2018-2019-万科企业价值评估报告word版本 (13页)

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万科企业价值评估报告

篇一：万科价值评估报告

万科A股价值评估报告

课程名称

课程教师

年级

组号

组员公司理财刘淑莲 201X级 1 2班）张畅

1班）王振兴，张鹏

2班）曹歌，陈海霞，

李相直，李鸿晓，

刘俊青，王帆，

周秋晓，曾礼霏

（组长，财务管理（财务管理（财务管理

目录

一、房地产行业现状及未来发展趋势分析 (3)

二．万科的SWOT分析 (5)

三、万科的会计分析 (9)

四、万科的财务分析 (10)

五、万科财务报表分析及预测 (22)

六、万科股票价值评估 (46)

一、房地产行业现状及未来发展趋势分析

（一）房地产行业总体情况分析

201X年1季度，全社会固定资产投资为18316.94亿元，同比增长25.9%，增幅比去年同期上升0.6个百分点。房地产开发投资完成4687.75亿元，同比增长32.3%，增幅上升5.4个百分点，其中，住宅房地产开发投资完成3316.48亿元，同比增长34.7%，高于同期房地产开发投资增幅4.3个百分点。

全国完成购置土地面积7922.14万平方米，同比上升29.7%，同比去年增幅上升38.3个百分点，高于商品房施工面积涨幅的2.2个百分点、新开工面积3.8个百分点。商品房完成施工面积158622.28万平方米，同比增长27.5%，其中，商品住宅施工面积124512.7万平方米，同比增长29.3%。商品房竣工面积7855.85万平方米，同比增长26.9%，高于新开工面积增幅1个百分点，其中，商品住宅竣工面积6397.56万平方米，同比增长27.4%。指标始终保持稳中有升的格局，这显示行业营业能力的增强。

国民经济的快速发展，国内居民可支配收入和消费能力的提升，全行业的增速发展态势显而易见。201X年中央针对金融以及房地产市场的一系列调控政策，为201X年乃至更长时期我国房地产市场，特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。

（二）房地产行业趋势分析

房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。在当前我国居民居住水

平普遍较低，房地产市场以首次购房与改善住房等真实需求为主的背景下，以上政策对未来2-3年房地产市场的真实需求影响不大。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。因此可以预测，未来2—3年我国房地产市场的需求将继续迅速增长。

从供给看，近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都在一定程度上减缓了房地产市场的供

给增速。在国家控制投资规模、紧缩“银根”、“地根”的宏观调控政策不可能有根本改变的情况下，未来2-3年全国房地产市场的供给增速将略有减缓。房地产市场供求发展不平衡的矛盾将继续存在。

普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，目前房地产市场上大户型、低密度住宅占比偏高的状况将改变，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。

东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。长期以来，我国东部地区经济较为发达，高收入人口较多，人均GDP与收入水平明显高于中、西部地区，一直是房地产开发投资的重点区域。中西部地区相对低廉的土地价格、人工成本、具有上升潜力的房地产价格以及由此产生的较高的房地产收益预期也对开发商产生了强大的吸引力，近年来东部房地产投资资金部分向中西部中心城市转移，为中、西部地区的房地产业提供了强劲的增长动力，未来2—3年，这一趋势仍将继续。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。

房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。利润率的下降、宏观调控带来的销售速度放缓以及信贷的收缩将使房地产开发企业的资金压力空前加大，从而形成一个自动淘汰机制。可以预见未来2-3年房地产开发企业的并购将在现有的基础上得以延续并进一步发展，以获取资源为目的的并购仍将是主流。有实力的房地产开发企业通过并购与重组逐步扩大市场份额；一些缺少土地与资金支撑的中小开发商、不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司有可能被兼并或破产。而无论是强强联

合，还是强弱结合，都是通过进行土地、资金、人力、品牌等资源的整合追求资源利用最大化，达到企业双赢甚至多赢的目标。

二．万科的SWOT分析

万科概况：

万科成立于84年5月，前身为隶属于深圳经济特区发展公司的全民所有制贸易企业。88年12月公司经股份制改组，成为全国首批上市公司之一。93年4月向境外发行4,500万股B股。公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，以商品住宅为主要产品。涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、天津、深圳等中国区域经济中心 1988年到201X年20年间，万科股价增值超过1000倍；1991年到201X 年，万科平均每年主营业务复合增长率28%，净利润复合增长率31%。从201X 年开始，万科的年复合增长率超过了60%，201X年更成为全国首家销售额超过

200亿元的房企。在中国第一批上市公司中，万科是唯一一家连续16年保持盈利、保持增长的公司。

与此同时，万科在公司治理方面有口皆碑，不但在国内首次对上市公司治理水平给予系统的排名，万科是唯一一个3A级；在包括《亚洲货币》、英国IR杂志等对内地公司的评选中，万科也屡次获得最佳公司治理奖项。

（一）万科的优势

1.高度专业化创造核心竞争力

1992年之前万科在走一条小而全的多元化经营路线。1984年成立的万科，开始做进口电器生意，很快业务拓展到出口、广告、饮料生产、工业制造、房地产、股票投资等领域，成为一家典型的多元化企业，所涉及的行业都有不俗表现，被社会视为经营成功案例。但由于资源分散无法在某个行业形成规模优势，不但企业持续发展能力受到限制，抗风险能力也明显不足。1992年万科确立房地产为主导行业，开始进行由多元化转为房地产开发为主导业务的专一化战略调整。1994年万科进一步在产品上改变公寓、别墅、写字楼什么都干的做法，专一到

篇二：万科企业价值报告

报告摘要

依据本次财管课程研究报告的要求，利用WIND资讯的公司股价模型，我们对万科企业股份有限公司（证券代号：000002）进行了公司价值的估值。我们结合了公司所处的房地产行业的基本状况，说明了公司在行业中的竞争力，对预测报表的关键参数的设计和相关贴现率和永续增长率测算后，分析了公司的股权价值，影响价值增长的驱动因子分析，在从经营管理和财务问题的角度对公司价值相关性进行分析，为公司管理层提供改善公司财务状况的决策和依据，并以外部投资人角度评价企业的财务状况，提供股权投资建议和债权投资建议。

报告结合了万科公司从201X年到201X年的财务数据，对万科公司未来的经营状况做出预测。从现金流对公司未来的现金流量进行估算，利用资产定价模型对未来的贴现率进行了估算，计算出万科公司的企业价值。运用FCFF估值法对未来现金流的所得的结果是每股26.38元，运用FCFE估算法所得的结果是每股10.39元，而万科实际的股价是每股8.47元，三个数字的差异比较大，因此我们对这三个数字产生差异的原因进行了分析。虽然房地产行业现在并不如几年前景气，但近年来，万科公司一直致力于经营状况的改善，并且也根据市场需求的变化不断开发新的房地产产品，因此我们认为万科公司的企业价值被低估，万科公司的股价现在呈上升趋势，从现实角度也证实我们的猜测。

总体而言，万科公司在房地产行业中占有的份额非常大，其在经营管理、偿债能力上都非常优秀，因此我们认为万科公司有良好的投资价值。