房地产投资开发第六章房地产投资估算与融资方案(大连理工大学)

房地产开发经营与管理试题及答案

中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教 育试点2006—2007学年度第一学期房地 产经营与管理 形成性考核册姓名 学号年级专业保定广播电视大学 房地产经营与管理练习题一一、单选1、以（ ）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物B．交易C．资产D．企业2、国际货币基金组织使用以（ ）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物B．交易C．资产D．企业3、（ ），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。 A．按投资主体的经济类型不同B．按资金来源的不同C．按固定资产投资的使用构成 D．按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。

A．一切因素B．主体因素C．客体因素 D．周围各种影响因素5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。A．社会环境B．政治环境C．经济环境D．金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（ ）等主要影响因素。A．产业与结构布局 B．资本市场发育程度C．利率和通货膨胀 D．政府及公众对待外资的态度7、（ ）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。A．投资机会选择与决策分析B．前期工作 C．建设阶段D．租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的（）。 A．投资决策阶段的工作B．前期工作 C．建设阶段的工作D．租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的（ ）过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。A．投资机会选择B．投资机会筛选C．前期工作D．施工 10、（ ）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。A．市场调查B．市场细分 C．目标市场的选择D．市场定位11、市场调查中，（）的调查内容属于可控制因素的调查。

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【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：

总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费

建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社

给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元

房地产融资几种常见方式

房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥、土地抵 押、在建工程抵押 一、房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款？ A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。 Q：什么叫做土地抵押？ A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。 Q：办理土地抵押长期贷款流程？ A： 1.首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值. 2.咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根据第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数. 3.根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域. 4.带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图. 5.根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 6.与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料. 7.填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕. Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？ A：1、项目方提供用于初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)： A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划； B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书； C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等）， D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；

房地产金融与投资

B0300113 房地产金融与投资 2016-2017 学年第二学期 Homework 2 1. 南湖时尚城某套公寓面积 46.23 平方米，单价 10368.46 元/平方米。开发商采用的主要销售手 段包括： 电商优惠：在电商处报名参加预售，交5000抵2万 售后包租：售后公寓由某公寓式酒店统一经营12年，每年返租，1-3年返租率6%（即电商优惠后总价的6%，下同），4-7年返租率6.5%，8-10年返租率7%，11-12年返租率7.5%。 前两年租金抵扣总价根据以上信息，试按以下步骤分析该公寓是否值得投资。 1）计算该公寓优惠前总价； 10368.46×46.23=479333.906 2）计算参加电商优惠后该公寓总价：商优惠：在电商处报名参加预售，交5000抵2万479333.906-20000+5000=464333.906元 3）假设投资者根据售后返租经营12年这一约定，设投资期为12年，在不考虑其税费的情况下，按售后包租协议计算1-12年的NOI； 1-3年每年返租：464333.906×6%=27860.03元 4-7年每年返租：464333.906×6.5%=30181.70元 8-10年每年返租：464333.906×7%=32503.37元 11-12年每年返租：464333.906×7.5%=34825.04元 （4）计算前两年租金抵扣总价后的公寓总价； 总价为：464333.906-27860.03×2=408613.846元 （5）假设投资者向银行贷款20万元，剩余为自有资金，计算投资者为该公寓投资付出的自有资金总额；前两年租金抵扣总价：408613.846-200000=208613.846元 （6）假设贷款期限跟投资期限一致，为12年，贷款年利率为4.9%，采用等额本息法还款，计算月还款额和年还款额； 根据月还款额公式:每月还款额为： [200000×(4.9%/12) ×[1+(4.9%/12)^144]]/[[1+(4.9%/12)^144]-1]=1839.76 每年还款额为：200000×4.9%×(1+4.9%)^12/[(1+4.9%)^12-1]=22438.00元。 （7）假设投资期结束后（第13年），投资者将公寓转售，转售时对增值部分需缴纳5%的增值税。对于转售收入，投资者分析了5种可能情况计算转售收入，即： a)假设房价在当前价格的基础上年均增长2%； b)假设12年后单价为15000元/平方米； c)假设12年后价格不变； d)假设12年后价格跌10%；

房地产经营与管理

题目 1 我国土地使用权划拨方式有拍卖、招标两种。 选择一项： 对 错 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该 幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。正确的答案是“错”。 题目 2 房地产过度开的成因主要有：开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及 开发资金的易得性。 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目 3 对于城市规划范围内的土地，应当从土地出让合同约定的动工之日起两年内建设，超过两年 的，政府可以无偿收回。 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目 4 我国的土地制度建立在公有制基础之上，采取国家所有制的形式。 选择一项： 对 错 正确的答案是“错”。 题目 5 房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为？ 选择一项： A.欠租户发生率 B.陈欠租金收缴率 C.租金收缴计划完成率

D. 租金收缴率 正确答案是：租金收缴率 题目6 其中在一定程在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式， 度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是？选择一项： A. 招标出让 B. 投标出让 C. 拍卖出让 D. 协议出让 正确答案是：协议出让 题目7 房地产经营风险管理的程序：识别风险、衡量风险、风险管理对策、风险管理实施和评估 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目 8 房地产业在我国国民经济中有着重要的地位和作用，它是国民经济的什么产业？ 选择一项： A.支柱产业 B.第一产业 C.朝阳产业 D.新兴产业 正确答案是：支柱产业 题目 9 按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为小区开发和成片集中开发 选择一项： 对 错 按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为土地开发和房屋建设

房地产融资的16种途径

房地产融资的16种途径 房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求，因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。 1．自有资金：开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。 2．预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。 3．建设单位垫资：一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

房地产开发经营与管理模拟试题(附答案)

房地产开发经营与管理第一套模拟试题 一.单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险 标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合

(完整版)关于如何做好房地产项目管理的看法

浅谈做好房地产项目管理的策略 房地产项目开发是一个投入资金大、整合资源多、开发投资回报风险大的投资开发过程。项目开发根本目标是适合市场的项目，实现销售赢利。房地产项目开发包括资源整合、投资分析、土地决策、价值研判、营销主题、规划设计、建筑施工、市场推广、物业管理这十个方面。 按照建设程序，房地产项目分为六个阶段：项目建议书可行性研究阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工实竣工验收及保修阶段。属于施工实施阶段的前期工作有：建议书和可行性研究的决策阶段；确定设计方案设计、技术设计、施工图设计等设计阶段；规划、监等报建阶段；勘察、监理、施工、采购招标等施段。销售策划工作随同项目开发进度展开。如何做好房地产项目管理，达到效益多、进度好、投资省的效果呢？本文结合开封福兴家园的一个商业住宅项目的管理体 验，谈谈几点看法。 健全项目部，做好项目开发安排 选拔一位精通项目开发工作的、具有管理能力的人担任项目经理，并选派投资、设计、合约、营销、采购、工程等作为项目管理成员，共同组成一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部。明确项目部成员的责、权、利，做好任务分工、工作流程、将各项工作落到实处。公司各相 关部门要配合好项目管理工作。 项目部要做好项目开发计划安排。编制和落实项目发展售策划等网络计划。 首先要做好前期工作，开发适合市场销售的房地产项目前期工作决定了90%以上的成本，它对项目的投资、进度、质量、销售影响很大。前期工作中，项目定位至关重要。项目定位将决定楼房的价格预期。因此，在前期工作中，营销策划部作了详细客观的市场调研，认为该项目为于开封新老城区结合部，既有较完善的基础设施，又有便利的交通条件，且周边上也教育设施较为齐全，该项目的开发定位为除部分拆迁回楼安置外，主要给市内企业家、金领人士、公务员等高收入阶层提供售价每平米2500元至3000元的二至四房住宅户型，同时建设部分汽车车位、商铺对外租售。在设计上，为方案的更合理化，邀请四家知名设计单位进行设计投标，且在中标的基础上进行进一步优化。将沿街地上两层设计为商铺，且层高较大，便于空间有效利用，地下一层设计成设备房及地下车库，地上三层及以上为三栋塔式住宅。外立面采用塑钢窗、玻璃阳台栏杆和外墙砖装饰。整个设计风格新颖、时尚。施工招标阶段采用了土建安装工程总包、其他专业工程独立分包的方式，都是由专业施工单位承包工程。既降低了造价，又确保了质 量和进度。 其次，要控制好施工实施、竣工验收及保修阶段。施工实施阶段是一个投入大量资金、施工工期长、形成工程实体质量的阶段。竣工验收阶段是进行工程质量的全面检查验收。工程保修阶段是交付使用后提供质量保修服务。 再次，要做好销售策划工作。项目销售具有很大的风险，是需要精心策划的。只有销售得好，开发的商业住宅楼才算是被市场认可，项目的赢利目标才能够实 现。 进度控制 进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划，控制好关键工作和关键路线，提前或按期实现节点工期目标。首先，要了解完成项目各阶段工作所需的时间，制订项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作

房地产金融与投资概论全套参考答案

第一章复习思考题： 1、房地产金融有何重要作用？ 房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无常运行。(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”。房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。 2、房地产融资的主要渠道有哪些？ 房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。 间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。 3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？ 房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。由于房地产业对资金的依赖性，房地产市场对资金有着巨大的容纳能力和吞吐能力，同时房地产业是一个高风险、高回报的行业，银行在利用抵押等手段控制风险的情况下参与房地产业也可以得到可观的收益，所以房地产金融业务成为金融业扩大资产规模、开拓利润增长点的重要领域，房地产金融的核心容住房抵押

房地产投资项目精细化管理指导手册

房地产投资项目精细化管理指导手册中铁四局集团有限公司

目录 第一章总则 (3) 第二章分类和预算管理 (3) 第三章准入区域和土地储备 (4) 第四章项目追踪和甄选 (5) 第五章项目评审和决策 (5) 第六章统计及信息管理 (6) 第七章项目融资和评价 (7) 第八章风险防范 (8) 第九章品牌管理和人才队伍建设 (9) 第十章附则 (11) 附件1：房地产开发项目可行性研究报告格式指引 (12) 附件2 房地产统计报表 (27)

中铁四局房地产投资项目精细化管理指导手册 第一章总则 第一条为促进中铁四局集团有限公司（以下简称局）房地产业务持续健康发展，根据《中铁四局集团有限公司项目投资管理办法》，结合局房地产业务实际，制订本细则。 第二条本细则所称的房地产开发指房地产公司在境内依法取得国有土地使用权的土地上进行房屋及配套设施建设并以出售或出租为目的的经营行为，包括房地产公司利用自有土地进行房地产开发及以股权形式获取的房地产项目。 第三条投资发展部是局房地产板块管理的主责部门，负责全公司房地产板块的综合管理，对房地产公司房地产开发业务进行指导和服务;对已开发项目进行指导、监管、中期评估及终结预评估。 第四条本细则适用于局及房地产公司所属（控股）的房地产企业。 第二章分类和预算管理 第五条局对从事房地产业务的房地产公司实行年度预算管理，房地产公司应按全面预算管理要求向投资发展部上报下年度的房地产业务预算。

第六条局对房地产总体发展目标进行分解，于每年1月底前下达当年房地产公司房地产生产经营指导性计划，主要指标为营业收入、销售额、回款额等，并将此计划作为对房地产公司年度考核的重要内容之一。 第七条房地产公司须在年度房地产投资预算额度内向局提出项目开发申请，特殊情况需追加预算时，应事先申请并履行相关审批手续。 第三章准入区域和土地储备 第八条按照局房地产战略发展要求，做强企业、做精行业、整合资源、优势互补、树立品牌的原则，根据房地产公司现有（含已完）项目的区域分布、投资总量、市场反映情况以及房地产公司的资源优势情况划分市场准入区域。按照股份公司文件规定，我局属于房地产开发A类企业，只能在安徽、上海、浙江、江苏、江西等区域内经营开发。 第九条不得单独跨区域开展房地产业务，局房地产开发若跨区域开发应与中铁置业合作，合作开发可以不分区域、不分开发形式。 第十条房地产公司应根据宏观政策与市场情况及时调整房地产开发策略，积极拓宽项目获取渠道，由单一的市场“招拍挂”获取土地向资源营销、项目营销、品牌营销和政策营销转变，提高获取优势项目的能力，规避单一营销渠道带来的市场风险，增强局房地产业务的市场竞争力,提升盈利空间。

房地产投资与风险分析

目录 摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) （一）房地产发展的四个阶段 (1) （二）中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) （一）宏观调控因素 (2) （二）房价因素 (4) （三）不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) （一）房价的涨幅 (6) （二）租售比发展状况 (6) （三）收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) （一）房地产投资分析 (7) （二）房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)

房地产投资分析和风险分析 摘要 我国房地产业发展已有30年历史，房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业，很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今，影响房地产业发展的因素有很多，国家的政策因素，收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来，我国经济越来越强大，人民收入水平显著提高，国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展，房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资，要做好前期调查，掌握一定信息，做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼，百战不殆；不知彼而知已，一胜一负；不知彼，不知已，每战必殆。”只有做到知已知彼，才能在房地产业闯出一片天地。 关键词：房价；发展现状；发展前景；投资分析；风险分析

房地产金融与投资

国外房地产投资信托的发展回顾及其对我国的借鉴意义 【摘要】：随着中国城市发展，房地产市场需要大量的资金支持。过分依赖商业银行体系的房地产融资模式，令政府和社会各界越来越关注可能由房地产过热引发的金融风险，出现了收紧房地产贷款的趋势。而国民经济支柱产业及具有广泛社会影响的房地产业，又不能因为缺乏金融支持而出现大的起伏。因此，迫切需要金融业与房地产业共同探讨拓宽房地产融资的渠道。在这种背景下，选择和发展房地产投资信托，无疑可以满足这样一种需求。笔者总结国外房地产投资信托发展的经验，探讨其带给我们有益的启示。 【关键词】：房地产投资信托国外REIT s 借鉴与启示 一、房地产投资信托的内涵 房地产投资信托是从众多的投资者筹集资金投资运用到房地产市场，把所获得的收益，几乎全部以红利的形式分配给投资者，而且投资受益证券可以在证券市场进行买卖的一种组织形式。符合规定条件（包括资产构成、收入来源收入分配等）的房地产投资信托公司可以免缴公司所得税和资本利得税。房地产投资信托对于希望投资房地产业的投资者来说，通过房地产投资信托这种方式即使是只有少额存款，或对房地产市场的知识和经验不足，也可以投资到大型的房地产项目中去，而且在任何时候，都可以换回现金，被称为是“梦幻般的金融商品”。从房地产的开发和建设所需资金来看，房地产投资信托可以较低的成本来筹集资金，也正是这样促进了房地产的供给，促进了房地产市场的发展。可以预见，房地产投资信托商品将成为21 世纪最具有魅力的金融投资商品之一。 二、国外REITs的发展简介 投资信托制度起源于1822年的荷兰，当时只是用以筹集社会游资，作为开发煤、铁、纺织及其他产业的基金。房地产投资信托以在美国的发展最为典型。1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(Boston Personal Property Trust)，1920年，美国投资事业才有了划时代的发展，其原因是美国在战后涌现出大量富豪所持有的过剩资金。1929年纽约股

房地产经营与管理

题目1 我国土地使用权划拨方式有拍卖、招标两种。 选择一项： 对 错 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 正确的答案是“错”。 题目2 房地产过度开的成因主要有：开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目3 对于城市规划范围内的土地，应当从土地出让合同约定的动工之日起两年内建设，超过两年的，政府可以无偿收回。 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目4 我国的土地制度建立在公有制基础之上，采取国家所有制的形式。 选择一项： 对 错 正确的答案是“错”。 题目5 房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为？ 选择一项： A. 欠租户发生率 B. 陈欠租金收缴率 C. 租金收缴计划完成率

D. 租金收缴率 正确答案是：租金收缴率 题目6 在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是？ 选择一项： A. 招标出让 B. 投标出让 C. 拍卖出让 D. 协议出让 正确答案是：协议出让 题目7 房地产经营风险管理的程序：识别风险、衡量风险、风险管理对策、风险管理实施和评估选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目8 房地产业在我国国民经济中有着重要的地位和作用，它是国民经济的什么产业？ 选择一项： A. 支柱产业 B. 第一产业 C. 朝阳产业 D. 新兴产业 正确答案是：支柱产业 题目9 按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为小区开发和成片集中开发 选择一项： 对 错 按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为土地开发和房屋建设

中国房地产融资20种模式与成功案例

第一章中国房地产市场概况 一、中国房地产市场发展历史 第一阶段：复苏阶段(1978-1986) 新中国成立后实行的土地无偿划拨和福利分房制度存在许多弊端。 第二阶段：市场化起步阶段（1987-1991） 87年以后开始市场化 1988年4月12日七届全国人大第一次会议通过了《中国人民共和国宪法修正案》，允许土地使用权可依照法律的规定转让。 第三阶段：快速发展阶段（1992-1993） 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点，房地产开发方面的一些主要指标每年都有较大幅度的提高。 第四阶段：理性发展阶段（1994-1997） 94年之后中国房地产市场经过1992-1993年的大起大落，逐步朝理性化发展。 94年7月发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着房地产市场进入规范化管理阶段。 第五阶段：平稳发展阶段（1998年至今） 1998年7月3日国务院发出《国务院过于进一步深化城镇化住房制度改革加快住房建设的通知》，作出停止住房实物福利性分配的突破性的决定。 2002年后，房地产市场全面进入个人购房时代，住房产业化，市场化水平大大提高。 第二章中国房地产市场金融概况 房地产金融市场现状 1、金融突入总量增长且结构不断优化 2、房地产企业主要融资方式：企业自有资金、预收账款、银行信贷、房地产开发 债券、上市融资 第三章中国房地产市场的两大支柱 1、中国房地产市场的土地资源 2、中国房地产市场的金融资本 第四章中国房地产市场当前新政

下篇房地产融资实务 第六章国内银行贷款 第一节国内银行贷款概论 影响商业银行贷款的利率因素 中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。 国内商业银行贷款种类 信用贷款 信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。 信用贷款分一下五种类型： 普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款担保抵押贷款 分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款； 保证书担保贷款 保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。 商业放贷的七大风险 政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险 第二节国内银行贷款运作程序 一、贷款申请 （一）借款人资格 （二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料 二、商业银行贷款调查 （一）借款人资格的核查 （二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价 三、核定信用等级，提出审查结论 四、房地产开发贷款审查和审批 三性原则：合法性、合规性、可靠性 五、贷款的发放 六、贷后管理

房地产与金融业的关系

房地产与金融业的关系 房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。 金融业是指经营金融商品的特殊行业，它包括银行业、保险业、信托业、证券业和租赁业。 从以上房地产业和金融业的含义上看，两者之间还是存在相互依存的关系，两者是相辅相成的。首先，一方面金融业是房地产业发展的必要条件，房地产的开发与经营需要金融业的有力支持，房地产的流通和消费需要金融业的支持参与，金融业是房地产业的“调节器”，房地产发展过程也需要提供其他的金融服务。另一方面，房地产业是金融业发展的重要领域，房地产不断增值的特性，吸引金融业的进入，房地产业促进了金融业务向多样化发展，金融业需要在房地产业拓展金融服务内容。 据统计，近年来房地产开发企业的建设资金来源中，向银行贷款占21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者预售款占38％，自有资金投入28％，在资本市场的融资仅占总量的10％。银行贷款的比例过高对银行而言则是风险的过分集中，进而是国家金融风险的集中，不利于国家的金融稳定。所以放开资本市场，增加上市公司，实现开发建设资金来源多元化将既有助于房地产业的发展，也可促进金融业的繁荣，并可降低经济、金融体系的系统性风险。 由房地产业和金融业延伸而来的即房地产金融市场，是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式，交易的方式可以是直接的，也可以是间接的。随着信用工具的日益发达和不断创新，房地产金融市场的业务范围日益扩大，包括了各类住房储蓄存款。住房贷款、房地产抵押贷款，房地产信托、房地产证券，房地产保险、房地产典当等。如今房地产金融已承担着宏观调控的职能，利用金融政策手段调节房地产市场运行，并促进金融业与房地产业同时实现快速、稳健的增长。、 金融业肩负着促进经济增长和调控市场健康运行的双重任务。商业性住房金融体系，通过货币或资本市场提供筹集住房建设与消费资金的融资渠道，运用住房开发信贷、住房消费信贷、住房信托投资等形式，支持住房建设和住房消费，这本身是金融服务业的职责。事实

恒大地产集团房地产项目投资管理办法

恒大地产集团房地产项目投资管理办法 第一章第一章第二章第四章第五章第六章总贝y 新项目的上马立项 土地合同的立项及审批土地合同的履行及监督土地合同的维权取证附贝y

第一章总则 第一条为了规范公司房地产项目投资的管理，明确房地产项目的立项及合同签订、履行、维权取证和管理监督过程中相关部门的职责，维护公司权益，结合公司的实际情况，特制定本办法。 第二条地区公司投资部负责房地产新项目的信息搜集筛选、拿地方案制定、土地合同谈判、土地合同的草拟以及立项、履行以及维权取证等工作。 投资中心负责对各地区公司房地产新项目的论证、拿地方案、谈判、决策以及土地合同的立项、履行、维权取证等工作进行统一管理监督。 第二章新项目的上马立项 第三条投资中心根据集团不同的发展阶段，制定当阶段的房地产新项目上马要求，报集团董事局主席审批通过后实施。集团系统均须根据集团新项目上马要求拓展房地产新项目。 第四条新项目上马流程 1、地区公司申请购买新项目时，须填写《购买新项目考核计划表》，并附《新项目上马评价因素汇总表》、《新项目上马标准对比表》、《利润测算表》、《项目调研报告》（含拿地方案）及项目规划设计条件、红线图等相关资料（二手项目需额外提交《二手项目上马审查表》）报投资中心审核。 2、投资中心对地区公司上报的新项目，按当阶段新项目上马标准进行审核。不符合要求的，将处理意见退回地区公司；符合要求的，报直管副总裁审批后，再报董事局主席审批是否同意调研。 3、经董事局主席审批同意调研的新项目、在《出让项目日报表》中批示参与竞买的项目、新项目专题会议确定为五星的项目，由投资中心和营销中心在接到董事局主席批示后72 小时内，分别进行市场 调研，形成独立调研报告，并附本条第 1 款中相关资料，报董事局主席审批。 4、董事局主席批准同意上马的新项目，由投资中心在接到董事局主席批示后24 小时内，负责通知地区公司、营销中心、资金中心及建筑设计院主要负责人。 投资中心在接到董事局主席批示后24 小时内，组织地区公司、 营销中心、建筑设计院召开新项目定位专题会议。建筑设计院须在会

房地产投资与分析论文

房地产投资与分析论文

房地产投资与分析论文 王练 (专业班级：建筑环境与设备工程1104班学号：20113987) 目录房地产基本定义 房地产投资特点 绵阳房地产调查报告 广州市花都区案例分析 房地产投资决策程序 参考文献 内容摘要:简述房地产的基本意义房地产的基本特点房地产行业投资特性房地产与国民经济的关系，中国近期房地产投资的概 况。 正文 房地产基本定义 房地产投资属于投资的范畴，是指投资主题｛包括政府，企业和个人｝为实现某种预定的目标，直接或间接对房地产的开发，经营，管理，服务和消费所进行的投资活动。毋庸置疑，房地产业在国民经济中占有十分重要的地位。进行房地产投资是发展国民经济的重要渠道，当然也是个体积累财富的重要方式。 百度百科对房地产的定义是土地，建筑物及固着在土地建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于起自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济上又称为不动产。可以有三种存在形态：即土地建筑物房地合一。在房地产拍卖中也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下得的物质实体及其权益。 大家都知道房地产业是个暴利的行业。第一，炒地皮。谁拿得到有限的土地资源就意味着谁掌握了房地产开发的主动权，而且，土地资源的有限性有注定了它的巨大升值空间。所以很多商人炒地皮，等待

升值。中国城乡建设经济研究所陈准认为，开发商的暴力关键不在于成本，暴利的重要来源是土地升值。第二，炒房价。房价高低与利润高低有着直接的联系。据调查，开发商有两大手段赚取暴利：1.空手套白狼，这就是暴发户诞生的原因。2.商业贿赂。近年来，随着房地产的兴起，与房地产开发有关的贪官也纷纷中箭落马。他们给予开发商“政策倾斜”，如湖北麻城的政坛地震，开发商比如让官员帮忙低价拿地，或通过改变土地性质拿低价地；其次是免交城市建设配套费；再次是缓征土地出让金等等。 中国房地产的特点。总体来说，中国房地产业发展处于一个较低的水平1.房地产业区域发展很不平衡，区域分割明显。2.房地产业企业数量多，规模小。3.房地产业对外开放的门户日益扩大。 中国房地产业也面临严重的市场问题。1.房地产资金来源结构单一，开发商自有资金比重低2.圈地的可能性依然存在3.房价增长快，对民众的心理预期比较大，住房比重偏小，结构性矛盾依然突出。4.住房社会保障的配套政策不健全，可操作性较差，门槛高，受益面窄5.房地产企业数量多。负债率高6.二手房房源没有释放，供给不足，市场需要规范7房地产中介诚信缺失8.拆迁安置补偿不合理 。 这些问题的核心之一就在于地方政府的“土地财政”即地方政府依靠高额的土地出让金来补充当地政府的财政收入、开发商赚取高额利润而政府收取开发商高额的出让金。高地价 ，高利润（普遍的贪污腐败成本）就有了超出当地居民家庭收入10——20倍的房价。这，当然是条罪恶的利益链 绵阳房地产市场调查报告。 最近看到一篇绵阳房地产市场月度调查报告，在此声明，此报告解释权归四川经天营销策划有限公司所有。 时间：2012年01月 现大体摘抄如下：第一部分 宏观经济指标及政策我国2011年12月份居民消费价格（CPI ）同比上涨4.10% . 本月CPI 与上月相比下降了0.1个百分点，继续出现回落，预计01月份物价指数有上升的可能，货币政策放松的概率不大 全国CPI涨幅走势图 0.00% 2.00%4.00%6.00%8.00%8月 10 月 12月 2月 4月 6月 8月 10月 12 月

房地产项目主要融资方式

房地产项目主要融资方式 房地产行业是典型的资金密集型行业，市场、资金、土地是房地产行业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。 但从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行的现象，由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的，这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。 十二种创新途径 根据经验观察和梳理，我们列举出12种房地产金融创新的途径（有别于传统的 向银行贷款）。每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成 本等。这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者，都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此，我们也做了具体分析。 （一）上市融资房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金 可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。 （二）海外基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一 是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高， 海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、 规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融 资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基

中国房地产金融现状

中国房地产金融现状、问题及对策 近年来，我国房地产市场发展较快，特别是自营性房地产业务。我国房地产制度也伴随着市场经济的发展和住房制度的改革逐步形成。但我国的房地产业务的发展仍处在起步阶段，且业务发展不均衡，存在金融创新不足、金融风险较大等问题。因此，扩大房地产融资渠道、创新融资工具，建立多元化房地产金融体系，促进我国房地产业健康发展。 一、房地产金融的现状 由于我国房地产资本市场发育程度很低，目前在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中指出，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。过分依赖银行的单一融资渠道，高度，集中于银行的融资体制，将使银行风险承受负荷大大增加。目前，我国房地产开发资金来源主要分为目前，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。内部融资主要包括自有资金、预收的购房定金或购房款、企业职工内部集资等。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式，主要渠道有：发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等，目前应用最广泛的就是银行贷款。房地产金融市场上主要金融机构为中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行和中国银行四家国有独资银行，并以前两家市场占有率最大。权益融资、房地产债券融资、所占的比例也较小，房地产信托，房地产基金在近年来较为活跃。 二、房地产金融面临的问题 1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。 2.行业本身管理不规范，从业人员素质有待提高。首先，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。其次，我国目前缺乏精通房地产业务和法律、具备丰富实践经验的专业性人才。专业人才的素质和管理有待提高，这些都制约着我国房地产金融业的发展。 3.人住房信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到 0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。另外，“假按揭”等恶意套现行为也不断出现，如一些不法开发商怂恿亲属或本单位职工冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款。所有这些都说明，一旦风险暴露或债务链条发生中断，商业银行将面临着违约风险。 三、房地产金融发展对策