物业发展建议_7812780

x物业公司经营与发展建议书

x物业公司经营与发展建议书 x物业公司自成立以来,在集团领导的亲切关怀下,在全体员工的共同努力下,虽然经历了一些坎坷,到目前为止,公司团队整齐,员工精神面貌良好,负责管理的投资广场大厦从当初无人问津到现在租出率达到85%,x知名公司基本都被我们招商到此,去年获得了湖北省地级市中唯一的省优物业管理奖,成为x 市物业管理协会的发起人和常务副会长单位;卧龙公寓常年达到客房出租率75%的良好势头,是x外来客商的理想下榻之地;投资广场在我们的管理之下,成为x唯一的商务写字楼、x的形象窗口,被誉为"商务之都、文化之都、艺术之都,金融之都",为集团争得了荣誉, 成绩是有目共睹的。 但是,做为带领广大员工开创和实现这些良好业绩的公司负责人,对于公司经营和发展中隐存的的一些问题深感担忧。有些问题已经严重影响了公司发展甚至生存。 投资广场大厦是按照高标准写字楼进行设计和改造的,但是,由于x目前经济不尽景气,写字楼出租市场价位过低,经营成本过高,难以实现较好的投资回报,招商难度已经很大,继续按现在的物业管理水平进行物业管理成本很好难以为继,而不维持物业服务水平则势必造成恶性循环,服务品质降低会影响招商,甚至影响物业品质;卧龙公寓毕竟是由旧学校改造的,https://www.360docs.net/doc/cf17929305.html,也存在配套设施不完善,外观陈旧等不利于经营的因素,现在的经营已趋饱和。作为物业管理方,固守于这两个物业项目中,如果完全按照市场规律,其前景无疑是黯淡的。而不按照市场规律,物业管理成本需要从物业租金中来,甚至需要靠集团的直接补贴,则集团的利益势必受到损害,否则x物业难以生存。公司需要向

外拓展和扩张,才能生存下来。 目前,x房地产市场正处于上升阶段,真正有水平和实力的物业管理企业有很大的市场,由于x物业在物业管理领域已经处于x最好的水平,前来与我们接洽进行物业项目委托管理的络绎不绝。2年来的发展中,我们也在物业管理之外的活动策划、营销代理等领域摸索出了一些非常好非常适应本地情况的路子。今年以来,通过充分的市场调查,我们提出了积极在大厦管理、小区物业和政府机关、学校医院、超大型商业物业、园林物业、工业物业、酒店物业管理以及营销策划整合、企业管理咨询与顾问、文化传播发展、IT网络与电子商务等领域进行拓展和扩张、研究和实践物业管理企业多种经营新思路,业务发展势头良好,前景广阔。在业务能力上,x物业已经完全可以走出去、自己养活自己、做大做强。 投资广场这个项目本身现在就已经是处于难以实现投资回报的情况下,除非进行二期投资,否则要养活做为物业管理的x物业是不现实的,x物业也需要寻求投资广场物业管理以外的发展来更好的为投资广场的物业管理服务。但是,由于一直以来x物业在行政上隶属于军沙公司,体制束缚了我们向外发展、自力更生的手脚。另外,由于x物业与军沙公司在管理上存在责权利不明确的问题,一直以来无法按照物业管理的原则与市场规律来运做,对投资广场的物业管理也造成很多的不利。现在,在投资广场的物业经营与维护上,很多方面我们与业主公司无法达到一致意见,集团对军沙公司方面的管理架构也一直不是很明确,本身已极大的影响了投资广场的管理工作。按目前的经营状况,投资广场作为一个商业项目要实现收回投资并盈利几乎是遥遥无期的,而由于该

定位及物业发展建议提纲

定位及物业发展建议报告逻辑结构工作阶段：前期定位阶段 服务前提：基本经济指标确定 世联提供的服务： ?区域发展研究 ?市场研究 ?客户研究 ?发展战略建议 ?项目定位 ?产品定位及创新 定位的思路和流程

参考报告结构： 《项目前期策划报告》提纲 前言部分 一、发展商目标 （一般分为经营目标、品牌目标等，经营目标指对消化速度、利润空间、回款额等） 二、世联对项目的理解和问题构建 （报告要解决的核心问题） 正文部分： 三、本体分析 本体条件分析： ?经济指标 ?项目四至 ?交通条件 ?配套条件 ?其他资源条件 ?产品分析（如有产品规划需要调整，则对现有产品进行分析） ?发展商分析（有时需要对发展商的产品线、品牌、开发经验等进行分析 本体小结： ?本体有劣势分析 ?本体关键字和项目特征总结 四、宏观背景——城市经济和产业发展规律 天津市宏观市场分析 ?天津市宏观经济概述 ?整体土地市场概述 ?整体住宅市场概述（供应、成交、价格、销售速度、变化趋势等特征） ?宏观市场小结 产业政策与发展规划/变化 ?本项目产品对应的相关产业政策 ?天津市产业发展规划与趋势 ?对本项目的影响 五、区域价值和发展前景研究 区域的历史（部分项目区域有历史文化价值的可对此项进行分析） 区域的现状： ?区位 ?交通 ?资源 ?小结 区域的发展：

?区域发展动力 ?区域产业规划 ?区域人口规划 ?区域交通规划 ?小结 区域价值总结 六、市场分析 区域一级市场分析 ?土地出让及成交分析 区域二级市场分析 ?板块格局（划分、特征、成因、驱动、发展潜力）?供应特征 ?成交价格 ?成交速度 ?产品特征 ?典型项目及其客户扫描 区域三级市场分析 ?成交价格 ?成交速度 ?产品特征 未来竞争 ?竞争格局 ?商品房存量及新增 ?未来土地供应 七、客户研究 研究区域界定及线索 客户来源分析 客户需求分析 客户置业逻辑分析 客户精神属性分析 八、项目发展战略 项目发展SWOT分析 ?项目优势（Strength）分析 ?项目劣势（Weakness）分析 ?项目机会（Opportunity）分析 ?项目威胁（Threat）分析 项目目标回顾 模型选择 案例借鉴 不同产品组合/方向研判

物业项目定位及产品建议方案

物业项目定位及产品建 议方案 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998

“格林公寓”（暂定名）项目定位及产品建议方案 一、市场产品特征： 布心目前在售项目较少，蓝堡公寓正处于热销中，理想新城2期下个月面市，东湖新地带处于尾盘阶段。通过对区域住宅项目市场调查，区域市场具有如下特征： 1)建筑规模：片区内在售楼盘多为中等偏小规模，物业形态以多层、小高层为主。理想新城2期建筑面积大概5万多平方米，蓝堡公寓建筑面积万平方米，还有东湖新地带剩下的部分面积，三者合计面积大概在8万平方米左右。 2)建筑类型：该片区住宅项目主要以多层、小高层组成。中高层主要 分布在太白路两旁和东湖路的南端，如：君逸华府、碧岭华庭、彩世 界、东湖新地带等。多层、小高层主要分布在太白路以北的地方，如： 理想新城、山湖居、绿映居、心怡花园等。 3)户型：布心片区在售楼盘中大户型与小户型套数比例约为：60％和 40％。蓝堡公寓是布心房地产市场相对而言定位比较明确的小户型物

业，应该说中户型是布心市场的主力。从市场的供求关系和租赁市场 的需求来看，小户型的空间非常大。 在面积方面，二房的面积在60～80㎡之间，三房的面积在 85～110㎡之间；小户型以单身公寓和一房一厅为主，并有小部分 的小二房。单身公寓的面积在25～30㎡之间，一房一厅的面积在35～40㎡之间，小二房面积在55㎡左右。 在户型设计方面，功能布局较为合理，方正实用，通风采光较好， 但与其他片区相比户型设计一般，缺乏亮点；小户型缺乏可变分组自由性。 4)客户：主力客户主要是在罗湖一带上班的白领一族、投资客户、 具 有罗湖情结的周边居民、香港客户。次主力客户主要是政府公务员、 学校教师、私营生意人、布吉客户。 5）价格：布心片区在售项目中，蓝堡公寓价格最高，均价6300元/ ㎡（带500元装修），东湖新地带均价5800元/㎡，位置相对较偏的理想新城均价4600元/㎡。片区整体价格与寸土寸金的罗湖其他片区相比，布心的价格优势便凸现出来，尤其是与东门、蔡屋围和口岸片区相比，可以说是天壤之别。虽然布心片区近年的价格有所提升，但与其他片区相比还是有较大的优势。

物业发展建议_3112845

SWOT应对战略
S
景观资源、容积率低 交通资源、CBD一级辐射区
W
产品高度体量有限 区域商务氛围不浓
O
核心商务圈扩展、 经济利好、 新增客户群体
发挥优势，抢占机会
l 以项目价值最大化为开发总战略 l 细分市场，强化核心客户群营销 l 借助CBD概念提升项目整体价值 l 挖掘项目产品、景观稀有特质
利用机会，克服劣势
l 强调片区未来发展前景 l 定向、定点营销
T
二手市场冲击、 市场风险
发挥优势，转化威胁
l 通过树立项目形象，突围片区 l 占位优先，适时推出 l 充分切入市场，精准定位
减小劣势，避免威胁
l 差异化产品提升项目价值 l 优化设计，提高竞争力 l 整合资源，提高附加值 l 把握入市时机，降低未知风险

Part
04 物物业业发发展展建建议议

》》》规划篇

规划建议
方案一：双塔联体写字楼
苏州“东方之门”的双塔建筑
N
?有效利用低容积率，打造两栋联体楼,相对分 离，空间独立，造型丰富 ?两栋顶部相连，浑然一体，富于标识性 ?利用空中露台有效相联，增加休闲绿化空间 ?整体通透灵动，有效增加景观面 ?立面呈倒梯形，增加中高层单位实用率 ?人群可有效分流，尊贵大气

景观连廊（顶部连廊、空中连廊）的多样化运用

规划建议
方案二：时尚薄板写字楼
N ?写字楼薄体板式布局，昭示面最大化 ?景观面最大化 ?开辟前广场，易于聚集人流及地面停车

物业公司经营与发展建议书

物业公司经营与发展建议书
物业公司经营与发展建议书 建议范文物业公司经营与发展建议书提要: 物业公司经营的发展建议: 投资广场这个项目本身现在就已经是处于难以实现投资回报的情况下,除非进行 二期投资,否则要养活做为物业管理的 x 物业是不现实的,x 物业也需要寻求投资广场物 业管理以外的发展来更好的为投资广场的物业管理服务。 更多精品来自 简历
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x 物业公司经营与发展建议书 x 物业公司自成立以来,在集
团领导的亲切关怀下,在全体员工的共同努力下,虽然经历了一些坎坷,到目前为止,公 司团队整齐,员工精神面貌良好,负责管理的投资广场大厦从当初无人问津到现在租出 率达到 85%,x 知名公司基本都被我们招商到此,去年获得了湖北省地级市中唯一的省优 物业管理奖,成为 x 市物业管理协会的发起人和常务副会长单位;卧龙公寓常年达到客 房出租率 75%的良好势头,是 x 外来客商的理想下榻之地;投资广场在我们的管理之下, 成为 x 唯一的商务写字楼、x 的形象窗口,被誉为"商务之都、文化之都、艺术之都,金 融之都",为集团争得了荣誉, 成绩是有目共睹的。
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但是,做为带领广大员工开创和实现这些良好业绩的公司负责人,对于公司经营 和发展中隐存的的一些问题深感担忧。有些问题已经严重影响了公司发展甚至生存。
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投资广场大厦是按照高标准写字楼进行设计和改造的,但是,由于 x 目前经济不尽 经营成本过高,难以实现较好的投资回报,招商难度已景气,写字楼出租市场价位过 低,
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物业管理的早期介入和前期管理

第一节 物业管理的早期介入和前期管理 一、物业管理的早期介入 （一）物业管理早期介入的涵义 所谓物业管理的早期介入，是指物业服务公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。 （二）物业管理早期介入的意义 1.完善物业的规划设计和使用功能 2.保证施工质量 3.为验收接管夯实基础 4.便于日后对物业的管理 （1）方便日后维修保养计划的制定； （2）方便日后检修，缩短检修时间； （3）易保证维修质量； （4）方便后期改建改造。 （三）早期介入的形式与工作内容 物业管理在物业建设与使用中按时间顺序如图所示： 1.项目可行性研究阶段 （1）介入形式 向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见（选址、投资额、目标市场、市场定位等），同时，对未来的物业管理进行总体规划。 （2）主要工作内容 ①根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理模式； ②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容； ③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准； ④根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准； ⑤设计物业管理框架性方案。 2.规划阶段 （1）介入形式 参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险；减少后续的更改和调整，为建设单位节约资金。 （2）主要工作内容 ①就物业的结构布局、功能方面提出改进建议； ②就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及

物业公司经营与发展建议书(标准范本)

盛智物业公司经营与发展 建议书 盛智物业公司自成立以来，在集团领导的亲切关怀下，在全体员工的共同努力下，虽然经历了一些坎坷，到目前为止，公司团队整齐，员工精神面貌良好，负责管理的投资广场大厦从当初无人问津到现在租出率达到85%，荆州知名公司基本都被我们招商到此，去年获得了湖北省地级市中唯一的省优物业管理奖，成为荆州市物业管理协会的发起人和常务副会长单位；卧龙公寓常年达到客房出租率75%的良好势头，是荆州外来客商的理想下榻之地；投资广场在我们的管理之下，成为荆州唯一的商务写字楼、荆州的形象窗口，被誉为“商务之都、文化之都、艺术之都，金融之都”，为集团争得了荣誉，成绩是有目共睹的。 但是，做为带领广大员工开创和实现这些良好业绩的公司负责人，对于公司经营和发展中隐存的的一些问题深感担忧。有些问题已经严重影响了公司发展甚至生存。 投资广场大厦是按照高标准写字楼进行设计和改造的，但是，由于荆州目前经济不尽景气，写字楼出租市场价位过低，经营成本过高，难以实现较好的投资回报，招商难度已经很大，继续按现在的物业管

理水平进行物业管理成本很好难以为继，而不维持物业服务水平则势必造成恶性循环，服务品质降低会影响招商，甚至影响物业品质；卧龙公寓毕竟是由旧学校改造的，也存在配套设施不完善，外观陈旧等不利于经营的因素，现在的经营已趋饱和。作为物业管理方，固守于这两个物业项目中，如果完全按照市场规律，其前景无疑是黯淡的。而不按照市场规律，物业管理成本需要从物业租金中来，甚至需要靠集团的直接补贴，则集团的利益势必受到损害，否则盛智物业难以生存。公司需要向外拓展和扩张，才能生存下来。 目前，荆州房地产市场正处于上升阶段，真正有水平和实力的物业管理企业有很大的市场，由于盛智物业在物业管理领域已经处于荆州最好的水平，前来与我们接洽进行物业项目委托管理的络绎不绝。2年来的发展中，我们也在物业管理之外的活动策划、营销代理等领域摸索出了一些非常好非常适应本地情况的路子。今年以来，通过充分的市场调查，我们提出了积极在大厦管理、小区物业和政府机关、学校医院、超大型商业物业、园林物业、工业物业、酒店物业管理以及营销策划整合、企业管理咨询与顾问、文化传播发展、IT网络与电子商务等领域进行拓展和扩张、研究和实践物业管理企业多种经营新思路，业务发展势头良好，前景广阔。在业务能力上，盛智物业已经完全可以走出去、自己养活自己、做大做强。 投资广场这个项目本身现在就已经是处于难以实现投资回报的

物业公司经营与发展建议书

物业公司经营与发展建议书物业公司经营与发展建议书提要：物业公司经营的发展建议：投资广场这个项目本身现在就已经是处于难以实现投资回报的情况下,除非进行二期投资,否则要养活做为物业管理的x物业是不现实的,x 物业也需要寻求投资广场物业管理以外的发展来更好的为投资广场的物业管理服务。 更多精品来自简历 x物业公司经营与发展建议书 x物业公司自成立以来,在集团领导的亲切关怀下,在全体员工的共同努力下,虽然经历了一些坎坷,到目前为止,公司团队整齐,员工精神面貌良好,负责管理的投资广场大厦从当初无人问津到现在租出率达到85%,x知名公司基本都被我们招商到此,去年获得了湖北省地级市中唯一的省优物业管理奖,成为x市物业管理协会的发起人和常务副会长单位;卧龙公寓常年达到客房出租率75%的良好势头,是x外来客商的理想下榻之地;投资广场在我们的管理之下,成为x唯一的商务写字楼、x的形象窗口,被誉为”商务之都、文化之都、艺术之都,金融之都”,为集团争得了荣誉,成绩是有目共睹的。 但是,做为带领广大员工开创和实现这些良好业绩的公司负责人,对

于公司经营和发展中隐存的的一些问题深感担忧。有些问题已经严重影响了公司发展甚至生存。 投资广场大厦是按照高标准写字楼进行设计和改造的,但是,由于x 目前经济不尽景气,写字楼出租市场价位过低,经营成本过高,难以实现较好的投资回报,招商难度已经很大,继续按现在的物业管理水平进行物业管理成本很好难以为继,而不维持物业服务水平则势必造成恶性循环,服务品质降低会影响招商,甚至影响物业品质;卧龙公寓毕竟是由旧学校改造的,也存在配套设施不完善,外观陈旧等不利于经营的因素,现在的经营已趋饱和。作为物业管理方,固守于这两个物业项目中,如果完全按照市场规律,其前景无疑是黯淡的。而不按照市场规律,物业管理成本需要从物业租金中来,甚至需要靠集团的直接补贴,则集团的利益势必受到损害,否则x物业难以生存。公司需要向外拓展和扩张,才能生存下来。 目前,x房地产市场正处于上升阶段,真正有水平和实力的物业管理企业有很大的市场,由于x物业在物业管理领域已经处于x最好的水平,前来与我们接洽进行物业项目委托管理的络绎不绝。2年来的发展中,我们也在物业管理之外的活动策划、营销代理等领域摸索出了一些非常好非常适应本地情况的路子。今年以来,通过充分的市场调查,我们提出了积极在大厦管理、小区物业和政府机关、学校医院、超大型商业物业、园林物业、工业物业、酒店物业管理以及营销策划整合、企

物业公司经营发展建议书

物业公司经营发展建议书 x物业公司经营与发展建议书 x物业公司自成立以来,在集团领导的亲切关怀下,在全体员工的共同努力下,虽然经历了一些坎坷,到目前为止,公司团队整齐,员工精神面貌良好,负责管理的投资广场大厦从当初无人问津到现在租出率达到85%,x知名公司基本都被我们招商到此,去年获得了湖北省地级市中唯一的省优物业管理奖,成为x市物业管理协会的发起人和常务副会长单位;卧龙公寓常年达到客房出租率75%的良好势头,是x外来客商的理想下榻之地;投资广场在我们的管理之下,成为x唯一的商务写字楼、x的形象窗口,被誉为”商务之都、文化之都、艺术之都,金融之都”,为集团争得了荣誉, 成绩是有目共睹的。 但是,做为带领广大员工开创和实现这些良好业绩的公司负责人,对于公司经营和发展中隐存的的一些问题深感担忧。有些问题已经严重影响了公司发展甚至生存。 投资广场大厦是按照高标准写字楼进行设计和改造的,但是,由于x目前经济不尽景气,写字楼出租市场价位过低,经营成本过高,难以实现较好的投资回报,招商难度已经很大,继续按现在的物业管理水平进行物业管理成本很好难以为继,而不维持物业服务水平则势必造成恶性循环,服务品质降低会影响招商,甚至影响物业品质;卧龙公寓毕竟是由旧学校改造的,也存在配套设施不完善,外观陈旧等不利于经营的因素,现在的经营已趋饱和。作为物业管理方,固守于这两个物业项目中,如果完全按照市场规律,其前景无疑是黯淡的。而不按照市场规律,物业管理成本需要从物业租金中来,甚至需要靠集团的直接补贴,则集团的利益势必受到损害,否则x物业难以生存。公司需要向外拓展和扩张,才能生存下来。 目前,x房地产市场正处于上升阶段,真正有水平和实力的物业管理企业有很大的市场,由于x 物业在物业管理领域已经处于x最好的水平,前来与我们接洽进行物业项目委托管理的络绎不绝。2年来的发展中,我们也在物业管理之外的活动策划、营销代理等领域摸索出了一些非常好非常适应本地情况的路子。今年以来,通过充分的市场调查,我们提出了积极在大厦管理、小区物业和政府机关、学校医院、超大型商业物业、园林物业、工业物业、酒店物业管理以及营销策划整合、企业管理咨询与顾问、文化传播发展、IT网络与电子商务等领域进行拓展和扩张、研究和实践物业管理企业多种经营新思路,业务发展势头良好,前景广阔。在业务能力上,x物业已经完全可以走出去、自己养活自己、做大做强。 投资广场这个项目本身现在就已经是处于难以实现投资回报的情况下,除非进行二期投资,否则要养活做为物业管理的x物业是不现实的,x物业也需要寻求投资广场物业管理以外的发展来更好的为投资广场的物业管理服务。但是,由于一直以来x物业在行政上隶属于军沙公司,体制束缚了我们向外发展、自力更生的手脚。另外,由于x物业与军沙公司在管理上存在责权利不明确的问题,一直以来无法按照物业管理的原则与市场规律来运做,对投资广场的物业管理也造成很多的不利。现在,在投资广场的物业经营与维护上,很多方面我们与业主公司无法达到一致意见,集团对军沙公司方面的管理架构也一直不是很明确,本身已极大的影响了投资广场的管理工作。按目前的经营状况,投资广场作为一个商业项目要实现收回投资并盈利几乎是遥遥无期的,而由于该项目原本是烂尾楼、改造装修过程中又因工期过紧等原因遗留了大量问题,物业管理的维护和保养任务艰巨,现在固资折旧与损坏程度相当严重,物业品质逐日下降,如不重视存在的问题,加强经营管理,势必造成投资受损。个人认为,目前首要的问题应该是集团在这个项目上的管理体制模糊,管理力度薄弱。军沙公司作为业主连起码的职能机构都不健全,何谈对资产的有效经营管理呢。而承担物业管理的x物业公司在这个项目中的责权利也久未见明确,反而愈趋模糊,加上其他因素,造成目前投资广场的经营管理混乱无序,看似多头共管,实则无法真正站在市场经营的角度进行管理,无人真正负起管理责任来。

商业物业管理前期介入和具体工作

浅谈商业物业管理前期介入、二装及物业费测算时间 1.项目设计阶段 商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建设前提请开发商加以修正，使规划设计更合理。 1、根据《商业管理房产技术条件》，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如：1）高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等； 2）主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路； 3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施； 4）计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况； 5）水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等； 6）空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择； 2、从商场日常经营需要出发提出合理建议： 1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要； 2）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置的建议； 3）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理； 4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理； 5）铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求； 6）隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要； 7)外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等。 8）管理用房面积是否满足需求；垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。 2.项目施工阶段 1、物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题 质量问题总是给发展商和管理公司留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉，加上验收疏忽遗留下的问题，必然造成后期商业管理的力不从心。 2、必须利用管理公司的专业能力实现长效管理 在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工，减少返工，防止留下后遗症。如：

商业物业管理前期介入和具体工作

商业物业管理前期介入和 具体工作 Prepared on 22 November 2020

浅谈商业物业管理前期介入、二装及物业费测算时间 1.项目设计阶段 商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建设前提请开发商加以修正，使规划设计更合理。 1、根据《商业管理房产技术条件》，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如： 1）高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等； 2）主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路； 3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施； 4）计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况； 5）水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等； 6）空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择； 2、从商场日常经营需要出发提出合理建议： 1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要；

2）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置的建议； 3）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理； 4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理； 5）铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求； 6）隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要； 7)外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等。 8）管理用房面积是否满足需求；垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。 2.项目施工阶段 1、物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题 质量问题总是给发展商和管理公司留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉，加上验收疏忽遗留下的问题，必然造成后期商业管理的力不从心。 2、必须利用管理公司的专业能力实现长效管理 在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工，减少返工，防止留下后遗症。如：

物业发展建议方案

物业发展建议方案

1.物业发展建议 (1) 1.1.项目规划设计要点及原则 (3) 1.2.项目开发模式 (5) 1.3.项目整体构思 (5) 1.4.建筑空间组合 (7) 1.5.景观与环境设计建议 (10) 1.6.道路系统与交通组织 (12) 1.7.公共服务设施（非商业） (12) 1.8.商业规划建议 (16) 1.9.建筑单体及风格建议 (25) 1.10.户型建议 (26) 1.11.装修标准 (27) 1.12.结构及设备设施建议 (31) 1.13.细部亮点营造 (32) 1.14.分期开发建议 (33) 1.15.物业管理建议 (38)

项目规划设计要点及原则1.1.1. 项目规划设计相关指标 总用地面积：万平方米 计容积率用地面积：万平方米 总建筑面积：万平方米 其中：住宅：万平方米 商业：万平方米 容积率： 建筑覆盖率：% 绿地率：% 建筑限高：M 建筑退后红线要求：M 日照间距： 车户比（车位数）： 其他要求：

1.1. 2. 项目规划设计原则 （一般原则：） 效益最大化原则：规划设计应最大限度利用项目特有的优势和资源，使景观价值、商业价值、人文价值等达到最大化。 以人为本原则：强调自然与社会的融合和“以人为本”’的精神，注重社区生活环境与文化环境的营造，创造适宜人居的人文社区。 适度超前原则：从建立核心竞争优势出发，本项目鼓励产品创新，以高品质产品引领市场，但创新必须建立在未来市场需求的基础上，不可过于超前或过度增加成本。 品质优先原则：在产品设计的诸要素之间，以保证项目品质为最重要的要素，通过高超的设计手段以及对新技术的运用（安防技术、中央空调、中央新风、中央吸尘系统等技术）来打造高品质住宅。 与周边环境相协调原则：项目要考虑与周边环境的协调使社区与周边环境融为一体。 景观均好性原则：在规划中使各个户型共享内部园林景观和外部自然、人文景观。 （特定原则：） 弹性原则：项目先期开发应给后期开发留有余地，因而在规划设计时应在确立整体思路的基础上，保持一定的弹性，使后期开发可以根据市场的变化适当调整。 公共资源私有化原则：规划设计应考虑如何将项目与周围环境景观融为一体，使社区成为城市的一部分，同时将项目周边资源引入社区之中，使社区居民充分享有这些公共资源，如同私家资源一般。 （根据市场调查及前期定位从营销的角度来确定规划原则，同时考虑规划设计要求，包括一般设计所遵循的原则外还有根据项目特质的不同所应遵循的独特原则）

物业项目定位及产品建议方案

“格林公寓”（暂定名）项目定位及产品建议方案 一、市场产品特征： 布心目前在售项目较少，蓝堡公寓正处于热销中，理想新城2期下个月面市，东湖新地带处于尾盘阶段。通过对区域住宅项目市场调查，区域市场具有如下特征： 1)建筑规模：片区内在售楼盘多为中等偏小规模，物业形态以多层、小高层为主。理想新城2期建筑面积大概5万多平方米，蓝堡公寓建筑面积1.8万平方米，还有东湖新地带剩下的部分面积，三者合计面积大概在8万平方米左右。 2)建筑类型：该片区住宅项目主要以多层、小高层组成。中高层主要分布在太白路两旁和东湖路的南端，如：君逸华府、碧岭华庭、彩世界、东湖新地带等。多层、小高层主要分布在太白路以北的地方，如：理想新城、山湖居、绿映居、心怡花园等。 3)户型：布心片区在售楼盘中大户型与小户型套数比例约为：60％和40％。蓝堡公寓是布心房地产市场相对而言定位比较明确的小户型物业，应该说中户型是布心市场的主力。从市场的供求关系和租赁市场的需求来看，小户型的空间非常大。 在面积方面，二房的面积在60～80㎡之间，三房的面积在85～110㎡之间；小户型以单身公寓和一房一厅为主，并有小部分的小二房。单身公寓的面积在25～30㎡之间，一房一厅的面积在35～40㎡之间，小二房面积在55㎡左右。

在户型设计方面，功能布局较为合理，方正实用，通风采光较好，但与其他片区相比户型设计一般，缺乏亮点；小户型缺乏可变分组自由性。 4)客户：主力客户主要是在罗湖一带上班的白领一族、投资客户、具有罗湖情结的周边居民、香港客户。次主力客户主要是政府公务员、学校教师、私营生意人、布吉客户。 5）价格：布心片区在售项目中，蓝堡公寓价格最高，均价6300元/ ㎡（带500元装修），东湖新地带均价5800元/㎡，位置相对较偏的理想新城均价4600元/㎡。片区整体价格与寸土寸金的罗湖其他片区相比，布心的价格优势便凸现出来，尤其是与东门、蔡屋围和口岸片区相比，可以说是天壤之别。虽然布心片区近年的价格有所提升，但与其他片区相比还是有较大的优势。 二、居住人群特征： 1、自有居所人群： 白领人士： 来深时间不长或大学毕业参加工作3-5年的年轻人，在罗湖一带上班，待遇相对较高，不过积蓄不多，他们购房一般在父母的帮助下购自己的居所，户型相对偏小。 来深多年，经过多年的积累，不满足于租房或现有的住房，追求高品质的生活，他们把眼光放在了综合素质比较高的楼盘上，户型一般比较偏好三房。

第一章 项目物业管理服务定位与重点

第一章 项目物业管理服务定位与重点 我司将对本项目实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，设计出一套与依景湾项目业主层次及商业、办公、住宅需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 1.0 项目概况 依景湾项目坐落于XX 市亲贤北街，位于人气、商气、财气最旺的商业街中心，位居要冲、地段绝佳、交通便利、四通八达。用地面积7415.7㎡，容积率为2.9，建筑密度为43%，建设为商业、住宅用途。秉承“精心、细心、用心、关心”一如既往地坚持对顾客负责、对大众负责、对社会负责的核心价值观。追求卓越、塑造典范、开拓进取，致力发展多元化经营。 主要经济技术指标：总建筑面积 ㎡，其中地上面积 ㎡（商业 ㎡，住宅 ㎡ ）、地下面积 ㎡；1--5层为商业区，6--18层为住宅区；项目绿地率 % 我们通过对项目特点和业主群体特点的分析，提炼出项目管理重点及业主需求，以此确定物业服务定位，从而对依景湾项目物业服务做出整体策划。

1.1 客户群体需求分析 1.1.1 客户群体分析 高科技公司 科技、管理咨询公司 专业事务所 贸易公司 IT产业有关的初创业公司 初创业的年轻人 考虑经营摄影工作室等创意行业 1.12 物业管理需求分析 ★注重公共秩序的维护； ★注重对突发事件的及时响应与有效控制； ★注重服务品位、需求多样化； ★注重物业服务整体形象； ★能耗控制减少运营成本； ★设备控制智能化高； ★注重舒适的工作环境“安全、周到、快捷”的商业的服务。 1.2 物业管理服务定位 结合依景湾项目开发定位，我司对项目整体形象定位为：现代、高效、环保、繁荣。 现代——展示现代化的商业形象。 高效——塑造进取、创新和富有效率的商业气氛。 环保——树立注重环保的文化内涵和社会想象。 繁荣——聚集浓厚的商业气氛，打造商业繁荣的亮点，注重社会效益和经济效益。