房地产市场调研报告

中睿房地产顾问有限公司

2015年12月1日

一、全国市场分析

1、房地产市场动态

【央企拿地】两月内豪掷400亿抢地。

得益于今年良好的销售业绩，加之融资成本较低，资金充足的央企在土地市场上加快拿地速度。从年初至今，保利地产共拿地19次，土地成交总价达到了286.3亿元，不仅是资金用于土地储备最多的央企，高于万科267亿元的拿地金额。11月28日，中海以20亿元竞得深圳宝安尖岗山一宗土地，地块总价创造了深圳今年的新地王。该地块不计公共建筑建设与运营成本，楼面价达到了10983元/平方米。中海计划全年用于拿地的金额250亿元，而至今只用了146亿元。

截至11月20日，第四季度已经有8家大型房企发布了债券融资计划，融资额度高达39亿美元，约为人民币243亿元。这其中，中海两次发行债券共计10亿美元。而另一家央企方兴地产则在10月发行了5亿美元债券。而今年9月份，保利通过高利息融资，从中国建设银行为其北京商业地产项目贷款12亿元人民币，贷款期限为三年。

一般来说，房企的土地储备计划与其销售目标紧密相关。如果房企想达到100亿的销售目标，需要有200亿的存货值，300亿的土地储备值。而根据央企今年已公布的前10个月的销售金额来看，要想在明年保持销售额的稳定增长，增加土地储备显然是十分必要的。

房企拿地的计划与其未来发展布局有密切关系，央企频频拿地表明对后市看好。

【房产税扩容箭在弦上】统筹推进房地产税费改革，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。

财政部部长谢旭人日前撰文指出，将统筹推进房地产税费改革，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。谢旭人指出，要认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。

财政部财政科学研究所所长贾康近日也表示：“扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定”。“房产税改革是大势所趋，土地财政纠偏、现有房地产税费制度改革、建立正确的激励制度，都需要房产税。相信中国房产税落地的声音不会太远。”财经评论员叶

檀指出，目前试点城市房产税收入只是土地收入的零头，因此以往交易环节增量部分收税的办法必须有大突破，才能实现两步走的目标：第一步让房地产税与土地税合并，解决双重收税所引发的质疑；第二步以大的房地产税取代土地财政，逐渐过度，以防出现地方政府的兑付危机。

房产税扩大试点，房产调控政策发生转变后调控时代即将到来。

二、/市场分析

1、供应分析

（1）现有供分析

根据11月份房地产市场调研，目前/在售楼盘约19个，市场供应量约350万㎡，新入市项目2个（亿博豪轩11月份销售约400套；阳光世界城3期交1万元首付订房，预计11月份认购200套左右）。

亿博豪轩

亿博豪轩一期规划10栋7层电梯洋房，1栋17层高层，2栋18层高层保障房，可售房源约750套。2012年5月份启动销售前期准备工作，排号蓄客250组，对外报价

均价不高于2900元/平米，排号客户享受5000元抵10000元活动。于11月10日开盘销售，开盘当日销售约180套，预计11月份共销售约400套。亿博豪轩推广手段主要为：围挡、DM单派发、短信、北方传媒。

世界城3期

世界城3期位于112国道与五一路交叉口路东，11月份推出4栋高层住宅项目，总建筑面积约5万㎡、共400户。2012年11月中旬启动销售工作，目前项目尚未完成拆迁工作，处于内部认购中。首付只需1万元，其余房款2013年5月1日补交。一次性付款客户总房款9.5折优惠、贷款客户总房款9.9折优惠。世界城三期近期的推广方式为：DM派发、隆基泰和阳光社区条幅宣传。

/目前在售楼盘的建筑规模超过50万㎡的项目１个，占总数比例5.3%；建筑规模在30～50万㎡的项目1个，占总数比例5.3%；建筑规模在20～30万㎡的项目4个，占总数比例21.1%；建筑规模在10～20万㎡的项目8个，占总数比例42.1%；建筑规模在10万㎡以下的项目5个，占总数比例26.3%。

/房地产项目规模在10～20万㎡的楼盘较多

通过上述分析看出，目前在售项目中公园大道、毕加索花园、林语国际、锦绣华庭等2010年较早入市项目的销售率较高。2011年后入市的万和城、景阳丽都、中央公馆销售率较低，不足建筑规模的10%；2012年后入市销售项目京港国际、亿博豪轩、等项目销售率不足1%

（2）潜在供应分析

根据市场调研，12月份/京广国际潜在入市，市场投放量约6万㎡，销售均价约2800元/㎡。

根据最新市场调研，京广国际项目11月份开始大面积招聘销售人员，预计12月份或2013年元月启动销售工作，预计销售均价2800元/㎡。

2、需求分析

（1）客户区域分析

根据12月份/房地产市场调研，购房客户分布区域包括/市区、/周边村镇（方官、新城、辛桥、辛立庄、肖官营、泗庄镇、东马营、黄辛庄等周边乡镇）、/周边县市（涿

州、定兴、白沟、涞水等）和北京客户。

分析认为，近期/房地产市场购房客户仍以/市区为主，但北京和外围县市购房客户比例出现略微上升。

（2）客户需求分析

通过对比分析，自2012年3月份以来，连续7个月客户对于3居室的需求比例明显增长，说明客户置业观念发生转变，购房首先考虑资金预算有限的情况下，客户置业需求由2居室向3居室转变；客户对于1居室的需求很少，项目在户型设计配比中应与根据项目定位和客户需求适当增加畅销户型（3居室）比例。

根据统计数据分析，目前市场畅销户型包括：

●客户对80～95㎡的2居，需求占总量比例32%；

●客户对90～100㎡的2居，需求占总量比例26%；

●客户对100～115㎡的3居，需求占总量比例40%；

●其他户型（1居室50㎡-70㎡、2居室、3居室和4居室/跃层）占需求总量比例约2%。

市场滞销户型为：

●50㎡-70㎡1居室；

●95㎡以上的2居室；

●130㎡以上的3居室和4居室；

●大面积总价高的4居室和跃层；

近期3居室（90～120㎡的3居室）需求出现较大幅度上升。客户对于2居室和1居室的需求出现小幅下降。

3、销售分析

（1）销售数量分析

/11月份房地产市场销售数量有所上升，/市场共销售约560套，主要是近期亿博豪轩、阳光世界城3期、八十一号院低价入市和低首付，吸引前期观望客户购房。销售情况比较好的项目包括亿博豪轩、八十一号院、万和城。

（2）销售价格分析

根据统计数据，11月份/房地产市场报价、实际成交价格均出现降低。分析其原因，其一，在11月份有低价入市项目，实际成交价格下降；其二，近期万和城推出新房源，采取多项优惠措施。

● 市场报价在3000元以下的项目4个，占总数比例19.0%； ● 销售价格在3001-3300元/㎡的项目有3个，占总数的14.3%； ● 销售价格在3301-3600元/㎡的项目有5个，占到了23.8%； ● 销售价格在3601～3900元/㎡的项目7个占到了总数量33.3%；

500

1000

1500

2000

2500

30003500400045005000

燕赵熙府

盛景花园盛祥嘉苑八十一号院万和城林语国际锦绣华庭景阳丽都富泰城毕加索华尊家园京港国际汇佳.世纪花园

星河半岛富华公寓中央公馆天阔假日风景

亿博豪轩汇通尚东城中铁建安公寓世纪公园

●销售价格在3901元～4200元/㎡的项目1个，占总数比例4.8%；

●销售价格在4200元/㎡及以上的项目1个，占总数比例4.8%。

（3）优惠分析

万和城给出的优惠幅度较大，购房客户享受总价减1600元、一次性9.7折、贷款9.8折优惠，首付4.6万元，剩余房款可按揭，老带新最高现金奖励6000元，对市场影响较大。

（4）销售推广分析

根据市场调研，10月份/目前的推广方式包括：DM派发、短信群发、路牌、灯箱广告、工地围挡、条幅广告、大屏幕广告、锣鼓车、传媒报纸、电视广告。

11月份市场宣传方式较多的是文艺演出活动、DM派发。