如何测算一个城市的住房需求量

2006年上海房地产市场走势预测

（一）中长期供需走势镜片箱，

需求预测

（1）需求总量预测（建议采用第一种方法，可据此预测需求结构部分）

方法一：需求因素综合推导法

①快速城市化，创造首次置业需求

计算方法：[（1+本地近几年平均城市化率（或用规划城市化率※））5-1]*本地户籍人口/本地平均每户人口数*50%*90平方米

示例：现阶段，我国正处于城市化加速发展时期。1996年全国城市化率为29.37%，2006年增至43.9%，年均增长1.45%，按此速度计算，未来五年全国城市人口增量将超过9000万人。（由于城镇户籍人口的增长除了人口迁移方式外，城市行政区域的扩张导致一些村镇，甚至整个县级区域并入城市管辖范围，在这种城市扩张模式下，大量的农村户口变成城市户口，他们所居住的房子也纳入了城镇住房的统计范围，这部分所谓的“城市化”人口并没有增加对城市住宅的需求，在每年1800-2000万新增城镇人口中，约有500万人属于这种情况。）这就意味着，未来五年约有7000万新增人口，约2400万个家庭需要新增住房需求，其中包括购房和租赁，假设其中有50%的家庭会选择购买一手新房，户均面积90平米，则其总需求为11亿平方米左右。

②人均收入快速增长，带来改善型需求

计算方法：本地户籍人口/本地平均每户人口数*20%*50%*100平方米

示例：按照2006年国家统计局的数据，我国城镇人口数为5.77亿，城镇平均家庭人口数为2.97，那么城镇家庭数为1.94亿个。按收入水平划分，高收入和最高收入两类家庭占城镇家庭总数的20%左右，也即0.39亿个家庭有能力改善居住水平。由于没有全国数据，这里仅举上海情况为例：上海市统计局城调队在2005年月1月组织了全市19个区县、133个街道、镇的居民基本情况的抽样调查，调查样本超过3000户，调查显示，有21.7％的城镇※可到当地十一五规划中找。

居民家庭拥有两套以上的房屋

（包括房改房），拥有三套以上房屋的家庭为2％。由此可以在一定程度上佐证，全国大致有0.39亿个富裕型的家庭有能力购房二套以上住房。按发达国家经验，一个中产家庭10年左右才会产生新的购房需求，若按未来五年内有50%的中国富裕家庭，也即约0.2亿个家庭会购买新房，若按户均100平米计算，未来5年将有20亿平米的改善型购房需求存在。很多零散的调查也表明，目前在很多大城市，改善型需求已成为市场上的主导性需求。

③持续旧城改造，造成新增刚性需求

计算方法：本地规划动拆迁量*2*动迁户选择购买新房的需求比例（根据当地情况估算）

示例：旧城改造及其它城市建设造成的动拆迁，会持续产生新增的住宅需求，而且多属刚性需求。从现实情况看，2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米，占当年房地产竣工量的28%左右。2003年10月，国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降，2007年《物权法》出台后，全国动拆迁难度进一步增大。未来五年住宅动拆迁量大概为5亿平米左右，如果选择实物补偿，很多城市大致遵循拆一补二的原则，也即需要新增住宅面积10亿平米左右，考虑到部分动拆迁户会选择货币补偿，然后购房二手住房或租赁住房，我们认为大概会有5-8亿平方米的新房需求量。

④流动性过剩，造成投资投机需求

计算方法：2007年当地总销售面积*（10%-15%）※

示例：住宅的首要功能是居住，但投资保值是另一大功能，特别是我国当前资本市场还不是很完善，社会上缺乏足够投资渠道情况下，投资房产便是一种重要的途径。当前，我国经济正面临着诸如人民币升值加速、通货膨胀高企、流动性过剩等问题，对于城市富裕阶层而言，通过购买房产谋求货币资产的保值增值是一种可行且回报较高的投资途径。投资投机需求的来源主要有三个，一是城市富裕阶层；二是国内特定的财富团体，如“山西煤老板”、“江浙私营私业主”等；三是国际资本（部分属热钱）。投资投机需求相对于自住需求具有相当的弹性，在整个市场向上的时候，投资需求就表现非常强，在市场出现调整低迷的时候，投资需求就相对较弱。从近几年情况分析，一线和重点二线城市投资投机成份偏高，多数在20%左右，三四线城市偏低。整体而言，

※根据当地情况在10%-15%之间估算，如更高或更低，请特别说明。

预计未来五年内全国投资投机性需求占总住宅需求的比例为10-15%。2006年全国一手住宅销售量5亿多平方米，考虑年度销售基数环比增长因素，以及投资住房需求的弹性因素，五年投资住房需求合计约4-6亿平方米。

⑤预测结论

按照上述分析影响住宅需求的因素，推算2008-2012年住宅需求总量如下：

一是城市化创造的住房需求约为11亿平米左右，二是改善型住房需求约为20亿平米左右，三是动拆迁带来的住宅需求约为5-8亿平方米，四是投资投资住房需求约为4-6亿平方米。总量约为11+20+7.5+5=43.5亿平方米

方法二：成交总量增长趋势推导法

按照历史增长趋势法计算，2001-2005五年间，全国住宅销售年均复合增长率为24.8%，考虑到这五年个别年份住宅销售存在呈非理性增长因素，未来五年将难以持续高速增长，在此我们大致预期未来五年均复合增长率为15%。按照这个增长速度，以2007年住宅销售量6亿平方米（此数据为估算，官方数据未公布）为基数，计算2008-2012年住宅销售量，预计约为46.5亿平方米。

方法三：人均住房面积增长趋势推导法

根据国家统计局的数据，2005年城镇居民人均住房建筑面积为26.1平方米，2001-2005年这五年间，城镇人均居住建筑面积每年增长1平方米左右。当然，这五年是我国房地产市场飞速发展的五年，其增长带有一定的时代性。随着我国房地产市场，特别是住宅市场进入到新的历史时期，国家更加注重住房保障工作，加强了对住房供应结构的调控，未来五年人均住宅建筑面积的增长将有所放缓。另一方面，我国提出了建设全面小康社会的住宅标准，计划在2010年人均住房建筑面积达到30平方米。由于该标准制定于2004年，考虑到最近三年的宏观调控影响，以及已经确定的住宅发展政策，结合历史增长的趋势分析，我们预测到2012年，城镇居民人均住房建筑面积达到31平米左右。

全国城镇人均住房建筑面积预测

设2008-2012年这五年住宅需求为X，那么城镇人口、住宅量和人均住宅建筑面积的关系如下：

替换已有数据

31=（28平方米*5.93亿+X）/（5.93亿+0.9亿）

X=45.7亿平方米

建议采用第一种方法，可据此预测需求结构部分

（2）需求结构预测

根据各城市2008住房建设计划中的各类产品供应，相应地预测各类产品需求。

①对应“70/90”政策，分析近几年不同户型面积的供求情况，预测2008需求；

②近几年经济适用房的供求情况，预测2008需求；

③近几年廉租房的供求情况，预测2008需求；

④近几年限价房的供求情况，预测2008需求；

⑤……………………………

供应预测

（1）供应总量预测

2008年住房建设规划（以北京为例）

（2）供应结构预测

根据上表中数据

示例：

①“70/90”政策影响住宅供应结构

未来五年“70/90”政策的效应将充分显现出来，大部分城市的新增住宅供应都将以90平方米以下中小户型为主。不排除在政策实行若干年后，“70/90”政策会根据市场实际情况进行调整，但最近几年住宅市场的供应结构必然受到该政策的重大影响。

②住房保障政策影响住宅供应结构

2008年政府大力推进以经济适用房和廉租房为主的住房保障措施。以上海为例，上海政府在2008年两会期间宣布在五年内开工建设2000万平方米的经济适用房，使得政策性住房供应占住宅总供应量的比例达到20%。住房保障是政府面对新的市场形势，及时调整政策，保障民生，重点推进的工作。可以预测，在未来几年，政府将继续贯彻实施住房保障政策，甚至还有进一步强化的可能性。

由于经济适用房建设标准限定在60平方米左右，廉租房建设标准限制在50平方米以下，

因此，未来五年，

60平方米以下住房的供应比例将逐步扩大，并长期趋向占总住宅供应量15-20%的比例。

③预测结论

综合以上各因素，预计2008-2012年全国住宅供应结构大致如下：高档商品房约占10%，90平方米以上普通商品住房约占20%，90平方米以下普通商品住房和限价住房占40%、保障性住房（经济适用房和廉租房）占20%。90平方米以下住宅总的比例约为70%。

3、 2008年住宅供需研究结论

根据上述分析，评述各地2008住房建设计划的优点与不足，并针对如何促进供需平衡，提出建议。

示例：根据上述预测，未来五年全国新增住宅供应量为37.9亿平方米左右，需求是为45亿平方米左右，住宅供需比例为1：1.18。总体而言，呈现供不应求的形态，而理想状态应该是供略大于求，才能稳定市场。因此，未来五年，政府还应采取多种措施，须大力清理闲置土地，确保新增土地供应，加大旧区改造力度，同时也应继续抑制投资投机性需求，争取住宅供需更趋平衡。

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（二）2008年大势取向

2006年是经济发展的“转轨年”，是一个具有特殊意义的年份；对于正在全面接受调控洗礼的房地产业来说，2006年更有“筑底、平稳、发展”的任务。由此认识，我们基本上可以从下面三个方面来把握2006年上海房地产业的“大势”。

1、宏观经济层面：“十一五”开局之年，国民经济增长看好

从历史经验判断，作为第十一个五年计划的开局之年，2006年将会是经济调整的起步年。“加快经济发展”、“强调经济社会发展各方面的稳定、协调和可持续性”两大基本指导原则保持不变。预计，2006年宏观经济层面将呈现如下特征：

经济发展模式逐步转向“需求拉动”。在前期的经济增长过程中，存在一些行业投资过热、国民经济增长不平衡（投资增长过快投资率过高、消费增长偏慢消费率低）等亟需解决的问题。针对这一问题，2005年开始政策调控，作为“转型”的铺垫，无疑地，2006年将是解决“转型”问题的极佳时期，国民经济增长动力“向消费倾斜”。

经济增长速度继续保持较高水平。一方面，正如上述所言，2006年宏观经济将表现出“一稳一扩”两个趋向，即“适度控制投资增长，同时积极地扩大消费需求”，以保持适度的国民经济增长规模和总供给，保证经济增长稳步推进；其可行性在于，受居民收入水平提高及城市化加快等需求因素影响，以“住、行”为主导的新一轮消费结构升级仍在继续深化，因而经济增长有强劲的内在需求支持。另一方面，“十一五”期间奥运会、世博会等重大利好不断，开篇年也必然会加大推进力度。因此可以判断，2006年国民经济发展将保持较高的增长水平，上海GDP有望实现“连续15年两位数增长”的目标。

2、行业政策层面：以贯彻落实为主要原则，调控关注中长期效果

2006年的政策调控将以贯彻落实为主要原则，这是因为2005年宏观调控的影响可能会持续2~3年，基于经济平稳发展的需要，不大可能再出现重大的调控导向。

总体上，2006年的房地产行业新政将表现为：由“调控”向“调整”转变。

在调控力度上，会由“重”到“轻”。在调控效应上，会由“短期”到“中长期”。

回想2005年的营业税调整政策，可谓是短期内的一剂重药；而在2006年，出现这样的“重效药”可能性较小，主要可能出现的政策应当是倾向于“中长期”、“市场影响力较轻”的那一类。具体而言：

（1）“物业税”，其本身对于行业来说意义重大，但随着事件的逐步推进，政策的影响力会逐渐减弱，最后将自然地出台，不会引起动荡性的后果。

（2）可能出现的“二手房交易个人所得税”的征收问题，其征收范围可能局限在部分

细分市场，如针对

“普通住房超过2~5年转手交易”的加以征收等，对于自住市场、商办市场影响力有限。

（3）融资政策“由紧到松”的过程。2005年上半年提高贷款门槛事件，实际上在2005年三季度市场继续低迷时就已经悄悄松动，预计2006年将会普及这一趋势。

3、市场发展层面：鼓励住房消费，房地产业将持续发展

从房地产业的地位和作用来看，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，,在发达国家国内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业，它牵涉到的关联行业甚至高达80个之多。作为关联性最大的几个行业之一，房地产业对于经济发展的拉动作用是显而易见的，因而其重要的行业地位将继续凸现，持续健康发展仍是行业发展的主旋律。

住宅市场：“鼓励自住消费”。鉴于“十一五”规划期间，需求的扩张将是经济发展的关键，经济增长模式将要从投资拉动转向消费拉动；而在扩大消费需求中最有意义、对上下游产业带动作用最大的，仍然是住房消费。2006年，房地产市场将迎来“鼓励自住消费”时代，积极调整住房供应结构，向中低价、中小户型、经济适用房以及廉租房倾斜，并严格执行行业规范、信息披露等制度，目的是消除房地产业局部过热现象，促进行业平稳发展。

2005年12月，温家宝总理在中央工作会议上指出：

“房地产业是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点。既要坚定不移地解决发展中的突出问题，又要坚定不移地促其稳步发展。要认真贯彻国务院关于加强房地产调控的各项政策措施，深入整顿和规范房地产市场秩序。继续合理控制城市折迁和建设规模，规范折迁行为。继续解决部分城市房地产投资规模过大和住房价格上涨过快的问题。着力调整房地产投资结构，严格控制高档商品房开发，重点发展城市中低收入居民需要的普通商品房和经济适用住房，建立健全廉租屋供应体系和制度。探索改革经济适用住房、廉租屋的供应方式，发展旧房交易市场和房屋租赁市场。”

商办市场：“具有较大发展空间”。一方面，上海作为国内经济龙头、国际化大都市的定位，其“总部经济”、“楼宇经济”以及商业氛围会继续较快发展是可以肯定的。另一方面，2005年的宏观调控并非是针对商办市场的，因而受到政策影响极小，加上“奥运会”、“世博会”等重大利好事件的到来，将给商办市场较快发展的机会和空间。

（三）市场趋势

1、走势预测

展望2006年，上海房地产市场将在“调整中走向稳定”：

2006年上半年，沪上楼市“调整回归”的趋势几成定局；下半年，在达到“供求关系”与“价格”的双平衡之中，楼市将逐渐走出调整的格局，长远走向趋于明朗化。具体来看，预计2006年上海房地产市场将分三个阶段走。

第一阶段（一季度）：在调整中寻找底部

（1）供求关系

就2006年一季度的供求而言，形势将会比较严峻。一方面供求将会有所加大，主要是因为2005年上海市土地供应量非常之大，

达到3000万左右，部分获取较早、开工较快的土地面临上市，同时也考虑到部分开发商急于求现的急切心态；另一方面现阶段市场形势依旧严峻，消费者观望心态较强，而一季度是传统的销售淡季。所以预期供求关系将会经历一个先放大再收缩然后再逐步理性的过程。

（2）价格走势

2006年一季度上海房价仍将保持下探的态势。由于供求关系依然被放大，同时由于消费者的心理预期依然看跌，所以市场对峙双方依然是买方稳占主动权，开发商唯有理性的顺应大势，实现房价进一步的回归，从而在降价过程中逐步寻求市场“底线”所在。

第二阶段（二季度到三季度）：在寻底中达到平衡

（1）供求关系

随着一季度供求关系的相对严峻过后，总体供求将会逐步趋于理性和缓和，预期第二季

度和三季度之间将会缓慢的实现供略大于求这一局面。

（2）价格走势

第二阶段的上海房地产价格走势将初步寻找到平衡点，但对于不同物业项目而言，其价格探底的方式和过程并不一致。总的来说，高端物业价格已经稳定；中端物业价格将在震荡中验证均衡；低端物业价格进一步下调。

第三阶段（四季度）：在平衡中趋于稳定

（1）供求关系

2006年四季度，供求关系将趋向于平衡和稳定，不会出现明显波动。此外，按照中央调控精神和十一五规划建设“和谐社会”的目标，合理的供应结构、适度的供应总量、适宜的供应节奏，将是大势所趋；另一方面，交易量逐渐恢复并达到正常水平，改善型需求、刚性的自住需求、投资投机需求、动拆迁需求、外省市及境外需求等正常释放。

（2）价格走势

经过三季度之前的调整寻底，各价格段物业将先后止跌企稳于合理的水平上，但未来价格回升与否则取决于整体形势及相关政策的取向。

2、风险评估

2006年，上海房地产市场风险可能存在于以下几个方面。

（1）供求风险

供求关系继续严峻，导致成交价格下滑

2005年，上海房地产市场逆转为7年来最为严重的供过于求（1：0.73）形势。预计，在2006年初，这一势头还将会继续呈现，进而引发房价下调的风险。

?商品房存量：从2005年底的网上房地产数据看，商品房可售房源约在1700万平方

米以上；即使按2005年4季度配套动迁成交放量之后每月230万平方米的销售速

度计算，仅这些积压房源去化就需要7.5月以上，供应过剩特征显著。

?普通住宅存量：可售面积稳定在980万平方米左右，逼近“1000万”警戒线；若

存量进一步增加，可能会引发政策层面、市场信心层面的连锁负面反应。

?需求：在供应过剩的同时，需求方面短期内仍难以回升。目前消费者仍未从政策调

控中恢复信心，2006年一季度观望氛围将继续存在，供求形势可能会再度恶化。

?区域：尤其需要指出，外环外区域面临“供应集中、需求有限”的双重考验，它将

是“供求关系恶化”风险最有可能爆发的区域。

易居建议：对此局面，开发商应当采取积极措施，以客户需求为导向，进行项目差异化定位，提升产品性价比，辅以精准的营销手法和专业操盘才可以在弱势格局下谋求制胜之道。

（2）中低价商品房去化风险

各方面因素造成了中低价商品房在2006年面临着去化的风险

2005年，为配合中央对房地产市场的调控，平抑整体房价，特别是解决上海众多中低收入群体住房保障问题，年初制定了2005年供应1000万平方米中低价商品房的计划。

但由于上海房地产市场在05年发生了急转直下的变化，该工程的上市节奏放缓，预期06年将会得到放量，工程本身在购房客户标准的认定、项目的选址、配套的完善等存在多方面的问题，使得潜在的危机显现。

具体而言：

?目标客户群体与市场有效需求脱节。根据政府制定的五个方面的客户标准，预计

难以消化1000万平方米的庞大体量。极可能会出现两种情况：符合条件的居民仍

然买不起中低价房，而买得起的又不符合条件。因此，会导致中低价商品房的客户

范围在一定程度上过于狭窄，从而影响了去化。

?区位较偏远，多数配套不齐全。绝大部分已经选定的中低价商品房基地都位于远郊

地区，离市中心的距离较远，这些区域目前多数处于“尚未开发”的状态，商业配

套、交通配套、产业配套、就业等相关配套设施比较匮乏，生活成本上升、生活便

捷度降低，就业问题突出，对中低收入群体来说，较高的生活成本和就业压力是其

难以承受的，这也将会影响到销售。

?价格优势逐渐缩小。相比于现在很多开发商销售的现房、准现房，中低价商品房的

政策是为了“赶时间”，动工就预售，实际上拿到房子要在一年多之后，在市场价

格处于下降通道的情况下，中低价房对购房者的吸引力就大为减弱，从而也影响到

了中低价房的销售。

易居建议：除了加快项目本身以及周边配套设施的建设速度外，还应该采取以下措施：一方面适当放宽客户标准，让更多的人能够购买中低价房；另一方面在06年应根据市场情况来控制上市节奏和规模，避免短期内集中放量；此外，政府可以考虑回购一部分房源作