关于收益法新公式的探讨(最终版)

关于收益法新公式的探讨

大家都知道我们现在采用的收益法公式一般为：V=

式中：V—估价对象价值

r—资本化率

i—收益期

Fi—未来第i个收益期预期收益额

在上述公式的实际应用中，我们常常会遇到以下困惑：

1、Fi如何确定

我们可以确定3年内，5年内，甚至10年内的收益额（或租金），但是未来长达20年以后，甚至是30年以后的收益额（或

租金）呢，即使我们根据相关指数、发展趋势勉强推测出未来

的收益额（或租金），但是它的准确性究竟有多高，如何保障？

再说，目前很多城市尚且缺乏这些基础数据，这给我们的租金

预测带来了很大的难度，也难以保障最终（凭租金计算出来的）评估结果的准确性。

2、收益年限n的问题

我们一般按照剩余收益年限来计算收益期限内的累积收益现值即评估值，这是传统收益法公式的一个重要参数，但在实

际评估中，我们会经常碰到以下问题：1、在繁华程度一样的同

一条街道，年租金也基本相当（假定面积相等），但是剩余收益

年限不一样（甚至相差较大）的两处商业用房（不在一处的两

栋建筑），按照传统收益法计算出来的结果肯定不一样，甚至相差甚远，有经验的估价人员都知道，这与市场的实际状况是不符的，二者应该相等或基本相等。2、商业用房土地使用权总年限为40年，目前市场上还没出现土地使用权到期的商业房，但是不久的将来肯定会出现，你认为，土地使用权到期以后，马上就会被国家无偿收回，不再产生收益了吗，届时是补交出让金继续产生收益，还是被政府无偿收回，或者是采取其他的处理方式，这一点目前谁都无法确定，因此，在我们的传统收益法中，n这个重要的参数现阶段具有很大的不确定性，如果我们直接采用（总40年）剩余收益年限来计算估价对象的价值，也是不准确的！

综上所述，传统的收益法公式中的两个重要参数（Fi和n），目前存在着较大的不确定性，可以说，传统的收益法公式是一个理想状态下的测算公式，在目前缺乏基础数据，收益用房到期后如何处臵、最终收益年限无法确定的情况下，通过以上公式很难准确计算出估价对象的真实价值。

为了避免以上不确定性因素对评估价值的影响，简化计算过程，我向大家推荐另外一种收益法模型---期末转售模型（这里的期末并非指收益期末，而是指收益期内t年末（一般为5-10年））。

原理：假定产权人在收益期内的前t年内，每年都可以享受收益，t年后，他将估价对象转售，则他的全部收益（即评估价值）为持有期内的累积收益现值加上t年后转售价值（折现值）之和，

假定t年后估价对象的价值比现在的价值增长的系数为f，则n年后估价对象的价值为V（1+f）(未考虑折现)。

（注：假定估价对象期末转售时，交易税费均由买方承担，交易价为卖方净到手价，这与房地产市场普遍的交易或出租惯例是符合的）

公式v= +v(1+f)/(1+r)t

则

/(1-(1+f)/ (1+r)t)

式中f为t年后价值增长系数

以上公式的常见类型演变：

1、若持有期（n年）内收益额（a）不变，则公式为：

v=a/r* [1-1/(1+r)t]+v（1+f）/(1+r)t

v= [a/r* [1-1/(1+r)t] ]/ [1-（1+f）/(1+r)t]

若f取0，t取5

则v= [a/r* [1-1/(1+r)5] ]/ [1-1/(1+r)5]= a/r

2、若持有期内收益额呈等比增长，则公式为：

v=a/（r-g）* [1-（1+g）t/(1+r)t]+v（1+f）/(1+r)t

式中g为收益额年增长率

则v= [a/（r-g）* [1-（1+g）t/(1+r)t] ]/ [1-（1+f）

/(1+r)t]

若f取0，t取5

v= [a/（r-g）* [1-（1+g）5/(1+r)5] ]/ [1-1/(1+r)5] 参数说明：

1、t一般取5-10（房地产市场变化较快的情况下，可以取

3-5），主要取决于估价师对Fi和转售价格的判断精确程

度，如果你能准确的判断Fi和转售价格（或参数f），t

可以取得大点，否则t一般取5（甚至更小）即可；

2、参数f，如果估价对象所在区域有类似房地产价格指数，

可以采用价格指数，没有的话，根据评估经验判断，比如

根据我们对估价对象所在区域类似房地产市场的调查以

及我们的评估经验，我们假定估价对象t年后价值跟目前

的价值保持一致（数值上相等，现值不等），即f为0，或

者根据银行抵押评估的谨慎性原则（针对抵押评估），假

定f为0。

3、r作为资本化率，是个经验性数据，可以根据估价师的

经验来确定，具有一定的弹性，建议取值范围：4%-5%之

间。

以上公式的优点：

1、我们知道实际评估中，商业用房的价值主要取决于收益额（年租金），而非（剩余）收益年限，以上公式避免了收益年限长短对评估价值的影响，其计算结果主要取决于收益额和资本化率的高低。

2、避免了Fi预测的不准确性，以上公式只需要获得估价对象前

t年的收益额，t年以后的收益额根本不需要考虑，而前t年的收益额一般比较容易获得，且准确性较高。

公式的弊端：

f的确定：在很多城市缺乏房地产指数的情况下，f较难确定，解决的途径有两种办法：1、t尽量取得小点，这样估价对象的价值（在数值上，非现值）在短期内（3-5年内），变化不会太大，甚至可能保持不变。2、我们可以直接依据银行抵押的谨慎性原则（针对抵押评估），假定估价对象未来5-10年内变化较小，甚至不变。（注：t的取值大小对最终的评估结果影响较小，这一点可以在测试表格中验证）。

收益法模型测试表格见下页：

1租金单价= 1.00空置率3%可出租面积比率

100%

2租金年总收益=354.05

3单位年总收益=354.05单位年总费用=

维修费+管理费+年税金+年保险费建筑物重置单价33.08

25.36

7.080.00

0.63

1268.00单位年净收益=单位年总收益-单位年总费用土地终止日期2040-3-1320.98354.0533.08

估价时点

2014-7-23

6资本化率= 4.50%租金增长率=

7折算系数=22.228收益单价=7132.789

评估单价=

20031.82

51/（r-g）[1-（1+g）^t/（1+r）^t]/[1-1/(1+r)^t]

单位年净收益*折算系数

其他收益（押金利息等）

0.00

注：

1、上述收益法测算表格中，可调参数主要有空置率、资本化率、租金增长率。

2、资本化率根据房地产类型、投资风险高低、行业平均收益率等因素确定，建议取值范围为4%-5%，可分4%、4.5%、5%三档。

3、租金增长率（前n 年），取1%-3%即可，无充足理由可取0。

4、空置率根据实际情况确定。

5、通过可调参数的微调，计算出来的结果和用比较法测算出来的结果比较接近。

基准收益率和折现率

基准收益率的计算在按时价计算项目支出和收入的情况下，基准收益率的计算公式可归纳如下： i c = (1 + i1)(1 + i2)(1 + i3) ? 1 式中：i c为基准收益率；i1为年资金费用率与机会成本之高者；i2为年风险贴现率；i3为年通货膨胀率。在i1、i2、i3都为小数的情况下，上述公式可简化为： i c = i1 + i2 + i3 在按不变价格计算项目支出和收入的情况下，不用考虑通货膨胀率，则： i c = (1 + i1)(1 + i2) ? 1 由上可知，基准收益率是由多种因素决定的，是随上述诸因素的变化而变化的，基准收益率的确定具有一定的难度。但基准收益率的大小则是采用净现值法的关键，它决定了项目的取舍。因此，作为投资者来讲应慎重确定基准收益率的大小。项目财务基准收益率(Ic)是项目财务内部收益率指标的基准判据，也是项目在财务上是否可行的最低要求，还是用作计算财务净现值的折现率。因此，财务基准收益确定的是否合理，对决策项目在财务上是否可行至关重要。如把该值确定过高，就有可能把一些本来在财务上合理的项目以财务评价不可行而拒之；反过来如果把该值确定过低，又有可能把一些财务上不具备生存能力的项目放行，造成投资的损失和浪费。对财务基准收益率设立的原则规定：如果有行业发布的本行业基准收益率，即以其作为项目的基准收益率；如果没有行业规定，则由项目评价人员设定。设

定方法：一是参考本行业一定时期的平均收益水平并考虑项目的风险系数确定；二是按项目占用的资金成本加一定的风险系数确定。推荐确定原则如下: 1.对于以国家投入为主，以满足整个国民经济发展需求，社会效益十分显著的大型能源交通、基础设施、社会公益项目，可以仅考虑项目的融资成本，把项目的融资成本作为项目的财务基准收益率的确定依据。对于以上不以国家投入为主，而其它形式投资的公益项目则应在融资成本加一定的风险系数确定，建议风险系数取1至2个百分点。 2.对于为市场提供产品的一般项目，在确定财务基准收益率时，三个因素都要包括。风险因素和最低期望值用百分点表示，建议：风险因素取1至2个百分点，最低效益期望值取2至5个百分点。 3.对于技术含量高，产品竞争能力强的高科技产品项目在一般产品项目基础上要提高效益期望值，取5至10个百分点。 4.对于特殊项目应视具体项目情况研究确定中国部分行业建设项目全部投资税前财务基准收益率取值表国家发展和改革委员会、建设部2006年7月3日发布

财务报表计算公式

财务报表计算公式(1)流动比率。计算公式是： (2)速动比率。计算公式为： (3)营运现金净流量比率。计算公式为： (1)资产负债率。计算公式为： (2)利息保障倍数。计算公式为： 1.总资产周转率计算公式为： 2.应收账款周转率 (1)应收账款周转次数。计算公式为： (2)应收账款周转天数。计算公式为： 3.存货周转率 ①存货周转次数。计算公式为： ②存货周转天数。计算公式为： 4.固定资产周转率计算公式为：

（二）盈利能力指标 1.营业利润率计算公式为： 2.成本费用利润率计算公式为： 3.资产报酬率计算公式为： 4.净资产收益率计算公式为： 5.资产保值增值率计算公式为： 6.每股收益 2.复利的终值与现值（1）复利终值。计算公式为: S=P（1+i）公式中S为终值；P为本金；i为利率；n为计息期。（下同）公式中的（1+i）n称为复利终值系数，可以记作（S/P，i，n）,表示利率为i，计息期为n 的复利终值系数。在实际工作中，利用复利终值系数表即可查出相应的终值系数。（2）复利现值。根据复利终值计算公式S=P（1+i）n，可得出： ----- =S（1+i）-n 公式中（1+i）-n称为复利现值系数，i为称为贴现率，由终值求现值的过程称为贴现。复利现值系数也可记作（P/S，i，n），表示利率为i，计息期为n期的复利现值系数。在实际工作中，也可利用复利现值系数表查出相应的现值系数。 3、普通年金的计算。（1）普通年金终值。其计算公式：公式中----- 为年金终值系数，可记作（S/A, i , n）。表示利率为i，期限为n的年金终值系数。（2）普通年金现值。其计算公式为：

收益法主要公式

收益法主要公式第二节报酬资本化法的公式-2 五、净收益按一定比率递增的公式(掌握) 净收益按一定比率递增的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。 (一)收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式如下: 【例7-10】某宗房地产的受益期限为48年;未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2%;该类房地产的报酬率为9%。请计算该房地产的收益价值。【解】该房地产的收益价值计算如下: (二)收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式为: 公式原型为:

此公式的假设前提是:?净收益未来第1年为此后按比率g逐年递增:?报酬率为，且g,;?收益期限为无限年。此时要求g,的原因是，从数学上看，如果g?，就会无穷大。但这种情况在现实中不可能出现，原因之一是任何房地产的净收益都不可能以极快的速度无限递增下去，原因之二是较快的递增速度意味着较大的风险，从而要求提高报酬率。【例7-11】预测某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。请计算该房地产的收益价值。【解】该房地产的收益价值计算如下: 六、净收益按一定比率递减的公式(了解) 净收益按一定比率递减的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。 (一)收益期限为有限年的公式式中:g——净收益逐年递减的比率，其中，净收益未来第一年为，未来第二年为 (1-g)， 2n-1未来第三年为 (1-g)，以此类推，未来第n年为 (1-g)。公式原型为: 此公式的假设前提是:?净收益未来第1年为，此后按比率g逐年递减:?报酬率为y，y?0;?收益期限为有限年。 (二)收益期限为无限年的公式

财务管理计算公式

财务管理计算公式汇总一、货币时间价值的计算 1、单利终值和现值单利终值的计算公式为：单利终值=本金×（1＋利率×期数）即：F = P ×（1＋i ×t ）单利现值的计算公式为：单利现值= 期数利率单利终值 ?+1 即 P= t i F ?+1 2、复利终值和现值复利终值的计算公式为：复利终值=期数利率）（现值+?1 即F=t i P ）（+?1或F=P ×（F/P ，i ，n ）复利现值的计算公式为：复利现值=期数利率）（终值 +1 即P=n i F ）（+1或P=F ×（P/F ，i ，n ） 3、年金终值和现值（1）普通年金终值的计算公式：F=i A n 1 i 1(-+?）或F=A ×（F/A ，i ，n ）即：普通年金终值=年金×年金终值系数普通年金现值的计算公式：P=i A n -+-?） i 1(1或P=A ×（P/A ，i ，n ）即：普通年金现值=年金×年金现值系数（2）即付年金终值的计算公式：F= [ ]11 i 1(1 --+?+i A n ）或F=A ×［（F/A ，i ，n+1）-1］即付年金现值的计算公式：P= [ ]1i 1(1) 1(++-?+-i A n ）或P=A ×［（P/A ，i ，n-1）+1］系数之间的联系：即付年金现值系数与普通年金终值系数相比，期数加1，系数减1；即付年金终值系数与普通年金现值系数相比，期数减1，系数加1。复利终值系数与复利现值系数互为倒数；年金终值系数与偿债基金系数互为倒数。二、债券发行价格债券发行价格＝∑=+?++n t t n 111(市场利率）（票面利率债券面额市场利率）债券面额即：债券发行价格＝债券面额×复利现值系数＋债券面额×票面利率×年金现值系数＝债券面额×（P/F ，i ，n ）+债券面额×票面利率×（P/A ，i ，n ）三、资金成本的计算资金成本通常用相对数表示，即资金成本率，其计算公式为：资金成本率= 100%?资金使用费筹资总额-筹资费用＝ 100%?资金使用费筹资净额 1、个别资金成本的计算银行借款资金成本率100%?=??借款利息（1-所得税率）借款总额（1-筹资费用率） 100%?=?借款利率（1-所得税率） 1-筹资费用率长期债券资金成本率筹资费用率）（债券筹资总额所得税税率）（票面利率债券面值总额-?-??=11 优先股资金成本率100%= ??优先股年股利额优先股总额（1-筹资费用率）普通股资金成本率普通股股利年增长率１筹资费用率）（普通股市价股利额普通股预期最近一年年+?-?= %001

折现率的计算

一、折现率的计算本次评估采用公司自由现金流折现模型，所以折现率采用加权平均资本成本模型（WACC）。基本公式如下： R = R1×W1+R2×W2 式中：R1—税后债务资本成本； W1—债务资本在总投资中所占的比例； R2 —权益资本成本，采用资本资产定价模型确定； W2—权益资本在总投资中所占的比例。其中： R1 = 税前债务资本成本×（1-所得税率） R2 = R f + β（R m - R f）+α 式中：R f—无风险报酬率； Rm —市场预期收益率（投资者期望的报酬率）； β—上市公司股票在市场上的风险系数； α—企业个别风险系数。基本参数取值如下： 1、权益资本报酬率的确定（1）无风险报酬率Rf的确定无风险报酬率是对资金时间价值的补偿，这种补偿分两个方面，一方面是在无通货膨胀、无风险情况下的平均利润率，是转让资金使用权的报酬；另一方面是通货膨胀附加率，是对因通货膨胀造成购买力下降的补偿。由于现实中无法将这两种补偿分开，它们共同构成无风险利率。本次评估无风险利率采用评估基准日银行1年期存款利率2.25%。（2）企业风险系数β β系数为被评估技术所在行业的风险与市场平均风险的比率。我们选择与被评估企业具有类似经营结构的上市公司，以上市公司的平均系β数作为被评估企业的β值。抽样类似经营结构上市公司的β值

m 净资产收益率是衡量公司盈利能力的重要指标，是指税后净收益与股东权益的比值，该指标越高，说明投资带来的收益越高。我们选择与被评估企业具有类似经营结构的上市公司，以其近期净资产收益率的平均值作为市场预期收益率。这10家公司的净资产收益率情况如下：净资产收益率/行业平均收益率计算表故Rm市场平均收益率=6.87%

净现值计算案例

净现值计算公式与案例一、计算公式为：NPV C k NCF n t t t -+∑ =1) 1( 其中： NPV ——净现值； NCFt ——第t 年的净现金流量； N ——项目预计使用年限； K ——贴现率（预期报酬率或资本成本）； 1/（1+K ）t ——现值系数； C ——初始投资额。判据：当NPV ＞0时，说明投资项目有盈利能力，可以接受该项目；当NPV ＜0时，项目没有盈利能力或盈利能力差，应拒绝该项目。如果有多个备选方案时，应选择当NPV ＞0且值最大的方案。一、例：仍然根据计算投资回收期的例题的资料，假定贴现率为10%，分别计算甲方案和乙方案的净现值：解：根据公式，先计算现值系数，结果见表

4-3。并列表计算甲、乙方案的净现值，见表4-5。现值系数计算表比较计算结果：NPV甲 =1 015.00＞0，NPV乙 = -726.94＜0。很明显，该项目应选择甲方案，放弃乙方案。请注意：在现实经济生活中，有的投资项目往往无法准确计量其财务效益而企业又必须进行，如环境污染控制、安全保护措施、员工教育设施等项目的实施，可能无法得到正的净现值，这种情况下，企业可选择负值较小的方案。净现值法有下列优点：第一，考虑了货币时间价值，能够反映投资方案的净收益额。第二，考虑了风险，因为贴现率由

企业根据一定风险确定期望收益率或资金成本率确定。净现值法的缺点是：第一，贴现率的确定比较困难。由于影响贴现率的因素很多，而这些因素的变化趋势通常难以准确预测，使贴现率的确定产生困难。第二，净现值法说明了未来的盈亏数，但并不能揭示各个投资方案本身可能达到的实际收益率。这样，容易出现决策趋向于投资大、收益大的方案，而忽视了收益总额虽小，但投资效益更好的方案。

收益法中的主要技术方法(公式推导)

收益法中的主要技术方法（一）纯收益不变数列求和的基本公式有： 23(1)...1n n a a a a a a a -++++= - 公式 P ＝r A 在第一年的年末所能得到的纯收益为A 元，要将其折算为现在的价格时，只要将A 元乘复利现值系数即可，即： A × r +11＝r A +1 第二年的年末所能得到的纯收益A 元，要折算为现值时，同样应为： A ×（ r +11）×（r +11）＝2 )1(r A + 第n 年则为：A × n r )1(1+＝n r A ) 1(+ 将各年合计，则收益现值P ＝r A +1+2)1(r A +＋……＋n r A )1(+ 这是一个首项为 r A +1，公比为r +11 ，项数为n 的等比级数。根据等比级数求和公式，2 3 (1) ...1n n a a a a a a a -++++=- 得： P ＝A 11()[1()] 111111(1)11n n r r A r r r -??++=-??+??- + 当n →∞时P ＝r A P ＝ r A ×??????n r 111）＋（－

当收益年期有限时，根据上述公式推导 P= r A ×??????n r 111）＋（－成立。（二）纯收益在若干年后保持不变 1、无限年期收益公式2－16 P ＝∑ =+n t t t r R 1) 1(＋n r r A )1(+ 2、有限年期收益公式2－17 P ＝∑ =+n t t t r R 1)1(＋n r r A )1(+×??? ???n -N r 111）＋（－相当于 P ＝R 1（F P ，r ，1）＋……R 5（F P ，r ，5）＋A （A P ，r ，N －n ）×（F P ，r ，n ）（三）纯收益按等差级数变化先看公式2－20 P ＝（ r A ＋2r B ）×??? ???n r 111）＋（－－r B ×n r n )1(+ （收益年限有限条件下）当纯收益为逐年递增，每年递增额为b ，则：收益第一年为a ，第二年为a ＋b ，第三年为a ＋2b ，第n 年为a ＋（n －1）b 则收益现值P ＝r a +1＋2 )1(r b a ++＋3)1(2r b a ++＋……＋()n r b n a )1(1+-+ ＝S n1＋S n2 S n1＝ r a +1＋2)1(r a +＋……＋n r a )1(+＝r a ×?????? n r 111）＋（－

PPP财务测算中年度折现率如何取值

PPP财务测算中年度折现率如何取值？ PPP项目财务测算内容及方式 1内容 1)、物有所值：包括PPPs值和PSC值，具体包括政府股权投资、补贴金额、自留风险成本和配套投入、建设成本、运营成本、增值税等税金中立调整指标和全部风险承担等。 2)、财政承受能力：项目实施前5年一般公共预算支出增长率、运营期政府一般公共预算支出预测值、政府股权、补贴、自留风险等支出占政府年度一般公共预算支出的比率。 3)、借款及利息：借款本金、借款期限、年度利息、可用来归还借款的资金及还款期限。 4)、利润表各指标：政府付费、使用者付费、运营费用、建设成本分摊、流转税及附加、所得税和利润等指标。 5)、现金流量表：各年度现金流入、流出和净流量指标。 6)、内部收益率：项目财务内部收益率、社会资本财务内部收益率等。 7)、回收期：静态回收期和、动态回收期。 8)、投入产出的各项年均指标。 2方式 1)、权责发生制、收付实现制和折现相结合由于PPP项目一般至少在10年以上，因此，既要依赖权责发生制测算年度收益，更要依赖收付实现制和折现率来编制测算现金流量表、

物有所值、政府承受能力和投资收益率等指标。 2)、条件假设 PPP项目一般跨期在10年以上，因此，财务测算需要对相关指标和情境进行假设，包括：投融资结构、融资利率、利润率、折现率;项目方式、合作期限、回报机制、收入和成本费用的调价机制、资金投入进度等。 3)、测算技巧 PPP项目涉及在轨道交通、医疗养老、供水、供暖、供气、市政建设、生态环境治理、地下管廊建设等产业，规模不同、付费方式不同、期限不同、政府层级不同、利益诉求不同，需要因地制宜，综合考虑项目特点和利益主体方要求，既坚持政策和财务原则，不能突破有关底线，又有针对性地考虑假设前提、指标口径、逻辑关联等，量身定做，从而尽快测算出合理的数据指标。 PPP折现率的重要性当项目现净金流确定后，就可以通过净现金流算出财务内部收益率，当财务内部收益率大于等于基准折现率时，这个项目从财务上讲是可投的。内部收益率是项目现金流的内凛特性，只要现金流确定了，内部收益率也就确定了。也就是说内部收益率的计算根本用不着折现率，所谓基准折现率只是一个外部参考标准而已。一、PPP折现率问题首先，让我们通过分析财政部推荐使用的PPP付费公式来观察政府真

2017土地估价：收益法公式记忆方法总结

2017土地估价：收益法公式记忆方法总结一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、王某购买李某在城市规划区内的住宅一处，该住宅土地使用权已使用23年，按照国家建设用地使用权出让年限规定，王某购买的该住宅土地使用权使用年限只有年。 A：23 B：47 C：50 D：70 E：35％～50％ 2、国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法批准征收、占用土地或者低价出让国有土地使用权，致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处__有期徒刑。 A．3年以下 B．3年以上5年以下 C．3年以上7年以下 D．5年以上10年以下 3、下列属于商品租金，却不属于成本租金的是__。 A．折旧费 B．保险费 C．贷款利息 D．房产税 4、根据我国《房产测量规范》，对房产面积的精度要求可分为个等级．【2006年考试真题】 A：2 B：3 C：4 D：5 E：土地 5、地租是扣除__后的余额。 A．成本、利润 B．利息、税收 C．成本、利润、税收 D．成本、利润、利息、税收 6、下列用地中，必须办理土地使用权出让手续的是__。 A．军队干休所用地 B．国家机关用地 C．孤儿院用地 D．学校经营性用地 7、土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各

项中，（）属于对土地价格的设定。 A．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项 B．估价期日 C．估价机构对估价结果有解释权 D．估价结果的法律责任 8、土地使用证上登记用途为工业，实际用途为对外营业的招待所，房产证登记用途为宾馆，目前所在区域的城市规划用途为商服、办公，如为补办出让评估该宗地价格，应设定用途为（）。 A．工业 B．商服 C．办公 D．宾馆 9、破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的，由（）人民政府土地行政主管部门或农业行政主管部门责令恢复原状。 A．县级以上 B．镇级 C．市级以上 D．省级 10、若开发费以当地收取的基础设施配套费标准计算，则开发费的计息期按照确定。 A：整个开发费为基数，计息期为开发周期的一半 B：以整个开发费为基数，计息期为整个开发周期 C：以开发费一半为基数，计息期为开发周期的一半 D：以开发费一半为基数，计息期为整个开发周期 E：时间因素 11、2004年4月，赵某下岗后从事个体经营．2008年4月，其个体企业实际缴纳增值税20万元、消费税5万元、营业税15万元，则该个体企业2008年4月应缴纳的教育费附加为．【2008年考试真题】 A：免于缴纳 B：0．6万元 C：0．75万元 D：1．2万元 E：土地 12、举行听证会应当在征地补偿安置方案公告之日起（）个工作日内向有关县、市人民政府土地行政主管部门提出。 A．5 B．20 C．30 D．10 13、会计核算必须以实际发生的经济业务及反映经济业务发生的合法凭证为依据，如实反映财务状况和经营成果，这是的要求．【2002年考试真题】 A：重要性原则 B：谨慎性原则 C：客观性原则

财务净现值计算公式

一、财务净现值(FNPV ) 累计财务净现值=Σ（CI-CO ）t /（1+ I C ）t 式中：t 为计算年份数（CI-CO ）t 为第t 年的净现金流量 I C 为折现率例：某房地产投资项目投资 500 万元，建成租给某企业，第一年净收入为 66 万元，以后每年净收入 132 万元，第十年末残值为 50 万元，折现率 12%，该项目从财务效益讲是否可行？解：第一步确定项目有效期内各年度的净现金流量初始现金流量为-500 万元；营业现金流量，第一年净现金流量为 66 万元，：第二年至第十年每年净现金流量为 132 万；终结点残值回收净现金流量为 50 万元。第二步将各年度的净现金流量用折现率（12%）折现至零期。则，该投资项目在有效年份内的财务净现值为 FNPV=203703500) 12.01(50)12.01(13212.016650010102=+-=++++++-∑=t t 第三步投资评价：由于 FPNV=203 万元>0，所以，该房地产投资项目在财务上是可行的。

二、财务内部收益率（FIRR ） 0)1/()(0=+-=∑=t n t FIRR t CO CI FIRR 净现值编辑净现值是指一个项目预期实现的现金流入的现值与实施该项计划的现金支出的差额。净现值为正值的项目可以为股东创造价值，净现值为负值的项目会损害股东价值。中文名净现值外文名 Net Present Value 简称 NPV 公式 NPV=∑(CI -CO)/(1+i)^t 1概念解释编辑英文：The net present value of a project is the present value of current and future benefit minus the present value of current and future costs. 在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定的折现率计算的各年净现金流量现值的代数和。净现值是指投资方案所产生的现金净流量以资金成本为贴现率折现之后与原始投资额现值的差额。净现值法就是按净现值大小来评价方案优劣的一种方法。净现值大于零则方案可行，且净现值越大，方案越优，投资效益越好。财务管理学：投资项目投入使用后的净现金流量，按资本成本或企业要求达到的报酬率折算为现值，减去初始投资以后的余额，叫净现值(net present value, NPV) 净现值：以项目寿命各个阶段预期现金流折现现值的加和减去初始投资支出。 2计算过程编辑

收益法公式

收益法公式 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020

收益法中的主要技术方法收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。收益法中的具体方法可以分为若干类：(1)针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，可分为有限期和无限期的评估方法；(2)针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法等。为了便于学习收益法中的具体方法，先对这些具体方法中所用的字符含义做统一的定义： P——评估值； i——年序号； P n——未来第n年的预计变现值； R i——未来第i年的预期收益； r——折现率或资本化率； n——收益年期； t——收益年期； A——年金。 (一)纯收益不变 1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算公式： P=A/r 其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期无限。

2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算公式： P=A r [1? 1 (1+r)n ] 这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期有限为n。 3.在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算公式： P=A×n 其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)收益年期有限为n； (3)资本化率为零。 (二)纯收益在若干年后保持不变 1.无限年期收益。其基本公式为： P=∑ R i (1+r)i + A r(1+r)n n i=1 其成立条件是：(1)纯收益在n年(含第n年)以前有变化；(2)纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变；(3)收益年期无限；(4)r 大于零。 2.有限年期收益。其计算公式为： P=∑ R i () + A r(1+r) [1? 1 () ] t i=1

2020年财务净现值计算

作者：非成败作品编号：92032155GZ5702241547853215475102 时间：2020.12.13 财务净现值(FNPV)计算公式(动态盈利指标之一) (1)概念。是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。 (2)公式、式中FNPV一项目在起始时间点的财务净现值； CI——现金流入量； CO——现金流出量； (C1—CO)t——项目在第t年的净现金流量； ic——基准收益率或目标收益率，也称为最低投资报酬率(折现率)或最低要求收益率；t=0——项目开始进行的时间点； n——计算期，即项目的开发或经营周期。

(3)应用。这是关于投资回收的测算方法之一。如果FNPV≥O，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV<0，则项目不可接受。 (三)财务内部收益率(FIRR)计算公式(动态盈利指标之二) (1)概念。是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。(2)原理公式 (3)计算公式式中 i1——当净现值为接近于零的正值时的折现率； i2——当净现值为接近于零的负值时的折现率； NPV1——采用低折现率时净现值的正值； ⅣP2——采用高折现率时净现值的负值。注意：i1、i2：之差不能超过1％～2％。 (4FIRR的经济含义。在项目寿命期内部未收回投资每年的净收益率或折现率；同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。

(5)应用。这是关于投资回收的测算方法之二。应用之一：将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当FIRR大于ic时，就意味着用ic，作为折现率时，FNPV 是正值，因此，认为项目在财务上是可以接受的。如FIRR小于ic，则项目不可接受。应用之二：表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果借款利率高于内部收益率，项目投资就会亏损。 (6)图示法通过图示6-1，我们可以清晰直观地找出FIRR与ic的关系。当FIRR大于ic时，ic对应的财务净现值为正值，此时项目可以接受；反之，当FIRR小于ic时，ic对应的财务净现值为负值，此时项目不可接受。此外，通过此图，还可以白行推导出财务内部收益率的计算公式。因此，大家要牢记此图，不必死记公式，把握住净现值与折现率的关系就把握了这一章的核心内容。

内部收益率的计算步骤

一、内部收益率的计算步骤 (1)净现值和现值指数的计算净现值是指项目寿命期内各年所发生的资金流入量和流出量的差额，按照规定的折现率折算为项目实施初期的现值。因为货币存在时间价值，；争现值的计算就是要把投资折成终值与未来收入进行比较，可以运用银行计算终值的方法计算现值(也就是银行的贴现)．得出其计算公式：NPV=F／(1+i)n(其中F为终值、NPV为现值、i为折现率、n为时期)。净现值计算的关键是确定折现率，一般而言，投资收益率最低就是银行利率，银行利率相当于货币的时间价值，也是进行投资的最低机会成本，最初测试折现率时，宜采用当时一年期银行的存款利率。例如：某物业公司为适应辖区业主的需要以10万元投资一个新服务项目．在实际经营的过程中，第一年扣除各种费用后的纯利润为万元，第二年扣除各种费用后的纯利润为万元，2年后以11万卖出，求该项目的净现值？假如：一年期银行的存款利率为5％，设定为折现率，各年收益的现值和为：×1／1++×1／(1+2。+11×1／(1+005)2=万元。净现值为收益现值总额减投资现值，现值指数=收益现值总额／投资现值。净现值，即：=万元；现值指数，即：／10=。我们可以得出这样的结论：净现值大于0，现值指数大于1，说明该项目投资可行。 (2)内部收益率的计算由净现值和现值指数，大致可以确定该项目的投资收益率的范围，为了更加准确地了解该项投资实现的收益率，通过综合银行利率、投资风险率和通货膨胀率、同行业利润率比较等因素，确定该项投资预期收益率为10％，并且对投资的内部收益率进行计算验证。由直线内插法公式：IRR=i1+NPV1(i2一i1)／NPV1+︱NPV2︱公式中，IRR－内部收益率：i1－净现值为接近于零的正值时的折现率；i2－净现值为接近于零的负值时的折现率；NPV1一采用低折现率i1时净现值的正值；NPV2－采用高折现率i2净现值的负值。设定5％为低折现率i1，设定8％为高折现率i2，折现率为8％时，上述投资项目中各年收益的现值总和为： 0. 1×1／1+008+×1／(1+2+11×1／(1+2＝万元。净现值即为：—10=万元。内部收益率=5％+(8％-5％)／如果该项目的期望收益率(基准收益率)是10％，实现收益率远远低于期望收益率，该项投资是不可行的。更直观、明了地理解内部收益率的方法，就是运用几何图解法进行计算：先在横坐标上绘出两个折现率i1=5％、i2=8％，然后在此两点画出垂直于横坐标的两条直线，分别等于相应折现率的正净现值(NPV1)，负净现值(NPV2)，然后再连接净现值的两端画一直线，此直线与横轴相交的一点表示净现值为零的折现率，即为内部收益率(IRR)。如图：由图中的两个相似三角形，可以推导出相似三角形的数学公式：

收益法评估

一、有收益性房地产的内涵总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们认为，“有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益。二、出租性房地产相关总收益的确定房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时，普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益，但我们认为对于不同类型的出租性房地产，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类房地产的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估房地产的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后，即可求出待估房地产的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估房地产所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系。

收益法全部公式

一、收益法中的必须死记的两个公式： 1、F=P×(1+i)n 2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式) 二、需要巧记的公式等比现值公式 P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时] P=nA/(1+i) [当I=s时] 三、需理解记忆的公式 1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。如：V∞=VN×1/KN Vn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1] 实际这些公式都无需死记，因为这里都隐含了一个前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同报酬率下折现值不同而已。如果理解了这个道理，那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。解题思路：设土地年收益=a，30年土地价格=X 则2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40] X=a/10%×[1-1/(1+10%)30] 2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]

50年的土地价格。解题思路：设土地年收益=a，50年土地价格=X 3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30] X=a/10%×[1-1/(1+10%)50] 3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50] X=2642元/平方米 2、《理论与方法》P198，抵押贷款常数公式这个公式也不好记，不过仔细观察以下，就会发现，它不过是年金现值公式的变形，且是以年抵押贷款常数表示的，那样就好理解了。 P=A/I×[1-1/(1+i)n] 记住按年金现值公式计算出的抵押贷款常数往往要换算成年抵押贷款常数。例6-24 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率6%，贷款期限为20年，按月还本付息，自有资本资本化率为12%，求综合资本化率。第一部先计算抵押贷款常数。i=6%/12=0.5%，n=20*12=240 =0.0071643 记住这是按月还本付息计算的资本化率，需换算成年抵押贷款常数。 RM=12×0.0071643=8.60% 以上为学习体会，供大家参考，欢迎指正。等差序列现值公式我至今未能记得住，不知各位可有好的方法。

收益现值法的参数之折现率的计算和选择

收益现值法的参数之二----折现率的计算和选择 ftwszl 摘要：本文是在文章“收益现值法及其主要参数之一—预期收益额的选择”之后，对折现率计算和选择，进行了编辑和探讨。在实际评估业务中，折现率大小，对评估结果影响很大，所以对折现率计算与选择就是十分重要的了。一、折现率的实质科学、准确、合理地计算和选取折现率，对评估结果的真实性和可靠性有着重要的影响。从本金运动的直接目的来看，本金与收益是可以相互转化的量：依据一定量的本金投入，可以取得一定量的收益，从而产生本金收益率的社会概念、行业概念和企业概念；反之，根据预期收益，通过本金收益率的逆运算,就可以追溯相对应的本金。本金还原中,适用的本金收益率，称之为本金化率。如果企业无限期预期收益稳定，其收益现值就是年预期收益除以适用本金收益率的结果。但收益稳定只是一种抽象的假设，而且作为本金载体的企业可能是有限期运营，

从而使收益额及时间都是有差异的。为反映这些差异，就引进了折现的概念。折现实际上是以本金占有收益的事实为基础．并将这个事实对于时间的关系形象化称为资金的时间价值。适用本金收益率就称之为折现率，收益折现是本金还原技术，本金化率与折现率质同名异。折现率，亦称贴现率，是用以将技术资产的未来收益还原(或转换)为现在价值的比率。由于技术资产本身具有一定的价值，人们之所以购买、使用、投资于它，正是基于其能够带来的未来收益。这种由技术资产带来的未来收益一般表现为利润总额、净利润、净现金流量等。如果将这种未来收益进行折现，所选用的折现率只能是投资于技术资产的投资报酬率(或称投资收益率)。可见，技术资产评估收益法中的折现率的实质是一种投资报酬率。而这种投资报酬率的取得需要付出一定的代价，即企业必须筹措一定的资本投资于技术资产，这样资本成本即成为投资报酬率的最低界限。因此，企业的综合资本成本也可用作收益现值法中的折观率。另一方面，企业在决定未来投资方向时一般有两种可能的选择，其一是将资本投资于国库券、政府公债或存入银行。在这种情况下，企业可以很有把握地按时收回本金和利息，不需冒任何风险。但大多数投资者愿意选择第二种，即冒一定的风险投资，如投资于一项高新技术，以期获得额外收益。

财务管理中净现值的计算方法

财务管理中净现值的计算方法财务管理中净现值是一项投资所产生的未来现金流的折现值与项目投资成本之间的差值。那么净现值如何计算呢?下面告诉你财务管理中净现值的计算方法。财务管理中净现值的计算方法(1)净现值指标计算的一般方法具体包括公式法和列表法两种形式。 ①公式法：本法是指根据净现值的定义，直接利用理论计算公式来完成该指标计算的方法。 ②列表法：本法是指通过现金流量表计算净现值指标的方法。即在现金流量表上，根据已知的各年净现金流量，分别乘以各年的复利现值系数，从而计算出各年折现的净现金流量，最后求出项目计算期内折现的净现金流量的代数和，就是所求的净现值指标。 (2)净现值指标计算的特殊方法本法是指在特殊条件下，当项目投产后净现金流量表现为普通年金或递延年金时，可以利用计算年金现值或递延年金现值的技巧直接计算出项目净现值的方法，又称简化方法。由于项目各年的净现金流量属于系列款项，所以当项目的全部投资均于建设期投入，运营期不再追加投资，投产后的经营净现金流量表现为普通年金或递延年金的形式时，就可视情况不同分别按不同的简化公式计算净现值指标。

①当全部投资在建设起点一次投入,建设期为零,投产后1;;n年每年净现金流量相等时，投产后的净现金流量表现为普通年金形式， ②当全部投资在建设起点一次投入，建设期为零，投产后每年经营净现金流量(不含回收额)相等，但终结点第n年有回收额(如残值) ③若建设期为S，全部投资在建设起点一次投入，投产后(S+1)~n 年每年净现金流量相等，则后者具有递延年金的形式 ④若建设期为S，全部投资在建设期内分次投入，投产后(S+1)~n 年内每年净现金流量相等 (3)净现值指标计算的插入函数法本法是指运用Windows系统的Excel软件，通过插入财务函数“NPV ”，并根据计算机系统的提示正确地输入已知的基准折现率和电子表格中的净现金流量，来直接求得净现值指标的方法。当第一次原始投资发生在建设起点时，按插入函数法计算出来的净现值与按其他两种方法计算的结果有一定误差，但可以按一定方法将其调整正确。财务管理中净现值指标的分析净现值指标是反映项目投资获利能力的指标。决策标准：净现值≥0 方案可行; 净现值<0 方案不可行; 净现值均>0 净现值最大的方案为最优方案。优点：

折现率的计算探讨

中美无形资产评估折现率计算方法比较及思考作者简介：司徒荣轼（1970-），男,广东开平人，地产经济师，研究方向:资产评估。摘要：无形资产评估折现率的计算是影响无形资产评估准确性的重要因素。我国实务界通常采用风险累加法和加权平均成本法来确定无形资产评估的折现率。美国评估实务界通常采用CAPM模型、扩展累计模型等方法来确定无形资产评估的折现率。文章比较分析了这些方法的特性及适用性，在此基础上提出了提高我国无形资产评估水平的思路。关键词：无形资产评估；折现率；CAPM模型；风险累加法无形资产是促进各国经济增长和技术进步的重要因素。但无形资产的计量和评估一直是理论界和实务界的难题，人们对其评估和计量的水平远低于与人们对其作用的认识水平。为准确的对无形资产进行计量，学者们提出了很多种评估的方法，但几乎所有的方法都涉及到折现率的确定，可以说，折现率是影响无形资产计量和评估值正确度的重要参数。但是关于无形资产评估中折现率的计算方法，国际上一直没有统一的结论。美国实务界最广泛使用的方法是资本资产定价模型（CAPM）、Ibbotson扩展方法和扩展累计模型。我国实务界在无形资产评估中，通常采用风险累加法，风险累加法中的折现率由无风险报酬率和风险报酬率两个部分组成，一般采用政府所发行债券利率或银行一年期定期存款利率做为无风险报酬率；而风险报酬率则由评估师根据实际情况自由裁量。这种方法体现了风险与收益对等的基本原则。但忽略了利率的期限对回报率的重要影响，且评估师主观确定的风险报酬率由于没有依据而无法取得社会的信服。本文将对中美评估界通常所采取的无形资产评估折现率计算方法进行比较分析，借鉴美国的经验，以进一步完善我国无形资产评估方法，提高无形资产评估的水平。 1美国无形资产评估折现率计算方法评析目前，在美国评估实务界常用的计算无形资产评估折现率的方法主要有三种：资本资产定价模型（CAPM 模型）、Ibbotson 扩展方法和扩展累计模型。 ①资本资产定价模型（CAPM）资本资产定价模型是现代最常用的资产定价理论。它是在1964 年至1966 年间由威廉?夏普（William?Sharpe）和约翰?林特（John Linter）、简?莫森（Jan Mossin）等人在现代资产组合理论的基础上发展而来，被称为现代金融学的奠基石。该理论认为，收益与风险之间存在着数量化的模型关系，一项资产的预期回报率与无风险收益率以及该项资产的投资风险相关。用公式表示为：E（Ri）=Rf + βi [E（Rm）— R f] 其中：E（Ri）为资产i的预期回报率；Rf 为无风险利率；E（Rm）— R f为市场风险溢价；βi 为资产i的系统性风险系数，可衡量资产的预期回报率对市场变动的敏感程度。从上述公式可以看出，一项无形资产的投资回报率由两部分组成，一部分是无风险的收益率，一部分是投资风险的报酬率，投资者要求的回报率应该是投资者在考虑风险程度后可以接受的必要报报酬率。这个必要报酬率就是无形资产评估中所要使用的折现率。按照该折现率对一项无形资产所带来的未来现金净流量进行折现后所得到的现值，就是无形资产的目前的评估值。CAPM模型被广泛用于上市公司的价值评估，但是CAPM模型也存在不少局限性，首先该模型建立在完