广超物业商业物业招商方案

广州广超物业管理有限公司

商业物业招商方案

一．项目分析：

1、优势

（1）地段——紧邻市区，即将规划的汽配商贸区域，对于大型的汽配市场来说地段优越、位置显赫。

（2）交通——项目内有公交8条线，间隔不到10分钟一班就有公交车，14号地铁线在建，北邻北二环高速，南邻华南快速，离项目地址不到10分钟的路程。

（3）口碑——专注物业服务工作十一年，多次获得政府奖励，消费者信得过企业。

（4）物业——项目占地面积十万平方，建筑面积近70000多平方米用于厂房、仓储出租。是东平最大的物业出租企业。

（5）配套——配置自动客货电梯10部、专用客梯3部，专用电梯2部、内部配置大型停车场，配套设施较为完备。

（6）用电充足——完全满足客户用电需求。

2、劣势

（1）由于物业部前期对工业区的管理方式不足，导致广超物业品牌受损严重，在业内造成了恶劣的影响，给很多客户带来了心理忧虑，致使很多客户在上半年搬走，甚至于影响到一部分客户在下半年搬厂。

（2）厂房内部间隔不好，柱子较多，实用面积小，公摊面积大。

（3）项目临国道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成，对人员招工有不少的阻碍。

（4）项目坤和街电梯太小，无法满足工厂使用，招商范围缩小，整体商业氛围不足。

（5）项目区域内停车位不足，许多客户不好停车，经常为停车位发生纠纷，致使客户心情不好，情绪激动将不满发泄到物业工作人员身上。

3、机会

（1）经济因素——市场整体经济环境不好，市内外正在上演工厂、仓库外迁循环闹剧，体现在部分客户因生意难做，资金周转困难，整日纠结租金太贵，递增减免等怪圈内，寻求公司给予解决。

（2）政策因素——国家宏观经济调控失当，造成国内经济不景气，促使一些商人破产，同时也给商人带来了商机。

（3）市场因素——随着经济复苏，地铁14号线的投入使用，东平的经济发展势不可当，商、住、行将促使东平商圈的兴旺。

（4）区域发展——做为紧邻城市的待开发区域，未来将建设大型的汽配商城，本项目正符合本区域发展，为未来汽配城的发展所需仓库以及厂房提供强有力的保证。

（5）现行的部分建筑物的格局，已经为未来十年做了准备，预计在五年左右厂房或仓库的出租将发展至瓶颈，后期可将具有阳台功能的建筑，改造成商住楼。

4、威胁

（1）未来五年内，公司物业的发展将需要定性，特别是14号地铁开通前，公司物业的发展需要有一个方向，例如是打造行业一条街，还是教育一条街，对行业内的企业给予扶持，尽快形成产业链。

（2）由于传统的加工企业目前还占据者广超物业的半壁江山，目前由于国家的管控加强，导致这些加工厂生存空间越来越困难，公司要打破僵局，拼弃保姆式服务，引进一批行业内合法的企业，以增强企业的生命力。

（3）市场竞争激烈、招商难度大，周边的厂房仓库接二连三的跳水，价格低迷，严重影响了本公司的招商进度。

（4）物业需要改革，若不能调整战略，将难以摆脱厂房仓库的传统出租方式的制约。

二、招商工作的开展及相关措施

针对目前产业园空租率达到35%的严重情况，招商工作做的不好，将直接影响到公司全年的总收入，为此，为做好招商工作的长效管理机制，促进产业园的招商工作，具体措施如下：

1、开拓招商渠道，狠抓对外宣传为主要内容，打造“广超产业园”物业公司知名品牌；

（1）成立专业的招商团队、明确工作职责；

( 2 ) 拟订园区规划图、效果图、平面图；

（3）制定招商手册、招商宣传资料以及横额；

（4）利用户外广告牌（园区现场）招商；

（5）通过58同城、房管网等网络平台进行信息发布；

（6）通过客户招商，采取以客招客的方式；

（7）通过“走出去、请进来“的方式，充分了解周边市场的厂房仓库招租动向，寻找机遇，有选择性的招进一批有实力的客户，到我们园区经营。

2、突出亮点，专显“广超物业管理全方位的专业服务，提高公司知名度

（1）帮助客户代理办理各类执照服务；

（2）帮助客户提供专业的保洁物务；

（3）帮助客户提供专业的物业管理服务；

（4）帮助客户提供专业的安保服务；

（5）帮助客户提供商品销售渠道；

（6）帮助客户提供专业的水电安装及装修服务；

三、招商优惠政策

（1）厂房空置就是损失，建议公司，对招租厂房仓库免装修期视情况而定一个星期、半个月或一个月，（此项可根据厂房、仓库ABC划分确定）；

（2）递增可否调整为一年一递增的方式调整为“二二”递增或“二三”递增；

（3）为经营户代办各种经营证照，可适当收取代办费；

（4）厂房仓库出租单价的调整：

A类厂房或仓库租金15元/平米（不变）

B类厂房或仓库租金调整为13元/平米

C类厂房或仓库租金调整为12元/平米

四、实施全员招商奖励机制

招商的业务提成是招商工作中不可分割的一部分，是招商工作中的一个重要环节，公司现有约36000方厂房仓库空置，下半年出租了约5%，结果又退场的6%,结果公司物业出租面积达到了36%的空置，比上半年的空置面积还多了1%，目前公司的招商提成只占新租赁物业当月租金的10%，无法提高招商人员和其它介绍人员的积极性；

建议公司在低于部出租面积80%以下的时候，将提成奖励调整为当月租金的100%，其中70%奖励招商主体或介绍人，30%奖励物业公司做为活动经费；当租赁物业出租率达到公司总物业80%时，提成奖励调整为70%，其中50%用以奖励招商团队或介绍人，20%奖励物业公司做为活动经费。当租赁物业出租率达到公司总物业90%时，提成奖励调整为50%，其中35%用以奖励招商团队或介绍人，15%奖励物业公司做为活动经费。以上物业公司所有的奖励提成均扣除50%，用于年终奖发放。招商提成奖奖金均由物业公司支付。

招商主体与物业公司提成奖励调整对照表：

注：1、物业公司在每次提成中将抽出50%用于活动经费，另50%用于年终奖发放；

2、招商主体指：招商团队、个人、现有客户、自来客户等；

3、新入客户签订合同后，招商奖金在当月对招商主体进行发放。

4、此对照表为所有奖励主体发放奖金时提供发放依据。

（1）公司全员招商，客户引进新客户或提供招商信息，引进新客户成功者根据物业出租率均给予奖励；

（2）招商团队成功引进客户者，根据物业出租率均给予奖励；

（3）自来客户承租，成功签订合同者，招商主体提成奖归属公司所有，物业提成根据物业出租率均给予奖励分配；

五、待公司物业整体出租率达到95%以后，对经营规模较小，稳定性不够，抗风险性较差。交租不及时，信誉度不高的客户，进行逐步淘汰。为优质企业入场经营提供条件。

所有改革都会面临有一些阻碍，会伴随一些阵痛，咬牙坚持就好了，挻过就会柳岸花明；一个市场的招商工作也是这样，商家会让出一些好处或率先改造一些功能性的投资，先迈出一步，才能吸引客户，待得那一天吸引到一只金凤凰来，自然会引来一些家雀，那时候老板你就偷着乐吧。

广超物业管理有限公司

二〇一六年十一月二十日