工程人员在物业管理前期介入阶段主要工作学习资料

工程人员在物业管理前期介入阶段主要工

作

物业工程前期介入建议

工程人员在物业管理前期介入阶段主要工作

一、对楼盘工程建设的参与参与什么？目的是什么？什么人员参与？

从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备造型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，这是避免日后物业管理混乱的前提与基础。参与人员主要是管理中心负责人和工程技术负责人。

二、参与楼盘工程建设又可分为三个阶段。

1、在规划设计阶段介入

规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素。同时，设计人员主要是从设计技术角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题。因此，物业管理人员在规划设计阶段，从业主或使用人的角度，从物业管理的角度，全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，尽量避免或减少在接管楼盘后出现的难以解决的问题。介入的方式主要有：

1）召开有开发商、规划设计部门、工程建设主管部门参加的意见交流会

2）将对楼盘规划设计方面的意见以文件的形式向发展商、规划设计部门反映

3）参加设计图纸会审，提出会审意见。有关的人员在日常工作中积累实际经验，搜集汇总《关于新建楼盘前期规划设计的一些意见》，在进行施工图设计之前，把不同意见提供给设计部门，并说服其接纳，

2、在施工阶段介入其作用是：

1）参与施工监理，及时发现施工过程中出现的质量问题，并适当地向开发公司、建设等部门反映，必要时以公司名义发函，促使施工单位尽快改正。熟悉管线走向、设备安装及设备调试等情况，并对图纸的改动作出记录，便于后期管理，也为接管验收（竣工验收）打下基础，可提高验收质量，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。

2）集图纸、资料、使用说明书，熟悉设备的操作及使用功能；

4）和开发公司、建设单位、设备厂家及有关部门搞好关系，建立顺畅的服务渠道，利于后期设备保修和管理。

3、参加各系统设备、设施的验收和接管移交

1）验收参加人员要尽可能熟悉有关的施工验收规范，了解设计要求。要点：检验设备设施的性能是否达到设计要求。如开启湿式报警阀的试验阀，测试消防喷淋泵是否能自动启动等。检查施工工艺。如：设备是否有编号；配电柜、控制柜及其各回路、电器元件是否标识清楚。设备、设施外观检查，是否有损坏、生锈或残缺。在验收证明书上签字，对存在问题如实填写可注明建议整改意见。

2）接管移交要点：要有移交设备清单、资料清单、开发公司和物业公司双方签字。列出存问题，由开发公司签字确认。明确存在问题的整改责任和整改时间。

前期介入人员岗位职责

1．小区绿化、道路、交通、景观、公共建筑配套、楼宇公共地方、公共设施、停车管理系统、小区安全防范系统、商铺、办公、宿舍、会所等功能布局规划设计，从物业管理和日后使用方便的角度提出专业意见。

2．参加甲方组织的小区各专业设计、施工图纸会审。

3．参与施工现场的了解、跟进，发现可能影响日后使用或管理运作的因素及时反馈给甲方采取适当措施及改正。

4．召开有开发商、规划设计部门、工程建设主管部门参加的意见交流会。

5．议定前期介入人员编制，招聘技术人员。

6 ．跟进管理中心的装饰工程。

7．各系统设备设施的验收和接管移交前的遗留问题及待整改事项向甲方提出整改意见。

10．按照《中华人民共和国房屋接管验收标准》及物业公司制定的工作程序进行对各系统设备、设施的验收和接管移交工作。

关于新建楼盘前期规划设计的一些意见

一、配套用房-- 物业服务用房设置要求

1、面积要求：建设单位应当按照建设项目地上总建筑面积千分之二至千分之四的比例在物业管理区域内配置业主委员会社区办公用房、物业办公用房、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等，保障其供水、排水、供电、供气、供热以及采光、通风等使用功能。

2、位置与环境要求：办公和住宿不应设在地下室中，要充分考虑办公区和员工宿舍要分开设置，食堂和餐厅尽量靠近办公区。通风、采光、周边环境等条件应达到办公场所和住宅标准；服务中心应设置在住户方便到达的位置，消控中心位置宜设于物业服务中心办公区内或与服务中心办公区域相邻，不宜设在地下室。配套用房应为地面以上的成套房屋。配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管，办公用电及网络布线管路等。

3、水电、计量要求：物业具备水、电、供热、通讯等条件，社区、业委会用房水、电、采暖单独计量。

4、时间要求：物业服务办公用房，食堂用房、员工宿舍、生活垃圾台站应在项目首次入住前就交付使用。应考虑分期交房时临时物业服务用房和永久性物业服务用房的设置位置。

5、消控中心设置数量：尽可能设置为一个，如地块跨越市政道路必须设为两个以上时，应设置一个总中控室，其他中控室信号通过光纤联网至总中控室内。

6、消控中心面积：10万平方米小区消控中心面积不应小于30平方米，每增加10万平方米管理面积至少按15平方米递增。

7、垃圾台站位置选择应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响，设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置，考虑通风设施及工具摆放位置。垃圾台站在项目首期工程就要考虑建造，如项目首期建造困难，应考虑设置临时垃圾收集设施，满足首期业主入住使用需要。垃圾台站应在室内预留供电、给排水装置。

二、商业配套

1、对商铺经营范围、用途提前进行规划及约定，以方便业主生活为主，同时兼顾小区公共卫生，如餐饮必须增设独立专用烟道。

2、商业街地面不宜采用石材路面，宜使用沥青或水泥路面，如果选用石材路面，要充分考虑商业运货时石材承压能力。同时在商业街入口处、出口处增加减速坡。

4、商铺内的污水管的敷设应本着“利于排放，方便检修”的原则，在不便于检户内部分，管径不小于∮100及加大坡度。对于餐饮区域的给排水管道应单独敷设，统一设计隔油池。（设置分户独

立首次过滤隔油池）

6、商铺空调统一设置分体空调预留机位，因商铺空调使用时间长，空调位设计不宜离住户太近，如必须设计中央空调的，其冷却水塔安装位置要充分考虑到噪音和震动对住户的影响。还要注意

空调冷凝水管的排水铺设。

7、商业建筑要统一考虑招牌安装位置，大小、款式应提前设计；广告灯箱及霓虹灯的设计应避免对住户产生灯光污染。

三、交通布局

1、弯道道路拐角较小，不方便过车。建议道路拐角应在可能的情况下加大弧度

2、建筑垃圾堆放处位置不合理围墙过低。建议围墙高度1M，位置最好为避风处.

3、建议生活垃圾台站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外、室内粘贴瓷砖，有给水排水管道。

4、室外停车位用草砖，铺设不结实，易坏。建议铺设混凝土垫层10CM厚，再铺草砖

5、小区内和门口无悬挂横幅固定装置。建议在小区内和门口主要通道设计安装1-3组宣传横幅立柱，便于后期物业做宣传挂横幅。

6、小区优先考虑人车分流形式，道路布局合理，形成网状、环状布局，主干道能满足消防、救护车辆的使用;留有无障碍通道;消防通道高度、宽度能满足消防通道进出要求，消防通道宽度不小于4M。

7、机动车道两旁3m范围内不宜种植低矮灌木隔离墙，以减少突发危险源（如：儿童或宠物突然穿行），增加可视范围。建议在该范围内栽种高乔木或行道树，此举既可为行人遮阴纳凉，又可控制车辆上升尾气的转移范围。

8地面停车场在规划时应考虑车位不要离住户窗户、卧室太近，并设置绿篱隔离设施。

9、小区主干道设计要考虑消防车俩荷载，主干道宜按照25吨重型消防车荷载设计，次干道按照

13吨重型消防荷载考虑。有通车需要的路面、广场，如需要饰面，应考虑车流的荷载，以免饰面被过早和频繁压坏。建议机动车道路采用沥青路面或水泥路面

10、绿地与硬质道路的拐角处建议设计为圆弧形状或梯形，防止行人踩踏拐角处绿化植物。

11、地沟盖板有防震、防噪处理；排水沟渠环通，排水量满足雨季高发期的要求。

12、各运动场所的设计尽可能设计灯光并考虑场地大小等

13、化粪池应设置在小区外或离道路离近处，不然会导致疏通车无法接近，给疏通造成困难。

四、小区出入口设计

1、小区主要出入口应与市政道路保持一定的安全缓冲距离（满足条件的不小于10米），路面应安装减速装置。进入入口后应马上设置减速带，控制区内的车速。

2、住宅小区出入口不宜超过3个，住宅区域宜实行全封闭式管理。车辆出入口设置车道闸。

3、刷卡器位置离档杆距离为3米以上为宜，留出车头足够空间，避免停车刷卡时车头撞到档杆。建议使用感应式刷卡器：不需停车、不需伸手、不需保安代刷卡。建议车库出入口配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置防水雨棚。读卡器处应设置高于路面的安全岛，其前侧安装地桩要有警示标记，防止车辆意外冲撞。同时可以根据项目智能化配置定位，优先考虑远程读卡系统。

4、住宅与公建配套用房（如幼儿园）的出入口应分开布置，公建配套用房出口尽量临街，这样对小区车辆人员会减轻压力。

5、外来车辆管理要求:如允许外来车辆进入，建议发放临时卡+停车收费进行管理。;外来车辆如果不能进入社区，须在门岗外设置适量外来专用车位，或结合城市道路停车来安排;外来车位不应放在岗亭侧面，以免对门岗视野的遮挡。

6、车场道闸采用通用产品，便于后期维修、养护

7、停车场出入口配置车辆进出图像、号牌自动对比识别系统。

五、安全岗亭配置要求

1、作为永久建筑，门岗应符合便于管理的要求，对于设置在城市干道上的入口，宜适当后退，留出2-3辆车排队的空间（10米-15米），避免对城市交通的影响。

2、岗亭内外设施：室外设计雨篷（岗亭应出檐800以上，为门岗在外工作提供遮蔽。保安应配备遮阳伞。步行出入口上方应设置整体式大雨篷，为出入车辆刷卡、行人出入、来访登记、游动哨遮蔽雨雪。室内配置设置物品收纳箱柜、供填写记录的平台、电脑位置。岗亭设置分体式空调位及冷凝水排放。

3、视觉要求：岗亭对外方向要有270°以上视野，视野内不应有遮挡物，以保证服务管理人员对车行道及人行道的同时监控。监控视野范围部分，作大玻璃面处理。预防雨季防汛岗亭整体标高宜抬高30公分左右。

六、围墙设置

1、小区外围围墙高度不低于2.5m，封闭式围墙高度不低于1.8m；围墙尽量采用混凝土结构。

2、围墙顶部平直并应设计防爬刺；围墙如采用通透式围栏：围墙尽量平直，方便红外报警的安装。红外射线底部与围墙顶部距离应小于0.2米，栏杆间距应小于10cm，且上端安装防爬刺。

3、选择栏杆材料时，采用不易变形和破坏的规格，围墙需要设置一定数量的照明，且内部设置巡

更道，高大乔木适当远离围墙（2.5米以上）。有条件，建议采用高压电子脉冲式围栏。

七、外立面

1、建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井设计防攀爬设施；外立面铺设管道应与窗户保持

1.5米以上的间距；多层住宅空调位宜采用内嵌式设计，空调散热格栅（百叶）外立面平齐。

2、空调主机的百叶罩应采用防锈材料并可拆卸，如果使用铝合金材料，厚度须为1.2mm以上；

散热板与空调主机应预留至少10cm间隙。

3、住宅各厅房应预留合适的空调室外机位、空调排水孔及排水管，空调室外机位要预留出今后空调的外机尺寸。避免没有预留或预留位置不够或所需排水管、铜管过长。造成空调机难于安装，未有足够散热空间。目前空调机尺寸大体如下：

挂机1P外机尺寸（宽720*深300*高550 ）1.5P外机尺寸（820*300*550）2P外机尺寸

（ 850*350*750 ）柜机 2P外机尺寸（900*350*750） 3P 外机尺寸（950*350*850）

4、外挑阳台或檐口顶面采用楼板结构，便于日常清洁与维修；

5、单元出入口上方的挑檐不应选择玻璃等材料宜存留灰尘且不宜保洁。

6、单元进户门厅顶部应考虑排水、防水设计。

7、住宅和商业连体平台在建筑上考虑可封闭的上人出入口等（B区打扫商业平台卫生）。

八、门窗

1、窗台距地面的高度低于0.9ｍ时，应有防止儿童翻越的措施。（如：防护栏）。

2、对于直对走廊或通道、电梯厅设有通风窗，低楼层通风窗应安装限位装置，考虑窗台距地面的安全高度（目前溪城就有不安全窗户已经采取封闭措施）。

3、单元门禁优先选用闭门器，单元门锁应具备失电断锁功能，保障停电后能出入；单元及户门应设计为防盗门，门禁安装部位应选择不易变形且稳定坚固材质，并应增加稳固装置。

4、单元大厅预留物业贴通知、告示、邮政、便民服务箱也可以同时考虑送奶的存放、广告等位

置。

5、首层大堂如有活动通风窗应安装防盗网以配合门禁系统使用。

6、楼宇顶层出口不建议增加窗户（溪城高层都有）

7、楼宇顶层出口不建议使用塑钢等材质。

九、电力系统

1、室外公共照明采用分路分段控制；小区庭园灯、景观灯等室外公共照明、水系照明电源均须配备漏电保护器。在公共场所（如室外、地下车库等）的电柜电箱要具备防水功能并应设置门锁，并应在开锁后才能操作（以防被外人、小孩等盲目操作，造成意外）；

2、草坪灯、庭院灯位置布局要尽量合理。建议草坪灯靠路边及单元口，庭院灯间隔20M,根据开

关时间不同分组布置开关。

3、车库照明为采用日光灯具。建议车库照明为多路或分级控制，如全开、局部开，采用节能灯具，建议采用LED灯管以减少耗电。

2、公共照明高杆灯安装牢固，具有抗风能力，路灯、草坪灯基座标高出地面2cm，避免基座陷入草坪内，造成雨天线路短路跳闸。所有户外灯具要有防雨的检修口。

3、小区内单元及主要出入口适当位置应设计预留节日装饰用电源接口，电源接口应使用防水插座，公共电源插座和开关要求安装在可上锁的配电箱柜内。

4、楼道照明应采取声音、感应或触摸式控制，建议使用触摸式或红外式感应开关。大堂设计装饰灯时，与照明灯具分路控制；大堂尽量不装射灯。

5、景观配电控制，水景泵、水系射灯等也应采用灯控控制还要满足分路控制。

6、消防水箱、地下蓄水池、地下车场集水坑、电梯底坑安装自动液位报警装置（原先只有满溢后才能发现造成损失）。

7、如果对业主进行电费分量计算，建议生活水泵、电梯、楼宇车库照明、小区照明、水景观用

电、商业街广告系统、监控系统、首层电梯前室视频播放系统电源的预装（建议搭接在公共楼道

照明计量表上）。

8、地下室到单元楼道电梯前室门前安装照明装置，有利于业主从车库乘电梯回家时方便刷卡和门

机视频监控。

9、地下消防及生活水泵等设备的电控柜安装应考虑防潮装置。

10、社区、业委会等自付费户的用电应独立设置计量表，集中设置在公共区域（如A区社区）。

11、安装于水泵房内的落地式配电柜、控制柜应适当抬高其基础，必要时可局部抬高地面，并设

步级台阶以便于操作（目的是避免水浸电柜）；配电柜、控制柜尽量同水泵设备隔开中间可设一

观察窗。

12、电气施工图要强调：埋地敷设的穿线管接头要做好防水渗漏，接线盒要使用防水线盒，导线连接要在接线盒内进行。这样才能避免路灯、草坪灯、庭院灯等室外电气线路逢雨天或潮湿天气经常漏电跳闸，不能正常使用

十、给排水系统

1、在地面设置保洁拖布池，拖布池可采用侧面开门，里面设计泄水阀门及管路，闸阀方便检修，考虑安装计量装置，须考虑防水及排水问题。

2、地下停车场每150m半径设置设一个保洁取水点并设置排水，用于地库清洁及设备房清洁。便于后期清洁和冲洗使用。