房地产全生命周期视角下的项目投资测算》曾小贤

房地产全生命周期视角下的项目投资测算

培训对象：

房地产公司董事长、总经理、分管副总经理、财务总、投资总、相关模块负责人、公司法务及律师

课程收益：

1、全新程解析新环境下的不同阶段的投资测算操作方法;

2、数据解析全周期视角的投资测算操作流程与方法。

3、非典型性住宅项目投资测算的思路与操作要领

主要内容：

第一部分：新环境下的投资测算

1.投资测算的定义与项目全生命周期下投资测算的

应用场景

（1）投资测算用于的主要定义——定义：通过输入信息的不断更新和成本条件的不断夯实，测算项目的各类经济指标以指导项目的获取决策、商务条件、落地优化、成本修正等

（2）全生命周期下投资测算的应用场景：

初判可研阶段：确定是否获取项目并执行何种商务条件的谈判

全策定案阶段：制定项目的整体开发方案并对各部门设定开发目标

落地调整阶段：监控项目运营情况并适时调整项目成本优化方向

2.投资测算表展示

（1）典型不同房企的测算表展示

（2）科目解读

（3）应用解读：如何读取投资测算表的关键信息，如何通过关键的数据信息来指导项目优化方向

3、投资测算的设计与应用原则

（1）阶段性原则：前期重效率，中期重运营，后期重成本

（2）条线原则：投资测算表填写的前期性准备工作

（3）公司的差异化视角：公司的能力构建对于投资测算的主要影响及优化方案

3.不同阶段下的投资测算

（1）初判可研阶段

（2）全策定案阶段

（3）落地调整阶段

4.投资测算的流程

（1）主要流程与组织构架

（2）投资部门人员在投资过程中的主要工作

（3）投资测算管理办法

5.投资测算的未来发展趋势及更新重点

（4）投资方案迭代——产业勾地、投融一体

（5）成本方案迭代——成本方案的经验数据迭代与设计方案的经验数据迭代

（6）运营方案迭代——运营方案的优化迭代

第二部分：用数据说话-投资测算的实战解析

1.城市背景及地块条件

（1）城市属性及地块区位的判定

（2）方案定位解析

2.户配及规划方案

（1）不同产品对规划方案的影响

（2）不同方案对投资测算的影响

3.测算演练及详解

（1）初判可研阶段的完整粗算案例

（2）祥判定案阶段的测算全流程解读

4.投资测算的主要优化方向

（1）投资政策优惠（招商引资）

（2）设计强排方案

（3）成本把控简述

（4）多地块联动的综合考量

5.谈判过程中的实用性简算

（1）数字战场的真刀真枪

（2）主要心算公式罗列

第三部分：非典型性住宅项目投资测算解析

1.非典型性住宅项目与典型性住宅项目的具体差异

（1）持有型物业与非持有型物业勾地类项目

（2）合作开发类（非百分百权益类）项目

（3）非完整开发周期类项目（在建工程收并购类）项目

2.非典型性住宅项目投资测算表的主要设计思路

（1）以典型住宅项目测算为主体进行投资测算，非典型部分出具退出方案或按成本计算（2）持有型物业如自营需要进行持有型物业的现金流计算

（3）股权合作类项目需要重点考虑成本归属与税筹方案

3.非典型住宅项目的投资测算优化思路

（1）产业勾地类项目：产业物业的估值与退出

（2）合作开发类项目：股权合作的进入与退出节点，融资方案（3）在建工程收并购类项目：成本规划与税筹方案

4.总结

曾小贤老师简介：

现任某标杆房企投拓总。原万科规划与投资总监，十余年房地产企业中高层管理经历，国家注册规划师，重庆大学本科毕业。曾任职于万科地产、时代地产等房开企业，常州市规划设计院、深圳市城市规划设计研究院等乙方设计机构，并曾在政府部门担任建管所代所长，经历房地产项目前期拓展所有角色。

任职房企期间：主要负责城市更新、新城开发、特色小镇开发相关项目的对外拓展、投资分析及参与投后项目的规划设计管理，负责组织撰写投资报告、规划设计报告，并完成投资分析、模式分析、成本与现金流测算等工作。期间完整经历多个项目的投拓周期，涉及产业勾地、收并购、综合新城开发、ppp等多种项目类型，并成功签约苏州2000亩综合开发项目、宁波600亩产业勾地项目等。

主要参与的项目：

《德胜河沿线土地利用规划调整研究》——航道调整之后的沿线土地利用调整研究，主要涉及各类堆场、码头仓储用地及周边产业簇群的联动关系。

《泰州市老城区控制性详细规划设计》——对于泰州市老城片区的规划控制要素的研究，主要涉及历史文化元素的保存与开发、旧城地区的更新、生态要素的修复和控制以及城市形象的策划和城市设计元素的管控等。

《常州市清凉片区旧城更新规划及政策研究》——以政策为出发点的片区总体更新研究，主要目标是研究在新的旧更形式下政策机制的设定建议和探索方向，属于技术储备研究。《江苏省常州市钟楼区空间发展战略研究》——常州市区划调整之后，下属区域编制的战略规划，主要是目标定位和发展路径的研究

《常州市武进区遥观镇总体规划》——镇总体规划

《深圳市南油大厦城市更新单元改造专项规划》——12公顷，旧城更新等

任常州某镇建管所代所长时从事的主要工作：编制镇总体规划，全面统筹镇域土地出让计划，划定规划红线并设定土地出让条件，组织土地招拍挂，协调统筹镇域土地规划及土地指

标等。

主讲课题：

《土地全周期开与产业勾地（土地二三级联动）与旧改（土地一二级联动）开发详解》

《产业勾地与城市更新案例详解》

《房地产全生命周期视角下的项目投资测算》

《新特殊经济形势下的房地产投资拓展体系、研判策略、投资模式与收并购投资执行、风险控制及实操案例深度解析》

房地产项目投资经济测算完整版

房地产项目投资经济测算完整版第一部分、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况：（1）、常规开发项目经济测算项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等（2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。（3）、不动产价值测算原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释（1）、项目建设总投资对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。（2）、土地成本即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等（3）、勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。（4）、建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费

（5）、室外工程和市政配套城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。（6）、其他工程费包括工程监管费和竣工验收费（7）、管理费用指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。（8）、财务费用财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。（9）、可运用资金至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系静态评价指标：（1）、投资收益率情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。（2）、静态回收期情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。（3）、盈亏平衡点情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。动态评价指标

房地产项目成本测算及投资分析

序号成本项目原始指标系数工程量单价(元）合价(万元) 可售单方三商业主体建筑工程费1300259.981999.83 1基础工程费19.90153.08◆土方工程基底面积99451817.90137.70◆护壁护坡200100 2.0015.38◆桩基础0.00 ◆桩基检测费0.00 ◆降水0.00 2结构及粗装修127.76982.75◆混凝土框架建筑面积1300637.7582.91637.75◆砌体建筑面积1300250.0032.50250.00◆找平及抹灰建筑面积130065.008.4565.00◆防水防水面积130030.00 3.9030.00◆ ◆ 3门窗工程33.80260.00◆单元门单元数0.00 ◆入户门户数0.00 ◆户内门户数0.00 ◆窗、阳台门建筑面积0.4130065033.80260.00 4公共部位装修78.52604.00◆大堂精装修单元数0.00 ◆电梯厅装修电梯厅数0.00 ◆单元入口装修单元数0.00 ◆楼梯间楼梯间面积0.00 ◆外立面装修建筑面积130050065.00500.00◆外墙外保温建筑面积 1.313008013.52104.00◆屋面建筑面积0.00 ◆栏杆0.00 商业主体建安工程费

楼梯栏杆楼梯间数量0.00 阳台栏杆户数0.00 私家花园栏杆底层户数0.00 空调板装饰户数0.00 ◆ 5室内装修0.00 ◆厨房装修0.00 ◆卫生间装修0.00 ◆厅房装修0.00 ◆阳台露台地面0.00 ◆ 四主体安装工程费21.08162.16 1室内水暖气电16.71128.50◆室内给排水 6.2448.00 总包给排水建筑面积130020.66 2.6920.66 钢塑管建筑面积1300 1.500.20 1.50 PPR管材建筑面积130013.69 1.7813.69 UPVC管材建筑面积130012.15 1.5812.15◆室内采暖0.00 ◆室内燃气0.00 ◆室内电气工程建筑面积130080.510.4780.50◆ 2设备及安装费 3.9030.00◆通风空调系统0.00 ◆电梯供货及安装0.00 ◆发电机供货及安装0.00 ◆消防系统 3.9030.00 水消防系统建筑面积130023.00 2.9923.00电消防系统建筑面积13007.000.917.00 气体灭火系统0.00

房地产项目投资测算全解析

房地产项目投资测算全解析 2019-07-30 房地产项目投资测算全解析（1）项目投资项目投资是一种以特定建设项目为对象，直接与新建项目或更新改造项目有关的长期投资行为。项目投资包含于直接投资、对内投资之中。一般也包含于生产性投资之中。更新改造项目包括两类：一是更新项目，即以全新的固定资产替换原有同型号的旧固定资产，该类项目的目的在于恢复固定资产的生产效率；二是改造项目，即以一种新型号的固定资产替换旧型号的固定资产，目的在于改善生产条件。项目投资具有以下特点：投资内容独特(每个项目都至少涉及到一项固定资产投资)、投资数额多、影响时间长(?至少一年或一个营业周期以上)、发生频率低、变现能力差、投资风险大。项目计算期指投资项目从投资建设开始到最终清理结束整个过程的全部时间。项目计算期(n)＝建设期(s)＋运营期(p) 运营期＝投产期(试产期）＋达产期从项目投资的?角度看，原始投资(又称初始投资)等于企业为使该项目完全达到设计生产能力、开展正常经营而投入的全部现实资金。即：原始投资＝建设投资＋流动资金投资项目总投资＝原始投资＋建设期资本化利息固定资产原值=固定资产投资+建设期资本化借款利息

项目总投资这个数据，只在计算投资收益率时使用，计算其他投资评价指标时不使用。（2）项目投资现金流量分析 a. 项目投资的现金流量明细：表1项目投资现金流量明细表 b. 净现金流量的确定净现金流量又称现金净流量，是指在项目计算期内由每年现金流入量与同年现金流出量之间的差额所形成的序列指标。净现金流量分为所得税前净现金流量和所得税后净现金流量。所得税后净现金流量＝所得税前净现金流量－调整所得税调整所得税=息税前利润×所得税率 c. 现金流量表现金流量表包括“项目投资现金流量表”、“项目资本金现金流量表”和“投资各方现金流量表”等不同形式。项目投资现金流量表要详细列示所得税前净现金流量、累计所得税前净现金流量、所得税后净现金流量和累计所得税后净现金流量，并要求根据所得税前后的净现金流量分别计算两套内部收益率、净现值和投资回收期指标。与全部投资的现金流量表相比，项目资本金现金流量表的现金流入项目没有变化，但现金流出项目不同，其具体内容包括：项目资本金投资、借款本金偿还、借款利息支付、经营成本、营业税金及附加、所得税和维持运营投资等。此外，该表只计算所得税后净现金流量，并据此计算资本金内部收益率指标。

房地产项目投资经济测算

房地产项目投资经济测算内容导图： 1、基础知识 2、常规开发项目经济测算 3、租赁项目经济测算 4、不动产价值测算一、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况：（1）、常规开发项目经济测算项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等（2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。（3）、不动产价值测算原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释（1）、项目建设总投资对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。（2）、土地成本即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等（3）、勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。（4）、建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费

房地产开发投资测算操作手册及成本概算说明

房地产投资测算操作手册及成本概算说明第一部分投资成本一.征地补偿费 (一).土地出让金 1.计算方法: 土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积 2.上交部门: 市财政局 3.说明: (1) 各区类地价取值详见附件; (2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政; (3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用; (4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设. (5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范.同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例. 附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价; (2) 土地出让金修正系数表. (二).征地及拆迁补偿费: 详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围. 说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据. 二.前期工程费:(取值在40-120元/平米) 1.临时水,电,路,场地平整费依据:1992年建安工程定额; 标准:按实际发生工程量计算; 说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%. 2.规划,测量,勘察,设计费: 依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号. 标准:(1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%；(2) 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位: % ┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

房地产开发经营计算题

第1题：第六章经济评价指标与方法(计算)(本题:10分) 甲公司在2009年12月31日通过竞拍，以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元/m2。甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年，分别投入了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第三年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%；销售从合作开发的第一年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20%、30%、30%和20%，销售均价为8500元/m2；管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的2%、3%和5.5%。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，营业税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。[2012年真题] （1）请计算该开发项目的财务内部收益率；（2）若乙公司的目标收益率为10%，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。解：（1）该开发项目财务内部收益率的计算 ①总建筑面积=200?X666.67X2=266668（m2）； ②总建设成本=3200X266668+10000=85333.76?（万元）； ③总销售收入=8500?X266668+10000=226667.80（万元）；

房地产项目开发测算报告定稿版

房地产项目开发测算报告 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】

重庆工商职业学院课程实训报告课程名称：房地产开发经营与管理实训题目：房地产开发项目可行性研究报告专业：班级：学生姓名：学号：指导教师：职称：部门：起止日期：某房地产项目开发测算报告一、项目概况该房地产投资项目位于重庆市江北区谢家嘴内，根据改市规划局关于该块地规划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 1、用地面积：202639平方米 2、建筑密度:<=36% 3、容积率（地上）：=3.62

4、绿化率：=31.38% 5、人口密度：<= 6、规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及市场的调查与分析，拟在该地块上兴建二十二幢49层的商住综合楼宇。楼宇设地下3层地下停车库，1-2层为商业用途，3层以配套公建为主，包括业主委员会、物业管理办公室、公共卫生间、健身房等。裙楼顶层做平台花园。塔楼22个，均为49层高，8个滨江洋房，均为30层，为住宅用途。本项目主要技术经济指标参见6-1与表6-2. 表6-1 项目主要技术经济指标（一）

表6-2 项目技术经济指标（二）

三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明项目总工期为120个月（从2016年12月至2021年12月）。当完成第一期住房建筑时，开展预售工作。 2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3. 四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算（1）土地出让价款包括两部分： A、土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为

房地产估价计算练习

例5－1 某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%，销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的5.5%和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。解：(1)取得土地的费用=1.2×104(万元) (2)开发土地的费用=2.5×104+2.5×104×［(1+10%)1.5-1］+1.2×104 ×［(1+10%)3-1］ (3)正常利税=可转让土地的总价×(5.5%+9.5%) (4)可转让熟地的总价=1.2×104+2.5×104+2.5×104×［(1+10%)1.5-1］+1.2×104×［(1+10%)3-1］ +可转让熟地的总价(5.5%+9.5%) 可转让熟地的总价= (5)可转让熟地的单价＝ =439.4(元/平方米) 例5—1：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%，销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的5.5%和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。

该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润 =取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+可转让熟地的总价×(销售税费率+销售利润率) 得出：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-销售税费率+销售利润率) 该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-销售税费率+开发利润率)÷可转让熟地总面积 =(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-(销售税费率+开发利润率))÷(该荒地总面积×可转让土地面积的比率) =[(120000000×(1+10%)3+250000000×(1+10%)1.5)÷{[1-(5.5%+9.5%)]×(2000000×60%)=4 39.4(元/㎡) 例6－13：某商店的土地使用年限为40年，从1998年10月1日起计。该商店共有两层，每层有出租面积为200平方米。一层于1999年10月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元／平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元／平方米和120元／平方米，运营费用率为25％。该类房地产的资本化率为9％。试估算该商场2002年10月1日带租约出售时的正常价格。商店一层价格的估算：租约期内年净收益＝200×180×（1－25％）×12＝32.40（万元）租约期外年净收益＝200×200×（1－25％）×12＝36.00（万元）＝375.69（万元）商店二层价格的估算：

房地产项目投资经济测算【最新版】

房地产项目投资经济测算一、常规开发项目经济测算项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。三、不动产价值测算原理为收益还原法，即根据未来收益测算不动产价值。一、基础知识

名词解释项目建设总投资对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。土地成本即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。土地取得的方式有三种:征用农地、拆迁和直接市场购买。勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。

室外工程和市政配套城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。其他工程费包括工程监理费和竣工验收费。管理费用指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。财务费用财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。可运用资金指开发物业销售、经营带来的现金净流入。

项目评价指标体系静态评价指标投资收益率静态分析指标一:项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。静态回收期静态分析指标二:是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。盈亏平衡点静态分析指标三:指收入等于全部成本时的项目销售率。动态评价指标项目净现值

房地产开发项目的成本和利润详细表

房地产项目的投资成本详细目录一.征地补偿费 (一).土地出让金 1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积 2.上交部门: 市财政局 3.依据: (1)京政发[1993]34号文.(2)京政发[1994]43号文. 4.说明: (1) 各区类地价取值详见附件; (2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政; (3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用; (4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设. (5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为

十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例. 附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价; (2) 土地出让金修正系数表 (二).征地及拆迁补偿费: 详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围. 说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据. 二.前期工程费:(取值在40-120元/平米) 1.临时水,电,路,场地平整费依据:1992年建安工程定额; 标准:按实际发生工程量计算; 说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元 /平米,或建安工程费的1%. 2.规划,测量,勘察,设计费: 依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号. 标准:

房地产开发项目成本费用估算表

费用项目计费标准与依据总价单价一．土地费用１．土地出让地价款２．征地费３．拆迁安置补偿费４．土地转让费５．土地投资折价６．土地租用费二．前期工程费１．地质勘测测绘费设计概算的０．５％左右元２．规划设计费建安工程费的３％左右３．可行性研究费占总投资的１％－３％４．道路费５．供水费６．供电费７．土地平整费三．基础设施建设费１．供电工程２．供水工程３．供气工程４．排污工程５．小区道路工程６．路灯工程７．小区绿化工程８．环卫设施四．建安工程费１．单项工程多层800 ２．单项工程小高层1300 ３．单项工程高层1800 五．公共配套设施建设费１．居委会２．派出所３．托儿所４．幼儿园５．公共厕所６．停车场六．开发间接费七．管理费用约为前五项的３％左右八．销售费用销售收入的４％－６％九．财务费用年贷款40%,贷款利率% 十．开发期间税费１．固定资产投资方向调节税２．土地使用税３．市政支管线分摊费４．供电贴费５．用电权费６．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费８．电话初装费十一．其他费用１．临时用地２．临建图３．施工图预算或标底编制费４．工程合同预算或标底审查费５．招标管理费６．总承包管理费７．合同公证费８．施工执照费９．工程质量监督费１０．工程监理费１１．竣工图编制费１２．工程保险费十二．不可预见费前十项之和的３％－７％合计上述十二项之和

房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本（标准版、专业版、企业版），为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市，并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。

房地产开发成本估算一览表完整版

房地产开发成本估算一览表标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]

房地产开发成本估算一览表一.土地费用 1.土地出让地价款 2.征地费 3.拆迁安置补偿费 4.土地转让费 5.土地投资折价 6.土地租用费二.前期工程费 1.地质勘测测绘费设计概算的0.5%左右 1.32元 2.规划设计费建安工程费的3%左右 3.可行性研究费占总投资的1%-3% 4.道路费 5.供水费 6.供电费 7.土地平整费三.基础设施建设费 1.供电工程 2.供水工程 3.供气工程 4.排污工程 5.小区道路工程 6.路灯工程 7.小区绿化工程 8.环卫设施四.建安工程费 1.单项工程多层800 2.单项工程小高层1300 3.单项工程高层1800 五.公共配套设施建设费 1.居委会 2.派出所 3.托儿所 4.幼儿园 5.公共厕所 6.停车场六.开发间接费七.管理费用约为前五项的3%左右八.销售费用销售收入的4%-6% 九.财务费用年贷款40%,贷款利率6.12% 十.开发期间税费 1.固定资产投资方向调节税 2.土地使用税 3.市政支管线分摊费 4.供电贴费 5.用电权费 6.分散建设市政公用设施建设费 7.绿化建设费 8.电话初装费十一.其他费用 1.临时用地 2.临建图 3.施工图预算或标底编制费 4.工程合同预算或标底审查费 5.招标管理费 6.总承包管理费 7.合同公证费 8.施工执照费 9.工程质量监督费 10.工程监理费 11.竣工图编制费 12.工程保险费

十二.不可预见费前十项之和的3%-7% 合计上述十二项之和

房地产开发项目(投资)经济测算

房地产开发项目（投资）经济测算 1、测算三方面：开发成本、盈利能力、现金流安排 2、项目建设总投资（开发总成本）：建设成本 + 财务费用（1）土地成本：土地款 + 税费（土地取得方式：征用农地、场地平整、临设费）（2）勘察设计和前期工程费：勘察测量 + 市场研究 + 规划设计 + 场地平整 + 临设（3）建筑安装工程费：土建工程 + 安装工程 + 装修装饰（4）室外工程和市政配套：基础设施配套 + 公共配套 + 附属工程（5）其他工程费：监理费 + 竣工验收费（6）管理费用：组织和管理房地产经营活动必要的费用（7）财务费用：项目筹集资金发生的费用，主要为利息3、项目评价指标：（1）静态评价指标： 1\收资收益率：投资成本获得利润的能力。（除以开发年数得出年投资收益率） 2\静态回收期：净收益回收全部投资所需时间。 3\盈亏平衡点：收入等于成本时的项目销售率。（2）静态评价指标： 1\项目净现值：项目投资活动期内，净现金流按基

准收益这算到项目建设期初的基准年后的数值。 2\内部收益率：项目寿命期内，使投资方案净现值为0的贴现率。 3\项目净现值率：动态投资收益率，单位同投资现值所获得的净收益现值大小。 4\动态回收期：考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的时间。 4、操作指南：（1）项目基本经济技术指标：土地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积（2）建设工期安排：资料齐备（3）成本计取计划：其他费用：按建安工程费、室外工程及市政配套和的3%计取；管理费用：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用和3%计取；不可预见费：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和3%-5%计取。（4）销售安排：明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用计提比例。（5）销售回款：假设一次性付款比例为10%，按揭比列为90%，按揭首付比例为3成，非住宅为4层，按揭资金在销售后的第三个月或下一季度到位。（6）资金安排：自由资金占总投资不低于20%，且在建设初期一次性投入。

一份完整的房地产开发市场投资测算书

————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：

地块经济效果评估一、项目的确定性分析 1、项目的投资估算（1）、土地费用：27万元/亩×315.75亩＝8525.25万元（2）、前期工程费用估算：1054.5万元序号项目金额估算说明 1 规划、设计可研费526.5 按25元/平方米 2 水文地质勘察费80 初、详勘 3 道路费 4 供水费12 5 供电费15 6 土地平整费421 按照20元/平方米合计1054.5 （3）、基础设施建设费估算：2310.25万元序号项目建设费用合计（万元）估算说明 1 供电工程84 2 40元/平方米 2 供水工程210.5 10元/平方米 3 供气工程315.75 15元/平方米 4 排污工程 421 20元/平方米 5 道路工程 6 路灯工程 105.25 5元/平方米 7 环卫设施 8 绿化工程315.75 15元/平方米 9 外部道路100 100元/平方米合计2310.25 ----

（4）、建筑安装工程费估算：18752.5万元序号项目建筑面积（平方米）建安工程费单计（元/ 平方米）金额合计（万元） 1 市场营业房104500 850 8882.5 2 厂房区141000 700 9870 合计245500 ---- 18752.5 （6）、招商活动费用：1500万元（7）、管理费：892.4万元（8）、财务费用：757.8万元（9）、销售费用：1308万元（10）、开发期税费：50万元（11）、不可预见费用：109.46万元 210500×5.2元/ m2＝109.46万元（12）、其他费用估算：230万元序号项目金额(万元) 估算说明 1 临时用地费用 2 临建费 3 施工图纸预算或标底编制费 40 4 工程合同编制费10 5 招标管理费10 6 总承包管理费 20 7 工程质量监督管理费

房地产投资项目经济评价指标及其计算(精)

房地产投资项目经济评价指标及其计算一、静态指标及其计算对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。（一）投资利润率投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对生产期各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。其计算公式为：投资利润率＝项目总投资均利润总额项目年利润总额或年平（5－10）项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏损。在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准（例如20％），当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案，否则就拒绝该投资方案。如果要从多个可接受的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。例如，某项目的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，则该项目的投资利润率是多少？该项目的投资利润率为： 500 146 ×100％＝29.2％如果确定的投资利润率标准为20％，则可接受该投资方案。投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标；当项目不具备综合分析所需的详细资料时，或在建设项目制定的早期阶段或研究过程对其进行初步评估也是一个有实用意义的指标。该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。投资利润率法主要有以下优点：（1）经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；（2）使用简单、方便；（3）考虑了投资寿命期所有年份的收益情况。其主要缺点在于：（1）没有考虑资金的时间价值；（2）由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。（二）投资回收期投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间足额收回。用于衡量投资项目初始投资回收速度的评估指标称为投资回收期，它是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。投资回收期一般以年表示，从建设开始年算起，其表达式为： 0)(0 =-∑=t P t t CO CI 式中 t P 为投资回收期；CI 为现金流入量；CO 为现金流出量；t CO CI )(-为t 年的净现金流量。投资回收期可根据现金流量表（全部投资）中累计净现金流量计算求得。其计算公式为： ???????? ????=当年净现金流量绝对值上年累计净现金流量的＋－始出现正值的年份数累计净现金流量开1t P （5－11）

房地产项目投资分析报告

房地产项目投资分析报告一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX商住综合开发。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。项目面积参数表表1-1 二、项目开发成本费用的估算：本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表： (一)土地费用表2-2

(二)前期开发费用估算表表3-3 （三）建安工程费用表4-4

（四）基础设施费表4-5 （五）开发期税费估算表表4-6

（六）不可预见费表4-7 （七）管理销售费用表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9 三、投资计划与资金筹措：

本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金** **万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。投资计划与资金筹措表4-10 四、项目销收入的测算本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出

房地产项目的成本和利润测算模板完整版

房地产开发项目的成本和利润测算模板一.征地补偿费 (一) .土地出让金 1. 计算方法：土地出让金基准价*容积率修正系数*年限修正系数*用地面积 2?上交部门：市财政局 3. 依据：⑴京政发[1993]34号文?(2)京政发[1994]43号文? 4. 说明： (1) 各区类地价取值详见附件； (2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政； (3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用； (4) 市属各局，总公司所属企业和在市计划单列的企业集团，在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发，利用,经营，应补交土地出让金，其中的60%返还企业，由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设 (5) 在使用《基准地价表》时，由于地区分类是按照区县划分，不同区县的同类地区差别很大，而且周围环境至关重要，所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中，首先判断土地的区类，然后评定地价的级别，最后选定基准地价，使地价测算更为合理，规范. 同时考虑到说明(2)，(3)，(4)，在测算地价时加入"操作系数”概念，以准确测算必须交纳的土地出让金比例. 附件:(1) 1-10 类地区土地出让金标准价； (2) 土地出让金修正系数表 (二) .征地及拆迁补偿费：详见附资料一：土地征用及拆迁补偿费开支范围. 说明：(1)测算时亦可依据《基准地价表》，计取"土地开发及其它费用”的数据. 二.前期工程费：(取值在40-120元/平米) 1. 临时水，电,路，场地平整费

依据：1992年建安工程定额；标准:按实际发生工程量计算；说明：施工现场千差万别，通常按建筑面积5-15元/平米，或建安工程费的1%. 2. 规划，测量,勘察,设计费: 依据:原国家建委（79）建发设字第315号文,国家计委计字（1984）596号文,建设部（1991）第150,316,425 号文；国家物价局,建设部［1992］价费字375号. 标准:（1）勘察费：概算价*0.30-0.80% （2）民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位:% I I I I工程丨工程概算投资（万元） I I ------------- 1------------- 1------------- H------------- I 等级 | 300 以下 | 301-1000 | 1001-3000 | 3001 以上I 1特1级 J | 2.2 1 -------------- 1 | 2.1 ----------------- | 2.0 | II 1.9 1 1 一级1 1 1 | 2.0 1 1 | 1.9 1 | 1.8 | II 1.7 1 1 二1 1 级 1 1 | 1.8 1 1 | 1.7 1 | 1.6 | II 1.5 r 1三1 1 级 1 1 | 1.6 1 1 | 1.5 1 | 1.4 | II 1.3 r 1四1 1 级 1 1 | 1.4 1 1 | 1.3 1 II | 1.2 | II r 1五1 1 级 1 1 | 1.2 1 1 | 1.1 1 | | 1 1

某房地产项目开发测算报告

工商职业学院课程实训报告课程名称：房地产开发经营与管理实训题目：房地产开发项目可行性研究报告专业：班级：学生：学号：指导教师：职称：部门：起止日期：

某房地产项目开发测算报告一、项目概况该房地产投资项目位于市江北区家嘴，根据改市规划局关于该块地规划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 1、用地面积：202639平方米 2、建筑密度:<=36% 3、容积率（地上）：=3.62 4、绿化率：=31.38% 5、人口密度：<= 6、规划用途：商住综合楼

二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及市场的调查与分析，拟在该地块上兴建二十二幢49层的商住综合楼宇。楼宇设地下3层地下停车库，1-2层为商业用途，3层以配套公建为主，包括业主委员会、物业管理办公室、公共卫生间、健身房等。裙楼顶层做平台花园。塔楼22个，均为49层高，8个滨江洋房，均为30层，为住宅用途。本项目主要技术经济指标参见6-1与表6-2. 表6-1 项目主要技术经济指标（一）

表6-2 项目技术经济指标（二）三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明项目总工期为120个月（从2016年12月至2021年12月）。当完成第一期住房建筑时，开展预售工作。 2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3. 四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算（1）土地出让价款包括两部分： A、土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为14072万元。 B、拆迁补偿安置费

根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为546.8万元。上述两项合计为：14618.8万元。（2）前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4 （3）建安工程费

房地产开发成本计算方法(全套)

房地产开发成本计算方法（全套）第一节建设项目投资估算建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。第二节房地产项目投资与总成本费用估算一．房地产开发项目投资与成本费用的相关概念房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营。房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。 1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、

基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等 2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。而在核算上又可划分为：开发直接费和开发间接费。亦可开发成本和开发费用进行分类。开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产5,000万元组成。会所投入运营时需投入经营资金150万元，在项目结束时一次收回。则开发项目总投资构成如图6-1所