某房地产项目工程标准、规范和技术要求

标准、规范和技术要求

一、一般标准和规范

1.1、一般标准和规范

本招标项目的材料、设备、施工必须符合现行国家、行业及工程所在地地方标准和技术规范的要求。

二、特殊标准和技术规范

2.1、特殊标准和技术规范

根据技术要求，本招标项目中材料、设备、加工制作必须符合华东建筑设计研究院有限公司所提供的设计图中提及的规范、规定、规程及标准以及国家和地方其他相关设计规范和规定。所有构件应符合GB/T700，GB/T1591 及所有现行相关标准规范要求制成，或者规范和图纸中指定的其他任何专门材料制成。

2.2、普通螺栓：普通螺栓和螺母正反面应为磨圆六角形，且螺母应与螺栓轴垂直，符合

所有现行相关法规和规范的规定。螺栓长度为：使螺栓就为时，螺栓凸出螺母至少壹一个螺纹。每个螺栓应随带至少一个粗制垫圈。高强螺栓：高强螺栓应符合所有现行相关标准规范规定。焊丝：焊接用焊丝应符合所有现行标准规定要求的药芯焊丝。电焊条：焊接用焊条应符合所有现行标准规定的要求，焊条应按生产厂商的推荐要求存放。焊条使用时，外表面应保持干燥。栓钉：栓钉为圆头栓钉，应符合所有现行标准。

三、技术要求

3.1、设计图纸中与本招标文件技术要求不一致处以较严格者为准。本招标文件技术要求

未注明者，均按设计文件执行。图纸或设计变更中无明确注明要求者，应满足钢结构加工制作国家现行有关加工制作规程和验收规范。

3.2、本技术要求与合同文件、图纸的规定和要求是一致的，应相互对照阅读和使用。如

果本技术要求与图纸中存在明显未提到的任何细节，或在涉及技术要求的叙述中民用特殊规定的，都应被认为指的是采用国家颁布的有关规范、标准。

3.3、除非本技术要求另有规定，所有材料加工制作的质量均应符合招标时已颁布的现行

国家标准和验收规范的相应规定和要求。标准与技术要求不一致时，以要求高的为准。在合同履行期间，本项目所采用的标准和规范若有修改或新颁，监理机构认为

有必要采用时，在报经招标人（发包人）批准后，应向中标人（分包商）发出变更指令。

3.4、投标人须充分考虑为满足本项目技术要求所发生的各项费用，并列入投标报价中，

结算时不调。

3.5、工作内容，本项目合同之工作内容包括但不限于：

钢结构加工制作的范围还包括但不限于下列各项：在钢结构施工图深化设计阶段，下列事项分包商（钢结构加工制作单位）需与总承包人及其他专项承包人配合及商定：

（1）了解起吊能力，安装方法，以便确定单个构件最大重量。

（2）协调划分采用工厂焊接或采用工地焊接。

（3）制成品涂防锈漆的范围，在现场的焊接节点部位和摩擦面不应油漆。

（4）摩擦面的保洁和保护措施。

（5）剪力栓钉划分在工厂焊接;或在工地焊接。

（6）正公差、负公差允许部位与数值。

（7）小构件组合制作与吊装的可能性。

（8）连接节点板与钢柱、钢梁、钢架的工厂加工程度及焊接方法。

（9）钢柱、钢梁、钢架等所用构件吊点位置。

（10）与设计人和幕墙专项承包人配合，提供合适的连接吊件，以便安装玻璃幕墙。

与机电配合。提供连接或开孔，以便管线通过。制作与包装注意事项：（11）所有钢结构工件编号一律敲钢印和油漆喷涂标示。

（12）所有钢结构工件应有方向标志。

（13）构件摩擦面应采取有效的保护措施。

（14）制作、出厂次序应服从工地吊装的先后次序。

（15）监造工程师参加构件出厂前的验收，发包人将进行飞行检查。

（16）指定构件出厂前必须在工厂进行预拼装。上述各项不应视为巨细无遗;

分包商有责任视察现场，并细阅设计图纸及工程规范，务求对所需工程

的领域范围得到完全满意的掌握。

3.6、场地条件限制分包商必须到现场踏勘，充分了解场地条件，以便据实编制构件加工、

运输等方案。本工程场地条件有限，分包商应注意以下内容：总承包人提供现场办公用房、材料仓库及加工场地等临时措施，租金由分包商与总承包人结算。生活用房等不考虑。

3.7、与总承包人的工程界面

详见合同附件六《武汉绿地中心钢结构供应、制作及加工工作范围及工作界面划分表》

3.8、分包商应预留足够时间及资料与总承包人协调，以便总承包人能提供有关配合及服

务设施。如由于分包商原因引致总承包人不能提供充分配合，分包商须承担一切责任。

3.9、拆卸、切割以及修复的工作应保持低量：同时，任何因分包商的工作出错或有所遗

漏而直接或间接地引致其他专业及工种需要进行更改或修复工作，所引起的费用由

分包商负责。

3.10、在钢结构深化设计成稿前，总承包人将向分包商提供现场安装方案，分包商据此

作为构件的分段和进行深化设计的依据之一。

3.11、技术要求

本技术要求中涉及的规范和规程应以国家现行有效的版本作依据，如不同规范和规程有同样相关的要求，应以最严格的为准。

3.12、深化设计依据

3.12.1 深化设计依据为华东建筑设计研究院有限公司所提供的设计图提及的规范、规定、

规程及标准以及国家和地方其他相关设计规范和规定。

3.12.2深化设计应根据设计人所提供的节点详图进行，如在节点图中无相应的节点时，可

按照国家钢结构设计规范进行制作，但必须提交设计人认可。同时如需对节点进行优化，如有多个方案，应提供多个方案供设计人、发包人、监理机构选择、确认，采用最优的深化设计方案，设计方案须事先得到设计人、发包人同意。所提交的设计必须包含详细的计算书及图纸，计算书及图纸须由分包商满足资质要求的设计单位签字及盖章。

3.12.3 深化设计的节点图应包括钢柱与基础、钢梁与钢柱、钢架与柱、主次梁节点、钢

梁与混凝土构件、预埋件、支撑杆件等连接详图。

3.12.4深化设计的节点图内容包括各个节点的连接类型，连接件的尺寸、强度等级，高强

度螺栓的直径、数量、强度等级，焊缝的形式和尺寸等一系列深化设计所必须具备的信息和数据。

3.12.5分包商之深化设计应根据安（吊）装工艺的要求设计钢构件的安装耳板一并提交设

计人、总承包人、监理机构、发包人认可。安装耳板拆除由总承包人完成。

3.12.6 图纸、数据的格式：图纸、数据的格式（如标题、分包商所提及的标记等）需向

设计人、监理机构、发包人提供样张确认。

3.12.7 文字与书写：所有文书、数据、清单、图纸均使用中文。原则上所有文件、数据、

图纸、均应打印，但技术联络书和草图等可以手写。

3.12.8 修改：无论何种原因需对原详图进行修改，均按以下方法进行：圈出修改部位，

在修改记录栏内写明修改原因、修改时间、更改版本号。并报监理机构，按合同条款中的变更程序执行。提供修改图纸清单（图号、版本号）所有图纸均按最新版本进行加工制作。

3.12.9 竣工资料竣工资还应包括:

（1）深化设计竣工图及电子版图。

（2）计算书（纸质及电子版）

（3）试验、检验、检测报告、记录。

3.13、材料的申报、采购及使用

3.13.1 本工程使用的材料应满足设计图纸、国家规范和标准的有关规定。

3.13.2 资料申报

在进行钢结构加工制作的材料订货之前，分包商应先提交拟用供货商的单位名称及相关数据供监造工程师批准。包括：

（1）拟用钢材的材质证明书、化学、力学及工艺性能检验报告并证明制造标准符合技术条件的要求。

（2）焊条的化学、物理及工艺性能检验报告，出厂规格，并证明符合技术规格书的要求。（3）栓钉及其他连接件的出厂规格证明书。

3.14、材料采购

材料供应厂商应提供材料的合格证及说明书、内容包括所有现行相关法规和规范检验项目中所列的所有数据、证书。

3.15、材料检验

（1）所有出厂材料均应有生产厂家的材质证明书。

（2）按供货商的供货清单核对各种规格型钢和钢板数量，并复算及记录到货重量。

（3）材料的抽样检验应符合设计文件的要求。

3.16、材料使用

（1）设计中采用扎制钢材的，无特殊情况不得采用板材焊接代替，如要进行代替，则必须事先报监理机构，并按合同条款中的变更程序执行。

（2）钢材、焊材的材质证明书、复验单及报料单等数据，分册装订，以备查用。3.17 钢构件的工厂加工

（1）开始制作分包商经监造工程师的许可方可开始制作。

（2）放样及质量控制

放样前，放样人员必须充分熟悉施工图和工艺要求，核对构件及构件相互连接

的几何尺寸和连接有否不当。如发现设计图纸有遗漏或错误，以及其他原因需

要更改设计图纸时，必须由监理机构签发变更指令，分包商不得擅自更改。

本工程所有构件的放样采用计算机放样，以保证构件精度。放样工作完成后，对所放大样和样杆样板（或下料图）进行自检，无误后报专职检验人员检验，并由各检

验人员签字记录，监造工程师可随时抽检、核查放样记录。

3.18、料及质量控制

号料前应先确认材质和熟悉工艺要求，然后根据排版图、下料加工单、配料卡和

零件草图进行号料。号料的母材必须平直无损伤及其他缺陷，否则应先校正或剔

除。号料的许偏差应符合国家相关标准要求。号料后应按规定做好材质标记的移

植工作。

3.18.1 号料前，号料人员应熟悉下料图所注的各种符号及标记等要求，核对材料牌号及

规格，炉批号。当供料或有关部门未作出材料配割（排料）计划时；号料人员应

作出材料切割计划，合理排料，节约钢材。

3.18.2 号料时，针对工程的使用材料特点，复核所使用材料的规格，检查材料外观质量，

制定测量表格加以记录。凡发现材料规格不符合要求或材质外观不符要求者，须

及时报质管、技术部门处理；遇有材料弯曲或不平度影响号料质量者，须经矫正

后号料，对于超标的材料退回生产厂家。

3.18.3 根据锯、割等不同切割要求和对刨，加工的零件，预放不同的切割及加工余量和

焊接收缩量。

3.18.4 因原材料长度或宽度不足需焊接拼接时，必须在拼接件上注出拼接编号和焊接坡

口形状。如拼接件有眼孔，应待拼接件焊接、矫正后加工眼孔。

3.18.5 号料时应在零、部件上标注验收批号、构件号、零件号、数量及加工方法等。

3.18.6 下料完成，检查所下零件的规格、数量等是否有误，并作出下料记录。

3.19、切割及质量控制：

3.19.1 分包商应根据现有的技术设计选用合格的机械设备，以保证切割的质量。切割前

应清除母材表面的油污、铁锈和潮气;切割后表面应光滑无裂纹，熔渣和飞溅物

应除去。剪切边应打磨。在任何条件下，下料的精度要求应符合国家相应的施工

质量验收规范、规程的规定。切割后应去除切割熔渣。对于组装后无法精整的表

面，如弧形锁口内表面，应在组装前进行处理。

3.19.2 火焰切割后须自检零件尺寸，然后标上零件所属的工作令号、构件号、零件号，再

由质检员专检各项指标，合格后才能流入下一道工序。切割的质量控制：

（1）根据工程结构要求，构件的切割应采用数控、等离子、自动或半自动气割，以保证切割精度。

（2）钢材的切断，应按其形状选择最合适的方法进行。

（3）切割前必须检查及核对材料规格、牌号是否符合图纸要求。

（4）切口截面不得有撕裂，裂纹、棱边、夹渣、分层等缺陷和大于1mm 的缺棱并应去除毛刺。

（5）切割前，应将钢板表面的油污、铁锈等清除干净。

（6）切割时，必须看清断线符号，确定切割程序。

3.19.3 坡口加工

（1）机械加工

钢板滚扎边和构件端部不需进行机加工，除非要求他们与相邻件精确装配在一

起。包括底板在内的对接构件，在使用磨床、铣床或能够在一个底座上处理整

个截面的设计机床制作完后，其对接面应进行机加工。火焰切割的边缘宜用磨

床将表面磨光。拼接受压构件的端部、柱帽或底板，应符合所有现行相关法规

和规范要求。用于重加劲肋的角钢或平板应切割、打磨、以保证边缘和翼缘紧

密装配。

（2）坡口加工的精度应符合相应施工规范的要求

制孔及检验公差采用数控钻床钻范本后套钻节点板螺栓孔群（针对相同类型数

量多，一般螺栓孔针对相同类型数量较少）和地角螺栓孔的钻孔，可采用划线

孔的方法。

采用划线钻孔时，孔中心和周边应打出五梅花冲印，以利钻孔和检验。孔位的

允许偏差应符合GB50205 施工规范的要求。摩擦型螺栓及普通螺栓的螺栓孔应

按所有现行法规和规范要求采用。

（3）矫正、打磨

钢材的机械矫正，一般应在常温下用机械设备进行，如钢板的不平度可采

用七辊矫正机：合成梁的焊后角变形矫正可采用翼缘矫正机，但矫正后的钢材，

表面上不应有严重的凹陷，凹痕及其他损伤。热矫正时应注意不能损伤母材，

加热的温度不得超过工艺规定的温度。构件的所有自由边角应有约2mm 的倒角，

以免油漆开裂（根据油漆说明书定）

（4）部件组装

（a）所有支撑、桁架和其他需在运送到工地前组装的结构构件，在永久连接前后，应对装配情况、外形和起拱进行检查。检查应按所有现行相关法规

及规范规定。

（b）按照制作精度的要求，所有钢支撑、桁架制作完成应在分包商的工厂里试拼。

（c）制作完成后，钢结构的各个部分应标记清楚以便安装、记号应与分包商提供的标记平面图一致。

（d）总承包人、监理机构、发包人有权对所有制作材料到分包商的工厂进行检查。经监造工程师准许的材料，并不能免除分包商应承担的相应责任。

（e）组装前先检查组装用零件的编号、材质、尺寸、数量和加工精度等是否符合图纸和工艺要求，确认后才能进行装配。

（f）组装用的平台和胎架应符合构件装配和精度要求，并具有足够的强度和刚度，经验收后才能使用。

（g）构件组装要按照工艺流程进行，焊缝处30mm 范围内的铁锈、油污等应清理干净。筋板的装配处应将松散的氧化皮清理干净。

（h）对于在组装后无法进行涂装的隐蔽部位，应事先清理表面并刷上油漆

（i）计量用的钢卷尺应经二级以上计量部门鉴定合格才能使用。

（j ）组装过程中，定位用的焊接材料应注意与木材的匹配，应严格按照焊接工艺要求进行选用。

（k ）构件组装完毕后应进行自检和互检测量，填妥测量表，准确无误后在提交专检人员验收。

（l ）各部件装焊结束后，应明确标出、中心线、水平线、分段对合线等，打上样冲并用色笔圈出。

（m ）构件组装精度应符合最新施工质量验收规范的有关要求。

3.19.4钢构件预拼装

(1)钢桁架构件制造后应在监造工程师监督下进行预拼装，合格后方可发货出厂。

(2) 钢桁架应按不同构件类型划分为预拼装检验批且应经监理机构同意。

(3)分包商应编制切实可行的《预拼装方案》，该方案应经总承包人、监理机构和发

包人同意后执行。

(4) 预拼装所用的支撑凳或平台应进行测量找平。

(5) 预拼装的质量要求

(a)高强螺栓的穿孔率应符合GB50205-2001 中有关要求。

(b)其他项目（桁架起拱度，节点处轴线错位，接口错边等）应符合GB50205-2001

中有关要求。

(c)预拼装的构件应做好相应的标识。

(d)预拼装的测量记录应在交货的同时作为技术文件交总总承包人和监理机构各

一份。

(e) 预拼装所发生的一切费用已经包含在投标报价中。

3.19.5 构件焊接

（1）构件焊接应根据设计要求、《建筑钢结构焊接技术规程》JGJ81 及其他所有现行相关法规和规范规定的要求进行。后续步骤，使用的工具和场地，以及应用

的试验和测量方法，都应满足相应的所有现行法规和规范中包含的有关要求。

焊缝质量等级应达到设计要求：

（2）在所有的图纸上和焊接程序说明书中与焊接金属切割相关的术语和符号应符合所有现行相关法规和规范的规定。

（3）在进行钢结构加工制作之前，分包商应提交钢结构的《焊接方案》供监理机构批准。应包括以下内容：焊接的全过程，母材的规格、厚度及相关尺寸，工厂

或工地焊接，喷砂、除锈等，焊条和其他损耗材料的级别、型号和尺寸。

（4）手工焊接时，应注明焊条的规格，焊接电流和每条焊条的焊道长度或缝焊的焊脚长度及焊道数量。

（5）半自动，自动和机械焊时，应注明焊条的规格、焊接电流、焊弧电压、焊头的速度、焊丝给进速度，焊条加长长度或填缝焊的焊脚长度及焊道数量，气体流

量及/或其他加工材料的消耗量等。根据具体情况，列明在使用前焊接消耗材料

干燥或烘焙时的温度和所需时间等。边缘加工、拼接和多道次焊接的焊次安排

及数量的草图。夹具或定位、垫料等。焊接位置、次序。最低预热温度和层间

温度范围。背面清根。焊后热处理及其他有关数据。

（6）焊接方案还应包含有关施焊的焊工数据，包括但不限于以下内容：焊工的合格证书；近一年来该焊工的焊接记录，考核记录等；焊工只允许焊接其焊工合格

证上批准的焊接类型。

（7）至少在开始钢结构加工制作6 个星期前（第一批除外），分包商需向监理机构提交以下材料：

（a）车间工艺图及工艺文件，应满足以下内容：钢构件制作和焊接，包括点焊，并标注有关的制作方法及焊接步骤。分包商建议的接头或非标准的焊接：分

包商建议的临时焊接附件的位置和去除的方法。尽量减少收缩应力与变形所

采取的焊接顺序等全部数据。车间工艺图及工艺文件虽经监理机构批准，但

不减免分包商的责任。

（b）所有建议的设计之详细计算资料。

（c）全套焊接程序及焊工资质。

（d）全面的质检计划及检测单位。

（8）随所有主要焊点布置示意图一起提出的焊接步骤详图和制造、分级详图，以及使用的焊条一起，应呈送监理机构审批。

（9）节点准备采用的焊接形式应符合JGJ81-2002 及所有现行相关法规和规范中应规定的要求。坡口形式和焊接工艺应符合相关规范、规程要求。融化面应仔细

接直，且在焊接过程中应保持正确的间隙和准线。在制备融化面时，剪切要求

限制板材厚度应符合所有现行相关法规和规范要求。所有融化面应采用机加工

制备，或经许可，采用专门的火焰切割装置。表面应保持清洁并予以保护。3.20、主要构件的加工制作钢结构的制作应符合国家标准《钢结构工程施工质量验收规范》

GB50205-2001 。

3.21、测试

3.21.1 焊接工艺评定和焊接试验焊接结构的认可应依据下列因素，即尺寸正确，保持直

线，结构中无变形，令人满意的检查结果和对节点、试件及焊接你、牢固程度的测试，以及普遍良好的工作质量。在开始钢结构加工制作前焊接程序（包括风割）试验应在相关的指导下完成，并采用将在工程中实际使用的材料作为试验的样品。试验样品应从将在工程中实际使用的材料中挑送并做好标记。焊接程序试验应包括代表实际工程加工条件下，模拟的最不利情况下试件的焊接。如实际制作前涂底漆，在试验前样品材料也应涂相同底漆。焊后试件应不低于10℃的环境中放置72 小时以上，然后截断作裂隙和其他缺陷检查。

3.21.2焊接性能要求：

焊接接头性能应满足GB50205 和JGJ81 等相关标准和设计要求。

3.21.3 焊工、焊接检验

（1）焊工要求：

所有从事钢结构工程加工、制作的焊工，必须按照JGJ81-2002 焊工考试，取得

有效的焊工合格证。焊工应递交可以胜任该项专门工作的证明。焊工必须按所

有现行相关法规和规范相应细节接受试验测试。持证焊工必须在其考试合格项

目及其范围施焊。

只有通过相关测试的焊工可从事本项目施焊工作。如果第一次试验失败，则应立

即加做试验，操作人员必须通过所有试验才能取得资格。应用所有现行相关法规

和规范时应视焊工取得工作资格的类型而定，要求定期对所有焊工进行例行检

查，总承包人、监理机构、发包人仍保留在合同期内随时再行测试任何焊工的权

利。

（2）焊接检验：焊接完成后，应清理焊缝表面的熔渣及两侧的飞溅物，进行焊缝外观检查。焊缝外形尺寸应符合国家现行标准《钢结构焊缝外形尺寸》的规定，焊

接接头外

观缺陷分级应符合现行国家标准（焊接质量保证，钢融化焊接头的要求和缺陷分

级）的规定。

在完成焊接24 小时后，应进行焊缝探伤检验，其检验方法需按照《建筑钢结构

焊接技术规程》JGJ81 规定，如为超声波检测应按《钢焊缝手工超声波探伤方法

和探伤结果分级》的规定。

所有测试项目应在经过国家认可检测单位完成。分包商应委托有资质的鉴定单位

进行结构检验试验，并应递交其资质证明文件经监理机构批准。检验测试报告必

须由分包商在一批钢机构验收前最少7 天提交监理机构。分包商应在试验完成10

天之内向监理机构提交；所有试验的试验结果，以及该测试机构作出关于是否承

认试验结果的报告。分包商应为在工厂内进行的操作和材料抽样提供设施和人

员，抽样按所有现行相关法规及规范相应规定要求进行。按相关标准规范的要求

采用准许的贯入涂料法检测表面。除前述测试以外，当监理机构提出要求时，还

应进行贴角焊缝检测试验和抗拉试验。同时，对板及翼缘构件上除主要对接焊缝

以外的对接焊缝也应进行测试。

3.21.4 独立的第三方检验：

由发包人委托独立的第三方按照合同文件及相关规范、规程进行测验。当第三方

抽检检测结果不合格时，第三方检测比例加倍扩大检测直至100%，扩大比例产生

的第三方检测费由分包商承担。

3.22、分包商应根据下料单和施工工艺的要求，在工厂焊接钢构件的安装耳板，在焊接过

程中严禁不必要的母材损伤。

3.23、钢结构防锈、防腐涂装处理

3.23.1 钢结构的防腐处理应按施工图的要求施工。分包商应针对所选定的防腐漆的工艺

性能指定防腐涂装的工艺（包括施工温度、湿度、间隔时间控制及涂装厚度和遍

数、保护措施等），并报监理机构批准。

3.23.2除锈等级：喷砂除锈：要求详见设计图纸。

钢构件的除锈方法及技术要求构件的除锈方法和技术要求，应符合《钢结构制作

工艺规程》（DG/TJ08-216-2007）和《涂装前钢材表面锈蚀等级和除锈等级》

（GB8923）以及其他现行相关法规和规范。设计图纸上规定的表面不油漆部分。

高强螺栓摩擦面。

3.23.3 钢构件的运输发货前所有机加工表面宜采用石油基阻化剂加以适当保护。并将相

关附件及时送到交货地点。

在运输过程中应采取措施防止构件变形和损坏。对于超长、超高、超宽等“三超”

构件在装车运输前应制定《“三超”构件专项运输方案》及《“三超”构件专项

装（卸）车方案》，并报监理机构批准。

构件运输中应避免损坏结构表面的油漆，在运输过程中应采取相应的保护措施，如有损坏在构件安装前应补涂油漆。

3.23、与总承人、其他专项承包人的配合

3.23.1钢结构在安（吊）装过程中，与其它工艺配合较密切，因此分包商须了解相关工

艺工种（如混凝土工程、压型钢板施工、幕墙工程）的有关要求，并予以积极沟通、配合。

3.23.2幕墙、机电等其他专项承包人在钢结构施工图深化设计图纸成稿前14 天向分包商

提供需焊于钢结构构件的幕墙结构构件需求，分包商据此进行深化设计。

四、其他要求

4.1、总则：武汉绿地中心项目方案和扩初设计由Adrian Smith&Gordon Gill

Architecture公司完成，施工设计图由华东建筑设计研究院有限公司完成。以招标设计图纸和钢结构技术要求构成的投标主要指导，对整个钢结构工程的深化设计、材料供应以及加工制作作出了规定，相关部分在投标文件中给予细述，并作为评标的重要依据。

4.1.1、投标方必须承诺对以下工作内容承担全部责任：

一切钢材不良、构件制作的事故；

不同供应商的不同钢材牌号所相关的构造变化差异；

深化设计的全部详图设计；

根据设计荷载和连接支座约束条件进行的计算。

4.1.2、在整个招投标期间，由业主、设计、造价咨询单位联合完成招投标的咨询和回复；

4.1.3、对钢结构制作中标方，由总承包商实施施工管理；

4.1.4、武汉绿地中心项目的总承包商为中建三局建设工程股份有限公司。

4.2、深化设计

投标单位在中标后应分阶段提交钢结构深化设计（细部设计）施工图，由此表示出所有结构构件制作和安装所需的详尽资料和方法，对于已经确认的深化设计施工图，其设计上的安全性及耐久性等性能状态保证的责任在设计一方，其他责任由制作方承担；

施工图深化设计应充分考虑结构的焊缝变形、安装变形、相关预变形要求调整等因素，使钢结构安装结束后的最终尺寸满足设计文件的要求。专业分包单位应与总承包单位进行沟通，必要时结合吊装需求和安装变形要求进行调整；

施工图深化设计应考虑构件运输的要求，满足交通条件的限制，并考虑安装吊装及其他工序的需要；

施工图深化设计进度应满足加工制作、运输与现场安装的进度要求；

专业分包单位应对施工图深化设计负责。专业分包单位应详细了解和掌握设计人的设计标准、设计要求，设计思路以及总承包单位的施工过程的结构变形验算。同时应充分考虑总承包单位及其他参建方钢筋绑扎、混凝土浇筑、玻璃幕墙、机电专业、擦窗机等专业工程预留、预埋、开孔、配合的需要，还需考虑结构施工预调整期、钢结构安装方案及施工措施；

施工图深化设计应满足钢结构材料采购、加工制作、运输安装工程即施工要求。

施工图深化设计应满足总承包合同及本合同的质量目标及质量标准；

如在施工图深化设计文件中发现错误、遗漏、含糊及不一致、不符合规范要求或其他缺陷之处，分包商应进行修改，由此产生制作错误导致总承包单位及其他专业分包单位损失的，专业分包单位须进行修复并赔偿损失，且不得延长交货期；

4.2.1、深化设计图的基本表示内容（但不限于此）：

钢结构的说明、总体布置，设计连接形式表列；

钢结构的详细尺寸、数量、材质，构件符号及零件号；

连接部位的详细尺寸、符号；

与钢结构相关的其他专业（如连接预埋件、构件上的附属接件）；

钢结构设计连接预埋件的独立出图（地脚螺栓、各类埋件）；

必需的构件钢筋孔和设备孔预留。

4.2.2、图纸种类及比例

俯视图、骨架立面图——1/150~1/200

柱、梁、桁架标准图——1/50~1/100

接头、焊接、局部祥图——1/20~1/50

各种构件表（附图配置）——高强度螺栓、地脚螺栓、设计施工连接件。

4.2.3、深化设计的基本阶段（本条不适用）

第一阶段——地下室钢结构至F1以上；

第二阶段——*****；

第三阶段——*****；

第四阶段——*****；

第五阶段——F*****以上包括塔尖；

深化设计图的送审、确认周期为7-10天。

4.2.4、深化设计操作程序

深化设计基本操作程序为：标准要求的技术协调、深化设计、图纸送审及修改直至确认；

深化设计程序控制如下：

业主、总承包商组织设计对中标单位进行交底、质疑和确认的协调（监理参加）；

在深化设计出图、送审、确认的工作中，中标单位应负责组织深化设计的最终审核、确认工作；

业主、总承包商传递经正式审核、确认的深化设计图发放至各有关单位；

经总承包商组织、协调，深化设计落实竣工图归档要求。

4.3、材料实验和各类检测

4.3.1、这里的材料试验和各类检测涵盖加工制作之前的全部项目。

4.3.2、适用于本项目的材料实验和各类检测的依据为：

——设计钢结构总说明中的有关材料章节；

——钢结构工程质量检验评定标准（GB50221-95）

——钢结构工程施工质量验收标准（GB50205-2001）

4.3.3、试验检测内容（不限于此）

钢材的工厂试验（材料理、化及Z向指标）；

高强度螺栓的试验（抗滑移系数）；

栓钉的试验（焊接）；

焊接工艺；

焊接材料；

涂装材料。

4.3.4、重点说明

——Q420GJB钢材的制作焊材等级配选；

——现场安装所需抗滑移系数试件材料的无偿提供

——材料试验和各类检测时，必须在24小时之前报请业主、监理、总承包商；

——业主方保留有争议试验结果的第三方复试权利，若不合格属实，其全部费用由制作方承担。

4.4、构件加工制作

在构件加工制作之前编制构件加工制作方案和质量管理方案，并得到设计、监理和总承包商的认可。提交和审定时间以合同条款为准。

4.4.1、构件加工制作方案基本要求（但不限于此）

总则——

适用范围、规范标准、变更、修改以及疑义确认。

材料——

材料采购的质量、规格、技术参数确定；工厂材料试验及检测；材料的保管及整理。

一般事宜——

制作进度计划编制；作业组织及分工；操作系统图；选用设备和使用机器一览表；

构件中转场配置的考虑及构件运输路线。

操作——

梁、劲性柱、桁架系统及天线桅杆的加工工艺设计和制作要领详述；焊接及焊接变形、应力消除措施；构件工厂预拼装方法及栓钉焊接。

涂装——

构件表面处理、涂料、工序控制。

检查——

工序质量管理；内部检查制度及制品检验。

运输——

构件符号；中转场配置考虑及运输安全措施。

4.4.2、质量管理方案基本要求（但不限于此）

一般事宜——

工程概要；合同隶属和相对应的管理组织；人员派驻考虑。

质量管理体制——

工厂管理组织机构图；质量管理主要人员表（职务、权利）。

质量管理工程图——

质量管理系统（涉及深化设计、材料采购、工厂所辖各类试验及制作工序控制）质量检查标准——

确定承包范围内涉及各项质量标准，以及质量标准的检测方法。

不良产品处理要领——

不良产品的发现、确认和报告；处理、修改要领；对不良产品的处理顺序及处理后确认。

4.5、其他说明

4.5.1、假如由于某种原因在制作过程中，需要对某连接点进行修改，制作方应重新设计

此节点，使之达到要求的承载能力，并提交详图和计算书供设计方重审核确认。4.5.2、对于构件上安装所需的吊点配置，安装方应在深化设计之前提出相关节点详图，

使之深化设计图里得到反映。该吊点配置的节点使用安全性，由安装方自行负责。

4.5.3、标准尺要求

国家检测部门认定的钢制标准尺，10米长度的最大容许公差±1.2毫米。

4.5.4、建立实体模型

对于特殊复杂的结构部分（如塔尖部位），至少应在深化设计的同时，建立电脑实体模型。

4.5.5、中标单位必须自合同签署后一星期内，派出驻现场的全权代表，总理钢结构深化

设计至钢结构进场的联络和协调。

房地产项目城市选择及项目判断标准(初稿)20121026

房地产项目城市选择及项目判断标准第一章项目定性判断内容在公司业务发展的推进过程中，各个项目将分布在不同的区域和不同的城市。虽然这些项目各不相同，分别具有各自的属性，但同为房地产开发项目，在项目选择与开发过程中仍然存在着一些具有共性的指标。为了更好的进行项目选择，简化判断标准，形成项目选择的程序化与制度化，我们将这些具有共性的判断标准加以提炼，通过城市、市场及项目三个由宏观至微观的层次逐一列举，进行阐述。一、理解城市： 1.目标城市与公司战略匹配程度：目标城市是否属于公司战略中确定的城市范围？如果不是，与战略中确定的城市有无可比性，可比性如何？ 2.城市所处经济圈发展状况 2.1.经济圈的发展历史 2.2.经济圈发展规划 2.3.经济圈未来发展对城市的影响 3.城市人口及经济状况 3.1.城市人口发展状况 3.2.城市人口结构状况 3.3.城市汇集能力 3.4.城市经济发展状况：城市GDP总量、人均可支配收入、人均储蓄额、社会保障制度等指标的变化情况及与其他城市的对比情况 4.城市人文、历史特征及发展状况

房地产产品作为特殊消费品，尊重、适应客户，实现本土化是项目能否成功的关键。因此，对不同区域自然、人文、历史环境的理解，了解当地客户需求是理解城市的重要组成部分。 5.城市化进程及总体规划。现阶段，中国的房地产行业发展与城市化进程息息相关，一个城市的规划前景，旧城改造及新区建设力度直接决定的当地的房地产行业发展。 5.1.城市发展历程及城市化进程 5.2.城市总体规划 5.3.城市交通规划 5.4.城市用地规划 5.5.城市园林景观规划 5.6.城市产业格局规划 5.7.城市历史文化遗产保护规划 6.城市政治、政策环境目前，房地产行业仍是地域性较强的行业，不同的区域，不同的城市，其政府有着不同的执政思路与风格，对行业的发展也持不同的态度。因此，对政府及其政策的判断直接决定了我们进入的方式、方法与战略战术。二、理解市场： 1.房地产市场发展状况 1.1.房地产市场发展轨迹 1.2.房地产市场总体特征 1.3.房地产市场未来发展预测 2.房地产行业成长性。

房地产业务筛选标准

一、城市准入标准（一）直接准入城市 1、范围：北京、上海、深圳、广州 2、要求：（1）京郊（含燕郊、廊坊等近京区域）、上海郊区项目，限于和中大型开发商合作，要求有抵押。（2）深圳、广州的项目，要求在核心地段，并审慎选择实力较强的交易对手（中型以上）。（3）若项目本身有较大的成本优势且有较稳定的回款保证，可一事一议。（二）谨慎进入城市 1、天津、重庆限于核心区域，但天津滨海新区（含于家堡区域）不准入。 2、济南、南京、厦门、长沙、武汉、青岛、苏州、福州、合肥、成都、太原、郑州等城市可以准入自住型住宅类项目（其中青岛、苏州、福州、合肥、成都、太原、郑州的项目须非常谨慎），禁止准入商业地产项目（但有地段优势、有独特差异化商业模式的优质综合体项目除外）。标的项目应位于城市核心区域，品质较好，产品定位准确，有拿地成本优势，销售预期良好。交易对手为中大型以上房地产企业；谨慎与风格激进的房地产公司合作，若确有必要进行合作，需满足以下条件：一是控制集中度及授信额度，二是项目位于一线城市，三是实际控制资产

3、佛山、杭州、泉州、漳州、东莞只和房地产排名前20 的交易对手合作项目。（三）一般情况下不准入的城市 1、东北区域一般不准入。 2、石家庄、宁波、昆明、南宁、唐山、秦皇岛、烟台、威海、潍坊、淄博、徐州、南通、连云港、镇江、泰州、扬州、盐城、宿迁、温州、绍兴、台州、芜湖、惠州、海口、三亚、贵阳、丽江、南昌、西安、咸阳、宝鸡、兰州、西宁、银川、拉萨、呼和浩特、包头、鄂尔多斯、桂林等城市一般不准入。（四）特殊情况说明 1、其他未列明准入情况的属暂不准入区域。 2、事务管理类（通道类）房地产业务不受以上区域的限制，但应谨慎开展，应落实公司对事务管理类（通道类）业务的一般要求。委托方为券商、基金子公司等发行的专项或集合资管计划，设立单一信托的，不属以上事务管理类（通道类）房地产业务，应按照公司主动管理房地产业务的要求办理，应确保基础资产的质量并落实有效的风控措施。 3、商业地产除区域限制外，交易对手应具有丰富商业地产开发与管理经验，标的项目所在位置交通便捷，具有明显区位优势，引入业态科学合理。 4、在谨慎进入的城市，可有选择性开展经营性物业贷业务，具体要求如下：（1）由国内外知名评估机构出具物业估值报告作为标的物业的参考价值，且须依据当地市场同一区域最新可比买卖成交案例作为参考确定物业价值，贷款额度不能超过抵押物价值的50%。

房地产企业标准化战略及标准化体系的建立

房地产企业标准化战略及标准化体系的建立 (2010-12-23 15:10:54) 转载▼ “强化内功”无疑是“后暴利时代”下房地产企业的共识和热点话题。目前，在“强化内功”的具体举措上，不同梯次企业却表现出不同的发展思想和行动方向：从今年初开始，一线房地产企业都几乎同时启动了标准化战略及标准化体系建立工作，而第二、第三梯队企业依然以传统的四大块为主（战略规划、组织管控描述、项目管理体系、人力资源管理）——这恰恰应和了不同类型企业在管理提升方面的不同诉求。近一、两年来，随着对发展模式的反思，大多数房地产企业已经开始自觉地寻求企业发展模式的转变，并且主要表现在四个方面： 1.由机会导向转变为基于市场、客户细分和企业自身资源、能力的战略导向； 2.由做项目转变为做企业（以忙碌于工程、营销等项目开发行为转变为资本运营、品牌价值、企业管理等企业发展行为）； 3.由关注规模指标（如何做大）转变为重点关注相对指标（如何做强、做优）； 4.由提高产品竞争力、营销竞争力转变为重点提高企业的整体盈利能力及规模开发能力和快速开发能力。表现在具体行动上，鉴于一线企业都基本确定了战略规划、管理模式等，其工作重点主要是以“重点突破”为主，例如构建标准化体系、风险预警与控制、应急预案管理等高端、前沿问题；第二、第三梯队企业还是以“全面提升”为主；而大多数中小企业依然停留在套用标杆企业开发和管理模式的“模仿阶段”，甚至因为得到一套咨询机构以提供的标杆企业的流程体系而沾沾自喜，而没有深入、独立地思考自己到底需要什么。缺乏独立思考能力和前瞻能力始终是一些分中小房地产企业的“短板”，例如在对标准化的认识上。事实上，标准化并非一个新鲜的概念。早在几年前，万科、阳光100、绿城等企业就已经开发尝试复制、连锁开发的标准化之路了。但是，包括万科在内的几乎所有一线企业在初尝标准化开发时，大多是基于控制开发成本而以推行产品标准化为主，而没有提升到企业战略高度，更没有基于标准化战略而构建企业全面的标准化体系，包括产品标准化、流程标准化、技术标准化、合约标准化和输入、输出成果的标准化，等等。一、基于企业差异性的标准化战略（一）寻找共性战略下的大不同中国房地产业的不成熟主要表现在两个方面：一是没有可以保障产业稳定健康发展的产业规划和长效机制。产业发展的长效机制是指基于产业中长期发展战略的、能够保障产业稳定健康发展的长效的法制体系，也就是健全、完善的产业制度环境，或者是长效制度安排。完善的产业政策应包括产业中长期发展战略和相应的制度体系，其中制度体系包括但不限于法律、法规、政策、标准等各层级制度，应涉及一级、二级、三级等各级市场，应兼顾政府、产业法人单位、消费者等各类市场主体

房地产项目标准说辞

房地产项目标准说辞 A1户型房地产项目标准说辞该户型为2层，建筑面积约201.66-281.24平方，为6房设计。各个户型会因为所在的位置不同而会有面积上的差异，入户花园、客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于一层，下层为带庭院、功能空间完整的私人专享空间。一层入户花园，二室朝南，方正客厅连接南北双向花园景观阳台，更配套阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立与主人居室空间。倍显主人尊崇。二层中部设有家庭厅，外接景观庭院。作为家庭内部起居休闲使用，南向双卧，主卧更配套有独立卫生间及衣帽间。二层另设有公共卫生间及书房，动静分离，完备的私人专享空间只为尊贵的您预留。 A2户型房地产项目标准说辞下层花园入户，二室朝南，方正客厅连接南北双向花园景观阳台，更配套阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立与主人居室空间。倍显主人尊崇。 B户型房地产项目标准说辞该户型为全明户型设计，采光通风俱佳。4房2厅，建筑面积为161.2平方。花园入户，30多平方豪阔客厅带近4米宽屏景观窗，餐厨相连、分而不离，阳光餐厅，隐密主卧、自带独立衣帽间、卫生间。至显居者尊崇人生 B2户型房地产项目标准说辞

该户型为高层复式设计，建筑面积约154.62平方，赠送面积约83.24平方。为5房设计。入户花园、客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于下层，上层为带露台功能空间完整的私人专享空间。下层二室朝南，方正客厅270度观景，更带大面宽景观窗，阳光餐厅、阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立于主人居室空间。上层设有专属家庭厅，外接景观阳台。作为家庭内部起居使用，宽敞主卧配套有专属卫生间、衣帽间、书房及私人露台。完备的私人专享空间只为尊贵的您预留 E2户型房地产项目标准说辞该户型为高层复式设计，建筑面积约113.99-114.12平方，赠送面积约55.64平方。为4房设计。客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于下层，上层为带270度景观露台的私享豪奢主卧。下层三室朝南，方正客厅外接景观阳台，阳光餐厅、阳光书房及生活卫生间，完善生活配套，使公共空间完全独立于主人居室空间。上层豪奢主卧外接景观阳台，卧居亦可远眺山河。配套有]专属卫生间、景观书房及270度私人景观露台。至享人生尊贵感受。

房地产产品标准准化

房地产产品标准准化上篇开发模式与产品线由此可见，商业模式属于战略层面，反应的是区别于其他企业的特色认知;开发模式属于策略层面，反应的是企业的业务特点。不管是哪种开发模式，最终总要出现出在市场上可交易的产品，例如熟化后的土地，以及各种各样的房地产项目。１、项目开发的两种方式项目开发有两种方式，一种是机会导向下的差异化开发模式，一种是战略导向下的标准化开发模式。所谓差异化开发模式确实是在多项目同时开发下，各个项目差异专门大。假如各项目在物业类型、市场定位等方面有较大的差异性（比如同时开发商业地产、市区高层住宅、郊区低密度住宅项目），那么各项目在报批报建、规划设计、招标采购、营销策划等方面也必定有较大的差异性，这就意味着此前的体会和金钱堆积的大量教训被“归零”了，企业不得不一直在不熟悉的市场上做不熟悉的产品，这就要求房地产企业要有各方面的、具有丰富开发体会的不同人才。关于绝大多数开发企业来说，这几乎是不可能的。这也是许多企业在多项目开发时之因此感受“专门忙”、“专门累”的最要紧缘故。事实上，多项目、多区域、多种物业类型的“三多”企业存在的诸多运营问题，大都与未推行标准化开发模式有关： ◎开发周期较长，快速开发能力和规模开发能力较弱←没有大范畴推行产品标准化◎设计精度、深度不够，变更较多，质量通病较多←没有大范畴推行产品标准化

◎项目成本“实际＋推测”的偏差率较大←没有推行标准化的“项目成本定额” ◎组织结构及权责关系经常在授权与“削藩”、合并与分立中游移←缺乏标准化权责体系◎制度、流程执行力差←缺乏严谨、精细化、标准化的业务流程 ◎不同项目、不同人员执行同一工作的绩效结果差异较大←没有标准化的操作规范◎个人体会、能力、责任心对工作绩效阻碍过大←没有标准化的输入、输出工作成果◎…… 然而，假如各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面差不多相似，即产品模式差不多固化，那么各项目的开发流程、工作流程是统一的，就像单项目开发一样单一、轻松。这就要求企业一方面针对项目的差异性建立差异化流程，同时要尽快推行标准化战略，实行产品线连锁开发模式。所谓产品模式（产品线）确实是基于推测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、专门的、相对固化的项目类型。中篇市场已进入标准化时代经济学上，M=S﹡f是最普遍适用的一个公式：M－利润额，S－销售额，f－利润率。关于房地产企业来说，事实上所有经济治理活动的直截了当目的确实是追求M最大化。如何才能做大M？只有两个途径：一是做大销售额S，二是提高f。在当前市场形势下，房地产企业要做大S也只有两个途径：一是进行大盘开发，二是实行多项目开发。提高利润率f也有两个途径：一是操纵成本，二是提高利润附加值。就S和f关系而言，S是先导性因素，也确实是说，必须先有了项目才能考虑如何提高f的问题。

房地产私募项目选择标准

私募房地产项目选择标准一、交易对手选择标准 1、全国龙头和区域领先的房地产企业，优先全国排名前20强的房地产开发商。 2、资产状况、经营业绩和信用记录良好，法人治理结构完善，高管团队有较高的经营水平和诚信水平。 3、具备房地产开发二级或以上资质。 4、能提供足够的履约担保措施。二、项目地区范围 1、有持续经济增长潜力的一线、强二线城。地区区域中心，知名度较高的经济发达城市。 2、长三角，大湾区经济增长强劲，或受有利政策辐射的二、三线城市。 3、项目所属地区房地产市场不是靠棚改支撑。三、项目选择标准 1、交易对手已获政府开发授权和其他相应资格，具备一定自有资金。 2、有良好市场前景的住宅和经营性物业（公寓、写字楼、商业）项目用地。 3、土地性质明确，权属清晰，项目土地获得方式合法、价格合理，且取得正规的土地使用权证，符合城市整体综合规划与预计开发计划，拆迁方案明确、可行。 4、项目本身必须权益完整，公司股权结构清晰且股东之间无历史纠纷，债权债务关系简单、清晰；同时通过敏感性分析和压力测试。 5、土地的市场流动性好，完成一级开发后上市交易时成功率高。项目融资方能提供有效足值的相关担保。 6、项目转让价格合理，拿地有成本优势；未来现金流充足稳定；开发及销售计划，现金流测算有盈利空间。

四、项目交易层面及合规层面 1、项目交易对手出资比例不低于30%，且我方控股项目优先股。项目交易层面股债比例不低于8：2，优先劣后比例不高于1：1。 2、股权投资要求有除股权质押外的其他资产担保，要求优先分红；债权投资要求有充分的抵押担保或其它保障措施。 3、项目资金必须封闭，如资金要外用，必须经我方同意方可执行。 4、项目退出首先考虑回收现金，以销售回款、股权转让款或者债权到期回购的形式收回投资。无法实现或者不足以收回投资时，解散并清算项目公司。从项目分得的剩余财产中组织变现。 5、符合协会及托管方最新政策要求。

房地产项目开发的地段选择

房地产项目开发的地段选择房地产项目开发的地段选择作者：佚名时间：2008-6-27 浏览量：房地产开发项目的地段选择, 其主要责任是项目投资人, 当然作为开发商的员工有责任、有义务提出意见和建议, 但抉择权在项目发起人或项目投资人, 只有项目投资人才对项目开发的最终结果负责。对开发项目的地段选择方法、标准有多种, 可能是客观的、主观的、定量的或猜测的。不论采取何种方式确定项目, 选择项目必须有充足的、有效的理由。房地产开发项目的地段选择, 实际上也是一个项目。因此, 地段选择过程, 就是一项目管理过程。如何进行该项目管理呢? 建议从六个方面来理解: 即1、认识开发项目地段的影响因素;2 、识别有增值潜力的地块;3 、地段选择理论;4 、对拟开发地块进行可行性分析;5 、对开发地块进行成本收益分析;6 、选择最优方案。、认识开发项目地段的影响因素房地产投资地段的影响因素很多, 不同的地段的影响因素也是不一样

的, 影响程度也不相同。再对每一宗地块进行分析时, 根据地块的实际进行相关探讨。地块的常见影响因素如下: 市场供需行情一宗地块的好差, 总是体现在需求上。需求大供给量少, 地块价就攀升, 地块就容易出手, 房地产投资商也就可以获得较高投资回报, 那么该地块就是较好的投资地段; 如果一宗地块需求趋少, 则该地块价格就趋低, 房地产投资回报相对较低, 那么该地块就不是好的投资地段。地块的自然条件地块的自然条件含盖如下内容: 地块与市中心的距离、地块的地质条件、地形地势、土地面积、地块形状、日照、风向、多雷区或非多雷区、地质灾害。地块与市中心的距离, 是影响房地产投资的地段的主要因素之一。任

房地产公司产品研发部标准化手册图表

第一章房地产设计类招标技术条件一、规划方案招标（一）投标人需提供以下资料： 1、法人代表资格证明； 2、法定代表人授权委托书； 3、投标人概况（包括：资质证书；营业执照；税务登记证；组织机构代理证、质量、环境、职业健康管理体系认证情况）； 4、近三年设计业绩； 5、服务承诺书； 6、拟参加该项目负责人及主要技术负责人简历表。（二）招标人需提供以下资料给投标人： 1、设计任务书； 2、1:500实测地形图（画有红线的地形图）； 3、设计条件和定点通知书。（三）规划方案设计深度标准： 1、概念性方案设计阶段深度要求：（1）概念性方案图纸深度标准： 1.1总平面图：示意性表达建筑排布与路网考虑，总图为核实经济技术指标的依据； 1.2区位分析图：标明临近建筑物位置、道路走向等； 1.3项目周边市政条件分析图：标明市政给水、污水、雨水、供电、燃气、供暖等系统到用地边界的驳接点； 1.4项目周边交通条件分析图：标明市政道路系统到用地边界的驳接点以及临近用地边界公交车站的位置； 1.5功能分区与产品分布图：明确住宅、配套、公建分区；排布适宜地块档次与形态的产品； 1.6交通分析图：应体现人行与车行流线，明确人车关系；体现主要出入口的位置；对用地已有道路进行功能定位；核实停车方式与数量要求的可行性；体现公交场站与班车停放的位置安排；根据道路设计宽度，示意性表达路网分级； 1.7分期开发示意图：考虑分期地块价值、交通可行性、公建配套分布、景观分期利用、施工难易度、物业管理的可行性；各分期地块应有经济技术指标数据的统计；应体现首期卖场的选址；

1.8配套分析图：考虑学校、幼儿园、托儿所、社区医院等公建配套设施设置位置、规模、占地和内容； 1.9景观分析图：表达景观设计概念，绿化、水系、广场之间的关系；分析地块内、外有价值的景观资源，表达对现状景观的利用方式； 1.10景观视线分析图：若地块内、外存在可利用景观资源，如山景、海景、湖景等等，则应从视角、视线高度等两方面，分析用地内各住宅的观景情况； 1.11日照分析图：体现用地内每个区域在冬至日（或大寒日，根据当地报批要求确定）的日照时数； 1.12区内市政系统分析图：应根据现有市政配套情况及政府规划要点要求考虑小区内主要给水、污水、雨水、供电、燃气、供热、弱电等户外管网走向，并考虑是否设置各类技术配套设施（煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备），如需设置，考虑大体的位置安排； 1.13坡度与坡向分析图：当用地内有坡地时，以不同色块表示用地内不同坡度/坡向的用地分布；坡度应以10％为单位分级，坡向应分为东、西、南、北四向； 1.14地形改造土方平衡图：根据坡度与高程进行土地的利用分析，对有地形的项目需提出地形改造的构思及初次土方挖、填量的估算；对平地项目则需提供填量的估算； 1.15组团基本单元分析图：应体现组团、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、间距、转角、入口的关系； 1.16住宅单体平面意向图：住宅项目应提供典型单体意向平面图，体现户型配置、朝向、进深、开间尺寸，高层住宅需提出核心筒示意尺寸和电梯数量； 1.17住宅单体立立面意向图：高层住宅项目应提供典型单体意向立面图，体现建筑单体轮廓（包括屋顶形式），立面主要色彩搭配意向，立面主要外装用材组合； 1.18工作模型：对复杂地形，需提供地形分析模型。； 1.19效果图或模型照片：根据设计任务书要求提供相关效果图或模型照片； 1.20所有设计文件的电子文件：提供刻录成盘的所有设计文件的电子文件。

房地产产品标准化要点汇总

房地产产品线标准化要点汇总 1.产品线标准化的定义：指某一系列产品的具备可连锁开发的程度。 2.产品线标准化的意义：兰德咨询研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过60%，净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。另外，推行标准化产品线开发更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。 3.产品线的归属层面：产品战略归属为战略体系的更高一个层面，即战略层面，属于企业商业模式的内容之一。产品战略与市场战略和品牌战略之间总是表现出先导性特征。换言之，如果产品战略清晰了，市场战略和品牌战略等也自然明确了。 4.产品线战略高层设计：项目结构合理与否主要是要做好三个平衡：一是不同地域或不同等级城市项目的结构平衡，二是快速周转项目和长期经营项目的结构平衡，三是高中低端项目的结构平衡。归根到底可以汇总为一个平衡——现金流项目和利润率项目的结构平衡。这就需要企业以资金链为主线，以调整产品结构体系为切入点，不断调整优化项目结构。 5.产品标准化核心问题：要形成几条产品线，产品标准化率达到多少。要形成几条产品线取决于企业规模和项目数量。当

前，一线企业大都已形成四条以上的产品线。对于项目数量少于10个的中小企业来说，形成2条产品线还是可能的。例如，一条是中高端商品住宅产品线，一条是商业地产产品线。其次是产品标准化率，是40%还是70%，总要设定一个明确、可行的目标。 6.产品线标准化内容：通常意义上，产品标准化所包含的四个标准，核心标准是设计标准——只要实现一定程度上的设计标准化，营造标准（包括质量标准）、部品标准、成本标准等都可以相应地实现了。根据对三十多个一线企业产品线的研究结果，标准化程度比较高的企业的标准化率能达到80%以上，一般企业可以达到40%。产品设计标准包括规划设计标准、建筑设计标准、装修设计标准、景观设计、形象系统设计标准。制约标准化率提高的主要因素是土地面积、周边环境，以及所在城市的自然条件等。例如，南方和北方城市的景观设计标准就不可能完全复制，而其他四个标准就相对容易复制。 7.最终形成的产品标准，包括两大标准：（1）产品技术标准CPX/T：包括设计标准、部品标准、质量标准、成本标准等（2）开发实施标准CPX/M：包括开发计划基准、各阶段各项工作的工作标准（一）产品技术标准CPX/T 1. 设计标准 1.1 规划设计标准

房地产项目成本标准

房地产项目成本标准 1、桩基工程（如有）：70~100 元/平方米； 2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300 元/平方米； 3、砼：~立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合100~165元/平方米； 4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）； 5、抹灰工程：25~40元/平方米； 6、外墙工程（包括保温）：50~100元/m2 （以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/m2 ； 7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）； 8、屋面工程：15~30 元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为~平方米（与设计及是否高档很大关系，高档的比例较大），造价90~300元/m2，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/m2 （与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）； 11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）； 12、电梯工程（如有）：40~200元/m2，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/ m2； 13、人工费：130~200元/平方米； 14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；15、

模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米； 16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90 元/平方米； 17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/ 平方米； 20、上交国家各种税费（总造价~%）:33~70元/ 平方米，高档的可能高达100 元/平方米。以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/ 平方米，高档小区可达3500 元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为 500~15 00元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有 3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。 21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/平方米；22、监理费：3~30元/平方米； 23、广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500 元/ 平方米以上； 24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100 万/亩，容积率一般为~，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/ 亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300 万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000 元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/ 平方米，也有高达2000 元/平方米以上的情况； 25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地标准都不一样。结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000 元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安成

地产标准化

地产标准化 “我爱我爱标准化！”当万科高唱着这一进行曲全国播种的时候，它对标准化的追求是与其所倡导的住宅产业化、住宅工厂化乃至产品模块化联系在一起的。当年，大伙儿对它嗤之以鼻：房产品何谈标准化？房企何谈标准化？时至今日，标杆企业的标准化进行到何种境域，尚不可确知，但许多颇具规模的公司却在标准化道路上潜行已久。这条路好走吗？如何走？标准化生存这是一片居住着诸多名流的高档社区，坐落在北京依山傍水的西边。社区里，夜里巡逻的保安要穿鞋套，为的是不打搅业主；秋天树木飘下落叶，开发商不让物业公司扫去，因为“秋风落叶展现出一种供运气味的漂亮”。同样的一幕还发生在上海、深圳、重庆……尽管房子的户型、容积率、朝向不尽相同，然而小区内罗马风格的雕像看起来原封不动地照搬过来。这些身处不同都市却出自同一家开发商手笔的高档小区，表现出来的一脉相承的品位成为开发商最感性的标识。如此的开发商在国内为数许多。尽管规模适中，却在近几年以“黑马”姿势迅速在行业内走红，而其“快速复制”的招牌手法也为业界争相效仿。然而，在全球金融危机连续蔓延、国内楼市(楼市博客)(楼市博客)依旧低迷的当前，一个中型房企如何在防范风险的同时，加大知识治理与沉淀，并实现业务标准化、模块化呢？流程标准化是重点

关于跨区域进展的中型房企而言，标准化无疑是一条充满诱惑的进展道路，专门当企业处于扩张初期。 “由于具有产品、服务附着于土地的特点，房地产业的标准化专门难像制造业那样批量生产，开发商必须在不同的地点生产出针对不同客户需求的产品与服务。正因如此，标准化也成为房企实现快速扩张的突破口。”北京正略钧策企业治理咨询有限公司副总裁郝炬讲。利用标准化，房企能够大大降低在区域扩张过程中产品开发及治理的难度，也容易给客户树立相对一致的品牌形象，扩大品牌价值的主动作用。同时，也能够让企业在快速扩张当中降低产品创新的风险，提升工作效率，更好地在细分市场里提升核心竞争力。而这种所谓的产品标准化，却是建立在内部治理标准化之上的。从企业运作角度而言，标准化的核心在于降低运营成本，用更低的成本生产更好的产品。此外，标准化对房企的采购、运作体会、治理体系等方面也有专门大的关心。 “要在国家、行业甚至地区的标准基础上，建立一套自己的标准化体系，才会形成自己的核心竞争力。”北大纵横治理咨询集团高级咨询师、贵州大学都市治理与经济进展研究所副所长项凯标认为，产品的标准化因此重要，但更重要的是“流程标准化”。项凯标表示，中大型房企完成流程标准化之后，所有业务的操作会更加专业，有助于有效把控产品质量和开发进度，也有利于品牌的爱护，对节点操纵和风险操纵也有关心。

房地产项目年度工作计划范文(标准版)

房地产项目年度工作计划范文 (标准版) Frequent work plans can improve personal work ability, management level, find problems, analyze problems and solve problems more quickly. ( 工作计划 ) 部门：______________________ 姓名：______________________ 日期：______________________ 编号：YB-JH-0857

房地产项目年度工作计划范文(标准版) 一、策划缘起东部旅游节日在即，全城热销海岸生活在广东省文化厅和深圳市盐田区政府主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，盐田的旅游旺季和置业高潮已经到来。随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海岸新时尚升级。云深处悄悄入伙等好消息启发人们，盐田需要宣传，盐田需要更加时尚的海风吹拂。二、合作优势《***周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航全球时尚生活资讯，白领精英读本《***周刊》正式创刊。《***周刊》是深圳市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在深莞两地同时发

行、直投的第一张周报，经过xx月xx日试刊后，受到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。用精美的图片、优美的文字、精确的策划，《***周刊》为盐田生活传递信息。三、媒体互动《***周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业盐田，《***周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布深圳、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。凡在《***周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。四、报道方法全景描绘盐田生活，为置业东部展示立体画卷 1、介绍盐田简史：概括山海盐田，几年巨变 2、描述旅游东部：处处美景处处家的环境

房地产项目选择标准

房地产集合资金项目选择参照标准区域市场准入，重点参照指标如下： ?规证手续——集合资金标的项目必须取得包括土地证在内的三证以上 ?资金投入——集合资金标的项目合作方投入资金不得低于总投资的25% ?楼面价差——集合资金标的项目楼面价不得高于同地段同属性地块的80% ?房产存量——集合资金标的项目所在区域过去三年年平均销售面积不得低于年新开工面积的70%（年去化率70%以上） ?人口流动——集合资金标的项目所在区域外来流动人口数量不得低于当地长住人口的50% 上述指标为项目基础，任意项目必须合乎上述标准方可进入，但某项数据特别优秀的可适当降低其他硬性指标要求分区域市场准入考核指标：区域要求： ?优先选择经济发达且房地产交易量活跃的一线城市及位于经济发达地区的二线二类以上城市，二线三类及三线二类以上级的城市需谨慎考虑，避免土地供应量或住宅存量过大的区域

?过去三年区域年人均收入不得低于当地住宅均价的1.8倍（平均值） ?原则上禁止选择三线三类以下城市项目，对于房地产供给过量、交易量萎缩、前期房价涨幅过大或经济欠发达的地区，选择项目更需谨慎 ?集合资金标的项目需位于居住氛围较成熟、配套较完善的区位，距离城市核心区距离不得大于30公里项目要求： ?优先选择土地属性为普通住宅（如为刚需项目更佳）的开发项目，商业及办公占比不得大于总量的25% ?容积率<1的低密度住宅、酒店式公寓项目需谨慎选择 ?商业物业、办公物业类产品仅限于二线一类（含）以上城市核心区 ?土地整理须达到五通一平以上标准，未完成土地整理拆迁（尤其是民宅拆迁）的项目特别需要谨慎选择 ?开发周期2-3年的10万平米以上、50万平米以内的项目，谨慎选择开发周期过长，资本金长期沉淀于后期土地成本，投资期限内还款能力不足的项目?项目投资的毛利率不得低于35%，资本总体收益率不得低于80% ?销售周期大于36个月，或分块销售、分散销售的项目需谨慎选择合作方要求： ?合作方优先选择以单个项目为操作主体的项目公司，实行项目资金封闭运作，如与先后或同时运作多个房地产开发项目的公司作为股权投资融资合作

房地产行业战略采购模式与选择

房地产行业战略采购模式与选择张宗农时间：2012-02-16 17:55 随着近些年房地产行业飞跃式发展，战略采购已成为业内必不可少的采购模式。尤其是行业龙头企业万科地产，早在2001 年就开始尝试推行战略采购制度，成为国内首个实施战略采购的房地产开发企业。战略采购是基于供应链管理理论的新采购模式。通过战略采购创立一种基于战略协作层面的合作伙伴关系，采购方与供应商之间从此前对立、竞争的关系，开始转向协同、共赢的关系。目前，从塑造品牌形象、提升品质和降低成本的角度出发，战略采购业已成为房地产行业有效整合资源、提高采购工作效率、增强采购专业性、降低开发成本、建立集团化发展规模优势的关键管理工具之一。由于房地产开发项目的单件性、不可重复性、项目实施的循序渐进性和阶段性，与其他行业相比，房地产行业的战略采购模式有自己的特殊之处。同时，房地产开发企业在选择战略采购模式时需根据自身的特点、采购的产品特点以及买卖双方的目的，选择适合的战略采购模式。本文作者长期从事房地产采购工作，对行业采购的利弊深有感触，在总结通常情况后，作者对房地产行业战略采购模式的分类，以及房地产企业如何选择适合自己的战略采购模式进行深入剖析，希望对行业有所启迪。房企战略采购五大模式从不同的角度出发，可以对房地产行业战略采购模式进行不同的分类，通常分为五类：以招标方式分类、以战略采购协议的类型进行分类、以战略采购实施主体进行分类、以战略采购协议适用的项目地域进行分类和以合作的广度进行分类。招标方式分类以招标方式分类中又可以分为公开招标、邀请招标和独家议标。公开招标也称无限竞争性招标，是指由房地产开发企业按照规定程序，通过公开渠道发布招标公告，明确招标要求和供应商的资格条件，所有符合条件的供应商或承包商都可以平等参加战略采购投标竞争，并从中择优选择中标者的招标方式。邀请招标也称有限竞争性招标或选择性招标，即由开发商按照邀请招标流程选择一定数目的供应商，向其发出投标邀请书，邀请它们参加战略采购招标竞争。被邀请的供应商一般来自两个渠道：一是房地产开发企业通过对欲采购产品的市场情况的深入了解，邀请适合

房地产标准化参考

地产企业标准化战略及标准化体系的建立 (2010-12-23 15:10:54) 转载▼ 标签：分类：有关地产房地产战略咨询标准化战略标准化体系 “强化内功”无疑是“后暴利时代”下房地产企业的共识和热点话题。目前，在“强化内功”的具体举措上，不同梯次企业却表现出不同的发展思想和行动方向：从今年初开始，一线房地产企业都几乎同时启动了标准化战略及标准化体系建立工作，而第二、第三梯队企业依然以传统的四大块为主（战略规划、组织管控描述、项目管理体系、人力资源管理）——这恰恰应和了不同类型企业在管理提升方面的不同诉求。近一、两年来，随着对发展模式的反思，大多数房地产企业已经开始自觉地寻求企业发展模式的转变，并且主要表现在四个方面： 1.由机会导向转变为基于市场、客户细分和企业自身资源、能力的战略导向； 2.由做项目转变为做企业（以忙碌于工程、营销等项目开发行为转变为资本运营、品牌价值、企业管理等企业发展行为）；

3.由关注规模指标（如何做大）转变为重点关注相对指标（如何做强、做优）； 4.由提高产品竞争力、营销竞争力转变为重点提高企业的整体盈利能力及规模开发能力和快速开发能力。表现在具体行动上，鉴于一线企业都基本确定了战略规划、管理模式等，其工作重点主要是以“重点突破”为主，例如构建标准化体系、风险预警与控制、应急预案管理等高端、前沿问题；第二、第三梯队企业还是以“全面提升”为主；而大多数中小企业依然停留在套用标杆企业开发和管理模式的“模仿阶段”，甚至因为得到一套咨询机构以提供的标杆企业的流程体系而沾沾自喜，而没有深入、独立地思考自己到底需要什么。缺乏独立思考能力和前瞻能力始终是一些分中小房地产企业的“短板”，例如在对标准化的认识上。事实上，标准化并非一个新鲜的概念。早在几年前，万科、阳光100、绿城等企业就已经开发尝试复制、连锁开发的标准化之路了。但是，包括万科在内的几乎所有一线企业在初尝标准化开发时，大多是基于控制开发成本而以推行产品标准化为主，而没有提升到企业战略高度，更没有基于标准化战略而构建企业全面的标准化体系，包括产品标准化、流程标准化、技术标准化、合约标准化和输入、输出成果的标准化，等等。一、基于企业差异性的标准化战略（一）寻找共性战略下的大不同中国房地产业的不成熟主要表现在两个方面：一是没有可以保障产业稳定健康发展的产业规划和长效机制。产业发展的长效机制是指基于产业中长期发展战略的、能够保障产业稳定健康发展的长效的法制体系，也就是健全、完善的产业制度环境，或者是长效制度安排。完善的

绿地集团房地产项目样板房操作规范

上海绿地上海绿地（（集团集团））有限公司有限公司技术管理产品研发部技术管理产品研发部房地产营销管理部（通知）关于下发关于下发《《绿地集团房地产项目样板房操作规范绿地集团房地产项目样板房操作规范》》的通知的通知集团各房地产事业部（公司）、商业集团：房地产项目样板房是集团房地产主业面对市场的重要窗口之一，其作为项目销售的重要道具的同时，也充分展现了集团建筑产品理念和水平，而样板房的建设需要集团房地产事业部（公司）各职能部门的专业分工、紧密合作和系统整合。故为了扫除障碍、理清责权、加强协作，以达到较佳的预期效果，并根据集团下发的《关于今后一段时期企业发展与管理若干重大问题的意见》的精神，经集团技术管理产品研发部和营销管理部研究决定，并经集团各房地产事业部（公司）充分讨论，特制定本规范并下发，请认真贯彻执行。

此页无正文附：《绿地集团房地产项目样板房操作规范》绿地集团技术管理产品研发部绿地集团房地产营销管理部二00七年十一月八日抄报：集团总裁室抄送：集团办公室、人力资源部、财务部、综合管理部、市场发展部校对、打印：李坚苏共印30份

绿地集团房地产项目绿地集团房地产项目样板房操作样板房操作样板房操作规范规范一、操作原则样板房操作过程实质上是房地产项目全程操作的全息缩影，是房地产项目管理中的最小管理单位，是一个房地产公司系统化、多部门、流程化合作管理理念及水平的反映。样板房工作应由技术部、营销部、合约部和工程部共同参与，共同负责。并以各职能部门在各职能阶段为主要负责人；以相互尊重专业为工作原则；以发挥各自专业特长，搞好部门协作、专业分工，更好地实施样板房工作为目的。二、部门职责 1、事业部营销部（1）、作为前期定位的责任部门，营销总监作为部门总负责人，负责向总经理室提交《样板房建设计划书》（参见附件1），经总经理室会议决定后，负责组织成立由营销部、技术部、合约部、工程部共同参加的样板房工作小组。（2）、以书面形式提出《样板房建设建议书》（初稿）（参见附件2），对样板房的选址、户型、数量、用途、

房地产项目投资判断标准

房地产项目投资判断标准第一章项目投资概述 1、项目简要背景介绍 2、本投资项目的战略要点和关键环节 1. 决定项目成功的战略要点； 2. 本项目有哪些关键环节。 3、本投资项目可能存在的主要风险 1. 政策方面的风险； 2. 市场方面的风险； 3. 经营方面的风险。 4、盈亏平衡点的分析 1. 在某销售价格条件下的盈亏平衡点； 2. 在某地价条件下的盈亏平衡点。 3. 盈亏平衡点的敏感性分析 5、本项目投资的关键时间节点和项目进度安排第2章项目定性判断内容在公司战略推进过程中，我们的业务将分布在不同的区域，不同的城市。虽然这些项目素质各不相同，分别具有各自的属性，但同为房地产开发项目，在项目选择与开发过程中仍然存在着一些具有共性的指标。为了更好的进行项目选择，简化判断标准，形成项目选择的程序化与制度化，我们将这些具有共性的判断标准加以提炼，通过城市、市场及项目三个由宏观至微观的层次逐一列举，进行阐述： 1、理解城市： 1. 目标城市与公司战略匹配程度：目标城市是否属于公司战略中确定的城市范围？如果不是，与战略中确定的城市有无可比性，可比性如何？

2. 城市所处经济圈发展状况 2.1. 经济圈的发展历史 2.2. 经济圈发展规划 2.3. 经济圈未来发展对城市的影响 3. 城市人口及经济状况 3.1. 城市人口发展状况 3.2. 城市人口结构状况 3.3. 城市汇集能力 3.4. 城市经济发展状况：城市GDP总量、人均可支配收入、人均储蓄额、社会保障制度等指标的变化情况及与其他城市的对比情况 4. 城市人文、历史特征及发展状况房地产产品作为特殊消费品，尊重、适应客户，实现本土化是项目能否成功的关键。因此，对不同区域自然、人文、历史环境的理解，了解当地客户需求是理解城市的重要组成部分。 5. 城市化进程及总体规划。现阶段，中国的房地产行业发展与城市化进程息息相关，一个城市的规划前景，旧城改造及新区建设力度直接决定的当地的房地产行业发展。 5.1. 城市发展历程及城市化进程 5.2. 城市总体规划 5.3. 城市交通规划 5.4. 城市用地规划 5.5. 城市园林景观规划 5.6. 城市产业格局规划 5.7. 城市历史文化遗产保护规划 6. 城市政治、政策环境目前，房地产行业仍是地域性较强的行业，不同的区域，不同的城市，其政府有着不同的执政思路与风格，对行业的发展也持不同的态度。因此，对政府及其政策的判断直接决定了我们进入的方式方法与战略战术。 2、理解市场： 1. 房地产市场发展状况 1.1. 房地产市场发展轨迹 1.2. 房地产市场总体特征 1.3. 房地产市场未来发展预测