商业项目营销方案范本

西安某商业项目营销策划方案

目录前言…………………………………………………………（3）市场分析……………………………………………………（4）一、项目背景……………………………………………（4）二、西安市场商业现状……………………

前言 (3)

市场分析 (4)

一、项目背景 (4)

二、西安市场商业现状 (5)

三、康复路批发市场进展历程 (6)

四、西安投资市场进展现状与趋势 (7)

五、市场核心问题呈现 (8)

六、打造本案之市场方向 (10)

七、市场致胜策略的必定性 (12)

项目定位总体战略与策划思路 (14)

一、项目开发目标 (14)

二、项目原则及思路 (16)

三、项目整体定位概念 (17)

四、项目竞争策略与作用 (18)

五、提升本案定位之思路 (22)

市场分体定位与产品规划................................. (24)

一、项目基础状况概括与商圈概况 (24)

二、项目区域商业环境分析 (25)

三、项目SWOT分析 (26)

四、市场分体定位 (27)

五、项目建筑规划建议 (36)

营销推广打算与实施 (39)

一、宣传目的与实施打算 (39)

二、前期媒体统筹安排 (44)

三、销售推广方案 (46)

四、销售时期推广途径 (51)

五、时期销售目标及操纵 (54)

经营治理推广打算 (57)

一、构建招商成功因子 (57)

二、目标市场与品牌比例 (60)

三、商户去化策略与操作程序 (63)

四、经营治理策略 (69)

五、经营治理实施方案 (72)

前言：

对西安市场进行了为期一个月的调研，在此过程中对各大商业状况有着一定的深层了解与探访。西安市场的总体商业状况较为良好，特不是各大零售商场的产权式销售成为投资热潮。从某种程度来讲，它代表着各类投资者或经营者对商业地产有了一定的认识与认可。同时，也给予本案在推广上奠定了一定销售信心。但真正的推广效果如何，还需取决于对本案的定位与推广策略上的确定。关于本案的营销推广策划方案，将在以下内容中呈现。使之达到市场实际化、策划实效化与推广专业化的目的。

市场分析

一、项目背

景

随着现有西安商业地产的进展进入加速期时，使各大商业项目已陆续开始启动与推广。从东大街富有传奇色彩的骡马市商业步行街、东方之星，到西大街以时代盛典、唐人街为代表的西部仿古第一街，再到北大街的宏府大厦、解放路的裕朗国际?都市传讲，小寨的首领城等无不显示出了西安房地产市场对商业地产开发

的浓厚兴趣。西安商业地产向南进展则跨过金腰带南二环，到达大雁塔地区，大唐商业广场、大唐商业街将盛唐文化打造至极致，特不是文化情愫的回归，引领了西安商业地产乃至中小楼盘的进展方向。

在西安市场，作为产权式批发市场的交易现象已初现面貌，关于这类市场在2004年3月前还处于的市场空白点的状态已不复存在。这种格局的打破是白马世纪广场的抢占市场策略而导致的。因此，关于本案有着具有一定的冲击力与阻碍力。因此，也奠定

了本案在各个层面的运作上和策略实施上均需要做到一击即中的目的。

二、西安市场商业现

状

西安是我国西部地区的大型中心都市，是陕西省的省会，西安拥有内涵丰厚的中国历史文化资源和极具魅力的世界历史文化名城声誉。改革开放以来，随着市场经济的大进展促进着这座都市差不多成为西部地区经济龙头的地位。随着西安都市定位的清晰化，旅游市场得到进一步的进展。促进着消费类市场的逐步扩大与成熟，也进一步稳固消费群体的多样化。西安商业地产已成为各类投资者热门追踪的投资对象，出现风起云涌的现象也并非偶然。以大盘、名盘等要素促进着房地产业的进展，西安商业地产的进展与上海、深圳、北京等地区的进展状态也近乎相同。项目的推广定位、运作模式、广告策略与销售手段等均透视西安商业地产与历史文化的有效嫁接。由此，西安商业地产更具区域特色与文化背景，有着另一种生命力的展现，一种灵动商业元素的表达。

康复路商圈的定义由康复路贯穿连接北面的长缨西路，南面的长乐路，形成工字型的批发市场区域。康复路商圈是以服饰为主的专业型批发市场，涉及到服饰、皮具、鞋业、小商品、轻纺等类的市场。其销售辐射范围包括陕西、山西、甘肃、宁夏、新疆、内蒙、西藏等省份。整个商圈的商业氛围良好，商势状况也较佳。同时，康复路商业区对西安的经济进展起着举足轻重的作用。

三、康复路批发市场进展历

程

西北最大的服装批发基地康复路商圈为专业性批发市场，在西北地区颇有知名度。现已被全国各地投资者、经营者与同行业人士所熟知。早期康复路市场是全国第一代批发市场兴建于1984年，80年代的康复路市场并非专业服装类批发市场，同时还经营日用小百货，瓜果，蔬菜等业种。90年代后逐渐成为以中低档服饰商品为主的批发市场，和当时北京秀水街和武汉汉正街驰名。1997，98年左右长乐路周边90年代初期建筑的第二代室内的批发商场逐渐形成气候，长缨西路上鞋类批发市场兴起，但康复路市场硬件配套设施还停留在建设初期的水平，造成客户一定程度

上分流，进入一个回落时期。2000年后康复路市场一直保持平稳增长的势态、但破旧的经营环境限制了商户的进展。2002年后，以康复路市场的品牌效应为依托，逐步形成多个以“产品品牌”为核心的批发市场。在2003年受非典阻碍，以康复路市场的空置率为契机对康复路市场进行了大幅度改造，进一步提升康复路商圈硬件设施的完善。

四、西安投资市场进展现状与趋

势

目前，西安商业地产差不多出现近乎于热火朝天的现象，也表明西安地产已正式进入商业地产时代的时期已来临。具体现象如下：

1、各类零售型物业的面市给予投资者数不胜数的投资机会，而投资者关于这种单一型态的投资形式也表现了对利润空间最大化的质疑。

2、应于市场的进展需求，专业型批发市场将成为投资者的

首选对象，而更多的投资者则表示他们选择投资批发市场的

理由是看中以后进展趋势及良好利润空间。

3、批发市场在近期也将成为抢滩西安市民投资的主流市场，实

现了跨越式进展，且正逐渐成为房地产市场的主力物业类型之一。

4、批发市场必将让全国及西安本地各类投资者将眼光瞄向于康复路市场各大物业，而现有康复路市场则是经营者为主体，他们要紧是购买经营权或实施租赁权的方式进行经营。这类市场而关于投资者的投资空间存在着一定的限制性，一方面来源于各大物业没有产权式销售的权利，另一方面则局限于经营户对产权式销售的认识存在着不足。

5、关于以上这类现象的存在，将由新康复路?西北商贸中心那个具有21万建筑面积的项目打破那个格局，再造新康复路商圈的宏图立即在2005年变成一种现实，一种改变传统商业市场的现实。

五、市场核心问题呈

现

鉴于对市场调研的深刻，西安商业市场要紧状况浮出水

面，而作为操作本案的目的性，需客观与实际的操作于本案。要紧核心状况如下：

1、零售型物业的投资逐步转向批发型物业的投资：因这类市场的投资已进展的时期，投资空间有限，投资形式也较为单一。促进着的投资市场的最大化是以后商业市场进展的趋势。

2、批发市场脏、凌、乱等形象依旧存在：因这类市场在固有概念当中均是这类形象，但由于市场的逐步完善性，促使这类物业必将得到改变。必将以优化购物环境为背景从而提升市场形象力

3、批发市场单一功能制约它的有效进展：在西安市场，批发市场依旧是批发为主，要紧看中“量”的产生，而关于购物环境及产品品质上无太多的追求。同时，批发市场依旧是纯购物功能，无餐饮、休闲、娱乐、展示等功能的存在。

4、客户网络单一化与市场区域化：现有康复路各类批发市场，它们的要紧辅射目标确实是西安本地及周边市场。关于客户也是锁定于这类区域的客户为主，在层次上也偏低。

5、经营权购买状况甚佳且无产权概念：在现有的批发市场内，无一例为产权式物业的销售出现于市场，而更多的则是租赁

市场与买断经营权市场存在。估且在现时期有2-3家新型物

业以产权式销售方式面市于市场。

6、对购买产权价格敏感且同意程度有待提高：在这次调研过

程中，康复路客户对购买产权的方式存在着多方面的担忧，

并对购买了产权式物业的直接利益点不是专门清晰。大多数人

将产权式物业的首付与二手租赁市场的转让费金额作相应比

较，将月按揭款金额与每月租金作比较，从此决定是否购买。7、三大物业齐取康复路市场的现象已成必定：本案与白马世纪服饰广场、西北裤城三大物业均在2005年抢滩于西安市场，这三大物业均以产权式进行销售。同时，要紧目标同锁定于康复路市场，由于客户资源有限。本仅能容纳一个物业的客户量，却出现三大物业齐取的现象。由此可见，市场竞争的激烈性必定存在。

8、写字间市场得到进展与提升：在此次调研的过程中，通过多方考察与座谈，市场现象已明朗呈现。各大商家对写字间的需求比较大，他们更关注写字间的功能性。在他们惯有的概念当中，写字间与一般商铺的区不就在于能否具备上网的条件而确定。这些差不多要素成为他们急切关注的核心问题，也是本案针对市场需求需改善或提升的地点。

六、打造本案市场方

向

以后批发市场的进展前景良好，但关于康复路商圈的批发市场以后进展趋势必将成为行业人士高度重视与关切的现实，这也正是新康复路●西北商贸中心商业项目打造的原始初衷，一种引领行业领先的操作模式，一种投资者、经营者、终端消费者三赢的经营模式，更是一种西北地区首创商贸与物流并享的商业新中心。

1、形象力的提升：关于传统批发市场固有的形象必将得到改变，以优化购物环境是本案的差不多目标。

2、强化零售功能：固有的批发市场以单一的批一功能为主，

或者是不拒绝零售的可能性，但也不推举这类功能的存在。

但在本案内，必须零售功能。包括楼层产品的布局，核心客

户的引进及物业人流淌线的设计等要素上均体现这一特征。3、网络化的拓展：一般批发市场以本地市场为主，再辅射到周边市场。而作为本案，则强力拓展它的辅射性，以全国、国外作为辅射目标。它依托于产业生产力的背景，整合买方与卖方的有效需求向区域化、国界化进展促进这类市场的交易是本案的核心

卖点。

4、强力打造“三化”元素：“三化”元素即指专业化、规范化、规模化。那个以后批发市场关系生存性的关键问题。专业化，有利于商业价值的提升；规模化，有利于产品的多样化。规范化，有利于促进销售率的上升；这些方面必须得到有效提高，必将会使本案的持续经营性达到最大化。

5、异地营销促进本案市场热温：本案所有的宣传均需紧扣着

规模化而操作，一方面以本地为主，但在中后期进行吸纳。

在本案的前期必将以“以外围攻内地”的战略促进市场的持

续热温状态。

6、拓展实力客户激活市场：本案体量过大，本地客户也有限。又由于竞争者已开始展开销售工作，这种现象的存在均能对本案产生极大的阻碍。拓展本案实力性客户乃是本案的关键，一方面可利用它的实力性与品牌性吸纳同类型的客户或散户；另一方面可去化比例较大的商铺面积。关于这类型的客户，是本案的关键所在，也是本案的困难所在。

7、“人流、商流、信息流”构造强势卖点：由于本案地处于康复路核心商圈内，为西安新城区的重点支持项目，同时超大规模

为构造一个新型的MALL奠定基础。西安为西北五省的中心都市，交通便捷、物资运输、商势辅射力均具备一个现代主题物流中心的核心要素。本案以人流、商流、信息流作为强势卖点对外推广，必定引进各类商家的青睐。这种定位，即改变与提升传统物流中心的商业价值，另一方面也为现代物流的挑战者和补缺者做出示范与引导。

七、市场致胜策略的必定

性

以后批发市场的进展前景将得到多方人士的鼎力支持，一方面来源于当地政府，另一方面则是开发商的开发理念，第三方面则是行业协会，第四方面则是做专业型批市场的长久性客户，第五方面则是终端客户等五大力量的全新打造，促使着批发市场具备良好的进展前景。客户资源也将得到大力拓展，逐步向多元化、专业化、层次化的客户资源进展。产品质量差、商家信誉无保证等现象立即得到有效改变，趋向于产品风格时尚、产品品质较佳、商家信誉信得过等原则吸纳有效客户。而作为本案如何制胜于市场，核心策略是什么，所运用的组合策略又是什么，或者是操作

手段又如何乃是本案取胜于市场的关键。具体如下：

1、核心策略：“价格、速度双把利剑”取胜市场

作为本案的推广核心一方面体现于“价格”的合理性，从某种程度来讲，它更倾向于产权式物业销售的突破性价格。另一方面则是“速度”的恰当性，也确实是节奏性的把握。因本案的潜在竞争者（白马世纪服装广场与西北裤城）均已开始展开收取定金行为，对本案具备一定的冲击力。如何将本案的价格合理化与速度把握的节奏化进行有效操纵便是本案取胜市场的核心。

2、运用手段：运用“借力使力”手段

√“以外围激活本地”销售

在市场前期时期，必须以外围市场作为攻破方向。一方面可作为探访需求，从外围市场客户探知他们对本案的青睐性，另一方面可依照了解的情况及时调整本案策略。在进行外围市场探访的过程中，一种情况则是出现“热度”状况，这是比较良好的市场状况。另一以“冷度”状况，出现这种情况时则立即进行外围市场转向本地市场的吸纳策略。从然保证本案的销售目标。但这种销售方式的确立，是检验本案是从外围攻本地，依旧从本地激活外

地市场的最好方式。

√“以本地促进外地”销售

在操作任何一个案子时，一般都会采取“先易后难”策略。而作为本案的体量过大，当地客户资源有限，这种先易后难的策略是否可行仍处于未知数。但又由于二家潜在竞争者的存在，本案必须将本地市场作为核心进行吸纳。因此，竞争者的先行策略给予本案一定的参考价值。具体如下：

*推广成功或失败缘故，均可成为本案最为直接的参照价值；

*避开该案的核心卖点，为本案的创新提供了创作空间；

*积极关注该案的推广进展状况，及时调整本案的推广策略

鉴于以上缘故的存在，本案需在销售前期做好一系列的工作。如前期市场造势、外地市场探访、核心策略确立、最佳手段运用等问题上做足功夫，方能达到“短、平、快”的实施目的，最终实现击败潜在竞争者的目标。

项目总体定位概念与策划思路

一、项目开发目

标

作为重点开发商业物业，本项目在开发过程中应当满足投资商/开发商、投资者、经营者及最终消费者四个层面的利益要求，保证项目的成功建设及后期良好运营。

1、关于投资/开发商而言

本项目应当能够保证在最优化的投资环境之下，实现短期效益与长期效益的最大化，要紧表现为：通过项目的开发、销售、运营，为投资/开发商带来合理的现金流，实现投资/开发商的投资回报预期，同时借助于优势物业资源的掌控，获得长期治理效益、经营效益及品牌/形象效益。

2、关于投资者及经营者而言

本项目应当通过明确定位、科学规划、系统经营治理为投资者、经营者制造良好的投资/经营环境，促进物业的升值，发挥聚拢效应，带动整体物业的可持续经营性，实现投资者及经营者的投资回报目标与经营目标。

3、关于消费者而言

本项目应当在充分了解消费者消费需求、消费特点、消费心理及消费行为的基础之上，为消费者制造舒适的购物环境、享受批零兼营的购物功能。使之为消费者带来便利性与快捷性，同时结合于消费者的消费需求，扩大销售网络、优化客户资源、保证产品

质量与商家信誉。以此来奠定物美价谦与

品质保证的消费特征，更进一步提升该物业的经营价值。

4、关于商圈而言

本项目应当通过对市场、对消费者的充分了解，科学规划，合理引进及组合新型业态、业种，完善区域商业功能，以提升康复路商圈的商业特征与功能。本案所打造的目的是继承原康复路的商业气概，提升现有康复路的商业功能与购物环境，同时更进一步的完善现有产品组合与商家组合。顺原有康复路商气，造现有新康复路之地标交易广场——新康复路?西北商贸中心。提升商圈原有的商业势气，扩大新康复路商圈在批发行业中的知名度或者得到全国市场的各大投资者与经营者的认但是本案打造的真正目的。

二、项目开发原则及思

路

任何商业项目的开发都必需遵循一定的原则性，一方面深入了解该商业圈的差不多特性，另一方面寻求各类符合该项目操作的手

法与策略，使其本项目在该商圈内具备相应的竞争力，

打造一个成功的商业广场是任何一个项目的开发宗旨。

1、充分考虑行业与产业特征的有机整合，既要考虑到行业特征，又要依托于产业背景。点面双效结合共同打造一个商业购物场所的持续经营性是不可忽视的社会责任。

2、充分考虑本项目所处商圈的特征与以后产业的进展趋势，创立本项目的核心竞争力。

3、“售得出，租得满，做得到”为大前提，对本项目的投资者，租赁经营商户，终端消费者进行合理而准确的市场定位。

4、以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。同时，严格考核产品质量与商家信誉品牌。

5、以本项目的目标消费群（投资者与经营者）作为市场宣传推广的要紧攻击对象，强势树立高投资价值、高经营价值的市场形象。时期性的深入攻击，策略性的投机市场。

6、优先引进主力商户（具有多个行业的销售网络客户或具有一定经济实力的商户及具有一定品牌信誉的商户），以大客户带小商户为本案的招商策略。

三、项目整体定位概

念

依照本案的市场调研状况及本案所处的康复路商圈特征，给予本案最为精准的市场定位尤为重要，从商圈到项目特征、从业态到治理模式、从经营户到投资者各个层面的要素要考虑到位，使之更为贴切的符合到市场需求。能够使客户规避市场风险，坚决投资信心，增加销售热度。如此的定位，能够减少与直接竞争对手的接触面。

1、项目的总体定位

本项目立足于服务周边市场，集批发、零售、展示、交易、物流配送功能等为一体，具有强大辐射力的大型现代化物流交易中心（一个具备批零兼售的仓储式交易中心诞生）

2、项目的功能定位与组合

展示、交易功能区

该功能区是本案的主功能区。展示功能与交易功能区，形成了前“展”后“店”的格局，依托西安对西北五省具有极强的辐射作用，通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径。

同当前批发市场的要紧差异表现在：

√集中主题规划，导购便利（汲取零售商业的优点）；

√增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展示商品的风采，便于看样定货）；

√经营产品以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌企业进入本项目，体现本项目的中档商品交易中心的定位）；

√营造了良好的购物环境（良好的购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进入、扩大零售和批发交易量；减轻经营人职员作压抑，营造舒适的工作环境）

√关于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能要求（设计标准模式、类似街面专卖店）；

√可配计算机，进行客户治理，仓储治理（MIS系统）-预留管线。

会展会议、推介培训服务功能区

该区域是市场的配套功能区，要紧是提高本案的档次和水平；√业内专业人士、行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会，为会展会议、推出和培训奠定基础；

邹城商业街整体营销推广方案1048214463

邹城商业街整体营销推广方案凌峻（中国）房地产策划推广机构 2004年7月

前言邹城商业正处于发展的初期阶段，在这个时期，机遇与挑战并存。此时，能够承担邹城商业街的营销策划与销售代理本身就是一项新的挑战，我司也将以全新商业地产的发展模式，在充分研究邹城目前商业市场状况的基础上，为本项目制定科学合理的营销策略，最终实现发展商的预期利润及项目的可持续发展目标。本策划书主要由以下几方面组成：一、通过之前对邹城商业市场的深度分析，寻求市场的空白点，制定项目整体发展策略；二、针对区域市场的空白点及竞争项目的特点，选择相应的竞争策略；三、通过分析、整合项目的核心概念，全面构筑项目核心竞争优势；四、整合各类资源，强化项目优势，提高项目的市场竞争力；五、为项目制定合理的营销策略，并对此进行详尽的阐述；六、为公开发售前期的每一个阶段制定清晰的推广计划，指导下一步的工作展开。

第一部分：构筑核心竞争优势

一、项目整体发展原则根据目前邹城商业市场的发展状况，我司对本项目开发过程进行系统性思考，建议遵循以下六大原则：（一）市场排他原则通过市场形象的塑造，实现建立具有个性的、排他的市场地位。邹城商业发展在济宁地区走在前列，传统商业相对比较发达，同时已经有商业项目出现，而且还有几个大型专业市场项目即将推出市场，在有限的商业市场容量的基础上，导致市场竞争非常激烈。因此，本项目需要树立有别于其它项目的市场形象，避免同质化竞争，构造项目差异化的核心竞争力。（二）树立区域优势原则项目处在邹城西城区和兖州矿务局两大区域的交汇处，具有较好的先天地段优势。项目离邹城现在商业核心位置较近，同时扼守着兖矿高消费人群进入邹城市区的总入口，故本项目更应该利用该市场机遇，将区位优势充分挖掘与放大，树立项目区域商业中心的市场形象，为项目的今后的销售增添砝码。（三）强化信心原则商业物业在期楼阶段，重点在于卖信心。本项目在开发过程中，应以强化市场投资信心为出发点，通过政府及专业团体的认可、系列广告宣传和事件行销，高速地树立项目强势的市场形象，增强商家与投资者对项目的信心，最终促成项目的快速销售。（四）快速抢占市场原则鉴于目前本地的市场容量有限且本项目自身规模较大，在项目的开发过程中，无论

碧桂园商业街项目营销策划方案1

碧桂园商业街项目营销策划方案1 本文由浪沉无香fly贡献北京碧桂园商业街项目营销策划方案我们本着“专业、敬业”的企业精神，“为专业、敬业专业为客户创造专业价值”的服务理念，致力于为客户客户创造专业价值提供专业价服务。——同世飞天的使命——同世飞天的使命目录本案共分为七个部分：第一部分：第一部分：市场背景分析第二部分：项目概况及第二部分：项目概况及SWOT 分析分析第三部分：项目商业定位第三部分：第四部分：第四部分：项目规划布局第五部分：第五部分：项目招商及运营第六部分：第六部分：经营收益预测第七部分：第七部分：商场店铺切割方案武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产的分布现状。一、项目市场分析市场背景城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头，带动了武汉及汉阳区各行业的迅猛发展，更为商业的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑；城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量日益增加，消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模式向享受型转变，促使城市商业业态和经营结构的提升；一、项目市场分析市场背景武汉城市商业网点建设由原来的数量增长转向功能提升，由单个开发向区域整体规划发展，形成多商圈的格局。旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机。随着国际资本及机构的进驻，武汉的商业氛围将全面提升，与金融环境变化关系密切的商业地产也将在武汉迎来快速发展时机。

房地产项目营销推广策划执行方案

当前文档修改密码：8362839 c:\iknow\docshare\data\cur_work\xxxx\ “紫云山庄” 五月营销推广策划执行提案

厦门夏涛房地产投资顾问有限公司 2006年4月9日目录【活动推广主题、目的、内容】 ....................................................................................................... 错误!未定义书签。【车房大型联合展销会】.................................................................................................................... 错误!未定义书签。【我心中的理想家园——“紫云山庄杯”儿童绘画大赛】 ......................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄五月文化活动月之寻宝游】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄颁奖典礼及抽奖大酬宾】 ............................................................................................... 错误!未定义书签。【五月文化活动月之活动排期一览表】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。

商业项目营销策划方案

x商业项目营销策划方案【最新资料， WORD文档，可编辑】录目前言…………………………………………………………）3（市场分析……………………………………………………）4（……………………………………………一、项目背景）4（…………………………………二、西安市场商业现状）5（……………………………三、康复路批发市场发展历程）（6………………………四、西安投资市场发展现状与趋势）（7……………………………………五、市场核心问题呈现）（8…………………………………六、打造本案之市场方向）（10 市场致胜策略的必然性………………………………七、）（12项目定位总体战略与策划思路…………………………）（14 .……………………………….….…一、项目开发目标）14 （……………………………………二、项目原则及思路）（16…………………………………项目整体定位概念）三、（17…项目竞争策略与作用……………………………（18四、）……提升本

案定位之思路……………………………五、）22（市场分体定位与产品规划………………………………）（24……………………一、项目基础状况概括与商圈概况）（24…………二、项目区域商业环境分析…………………）25（．三、项目SWOT分析.............................................）26（四、市场分体定位.............................................）（27五、项目建筑规划建议. (36) 营销推广计划与实施…………………………………）（39一、宣传目的与实施计划……………………………）（39二、前期媒体统筹安排………………………………）44（三、销售推广方案…………………………………. ）46（四、销售阶段推广途径………………………………）51（阶段销售目标及控制……………………………（54五、）经营管理推广计划……………………………………）（57一、构建招商成功因子……………………………）57（二、目标市场与品牌比例……………………………）60（三、商户去化策略与操作程序………………………）（63四、经营管理策略……………………………………）69（五、经营管理实施方案…………………………………）72（前言：对西安市场进行了为期一个月的调研，在此过程中对各大商业状

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目录前言 -----------------------------------------------2 第一篇欧亚花园项目的背景-----------------------------3 第一章欧亚花园项目基本情况-------------------------3 第二章该市房地产市场概况---------------------------3 第二篇欧亚花园项目SWOT分析与目标定位----------------9 第一章欧亚花园项目SWOT分析------------------------9 第二章目标客户定位----城市的泛白领----------------13 第三篇欧亚花园营销诊断方案--------------------------15 第四篇整合营销策划方案------------------------------19 第一章欧亚项目整合营销策划思路和路径分析----------19 第二章欧亚花园项目主题定位------------------------20 第三章营销氛围形成--------------------------------23 第四章销售推广策略-阶段性安排---------------------25 第五章宣传推广策略--------------------------------32 第六章媒体组合策略--------------------------------39 第七章本案调整后的营销推广策划建议（略）----------39

前言本案策划的宗旨是营造销售氛围，加快销售进度、提高销售效果、实现销售利润最大化。本案以市场调研为前提，从提升项目价值和利于市场推广的角度出发设计本案，内容涉及主题定位、形象定位、客户定位、营销推广策略等，希望为康弘公司落实下一步推广策略提供有效的帮助。由于时间仓促、加之我们只有预定客户的基本资料，所占有的资料非常有限，在这种情况下，我们克服种种困难，以积极的心态去调研和收集各种楼盘资料，完成了欧亚花园项目整合营销策划及执行方案。

项目销售方案

项目销售方案 1

[凤凰城]项目销售方案嘉兴六合地产营销策划有限公司二零一一年十二月

一、代理项目基本概况 1、项目基本构成精装酒店式公寓、步行街、卖场。 2、项目经济指标酒店式公寓面积9513.72平方米;步行街面积12376.4平方米;卖场面积7201.68平方米。 3、主力面积酒店式公寓45平方米;步行街独立一层30平方米左右 ,1-2层120平方米;卖场划分为30平方米的单元。二、项目SWOT分析 1、优势(S) 城市综合体,聚集大量人气及商业配套,发展前景无限。依托崇福广场优势,聚集人气。依托崇福广场住宅入住,商业形成一定气氛,五星级酒店开业,以及政府大楼入住,城市中心地段完全显现。崇福广场的成功运作,给投资者带来继续投资凤凰城的信心。 2、劣势(W) 与崇福广场有崇新线隔断,道路状况一般。

商业体量较大,且主力集中在步行街1-2层,单套面积过大,势必造成单套物业总价偏高,影响到客户的投资热情。 3、机会(O) 崇福镇即将撤镇建市,变成崇德市,政府的扶植力度及各方面配套会渐渐完善,也将更加吸引长三角投资者的目光。政府各部门入住崇福广场办公,崇福行政商业中心已然形成。 4、威胁(T) 大型城市综合体,必须依托良好的招商以及后期商业管理。当前难以保障今后项目的稳定运行。崇福当前人口总量偏少,是否有能力消化现有或将有的商业。当前崇福整体商业的售价及租金价格完全不成正比,投资回报较低,投资者受益较差。总结综上所述,项目的前景还是比较良好的,机会及优势远大于劣势。我们将凤凰城定位为崇福广场凤凰城,充分依托崇福广场所带来的各种机遇和机会,将凤凰城打造成与崇福广场相得益彰的,相辅相成的由高档别墅、精装酒店式公寓、大型商场、品牌步行街为一体的城市综合体。

大十子商业街整合营销推广方案

五、营销战略 <一>差异化营销战略商业步行街是一种新型的商业形态，具有良好的发展潜力，上海的南京路、北京的王府井都是这种商业形态的代表，商业步行街的发展，符合市民消费心理的趋向，作为步行街而言，消费行为属于精神消费带动物质消费的典型代表，它具有商城目标性购物所无法比拟的优势，在城市发展中，市民对休闲文化趋向性正逐步强化。因此，商业街是最具文化特色的商业形态，拥有最可逛的资本，是周未休闲购物的最佳去处，是人潮钱潮汇聚的地方。依据上述对商业街的分析，结合大十字商业街的特色，我们提出了差异化营销的战略。即突出大十字商业街的特色，以差异化营销建立竞争优势。

<二>差异化营销的基础 1、进入细分市场哈密市商业竞争已十分激烈，主要原因在于商业供给过量；其次，商业的同质化也是主要原因，表现在相同的商城，相同的集市，缺乏特色市场和专业市场，大十字商业街可充分利用市场机会，进入细分市场。 2、商业形态创新传统的商场或集贸市场，为目标性购物的商业形态。商业步行街强调文化休闲功能，以精神消费带动物质消费，使商业街具备自己文化上的特色。 3、功能完善，一站消费步行街功能分区明晰，拥有多种商业形态，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游于一体，是休闲的最佳去处，购物的理想选择，充分享受一站式消费的乐趣。 4、文化理念构筑强势品牌

大十字商业街丰富的文化内涵，和建筑风格对其外在的延展，使其拥有了丰富的文化魅力，文化差异性由此凸显。六、营销推广策略 <一>原则 1、充分利用差异化营销及政府支持进行营销突破； 2、注重整体推广的系统性及节奏性，有张有弛，重点突破； 3、八九月份全面造势，力争十月份形成销售高潮；

安徽六安华府项目整合营销策划方案(61页)

目录引言第一部分市场解构基本描述项目SWOT分析目标市场定位与分析第二部分客户分析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略价格策略价格结构

价格预期第五部分营销通路营销展示中心接待中心 VIP营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与LOGO 推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略推广部署阶段销售周期划分及策略附录

引言对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动某”作为华府项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动某”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。

商业营销策划项目合作协议范本

编号： _______________ 商业营销策划项目合作协议甲方： __________________________ 乙方： __________________________ 签订日期： ____ 年____ 月_____ 日

签订本协议，并共同遵守；甲方授权乙方负责甲甲方：乙方： ________________ （以下简称乙方）为协助 ___________________ 公司（以下简称甲方）进行商业营销策划工作，经双方协商，甲方授权乙方为甲方项目进行营销策划，并签定如下协议。一、总则甲乙双方根据中华人民共和国相关法律及法规，方项目的商业营销策划方案事宜。二、服务内容甲方授权乙方进行商业营销策划服务，甲乙双方必须完全遵守本条款中的相关规定。乙方是甲方独家的商业营销策划服务商，负责甲方的商业营销策划工作。三、付款方式及要求 1、费用说明：根据乙方向甲方提供的服务内容，本合同总金额为人民币 __ 元（大写： _______ 整）。 2、付款方式：自本合同生效之日起，双方在确认项目计划和报价单后，在合同正式签订完成后 _____________________ 日内，甲方须支付乙方人民币 _________ （大写： _____ ）作为项目预付款。乙方为甲方提供营销策划报告后，甲方应在收到并确认后向乙方指定账户支付剩余费用人民币（大写：）；所有费用均以甲乙双方协商一致。 3、乙方指定账户： ____________________________________________ 四、甲方义务 1、根据乙方对商业营销策划工作的有关要求和建议，甲方有义务协助乙方，及时提供内容策略、相关背景资料、行业概况、企业业务系统技术接口等有关资料或信息的路径。甲方将对授权乙方发布的信息的正确性和有效性承担责任。 2、按照合同要求配备相关人员并指定固定的联系人按照双方约定的工作模式协同工作。 3、根据本合同第三条的规定，及时向乙方支付服务费。甲乙双方对于本合同中一项服务发生争议不影响其他项目的正常付费。 4、计划确认和配合：甲方应指定相关人员在乙方提交商业营销策划报告后的 ___________________ 小时内对上述文件审核完毕，并以书面形式（包括信件、传真、电子邮件等形式）对乙方提交的文件进行最终的确认和认可。五、乙方义务 1、乙方委派具有丰富策划经验和专业营销工作的人员组成项目组，依据以上规定代理内容，提供各项策划服务。 2、乙方承诺，乙方依据本合同所进行的所有工作内容，均符合相关法律规定。 3、乙方有权要求甲方按照本协议约定的期限和方式向乙方支付相关费用。 4、质量保证：乙方保证所有提交的文件一律经甲方确认后方可执行。六、保证条款

商业地产营销策划书

商业地产营销策划书（一）我们不得不承认的是当前商业地产营销策划中的确存在很多的缺陷和不足，如果不积极进行改善和调整的话，势必会影响到商业地产行业的健康发展。因此积极探究当前商业地产营销策划中的问题和对策，显得尤为必要。一、当前商业地产营销策划中存在的问题通过对于当前商业地产营销策划工作情况的调查来看，当前商业地产营销策划不合理存在深刻的原因，如果不积极进行改善和调整，将直接影响到商业地产营销策划工作效能的发挥。具体来讲，其主要体现在以下几个方面： 1、商业地产营销策划的出发点失准商业地产营销策划的出发点失准，是现阶段很多商业地产开发商容易犯的错误。其主要体现在以下两个方面：其一，过分的相信销售业绩与广告营销之间的关系，觉得只要地产营销策划做得好，就可以保证比较好的销售成功，在这样错误的思想意识下就有越来越多的商业地产开放商开始在营销策划上投入更多的资金，这种忽视了营销效能的做法，是很不合理的；其二，当前商业地产营销策划方案的卖点缺乏特色，过度的炒作，常常出现营销内容与实际商业地产产品特点不吻合的情况，这种偏离实际的营销策划方案往往也是难以起到理想的宣传效果的，以概念炒作为例，很多时候都是徒有虚名，时间一长就引起消费者的反感，是起不到任何营销效果的。 2、商业地产营销策划的能力很不足商业地产营销策略的能力不足主要表现在策划方案比较陈腐，缺乏实际的竞争能力。通过对于实际的商业地产策划方案的情况归纳来看，营销策划缺乏新元素，不具备创新精神，多数情况下都以同质化的方式来进行营销，无论是取材，

建筑外心，还是建筑特色，都以成词滥调来进行宣传。当然，这不仅仅与当前商业地产产品开发创新机制不健全，商业地产建筑时尚元素，现代化装修理念还在被大家慢慢接受的社会背景存在一定的关联，但是其主要的还是内因，那就是商业地产营销团队策划的能力不足，难以结合不同的产品，实现有针对性的商业地产营销策划。 3、商业地产营销策划的准备很欠缺完善科学的商业地产营销策划方案的形成，往往需要做好充足的准备工作，那就是市场调研工作的开展。但是实际上很多营销策划部门在确定策划方法的时候，并没有做好充足的市场调研的工作。具体表现为：以单一调查的方式去开展，忽视了楼盘规模，出现随意取值，以偏概全的情况，策划的宣传内容往往没有将楼盘的全部信息展示出来；策划方案程序化，机械化，脱离楼盘实际情况，忽略消费者消费能力，过度强调楼盘的高档性，出现了策划盲目性的情况。二、商业地产营销策划问题的解决策略 1、树立正确的商业地产营销策划理念树立正确的商业地产营销策划理念，简单来讲，就是正确审视营销广告的效能，看到其积极效能的同时，保证将广告做的有针对性，而不是实现其与实际销售业绩之间的挂钩。为此，需要积极做好以下几个方面的工作：规避策划炒作的现象，避免盲目炒作，实现广告成本的控制和管理，保证广告投入效能的合理发挥；树立实事求是的基本原则，从消费立场出发，做到广告策划内容的真实性，和策划方法的针对性，保证给予消费者最理想的信息资讯。 2、打造专业的营销策划团队专业化的营销策划团队，也是解决当前商业地产营销策划问题的关键所在。为此，我们需要做好的工作为：其一，立足提升在职营销策划团队成员业务素质，积极开展专业化的

XX商业地产项目营销推广执行方案

XX商业地产项目营销推广执行方案一、我们的任务核心目标――迅速销售一期商品交易一区二区（BC区）发展目标――义乌商贸国际博览城成为地方最有竞争力的商业项目兼顾目标――推进项目的招商运营二、我们的问题竞争激烈――销售速度和市场同类竟品放量面临极大竞争距离最远――距离产生消费抗性，影响客户的到访信心不足――周边配套落差及楼市调空后市不明形成投资或经营信心低落资源有限――当地人口规模和客户资源不高三、我们的思路突破常规，实施主动圈层围合营销思路释意：所谓“主动”就是区别常规的打广告等客户上门的营销思路，而是要走出营销中心，主动增加客户的接触点，推广项目，解决到访，促成交易。所谓“圈层”就是找出与产品匹配的其消费意识、经济条件、文化审美、生活习惯和品位等方面有相通之处的人群，并针对这部分人群以匹合其消费行为和习惯的方式进行“点对点”的营销推广，促成交易。所谓“围合”就是对圈层客户群进一步集合、整理、分划为核心意向圈层、紧密意向圈层、传播意向圈层，并对上述三个圈层客户细分为多个有利于营销推广的类似圈层，针对不同圈层分阶段实施针对性的营销推广。主动圈层围合营销房地产营销在经历了地段、概念、产品、服务的“四季更迭”以后的“第五季”，是房地产市场竞争的白热化的产物。它建立在对目标客户进行围合细分、洞悉其消费习惯的基础上，制定相应的销售策略以达成交易的营销模式。其应用“品牌＋资源整合＋差异化的营销方式”的独特模式，能有效解决解决传统营销模式中无的放矢、接收度低、推广费用居高不下的问题，达到有针对性说话、节约成本、有效促进销售的目的。这种营销行为能让合同签订成为新的销售的开始，而不是结束，“口碑相传圈”的层传播会不断的累积、增加客户。同时客户通过特定的“圈层”，扩大交际，

2-1-1_佳兆业集团项目营销执行方案撰写指引

佳兆业集团项目营销执行方案撰写指引 1、目的 1．1规范营销成果标准，梳理项目营销目标与思路，提高营销工作效率。 1．2在发生外包业务时，为所委托服务的目标、架构、内容等提供参考。 2、适用范围 2.1集团以及各下属公司营销职能部门提交的项目营销执行方案。 2.2受集团或各下属公司委托服务的合作公司所提交的项目营销执行方案。 3、职责 3.1集团营销职能部门负责对集团各下属公司项目提交的项目营销执行方案内容进行把控，对营销执行方案的完成质量进行监督。 3.2各下属公司营销职能部门需根据本工作指引的要求完成项目营销执行方案，同时根据本工作指引对各合作公司提交的项目营销执行方案进行把控，项目营销执行方案原则上需要包含本工作指引的内容，但不局限于本工作指引。 4、主要内容 4.1、项目目标及解析：品牌目标、销售目标、目标分解等。 4.2、市场分析： 4.2.1、宏观政策分析：宏观经济金融背景、房地产宏观政策等。4.2.2区域经济分析 1）区域简介(含历史沿革、城市行政划分、面积、人口概况等)； 2）区域经济（含GDP增长情况、人均收入细分等）； 3）城市总体规划与区域规划；

4）城市总体规划的空间结构及交通规划对本区域当地总体房地产市场与区域房地产市场的影响； 5）行业基础数据收集:开工量、竣工量、存量。 4.2.3、区域土地市场分析 1）区域政府公开交易土地情况，历史交易量和交易价格分析,目前及未来的市场供应分析； 2）项目所在位置的基准地价/政府指导性地价。 4.2.3区域房产市场分析 1）区域楼盘分析 ◇供应量 ◇产品功能设计特点分析 ◇销售价格走势 ◇提价幅度与频率 ◇优惠政策 ◇滞销分析 2）区域市场消化量和速度 3）不同类型产品的购买客群分析 4）区域市场情况总结与趋势预测：重点预测项目所在区域竞争楼盘未来一年内供需走势。 4.2.4可比性楼盘分析 1）市场竞争楼盘详解： ◇供应量 ◇产品功能设计特点分析 ◇产品配比 ◇畅销产品分析

商业街整合营销推广方案

×商业街整合营销推广方案【最新资料，WORD文档，可编辑】一、市场调研分析 <一> 调查时间 2002年7月18日——2002年7月22日 <二> 调查方法采用问卷调查和问询调查结合 <三> 调查目的分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态，为项目定位及营销推广提供客观依据。 <四> 调查范围哈密市主要商业市场 <五> 调查项目 1、哈密市商业宏观经济环境 2、哈密市商业形态 3、哈密市经营商户 4、竞争物业状况 5、大十字商业街意向客户购买行为 <六> 调研分析结果

一、哈密市商业宏观经济环境分析 1、人口少、收入低、消费能力有限哈密地区面积16.5万平方公里，辖区人口35万，其中市区面积8.5万平方公里，人口15.6万，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限。 2、缺乏产业支撑，经济发展缓慢哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，制约了商业的发展。 3、旅游消费不足每年来哈密的外来人口高达十几万，但多数以民工居多，由于消费水平较低，对商业的贡献率极低，而对商业贡献率较高的旅游人数，所占比例相对较低，每年仅3—5万人，对商业的贡献相对有限。 4、各商业市场缺乏亮点，差异性不强哈密市商业格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏长远发展潜力。二、哈密市商业形态分析 1、商业集中度高，缺乏发展空间哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的70%以上。在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。

完整的商业项目营销执行方案

xx广场营销执行方案目录第一部分项目分析一、近期市场状况二、项目概况三、项目定位第二部分销售策略一、销售总体策略二、入市时机及销售前提三、销售阶段及工作安排四、各销售阶段推货策略五、销售管理六、核心卖点的提炼第三部分价格策略一、厘定价格的相关因素二、价格定位三、价格策略四、定价原则五、付款方式及折扣控制六、价格控制七、回款预估第四部分宣传推广策略一、广告目标二、宣传推广策略三、媒体组合策略四、推广费用预估第五部分项目包装一、包装总纲二、基础形象设计三、营销通路的包装四、卖场形象包装附件：一、媒体投放计划及费用安排二、价目表

第一部分项目分析一、xx市商业地产的市场现状（一）近期xx市商业地产市场概况 2003年,xx市商业地产在政府实施房地产市场规化运作、加快地铁等城市基础设施建设等多项利好因素推动下，呈现出稳步发展的势头，在售和在租的的大型商场亮点频现，正佳广场、维多利广场、光明广场、名盛广场、地王广场、盛贤纺织（布艺）城、十甫名都等大型商业，分布在市各个热点区域，四面开花，去年的商用物业大旺，呈现一派喜人景象，主要表现在以下六方面： 1、体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）引领潮流体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）是2003年最流行的商业形态，不少商用物业发展商竞相尝试，去年风头最足的商业项目都定位于SHOPPINGMAII。据悉，目前xx在建的MAII有5个，天河区的正佳广场、北京路的光明广场和名盛广场，位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”以及白云区的百信广场。除尚未开售的“花花世界”其他项目推出市场后的租销售情况都较不错。xx市场都接受MAII这种类型的商业项目。xx广场就项目的实际情况，借这一趋势将项目定位为xx首席社区商业MAII。 2、专业市场行情看涨由于xx经济的持续高速发展，加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持，xx的专业市场一直是商业布局中重要的一环，且各类专业市场的表现的非常繁荣。2003年下半年陆续有专业市场商铺推出市场，销售和出租情况都相当理想。如鞋业皮具市场有金龙盘国际鞋业皮具贸易广场，布艺专业市场有海印盛贤纺织（布艺）城，美容美发专业市场有美博城，电脑专业市场有颐高数码广场等，我司认为，专业市场的选址十分重要，去年推出的专业市场都建在商业气氛逐渐浓厚的地方，或者在传统的商业街，这是专业市场依旧繁荣的原因。 3、主题商场的开发逐渐成趋势主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜明特色，对加强商户的竞争力及吸引客户方面有独特作用，也是商用物业发展商喜欢的形式之一。2003年底以“主题商场”的形象推出市场的商铺有上升的趋势，如富力儿童世界、广百玩具城、运动前线、南天国际照明广场、xx百利国际婚庆中心、百安居等，都很受置业者、投资者和消费者的关注。根据发展趋势，所以四楼考虑作为儿童主题的商场。因为项目只有99个车位不足以支撑大型酒楼和整个商场的使用，所以建议五楼做主题餐饮，设置西餐厅和咖啡馆，如引进伯顿等。 4、新开商场引入大型名牌商家大型商铺能够做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人气，此外还看能否提供齐全的商品种类，让顾客实现“一站式”消费。如正佳广场、维多利广场都以大品牌商家为主要客户，一是可以提高档次，另外也可以让消费者享受更多的购物乐趣。而新光城市广场在招商过程中引入了家乐福和顺电两大商家。经过招商部的努力，主力商家方面已经确立美国诺马特超市。 5、岁末商铺广告投放量激增 2003年11月1至12月20日，共有36个大型商场、专业市场、裙楼商铺和小区铺在xx报纸媒体作广告，比9－10月份多出4个，其中xx市有34个，市外有2个。报纸的广告量为13337664元，比9－10月份增加63.9%，其中市商铺的广告量占商铺广告总量的99％。广告投放量原定为500万，我们认为考虑到对接广电房

商业广场营销执行策划方案

鲁信·XX商业广场营销执行方案第一部分项目背景一、项目讲明鲁信·XX商业广场位于位于章丘市明水大街南段以东，地处章丘城区的中心位置，北临百脉泉，区位优势明显。本案在原明水服装市场地块上建设，原明水服装市场是章丘市最繁华的专业服装市场，地块商业潜力巨大。项目占地82亩，总建筑面积达79066平方米，其中商业建筑面积为52230平方米，住宅面积为24206万平方米，容积率1.44，建筑密度37.3%，绿地率27%，停车位190个。项目处在章丘新规划的景观主轴上，是景观主轴的高潮部分，建成之后，将成为章丘市的标志性建筑群。鲁信XX商业广场借鉴国内外成熟的步行街模式，由多座风格现代的商业和住宅建筑群构成，集观光旅游、休闲娱乐、购物餐饮于一体，由上海同济都市规划设计研究院担纲设计，采纳围合式组团设计，由8个建筑组团和部分住宅底商组成。建筑形式为两层、三层、四层连体商铺，临都市主干道商铺为三层、四层，临内街和组团内商铺为

两层。本案商铺共计312个,到目前为止已认筹283个（不包括开发商的关系客户13个，共需29个商铺）。住宅共计228户，其中多层4栋，96户，点式小高层3栋，132户。二、SWOT分析 1、优势（STRENTH）体量优势：总建筑面积达79066平方米，其中商业建筑面积为52230平方米，住宅面积为24206万平方米。如此的商业建筑规模在章丘历史上是最大的。区位优势：处在都市中心区位，临近百脉泉公园、实验小学，与香港街相比，区位更靠近市中心。商脉优势：在原明水服装市场地块上建设，秉承原明水服装市场商脉。规划优势：上海同济都市规划设计研究院规划建设，铺铺临街将商业价值最大化。开发商实力优势：鲁信房地产和章丘城建联合开发，本地实力开发商可信度高。

银行商圈营销方案

银行商圈营销方案销商圈中小企业主要得益于政策对中小企业融资市场的推动，与营销园区的中小企业、供应链的中小企业、商会的中小企业模式极为相似，都经历着由无到有的过程。通过国内部分商业银行试点先行、借鉴国外中小融资经验等形式，由经济发达地区向经济欠发达地区过渡，由国有银行向股份制银行、城市商业银行、农信社过渡，银行营销商圈在质疑声中不断获得成长、营销服务体系逐步得到完善。根据国外银行中小企业融资服务经验，商业银行通过第三方实现中小企业市场开拓、深度营销，已经被行业认可。银行营销商圈内的中小企业正是凭借着商圈管理公司、基金公司、担保机构、企业联保等第三方服务，并且国内的民生银行、华夏银行、北京银行已经先后取得了初步的成功。通过营销商圈内的中小企业，获得中小金融业务的增长仅仅是时间问题。通过国内商业银行的不断实践、经验总结定会走向成功。（一）商圈企业的主要风险 1、外部环境风险通过调研了解，商圈内的中小企业和商户绝大多数都属于批发企业和零售企业，企业的盈利能力、成长能力、偿债能力，受外部环境变化影响较大。因此，银行客户经理在选择商圈内的中小企业时，要充分考虑到商圈在城市中的经济地位，城市人口分布、区域经济发展、基础设施配套等情况。同时，客户经理也需要考虑到商圈所在区域的产业经济发展结构，以及区域的产业结构、产业特色。例如，在我国东部沿海城市，有许多商圈内的中小企业多以对外批发为主，商圈内的中小企业经营受国际经济发展态势影响较大，在中国出口

面临巨大压力的情况下，此类商圈内的中小企业外部环境较为复杂，风险需要保持高度警惕。 2、发展阶段风险客户经理对商圈发展阶段的了解至关重要，商圈的发展程度将会严重影响营销中小企业的成功率、影响客户经理的工作业绩、以及信贷质量安全等。通常，新建立的商圈，由于经营时间较短，无论从商圈知名度、企业代理品牌知名度、商圈客户流量、购买力等方面都严重制约着商圈内中小企业的盈利能力。商圈内的中小企业或商铺由于准备资金不足、经营管理经验欠缺，市场开拓能力有限，往往经营不到一年的时间就出现倒闭或退出的现象。同时，由于商圈的刚刚成立，中小企业和商铺的负责人很难对未来的流水和盈利能力做出准确的判断，这将会严重影响银行客户经理对目标企业价值的准确评估。相反，成熟商圈内的中小企业经营形态相对完善，处于快速成长或成熟的发展阶段，商圈内的中小企业可以准确预测出企业需要的资金流和相应的还款能力，商圈内的管委会、担保公司、基金公司、商会也发展较为完善，甚至部分机构已经具有与银行合作的相应经验，这类商圈内的中小企业风险相对较小。 3、商圈生态风险商圈生态通常包括商圈载体、商圈主体、商圈客体、商圈环境四个部分。其中，商圈载体包括建筑空间和内部组织，建筑空间方面的风险主要体现在商圈内的店面租金的变化，内部组织风险主要体现在商圈规划方面的风险，以及组织协调方面；商圈主体包括各类企业和各类顾客，各类企业方面的风险主要体现在企业经营、运作模式，各类顾客主要体现在因消费者偏好转变带来企业销售收入下降；商圈客体包括各类商品和各类服务，各类商品主要体现在产品质量、价格优势，各类服务风险主要体现在商圈内的配套服务是否完善，相关的

项目整合营销项目策划方案

项目整合营销策划方案第一部分市场实态分析及入市时机选择一、徐州市场实态分析二、入市时机选择第二部分项目定位一、案名定位二、主广告语定位三、整体形象定位四、目标客户群定位五、卖点主题挖掘第三部分营销策略一、项目营销原则二、项目营销节点划分（一）项目的开发周期（二）项目工程进度排期（三）项目策划进度排期 .参考资料.

（四）项目销售阶段排期及各阶段推广重点第四部分媒体推广一、项目整体包装策略二、主体包装架构三、销售物料成本预算第五部分项目组合与投放一、媒体优劣势分析二、媒体选择三、媒体推广费用预算四、媒体组合投放第六部分销售回笼资金模拟后记 .参考资料.

前言 **项目是徐州**房地产开发有限公司最新力作，此项目位于铜山新区规划的未来商务中心轴线上，其优越的地理位置和巨大的发展潜力必将引发市场的投资和购买的热潮。徐州瑞尔特工作人员在对市场进行了实地的缜密的调研分析之后，对项目做了周密的规划和准确的定位。在此基础上，我方工作人员又对项目的卖点进行了更进一步的深入挖掘和提炼，制作了切实可行的营销策划方案。通过制作本次策划方案，旨在明确下一步工作的思路、方向以及工作的重点。以便于双方下一步工作顺利、有序、快速的开展。 .参考资料.

第一部分市场实态分析及入市时机选择一、市场实态分析 1、徐州经济发展状况 1） 2006年经济总量和速度双创新高。全市国民生产总值（GDP）达到1388.92亿元（按政府 15％增长计算），增速创近十年来的新高，同时这也是自2004年总量迈进千亿大关后，连续3 年保持了14%以上的高增长。 2）生活水平有明显上升：居民家庭恩格尔系数，城市为38.2%，农村为43.8%，生活质量有了明显变化，表明城市居民家庭的生活水平已进入相对富裕阶段。 3）居住条件有较大改善空间：2005年末城市居民人均住房建筑面积 23.31平方米，比上年末增加2.50平方米；农村居民人均生活用房面积29.36平方米，增加1.56平方米。城市居民家庭人均住房使用面积17.12平方米，比上年增加1.45平方米，居住条件尚有巨大改善空间。 4）城市建设从2004年开始进入快速扩张发展周期，由中等城市向大城市迈进，城市化水平快速提升，从2005年起加速建设徐州新城区，为房地产业发展提供了良好的市场基础与发展空间。 2、徐州房产政策情况 .参考资料.

房地产开盘前期营销执行方案

山水江南客户积累期营销执行方案一、山水江南营销阶段划分 1、营销阶段划分考虑因素 1）考虑到当前的工程进度 2）考虑到市场销售季节因素 3）考虑项目准备工作进展 4）考虑集团公司资金回笼因素营销节点的安排,必须考虑到工程进度、法律文件、工作准备等各种条件的工作进展程度,结合房地产行业独特的入市时间影响状况,制定一个合理、可行的工作时间节点,为项目整体推售奠定有序的工作安排,明确各阶段工作重点,使得项目推进有条不紊,达到预期营销目标。 2、项目营销目标山水江南的营销目标的制定,是依据宝安地产品牌发展目标、山水江南的营销战略目标、山水江南营销指导思想、惠州房地产市场特点及未来发展趋势、山水江南项目工程进度综合制定。山水江南总体营销目标从项目运作层面、项目销售层面、项目品牌层面、公司品牌层面四个方面制定,经过山水江南的

成功,层层递进。弘扬江南院落居住文化,力争打造惠州市高尚人居新标尺,成为惠州房地产发展史上的里程碑式经典项目,巩固宝安地产江南系列品牌在惠州的领先地位。 ?山水江南运作目标:集中项目山地环境优势,融合宝安地产成功的江南系列品牌,结合现代人对于第二居所的需求,成功打造惠州市高尚人居新方式,成为惠州房地产发展史上的里程碑式经典项目。 ?山水江南销售目标:山水江南的住宅销售从 3月18日开盘销售后,至 12月18日实现95％销售目标,实现项目的快速销售。 ?山水江南品牌目标:将山水江南打造成惠州房地产强势品牌,成为宝安地产进驻惠州的第一个成功经典品牌项目,在惠州延续宝安地产江南系列项目品牌。 ?公司品牌目标:借助于山水江南品牌的成功,建立宝安地产品牌在惠州房地产市场的巩固地位,为宝安地产在惠州的新项目开发奠定坚实基础。 3、项目营销阶段划分依据本项目销售计划,结合项目工程进度,及惠州市场

(精)某商业街市场营销推广方案

某商业街整合营销推广方案大十字商业街整合营销推广方案一、市场调研分析

<一> 调查时间 2002年7月18日——2002年7月22日 <二> 调查方法采用问卷调查和问询调查结合 <三> 调查目的分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态，为项目定位及营销推广提供客观依据。 <四> 调查范围哈密市主要商业市场 <五> 调查项目 1、哈密市商业宏观经济环境 2、哈密市商业形态

3、哈密市经营商户 4、竞争物业状况 5、大十字商业街意向客户购买行为 <六> 调研分析结果一、哈密市商业宏观经济环境分析 1、人口少、收入低、消费能力有限哈密地区面积16.5万平方公里，辖区人口35万，其中市区面积8.5万平方公里，人口15.6万，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限。 2、缺乏产业支撑，经济发展缓慢哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，制约了商业的发展。 3、旅游消费不足每年来哈密的外来人口高达十几万，但多数以民工居多，由于消费水平较低，对商业的贡献率极低，而对商业贡献率较高的旅游人数，所占比例相对较低，每年仅3—5万人，对商业的贡献相对有限。 4、各商业市场缺乏亮点，差异性不强

哈密市商业格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏长远发展潜力。二、哈密市商业形态分析 1、商业集中度高，缺乏发展空间哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的70%以上。在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。 2、商场、集贸市场、品牌店及超市构成哈密市四种主要商业形态。