(强烈推荐)昆明南亚风情第一城营销方式可行性研究报告

南亚风情第壹城项目分析

一、项目概况

1、项目位置及概况

南亚风情第壹城位于昆明市滇池路中段，地处昆明市南市区中心地带，交通便捷。

2、项目概况

主要经济技术指标

总用地面积282.45亩净用地面积229亩总建筑面积92.1万平米

净容积率 4.57 建筑密度42.82% 绿旷地率58%

车位：4675个住宅：约2000户

开盘时间：预计2009年年底入住时间：预计2011年6月

南亚风情第壹城以Street Mall（中央休憩式商业街区）的商业模式，整体规划布局有集中商业、商务、公寓、住宅，将购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能集于一体，为消费者提供一站式服务，以27.8万㎡的零售商业、5万㎡的白金五星级酒店、9.6万㎡的商务办公、4.3万㎡的SOHO公寓、24.6万㎡的高档住宅打造现代中央商业特区。

项目总平图

开发商：昆明南亚风情房地产开发有限公司

发展商：昆明诺仕达企业（集团）有限公司

建筑设计：同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司云南省设计院

冶金设计研究院

装饰设计：北京弘高建筑装饰工程设计有限公司

全程商业顾问及招商代理：北京汉博投资顾问有限公司全案广告推广：北京众智集成广告有限公司

广告片制作：叶茂中策划机构

物管顾问：世邦魏理仕

3D影视：北京水魔方数字科技有限公司

3、项目定位——省级中央商业特区

由友好复合的商业体系、商务体系、公寓和住宅体系、城市公益项目体系组成的大型国际化都市城市综合体。

以“一站式购物、一站式休闲、一站式娱乐、一站式商务”理念规划建设的现代城市商业、商务中心区。

集高端商业、商务、住宅和生态水岸环境于一体、满足现代化城市生活理念的全明星建筑联邦。

二、功能业态规划

1、功能业态规划

南亚风情第壹城以零售商业、酒店、SOHO和商务办公的大型商业中心体量，打造面向东南亚的国际化商业中心，辐射整个昆明乃至云南地区人群，实现一站式集中消费。通过与主力店、次主力店、主力商铺的沟通，布置以下商业主题：

1）、白金五星级酒店（同美国豪生酒店签约）

2）、写字楼（A、B座168米5A甲级写字楼）

3）、主力百货店（大洋百货即将签约）

4）、SHOPPINGMALL――位于A1地块，集品牌专卖、休闲购物、影院、电玩娱乐、图书音像、美容美体、简餐、轻食等业态，

包含以下内容：多功能白金五星级影院、超市大卖场

（家乐福、保利影院已经签约）

（即将签约的有：百盛餐饮集团（肯德基、必胜客）、麦当劳、Bread Talk（中国）、谭鱼头、香港利丰集团、香港I·T集团、哈根达斯（中国）有限公司以、苏宁电器、国美电器、港都家具等）5）、地下商业街（中央商业广场）

6）、南亚风情街区（南亚第一商业大道）

7）、主题商业街（星河左岸、南亚路、星河PUB街）

8）、社区配套商业街

9）、SOHO公寓、高档住宅

项目业态分布图

2、产品业态配比

产品业态配比表

业态主题业态面积百分比面积百分比

商业StreetMall（含家乐福、保利影院）98000 13.96%

267000 38.03% 主力百货（大洋百货）40000 5.70%

南亚风情园24000 3.42%

商业广场（含地下商业街）30000 4.27%

家居、数码32000 4.56%

临街商业

（南亚路、星河PUB街、星河左岸）

43000 6.13%

办公A、B座写字楼96000 13.68% 96000 13.68% 酒店超白金五星级酒店50000 7.12% 50000 7.12%

住宅公寓43000 6.13%

289000 41.17% 住宅246000 35.04%

地上面积小计702000 702000

地下面

积

2675个车位（两层）276000 276000

合计978000 978000

三、具体业态规划规划

南亚风情商业广场9.8万㎡南亚风情第壹Street Mall（中央休憩式商业街区），3万㎡的中央广场，5万㎡的豪廷酒店，4万㎡的主力百货，2.4万㎡南亚风情园，六大主题商业街区（中央广场、南亚路、掌门地带、南亚商业第一大道、星河PUB街、星河左岸）

1、七彩云南豪廷大酒店（白金五星级酒店）

总建筑面积7.7万㎡，其中酒店5万㎡，客房总数四百间，酒店由美国豪生国际酒店集团旗下白金五星级“豪廷”品牌全权管理，酒店的6-7层经营原南亚风情园的怡心园餐厅、温泉SPA、一代天娇夜总会、庆沣祥茶庄等，其中酒店5层为1万平米的大型会议中心，共有19个不同规格的会议厅。

2、南亚第壹MALL

建筑面积：9.8万㎡，地下一层为家乐福超市（总面积2.1万㎡），地下1-4层为品牌、轻食为主的零售业态，5层为大型餐饮，6-7层为娱乐为主的五星级保利电影院、电玩、KTV，其中保利电影院总面积6300㎡，设有6个放映厅，1900个座位。

楼层业态分布图

1F商业业态分布

2F商业业态分布

3F商业业态分布4F商业业态分布5F商业业态分布

6F商业业态分布7F商业业态分布

商业效果图

3、主力百货：

位于B1地块，建筑面积4万㎡，以大体量、大层面的优势，给予顶级品牌完美的释放空间。初步意向由国际著名大型百货品牌企业大洋百货经营。

4、地下商业街

中央商业广场

总面积3万平米，由东南亚风格的3层半独立建筑和东南亚特色的大门、广场组成，通过空中连廊和自动扶梯形成区域内立体交通，下沉式商业街与家乐福超市和B地块的主力百货地下超市连接。经营业态以品牌旗舰店、旅游商品、特色情调餐厅为主，形成特色浓郁的核心商业街区。

5、南亚风情街区（南亚第一商业大道、掌门地带）

掌门地带

充满激情的城市运动广场，设置滑板、街舞等项目，是时尚酷文化的绚彩舞台。围绕掌门地带周边，将形成运动、休闲等青春悦动品牌商业的汇集地。

南亚第壹商业大道

东连七彩云南豪廷大酒店，西接热闹时尚的掌门地带，将豪廷大酒店、南亚风情园、精品百货、休闲街、南亚第一国际、中央商业广场、家庭生活馆、数码城、南亚第一MALL、掌门地带等有机地串联在一起，并连接南亚路、星河PUB街、广场路、星河左岸、广场路。是充分满足城市生活需求的核心商业街。

家庭生活馆：2.3万㎡；

数码广场：8300㎡；

6、主题商业街（星河左岸、南亚路、星河PUB街）

南亚路

引入银行、证券、保险、电信等机构，打造区域化的金融中心 星河左岸

临街商铺和住宅底商（1-2层），沿采莲河定向设计酒吧、咖啡馆、冷饮、茶庄、美容纤体等休闲业态商铺。

星河PUB街

临街2层商铺和住宅底商，引入采莲河水，形成水城风情街区，业态以酒吧、特色餐饮、演艺厅为主，体现昆明城市文化物质。

7、5A甲级写字楼：（A、B座）

A、B座总建筑面积9.6万㎡，其中A座高168米，共36层。

8、SOHO公寓、高档住宅

SOHO公寓

建筑面积4.3万㎡，户型面积60-150平米，专为城市上进阶层定制的个性化商务、商业、家居多功能百变空间，与国际潮流同步。 高档住宅（南亚星辰、南亚星河、南亚星光）

南亚星辰

以芭担雅风情的建筑元素绿化景观，总建筑面积7.2万㎡

南亚星河

以海派建筑风格，总建筑面积9.6万㎡

南亚星光

现代欧式建筑风格，总建筑面积7.8万㎡

四、交通景观组织

1、垂直交通系统

27.6万平米的两层地下空间，整体开挖、分片实施，布局3.8万

平米的地下商场和4675停车位，15个车库出入口，形成畅通的地下交通网，并预留了城市轨道交通的接口。为了提高地下交通的使用效率，增强方向感和安全感，停车场引进世界先进技术，设置了高科技的行车、停车、导引和垂直交通系统，实现真正意义上的一站式生活圈。

2、人性化交通组织系统

在城市道路以外，基地内新增加多条内部通道，实现了高密度的路网格局。考虑商业中心人车之间的关系，内部路又分为车行、混行和步行三类道路。高效组织公共交通。主要道路上预留港湾式停靠公

交站，与步行系统无缝衔接。

3、立体景观系统

地面绿化为点、线、面结合方式，形成由中央广场、掌门地带、滨河公园、社区园林等大面积块状绿地为主导，营造丰富的、有层次的绿化景观空间，打造绿色建筑群。形成特色商业风情轴线、人文风情轴线、生态观光景观轴线。

五、项目产品开发策略

1、项目定位为省级城市综合体，因此在产品业态配比较为丰富，

集商业、办公、公寓、酒店、住宅于一体；

2、商业业态及规划按吃、住、购、玩的一站式消费模式组合，分

别规划了酒店、百货、零售、餐饮、家居、休闲、娱乐等，以实现一站式购物、一站式休闲、一站式娱乐、一站式商务等商业消费模式；

3、商业规划及人流动线组织合理，规划中将项目最好的位置让给

了集中商业，并在人流较集中的区域规划了商业广场聚集人气。通过特色商业内街和主题商业内街的规划将人流向项目内部引导，增大商业规划面积，最大化提升内部商业的价值。

4、产品规划主次分别

商业住宅办公酒店

六、项目运营策略：

1、商业招商策略

拔高项目形象及档次

有针对性并通过对国际、国内大型一线品牌商业、酒店的招商，使项目国际化、品质化，拔高项目形象及档次。

提升产品溢价能力

首先整合招商资源引入国内知名招商公司（北京汉博）进行招商先行，，通过大型品牌商业的商业资源及品牌号召力，使项目形成未来的商业中心，使消费者看到项目未来的升值潜力及价值，增强消费者的购买信心，提升产品的溢价能力。（通过对主力店的引入吸引消费人流，提升临街商铺的价值，并通过提高临街商业的售价返补在引入主力店时的短期利益损失）

优先、优质招商，核心业态核心品牌

在项目启动时，优先对国际品牌、国内知名一线品牌招商，根据业态规划及组合，做到项目核心业态都有核心品牌商家，使项目一亮相就备受市场关注。

2、自身商业资源整合

诺仕达集团有多年的商业经营经验（如餐饮、珠宝、娱乐、茶、旅游等），商业资源及客户较丰富，使南亚风情第一城具备了一定的商业运营基础，积累了一定的商业品牌。

3、外部资源整合

从项目设计到商业规划、招商代理、商业运营策略、广告策略及平面设计、广告影视制作、物业管理都聘请国内一线知名公司，进行团队合作。一开始使项目在设计、招商、销售、推广、管理等方面建

立一个较好的资源平台，确保项目运作成功。同时项目成功列为昆明市及西山区城中村重点改造项目。争取取得昆明市政府、区政府对项目的支持，并在项目各个重要活动及节点均邀请到市政府领导、市委宣传部领导、行业专家到场为项目宣传造势，提升项目在昆明各界的影响力及知名度。

七、营销推广策略

1、推广脉络

从亚太财经名嘴、凤凰卫视著名主持人曾子墨携手众多世界著名品牌齐聚昆

明，签约入驻到房展会南亚风情·第壹城开始正式招募诺仕达“财富会”会

员。11月12日精装样板间又将向客户开放鉴赏。

11-01 秋季房交会亮相并招募“财富会”会员

南亚风情第壹城.南亚星辰苑预售证办理

10月22日，南亚风情第壹城举行全球品牌签约仪式。届时将邀亚太财经名

嘴、凤凰卫视著名主持人曾子墨到场，携手众多世界著名品牌齐聚昆明，签

驻南亚风情第壹城。

售楼部重新装修后开放

南亚风情·第壹城举行媒体见面会。昆明市委常委、常务副市长李文荣出席并

讲话。

进行一个老业主回馈活动，以前购买原南亚风情园认购卡的老业主，可以享

受多重优惠。

南亚风情第一城目前进行一个老业主回馈活动，以前购买原南亚风情园认购

卡的老业主，可以享受多重优惠，预计6月份售楼部开放。

2009年春季房交会南亚风情·第壹城亮相

售楼部开放

南亚风情园停业拆除

2、营销推广策略

1）、推广思路特点

以大盘的模式进行持续的强力推广，保证市场的较高持续关注度；

以商业地产的成功招商，提升整盘的气势和品位，带动住宅地产，方式类似“顺城”；

核心广告语进行长期强力宣传，并且以形象概念为主，形成统一而深刻的印象，避开了常规的区位、地段等的宣传；

整体广告调性以时尚、灵动为主，为其商业宣传奠定了较好的基础；

整体推广渠道，主次明显，主要依赖强势媒体和高品位媒体；2）、各阶段推广主题（自9月初推广开始起）

第一阶段（9月上旬—9月中旬）：这不是梦，这是即将到来的日子；这里是昆明的巴黎，这里是昆明的曼哈顿，这里是昆明的香港。

第二阶段（9月下旬）：2009，世界在此。

第三阶段（10上旬—10月中旬）：与世界一起赚动昆明

第四阶段（10月下旬）：项目认筹，世界名商签驻

3）、推广方式

报纸方面以春城晚报为主打，其他报纸进行配合，并且全部以特殊版为主要投放渠道；

以新闻性的报道进行软文炒作，增强文章的可信度；

以黄金位置及黄金时段的电视、网络等进行强势宣传；

由市委宣传部主办，邀请入住商家总裁级人物进行论坛和新闻发布会，引起舆论焦点；

3）、推广媒介及费用

●报纸

月投放版数月花费金额（元）春城晚报10 850000

都市时报 6 450000

云南信息报 4 232000

生活新报 3 160000

●电视

日投放次数

月花费金额（元）

（不含重播）

云南电视台9 500000