(发展战略)中关村科技园区海淀园商业发展规划最全版

（发展战略）中关村科技园区海淀园商业发展规划

中关村科技园区海淀园商业发展规划

（2001--2010年）

壹、总则

（壹）规划范围和重点

中关村科技园区海淀园(以下简称园区)，包括中心区和发展区，面积359平方公里，其中中心区73平方公里，发展区286平方公里。规划重点是中心区和发展区的商业模式、布局结构和服务功能。

（二）规划期限

本规划期限为2001--2010年。

（三）规划依据

⒈有关园区建设的请示、批复和各部门规划

——北京市人民政府、中华人民共和国科学技术部《关于实施科教兴国战略，加快建设中关村科技园区的请示》；

——国务院《关于建设中关村科技园区有关问题的批复》；

——《中关村科技园区“三年大变样”基础设施及园区建设实施计划》；

——《北京中关村科技园区总体规划》；

——《北京中关村科技园区海淀园及海淀区总体规划》；

——《中关村科技园区条例》；

——《海淀区北部地区总体规划》；

——《北京商业发展规划纲要(2001—2010年)》。

⒉调研和预测报告

对园区现状的调查分析和对2010年的人口规模、科技和经济发展、市场供求状况的预测。

⒊参照体

美国硅谷、台湾新竹及日本筑坡等科技园区的商业模式及发展情况。

（四）规划原则

⒈整体设计。根据园区经济发展要求、市“十五”时期商业发展规划和商业流向规律，打破行政区划，结合园区和周边地区商业的互动和影响，对园区科技服务业和生活服务业进行整体规划，对中心区和发展区商业模式进行统壹设计。

⒉前瞻谋划。立足现实，放眼长远，充分考虑未来园区经济发展和市场变化特点，坚持以发展为主线的方针，用国际视野，比照世界先进水平进行规划。

⒊协调发展。主要是协调好商业和其他产业之间的关系，协调好商业同自然环境的关系，协调好商业内部的生活服务和科技服务的关系，使不同行业、业态、规模的设施互补互利，协调发展。

二、指导思想和发展目标

（壹）规划指导思想

园区商业的建设和发展要适应《北京中关村科技园区总体规划》提出的园区10年建设目标要求，突出主体特征，坚持“俩个服务”，发挥“俩个作用”。

⒈主体特征

——园区商业主体设施是园区社会基础设施的配套组成部分，是服务于园区社会经济发展的壹个支持、保障系统。

⒉俩个服务

——服务于园区高新技术产业，通过完善和开发现场交易、网上交易、拍卖、租赁、咨询及各种中介服务功能，确保高新技术产品的流通“无障碍”。

——服务于园区居民，尤其是科技人员和创业者家庭，通过完善和开发商品服务、家政服务、娱乐服务、旅游服务和信息服务等各种服务功能，

确保其享受的商业服务环境和国外高科技园区“无差异”。

⒊俩个作用

——园区商业要通过在整体模式和功能配置方面的创新，成为展示新经济时代科技商品流通模式的样板，扩大园区技术产品和服务的影响力和幅射力，对园区高新技术产业的发展起拉动作用。

——园区商业要通过在布局形式和运行模式方面的创新，成为展示首都生活服务商业先进发展水平的窗口，对园区居民生活质量的提高起保障作用。

（二）规划理念

⒈人本化。根据“高科技和高情感相平衡”的法则，园区的商业建设从目标设定、结构设计、整体布局、业态选择到运营体制、营销方式都要坚持以人为本，形成人本化商业发展模式。

⒉国际化。借鉴发达国家和地区科技园区商业发展的经验，鼓励新型商业、新型业态和新型服务业的发展，确保园区商业服务水平和功能和发达国家科技园区“无差异”。

⒊集中化。考虑现代商业的发展趋势，通过按服务功能分区，对商业网点、设施的集中布局安排，体现以集中为主、分散为辅的新型园区商业布局特点。

⒋便捷化。根据园区居民生活工作特点，建立全方位、立体式、对各种需要均能做出快速反应的便捷化服务系统，实现各种商业服务设施和功能的全面连锁化。

⒌网络化。在建立高效合理的实体连锁商业网络基础上，依靠园区内宽带网和公用信息平台，大力发展电子商务，实现园区科技产品流通、生活服务商业的全面信息网络化。

⒍绿色化。适应生态型高科技园区的环境特点和园区市场的特殊需求，配合“碧水蓝天”工程实施，着力发展绿色商业。要从商业设施到商品运营和服务实现全方位、全过程的田园式、绿色化，开创商业发展

和生态优化相融合的新型商业模式。

（三）规划总目标

利用10年时间，建设国际壹流水平的发达的科技园区商业

服务体系。

具体特征：

⒈布局科学，结构合理，设施先进，具有较强的幅射能力和竞争能力；

⒉对园区经济发展和居民生活质量提高具有充分的保障和引导功能，对北京商业发展有窗口和示范功能；

⒊具有支撑旅游业和国际会展业发展的旅游商业和会展商业特征；

⒋体现人本精神，实现先进商业科技手段、田园式生态环境和绿色营销壹体化；

⒌反映首都人文精髓，实现首都商业文化和现代时尚和智能化的有机结合。

（四）发展指标

⒈总量发展指标:至2010年

——科技商品销售总额：2000亿元；

——社会消费品零售总额：510亿元；

其中：餐饮服务业营业收入：60亿元；

——营业总面积：190万平方米；

其中：消费品零售业(含餐饮服务业)营业面积：150万平方米；科技商品会展交易中心营业面积：40万平方米；

——人均占有消费品零售业（含餐饮服务业）营业面积：1.0平方米。

总量指标增长速度

⒉结构发展指标:至2010年

——社会消费品零售总额和科技商品销售额的比例(社会消费品零售总额含综合商场的科技商品销售额)：1:3.9；

——商业设施地区结构(发展区和中心区面积比例)：1:1.5；

——商业网络化发展水平(连锁商业和电子商务销售额占社会消费品零售额的比重)：58-60%；

——商业设施集中化程度(集中于大型购物中心、地区商业中心的店铺占零售业总营业面积的比重)：60%之上。

商业规模及区域分布

三、园区商业的模式

依据园区经济环境对园区商业的要求和对园区目标市场的分析，参考发达国家和地区科技园区商业发展的经验，园区的商业模式及其功能，应该具有不同于壹般城市商业的三个基本特点：

第壹、园区商业承担着保障园区科技产品和技术流通“无障碍”，保障园区居民主体生活和在发达国家科技园生活“无差异”的双重任务。

第二、园区商业既是发达的商业，也是“静悄悄”的商业，不应该刻意追求对周边地区零售客流的幅射力、吸引力。

第三、园区商业应该是能够向园区社会提供全面的生产、生活服务的系统运营网络。

为此，确定园区商业的基本模式是：面向俩个市场，建立俩套功能相对独立的商业系统；以三个不同形式和功能的大型商业集群为核心，构成园区商业的主体框架和骨干层次；以分布于全区高度组织化的中小商业设施为基础，形成园区商业服务的基础层次；以涵盖全区的电子商务网络为支持系统，形成园区虚拟商业服务网络。简言之，园区商业的基本模式是由俩套商业系统、俩个层次、三个集群和壹个网络体系所构成的互动互补、协调发展的商业服务体系，即“二二三壹”商业模式。

（壹）俩套商业系统

1.产业服务型商业系统：面向园区科技市场，以最便捷和经

济合理的形式向社会集中展示、宣传、推介和销售园区高新技术产业的产品和相关技术及服务，开拓国内、国际市场，加速园区高新技术产品和技术流通的商业系统。这壹系统由三个部分组成：

----会展和交易场所：提供全面的产品展示、技术信息服务和谈判和交易的场所。

----技术咨询网络：能够帮助技术需求方找到合适的技术供给，提供从信息查询、谈判、到最后实施的全套服务，克服组织、技术、需求方能力障碍，确保技术贸易的成功和实施的成功。

----中介服务体系：利用各种评估、会计、审计、法律等中介服务机构，为技术贸易提供资产评估、信息服务、法律服务、产权交易、外贸代理等多项业务。

由上述三种业务形态组成的技术贸易体系通过设在园区中心区、各科学园内的相关职能分担，形成服务网络，执行技术贸易的所有权转换功能、使用权让渡功能、实物产品和技术的移位功能、服务功能和信息传输功能，实现科技商品流通“无障碍”。

⒉生活服务型商业系统：面向园区生活消费市场，以满足园区居民及流动人口的日常生活和时尚消费需求为主，尤其是向几十万科技和科研人员、创业者家庭及高校师生提供便捷、舒适、安静，和发达国家同类园区“无差异”的生活服务型商业系统。

为实现园区商业功能和国外同类园区“无差异”的目标，要求这壹系统全面扩展运营范畴和服务领域，实现服务功能创新。

大型购物中心、商业中心主要是满足选择性、休闲性、综合性购物需求，社区商业、小城镇商业和科学园内的生活服务设施主要是满足应急、临时购物和服务的需求。

住宅配套的生活服务设施要以方便居民生活为出发点，充分利用进入园区的连锁企业组织形式和宽带网设施，通过建立商业服务信息平台，采用代理、代办、中介、委托、直营等多种形式，在设施配置经济合理的原则下，利用较少的设施集约众多服务内容,最大限度地提供最便利的高品质服务。园区配套商业应该在近三年内形成壹套由24小时便利店和宽带网入户的信息服务平台，提供较完整的生活服务，具体内容构成包括：

——购物服务子系统：居民的临时、应急、特殊商品需求，能够通过电话、网络或直接去就近24小时便利店得到满足，也能够通过信息服务平台从其它店铺订购的方式得到满足。

——家政服务子系统：住宅区24小时便利店和信息服务平台代办招

用家庭清洁工、厨师及提供小孩见护、学童接送、老人照料、病人护理、上门理发、上门修理、家教理财等中介服务。

——代理服务子系统：住宅区24小时便利店和信息服务平台代办各种特殊缴费、洗衣、市内物品速递、各种演出及交通票务、安排旅游等服务。

（二）俩个层次

⒈第壹个层次：以园区内大型商业设施集中街区为骨干，执行满足园区主体生活服务和扩大园区科技商业幅射范围的职能。

⒉第二个层次：以分布于园区高尚别墅区、社区、科学园、高校、科研院所、小城镇的中小商业设施为基础，执行满足园区日常购买、临时应急购买需要职能。

（三）三个集群

1．发展区中西部集群：发展区中西部地区(京包铁路线以西)是园区高新技术产业研发、生产基地和科技人员家庭及部分原住居民的生活区域。区内居住的众多高科技人员和创业者家庭是区域商业的主要目标顾客。发展区中西部集群以壹个庭院式商业中心为主体，且配备完善的小城镇商业体系，分别执行满足发展区内近10万高中收入家庭、富有阶层生活消费及休闲娱乐需求和原住居民需求的职能。

2．发展区东部集群：发展区东部地区(京包铁路线以东)是园区普通科研人员、高校教师和壹般职工家庭的生活区。居住人口密度高，比邻发达城区，进出交通条件好，该区域商业除满足本地生活消费需求外，对外也应有很强的幅射力。发展区东部集群以壹个大型多功能购物中心为主体，和地区商业中心相结合，执行满足园区居民生活需要和幅射全市乃至全国及海外的商旅景观的职能。

3．中心区集群：中心区是园区对外商务活动的窗口和园区社会经济活动的中心，推介展销科技产品和技术服务、满足商务交际和高质量生活消费需求是该区域商业活动的主要内容。中心区集群以产业服务型商业街

区和生活服务型商业街区为主体，执行常年展卖高新技术产品和服务、满足壹般生活需求、时尚需求、商务交际需求的职能。

（四）壹个网络体系

建立完善的以电子商务网络为主体的园区商业支持、补充体系，是实现园区技术贸易“无障碍”、生活“无差异”的重要保证，也是园区商业便捷、舒适、安静特点的重要实现形式，同时执行向社会展示商业现代化方向的职能。园区的电子商务网络包括园区商业信息平台、技术贸易B2B网络、生活服务B2C网络，其中B2C网络应有二个运营网络，壹是电子商务专业X公司直接对消费者的B2C服务网络；另壹个是实体店铺利用全面实现的宽带网入户优势，对消费者提供网上购买服务。

整个园区商业作为首都商业的组成部分，上述商业模式的设计既力求符合首都商业发展规划的基本要求，同时又着重在布局、业态和功能安排上体现园区市场特点，鼓励新型商业、现代商业的发展，限制初级市场的发展。

四、园区商业布局及功能配置

（壹）发展区中西部地区商业布局及功能配置

该地区是壹个新兴的高科技产业研发、生产基地和高收入家庭集中的高档住宅区。虽然有为数不少的原住居民在区域内生活，但该地区地域广阔，保持有良好的自然环境，原住居民生活区和高级住宅区将呈自然分离状态。区域内今后的社会经济活动，主要是高新技术产品研发、生产和高收入家庭的生活消费，商业设施应以满足这壹人群的生活消费需求为重点，同时满足原住居民的生活需要。

在不破坏高收入有车族家庭自然、安静的居住环境原则下，规划本地区商业设施是：

1．高尚住宅区商业

——庭院式商业中心：在和当地居住区域相对分离的公路交汇处建设庭院式商业中心。

——住宅区便利店铺：和各高尚住宅区和集中居住点人口数相适应，就近配置壹定数量的小型多功能便利店铺，能够提供全天候、多元化服务。

2．科学园商业

——科学园会展中心：各科学园内要在中心位置配建用于举办技术产品展示和举行技术信息发布、学术会议的专业性会展中心，方便园区科技信息的传播和产品的流通。

——科学园生活服务商业：不设生活区的科学园，要在贴近相对集中的工作区配置以便利店、快餐店、中西餐厅、咖啡店、啤酒屋和自动售货机等便利型商业服务设施。内设生活区的科学园，则按社区商业模式，集中布店，形成社区商业中心。

3．小城镇商业

按人均0.7标准，比照社区商业服务中心模式，在镇中心或主要交通路口建立小城镇商业服务中心，满足当地居民的日常生活消费需求。

发展区中西部地区商业布局及功能配置

（二）发展区东部地区商业布局及功能配置

发展区东部地区是壹个新兴的超大型生活社区，交通便利，房价适中，地理位置优越，商业发展潜力巨大。

发展区东部地区社会经济活动的主要内容将是普通居民的日常生活消费。但由于其面朝繁华市区，背靠园区的特殊地理位置，其社会经济活动具有广阔的外延性和宽泛的社会影响力，商业设施的功能设计应在满足本社区基本生活需要的同时，注重发掘该地区市场幅射潜力，发挥区域外向扩张的功能。

⒈大型多功能购物中心（ShoppingMall）

在交通便捷处建设壹个融购物、娱乐于壹体的大型多功能购物中心——北清MALL，需占地约40万平方米，其目标市场是全市及国内外来京旅游者。

⒉回龙观地区商业中心

规划的回龙观地区和周边的西三旗、西二旗、清河地区都是大型居住社区，人口密度极高，应结合该地区商业发展现状及规划，建设壹定规模的、以满足当地及周边居民日常生活消费需求为主的地区商业中心，和北清MALL相互补充。

⒊社区商业中心

居住区内商业设施按照社区商业模式配置，由于紧邻大型多功能购物中心、地区商业中心，因此人均营业面积可低于壹般社区配置。

发展区东部地区商业布局及功能配置

（三）中心区商业布局及功能配置

中心区是海淀区的政治、经济和文化中心，是园区的发祥地，也是高校及科研院所集中的地区，其商业对外具有较强的幅射力。其今后的发展方向，必然会定位在园区商贸中心和高新技术产品展示、销售中心上。壹方面形成以西区为核心，和分布在其周围及科学园等地众多科技会展中心、科技商品交易中心共同构成园区科技市场网络体系。另壹方面形成以双榆树-大钟寺商业区为核心，和万柳、西直门、五道口、北太平庄、德外商业区互争互补、关联互动的生活消费品市场体系。由于中心区土地资源紧张，设施建设尽可能利用地下空间。

具体布局和功能配置是：

⒈中关村西区

——科技会展交易场所。西区是未来国际高新技术企业总部、办事处所在地，具有壹流的设施环境。作为园区最大的科技会展交易场所，应当承担展示、销售园区内外高新技术企业的新技术、新产品，宣传、推介高新技术产业的相关科研成果、产品信息发布、交流的职能。

——生活服务设施。作为中心区商业集群的壹部分，应当承担满足商务区就职人群、通勤人员就餐、交际、临时购物需求以及部分消费者的时尚消费需求。为此，除集中设置时尚精品和餐饮服务设施外，仍要在商务楼群中配置壹定数量的常时间营业的便利店式的中小型超市和西餐咖啡店；同时设置用于举办各类小型酒会、庆祝会、研讨会和群体交际宴会的设施。

发挥海龙大厦等商业设施的作用，且对现有周边的华奥商厦、图书城等商业设施进行调整改造，使之成为西区商业服务职能的配套组成部分。

⒉双榆树-大钟寺商业区

双榆树地区目前已经形成以双安商场、当代商城为核心、幅射全市

的大型商业中心。大钟寺地区将和现双榆树商业区连为壹体，形成功能更为齐全、设施更为完善的双榆树-大钟寺市级商业中心，发挥满足中心区综合性生活服务消费需求，及截留由东南方向前往西区人流的作用。

⒊地区商业中心

中心区人口居住密集，已经且正在形成多个地区商业中心区。

——万柳地区。该地区是规划中的规模较大的新型住宅区，周边1公里内有高档住宅区20个，2公里范围内3年后入住人口将达25万，其中50%是“高收入、高职位、高消费”家庭。因此有必要在万柳地区建设具有较大规模的、能够满足当地居民日常需求的商业服务设施，且发挥截留由西南方向通往西区人流的作用。

——西直门外地区。该地区不仅有大量当地居民，而且是未来进入海淀园的主要入口和交通枢纽，应安排较大规模用于科技产品交易的商业设施，及较大规模的、能够满足大量流动人群生活购物和餐饮需求的设施，发挥截留由市区通往核心区的人流作用。

——其它地区。中心区内的五道口、北太平庄、德胜门外地区都是北京市规划中的地区商业中心，且已经初具规模，应当按地区商业中心标准配置商业设施，规模控制在5-10万平方米之间。

⒋社区商业

距离市级及地区级商业中心1公里以外的居民社区，原则上2-3万居民人口应设壹个综合性的社区商业中心，营业面积3000-5000平方米，以壹家中小型综合超市和壹家菜市场为骨干，

同时配备其它生活服务设施，满足社区居民日常生活需要。园区内有大量的高校和科研院所，要根据校园需求特点配置校园商业，商业配置标准参照社区进行安排，且适当增大书店、网吧、便利店等设施规模，提供便利的生活服务，且逐步实现校园商业服务社会化。

中心区商业布局及功能配置

五、实施步骤和政策建议

（壹）实施步骤

园区商业项目建设要根据其重要程度和和相关建设进度配套分步实施。

⒈近期重点建设项目

——北清MALL。位于园区的东大门，是未来园区商业标志性设施，要尽早启动。力争2002年内完成详细规划的制定，且开始国际招标，到

2003年初步建成，规划设施70%开业，2004年全部建成开业。

——西区商业区。西区是园区科技商业的龙头，也是西区科技配套服务的重要内容。2003年西区建设完成后，科技会展、交易中心80%之上开业，生活服务区50%之上的店铺开业；到2005年规划商业设施全部开业。

——双榆树-大钟寺商业区。该商业区是规划中的市级商业中心，到2002年要完成知春里地区中小商业店铺的改造工程；到2003年完成大钟寺地区功能的升级和转移；到2004年完成双榆树地区的全面改造。

⒉其它建设项目

——稻香湖庭院式商业中心:随发展区高尚住宅区入住进度适时启动招标和建设工程。

——新建地区商业中心:包括万柳地区和回龙观地区，随当地住宅开发同步建设。

——改造地区商业中心：包括西直门外、五道口、北太平庄、德胜门外地区，随各地区整体改造进度同步建设或完善提高。

——各科学园内设施:随各科学园整体建设同步建设。

——小城镇商业中心:设计应壹步到位，建设应随撤乡建镇的速度同步启动，加速进行。其中上庄镇多功能商业中心的建设要随着周边东方科普乐园等旅游设施的建设，根据市场需要适时进行。

——社区商业中心和高尚住宅区便利店铺:适应人口入住程度，逐步完成店铺配置。

——园区电子商务网络:根据园区市场需要和商业建设的速度，鼓励社会投资，加速建设实施。

（二）政策建议

园区商业建设不仅规模大、周期长，而且具有整体性，需要政府从规划阶段起就制定出壹套能够长期适用的政策和科学合理的制度，创造壹种保障园区商业健康发展的运行机制。

⒈商业发展规划应列入园区发展规划

园区商业是园区社会保障体系的重要组成部分，是园区投资创业环境建设的重要内容，因此商业发展规划应列入园区发展规划之中,和园区建设同期展开。

⒉定期发布建设指南

根据园区建设规划要求，滚动提出商业建设的阶段性目标，定期发布建设指南，向社会公示阶段性的鼓励、允许发展和限制、禁止建设的设施项目的类别，引导社会投资。

⒊重要项目实行公开招标

对重要商业项目的建设按照设施功能要求，实行政府统壹组织招标，吸引国际著名商业开发商和零售商业集团投标。

⒋建立“商业开发商”制度

园区商业建设要引进发达国家近10年来普遍实行的“商业开发商”制度，即商业设施建设由具有商业开发能力和资质的专业机构承接。商业开发商能够自己运营承建的设施，也能够出租、委托运营或转卖承建的设施。商业开发商应该具有商业开发的经历和业绩；有物业管理的经验和业绩；有和商业运营相关业务的知识和能力；有国际视野和商业设施设计能力。

⒌特殊制度安排

为实现园区商业发展目标，建立市场化运作和政府引导调控相结合的园区商业建设机制，需要政府作出的壹些特殊政策安排是：——商业用地制度:规划明确的商业用地，实行壹定时期的预留、保留制度；保留地实行优惠价格；按设施启用期定价。结合竞卖方式建立价格形成机制。

——鼓励外资进入:鼓励境外商业资本参和园区商业建设，必要时可允许国际著名商业合资进入。

——商业设施建设准入:3000平方米之上商业设施，只能设在规划

指定区域内;园区内只能设立规范化的社区菜市场，对现有的露天市场2年内完成改造;发展区各科学园和高尚住宅区配

套的中小便利店铺，鼓励具有规范运作和高品质服务能力的连锁企业进行运营。