我国房地产市场价格的现状、原因及建议
论文摘要
住房制度的改革带来了我国房地产业的高速发展，并使之成为我国国民经济的重要支柱产业。近10年来，我国住宅产业化水平不断提高，居民住房条件得到改善。但是，在房地产业高速发展的过程中，出现了房地产价格持续走高的问题，甚至部分地区出现了住房难的社会问题。本文通过指标分析法初步判断我国部分地区房地产市场存在泡沫。经过研究发现，导致这些地区出现房地产泡沫的主要原因为：
一是住房供应结构不合理，导致住房空置不断增加，房价持续上涨；
二是金融系统存在漏洞，导致过量资金流入房地产市场，为推高房价创造了条件；
三是对房地产未来价格的非理性预期，导致土地价格不断上涨，为房地产市场造成了严重影响。
鉴于上述原因，本文从加强对房地产市场的宏观调控，加强对民间资本的疏导，加强对房地产市场的监管等方面入手，为政府稳定房地产市场价格提出一些解决办法。宗旨是促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求，建立民间资本引导机制，抑制投机性需求，规范房地产市场秩序，促进房地产市场健康发展。
关键词：房地产价格泡沫原因建议
论文目录
1 房地产泡沫的内涵 (1)
2 我国房地产市场价格的数据分析 (2)
2．1 判断房地产泡沫的方法 (2)
2．2 判断方法选择 (2)
2．3 对我国房地产泡沫的初步判断 (2)
2．3．1 房地产开发与固定资产投资比 (2)
2．3．2 房价收入比 (3)
2．3．3 租售比 (5)
2．3．4 空置率 (5)
3 我国房地产泡沫形成的原因及其危害 (6)
3．1 住房供应结构不合理 (6)
3．2 金融系统存在漏洞 (7)
3．3 房地产市场预期不断膨胀 (8)
3．3．1 投资预期 (8)
3．3．2 发展预期 (8)
3．3．3 通胀预期 (8)
3．4 房地产泡沫的危害 (9)
4 稳定我国房地产市场价格的建议 (9)
4．1加强对房地产市场的宏观调控 (9)
4．1．1 对土地供给的调控 (9)
4．1．2 加强政策调控 (9)
4．2 加强对民间资本的疏导 (9)
4．3 加强对房地产市场的监管 (10)
结论 (10)
参考文献 (11)
致谢 (12)
我国房地产市场价格的现状、原因及建议
时间进入2010年，国务院先后出台了一系列房地产市场调控政策，以期稳定房价，解决民众买房难、住房难的问题。可是，事与愿违，半年多过去了，全国房地产市场价格不但没有打压下去，反而出现反弹式上涨，根据国家统计局数据显示，8月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%。[1]我们要搞清楚产生这种经济现象的原因，到底是正常的市场价格波动，还是出现了房地产泡沫。
1 房地产泡沫的内涵
泡沫经济是一种经济现象，是指一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中急剧上涨，资产价格在上涨到难以承受的程度时，价格严重背离价值，致使价格出现暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退。泡沫经济有两大特征：一是商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；二是投机交易气氛非常浓厚。
房地产泡沫是以房地产为载体的经济泡沫，它是由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。房地产泡沫一般具有以下几种特征：
第一，房地产价格持续上涨。土地价格由于其稀缺性和市场需求的拉动作用及土地市场投机炒作，而出现虚涨，这种虚涨的部分就属于房地产泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。房价是与地价相联系的，地价虚涨的同时必然引起房价虚高，由于实际购买力没有随房价而增长，购房者难以承受，很快就将形成明显的消费断层，由此也会形成房地产泡沫经济。
第二，商品房空置率持续上升。在房地产市场中，空置率是反映房地产市场供求关系的一个重要指标。如果空置率保持在正常范围，说明房地产市场供求平衡，房地产市场运行良好；如果空置率超出正常范围过多，引起严重的供给过剩，也会形成泡沫经济。
第三，房地产投资过度膨胀。在经济正常运行情况下，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应。在我国的经济起步阶段，房地产投资增长率略大于消费增长率，对促进房地产市场的发展和刺激经济增长是有利的。但是，当房地产投资过度膨胀，就有产生泡沫的危险。
[1]国家统计局．七十个大中城市房屋销售价格指数(2010年8月)．
https://www.360docs.net/doc/c118260883.html,/tjsj/jdsj/t20100910_402670698.htm．2010年09月10日发布
2 我国房地产市场价格的数据分析
2．1 判断房地产泡沫的方法
判断房地产是否存在泡沫的基本方法主要有理论价格法、空置率修正法和指标分析法等。
理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是先计算房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。
空置率修正法以空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。
指标分析法是根据某些特定的指标值来判断房地产市场是否存在泡沫的方法。最常用的指标就是与居民购房承受能力相关的若干个指标。
2．2 判断方法选择
在上述三种方法中，前两种方法虽然较为科学严谨，但操作较难，且因房地产市场数据积累的有限性而在应用时受到诸多限制，因而研究者偏向于使用指标分析法来对房地产价格泡沫进行初步判断。
2．3 对我国房地产泡沫的初步判断
这里我们采用指标分析法，根据我国情况，我们采用房地产开发与固定资产投资比、房价收入比、租售比和空置率四个指标进行分析研究。
2．3．1 房地产开发与固定资产投资比
房地产开发与固定资产投资比，是指房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例，用以反映房地产投资扩张是否过度的基础性指标。其中，固定资产投资额是以货币表现的建造和购置固定资产活动的工作量，它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合性指标；房地产开发投资是固定资产投资的一部分，它是指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位和附属于其他法人单位实际从事房地产开发或经营的活动单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库等房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。
我国的全社会固定资产投资分为城镇投资和农村投资，房地产开发投资计算在城镇固定资产投资中，因此，我们使用房地产开发投资额占城镇固定资产投资额的比例进行计算，即：
房地产开发投资额占城镇固定资产投资额的比例=房地产开发投资额÷城镇固定资产投资额×100 公式（1）表1 2009年分地区房地产开发投资额占全社会固定资产投资额比例[2]
[2]国家统计局．《中国统计年鉴—2010》．北京：中国统计出版社，2010．
在发达国家，房地产投资一般占固定资产投资的18%-25%，从表1中可见，北京、上海、浙江、广东和海南的房地产开发投资额占城镇固定资产投资额比例过高，与国外相比，可以认为已出现了房地产泡沫。
2．3．2 房价收入比
房价收入比，是指住房价格与城镇居民平均家庭年收入的比值。该指标既用以量化居民购买住宅的支付能力，也用以判断房地产是否出现泡沫。
[3]清华领导力培训．房地产泡沫分析实证研究——兰州市．
https://www.360docs.net/doc/c118260883.html,/news/1008/47508.html．2010年08月19日发布
基于房价收入比的概念，计算房价收入比，应仅根据常规商品房统计中的住宅价格与居民家庭平均收入，而不能采用商品房价格。即：
平均房价收入比=每套住宅平均价格÷平均城镇家庭年收入公式（2）式中：
每套住宅平均价格=住宅销售额÷住宅销售套数
平均城镇家庭年收入=城镇家庭人均年收入×平均家庭户规模
表2 2009年分地区平均房价收入比[4]
[4]国家统计局．《中国统计年鉴—2010》．北京：中国统计出版社，2010．
从表2中可见，北京、上海、浙江、广东和海南的房价收入比达到了10以上。简单地看，在这些高房价地区，平均一个家庭的所有成员要10年，甚至20年不吃不喝才能买到一套普通住房。而从实际看，实际上这些高房价地区的消费水平也处于高位，普通家庭一年能存2万元已经很不容易了。以每年存2万元估算，在这些地区买一套普通住房要花60年时间，有些家庭甚至要超过房屋的70年产权的时间。显然，这些地区的房价太高了，确实存在泡沫。2．3．3 租售比
租售比，是指房屋租金与售价的比例，即每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。该指标是用来测量某地区房产价格相对理性真实的房产价值偏离程度的动态指标，用以监测楼市运行状态和房地产泡沫化程度。目前，国际上正常的租售比值为1:300至1:350之间。[5]当租售比高于1:300时，相当于把房子出租，25年之内可以收回房款，表明该地区房产投资潜力相对较大。当租售比低于1:350时，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。
以北京房地产市场为例，2009年11月，在北京新开盘的20个商品房项目中，其前一期的租金与现在售价的比值均突破1:600，租售比最高的已经超过1:700，创下历史最高水平。按目前价格计算，购房者在买房后需要出租近60年才能收回房款，如果是贷款买房就需要出租70多年，而房屋的产权只有70年。因此可以判断，除急需买房入住的购房者的购房行为，基本都是出于投机目的，炒的是对房价的预期。致使那些真正想买房自住的消费者，不得不望房兴叹选择租房。但是，由于房价的过高导致了房屋租金急剧上调。据有关资料，到2009年底，北京商品房市场均价已经达到16500元/平方米，成交平均面积达到了110平方米，平均总房价达到了180万元，而租金目前仅在2800元/月左右，商品房项目的租售比就达到了1:640。[6]
2．3．4 空置率
空置率，是指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比，而不是待售面积与全部房屋存量面积之比。必须指出，待售面积与空置面积不同，待售面积是房地产开发企业已竣工商品房中到报告期尚未售出或出租的面积，而住房空置面积是指待售面积与已经售出但实际无人居住的住房面积的总合。
按照国际惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区间，商品房市场供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为危险区间，要
[5]百度百科．租售比．https://www.360docs.net/doc/c118260883.html,/view/1302907.htm．2010年07月19日发布
[6]张媛．北京商品房租售比破1：600 买房出租70年才回本．
https://www.360docs.net/doc/c118260883.html,/20091120/n268355499.shtml．2009年11月20日发布
采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。[7]
在我国，到目前为止，尚无权威部门发布商品房（住宅）空置面积，甚至没有确定空置率的标准定义。因此，我们只有通过统计局发布的商品房（住房）待售面积来代替空置面积进行讨论。截至2010年6月末，我国商品房的待售面积达到19182万平方米，其中，商品住宅的待售面积为10646万平方米。[8]虽然得不出各地区空置率的具体数值，但是10646万平方米的商品住宅的待售面积也应该引起我们的注意，其所蕴含的巨大金融风险也是不容忽视的。
通过上述利用指标分析法的结论，可以初步判断我国部分地区的房地产市场出现了泡沫。其中，房地产泡沫特征表现最为明显的地区是，北京、上海、浙江、广东和海南。这些地区的房价已经偏离了实体经济的支撑，而且，房价有继续上涨的态势。如果我国现在不采取有效的措施稳定房价，虚高的房价必然会引发投资过度，造成空置率上升，最终导致房地产泡沫破灭，引发经济危机。
3 我国房地产泡沫形成的原因及其危害
毋庸置疑，泡沫经济是由于过度投机造成的。在这里说的是投机，而不是投资。投资和投机的目的都是为了使资本保值、增值，然而，投资是理性的，投机是非理性的。在我国，造成房地产投机过度的原因主要为：
3．1 住房供应结构不合理
近年来，我国房地产行业的市场化程度不断提高，住房供应结构不断改善，保障了房地产行业的高速发展。在肯定房地产行业取得的成绩的同时，也要正视发展中出现的问题。国家统计局的权威数据表明，我国的商品住房投资、供应结构不够合理，保障性住房的比重不断下降。供应结构不合理导致住房空置不断增加，房价持续上涨。这里，仅以表3所示住宅中高价位的别墅、高档公寓与低价位的经济适用房为例。
表3 1997-2009年度房地产开发企业（单位）住宅投资完成额[9]
[7]百度百科．空置率．https://www.360docs.net/doc/c118260883.html,/view/407796.htm．2010年07月24日发布
[8]国家统计局．2005年以来全国房地产开发企业商品房待售情况．
https://www.360docs.net/doc/c118260883.html,/tjfx/jdfx/t20100804_402663265.htm．2010年08月04日发布
[9]国家统计局．《中国统计年鉴》．北京：中国统计出版社，2009-2010年版．
在商品住房供应中，房地产开发企业为追求高利润而纷纷投向高档商品房的开发，导致中低价位住宅的供应比例偏低。从表3中可见，一是，2000年以前，我国经济适用房投资占商品住宅总投资的比重上升到16.56%，而经过10年后，到2009年，这一比重已经下降到4.43%。2009年与1999年相比，经济适用房投资的增长幅度为259.5%；二是，别墅、高档公寓的投资比重始终保持在较高水平。2000年以前，我国别墅、高档公寓投资占商品住宅总投资比重下降到6.77%，截止到2009年，所占比重已经上升到8.09%。2009年与1999年相比，别墅、高档公寓投资的增长幅度为1160.74%。比经济适用房高了901.24个百分点。与此同时，我们还应看到：别墅、高档公寓等高价位住宅供应量增长快于经济适用房等中低价位住宅供应量增长，不仅带动了商品房房价的上涨，而且也拉动了二手房的价位向高价房看齐。
必须表明，普通住房、特别是经济适用房、限价房是保障普通居民安居乐业的，政府和社会必须承担起此责任，应大力发展；而别墅、高档公寓则是为有钱人居住的，这才是房地产开发商追求利润的所在。
3．2 金融系统存在漏洞
房地产业与金融业息息相关。房地产开发与交易离不开银行的信贷支持。由于房地产项目具有融资规模大，回报率高等特点，致使银行贷款倾向于房地产市场。
金融系统存在的漏洞主要表现在：一是许多银行在放贷过程中，违规操作，使得信贷资金大量流向房地产市场，造成过度开发，投机行为愈演愈烈，金融风险不断堆积等不良现象；二是开发商与银行之间相互配合，为购房者提供优惠待遇，重复抵押、重复贷款等违规现象屡见不鲜，以至于在2009年出现了1人贷出35套房的事件。[10]三是违反国家优惠购房政策，将国家制定的应对金融危机拉动经济的首套住房利率打七折，首付降至二成的优惠政策违规套用到了第二套乃至第三套住房的购买上，并且允许父母可以参与多个孩子购买第二套住房，允许一个人名同时在多家银行按此优惠政策办理住房等。
[10]钟慧．各大银行集体违规松绑二套房贷1人贷出35套房．
https://www.360docs.net/doc/c118260883.html,/20090612/n264482922.shtml．2009年06月12日发布
由于开发商和银行的联手违规操作，为炒房者大开方便之门，也为推高房价创造了条件。过量资金流入房地产市场是产生房地产泡沫的必要条件。显然我国的金融机构在给开发商、炒房者和购房者提供信贷的过程中存在很多漏洞，加速了房地产泡沫的膨胀。
3．3 房地产市场预期不断膨胀
预期未来房地产价格上升是投机性房地产需求产生的根本原因。具体表现在投资预期、发展预期和通胀预期上。
3．3．1 投资预期
我国的金融市场还不是很发达，普通投资者的投资渠道有限。投资方式主要有：股票、基金、债券、房地产、外汇和黄金等。股票和基金受全球金融危机影响，严重跳水，上证指数从6124点跌至1664点，使投资者对股票和基金的投资信心跌到谷底。投资债券一般为国债，国债的利率比较低，以最近财政部发行200亿储蓄国债为例，1年期票面年利率为2.6%；3年期票面年利率为3.73%。外汇和黄金等投资方式的限制比较多，不合适普通投资者。房地产投资作为一种投资手段，在我国由来已久，中国人有着传统的置业观念。当大部分投资者对其它投资方式失去信心的时候，都自然而然地选择投资房地产，还可以将房子出租收取租金。
3．3．2 发展预期
随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在的升值趋势，因此，房地产价格在未来的预期中也会不断上升。2009年的房地产市场异常火爆，在全国各地频频出现地王不断涌现和土地闲置的现象。开发商拿地的价格动不动就是上亿，甚至是几十亿元的天价。通过对2007年地王的调查，不难看出地王产生的原因。2007年地王的楼面地价均已超过了周围楼盘的销售均价，开发商只有通过将土地闲置，等待楼市上涨，或是提高容积率等手段取得盈利。地王还有一个重要的作用，就是带动周围在售楼盘房价的上涨。因此，地王表面上看起来是赔钱的买卖，但对于这些开发商来说，地王是用来谋取暴利，推高房价的工具。
3．3．3 通胀预期
为了最快、最大限度地促进经济复苏，我国政府采取了宽松的货币政策和积极的财政政策，推出了保增长的一揽子计划。据中国人民银行公布的数据显示，2009年金融机构人民币贷款增加9.59万亿元，[11]2010年上半年金融机构人民币贷款增加4.63万亿元。[12]在大规模信贷刺激下，市场流动性总体充裕，
[11]中国人民银行．2009年12月金融统计数据报告．
https://www.360docs.net/doc/c118260883.html,/publish/goutongjiaoliu/524/2010/20100128164252550546798/201001281642525505467 98_.html
[12]中国人民银行．2010年上半年金融统计数据报告．
https://www.360docs.net/doc/c118260883.html,/publish/goutongjiaoliu/524/2010/20100713162912424726878/201007131629124247268
商品价格回升，市场上出现了通胀迹象。根据国家统计局数据显示，8月我国居民消费价格指数（CPI）同比上涨3.5%，创下22个月以来的新高。[13]在当前经济复苏深化和通胀预期强烈的阶段，房地产投资必然成为投资者抵御通胀的最佳手段。
对房地产未来价格的非理性预期，促使过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，导致土地价格不断上涨，为房地产市场造成了严重影响。
3．4 房地产泡沫的危害
住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的民生问题。当房地产泡沫显现时，过量资金涌入房地产市场，房价攀升，造成全社会生产成本不断提升，减缓实体经济发展速度。当房地产泡沫破灭时，房地产市场供需关系发生转变，量价齐跌，造成银行呆、坏账增多，金融风险增大，导致经济萧条，市场萎缩，企业经营困难，失业率上升，最终可能引起经济危机。
4 稳定我国房地产市场价格的建议
为了稳定我国房地产市场价格，就必须形成合理的住房供给结构，规范房地产市场秩序，抑制房地产投资。为此，建议从以下几个方面入手。
4．1加强对房地产市场的宏观调控
4．1．1 对土地供给的调控
政府应依据居民家庭收入的差异，采取不同的土地供给办法。保障性住房的建设用地，由政府负责；商品房的建设用地，采取市场化操作。保障性住房与商品房的土地供给比例，应依据困难、低收入、中等收入和高收入家庭的比例确定。
4．1．2 加强政策调控
由于保障性住房与商品房的性质不同，调控政策也需要分别制定。对于保障性住房，政府应加强管理。申请保障性住房必须以家庭为单位，只能购买一套，并且不能出租与交易，当购买商品房后，保障性住房由政府购回。对于商品房，政府应采取市场化运作模式。任何个人或法人单位可以自由交易商品房，并且不受任何限制。房地产交易的利润高，应大幅提高交易税。
4．2 加强对民间资本的疏导
管理好钱的问题，是解决过度开发，稳定房价的关键环节。政府对于银行储蓄资金与民间资本的管理，不能仅依赖限制手段，因为再好的政策也难免没有漏洞，应该充分利用资本的逐利性，采取引导的方式将其引向缺少资金、回报率稳定的实体经济中。
78_.html
[13]国家统计局居．民消费价格分类指数（2010年8月）．
https://www.360docs.net/doc/c118260883.html,/tjsj/jdsj/t20100919_402673824.htm
最简单的方法就是，政府赋予商业银行融资功能，需要融资的机构向银行做抵押申请，银行批准后，建立专项融资基金，投资者可以在该银行的任何网点办理基金申请手续。这样做的好处有：
一是政府、银行和投资者都可以得到丰厚的收益；
二是缓解了中小企业、基层单位和科研机构融资难的问题；
三是在市场机制的调节下，资金流向各个行业，经济得到了均衡发展。4．3 加强对房地产市场的监管
经过十多年的市场化发展，我国的房地产市场已经形成了比较完整、成熟的规范制度，并且，在市场发展的过程中，各项规范制度也在不断地完善。规范房地产市场秩序，不仅需要完善房地产市场各项规范制度，更重要的是如何使各项规范制度自动运转起来，充分发挥其应有的作用。
一是完善各项规章制度。最大程度地预防房地产市场中的违规、违法行为。
二是完善房地产信息公开制度。从土地环节到售房环节的信息全部公开，提高透明度，接受广大人民群众的监督；
三是完善行政问责制度。对于那些不按规则办事的政府、金融机构进行责任追究，并给予责任人相应的处罚。行政问责制度的基本原则是：有举必究，有责必罚。
结论
我国部分地区房地产市场出现房价过高，房地产开发过度，投机性需求膨胀的现象。究其原因：一是住房供应结构不合理，导致供需不平均；二是金融系统存在漏洞，导致信贷资金大量流向房地产市场；三是通胀预期，导致房地产市场预期不断膨胀。在这些原因的驱动之下，房价表现出了继续上涨的态势。住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的民生问题。因此，政府必须采取有效的措施，抑制房地产投机性需求，加快保障性住房的建设，稳定房地产市场价格。
参考文献
[1] 国家统计局．七十个大中城市房屋销售价格指数(2010年8月)．
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[13] 中国人民银行．2009年12月金融统计数据报告．
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[14] 中国人民银行．2010年上半年金融统计数据报告．
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[15] 国家统计局居．民消费价格分类指数（2010年8月）．
https://www.360docs.net/doc/c118260883.html,/tjsj/jdsj/t20100919_402673824.htm
致谢
论文之所以得以顺利完成，首先要感谢我的论文指导老师***老师。在整个写作过程中，***老师对我的论文进行了悉心指导。她认真负责的态度、严谨求实的精神，不仅指导我顺利完成论文写作，而且对于我今后的学习和工作来说也是受益匪浅。另外，我还要感谢***老师和***老师，正是他们平时的谆谆教导，使我为论文的撰写打下了良好的理论基础。最后，我还要感谢我的领导、同事、同学和家人，大家的鼓励和支持给了信心和勇气，使得论文最终得以完成。
我国房地产市场供求关系分析.doc
我国房地产市场供求关系分析 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。 办公楼市场供给有所增加
对当前房地产市场形势的几点分析和建议
对当前房地产市场形势的几点分析和建议 总体看，2008年1—9月房地产市场整体继续向下调整。继2季度70大中城市二手住宅销售价格同比下降之后，70大中城市房屋销售价格和新建商品住宅销售价格在8月份和9月份连续出现环比下降局面，房地产开发投资意愿持续下降。从周期分析的角度看，我国房地产市场现在已经进入了一次尚未见底、可能持续2—3年的衰退。 一、2008年1—9月房地产市场运行状况 （一）房地产市场销量增长连续12个月维持下行 2008年房地产市场继续去年4季度的下行态势，在未来收入预期显着下降，以及资产价格暴跌带来负的财富效应背景下，民众购房意愿普遍下降。1—9月商品房屋销售面积同比负增长%。商品住宅、办公楼、商业用房等各种主要类型物业的销售面积均同比下降。商品房屋空置面积迅速增加，2008年8月末同比增加%。 购房者“观望”态势从珠三角区域已经逐步蔓延到全国范围。40个重点城市中有15个城市商品房屋销售面积比去年减少30%以上，北京、深圳、宁波等城市商品房屋销售面积甚至同比下降50%左右。 （二）70个大中城市房价出现绝对下降 2008年1—9月，70大中城市房屋销售价格同比涨幅逐月快速回落，环比价格小幅波动。房屋销售价格环比涨幅由2007年3季度的%降为4季度的%，继而又降为2008年1季度的%和2季度的%，7月为%，8月和9月则为－%。其中，商品住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的%降为4季度的%、2008年1季度的%和2季
度的%，7月为%，8月则为－%，9月为－%；二手住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的%降为4季度的%和2008年1季度的%，2季度则为－%，7月为%，8月则不升不降，9月为%。 2008年上半年，70大中城市中有20%的城市住房价格出现下降，7月和8月这些城市住房价格继续下降。其中，珠三角地区主要城市房价出现较大幅度下降，深圳商品住宅和二手住宅销售价格比年初分别下降了10%和15%，90平方米以下商品住宅销售价格比年初下降了15%；广州、惠州商品住宅和二手住宅销售价格均比年初下降5%左右。此外，长三角地区中的上海住房价格上半年保持小幅上涨，7月和8月则开始绝对下降，杭州和宁波住宅价格出现下降。前8个月，东北地区中的沈阳、黄河中游地区中的郑州和包头、长江中游地区中的南昌、大西南地区中的重庆、成都、遵义等城市的商品住宅或二手住宅价格出现不同程度的下降。北京住房价格仍保持小幅上涨。 （三）房地产开发投资意愿持续下降 2008年1—9月，房地产开发完成投资同比增长%，增幅比去年同期减少个百分点，而上半年房地产开发投资增幅比去年同期增加5个百分点，说明7—9月房地产开发投资增长出现快速下降。 今年1—8月，房地产开发企业购置土地面积增幅比去年同期减少个百分点；前8个月商品房新开工面积、施工面积增幅分别比去年同期减少个和1个百分点。从不同物业类型看，商品住宅、办公楼、商业用房1季度的各项建设指标增幅均同比增加，2季度以后多数指标则出现同比下降。国房景气指数自去年11月份以来连续10个月持续下降。
房地产价格合理定位分析报告
房地产价格合理定位分析-----------------------作者：
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价格定位分析概述 在市场环境下开发商怎样为商品房定价才属合理，是根据商品房建设成本加计划利润的成本导向定价较好，还是视市场供求关系的需求导向定价为佳?下文对此作一些分析。 一、认识房地产价格的真实面目 房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。其共同之处是：首先都是价格，都用货币表示；其次是都有波动，受供求等因素的影响；第三，按质论价；优质高价，劣质低价。而房地产价格与一般物价相比，更表现出房地产价格不同的特征： 第一，房地产价格既可表示为交换代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金（房地产价格VS租金＝本金VS利息）。 其实，租金能较准确地反映商品房实际价格，因为真正需要房地产商品的人，是租用房地产的人，是他们看中了房地产商品的使用价值，而购买者则不一定真正使用，他可能是作为一种投资去购买商品房，用于保值、升值，他看中的是房地产商品所具有的收益性，房地产的价值最终是体现在使用者身上。
第二，房地产价格实质上是关于房地产权利利益的价格。房地产自然地理位置不可移动，可以转移的并非房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权。 第三，房地产价格是在长期考虑下形成的。一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区，这个地区并非固定不变的，尤其是社会经济位置经常在不断变化，所以房地产价格是在考虑该房产过去如何使用，将来能作何种使用，总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格。 第四，房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用。这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然属性，使房地产不同于一般物品。没有一个统一价格，或指导价格，交易主体会根据房地产的自身条件，供求状况而接受不同的价格。 房地产价格的结构包括生产成本、销售成本、利润和税金等项目（略）。 二、制定房地产价格合理的定价目标 首先，对每一个开发商来讲，追求最大利润是自然的，这便是定价目标。不少开发商往往会将价格尽量定高以获取高额利润，这在
中国房地产现状分析
目录： 一．了解房地产 (2) 二．我国房地产的发展历程 (2) 三．我国房价走势 (3) 四．房地产现状成因分析 (4) 五．对我国房地产的未来预期 (5) 六．报告总结 (5)
一、了解房地产 房地产是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。它分三种存在形式： （1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； （2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时； （3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。 房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业。 二、我国房地产的发展历程 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。但2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。 三、我国房价走势 这是我们找到的我国2013年6月~2014年6月的一手房指数环比数据以及走势图：
房地产发展状况分析与建议
房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革，停止福利化分房，实施住房商 品化、货币化、社会化后才开始起步。从宏观经济上看，长期内房地产业正处于快速发展 的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。同时，中国人口的城市化正处于加速阶段，城市人口购买能力不断提高，住房的有效需求增加。家庭规模的小型化、家庭世代的降低、消费观念的转变、个性化需求的增加都将逐步影响到住房需求结构，小户型住宅将成为住宅市场中重要的组成部分。 国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。 保障性住房政策将是最为重要、影响最为深远的产业政策。中国房地产将向保障性住房倾斜，保障性住房将成为多层次住房供给体系的重要组成部分，结构性的调整过程将主要通过土地、信贷和税收政策逐步调整实现，短期内由于市场供应量有限，对整个房地产市场影响有限；中长期看，结构调整无法避免，行业利润率将回落到合理水平，开发企业也将更多涉足保障性住房开发。 目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。 未来中国房地产业的机会在于：以高周转和产品创新为核心的传统住宅开发、以资产管理为核心的办公楼宇的开发、以改造升级和管理提升为核心的存量房开发、以产业、旅游、养生、度假等支撑为核心的新型地产开发、以服务配套为核心的老年服务社区的开发和以直接融资为核心的多元化资本结构的构建 四、若干政策建议 我国的房地产市场是从计划经济转轨进入市场化阶段的，受国家宏观经济政策的影响很深。并且，我国的房地产市场刚刚步入正规化发展阶段，相应的金融市场才刚刚起步，还远远不能适应房地产业的迅速发展。对于房地产开发商来说，市场上没有很好的信息及融资渠道使他们能够更准确地把握房地产市场的动向。因此，尽快制定并调整房地产业的宏观政策，建立并完善相应的金融体系以及建立相应的信息服务体系已经迫在眉睫。我国的住宅产业要成为新的经济增长点并成为经济可持续发展的源动力，从对我国房地产市场的周期分析可以看出，政府在其中的作用举足轻重。因此；要使房地产市场健康发展，关键在于要有正确的政策措施，坚持统一的政策和目标指导，因地制宜地组织实施，并坚持短期利益与长远利益、总体利益和局部利益的辩证统一。比如在国家税收、政府投资等一些方面，给予房地产市场宏观上的政策支持。具体可以从以下几个方面入手：1）整顿房地产行业的经营秩序，确定降低民用商品房的成本和价格。2 ）尽快取消对居民现有住房进入市场交易的各种限制，努力活跃民用住房市场。3 ）努力推进居民购房的抵押贷款消费，完善居民抵押贷款的法律支持，以保证普通居民能够以抵押贷款的方式购买住房，使银行的此项业务得到安全保障。现在，房地产市场的主要问题之一就是房地产价格居高不下。要切实提高居民支付能力，必须建立有效率的住宅金融体系，从观念上、政策上及实践上将房地产融资的重点转移到住房消费上，拓展和利用好政策性住房资金，形成稳定的低成本的住房资金来源。在资金来源上，
当前房地产市场形势分析报告
当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告 2002-09-03中国房地产报 由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。 一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势 首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。 其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。 再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。
房地产价格定位分析及项目定价的方法
房地产价格定位分析及项目定价的方法
房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定
价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。
房地产行业分析
篇一：房地产行业分析报告 房地产行业分析报告 目录 一、我国房地产行业发展历史 二、我国房地产行业发展分析 三、我国房地产行业企业分析 四、我国房地产企业发展趋势 五、我国房地产市场发展分析 六、我国房地产行业人才分析 七、部门猎寻目标--企业介绍 八、部门猎寻目标--企业排名 no1： 【我国房地产行业发展历史】 房地产历史变更：我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代，自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我 国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛 增长20以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平 房地产发展初期：八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。 初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了 要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅 商品化进程”。 国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮，而其重要标志就是，房地产业在 房地产发展至今：历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构 no2： 【我国房地产行业发展分析】 行业的概貌：概貌一：我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。 概貌二：除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产 概貌三：全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有 行业的发展：首先：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时 期， 人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主 其次：在我国加入wto的背景下，世界知名实力雄厚的国外房地产开发商加速抢滩中国房
西安市房地产市场现状及未来趋势
西安市房地产市场现状及未来趋势 一、房地产市场运行环境简述 随着美国两房的破产而被政府接管，引发美股大幅下挫，继而影响到全球金融的动荡，股市暴跌，政府救市。国际金融市场动荡加剧，全球经济增长明显放缓。 饱受拖累的国内市场，也随即陷入经济动荡的泥沼，政府一改从紧的金融政策而转调保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定和扩大内需将成为未来政策导向和调控的重点，政策基调由抑制通货膨胀向保持稳定增长转变。 二、西安房地产市场运行现状及特点 进入11年，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比前几年年市场发展水平，目前的市场状况明显趋冷，表现出从未有过的低迷，寒气逼人！关于2011年1季度市场的发展情况，西安市房产信息中心有关负责人在接受采访时谈到：“2011年西安房地产市场在调控之下，其运行呈现出一些新的发展特征。2011年1季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米，同比上年增长
20.9%，其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米，同比上年增长5.76%。从住宅物业供应占商品房整体供应比例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增长。2011年1季度西安商品房销售面积为335.97万平方米，同比上涨了23.63%，环比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含别墅)销售面积为299万平方米，环比下降32.54%，同比上年增长25.6%。从1、2月份市场运行来看，基于对新国条政策的影响预期，前两月市场购房人群抢先入市，拉动一季度交易量大幅增长，而2月末西安细则出台，使得3月西安楼市交易量同比下滑7成之多。基于销售量的持续回落，市场部分开发企业已出现打折、促销等方式，3月份我市新建住房备案均价6150元/平方米。”“而新出台政策对于二手房市场交易影响表现较为明显，1季度二手房共成交41.3万平方米，较上季度下滑了12.17%，成交套数为3885套；其中普通住宅共成交29.98万平方米。”调控压力之下，1季度市场所表现出的明显变化
浅谈房地产发展现状及未来趋势和建议
龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/c118260883.html, 浅谈房地产发展现状及未来趋势和建议 作者：石磊 来源：《科学大众》2019年第09期 摘 ; 要：随着人民生活水平和城市化水平的提高，房地产市场也发展迅速。房地产市场的繁荣在一定程度上促进了中国经济的发展，但是过度繁荣容易产生“泡沫”，一旦“泡沫”刺破对人民生活和中国经济都有着重要影响，因此分析房地产发展现状，并预测其发展趋势并针对性提出相关建议，对保持房地产市场健康平稳发展有着重要意义。 关键词：房地产;发展现状;趋势;建议 1 ; ;房地产发展概述 回首改革开放30多年中国老百姓的住房变迁，可以发现从20世纪90年代初开始，中国房地产市场初步形成后，经历了30年的突进式发展过程，有资料显示短短的30年间，中国商品房销售面积从1987年的2 697万平方米，增长到2018年的14.6亿多平方米，年均增长 18.51%，商品房价格从1987年的408元每平方米，增长到2018年8 736元每平方米，是1987年的21.4倍，年均增长11.87%，由此可见从1987年到2018年短短的30年里，我国房地产出现了过度繁荣的现象。 2 ; ;房地产过度繁荣因素及相关危害 2.1 ;房地产过度繁荣因素 造成房地产过度繁荣的主要因素主要有：（1）经济快速增长，居民收入快速提升。（2）城镇化水平快速提升。（3）国家严格的耕地保护政策。（4）东方人传统的购房情节。（5）宽松的货币政策向市场释放流动性。（6）土地财政及不合理的土地招拍挂制度。（7）房地产投机等。这些因素推高了房地产价格上涨预期心理，增加了恐慌性心理需求，进一步推高房价。 综上，房地产过度繁荣无外乎4点：（1）长期宽松的货币政策是房地产泡沫产生的直接推助剂。（2）投资投机需求过度膨胀是房地产泡沫产生的重要诱因。（3）居住型需求和实际购买力是支持房地产持续发展的发展基石。（4）土地财政顽疾与税收政策缺失是推高房价的重要制度性因素。 2.2 ;过度繁荣危害分析
我国房地产经济发展现状及未来走势分析
我国房地产经济发展现状及未来走势分析 【摘要】我国要加快发展和完善房地产金融市场，鼓励房地产融资产品创新，积极拓展房地产企业融资渠道，完善房地产金融一级市场，推进房地产金融二级市场发展，大力发展房地产金融市场中介，完善房地产金融市场机构体系。本文分析了我国房地产经济发展现状及其未来发展趋势。 标签房地产；发展现状；未来走势 2009年中国经济复苏的一个重要拉动力是房地产市场的投资和市场繁荣。但是，伴随着房地产市场的繁荣的一大恶果是房价高涨，截至2009年12月，中国房价上涨达到了18个月以来的最快速度。房地产市场成交量和房价的双双上涨的原因是多重的，但其最大的推手是住房的投资投机行为。住房交易的投资投机行为导致了房地产市场的泡沫化倾向越来越严重。 1 我国房地产经济现状 现阶段我国房地产经济发展呈现的主要特征如下： 1.1 房价上涨过快 据统计，2009年我国住宅均价上涨了25%左右，为2001年以来最高水平。而一些大中型城市涨幅更高，北京、深圳、上海房价分别上涨了80%、100%和110%左右，在2010年初，房价仍呈高涨态势，直至国家出台了新国十条，房价过快上涨的势头才得到初步遏制，但是房价仍处于上涨态势，只是涨幅减少。北京市4月份计划入市的新盘均价达到24600元/平方米，同比上涨了102.5%，环比3月份仍然上涨了21.7%。从全国的商品房销售数据来看，商品房销售面积同比增长了42.1%，而销售额同比增长75.5%，由此可推算房价同比上涨了近1倍。同时，测算房地产价格增长率与GDP增长率的比值，如果以全国房价上涨25%计算，相对于GDP增速比值为2.8左右，若以一线城市房价上涨80%计算，则到了8左右。而1990年日本房地产泡沫严重时其比值在3左右，从这个数值可以从侧面反映了我国房地产的泡沫化程度。 1.2 房地产开发投资与按揭负债增长双双过快 房地产开发投资时监测房地产市场活动的一个重要指标。2009年，在发达国家房地产开发投资大幅下降的情况下，中国房地产开发投资逆势上扬，快速增长，全年完成3.62万亿元，同比增长18.5%，成为1993年以来增长最快的一年。据统计，2009年资本形成对GDP的拉动为8.0个百分点，对GDP的贡献率为92.3%；最终消费对GDP的拉动为4.6个百分点，对GDP的贡献率达52.5%;净出口去年全年呈负拉动作用，对GDP的拉动为-3.9个百分点，贡献率为-44.8%。房地产开发投资占了全社固定资产的大部分，所以，房地产开发投资拉动了2009年全国经济增长。
毕业论文之房地产价格分析
在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问 题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。 第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98 . 8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本 原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑 成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且 受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。 由于XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2,也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境 国家GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨
中国房地产现状分析
中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高， 但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了 争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接 地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数 的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机 构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。 而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临 巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现 了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。 在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调 控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当 泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。 交易行为种类
浅谈中国房地产现状
浅谈中国房地产现状 从大的经济形式来看，目前中国为通货膨胀时期。中国通货膨胀率官方公布为：3.2%（我认为远远大于这个数值）.而国际经济学上讲膨胀率3%为红色警戒。通货膨胀的意思是：国家发行的货币流通量大于市场实际需求量。通俗的讲就是钱不值钱（这跟国际上的货币兑换率不冲突）。那么造成这种现象的原因很多很复杂，其中房地产业有不可推卸的重大责任。年初房地产调控政策的再次加力让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温，成为许多准备买房者心中最大的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击；另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场，房子究竟要不要买成为购房者面临的大问题。 一、中国房地产的现状 深入了解中国房地产的现状，才能看到房地产业目前存在的困难，才能正确面对现实，改造现实。 1、当前，我国房地产价格虚高是不容争辩的事实。 （1）为什么说我国房地产价格虚高？ 无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡量，都能说明：中国的房价虚高，尤其表现在一线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们身边可以看到的租售比为1：600甚至1：1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是，都远远超出可以接受的范围。 部分“口水”专家（他们的特点就是：靠嘴巴吃饭，讲大道理，到处讲经说法，只要出钱死的可以说活）频频亮相媒体，谈经论道，鼓吹中国“特色”，声称房价不高。房价高不高我们可以简单地算算账：以20倍的房价收入比为例，如果衣、食、行不花费一分钱，恭喜你，20年的收入可以买到房子，也就是从20岁开始赚钱，40岁可以买到房子了，如果衣、食、行花费收入的一半，同样恭喜你，40年收入的一半可以买到房子，也就是从20 岁开始赚钱，60岁可以买到房子了，老了以后，不会居无定所，相信这样的压力情况下谁都不敢生病。当然，如果是购房投资，以1：600的租售比为例，如果你30岁买到一套住房出租，中间不空租，600个月就可以收回成本，也就是50年后，你就可以幸运地收回投资，房子虽然年纪大一点，土地使用年限已到，但所有权还是属于你的， 近期，部分城市地价开始跳水，大幅下调，土地流拍频现，土地市场明显降温，说明地价存在泡沫。2010年6月2日，武汉在楼市新政后第二次拍卖土地，6宗地块中，有一宗流拍，武昌中山路一宗地块楼面地价仅卖1820元/平方米，回调幅度超过1000元/平方米，
中国房地产市场分析状况
中国房地产市场分析 目录 第一部分：中国房地产业的发展现状 一、目前的总体发展态势 （一）房地产开发总量及增长率 （二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆 （三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例 二、地区发展态势 三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测 四、目前的行业运行环境 第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究 一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行 二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。 三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。
1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。 第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断 一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生 二、市场需求分析专题 （一）市场消费需求观念的变化 （二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征 （三）消费者有效需求的变化方向 三、房地产周期性研究专题 四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题 （一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。 （二）跨区域竞争加剧 （三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧 （四）对消费者群体有效需求的竞争加剧 （五）市场营销和管理方面的竞争。 第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题 一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻
房地产市场现状及未来发展趋势(精)
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
中国房地产市场发展现状及存在的问题
中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于
中国房地产价格影响因素分析. 论文
中国房地产价格影响因素分析 摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性： （1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。 （2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。 （3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。 （4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。 （5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。 综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估