵向指标，可以通过楼层价差来反映其指标分值的高低。而其他7项指标则是横向指标，通过分别评价并加权汇总来计算其横向的综合性能;各个因素的权重则主要靠经验和价格试算确定。

〖计算流程〗〖计算步骤〗一、确定均价均价通常根据项目销售目标而定。在确定目标均价时，常用以下几种定价方法： 1．成本加成法即通过核算项目开发建设各项成本，加上目标利润，反推销售单价。 2．市场比较法以市场情况、特别是竞争项目销售价格为基础制定销售单价。此种方法应该评价分析相对于竞争项目的竞争优势（劣势）和所处的竞争地位。 3．消费者心理价格法

通过调查了解消费者的心理承受价格而制定销售价格。实际应用中，消费者实际购买的价格往往高于其参加调查时所提出的心理承受价格。在制定目标均价时，通常需要将以上3种方法综合运用。二、确定楼层价差确定楼层价差有两种方法，一种方法是每个楼层都存在楼层价差。纵向楼层价差根据地域和形态的不同而不同。在一些城市，高层住宅的楼层价差通常为20~50元/m2，顶层价格通常最高;小高层住宅的楼层价差通常为15~30元/m2，顶层价格通常最高;多层住宅的楼层价差通常为30~50元/m2，3、4楼的价格通常最高（也存在底楼和顶楼带花园而价格最高的情况）。另一种方法是楼层分段价差，这种方法主要针对高层住宅使用。即将楼栋各楼层分为若干楼段，每一楼段内部各楼层之间不存在楼层价差，但楼段之间存在楼段价差。采用楼层分段价差方法时，楼段价差通常在50~100元/m2，每个楼段通常包括5个楼层左右。三、确定横向房屋价格系数计算房屋价格系数的基本思路是分项评分、加权计算。前文已经提到，计算横向的房屋价格系数时，考察了7个关键指标：水景、山景、宁静、户型、朝向、视野与私密性。

成都市房地产市场价格体系及销售节奏

成都市房地产市场价格体系及销售节奏 1

江南国际花园一期价格体系及销售节奏建议 12月8日深圳中原地产公司 (项目说明:该项目为30万平方米的大盘,项目有别墅、高层、小高层、多层洋房,项目共分三期,一期计划推出12万平 3 2020年5月29日

方米,此价格体系主要是对一期推出产品进行测算。该建议可作为价格测算的模板参考。) 第一部分、成都房地产市场情况及典型项目价格分析一、成都市房地产市场价格状况分析: - 是成都市诸多大盘渐渐浮出水面的一年,各板块争香斗艳,是成都房地产全面走向品质化建设的又一个新的转折点。根据成都市房地产发展的情况将其划分为:两城区板块、小河板块、三桥板块、新添板块、花溪板块、金阳板块、白云板块、大营坡板块、 1、两城区板块——热点板块两城区板块一直是购买者争相购买的热点区域所在,今年开发商对两城区的开发量可谓是空前高涨,新盘、大盘不断出现在大众面前。市区高层项目的销售价格也比去年上涨了300—400元/平。盛世花城、亨特国际等大盘,黄果树广场、城市方舟、君临天下等交通位置较好的项目的销售均价已经超过4000元;瑞锦新城、盛庭苑等单体项目的起价为3600元/平米,均价也在4000左右。花香上海城十万平方米的高层生活社区,开盘起价2800元/平方米,10月中旬以3000元/平方米的较低均价赢得不错的销售成绩。 4 2020年5月29日

2、小河板块——品质区域小河板块依然保持持续开发热潮,大盘纷纷推出新的产品类别:珠江湾畔推出了以洋房为主大型生活社区;山水黔城则以半山、半岛独立、联排、叠拼别墅为主;绿苑经济适用房小区则推出了经典多层住宅;江南别院中式建筑风格项目……。小河板块一直作为地产品质开发的重点区域,今年各项目的开盘价格及持续销售价格都一定程度的上浮。兴隆花园二期桃园居9月17日开盘销售价格元/平方米,而后销售情况转好,价格上涨为2200元/平方米。当前能够销售的240套住房已经全部销售完毕,还有150个排号客户等待购买。云凯熙园由于占据良好的地理位置,销售价格也达到了多元/平方米。小河区当前销售的住房单价在1800元/平方米以上。 3、三桥板块——后起之秀随着成都西出口道路的拓宽与建设,带动了整个三桥板块地产项目的开发。原有的智慧龙城、贵龙苑等项目的销售单价都在2500元以上,今年智慧龙城的二期的销售均价达到了2800元/平方米;新开盘的圣泉流云的销售均价格为1998元/平米;贝地卢加诺洋房2300—2600元/平米,小高层2500—2800元/平方米。三桥板块大盘的开盘销售都取得了不错的销售业绩; 5 2020年5月29日

住宅房屋重置价格表

附件1 房屋类别等级重置价格（元/平方米）住宅房屋重置价格表主要特征一等900高层框架结构、桩基础或满堂基础、外墙面高级防水涂料粉刷、高级塑钢窗钢化玻璃、屋面双层防水隔热层框架结构二等700多层框架结构、桩基础、外墙面磁砖贴面、塑钢或铝合金窗、屋面双层防水隔热层三等650多层框架结构、独立基础、外墙面磁砖贴面、塑钢或铝合金窗、屋面双层防水隔热层一等600砖混结构、条形基础、外墙面磁砖贴面、塑钢或铝合金窗、屋面双层防水隔热层砖混结构二等550砖混结构、条形基础、水刷石外墙面、钢窗木门、屋面单层防水隔热层三等500砖混结构、条形基础、水泥砂浆抹平外墙面、木门窗一等650石混结构、条形基础、外墙正面细凿粗石或水磨抛光，其他斩凿或剁斧，石质门、窗框，正面抛光石混结构二等550石混结构、条形基础、外墙面条石粗打、水泥砂浆勾缝、粗打石质门窗框、木质窗扇三等520石混结构、条形基础、外墙面条石四线直、水泥砂浆勾缝、粗打石质门窗框、木质门扇一等580低层石结构、外墙正面细凿粗石或水磨抛光，其他斩凿或剁斧，石质门窗框，正面抛光石结构二等450低层石结构、条形基础、外墙面条石粗打，水泥砂浆勾缝、粗打石质门窗框、木质窗扇三等400低层石结构、条形基础、外墙面四线直条石、水泥砂浆勾缝、粗打石质门窗框、木门窗砖木、石木结构一等470主体梁柱用料好、用工精细、木隔断、外墙面正面清水砖、其他混合砌体表面片石捡平、木门窗二等330主体梁柱用料一般、用工一般、木门窗、外墙面片石捡平、木门窗三等270乱毛石混合砌体，面层片石捡平，木门窗注：1．若外装修特征与本表描述有差异时，则应用外装修修正表差异程度按比例关系调整。同一结构类型，同一装修特征，其砖砌体约占总重置价的9%～11%，外门窗约占8%～9%，外墙面、屋面约占10～11%（仅供缺项在建房屋估值时参考）； 2．本重置价格包括房屋外装修、外门窗，屋面防水、隔热，不包括室内二次装修。

住宅类楼房重置价标准

二、住宅类楼房重置价标准编号基础外墙体楼面屋面重置价格（元/㎡) 备注 1 砖基24砖墙木梁、木质楼板木梁、檩、木板炉渣砸顶509.00 二、三层 2 砖基24砖墙混凝土空心楼板混凝土空心板、水泥蛭石保温、五层防水502.00 二、三层 3 砖基24砖墙混凝土现浇梁、板混凝土现浇梁、板、水泥蛭石、刚性防水514.00 二、三层 4 砖基24砖墙混凝土檩条、混凝土小板混凝土檩条、混凝土小板、炉渣砸顶498.00 二、三层 5 砖基37砖墙混凝土空心楼板混凝土空心板、水泥蛭石保温、五层防水515.00 二、三层 6 砖基37砖墙混凝土现浇混凝土现浇板、水泥蛭石保温、刚性防水527.00 二、三层 7 砖基37砖墙混凝土空心板或现浇木屋架、瓦屋面（苇薄或板条吊顶）520.00 二、三层 8 砖基37砖墙混凝土空心板或现浇木屋架、瓦屋面（空心板或现浇屋顶）610.00 二、三层9 砖基37砖墙混凝土空心板混凝土空心板、水泥蛭石保温、五层防水610.00 多层砖基37砖墙混凝土现浇混凝土现浇板、水泥蛭石保温、刚性防水636.00 多层10 砼带基37砖墙混凝土空心板混凝土空心板、水泥蛭石保温、五层防水695.00 多层砼带基37砖墙混凝土现浇混凝土现浇板、水泥蛭石保温、刚性防水713.00 多层

11 钢砼基砼承重柱框架结构、现浇梁、楼屋面736.00 二层以上备注1.表中各项均按标准设计图集。 2.实测时须先对净高、主要构件材质、配套设施等项目调整换算重置价格后方可计算。 3.表中房屋净高为3.0米，水泥地面，内外墙普通抹灰，木质门窗，均含水、电工程费用。三、工商业用房重置价标准房屋编号结构及外墙体楼面屋面重置价格（元/㎡)必须调整项目单层厂房1 砖混结构24砖墙混凝土梁、空心板、炉渣、防水 525.00 净高、材质、配套2 砖混结构37砖墙混凝土梁、空心板、炉渣、防水 559.00 净高、材质、配套3 排架结构木（钢）屋架、檩、望板、瓦 603.00 净高、跨度、承重构件4 砖柱砖墙木（钢）屋架、玻璃钢瓦或小瓦 502.00 净高、材质、配套5 框架结构混凝土梁、空心板、蛭石、防水 810.00 基础、层高、承重构件楼房1 砖混24砖墙空心楼板空心板、水泥蛭石、保温、防水 578.00 净高、材质、配套2 砖混37砖墙空心楼板空心板、水泥蛭石、保温、防水 614.00 净高、材质、配套3 框架结构楼板或现浇空心板或现浇、蛭石、保温、防水 889.00 基础、层高、承重构件单层厂房1 装配式钢混结构混凝土屋架、混凝土面板、卷材防水 776.00 全面实调2 小型排架结构混凝土大型屋面板、钢性防水 685.00 全面实调彩钢板房 1 特级彩钢板房工字钢或槽钢承重、钢梁、钢屋架、高级彩钢里面 632.00 全面实调

房地产价格体系

前言房地产价格体系就是房地产销售过程中最关键的一个环节,起着重要的控制作用。一个方案的优势将直接影响楼盘的进度、资金回收速度与预期利润指标。一个优秀的价格方案,必定就是以精密的科学计算为依托,再控制楼盘均价的基础上,细致的考虑到楼盘的每幢楼、每个楼层、每个单元与朝向之间的优劣势与互补性,然后精确的计算出每套房子的销售价格的;其次就是通盘考虑楼盘各阶段的销售量体与各阶段的价格走势,再什么阶段卖什么样的价格,卖的又就是那些房子,在什么时候应该涨价,涨幅应该多少;再次就是付款方式比例的控制以及各阶段不同付款方式的折扣控制。通过科学计算制订的价格方案,在销售过程中任何一个时候,都可以掌握楼盘阶段性均价,而不需要在最后再去瞧均价就是高了还就是低了,并可以有效控制各楼层去化的速度。然而,目前郑州市绝大部分楼盘在销售价格制订上十分随意,都就是参照周边楼盘价格结合成本与期望利润,然后每层的价格递增多少或递减多少,造成的后果就就是最终均价控制不住以及两头房子跑掉而中间房子滞销。一、价格执行分析根据目前郑州市场状况以及竞争楼盘价格执行来瞧,绝大部分住宅在制定价格上考虑不细,一般采用成本加利润的定价方式,往往在销售过程中形成好房子销售快、两头房子销售快的现象,而存在缺陷的房子与中间的房子大量积压,直接导致项目利润无法实现,发展商苦不堪言。本楼盘价格执行方案,就是在充分考虑市场因素与楼盘成本因素的同时,采用科学性极强、准确性极高的系数定价法则制订的。这种定价法则就是依据楼盘内每套房子的不同楼别、楼层、单元、朝向、结构、景观、气候等因素,进行客观评判并制定每套房子的系数,然后确保所有系数的总与为零,再用预期的销售均价计算出每套的价格。这样计算出来的价格,可以使大部分的房子的价格不一样,用一房一价表现了合理性与科学性,在销售过程中,容易把握客户的心理,客户容易于接受,更有效的促进那些楼层差、朝向差、位置差的房子的销售,使价格能真正起到杠杆调节的作用。 1、价格执行依据 (1) 本案保底均价为1239、575元/平方米。 (2) 为保证价格的准确性,每套房子的系数总与确保为零。 (3) 从六幢楼的布局结合房型、位置分析,5号楼与6号楼相对较差,在楼别上的价差为: 一号楼为X元/平方米二号楼为X+100元/平方米三号楼为X+150元/平方米四号楼为X+50元/平方米五号楼为X-120元/平方米

房地产价格体系图文稿

房地产价格体系集团文件发布号：（9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-

本楼盘价格执行方案，是在充分考虑市场因素和楼盘成本因素的同时，采用科学性极强、准确性极高的系数定价法则制订的。这种定价法则是依据楼盘内每套房子的不同楼别、楼层、单元、朝向、结构、景观、气候等因素，进行客观评判并制定每套房子的系数，然后确保所有系数的总和为零，再用预期的销售均价计算出每套的价格。这样计算出来的价格，可以使大部分的房子的价格不一样，用一房一价表现了合理性和科学性，在销售过程中，容易把握客户的心理，客户容易于接受，更有效的促进那些楼层差、朝向差、位置差的房子的销售，使价格能真正起到杠杆调节的作用。 1、价格执行依据（1）本案保底均价为1239.575元/平方米。（2）为保证价格的准确性，每套房子的系数总和确保为零。（3）从六幢楼的布局结合房型、位置分析，5号楼和6号楼相对较差，在楼别上的价差为：一号楼为X元/平方米二号楼为X+100元/平方米三号楼为X+150元/平方米四号楼为X+50元/平方米五号楼为X-120元/平方米六号楼为X-120元/平方米

谈工业用房的房屋重置价评估

谈工业用房的房屋重置价评估内容摘要：企业贷中大量的抵押物是工业厂房，估价方法大多采用成本法，所采用的技术路线是房地分估然后累加求取其市场价值，这就涉及到两大部分的估价，其一是土地使用权价值的评估，其二是房屋现值的评估，本文着重谈房屋价值的评估。由于工业厂区地上的房屋情况比较复杂（幢数多且结构、层数、建筑物特征各不相同），因此如何正确确定其房屋的重置价是成本法估价中最为关键之一。《房地产估价规范》对房屋重置价的基本构成要素进行了说明，并要求应根据估价对象的实际情况在价格构成内容的基础上酌予增减，如何进行“增减”这又是成本法估价中的另一关键。本文围绕上述的两个“关键”，结合笔者的估价实践，谈些个人看法，供业内人士参考，并欢迎批评指正。关键词：工业用房评估成本抵押物一、房屋重置价构成及注意事项（一）开发成本包括勘察设计和前期费、厂区内外基础设施费、建筑安装工程费等。 1．勘查设计和前期费。包括：①三通一平费（施工需要的临时水、电、路及场地平整）；②勘探费；③测量费；④咨询费、可研费；⑤规划设计费；⑥施工图设计费等。一般以

建安工程费为基数，按一定比率（3%~6%）求取。注意事项：（1）上述②、④、⑥在工业项目中的“一定比率”的取值要高于民用项目；（2）项目的规模、复杂程度不同，“一定比率”的取值也应有所区别；（3）如果“三通一平”费已经包括在土地使用权价值中了，则在房屋部分不再重复计算。 2．基础设施建设费。包括厂区内的水、电、路、绿化、环保、物业管理用房等。一般以建安工程费为基数，按一定比率计取（或按每平方米建筑面积多少元计取）。注意事项：（1）所选取的“一定比率”（或每平方米建筑面积多少元）应视项目用途、规模（厂区内房屋建筑面积、结构等级等）的实际情况而确定；（2）估价师要详细观察其基础设施建设的实际项目内容，对其作出概算，以此来把握所确定的“一定比率”（或每平方米建筑面积多少元）的合理性。 3．房屋建筑安装工程费。包括建造房屋及附属工程所发生的土建、安装及装饰装修工程费等。注意事项：（1）建安工程费不应盲目拷贝“格式范本”的数值，否则

房屋结构等级评定及重置价格标准表

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。 2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛! 3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。 4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。” 5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。附件1 房屋结构等级评定及重置价格标准表 1.房屋结构标准层高按平均 2.9米；层高±0.1米，重置价±1.0%。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。 4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

房地产定价体系的制定

紫菘地产公司楼盘定价支持系统一、项目背景简介紫菘地产是一个房地产公司，主要开发经营各地的房产。该公司欲实施的企业资源计划系统(ERP)是该公司为实现信息化管理而实施的计算机集成项目。项目按照公司发展战略需求，以公司信息化、自动化管理为目标，通过企业信息化中心平台、网络平台、企业ERP应用以及办公自动化系统的建设，以全面提高公司经营管理水平，提高企业综合经济效益，增强企业的竞争与应变能力。通过ERP的实施，将全面提高企业的综合效益，实现计算机资源共享和信息共享，向公司领导及时提供项目销售、财务和质量等重要信息，为领导快速决策提供有力支持，使公司管理制度化和规范化，提高公司的管理效益和管理水平，加速现代企业制度改革步伐，提高企业的市场综合竞争力，提高项目经营和销售对市场需求的响应速度。此前公司所经营的房产定价缺乏科学的定价策略和定价方法，基本上属于成本导向，且对于尚未竣工的楼盘成本核算是采用项目预算，具有一定的盲目性和不确定性，会给公司发展带来不可预料的风险，且为公司长期发展埋下了隐患。我们还不能计算出因效率低下和主观因素而给公司带来的无形经济损失，如果把这一部分也看作成本，那将远远超出目前的计算数额。而如果开发出一个能满足业务要求的以定价为核心功能的信息管理系统，将为公司降低经营风险，增强盈利能力。从理论上说，影响房地产产品价格的因素是供给与需求。但是根据统计资料分析，在我国房地产价格的影响因素中，成本并不是主要原因，而市场状况的影响较突出。 1．定价方法定价方法是根据定价目标确定房地产基本价格范围的技术思路。房地产的定价方法有成本导向、竞争导向、需求导向三种。成本导向定价指按开发成本和人为订立的利润比率确定价格，具体可分为成本加成定价法、量本利分析定价法、变动成本定价法、目标利润定价法和加工成本定价法。这实际上是计划经济时代的产物，只能制定出基于卖方利益的价格，而不容易与市场消费需求相吻合。竞争导向定价是指从市场竞争状况分析出发，以企业的市场定位为基础，为争取有利的竞争条件与地位的定价方法。企业可以根据自身条件和经营目标，制定与竞争者相同的价格，也可以制定比竞争者略高或略低的价格。采用竞争导向定价的一个显著特点是：并不坚持价格与成本或价格与需求的固定关系，而侧重于竞争者的行动。具体可分为领导者定价法、挑战者定价法和随行就市定价法。需求导向定价是以消费者需求的变化及消费者心理作为定价的基本依据。具体分为习惯定价法、认知价值定价法和和需求差异定价法。需求导向跨越了供方的思维定式，从供求双方的互动关系中寻找解决问题的思路。 2．定价策略无论是以攫取高额利润还是以快速回笼资金为主要目标，我们在为楼盘确定价格时通常需考虑三个因素：一是成本——地价、建安成本、税收及其他费用的总和；二是竞争——市

湖北省房屋重置价格体系上课讲义

湖北省房屋重置价格体系一、用重置成本法评估的适用范围重置成本法主要适用于狭小市场上不具有收益性的房地产，在我行主要用于集体土地上的房屋、非市区国有土地上房屋、市区国有土地上的工业房地产及其他特别适用成本法估价的对象。二、用重置成本法评估的技术路线房屋地上建筑物价格=重置价格-折旧重置价格=开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+利润折旧采用年限法与观察法相结合的方法测算，两种方法的权重可在30%至70%之间。年限法计算折旧率=1-（1-残值率）已使用年限/耐用年限三、房屋耐用年限的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物经济耐用年限一般为： 1、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架--剪力墙结构等);生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年; 2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年; 3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年; 4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年; 5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年; 6、砖木结构三等;生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年; 7、简易结构：10年。在文件中未规定钢结构房屋的经济耐用年限根据查阅相关资料，结合估价人员的经验对钢结构房屋经济耐用年限作如下规定： 1、钢结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年; 2、钢结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年; 3、钢结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房25年，非生产用房40年; 四、房屋残值率的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物残值率一般为： 1、钢筋混凝土结构：0;

房地产价格体系精选范本

前言房地产价格体系是房地产销售过程中最关键的一个环节，起着重要的控制作用。一个方案的优势将直接影响楼盘的进度、资金回收速度和预期利润指标。一个优秀的价格方案，必定是以精密的科学计算为依托，再控制楼盘均价的基础上，细致的考虑到楼盘的每幢楼、每个楼层、每个单元和朝向之间的优劣势与互补性，然后精确的计算出每套房子的销售价格的；其次是通盘考虑楼盘各阶段的销售量体和各阶段的价格走势，再什么阶段卖什么样的价格，卖的又是那些房子，在什么时候应该涨价，涨幅应该多少；再次是付款方式比例的控制以及各阶段不同付款方式的折扣控制。通过科学计算制订的价格方案，在销售过程中任何一个时候，都可以掌握楼盘阶段性均价，而不需要在最后再去看均价是高了还是低了，并可以有效控制各楼层去化的速度。然而，目前郑州市绝大部分楼盘在销售价格制订上十分随意，都是参照周边楼盘价格结合成本与期望利润，然后每层的价格递增多少或递减多少，造成的后果就是最终均价控制不住以及两头房子跑掉而中间房子滞销。一、价格执行分析根据目前郑州市场状况以及竞争楼盘价格执行来看，绝大部分住宅在制定价格上考虑不细，一般采用成本加利润的定价方式，往往在销售过程中形成好房子销售快、两头房子销售快的现象，而存在缺陷的房子和中间的房子大量积压，直接导致项目利润无法实现，发展商苦不堪言。本楼盘价格执行方案，是在充分考虑市场因素和楼盘成本因素的同时，采用科学性极强、准确性极高的系数定价法则制订的。这种定价法则是依据楼盘内每套房子的不同楼别、楼层、单元、朝向、结构、景观、气候等因素，进行客观评判并制定每套房子的系数，然后确保所有系数的总和为零，再用预期的销售均价计算出每套的价格。这样计算出来的价格，可以使大部分的房子的价格不一样，用一房一价表现了合理性和科学性，在销售过程中，容易把握客户的心理，客户容易于接受，更有效的促进那些楼层差、朝向差、位置差的房子的销售，使价格能真正起到杠杆调节的作用。 1、价格执行依据（1）本案保底均价为1239.575元/平方米。（2）为保证价格的准确性，每套房子的系数总和确保为零。（3）从六幢楼的布局结合房型、位置分析，5号楼和6号楼相对较差，在楼别上的价差为：一号楼为X元/平方米二号楼为X+100元/平方米三号楼为X+150元/平方米四号楼为X+50元/平方米五号楼为X-120元/平方米