沈阳市房地产宏观环境分析

沈阳市房地产宏观环境分析

在全国对房地产业宏观调控的大形势下，沈阳房地产市场一枝独秀，一直处于健康、平稳和可持续发展态势，具体表现为几个方面的基本特征。这绝不是偶然现象，有其深厚的历史与现实的原因。本文拟对这些基本特征与成因加以初步分析。

1．市场结构良好。进入了大众消费时代。沈阳市房地产市场在快速增长的同时，最大特点是市场结构良好，不存在泡沫。沈阳市房地产市场一直以住宅市场为主体，约占全部开发总量的80％～90％。住宅市场中，自住性购房居主导地位，在2005年国家宏观调控之前一直保持85％以上，投资性购房和炒房不到15％，其中炒房不到3％。这种良好结构，保证沈阳市房地产市场能长期呈现平稳可持续发展态势，避免大起大落现象产生。2006年1-9月份，实际销售住宅面积每套平均为93．38平方米，同比下降7．9％，比全国平均数低20多平方米；在实际销售商品住宅中，100平方米以下占交易总量52．9％，每平方米4000元以下占83．3％。从中看出，中小户型和中低价位商品宅是主流需求，达到了国家宏观调控的要求。近几年来，沈阳市中小户型和中等以下价位的住宅占据商品住宅市场的主体地位，这标志着占居民40％左右的中等收入阶层大批量进入购房市场，意味着沈阳市

住房消费发生重大变化，已经由高收入阶层、较高收入阶层购房为主，向中等收入阶层购房为主转化，大众住房消费将逐渐演变为市场主

流，居民住房梯次消费结构已经形成，这将对沈阳市房地产市场产生极其重大影响。

2．房价构成合理。处于稳中有升的最佳状态。沈阳市商品房价格一直处在稳中攀升的态势，从未大起大落。2003年商品房价格同比增长6．5％，商品住宅同比增长5．8％；2004年商品房价格与2003年持平，商品住宅同比增长3．6％；2005年商品房价格同比增长4．7％，商品住宅同比增长2．O％。2006年1～9月份，商品房销预售价格为3394元／平方米，比去年同期增长2．77％，商品住宅销预售价格为3199元／平方米，同比增长2．78％。沈阳市房价如此状态的基本原因在于其内在结构比较合理。沈阳市房价是以成本价格和消费需求双位导向，而且是以成本价格为主，消费需求为辅的构成体制。沈阳市商品房价格长期处于稳中有升的态势，有利于满足广大居民购房自住的需求，同时也有利于维护中长期投资者的利益，极大地保证了沈阳市房地产市场健康运行。

3．投资洼地效应在逐步形成。随着“大沈阳经济圈”的形成及区域性中心城市的确立，沈阳的周边辐射作用将明显显现，房地产市场潜在需求较大。同时由于沈阳房地产市场的繁荣及投资环境的改善，正在形成外资涌入、“南资北上”的“洼地效应”。当前，开放性的房地产市场为吸纳外埠和外资企业创造了条件，一大批有实力、有信誉的开发企业纷纷进入沈阳房地产市场。

4．沈阳市住房有效需求潜力巨大：到2005年底，沈阳市人均住房建筑面积为23．36平方米，全国城镇人均住房面积为26．11平方米，东部地区城镇人均住房面积为28平方米。沈阳市比全国城镇人均住房面积相差2．75平方米，比东部地区城镇人均住房面积相差4．64平方米。沈阳市人均住房面积大大低于全国平均数，这是历史原因造成的。它既是一件坏事，又是一件好事，它预示着沈阳市房地产市场具有巨大发展潜力。住房需求可以分为刚性需求和柔性需要。每年沈

阳商品住宅的刚性需求面积约为620-700万平方米，柔性住房需求约220-300万平方米，商业地产(含车库、网点、商场和办公楼等)的每年需求约为100～120万平方米。综上，沈阳人自身需求，约处于960—1100万区间，而且这个需求每年约以5％一10％的速度增加。

5．沈阳市房地产后发优势突出。沈阳市房地产后发优势表现为：(1)区位优势。沈阳市是东北三省和内蒙古自治区的中心城市，是三省一区的经济、交通、文化、金融的区域中心城市，又是大沈阳经济区的核心城市，这是沈阳市房地产业发展的先天优势。(2)政策优势。中央振兴东北老工业基地的政策效应逐渐显现，外资和外埠开发商来沈投资剧增，沈阳市房地产业会得天独厚。(3)自然条件优势。沈阳市依山傍水，城市东西南北四个方向均可大面积外扩，房地产开发余地巨大。(4)需求优势。由于历史欠账较多，居民要求改善住房的愿望十分强烈，居民住房需求潜力巨大。

6．沈阳房地产业已成为沈阳市国民经济的支柱产业。国务院在2003年18号文件中明确认定：房地产关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。这一论断完全符合沈阳市的实际情况。2005年，房地产业完成的投资占沈阳市城镇固定资产投资的30．3％，成为固定资产投资的主要成分。房地产业也是沈阳市财政收入的重要来源，据初步测算，房地产业对沈阳市地方财政收入直接和间接贡献约占60％。因此，房地产业在沈阳市的投资和消费双向拉动作用，是迄今为止其他任何一个产业达不到的，是沈阳市当之无愧的国民经济重要支柱产业。

7．沈阳房地产业在全国的地位日趋显要。改革开放以后，我国经济发展的总体趋势先是重心由北向南移，然后又逐渐由南向北转移。其中，珠三角是我国经济发展的第一增长极，长三角为第二增长极，环渤海经济圈为第三增长极，东北老工业基地振兴为第四增长极。目前，中国经济的第三增长极正在启动和运行之中，第四增长极刚刚启动。沈阳市在第三增长极中为重要成员，并在第四增长极中为核心成员。房地产业作为基础性和先导性产业，将会在第三增长极和第四增长极中获得较大、较快的发展空间。因此，沈阳市未来房地产业的发展潜力将是巨大的。经过2005年和2006年国家宏观调控的洗礼，沈阳市房地产市场已经发生重大变化：第一，沈阳房地产业的地位发生重大变化。沈阳房地产业经历了宏观调控的考验，得到了新的发展，并成为当前全国房地产市场发展最好的城市之一，已经跃升至第二梯队。第二，全国房地产开发重心北移效应正在加速显现。由于泡沫大，长三角地区的房地产业受到较大冲击，正在逐步失去全国领军的地位。全国房地产重心加速北移，并为环渤海经济圈中的主要承接者北京、天津和沈阳等城市创造了重要的机遇。因此，在这种大环境下，作为第三增长极的重要城市、第四增长极的核心城市，处于积蓄能量状态的沈阳市房地产业正处于大发展的前夜、高潮期的准备阶段。从沈阳市房地产市场的特点分析，我们可以看出，沈阳市房地产业方兴未艾，处于上升发展的黄金时期，前途十分光明。

沈阳市房地产发展的宏观环境

总体来说，沈阳市房地产发展的宏观环境可以分为有利条件和不利条件两大方面。

1、有利的条件

沈阳市整体经济环境较好。十六大提出的“大力振兴装备制造业”，这是沈阳的又一机遇。房地产市场需求趋向扩大，为增量房市场快速发展提供巨大的空间。

大沈阳都市圈的建构和项目年的推行，为沈阳房地产的发展提供了新的动力源。

沈阳市城区建设的速度加快，极大地刺激住房市场需求。

开发潜力充分展现，为沈阳市房地产业发展提供了良好机遇和条件。

我国证券市场的形势有利于房地产市场。

2、不利的条件

国家近期出台各种政策抑制房地产市场。

土地储备制度运行没有得到进一步地完善。

沈阳市基准地价和新出让金标准出台，市场的承接力、居民的购买力和开发商的耐受力受到了重大的考验。

商品房的空置量较大，难以全部消化。

住房供应结构向中等收入家庭倾斜的调整任务比较艰巨。