广州市房地产业宏观环境分析
一宏观环境分析
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三广州房地产业发展概况
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五广州房地产市场竞争分析
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广州市房地产业宏观环境分析．．．．．．．．．．．．．
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——国际经验表明，住房是特殊商品，政府必须积极干预住房市场。
从从哇哇哇哇坠坠地地的的那那一一日日起起，，房房地地产产就就与与政政策策结结下下了了不不解解之之缘缘。。就就22000044年年来来讲讲，，政政策策的的一一个个重重要要内内容容就就是是让让房房地地产产业业适适度度降降温温，，让让过过高高的的房房价价降降下下来来。。目目前前，，全全国国商商品品房房供供销销两两旺旺，，商商品品房房销销售售面面积积持持续续增增加加。。在在全全国国范范围围内内实实现现了了由住房福利制（11999988年以前）向货币化的历历史史性性转转变变。。价价格格是是房房地地产产最最敏敏感感的的话话题题（（““在在骂骂声声中中成成长长””）） ，，我我国国房房价价（（税税费费及及房房产产商商利利润润占占到到了了6600%%，，建建筑筑成成本本只只占占4400%%））经经历历三三次次大大的的变变化化 ：
：
A. 1991的公开商品房市场，只能用计划指标购，1992－1993年房价高涨。
B. 房价的第二轮上升是在1998号文件停止住房福利实物分配之下产生的，基本都一种回归性上升，没有影响日益扩大的消费需求增长。
3 / 85 C. 房价的第三轮增速的原因是土地出让制度政策的变化。02年开始实行的土
地招标给平稳增长的房价烧了把急火，起到催生房价超高增长的助力作用。
美国商业规划专家何瑞杰作了精辟分析：中国房地产所存在的
一系列问题，跟中国现行带有浓浓厚厚的的行行政政色色彩彩有极大的关系。
如果我们的建设部部长承诺，在他的任期内把全国平均房价拦
腰一刀，打压到每平方米1000元左右，那么，他将成为中国
的格林斯潘，无论谁当总理，他都是中国最优秀的、深得万民
拥戴的建设部部长。 而这是件轻而易举的事。广东省财政厅
已将消防车的云梯送到了他的窗口。
一一..最最新新的的房房贷贷利利率率（提高住房贷款利率和首付比例政策）
——重点抑制”“房地产价格过快上涨”。
A A .. 0055年年房房地地产产业业增增速速将将低低0044年年预预计计约约为为2233%%，，从从22000055年年33月月117
7日日起起，，央央行行将取消商业业银银行行对对于于个个人人住住房房贷贷款款的的利利率率优优惠惠，，根根据据，
，个个人人房房贷贷年年利利率率最最低低将将提提高高00..22个个百百分分点点。。
B B .. 同同时时，，对对于于房房地地产产价价格格上上涨涨过过快快的的城城市市或或地地区区，，个个人人房房贷贷的最最低
低首首期期，，将将由由目目前前的的两两成成提提高高到三三成成，，具具体体调调整整方方式式将将由由各各个个城城市
市的的银银行行自自己己决决定定，，不不搞搞一一刀刀。。
C C .. 已已供供楼楼人人士士明明年年才才需需多多付付款款
据据了了解解，，这这是是继继去去年年1100月月2299日日央央行行上上调调房房贷贷利利率率之之后后，，再再次次上上调调房
房贷贷利利率率。。去去年年1100月月底底，，我我国国央央行行99年年来来首首次次加加息息，，其其中中个个人人房房贷贷的
的
利利率率上上调调了了00..2277个个百百分分点点。。供供楼楼者者每每万万元元房房贷贷，，每每年年要要多多给给2277元元利利息息。。这这次次加加息息曾曾引引起起了了一一阵阵提提前前还还贷贷的的风风潮潮。。
D D .. 在在不不到到半半年年的的昨昨日日，，央央行行再再次次上上调调房房贷贷利利率率，，并并从从今今天天开开始始实实施施。。由由于于这这也也是是央央行行首首次次在在房房贷贷利利率率中中，，给给予予了了商商业业银银行行1100%%的的调调整
整空空间间，，因因此此，，不不同同商商业业银银行行可可能能会会对对其其房房贷贷利利率率采采取取不不同同的的加加幅幅，
，市市民民需需要要等等待待各各自自的的贷贷款款银银行行具具体体公公布布。频频频频加加息息是是为为遏遏止止炒炒楼
楼套利，从刚刚刚刚公公布布的的各各地地房房产产价价格格以以及及投投资资情情况况的的数数据据显显示示，，去
去年年至至少少有有660000亿亿元元的的国国际际热热钱钱进进入入了了内内地地，，而而股股市市低低迷迷导导致致这这部
部分分钱钱集集中中涌涌向向了了房房产产市市场场，，加加上上内内地地不不少少房房产产投投机机者者的的加加入入，，从
从而而造造成成了了上上海海、、北北京京、、杭杭州州等等地地房房产产价价格格的的虚虚高高，，给给房房产产市市场场带
带来来不不健健康康的的非非稳稳定定因因素素。。
以以某某市市民民向向银银行行借借了了1100万万元元的的商商业业性性房房屋屋贷贷款款，，分分1100年年还还清清的的个个案案计计算算，
，每每年年最最多多就就需需要要多多给给881100元元利利息息，，最最少少也也需需要要多多给给220000元元的的利利息息，，每每月月的的供供楼楼款款增增加加幅幅度度也也在在1166..66元元到到6677..55元元之之间间。。
二二..优优惠惠利利率率新新政政策策
a a )) 自自33月月1177日日央央行行上上调调个个人人住住房房贷贷款款利利率率以以来来，，各各家家银银行行都都在在紧紧急急制制定定最最新新房房贷贷利利率率执执行行政政策策。。中中行广广东东省省分分行行率率先先打打破破沉沉默默，，称
称将将对对购购买买第第一一套套住住房房的的申申请请人人分分档档执执行行下下浮浮1100%%的的最最优优惠惠利利率率((通
通过过了了该该行行信信用用审审核核，，即即可可获获得得下下浮浮1100%%的的最最优优惠惠房房贷贷利利率率。。以以55年年以以上上贷贷款
款为为例例，，房房贷贷利利率率为为55..5511%%))。。如如果果不不是是第第一一套套住住房房按按揭揭，，则则实实行行下下限
限管管理理的的浮浮动动利利率率..
5 / 85 b b )) 招招商商银银行行广广州州分分行行是是股股份份制制银银行行中中首首先先明明确确表表示示会会对对55年年以以上上住住房房按按揭揭执执行行最最优优惠惠利利率率的的银银行行。。也也有有少少数数银银行行例例外外。。记记者者了了解解到到，
，某某银银行行广广州州分分行行将将直直接接执执行行央央行行基基准准利利率率，，除除对对少少数数优优质质客客户户有
有优优惠惠考考虑虑外外，，并并无无任任何何下下浮浮。。
三三..中中介介费费新新规规定定
A.一一手手楼楼也也要要交交中中费费(标志着中介的服务价值得到体现)
争争议议多多时时的的““一一手手代代理理的的中中介介服服务务费费应应否否由由购购房房者者支支付付””终终于
于被被确确定定下下来来：：收收！！市市物物价价局局、、市市房房管管局局已已通通过过此此项项中中介介收收费费新新规规定定，，最最快快可可能能在在55月月11日日实实施施((今今早早，，广广州州几几家家最最大大的的一一手手代代理理行行““中中原原””、、““合合富富””、、““方方圆圆””、、““经经纬纬””向向记记者者承承认认已已知知此此事事))。。
一一直直以以来来，，一一手手楼楼交交易易的的中中介介佣佣金金是是不不能能向向买买家家收收取取的的（（997711号
号文文有有规规定定））。。目目前前广广州州的的一一手手代代理理基基本本是是独独家家的的，，市市物物价价局局也也曾曾明明确确““谁谁委委托托谁谁付付费费””。。以以前前曾曾有有楼楼盘盘销销售售代代理理公公司司在在签签署署认认购购书书时时，，向向购购房房者者收收取取22000000－－33000000元元的综综合合服服务务费费用用，，其其解解释释是是因因为为置置业业者者买买房房时时他他们们提提供供了了相相应应的的各各项项服服务务，，因因此此要要收收这这笔笔酬酬劳劳。。
但但是是，，此此次次中中介介收收费费新新规规定定则则明明确确：：““一一手手房房交交易易，，可可以以向向买买卖
卖双双方方各各收收不不超超过过房房价价11%%的的中中介介佣佣金金””。。比比如如，，买买一一套套标标价价5500万万元元的的一一手手房房，，以以前前购购房房者者只只需需““实实打打实实””给给足足5500万万元元就就可可以以了了，，但但今今后后则则要要增增加加55000000元元的的中中介介费费。。
B B ..二二手手中中介介费费将将降降低低
新新规规定定还还涉涉及及二二手手楼楼交交易易和和租租赁赁。。（（新新规规定定是是向向租租赁赁双双方方各各收收一一个个月月租租金金作作为为佣佣金金））。。今今后后的的二二手手楼楼交交易易，，买买卖卖双双方方合合计计可可收
收00..55--22..55%%的的佣佣金金，，另另对对一一些些““后后延延服服务务””项项目目，，比比如如水水电电过过户户等等，，中中介介公公司司也也可可收收取取一一定定的的服服务务费费。。
帖帖士士::中中介介公公司司欢欢迎迎““收收费费””新新规规，，买买楼楼市市民民却却喊喊““不不爽爽““。。
四四..土土地地政政策策（土地“新政策”胎动 中央政府酝酿“收权”）
房房地地产产出出现现““地地荒荒””？？广广州州““地地荒荒””说说法法：：11月月2255日日，，在在广广州州第第二二届届地地产产峰峰会会上上，，广广州州十十大大地地产产巨巨头头集集体体认认定定政政府府土土地地供供应应不不足足，，地地价价过过高高，，在在很很大大程程度度上上导导致致市市场场供供应应量量减减少少，，房房价价上上涨涨。。发发展展商商们们强强烈烈呼呼吁吁，，政政府府增增加加土土地地供供应应，，控控制制土土地地价价格格。。
A A ....深深度度分分析析：：""地地荒荒""只只是是借借口口 土土地地充充足足无无碍碍房房价价
““地地荒荒””房房价价便便会会狂狂涨涨，，这这一一说说法法不不成成立立而而且且极极为为牵牵强强。。广广东东省省土土地地学学会会理理事事长长沈沈彭彭表表示示，，从从公公开开拍拍卖卖市市场场取取得得的的土土地地，，其其地地价价成成本本所所占占房房价价的的比比重重也也仅仅约约3300％％。。
国国土土资资源源部部负负责责人人：：房房价价猛猛涨涨与与土土地地供供应应无无关关。。
B B ..北北京京大大学学经经济济研研究究中中心心教教授授平平新新乔乔
他他根根据据中中国国《《房房地地产产开开发发统统计计年年报报》》得得出出结结论论：：土土地地购购置置价价的的上上涨涨，，是是导导致致房房价价上上涨涨的的一一个个主主要要原原因因。。他他分分析析指指出出，，土土地地价价格格每每上上升升１１个个百百分分点点，，楼楼盘盘价价格格会会上上升升００．．７７８８个个百百分分点点。。为为此此，，22000055年年政政府府要要建建立立国国有有土土地地收收益益基基金金。。
C C ..国国资资部部副副部部长长李李元元：：商商品品房房开开发发不不会会出出现现地地荒荒
7 / 85 李李元元指指出出，，不不能能简简单单地地将将房房价价上上涨涨的的原原因因与与新新的的土土地地审审批批制制度度挂挂钩钩，，房房价价上上涨涨的的原原因因是是多多方方面面的的，，其其中中包包括括人人为为的的““炒炒作作””。。
房房价价涨涨跌跌难难料料
业业内内专专家家认认为为，，未未来来房房价价受受以以下下几几个个因因素素影影响响：：
一一、、加加息息。。可可以以肯肯定定的的是是，，加加息息对对房房地地产产市市场场一一定定产产生负负作作用用，，房房价价将将为为此此拖拖累累，，向向下下游游移移，，最最低低限限度度是是房房价价至至少少不不再再上上涨涨，，房房价价持持续续上上涨涨多多年年的的趋趋势势受受到到控控制制。。
二二、、人人民民币币升升值值。。现现在在，，人人民民币币始始终终面面临临升升值值的的压压力力，，人人民民币币升升值值意意味味着着人人们们购购买买的的资资产产也也升升值值，，房房价价就就会会上上涨涨。。
三三、、供供求求。。理理论论界界一一致致认认为为，，供供求求因因素素是是影影响响房房价价的的最最终终原原因因，，据据估估计计，，明明年年房房屋屋新新增增供供量量将将与与今今年年相相当当，，房房价价至至少少将将保保持持今今年年的的水水平平。。这这与与加加息息明明显显产产生生对对冲冲的的局局面面。。
四四、、汇汇率率。。在在此此次次政政府府调调整整利利率率政政策策的的同同时时，，很很多多人人都都忽忽略略了了政政策策中中有有关关汇汇率率的的松松动动，，在在人人民民币币面面临临升升值值压压力力的的同同时时，，放放松松汇汇率率就就意意味味着着将将有有相相当当规规模模的的国国外外资资金金流流入入国国内内参参与与投投资资，，填填补补了了政政策策性性加加息息带带来来的的供供应应缺缺失失，，从从而而影影响响房房价价。。
五五..房房贷贷政政策策列列举举
A A .. 22000033年年44月月1100日日央央行行曾曾颁颁
取取消消证证券券营营业业部部的的取取现现功功能能。。此此举举希希望望通通过过加加强强结结算算账账户户的的管管理理，，达达到到““反
反洗洗钱钱””目目的的，，同同时时利利用用银银行行账账户户实实名名制制防防止止大大户户利利用用证证券券营营业业部部的的““假假账账户户”
”
对对股股市市进进行行恶恶意意炒炒作作。。
B B .. 22000033年年11月月33日日央央行行发发
对对大大额额和和可可疑疑外外汇汇资资金金交交易易给给予予监监测测。。目目的的是是规规范范外外汇汇资资金
金交交易易报报告告行行为为。。
C C ..
88月月，，国国务务申申发发挥挥市市场场机
机制制在在房房地地产产业业资资源源配配置置中中的的基基础础性性调调节节作作用用，，并并在在完完善善供供应应政政策策（（国国土土资资源
源部部1111号号令令））、、改改革革住住房房制制度度、、健健全全市市场场体体系系、、发发展展住住房房信信贷贷（（央央行行112211号
号文文件件））、、改改进进规规划划管管理理、、调调控控土土地地供供应应（（刹刹住住了了乱乱设设开开发发区区““圈圈地地””之之风风））、
、加加强强市市场场监监管管（（““市市场预警”））、、整整顿顿市市场场秩秩序序等等多多个个方方面面都都作作出出了了相相应应的
的规规定定。。
鉴于我国房地产业一向是在非规范条件下成长的，上述措施如
果齐头并进，多数的房地产企业将受不起冲击而倒闭，显然这
也不利于市场的稳定。因此多项政策必须分头下达和实施。
1998-2003年房地产行业的运行状况
六六..国国务务院院亲亲自自出出手手
9 / 85 04年 4月底，国务院出台了提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定
资产投资项目资本金比例的政策，钢铁由25％及以上提高到40％及以上；水泥、电解铝、房地产开发（不含经济适用房项目）均由20％及以上提高到35％及以
上。
有关专家表示，今年以来，我国经济继续保持良好的发展势头。同时经济
运行中的突出矛盾进一步显现，房地产开发资金过于依赖银行贷款。2003年房
地产开发贷款余额增长很快，银行信贷资金占房地产开发资金的比例过大，潜在
金融风险不容忽视。
受消息影响，当天股市开盘后四大行业股均大幅下挫，房地产股如天房发
展、浙江广厦、金地集团等当天暴跌，于此四行业中更加醒目。
2005年，房地产市场要重点关注和大力解决的主要问题有：
a ) 地方政府行为机制转换的问题；
b ) 土地供应制度的科学化与市场化问题；
c ) 房地产金融创新问题；
d )
房地产业的结构调整问题； e ) 住房社会保障问题。
七七..政政策策矫矫正正
建建设设部部住住宅宅与与房房地地产产业业司司有有关关负负责责人人指指出出，，国国家家近近期期将将出出台台有有关关政政策策，，加加大
大对对房房地地产产市市场场宏宏观观调调控控力力度度。。
A A .. ————深深化化住住房房制制度度改改革革，，调调整整商商品品房房供供应应结结构构，，增增加加普普通通商商品品住住房房供供应应，，控
控制制高高档档商商品品住住房房建建设设，，同同时时加加强强经经济济适适用用住住房房的的建建设设和和管管理理。。对对经经济济适适用用房
房的的建建设设规规模模，，经经济济适适用用住住房房户户型型面面积积标标准准、、购购买买对对象象，，经经济济适适用用住住房房价价格格都
都作作出出了了明明确确规规定定。。
B B .. ————改改进进规规划划管管理理，，调调控控土土地地供供应应。。清清理理各各类类开开发发建建设设用用地地，，依依法法查查处处非非法
法圈圈占占土土地地，，土土地地久久占占不不用用，，违违规规转转让让房房地地产产开开发发项项目目和和炒炒买买炒炒卖卖土土地地使使用用权
权行行为为。。同同时时，，合合理理确确定定各各类类住住房房用用地地的的布布局局和和比比例例。。
C C .. ————强强化化金金融融的的间间接接调调控控作作用用，，切切实实加加强强房房地地产产贷贷款款监监管管，，完完善善个个人人住住房房贷
贷款款担担保保机机制制。。对对信信誉誉度度高高、、偿偿贷贷能能力力强强的的房房地地产产开开发发企企业业以以及及符符合合条条件件的的房
房地地产产项项目目，，要要继继续续加加大大信信贷贷支支持持力力度度，，同同时时加加大大对对普普通通商商品品住住房房和和经经济济适适用
用住住房房的的支支持持力力度度。。
D D .. ————建建立立健健全全房房地地产产市市场场信信息息系系统统和和预预警警预预报报体体系系，，完完善善市市场场监监管管制制度度，，提
提高高市市场场监监管管水水平平。。这这一一系系统统将将于于今今年年年年底底在在全全国国３３５５个个大大中中城城市市全全面面投投入入运
运行行。。
八八..开开征征房房地地产产税税（房地产税=不动产税≠物业税）
——重点抑制”“房地产价格过快上涨”。
22000055年年33月月2200日日，，财财政政部部副副部部长长肖肖捷捷在在出出席席““中中国国发发展展高高层
层论论坛坛””时时明明确确表表示示，，为为遏遏制制房房地地产产投投机机，开开征征房房地地产产税税已已成成定定局局。。这
这预预示示着着在在中中国国人人民民银银行行频频频频使使用用信信贷贷手手段段干干预预房房地地产产市市场场之之后后，，国国家家的的财财政政税税收
收部部门门终终于于出出手手，，运运用用税税收收调调控控手手段段，，对对中中国国的的房房地地产产市市场场进进行行干干预预了了。。目目前前，，房
房地地产产税税已已经经在在北北京京、、深深圳圳、、重重庆庆等等66个个城城市市““空空转转”试试行行，，
在在我我国国，，涉涉及及到到房房地地产产方方面面的的税税收收种种类类大大体体上上有有66个个：：土土地地增增值值税税、、城城镇
镇土土地地使使用用税税、、耕耕地地占占用用税税、、房房产产税税、、城城市市房房地地产产税税、、契契税税。。国国家家征征收收房房地地产产税税之
之后后，，土土地地出出让让金金会不不会会因因此此而而减减少少，，的的确确是是我我们们需需要要关关注注的的一一大大问问题题。。
A A 困困难难一一：：地地方方政政府府
从从上上表表来来看看，，在在我我国国，，由由于于房房地地产产税税占占地地方方政政府府财财政政收收入入的的比比重重偏
偏低低，，中中央央政政府府和和政政府府不不可可能能从从房房地地产产税税中中获获得得更更多多的的收收益益。。如如果果中中央央政政府府
11 / 85 决决定定开开征征房房地地产产税税，，那那么么势势必必在在中中央央与与地地方方之之间间重重新新进进行行税税收收权权力力的的划
划分分。。如如果果不不能能够够充充分分考考虑虑到到地地方方政政府府的的财财政政需需求求，，那那么么，，开开征征房房地地产产税税有
有可可能能会会遇遇到到来来自自地地方方政政府府的的阻阻力力。。简简单单地地说说，，在在许许多多地地方方依依靠靠房房地地产产增增加
加ＧＧＤＤＰＰ的的大大背背景景下下，，开开征征房房地地产产税税如如果果缺缺乏乏全全国国人人大大及及其其常常委委会会的的法法律律依
依据据，，那那么么势势必必会会在在一一些些地地方方产产生生阻阻力力。。某某些些地地方方政政府府会会阳阳奉奉阴阴违违，，千千方方百
百计计地地阻阻碍碍中中央央新新税税收收制制度度的的实实施施。。
因因此此，，关关注注开开征征房房地地产产税税的的程程序序问问题题，，不不仅仅仅仅具具有有法法律律意意义义，，而而且
且具具有有深深刻刻的的现现实实意意义义。。
B B 困困难难二二：：个个体体消消费费者者
◆◆ 从从法法律律上上来来说说，，消消费费者者购购买买了了商商品品房房之之后后，，应应当当履履行行类类似似于于缴缴纳纳消
消费费税税之之类类的的法法律律义义务务。。可可是是在在我我们们国国家家，，人人们们对对生生产产性性的的税税赋赋比比较
较认认同同，，而而对对消消费费税税缺缺乏乏广广泛泛的的共共识识。。在在中中国国人人的的传传统统观观念念里里，，辛辛苦
苦一一辈辈子子，，购购买买了了自自己己的的住住房房，，自自己己完完全全享享有有产产权权，，政政府府不不应应该该再再征
征收收房房地地产产税税。。要要履履行行缴缴纳纳房房地地产产税税的的义义务务，，消消费费者者是是否否愿愿意意配配合合??
过过去去的的经经验验证证明明，，如如果果政政府府机机关关工工作作人人员员面面临临庞庞大大的的消消费费个
个体体，，没没有有找找出出切切实实可可行行的的谈谈判判方方法法，，说说服服每每个个个个体体自自觉觉履履行行法法定定的
的义义务务，，那那么么，，制制定定的的相相关关法法律律很很有有可可能能会会落落空空。。房房地地产产税税的的征征收收恰
恰恰恰要要面面对对分分散散的的个个体体，，而而且且还还要要建建立立完完善善的的房房地地产产价价格格评评估估机机构构，
，在在公公民民尚尚未未认认同同房房地地产产税税的的情情况况下下，，政政府府执执法法机机构构不不得得不不慎慎重重考考虑
虑将将要要为为此此付付出出的的巨巨大大的的成成本本开开支支。。
C C 困困难难三三：：房房地地产产开开发发商商
房房地地产产开开发发商商是是当当今今中中国国暴暴利利阶阶层层。。中中央央政政府府出出台台的的种种种种措措施施，
，其其矛矛头头都都针针对对房房地地产产开开发发商商。。但但是是令令人人遗遗憾憾的的是是，，全全国国的的房房地地产产开开发发商
商在在房房地地产产市市场场不不透透明明的的情情况况下下，，几几乎乎都都采采用用了了““垫垫付付资资金金进进场场”的的做做法法，
，将将风风险险转转嫁嫁给给了了房房地地产产承承包包商商。。虽虽然然建建设设部部等等有有关关部部门门三三令令五五申申，，甚甚至至，
，最最高高人人民民法法院院不不得得不不通通过过司司法法解解释释和和司司法法批批复复变变相相承承认认了了这这种种做做法法的
的合合法法性性，，并并且且要要求求各各地地司司法法机机关关保保护护承承包包商商的的权权益益。。开开发发商商这这种种公公然然转
转嫁嫁风风险险的的做做法法，，反反而而有有愈愈演演愈愈烈烈之之势势。。那那么么，，针针对对房房地地产产开开发发市市场场中中出
出现现的的问问题题而而设设计计的的房房地地产产税税，，会会不不会会因因为为房房地地产产开开发发商商另另辟辟蹊蹊径径，，转转移
移风风险险，，而而最最终终难难以以实实现现目目标标呢呢??
帖帖士士：：11..事事实实上上，，开开发发商商已已经经开开始始利利用用税税收收改改革革利利空空消消息息大
大
肆肆炒炒作作。。工工薪薪阶阶层层中中的的一一些些人人士士由由于于不不了了解解房房地地产产税税的的性性质质，
，在在开开发发商商的的鼓鼓动动之之下下，，也也参参与与了了房房地地产产炒炒作作。。这这是是非非常常令令人
人可可怕怕的的经经济济现现象象。。
22.. 期期望望决决策策部部门门在在加加强强宣宣传传的的同同时时，，应应该该提提升升房房地地产
产税税的的立立法法层层次次，，在在更更广广阔阔的的范范围围征征求求社社会会各各界界的的意意见见，，并并且
且及及时时出出台台其其他他税税收收改改革革配配套套措措施施，，保保证证房房地地产产税税不不会走走形形。。 九九..开开征征物物业业税税（商品房的开发成本将大幅下降）
不不久久前前，，广广东东省省财财政政厅厅在在全全省省财财政政工工作作会会议议上上透透露露，，广广东
东可可能能在在今今年年对对不不动动产产开开征征统统一一规规范范的的，，在在全全国国第第一一个个吃吃螃螃蟹蟹。
。据据政政府府部部门门与与房房地地产产有有关关专专家家分分析析预预测测，，一一旦旦开开征征物物业业税税，
，房房地地产产前前期期开开发发成成本本将将大大幅幅下下降降，，房房价价最最高高可可下下降降3399%%，，准
准入入门门槛槛大大大大降降低低。。
背背景景：：到到22000033年年，，广广州州市市的的房房价价已已连连续续55年年下下跌跌，，广广州州市
市的的空空置置房房面面积积已已超超过过了了22440000万万平平方方米米。。占占全全国国空空置置房房面面积
积11//55强强。。按按照照广广州州市市的的商商品品房房房房价价计计算算，，至至少少积积压压了了11000000多
多亿亿元元人人民民币币资资产产，，如如此此之之大大的的一一笔笔不不良良资资产产，，已已构构成成了了对对广
广州州金金融融业业的的巨巨大大危危胁胁。。正正是是迫迫于于这这样样的的压压力力，，广广东东省省财财政政厅
厅才才想想出出了了““物业税”这这样样的的一一条条出出路路。。
广广州州房房地地产产业业所所处处的的境境况况，，并并不不是是中中国国房房地地产产业业中中的的很很差差的的情
情况况，，仅仅仅仅是是广广州州房房地地产产业业所所处处的的舆舆论论环环境境，，透透明明的的程程度度较较高高而而已已。。广广州州房房地地产产业业是是中中国国房房地地产产业业的的一一个个微微缩缩景景观观，，可可广广东东省省财财政政厅厅想想出出的的
13 / 85 这这样样的的一一条条出出路路，，你你别别说说，，还还真真是是一一条条处处在在危危境境中中的的中中国国房房地地产产业业的的安全通道。
然然而而，，据据深深圳圳地地产产研研究究人人士士分分析析，，由由于于地地价价和和相相关关税税费费分分7700年
年交交，，就就意意味味着着占占住住宅宅成成本本5500%%强强的的地地价价和和相相关关税税费费，，在在销销售售时时只只需需先先交交纳纳11//7700，，其其余余在在剩剩余余的的6699年年中中分分别别交交纳纳，，下下降降((7700--11))//7700==9988..5577%%。。表表现现在在房房价价中中，，成成本本就就下下降降了了5500%%××9988..5577%%==4499..2299%%。。也也就就是是说说，，目目前前售售价价66000000元元//平平方方米米的的房房子子，，届届时时33660000元元//平平方方米米即即可可盈盈利利销销售售。。 广广东东省省财财政政厅厅的的这这个个建建议议，，仅仅仅仅是是在在收收取取此此项项税税费费上上与与国国际际接接轨轨而而已已。。此此种种税税的的开开征征，，也也能能对对盘盘活活巨巨额额的的不不良良资资产产、、降降低低银银行行的的巨巨额额呆呆坏坏账账中中得得到到收收益益。。
所所以以此此方方案案是是可可行行的的，，有有很很强强的的可可操操作作性性。
十十..开开征征财财产产税税
目目前前国国内内所所购购的的住住宅宅，，属属于于把把5500年年((商商业业用用房房))至至7700年年((民民用用住
住它它))的的财财产产税税((地地租租和和规规费费))一一次次性性交交齐齐””，，而而 ““其其他他国国家家大大多多采采用用逐逐年年缴缴交交的的办办法法””。。我我22000055年年买买房房，，我我的的财财产产税税已已缴缴到到了了22007755年年，，我我有有活活到到22007744年年的的本本事事吗吗?? 于于是是，，美美国国一一个个中中产产阶阶层层的的工工薪薪家家庭庭，，用用二二到到三三年年的的家家庭庭收收入入，，可可以以买买到到一一座座660000平平方方米米的的别别墅墅，，可可中中国国一一个个中中产产阶阶层层的的工工薪薪家家庭庭，，买买这这样样一一座座房房子子，，需需用用十十到到十十五五年年的的全全部部收收入入。。
这这种种如如此此霸霸道道的的税税费费收收取取的的方方法法，，一一害害百百姓姓，，二二害害国国家家。。 让让我我们们翻翻过过来来再再为为国国家家的的税税收收想想想想：：也也许许，，此此种种税税的的开开征征，，会会使使国国家家短短期期内内的的在在商商品品房房的的开开发发税税费费收收入入减减少少。。
十十一一..建建住住房房保保障障体体系系
构构建建住住房房保保障障体体系系的的系系统统思思考考：：
一一、、 解解决决中中低低收收入入家家庭庭的的住住房房问问题题
二二、、 决决中中低低收收入入家家庭庭的的住住房房问问题题所所面面临临的的难难题题
三三、、 构构建建住住房房保保障障体体系系的的对对策策思思考考,,国国家家与与地地方方政政府府应应共共同同承承担
担住住房房保保障障体体系系的的构构建建。。
十十二二..优优化化结结构构持持续续发发展展
西西方方发发达达国国家家大大城城市市的的发发展展一一般般经经历历了了四四个个时时期期：：集集中中的的城城市市化化发发展展阶阶段段——郊郊区区城城市市化化发发展展阶阶段段——逆逆城城市市化化发发展展阶阶段段——城城市市中中心心区区复复兴兴再再开开发发阶阶段段。。我我国国大大城城市市目目前前处处于于城城区区和和郊郊区区并并重重的的发发展展时时期期，，特特大大城城市市已已出出现现郊郊区区化化的的现现象象。。
A A .. 城城市市过过大大、、过过分分集集中中会会带带来来““城城市市病病””，，不不宜宜采采取取摊摊大大饼饼式式的的发发展展模模式式，，应应发发展展卫卫星星城城。
B B .. 从从““S S A A R R S S ””对对城城市市的的警警示示来来看看，，应应加加强强区区域域与与城城市市结结构构治治理理。。考考虑虑城城市市的的发发展展，，建建立立合合理理的的城城镇镇体体系系。
15 / 85 C C .. 优优化化市市场场供供给给和和类类型型结结构构，，使使居居者者有有其其屋屋。。政政府府调调控控两两头头，，市市场场调调节节中中间间。。采采取取逆逆向向思思维维，，发发展展中中低低阶阶层层住住房房。
D. 优优化化住住宅宅社社区区功功能能结结构构，，使使居居者者优优其其屋屋。
此此次次新新的的宏宏观观调调控控政政策策对对房房地地产产行行业业影影响响是是深深远远的的、、实实质质性性的的。。我我们们可可以以从从全全国国大大型型房房展展会会、、媒媒体体座座谈谈会会、、土土地地拍拍卖卖会会、、广广告告宣宣传传活活动动中中看看到到，，在在全全国国主主要要热热门门城城市市里里依依然然还还能能够够活活跃跃的大型房地产已经经不不足足3300家家；；能能够够受受到到银银行行继继续续信信贷贷关关照照的的房房地地产产企企业业全全国国范范围围内内也也只只有有7700余余家家，，情情况况说说明明，，未未来来产产业业集集中中化化趋趋势势会会慢慢慢慢显显露露出出来来。。
目目前前银银行行的的房房地地产产投投资资的的信信贷贷政政策策使使得得房房地地产产供供给给只只能能是是““现现房房化化””，，而而银银行行的的房房地地产产新新的的消消费费按按揭揭政政策策使使得得消消费费者者需需求求只只能能是是“非投资化”。
如如果果政政策策在房房地地产产投投资资上上有有所所放放松松和和期期房房销销售售有有所所变变化化，，而而消消费费信信贷贷政政策策没没有有变变化化，，那那么么供供将将大大于于需需，，价价格格天天平平必必然然倾倾斜斜。。反反之之，，将将出出现现需需大大于于供供，，房房地地产产价价格格将将由由此此上上升升。。房房地地产产宏宏观观调调控控措措施施何何时时进进行行调调整整将将取取决决于于宏宏观观经经济济整整体体是是否否能能够够达达到软软着着陆陆．．．．．
．的的目目标标，，以以及及达达到到软软着着陆陆目目标标后后的的新新的的经经济济增增长长观观念念的的产产生生。。
除除了了房房地地产产信信贷贷政政策策对对房房地地产产市市场场有有所所影影响响，，其其他他诸诸如如人人民民币币利利率率、、人人民民币币汇汇率率、、城城市市拆拆迁迁政政策策和和数数量量，，以以及及土土地地拍拍卖卖政政策策和和供供应应量量也也对对房房地地产产市市场场构构成成短短期期或或中中期期的的正正面面和和负负面面的的影影响响和和风风险险。。如如果果说
说
22000044年年是是中中国国房房地地产产行行业业有有惊惊无无险险的的一一年年。。那那么么22000055年年政政策策带带来来的的震震惊惊还还没没有有完完全全到到位位。。
也也许许这这一一情情况况对对于于相相当当多多已已经经习习惯惯于于近近年年来来轰轰轰轰烈烈烈烈、、蒸蒸蒸蒸日日上上的的房房地地产产从从业业者者无无法法接接受受和和理理解解，，但但是是从从中中国国房房地地产产行行业业的的长长远远发发展展来来看看，，目目前前房房地地产产市市场场短短时时的的平平衡衡、、僵僵持持是是不不可可回回避避、、不不可可或或缺缺、、不不以以人人们们意意识识和和愿愿望望为为转转移移的的必必然然阶阶段段。。
经济因素．．．．
房房地地产产业业作作为为国国民民经经济济的的支支柱柱产产业业，，在在扩扩大大内内需需和和促促进进消消费费方方面面发发挥挥了了巨巨大大的的作作用用，，国国家家统统计计局局专专家家在在分分析析当当前前经经济济形形势势时时指指出出，，控控制制固固
定定资资产产投投资资过过快快增增长长，，当当前前宏宏观观调调控控最最重重要要的的措措施施是是
，，尤尤其其是是控控制制城城市市建建设设规规模模和和部部分分地地区区的的房房地地产产投投资资项项目目。。
实现房地产业可持续发展有六大战略要点：
一是宏观手柄———土地市场调控；二是微观手柄———银行利率调控； 三是步阶平衡———投资消费联动；四是生命周期———人居社会分析； 五是技术创新———激发需求动力；六是生态建设———人与自然协调。 一一..央央行行加加息息
17 / 85
央行作出9年以来的首次加息决定，将取消商业银行对于个人住房贷款的利率优惠。根据最新的房贷利率，个人房贷年利率最低将提高0.2个百分点，这将极大抬高房地产企业的资金成本。
自03年起，央行就不遗余力地为房地产降温，公开市场操作、准备金率、窗口指导、再贷款、再贴现等等方式用了个遍，在去年的博鳌论坛上，央行副行长吴晓灵向金融机构发出警告，大家要同舟共济，不要和央行博弈。 内幕：固定资产投资增长快，很重要的因素是一些地方政府靠经营土地筹集了资金，大搞市政建设；一些企业用相对低的成本获得土地，又以土地去抵押贷款。由于各地原先征收的土地和开发商手中的土地资源还不少，只要盘活土地存量，就不会影响经济发展。 事实上就像一季度各地高涨的投资增速一样，一些地方政府“并不情愿”抑制过高的房价，“即使国务院领导以及众多专家不断不点名警告某些地方政府”。
房房贷贷紧紧缩缩釜釜底底抽抽薪薪
如果说物业税只是触动了房地产行业的神经，那么近期部分城市收紧按揭贷款则可能很快就会让房地产开发商感受到切肤之痛。
晚晚买买不不如如早早买买
房贷加息后，市民每月的供楼款一再上升。此时市民该持币待购还是赶紧买房呢？专家表示：房贷加息有望抑制房价上涨的势头，但广州市房地产市场较为成熟，因此对广州房地产市场影响不大，此次房贷加息是意料中的事情，预计可能还会持续加息。此次房贷加息幅度不大，说明国家希望平稳地、缓缓地对市场进行调控。预计此后央行还会分几次加息。这样，房贷可能会越来越高，晚买不如早买，市民不妨慎重考虑。
A. 烂烂尾尾楼楼被被盘盘活活影响楼价涨幅
B. 郊区大盘影响楼价涨幅
C. 中低端市场持币观望
楼价幅有所回落
根据广州经纬公司市场调查部的预测，05年广州楼价的升幅将有所回落，楼价保持平稳发展，楼市货量供应充足，品牌楼盘主导市场，而楼价则稳定发展，涨幅收窄。
在04末市场上开始出现“断货”声音的时候，相当一部分新楼、新货盘已“蠢蠢欲动”，为05年广州楼市提供足够的供应量做准备。
外资银行承担风险增大
目前外籍人士中国购房的热情并没有丝毫减退。外籍人士已经成为目前市场上大部分高档住房的购买主力，其中不乏相当比例的投资客。由于房价上涨，境外购房者所购买房产的总价已经有了大幅度的提升。外资银行无疑感受到了相当的风险压力。
央行决定：对于房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷的最低首期，将由目前的两成提高到三成，具体调整方式将由各个城市的银行自己决定，不搞一刀切。
二二..地地产产界界海海啸啸——房房价价虚虚高高//膨膨胀胀
印度洋大地震引发的海啸，大自然以摧枯拉朽的破坏力在人类历史上永远地烙下2004年12月26日。天堂到地狱，只在眨眼间。
A .“房价疯涨”卷土重来
房房地地产产市市场场会会有有海海啸啸吗吗？？22000044年年会会是是地地产产最最后后的的疯疯狂狂吗吗？？还还是是22000055年年、、22000066年年？？虽虽然然22000033年年初初，，建建设设部部就就开开始始建建立立房房地地产产市市场场预预警警预预报报，，意意欲欲引引导导房房地地产产开开发发企企业业理理性性投投资资，，引引导导住住房房消消费费者者理理性性消消费费，，但但房房地地产产市市场场似似乎乎一一直直有有点点冲冲动动，，特特别别是是局局部部地地区区。。 且且看看下下表表：：
22000022年年人人均均居居住住面面积积 中中国国城城市市
2200平平方方米米 西西安安
低低于于1155平平方方米米 深深圳圳市市 低低于于1177平平方方米米
难难道道深深圳圳市市的的人人均均居居住住面面积积，，还还低低于于中中国国城城市市人人均均居居住住面面积积??如如果果这这是是真真的的，，那那么么，，深深圳圳市市又又如如何何成成为为““中中国国最最佳佳人人居居环环境境””的的??
比如上海，目前市区平均房价已经超过了中国任何一个城市。上海的房价算高吗？伦敦的房价多少？纽约的房价多少？与他们相比，我们这儿的房价一点也不高。2005房地产价格依然虚高，除了蜜糖还有地雷。
这种说法真让深圳人汗颜，照此说来，深圳要建国际化大都市，房价还有好大一段差距，按照这种逻辑推理，是否深圳的房价还有巨大的上涨空间呢？深圳是不是应该像上海那样，充分挖掘城市的价值从而带动房价呢？以上海目前一段时期内的收入和消费水平，要支撑起如伦敦、纽约的高房价，没人会相信。
从房价收入比这个角度看，深圳的城市竞争优势不是削弱了，而是增强了。
04年以来，综合反映房地产市场景气状况的“国房景气指数”从年初的107.75点，回落到1至10月份的104.87点，估计年终有望回升到105点左右的正常水平。
据报道，在经济发达、人均收入较高的上海、杭州，在老工业基地的沈阳，在西部重镇重庆、兰州，这些城市虽然经济水平、产业结构各具特色，但却有着一个共同的特点——全是自去年起全国房价持续走高的排头兵。
国家统计局景气中心表示，当前房地产价格膨胀具有鲜明的地域因素，如果仅以行政手段促使其房价快速猛烈下调，容易造成投资疲弱、银行不良资产激增乃至社会不稳定因素抬头等弊病。而采取持续的市场化和有针对性措施，促使房价过度膨胀地区的价格涨幅收缩乃至缓慢平稳回落，则会既有利于房地产行业健康发展，又能减少政策震动影响。
B.稳中趋降
总体上看未来全国房价的走势是“稳中趋降”，但一段时间内“仍会在较高位运行”。
目前暂停农用地转非农建设用地和人民币基准利率上调，对部分城市膨胀的房价具有抑制作用，但由于这些城市土地资源稀缺的实际、国家限制农用地转非农建设用地等对耕地最严格的保护政策，以及利息上调幅度较小，不可能导致其房价出现拐点或发生转折性变化。
a)南京、青岛、沈阳、天津、重庆、兰州这6个城市，房价处于高位的重要诱
因是城市大规模拆迁，或起步阶段需求扩张，受宏观政策变动抑制作用较弱，暂不可能快速下降。
b)上海、杭州和宁波，商品房价格的增幅持续下降，因为土地成本和住房按揭
贷款增加及房价炒作是这些城市房价膨胀的关键因素，因而房价受土地政策变动和银行利率上调抑制作用较大。
这并不意味着广州的房价就会在短期开始下降。
对
外开放程度较高，又受亚运会的拉动，3季度广东商品房销售额增长比本地房地产开发投资高出17.4个百分点，前几年过量空置的商品房面积开始逐步减少。
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(3季度广州0增长)，在统一实行招拍挂价和严格限制耕地转用下也开始上升。这两点将促使在
C .城市房价超高的三大原因
a a )) 土土地地的的出出让让的的政政策策需需要要改改进进与与完完善善;;
b b )) 房房价价的的定定价价不不透透明明，，缺缺乏乏有有效效的的调调控控和和监监管管;;
c c )) 有有钱钱人人蜂蜂拥拥而而来来，，群群起起炒炒房房((““温温州州炒炒房房团团””““炒炒房房客客””““房房虫虫””早早已已屡屡见
见不不鲜鲜))。。
D .市场杠杆
房地产开发商万通集团董事局主席冯仑认为，房价要得到平抑，房地产行业要健康发展，要害在于“政府要停止直接干涉市场，而更多使用税收、利率等市场杠杆来改善宏观管理”。
E .五大对策平抑地
a) 土地和资金是导致当前房价呈现地区性膨胀的最基本因素，因此在暂停半年
土地批转的措施到期后，有必要采取政策，一保证地方财力有所增长，二防范土地批租失控的死灰复燃。
b) 继续强化对房地产开发企业的资质、自有资本金和信用评级的严格要求，促
进优胜劣汰。
c) 借鉴香港的经验，考虑采取土地出让金的基金制，(降低土地招投标价格),
适时适地进行房产物业税的试点工作。
d) 进行风险警示制度，提醒贷款申请人，促使购房者理性化和财务弹性化。 e) 进行房地产抵押贷款证券化的尝试，促使资金增强流动性和降低风险。 F F ..泡泡沫沫之之说说
有有人人说说：：““全全球球正正处处于于有有史史以以来来最最大大的的房房地地产产泡泡沫沫之之上上，，而而这这一一泡泡沫沫是是由由中中国国和和美美国国创创造造的的””，，还还说说““中中国国房房地地产产市市场场的的泡泡沫沫将将在在数数月月内内破破裂裂，，不不会会超超过过一一年年””。。经经济济增增长长过过快快，，就就会会产产生生泡泡沫沫，，那那么么过过热热就就会会出出现现过过冷冷，，这这是是一一个个规规律律。。
某地区域发展及房地产市场分析
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过
10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影
广州市房地产市场形势分析报告
2003年广州市房地产市场 形势分析报告 广州市国土资源和房屋管理局 广州市房地产交易中心 二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：
一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。
2. 吸引外资数量持续增长 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》 自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元，较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长 数据来 源：广州年鉴 1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定发展，每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄 数据来源：广州市统计局
2003年1-11月份，广州市完成房地产投资亿元，同比增长％，而“九五”时期房地产开发年平均增长%，2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。 二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好 面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米，较2002年同期增长了%（2002年为%）。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达万平方米，同比增长%（2002年为%）；二手房屋成交登记面积为万平方米，同比增长%（2002年为%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项
房地产市场细分与定位报告
房地产市场细分与定位 操作程序第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策第3 操作环节：房地产市场定位概念精要第4 操作环节：房地产市场细分定位的具体策略第5 操作环节：房地产市场定位要点分析第6 操作环节：房地产市场定位实战流程设计使用指南 进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。 第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析分析A:楼盘畅销的先决条件 进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化'，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目 标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520 个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选 B:明确定位的市场冲击力 择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石
形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人 能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的 有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的 阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括 样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂 商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销 又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富 豪，又是普通白领。 第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策 误区A 市场定位=目标市场 这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销 就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人 员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。 其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个着名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是 文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、 文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础， 让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点 睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏 方向性，楼盘就缺乏活力和生机。 误区B:缺乏文进的权称定位 一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就 大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在 整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层
惠州房地产发展现状调查报告
惠州房地产发展现状调查报告
一、前言 (3) 1.背景 ............................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。 2.目的 (3) 二、调研对象和方法 (3) 1.调查对象 (3) 2.调查方法 (3) 3.分析方法 (4) 三、问卷结果总述 & 图表分析 (4) 1. 数据分析 (5) 2.结果总述 (8) 四、调研结果分析 (8) 1．总体现状和问题解决措施 (8) 2. 各功能分区调研结果分析..................................................................................................................... 错误！未定义书签。 五、调查局限性分析 .................................................................................................................................. 错误！未定义书签。 六、思考与感悟 ................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。 七、参考书目及文件 .................................................................................................................................. 错误！未定义书签。 八、附录...................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。【对本地人的调查问卷】.................................................................................................................... 错误！未定义书签。【对外地游客的调查问卷】..........................................错误！未定义书签。
房地产项目市场定位分析
房地产项目市场定位分析 房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地
广东惠州房地产市场报告
当前房地产市场运行情况分析 最近几年，惠州房地产开发投资整体局面呈平稳增长态势，成为全社会固定资产投资的一个亮点，经济生活的重要组成部分。但也出现商品房总体施工面积持续增加而竣工面积与销售面积减少、商品房交易负增长、商品房空置面积持续增加等影响房地产开发投资发展的问题。当前，如何把握房地产开发投资的现状和重要特点，需要我们认真分析，找出问题症结，为今后房地产开发的稳定健康发展提供依据。 基本情况 最近几年，房地产开发投资占全社会投资的比重逐步增高、地位越来越重要。2004年上半年，房地产开发投资增长%，2002年增长49%；2003年，房地产开发投资突破20亿元大关，达到亿元，增长%；2000-2003年年均增长速度为%，比1996-2003年的年均增速高出10个百分点。2004上半年，房地产投资占全社会投资的比重为%，比2003年同期高出个百分点。2004年上半年，房地产开发投资增幅虽比一季度的增长%回落了个百分点，但整体增速保持增长，完成投资亿元，增长%，比去年同期增幅提高个百分点，其中商品房建设投资额亿元，占房地产开发投资的%，全社会固定资产投资亿元，增长25%。（见图表一） 数据来源：惠州市统计局今年上半年房地产市场的主要特点： 第一，房地产开发投资增幅平稳，商品房销售面积大增，销售价格波动不大。经过近几年的快速增长后，今年以来，房地产开发投资保持范围内的增长态势，但商品房销售面积、销售额相对增长较快，空置面积增长速度明显上升。上半年，商品房屋销售额亿元、销售面积万平方米，分别增长69%和%，全市商品房平均销售价格2437元/平方米，比去年同期下降94元/平方米，商品房空置面积万平方米，是去年整年的%，比2002年整年度多出万平方米，增长速度明显增加。（见图表二）
年广州市房地产市场形势分析报告
2003年广州市房地产市场形势分析报告
广州市国土资源和房屋治理局广州市房地产交易中心 二零零四年一月
2003年广州市房地产市场形势分析报告 目录： 一、宏观形势 (3) 1.广州近年来经济快速进展 3 2.吸引外资数量持续增长 3 3.社会消费品零售总额稳步增长 4 4.房地产开发投资总额增幅收窄 4 二、市场总体形势分析 (5) 1.房屋销售形势良好 (5) 2.预售商品房成交价格稳中有降 (6) 3.二手商业用房均价波动较大 (7) 4.二手房所占份额有小幅上升 (7)
5.住宅所占份额上升 (8) 三、预售商品房成交区域特性 (9) 1.预售商品房成交面积有所增长 (9) 2.预售商品房成交金额 (10) 3.各区预售住宅成交面积 (11) 4.各区预售商铺成交面积 (12) 5.各区预售办公楼成交面积 (13) 四、二手房成交区域特性 (15) 1.二手房成交面积 (15) 2.二手房成交金额 (16) 3.二手住宅成交面积 (17) 4.二手商铺成交面积 (18) 5.二手办公楼成交面积 (19) 五、各区预售、二手房成交对比 (20) 1.各区预售、二手房成交面积对比 (20) 2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (21) 3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (22) 4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (23) 5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (24)
6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (25) 7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (26)
一、宏观形势 1.广州近年来经济快速进展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》可能2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好进展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。
房地产市场分析报告
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
房地产市场分析报告 模板
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
广州市房地产市场调查报告
广州市房地产市场 调查报告
3月份广州市房地产市场调查报 一、房地产政策 1、广州拟从4月1日起提高低保标准 记者昨日从民政部门获悉，广州拟从4月1日起，提高城乡最低生活保障标准、低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准。据测算，此次调整标准，全市城镇平均低保标准为515.83元（平均提高10.44%），农村平均低保标准为445.71元（平均提高18.18%），提高低保标准后，农村平均低保标准为城镇平均标准的86.4%。 在市民政局网站上，《提高我市低保标准低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准方案》（征求意见稿，下称《方案》）正在公示，征求社会公众的意见。本次调整的低保标准、孤儿养育标准和低收入困难家庭认定标准自 4月1日起执行。 根据《方案》，城镇低保人员中“三无人员”的低保救济金，按当地低保标准上浮30%计算。同时，提高低收入困难家庭认定标准，低收入困难家庭认定标准从当地低保标准的1.2倍提高到 1.5倍。 2、调控波及广州十区商业地产广州"限外令"升级 3月7日有消息称，广州部分区域即日起暂停受理外籍人士及
港澳台胞购买非居住物业。根据黄埔区房管局相关负责人透露，今天的确收到相关文件，暂停外籍及港澳人士在该区购买非居住性物业，包括商业用地建起的酒店公寓。 之前“限外令”是外籍人士及港澳台胞不能买写字楼，现在是连商铺都不能够买。搜房网记者就此时随即致电了广州市房地产登记交易中心，对方表示其实新“限外令”实施区域为广州十区，她表示其实新政策在“限购令”出台时已经存在，只是细则没确定因此一直没出台，今天起将按照最新的“限外令”实施。 继广州市房地产登记交易中心之后，记者也随即致电了黄埔区房地产登记交易所，对方表示已在昨日接到正式通知，3月7日起正式执行最新的“限外令”。而在记者也就此事致电咨询天河区房地产登记交易中心时，对方就表示现在天河区还是执行之前“限外令”的规定，暂没收到最新通知。 荔湾区房地产登记交易所方面也表示现在都是执行新的商业地产“限外令”，限制境外人士购买非居住性物业，对在区域内居住满一年的境外人士只能购买一套住宅。白云区房地产登记交易所方面也表示，在3月之前就已经传出将执行新“限外令”的说法，正式执行是从3月1日起，境外人士除了符合一定条件可购买一套住宅外，已经限制购买非居住性物业。 黎文江:对商业地产影响不大
房地产项目市场定位工作分析
房地产项目市场定位工作分析 作为顾问公司,在接触很多开发商面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位,要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了,项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候,项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面: 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性; 由于市场的不断变化和发展,而相对于房地产生产周期长的特点,项目产品定位必须考虑时间操作的可行性,避免出现产品跟风,自身项目推出速度慢,造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地产项目,对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大,产品单一与项目的客群需求多样的矛盾,直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢,利润空间下降,项目无法长久发展,公司品牌受到影响。 4、公司其他项目更可行因素等 由于资金的限制,在同一开发商有不同项目待开发的时,对其具体项目而言,该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后,才能够确定该项目先行开发的可行性。 三、项目定位涉及的主要环节 项目定位通常在可行性研究阶段进行,一般客群需求调查,采用问卷结合座谈的形式,主要根据以下几方面来判断: 1. 现金流测算与把握 开发企业根据自身现金流的测算和把握,确定项目定位追求方向。例如,就具体地块而言,开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行,后者可能利润空间更大,但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业,无疑应该考虑资金的快速回笼,而不是最大的利润空间。 2. 土地条件 土地自身条件是项目定位的根本基础,地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位,优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如,在京北有一个项目,地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积,发展商进行了大规模整治填湖工作,造成自然景观条件的下降,增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天,该地块的湖泊应该是不可多得的优势,因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑,当作劣势进行了处理,使项目开发受到巨大影响,不能顺利进行。
房地产项目及区域市场分析
目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29
惠州市房地产行业研究报告
惠州市房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年
前言 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。 对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。 针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。 针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。 此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。
房地产营销与市场定位过程
房地产营销与市场定位过程 1 房地产企业的营销过程分析 根据美国营销大师菲利普·科特勒的理论，市场营销过程包括：分析市场机会，研究和选择目标市场，设计营销战略，制定市场营销计划以及组织、实施和控制营销活动。房地产企业的生产过程可以说是对土地、建筑材料和其它物质进行设计加工的过程，由于土地本身的不可移动性和持续增值的特性，土地对房地产产品的价值将起决定作用。不论是先调研后有土地，抑或先有土地后调研，房地产市场营销全过程可作如下划分（见图2—2），但它们不是单向的，而是双向的，即策划、生产、销售是一个无法完全分离、互相影响的过程。 （1）预估市场形势 预估市场形势通常是房地产开发的第一步，指在对国家和房地产开发所在城市的人口统计、政治、经济、法律等宏观条件了解的基础上，重点结合当地的地区政策、城市规划与房地产行业状态，根据自身优势，对欲开发地块进行发展预测和综合评估，判断开发价值，从而做出是否购买土地的决定。 （2）获得土地（国家证书） 获得土地指开发公司按照政府规定的程序获得对欲开发土地的一定期限的使用权(前文的房地产特性中，已提到国家规定的不同使用类型土地使用权一次出让的最高年限)，一般指获得当地土地管理局颁发的《土地使用许可证》。它通常包括办理用地指标、报送征用土地报表、动迁等政府规定的几项手续。 （3）分析市场机会 分析市场机会是在研究购买者行为特性的基础上，依据
市场供需状况和竞争状况，利用科学方法对投资项目进行比较分析，从而初步确定开发种类与开发时机，为后面的各项决策的深入进行提供依据。分析市场机会是市场定位或制定营销策略的依据。 （4）制定营销策略 正确的营销策略制定来源于对市场机会的准确把握和预测，营销策略的制定过程也是房地产项目市场的定位过程。从广义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的核心；从狭义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的依据。本文将市场定位看作营销策略制定的核心。营销策略包括：品牌策略、产品策略、价格策略、渠道策略、广告策略、促销策略等；对应的市场定位也就包
房地产市场定位与产品设计定位
市场定位与产品设计定位 根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定 位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。 具体内容包括： 项目总体市场定位 目标人群定位 项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议市场推广策划 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求， 制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。 具体内容是： 市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提 炼 项目案名建议
销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制 广告策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等） 媒体投放策略：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期 公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行 项目销售策划（项目销售阶段） 此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。 具体内容包括： 开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式 销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞 销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略 销售漏斗，布开营销网络，让访客变为业主 销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划 促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪 市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整 销售策略调整 编辑本段演进历史
房地产区域状况分析报告
诚投集团冉家坝工程应标书 目录 第一部分：区域环境分析 1第二部分区域及地块房地产状况分析 8第三部分地块环境分析 27第四部分工程SWOT分析 28第五部分目标客户群分析（针对商品房） 30第六部分住宅部分发展建议 33第七部分公司简介 45第八部分合作建议书 62
第一部分区域环境分析 一、北部新区基本简况 1.地理位置：位于重庆主城区北部，南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港； 西邻嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南３公里与规划中 的长江寸滩滚装码头毗邻。 2.地域面积：130平方公里 3.成立时间：2001年 4.现有人口：9.9万 5.现有交通状况：210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布；已经开工建设的渝怀铁 路从该区穿过，重庆新火车客运站正在区内兴建，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。 6.产业特点：重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业 等高新技术产业，汽车及零配件制造等现代制造业，以及出口加工制造等产业。北部新区 实行"一区多园"，开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园 和出口加工区等。 7.良好的投资环境，支撑北部新区经济持续快速发展。 1）明显的区位优势：拥有优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件。 2）广阔的发展空间：拥有国家级开发区――北部新区经开园和北部新区高新园 3）良好的基础设施和生态环境： ◆综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投 资450亿。
◆一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性 重点基础设施工程正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。 ◆分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地 和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。 4）优惠的扶持政策：北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。 5）八年实现全面改造 ◆三年打造基础：从2003年到2005年，基本完成7个组团的基础设施。 ◆五年构建框架：到2007年，完成基础设施网络和综合立体交通网络建设，并形成以 高新技术产业为基础的现代产业基地框架。 ◆八年基本建成新区：到2010年，7个组团基础设施建设全面完成，以高新技术产业 为先导、现代制造业为支撑、现代服务业全面发展的框架基本形成，现代都市风貌 展示区风貌初步展现，对外开放窗口、山水园林城区的轮廓初步显现，北部新区“十 里汽车城”和光电、生物医药、软件三大产业基地基本形成，北部新区包括经开区、 高新区工业总产值力争达到1500亿元。 6）快捷的服务方式：政府采取了一系列能提供快捷服务的措施。 7）良好的发展前景 ◆基础设施投资快速增长。2003年，北部新区包括经开区、高新区完成基础设施建设 投资49.7亿元，比上年同期有较大幅度增长。 ◆落户开发区的工程和投资增长较快。北部新区经开园和高新园近四年共引进工程122 个，累计合同投资总额269.1亿元，其中2003年引进工程87个，占历年引进工程 总数的71%；合同投资总额208.7亿元，占历年合同投资总额的77.6%。
惠州市房地产买卖合同
房地产买卖合同 甲方（转让方）： 委托代理人姓名：身份证号码： 联系电话： 乙方（受让方） 姓名：身份证号码： 姓名：身份证号码： 联系电话： 根据国家和省法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议： 第一条买卖房地产情况 甲方拟将位于____________________________________________________的房地产（房屋平面图见附件一）转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。 该房地产□【共用】□【自用】土地使用权面积为平方米，土地使用权类型为，房屋建筑面积为平方米，其中□【套内】□【整层内】的建筑面积为平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为平方米（以上面积均以《房地产权证》登记的面积为准）。该房地产甲方于年月日向惠州市房产管理局申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为____________________________。第二条买卖房地产价格、付款方式 甲、乙双方议定该房地产交易总金额为（人民币）元整。乙方应于合同签订后天内支付甲方定金（人民币） 元整。 乙方于年月日前支付第一期房款（人民币） 元整。
乙方于年月日前支付第二期房款（人民币） 元整。 最后一期款（人民币）元整，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。已付定金将在最后一期付款时冲抵，付款方式：□【现金】□【支票】□【汇款】□【】。第三条登记过户手续办理 本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到惠州市房产交易登记所办理过记手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。 第四条房地产交接 双方同意于年月日由四方将该房地产交付给乙方使用。 第五条权利保证约定 甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。 第六条违约责任 甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方（人民币）元整的违约金。 乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方（人民币）元整的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。 第七条税务承担 办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。 第八条合同争议的解决方法 本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的按下述第：_____种方式解决：