广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司与何文华房屋买卖合同纠纷上诉案

广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司与何文华房屋买卖合同纠纷上诉案

广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2010)穗中法民五终字第455号

上诉人(原审被告)：广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（以下简称绿庭雅苑公司）。

法定代表人：邓锐标，职务：总经理。

委托代理人：李苏，系广东华誉律师事务所律师。

委托代理人：谢薰娜，系广东华誉律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：何文华。

委托代理人：梁永裕，系广东仲衡律师事务所律师。

委托代理人：李志坤，系广东仲衡律师事务所实习律师。

上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2009)番法民三初字第1842号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审法院审理查明: 2005年9月26日，何文华与绿庭雅苑公司签订编号为穗（番）房合字NO.0511226的《商品房买卖合同》，约定：何文华向绿庭雅苑公司购买位于广州市番禺区南华路2号雍逸华庭3座3梯1102的预售商品房，该房屋用途为居住，建筑面积共199.15平方米，房屋按套出售总价款为764736元；付款方式为分期付款，2005年9月26日前支付154736元，2020年9月26日前支付610000元(银行按揭)，如何文华未按约定时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，何文华按日向绿庭雅苑公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，绿庭雅苑公司有权解除合同，何文华按累计应付款的20％向绿庭雅苑公司支付违约金，何文华愿意继续履行合同的，经绿庭雅苑公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，何文华按日向绿庭雅苑公司支付逾期应付款万分之二的违约金；绿庭雅苑公司应当在2005年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付何文华使用，绿庭雅苑公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付何文华使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，绿庭雅苑公司按日向何文华支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，何文华有权提出解除合同，何文华解除合同的，绿庭雅苑公司应当自何文华解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按何文华累计已付款1％向何文华支付违约金，何文华要求继续履行的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，绿庭雅苑公司按日向何文华支付已交付房价款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》所附的补充协议第六条第一款约定：何文华应在交齐房价款且办理收楼手续后180日内，将办理房地产权证的必要资料及费用交予绿庭雅苑公司，并委托绿庭雅苑公司统一办理申请房地产权证的手续，对此绿庭雅苑公司不再另行通知。上述《商品房买卖合同》所附的补充协议第六条第二款约定：如因

绿庭雅苑公司的责任，何文华不能在履行完本条的第一款的义务后七百三十日内取得房地产权证的，从逾期之日起，绿庭雅苑公司每日按何文华已付房价款的万分之零点五向何文华支付违约金，违约金支付至办妥房地产权证之日止；如绿庭雅苑公司逾期一年仍未办妥房地产权证的，从逾期一年的次日起绿庭雅苑公司每日按何文华已付房价款的万分之一向何文华支付违约金至房地产权证办妥之日止（何文华属于银行按揭方式付款的，办理房地产权证的起算日期为何文华履行完本条的一款的义务后、按揭银行同意办理房地产权证及他项权证之日起计）。上述合同在广州市房地产交易所办理了预售合同登记。上述合同签订后，何文华于2005年9月26日向绿庭雅苑公司支付了房款154736元（含定金30000元）。2005年10月25日，何文华与广州市番城农村信用合作社签订编号为楼宇按揭合同【2005】第006313号的《楼宇按揭合同》,约定：何文华以所购买的位于广州市番禺区南华路2号雍逸华庭3座3梯1102的房产作抵押向广州市番城农村信用合作社申请借款，广州市番城农村信用合作社向何文华提供人民币贷款610000元，其中第十八条约定：待抵押房产竣工交付使用后，何文华及广州市番城农村信用合作社应协助发展商到房地产管理部门办理房屋所有权证和他项权证。2005年10月31日，何文华又向绿庭雅苑公司支付了房款610000元。但绿庭雅苑公司至今未办妥涉案房地产的房地产权证，遂引起纠纷，何文华的诉讼请求为：1、撤销何文华与绿庭雅苑公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第六条关于逾期办理房产证违约责任的规定；2、绿庭雅苑公司支付迟延办理房产证的违约金（违约金以764736元为基数从2007年10月31日起按照每日万分之二点一的标准计至办证之日止）；3、诉讼费由绿庭雅苑公司负担。

在庭审中，何文华确认其要求撤销与绿庭雅苑公司之间签订的《商品房买卖合同》补充协议第六条关于逾期办理房产证违约责任的规定的理由是认为上述条款显失公平，理由有二：一是上述条款约定的违约金标准低于何文华逾期支付房款的违约金标准，二是上述逾期办理房产证的约定是在补充协议中所约定。

何文华与绿庭雅苑公司双方确认何文华已于2005年9月及2005年10月25日分别将办理房地产权证的费用及资料交给绿庭雅苑公司。

以上事实，由何文华提供的《商品房买卖合同》、《楼宇按揭合同》、发票及该院庭审笔录予以证实。

原审法院认为：关于何文华要求撤销《商品房买卖合同》补充协议第六条关于逾期办理房产证违约责任的规定的请求。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。本案中，何文华以绿庭雅苑公司逾期办理房地产权证的违约金标准低于何文华逾期支付房款的违约金标准及上述约定是在补充协议中所约定为撤销事由，认为《商品房买卖合同》补充协议第六条关于逾期办理房产证违约责任的规定显失公平，要求撤销，本院认为，何文华于2005年9月26日签订《商品房买卖合同》及补充协议，何文华在签订上述《商品房买卖合同》及补充协议时就应当知道合同及补充协议的内容，包括何文华逾期支付

房款的违约责任内容以及绿庭雅苑公司逾期办理房地产权证的违约责任内容，现何文华要求撤销《商品房买卖合同》补充协议第六条关于逾期办理房产证违约责任的规定已超过其应当知道撤销事由之日起的一年，故对何文华的该项请求，该院不予支持。

关于何文华要求绿庭雅苑公司支付违约金的诉讼请求。何文华与绿庭雅苑公司双方对违约金的计算基数没有异议，但对违约金起算时间及计算标准有争议。该院认为，双方已确认何文华已于2005年9月及2005年10月25日分别将办理房地产权证的费用及资料交给绿庭雅苑公司，何文华与广州市番城农村信用合作社于2005年10月25日签订的《楼宇按揭合同》中约定待抵押房产竣工交付使用后，何文华及广州市番城农村信用合作社应协助发展商到房地产管理部门办理房屋所有权证和他项权证，且何文华亦于2005年10月31日前将房款全部支付给绿庭雅苑公司，故在2005年10月31日何文华已履行完《商品房买卖合同》补充协议第六条第一款的义务，按揭银行亦已同意办理房地产权证及他项权证，因此，应从2005年10月31日作为办理房地产权证的起算日期，故绿庭雅苑公司应于2007年10月31日前办妥涉案房地产的房地产权证，但绿庭雅苑公司至今未办妥房地产权证，应承担违约责任，即支付从2007年11月1日起至办理房地产权证之日止的逾期办证违约金。何文华要求按每日万分之二点一的标准支付违约金，实质是要求增加违约金，但何文华未能举证证明约定的违约金低于造成的损失，故违约金仍应按双方签订的《商品房买卖合同》补充协议的约定计算，即从2007年11月1日起至2008年10月31日止按每日万分之零点五的标准计算违约金，从2008年11月1日起至办理房地产权证之日止按每日万分之一的标准计算违约金，但违约金总额应以总房价764736元为限。由于尚不能确定办理房地产权证的时间，故违约金从2007年11月1日起计至法庭辩论结束之日（即2009年10月13日）止，为40531.01元。对于之后产生的违约金，何文华可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告何文华支付逾期办理房地产权证的违约金40531.01元；二、驳回被告何文华其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1276元由被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担485元，由原告何文华负担791元。

上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：根据上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》补充协议第一款“乙方（即被上诉人）应在交齐房价款且办理收楼手续后180日内，将办理房地产权证的必要资料及费用交给甲方，由甲方统一办理申请房地产权证的手续”及《商品房买卖合同》第八条的约定，上诉人于2005年12月31日前交齐房款及上诉人按照合同约定于2005年12月31日将案涉房屋交付给被上诉人使用。因此，应从2005年12月31日作为办理房地产权证的起算时间，即上诉人须从2007年12月31日起向被上诉人计付逾期办理房产证的违约金。据此，上诉请求：撤销原审判决，改判违约金从2007年12月31日起计算；本案诉讼费由被上诉人负担。

被上诉人何文华答辩称：同意一审判决，请求维持原判。

二审期间各方当事人未能举出新的证据。本院对原审法院查明的事实予以确

认。

另查明，根据原审庭审笔录记载，被上诉人确认在2005年12月31日接收了案涉房屋。

本院认为：上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。

关于办理房产证义务的起算时间。本院认为，根据双方补充协议第六条第一款之规定，被上诉人应在交齐房价款且办理收楼手续后180日内，将办理房地产权证的必要资料及费用交予上诉人，并委托上诉人统一办理申请房地产权证的手续。虽然被上诉人提前在2005年9月和10月25日分别将办理房产证的费用和资料交给上诉人，并在2005年10月31日付清了房款，但双方的交楼时间在2005年12月31日，被上诉人提前交清办证资料和费用并不必然导致上诉人的办证义务提前至交楼时间之前。故上诉人上诉要求逾期办证违约金起算时间为2007年12月31日，符合合同约定，本院予以采纳。原审法院判令上诉人从2007年11月1日起计算，处理不当，本院予以纠正。

综上所述，原审判决认定事实清楚，但处理有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：

一、维持广州市番禺区人民法院(2009)番法民三初字第1842号民事判决第二项；

二、变更广州市番禺区人民法院(2009)番法民三初字第1842号民事判决为：广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司在本判决送达之日起十日内，支付逾期办理房地产权证违约金给何文华（以764736元为本金，从2007年12月31日起至2008年12月31日止按每日万分之零点五的标准计算违约金，从2009年1月1日起至2009年10月13日止按每日万分之一的标准计算违约金，但违约金总额应以总房价764736元为限）。

本案一审案件受理费1276元，由上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担1000元，被上诉人何文华负担276元；二审案件受理费813元，由上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担713元，被上诉人何文华负担100元。

本判决为终审判决。

审判长何淑芬

审判员孔婉芬

代理审判员刘宏

二Ｏ一Ｏ年三月十八日

书记员王碧玉