黄岛区概况

四、地价影响因素分析

㈠一般因素

1、地理位置

黄岛区地处山东半岛西南隅，胶州湾畔。位于北纬35°35＇～36°08＇，东经119°30＇～120°11＇。南临黄海，北靠胶州市，西邻诸城市、五莲县和日照市。东北西南斜长79.25公里，东西宽62.36公里。陆域面积2096平方公里，海域面积约5000平方公里，区内海岸线282公里，滩涂83平方公里，岛屿42处，沿岸分布自然港湾23处。

2、自然环境条件

（1）地形地貌：属海低山丘陵区，地势西北高，东南低。全市海岸线长131公里，拥有港湾16处，岛屿10余处，海域面积近33.4万公顷，天然港口主要有积米崖、小口子、杨家洼、贡口、董家口等。沿岸境内山峦起伏，四大山系大珠山、小珠山、铁橛山和藏马山构成东北——西南向隆起带，支脉蔓延全境，大小山头500余座。

（2）水文气候：黄岛区地处北温带季风区域内，暖温带半湿润大陆性气候，空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明，有明显的海洋气候特点，具有春寒、夏凉、秋爽、冬暖的气候特征，是天然的避暑胜地。年平均气温12.5°C；夏季平均气温23°；最热的7月份平均气温25°C；最冷的1月份平均气温1.3°C；平均降雨量696.6mm；年无霜期平均为200天；风速平均5.4M/S，年平均瞬时风力大于8级天数为71天。

全市境内共有大小河流125条，其中有风河、吉利河、白马河、等较大河流10余条，均为季风区雨源型河流，属沿海诸小河水系，其特点是自成流域体系，源短流急，单独入海。

3、人口状况

2014年末，黄岛区常住人口为146.52万人，新增2.04万人，占青岛市新增人口的1/4,人口城镇化率达到68.41%。

4、行政区划

2012年12月1日按照国务院的批复，撤销青岛市黄岛区、县级

胶南市，设立新的青岛市黄岛区，以原青岛市黄岛区、县级胶南市的行政区域为新的黄岛区的行政区域。总面积约为2096平方千米，海域面积约5000平方公里。全区管理的镇级行政单位26个，其中镇10个、街道12个、镇级经济园区4个。全区共有城市社区67个、农村社区176个、行政村 980个。

全区行政区划一览表

2014年6月3日，国务院《关于同意设立青岛西海岸新区的批复》(国函〔2014〕71 号)，正式批复同意设立青岛西海岸新区，青岛西海岸新区成为中国第九个国家级新区。根据批复，青岛西海岸新区位于胶州湾西岸，包括青岛市黄岛区全部行政区域。

5、社会经济发展状况

2015年黄岛区完成地区生产总值2594.7亿元，增长12%，分别高于省、市4个和3.9个百分点；实现公共财政预算收入197.7亿元，增长12.8%；完成固定资产投资1714.7亿元，增长15.8%；230个市区重点产业项目全部开工，开竣工项目数和完成投资额均居全市首位；560个政府投资项目开竣工率达90%。

服务业增加值占比提高到49.5%，首次超过第二产业；海洋产业增加值增长21%，高新技术产业产值比重达到45.9%；万元GDP能耗下降3.8%，主要污染物减排目标完成率居全市首位；惠及城乡居民的12件60项政府实事全部完成，新增城乡就业7.2万人，城镇登记失业率为2.6%；居民人均可支配收入达到 33487元，增长9.2%。

转型发展步伐加快，三次产业结构由“十一五”末的3∶63∶34

调整为2.4∶48.1∶49.5，正在进入以服务经济为主的发展阶段；蓝色经济蓬勃发展，高新技术产业和装备制造业持续壮大，海洋经济增加值占全市总量的38%，战略性新兴产业产值比重达到17%，千亿级产业链产值接近4500亿元。

改革开放成果丰硕，新区成为国务院批复设立的第9个国家级新区，承担实施了24项国家、省市改革试点任务，集中规划建设了十大功能区，世界500强企业投资项目达到67个，港口货物吞吐量、集装箱吞吐量分别位居全球第八和第七位，外贸进出口总额累计突破1000亿美元。

城乡面貌焕然一新，“主城区—城市组群—特色小镇”新型城镇化格局初步形成，城市建成区面积扩大到210平方公里，户籍人口城镇化率达到63%；胶州湾跨海大桥、海底隧道竣工通车，青连铁路、轨道交通等重大基础设施开工建设，城乡环卫一体化实现全覆盖，林木绿化率达到46.6%。

社会民生持续改善，居民人均可支配收入年均增长10.5%，城乡低保标准分别提高到每人每月620元、500元，基本公共服务均等化加快推进，文教卫体等社会事业繁荣进步，先后荣获全国双拥模范城、全国义务教育发展基本均衡区、全国社区治理和服务创新实验区等称号，人民群众分享到了更多改革发展成果。

6、城市规划与发展目标

2014年6月3日，国务院批复山东省政府，同意设立青岛西海岸新区。至此，青岛西海岸新区正式成为中国第九个国家级新区。

西海岸经济新区是国家海洋经济发展战略确定建设的新区。规划范围为原黄岛区、原胶南市全域，陆域面积2096平方公里，海域面积约5000平方公里。

发展愿景：青岛西海岸新区的发展愿景就是，实施海洋战略、率先蓝色跨越、建设美丽新区。“实施海洋战略”，在国务院批复中，海洋战略是我们的历史使命；“蓝色跨越”就是发展海洋经济，国务院批复明确强调要以海洋经济为主题，青岛市第十一次党代会提出

“实现蓝色跨越”，我们建设领航区、试验区、示范区、先导区都是体现了一个率先，所以叫“率先蓝色跨越”；第三句话就是“建设美丽新区”，是我们的目标。这三句话，第一个是使命，第二句话是主题，第三句话是目标，就构成了新区的发展愿景。

发展目标：青岛西海岸新区未来的发展目标是，到2020年，新区将构建起海洋科技创新引领海洋经济可持续发展的格局，形成先进制造业发达、现代服务业繁荣的现代海洋产业体系，加快建设环境优美、功能完善、宜居幸福的现代化国际新城区，生产总值力争达到6000亿元，海洋科技对海洋经济的贡献率达到70%以上，海洋生产总值年均增长18%左右，人口规模280万，城镇化率稳步提高,推动青岛成为蓝色经济领军城市。

发展思路：总体思路--“四新”，即承接新战略，培育新产业，建设新城区，探索新机制。基本思路--“一二三四五六”。即“一个主题”：国务院批复明确以海洋经济为主题；“二项使命”：为探索全国海洋经济科学发展新路径发挥示范作用；为促进东部沿海地区经济率先转型发展、建设海洋强国发挥积极作用；“三条主线”：深化改革、协调发展、和谐稳定；“四种能力”：创新能力、统筹能力、服务能力、领航能力；“五个定位”：海洋科技自主创新领航区、深远海开发战略保障基地、军民融合创新示范区、海洋经济国际合作先导区、陆海统筹发展试验区；“六大战略”：开放带动战略、文化引领战略、海洋科技战略、转型发展战略、生态优先战略、人才支撑战略。

空间布局：主动融入青岛新一轮空间发展布局，坚持“东部优化、西部提升、中部崛起、南部拓展”的原则，优化形成“一核双港、九区联动;生态基底、轴带贯通;组群发展、产城相融”的空间布局，构筑青岛“三城联动”发展的重要一极。

一核双港：一核，就是由东城区、西城区和中部灵山湾影视城共同组成新区核心区;双港，就是前湾港区和经济技术开发区。

九区联动：以青岛经济技术开发区、前湾经济技术开发区、董家口循环经济区、中德生态园、古镇口军民融合创新示范区、灵山湾影

视文化产业区、西海岸国际旅游度假区、新技术产业开发试验区、现代农业示范区“九大功能区”，作为新区开发开放的主战场，发挥功能区主体、主导作用，承接落实“五大定位”，推进功能区联动发展，支撑带动全域发展。

生态基底：坚持生态理念，将山系、水系、森林、海岸、岛屿作为城市的天然基质和依托，以绿色作为新区的底色，将新区发展的蓝图描绘在生态规划的绿图之上。

轴带贯通：依托生态绿轴、城市发展带、近海开发保护带“三条轴带”和“七纵七横”主干路网，将东西长 77 公里、南北宽 30 公里的带状城区贯穿起来，构成通透的布局，观海见海、观山见山，山海城融为一体。

组群发展：按照“规划为先、设施为要、文化为魂、生态为基、产业为根、特色为本”的发展思路，统筹建设灵山湾影视城、董家口新港城、古镇口海军城、王台国际城，建立优势互补、协同推进、规模适度的城市组群。

产城相融：抢抓新一轮产业革命、技术革命和新型城镇化的机遇，按照第三代科技园区和城市模块的建设理念，推动产业发展与城市建设同步推进、相互促进，产业与城市功能融合、空间整合，实现“产城一体化”发展。

7、土地市场状况

2016年全市国有建设用地供地计划为2963.66公顷，较2015年下降了16.27%；其中全年住房用地供应1022.84公顷，较2015年下降了9.3%。这已是青岛市土地供应连续第三年出现下滑，主城区供地日渐稀缺。

根据计划，2016年青岛市将供应国有建设用地2963.66公顷，较2015年的3539.9869公顷下降了16.27%。虽然2016国有建设用地依然延续了2015年的下降趋势，但降幅收窄。

其中，工矿仓储用地排名第一，2016年共计划上市1073.68公顷，住宅（商品房用地、廉租房用地、经济适用房用地及其他）为1022.84

公顷；商服用地共计供给467.82公顷。此外，公共管理与公共服务用地共计164.23公顷，交通运输用地154.9公顷，水域及水利设施用地117公顷。

总体来看，黄岛区2016年供地面积最大，共计949.25公顷，其中工矿仓储用地占比最大，达346.8公顷。此外商品房用地184.74公顷。

黄岛区今年将有大量地块上市，这也意味着未来黄岛区将有大量住宅和商业项目上市。黄岛区也将成为房地产市场未来发展较热的板块。而大面积的工矿仓储用地上市也说明未来黄岛区还将继续有大项目落地生根，当地的经济发展也将会随之提升。