土地一级开发实务与法律风险
土地一级开发实务与法律风险（系列一）
2014-03-26 点蓝字加我哦周月萍律师
在一级开发过程中，政府机构的作用十分“微妙”。如果政府完全退出，企业将面临开发成本和开发进度的风险；如果政府直接操作，则不利于市场公平竞争。根据国家政策规定及目前土地开发情况，土地一级开发主要有政府主导型、市场化运作型以及政府主导的市场化三种运作模式。
（一）政府主导型运作模式——以重庆为例
政府主导型开发模式是指由土地储备中心完全负责或由政府指定特定的开发企业进行土地一级开发。
重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是八个大型的国有建设性投资集团。土地一级开发与土地储备紧密联系在一起，八大投资集团拥有土地储备和土地一级开发的权利，将纳入储备范围的土地委托专业公司进行一级开发，“生地”变“熟地”后，通过“招拍挂”流程进行出让。
图1政府主导型土地一级开发流程图
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在政府作为土地一级开发主体的运作模式中，全程由政府控制开发实体
的确定、开发进度安排和开发方案实施，有利于缩短开发时间，降低开发
成本，便于政府实现土地一级开发的各项目标。政府可完全掌控地价，避免土地开发后的土地增值收益流失问题，进而实现土地开发的社会效益、经济效益与环境效益的统一。
然而，此模式下融资渠道狭窄，政府将面临着巨大的资金压力，且土
地开发周期较长，对政府进行更大规模土地开发有一定的阻碍；此外，由于土地开发权并非由市场确定，而是掌控在政府手中，在监管制度缺失的情况下，容易产生政企“合谋”、定制条件出让的情况，使土地出让隐蔽化, 导致土地资产流失。同时，根据2010年9月3日国土资源部党组印发《中共国土资源部党组关于国土资源系统开展“两整治一改革”专项行动的通知》的要求，“土地储备机构必须与其下设或挂靠的从事土地开发相关业务
的机构彻底脱钩，收购土地遴选价格评估机构应坚持公开、公正的选择方
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式，土地前期开发必须按规定通过招标方式选择工程实施单位。各地国土资源部门及所属企事业单位，不得直接从事土地一级市场开发。”因此，由政府完全进行土地一级开发运作的模式未来仍需进一步规范。
（二）市场化运作（企业主导型）模式——以海南、北京为例
市场运作模式，即政府通过招投标的方式从多家具备资质的企业中择优进行土地一级开发，由该主体根据政府的要求或双方签订的土地一级开发委托协议的约定，对目标土地进行统一征地、收储、拆迁、补偿、安置，以及市政基础配套设施建设，从而使区域内的土地达到“三通一平” 、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件，再面向市场转让土地使用权。
海南一级土地开发的模式属于典型的市场化运作。海南财政实力较弱，导致土地一级开发市场由提供资金的开发商掌控。根据2006年7 月19日海南省人民政府出台的《关于规范企业参与土地成片开发的通知》，“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”也就是说，一级开发商最高可以分得70%的土地出让纯收益。
与海南不同，北京市目前为政府主导型和市场运作型两种土地一级开发模式并存，由土地储备机构负责的一级开发项目所占比例较小且多为小型项目，主要为企业主导型模式。
图2企业主导型土地一级开发流程图
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市场主导型运作模式不仅可以极大的缓解政府的融资压力，解决政府 融资难问
题，而且可以有效提高土地一级开发管理水平与工程质量，有利 于土地市场的规范化
发展；且开发商参与土地一级开发并不仅仅是看中土 地收益分成，更在于拿到该地块
的二级开发权，开发商通过介入一级开发, 可以更好地把握土地规划定位等核心问题，
便于企业在下一步招拍挂中掌 握主动权，拿下土地二级开发权。不足之处在于政府获
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变小，调控土地市场价格的能力也随之降低，容易引发社会突发事件，激
化社会矛盾；另外对于土地一级开发企业来说，由于自行组织融资，全部
风险和责任都由其自行承担，会大大增加开发企业的融资难度。一旦资金
链出现断裂，不仅使得开发企业无法按合同规定及时、顺利地完成土地一级开发的任务，而且还会危及企业自身的生存。
市场化运作模式曾经一度被推崇，但由于资金问题、可控性问题、公平竞争问题和政企职责不分问题，北京市土地一级开发的政府主导型和市场化相结合的模式逐渐被政府主导型所取代。
（三）政府主导的市场化运作模式——以上海为例
土地一级开发的主体为政府，这是土地一级开发地方法规的一个基本原则，也是“政府主导”的主要体现。“市场化”体现在政府通过市场竞争方式选择具备资格的企业，通过协议方式与企业合作进行土地一级开发，企业负责投资融资，承担相应风险，利润来源于土地收益增值部分。在该模式中，政府通过考察企业资金、技术、管理等方面的实力，依照项目的实际需要选择目标企业，共同对土地一级开发项目进行开发运作。
上海模式可概括为政府控制下的市场运作模式。上海市为进行土地储备，政府设立了三类土地储备机构：市土地储备中心、各区（县）土地储备机构、特定区域的土地储备机构。市储备中心下辖由同一套管理人员经营的地产集团，负责土地储备运作。由于各土地储备机构分别负责不同类别的土地储备，由此就有不同背景的地产公司与土地储备机构合作进行一级土地开发。其中：重点规划区域
通常成立一家专门的公司统筹本区域的一级土地开发；在全市范围内进行一级土地开发的主要是有市属国资背景的公司，各区属国资背景地产公司基本上控制了本区县的一级土地开发市场，一些实力背景较强的非国资公司通过与土地储备机构的合作获得一级土地开发权。
此模式下土地开发效率较高，生地变成熟地后的土地产品较为标准。由于由大集团（包括国有企业、大型企业集团等）统一进行土地一级开发，开发过程推进较为顺利，土地熟化过程较为规范，土地一级开发就像工厂流水线生产的标准产品。且这一模式下的土地一级开发顺应并满足了市场的需求，可以充分发挥政府和企业的能动性与团队意识，优势互补，团结协作，提高土地开发效能，减轻政府资金压力。政府主导下的市场化土地一级开发运作方式，是我国土地一级开发的发展趋势。
（本文作者：周兰萍、纪晓晨）
土地一级开发实务与法律风险（系列二）
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（一）BT模式进行土地一级开发的可行性
BT模式，英文是Build-transfer，中文是建设-移交模式。BT模式即BT 项目投资人成立BT项目公司，负责BT项目的融资、建设并承担风险，BT 项目建成且验收合格后，移交给项目业主，并由项目业主按照约定分期支付回购价款的投融资建设模式，多应用于市政基础设施和公用事业项目。
BT模式不要求项目具有经营性，可以适用于土地一级开发：
首先，BT 模式解决了土地一级开发的资金问题BT 模式下由BT 项目
投资人为土地一级开发项目所需资金进行融资，可以缓解政府或土地储备机构的资金压力。
其次，BT 模式可以同时解决土地一级开发的工程建设问题。BT 项目投资人在建设工程领域的专业经验有利于降低工程建设过程中的各项风险，从而促使政府回归到监督和管理的角色上来，避免“政企不分”的情况出现。
再次，BT 模式在我国已经有了不少成功的项目案例（如重庆菜园坝长江大桥、北京地铁奥运支线等），积累了越来越多的经验，同时随着“新36 条”等政策文件的出台，民营企业资本通过BT 模式进入基础建设等领域将获得越来越多的政策支持，为BT 模式参与土地一级开发提供了充足的借鉴经验与政策支持。
从BT 模式的法律特征来看，其主要适用于非营利性的城市公共基础设施建设和公益事业建设，BT 模式中的一方当事人是政府或政府授权的项目发起人。而土地一级开发完全符合BT 模式的法律特征：（1）土地一级开发中的一方当事人是政府或政府授权的土地储备机构。（2）土地一级开发中，主要涉及对拟开发地块及地上附着物的征收拆迁以及市政道路建设两个重要环节，其中，征地拆迁工作实质上是在符合土地利用总体规划的前提下对拟开发地块进行综合整治，是该土地进入二级市场用于商业或其他目的开发的前期准备阶段，属于非营利性质公共事业建设；而市政道路建设工程属于对拟开发土地的配套建设，使该土地具备进入二级市场用于商业或
土地一级开发实务与法律风险
土地一级开发实务与法律风险（系列一） 2014-03-26点蓝字加我哦 在一级开发过程中，政府机构的作用十分“微妙”。如果政府完全退出，企业将面临开发成本和开发进度的风险；如果政府直接操作，则不利于市场公平竞争。根据国家政策规定及目前土地开发情况，土地一级开发主要有政府主导型、市场化运作型以及政府主导的市场化三种运作模式。 （一）政府主导型运作模式——以重庆为例 政府主导型开发模式是指由土地储备中心完全负责或由政府指定特定的开发企业进行土地一级开发。 重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是八个大型的国有建设性投资集团。土地一级开发与土地储备紧密联系在一起，八大投资集团拥有土地储备和土地一级开发的权利，将纳入储备范围的土地委托专业公司进行一级开发，“生地”变“熟地”后，通过“招拍挂”流程进行出让。 图1政府主导型土地一级开发流程图
在政府作为土地一级开发主体的运作模式中，全程由政府控制开发实体的确定、开发进度安排和开发方案实施，有利于缩短开发时间，降低开发成本，便于政府实现土地一级开发的各项目标。政府可完全掌控地价，避免土地开发后的土地增值收益流失问题，进而实现土地开发的社会效益、经济效益与环境效益的统一。 然而，此模式下融资渠道狭窄，政府将面临着巨大的资金压力，且土地开发周期较长，对政府进行更大规模土地开发有一定的阻碍；此外，由于土地开发权并非由市场确定，而是掌控在政府手中，在监管制度缺失的情况下，容易产生政企“合谋”、定制条件出让的情况，使土地出让隐蔽化，导致土地资产流失。同时，根据2010年9月3日国土资源部党组印发《中共国土资源部党组关于国土资源系统开展“两整治一改革”专项行动的通知》的要求，“土地储备机构必须与其下设或挂靠的从事土地开发相关业务
土地一二级联动开发管理及实战案例分享
土地一二级联动开发管理及实战案例分享 课程时间：1天 课程大纲： 一、土地一、二级联动整体方案策划 1.土地一、二级联动开发认知 (1) 一二级土地联动项目的主动与被动选择 (2)一、二级土地开发中土地价值的有效挖掘 (3)一、二级土地的经济技术可行性研判（结合案例） 2.全国各地对于一级土地开发执行深度的对比表 二、土地一、二级联动实施流程及关键节点 1.一、二级土地整理常规流程图解析 案例：某项目一级开发整理 2.一、二级土地项目开发重点管理 （1）一二级土地整体战略定位 （2）项目开发步骤及强度 （3）开发周期策略 3.一二级土地开发运营管理 （1）一级土地分期出让时序 （2）二级土地分期开发策略 （3）一二级项目优惠政策的策划与获取 4.土地一、二级开发核心内容
（1）土地总体规划（土地指标获取，土地整理及征用等）、城市规划（总体规划、控制性详细规划等） （2）道路、公共空间、公共节点景观、水电气等公共配套、房屋拆迁及安置、附属工程等(派出所、学校、体育馆、安置房、公租房等) （3）产品定位、设计前置化、工程管理三大目标、销售策略与技巧、物业运营等二级开发重点板块 案例：万科、中信案例比较分析 （4）一级转二级的关键点（核定挂牌价、设置门槛条件、补充协议的签订、利用瑕疵问题延缓进度） 三、土地一、二级联动项目经济测算 1.出售型物业土地获取前的静态测算 案例：龙湖项目拿地前测静态测算表 2.出售型房地产项目动态测算表分解 案例：小苑项目测算表详解 3.长期持有型物业的经济测算模型 案例：花园城持有型物业测算表 四、土地一、二级联动项目运作风险 1.风险问题（结合案例） （1）交易方风险 （2）国家及当地法律、法规变动风险 （3）人脉风险（政府换届等） （4）融资风险（地方政府债务问题） 2. 风险控制策略及手段 （1）合理分配资金，滚动开发 （2）品牌开发企业的一二级联动
土地一级开发融资、盈利模式
土地一级开发融资、盈利模式探讨 一、前言 随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中，土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。我们集团目前进行的大连卫星城土地一级开发项目具有明显的代表性。 对于房地产开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。其中，盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。相比房地产二级开发，土地一级开发面临更大的不确定性和风险性，譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以及来自政府的违约风险和政策风险等等。这就要求土地一级开发主体有效控制成本，优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。 二、主要观点 1、由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。 2、土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享土地增值收益，持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。 3、一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。其中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。 4、具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域，它们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务。 5、房企参与土地一级开发的策略包括：优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本；加强规划能力、挖掘区域潜在的价值；把握行业波动周期，控制开发节奏。 三、土地一级开发的典型模式
由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限。同时，由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必须科学规划和布局，以合理、高效、经济的开发利用土地。 目前土地一级开发主要有以下几种典型模式： 模式一：一二级联动开发模式 由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。 房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。 但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。 模式二：完全政府控制模式 完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。 这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。 模式三：政府和法定机构协作模式 政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增
一级土地开发整理
一级土地开发 相关资料 深圳市福田房地产 有限公司 2011—5—９
一、综述 二、土地一级开发定义 三、土地一级开发项目的流程 四、土地一级开发模式 五、核心观点
一、综述 根据2010年９月10日国土资源部关于《开展“两整治一改革”专项行动工作任务及责任分工》的通知要求,2０11年4月份开始，中国土地一级开发必须采取企业主导模式,而不是以前的国资背景的土地储备中心负责开发。国土资源部的数据显示,２010年中国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比2０0９年增长６9.8%。而2009年财政部公布的全国土地出让金支出明细中显示,２０09年土地开发成本大约占到土地出让总价款的60%左 右.??目前企业主导的土地一级开发模式主要有工程总承包模式、利润分成模式和一二级土地开发联动模式等。其中工程总承包模式以北京市为代表,如北京市规定企业用自有资金进行土地一级开发的,规定利润不超过土地开发成本的8％,这种模式由于利润率不高并不受开发企业的欢迎。 利润分成模式是目前最普遍的土地一级开发模式。土地一级开发完成后出让所得收益扣除开发成本部分,企业和政府采取分成的模式，分成比例大多采取企业70％政府3０%,也有6：4或者5：５的。例如建发股份在厦门市的土地一级开发项目分成比例高
达85%,也有部分企业与政府合作时采取工程总承包结合利润分成的模式。 一二级土地开发联动模式尽管利润更高,但投资更大，周期更长，风险更高.不过仍然有不少房地产公司会选择这种模式,除了追逐利润外，政府对二级房地产市场的严控也让更多房地产二级开发企业把目光转向土地一级开发市场。 二、土地一级开发定义 土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地）,再对熟地进行有偿出让或转让的过程.具体来说,就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求,由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式,开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业,而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”,达到出让的标准．在大多数城市主要是由政府来操作,也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。
土地一级开发增值税适用税目问题的思考.pdf
土地一级开发增值税适用税目问题的思考 一、现行增值税政策和解释口径 对于土地一级开发的营业税或者增值税政策，国家层面尚没有明确规定。营改增以 后，河北、北京、安徽和湖北相继给出了若干解释口径。 (一)河北省解释口径 纳税人(以下称投资方)与地方政府合作，投资政府土地改造项目(包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作)。符合《关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》(国家税务总局2013年第15号公告)所规定的投资行为的，取得的投资收益不属于增值税征税范围，不征收增值税。投资方收取固定或保底收益 的，按照贷款服务税目征收增值税。 如纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补 偿费，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入属于建筑服务税目;其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于经纪代理税目。 (二)北京市解释口径 1、依据《北京国税营改增热点问题(2016年6月17日)》规定，纳税人从事一级土地开发取得的收入，按照提供建筑服务缴纳增值税。 2、依据《北京市规划和国土资源管理委员会北京市国税局北京市地税局北京市财政局关于土地一级开发项目涉及增值税发票等有关问题的通知》(市规划国土发[2017]186号)规定，政府土地储备机构为主体、委托企业实施的土地一级开发项目
中，受托企业从政府储备机构收取款项并代为支付的行为属于代收转付，其收取的 该部分款项不属于增值税征收范围，不开具增值税发票。政府储备机构须使用受托 企业开具的收据和储备机构开户银行回单作为记账凭证。 受托一级开发企业代为支付的款项不属于增值税征收范围或最终收款方不能自行开 具发票的，受托一级开发企业可以取得收据，并以收据和开户银行回单作为资金往 来凭证。 (三)安徽省解释口径 纳税人在一级土地开发工程中，提供拆迁、土地平整、三通一平或七通一平服务取 得的收入按建筑服务缴税;对其向政府提供支付拆借款资金取得的利息收入，按贷款服务缴税。 (四)湖北省解释口径 湖北省国税局2017年12月29日发布《湖北省营改增问题集》，其中第31项解答如下： 31.房地产企业进行土地一级开发，适用一般计税方法的，其销售额能否扣除相应的土地价款? 可以扣除。 二、增值税解释口径的可行性分析 (一)投资行为 1、国家税务总局2013年第15号公告规定，当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资 方自行承担;若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。对于这种自负盈亏的行为，属于投资行为。
贵阳市土地一级开发简述
贵阳市土地一级开发简述 目录 一、国家政策回顾 (2) 二、国家土地政策研读 (4) 三、贵州土地一级开发的配套政策背景 (5) 四、贵阳市土地开发政策研读 (6) 五、土地开发模式 (7) 六、土地整理概述 (7) （一）纯一级开发 (8) （二）一、二级捆绑联动 (8) （三）成功案例 (9) （四）投资分析 (9) （五）溢价分析 (10) （六）一、二级联动 (10) 七、风险控制 (11)
一、国家政策回顾 1、国务院55号令。1990年5月19日，国务院发布实施《中华人民共和国城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令55号）。55号令第13条规定：土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖方式。这是目前有关国有建设用地使用权招标拍卖出让最早的行政法规。 2、《城市房地产管理法》。1994年7月5日全国人大常委会通过、第29号主席令公布《中华人民共和国城市房地产管理法》，1995年1月1日起施行。《城市房地产管理法》第12条规定：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。这是目前有关国有建设用地使用权招标拍卖出让最早的法律。 3、国办发[1999]39号。1999年5月10日，国务院办公厅下发了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）。规定“商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，原则上必须以招标、拍卖方式提供。”这是国务院首次对招标拍卖出让土地使用权提出明确和较为严格的要求。 4、国务院15号文。2001年5月9日，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）。15号文明确提出：各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。经营性用地必须招标拍卖出让作为国家政策，第一次写进国务院文件，第一次明确了招标拍卖出让的界限，为经营性用地协议出让亮起了“红灯”，对国有土地资产管理具有历史性的意义，也为国土资源部出台11号令提供了政策依据。
最全土地一级开发流程详解
最全土地一级开发流程 一级开发流程 1.1土地一级开发的概念 土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 1.2一级开发工作流程三阶段 土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。 一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。
2 一级开发项目模式 2.1一级开发项目模式 一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
2.2各模式对比 03 一级开发实务分析
3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复 （二）规划条件
（三）用地预审 （四）立项核准
需关注事项: a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。 b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。 3.2组织实施阶段关键事项 （一）征地
土地一级二级三级开发概念资料
土地一级二级三级开发概念 2013-01-21 18:05:14 来源：贵州圣思项目策划有限公司浏览：6631次土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发 土地一级开发一般工作程序 程序一：确定土地一级开发项目 程序二：确定一级开发单位 程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理） 程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理） 程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理） 程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序八:办理规划意见书 程序九：办理土地一级项目开发项目核准 程序十：取得征地批复(实施征地) 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）
程序十二：编制市政基础设施实施方案 程序十三：组织验收，评估土地成本 程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备 目录 一、土地一级开发. 2 1.1 土地一级开发概念 (2) 1.2 土地一级开发的流程 (2) 1.3 土地一级开发中涉及的法律问题 (3) 1.3.1土地征收及拆迁补偿 (4) 1.3.2土地一级开发协议 (4) 二、土地二级开发. 4 2.1 土地二级开发的概念 (5) 2.2土地二级开发流程 (5) 2.3土地二级开发中涉及的法律问题 (6) 2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权 (6) 2.3.2转让以划拨方式取得的土地使用权 (8) 三、土地三级开发. 9 附件一征地拆迁补偿协议. 10
从BT到PPP：土地一级开发的四种模式【会计实务经验之谈】
从BT到PPP：土地一级开发的四种模式【会计实务经验之谈】 【导读】上世纪90年代，为解决土地资产流失等问题，上海市成立土地发展中心，作为国有土地的储备机构，土地储备制度就此诞生并迅速在全国范围内得以推广，土地储备制度大致包括土地收购、土地储备、土地出让三个环节，其中土地储备环节即是将不具备土地出让条件的生地做成可出让的熟地的过程，土地一级开发作为一项独立的土地开发环节正式登上历史舞台，此后云南城投、上海城投、漳州发展、泰达股份、黑牡丹、张江高科、北科建、华夏幸福等企业纷纷进入土地一级开发领域，充当土地一级开发商的角色。特别提示大家关注各种模式的税收风险。 经过近20年的不断探索，我国土地一级开发领域在任务界定、权责分配、商业模式、资金融通、监管机制、风险控制等方面不断规范，从商业模式上看，我国土地一级开发经历了从BT模式到土地补偿模式再到利润分成模式的演进，未来将向PPP模式进一步发展。 ▍一、BT模式 土地一级开发的BT模式又称固定收益模式或工程总包模式，指土地一级开发企业接受土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设，土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营加成。 很多地区对利润加成部分进行了相应规定，如北京规定：通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8％；杭州规定：开发整理单位的利润和工作经费按照实施方案测算的开发整理成本总额的10%以内予以核定；昆明规定：市级国有投资公司组织实施的土地一级开发整理项目，统一按照审计所确定的总投资额的16%给予投资回报，并计入土地收储成本； BT模式简洁明了，企业收益稳定，风险较小，是一级开发企业常用的商业模式。如2010年5月，黑牡丹公司与常州新北区政府签署《新北区万顷良田工程建设委托协议》，常州新北区政府委托黑牡丹公司完成西夏墅镇和孟河镇境内总面积约为1538.10公顷的土地一级开发所涉及的拆迁、安
土地一级开发主要法律问题的实务操作
土地一级开发主要法律问题的实务操作2014-02-19 德恒工程建设及投融资 2012年12月16日，中央经济工作会议在报告中提出，要积极稳妥地推进城镇 化建设。中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文曾表示：正常情况下，在国务院每年审批的400万亩全国建设用地中有280万亩是征收农民的土地，是从农村集体土地转化的建设用地。因此，交流土地一级开发法律问题和实务操作时，深入探讨的焦点在于集体土地的一级开发。 一、土地一级开发的概念及开发模式 土地一级开发的概念目前尚缺乏全国性的规范性文件予以界定，主要见北京市的有关规定。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540 号）第2条规定：本办法所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。实践中，土地一级开发是指政府或其授权委托的一级开发企业，按照规划要求，对一定区域范围内的国有土地或集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，编制规划，并进行市政配套基础设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”出让要求的前期开发建设工作。总的来说，土地一级开发的模式有： （一）政府运作模式 政府运作模式是指政府进行土地一级开发运作，土地一级开发所发生的一切费用均由政府承担。具体可以分为三种类型：一是由政府下属的土地储备机构直接负责土地的一级开发，如北京市，由北京市土地整理储备中心（或授权各区县分中心）直接负责；二是由承担土地储备职责的国有企业或专门承担土地一级开发职责的国有企业负责一级开发，如重庆市，由政府下属的几大国有企业（如重庆城投）负责；三是由土地储备机构和国有企业联合负责一级开发，如上海市，由上海市土地储备中心和上海市地产集团联合完成。 政府运作模式有其自身的优势，比如可以保证土地开发为熟地后土地增值收益为政府所得；政府全程控制，可以缩短开发时间。但与此同时，这种模式也存在相应的弱点，比如政府会面临巨大资金压力；政府全程操作，缺失监管，易政企合谋，使土地出让隐蔽化。 （二）市场运作模式 市场运作模式是指通过招标的方式委托开发企业实施土地一级开发。土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。目前，土地
王霁虹 以收益分成方式进行土地一级开发中的法律风险与防控
以收益分成方式进行土地一级开发中的法律风险与防控 随着中国经营性用地必须进行招拍挂的政策日益严厉，越来越多的开发商开始把目光投向土地一级开发市场。所谓土地一级开发，是指政府组织并委托一级开发实施主体，对纳入土地储备范围的土地，按照各项规划条件进行征地拆迁、土地整理、适当的市政配套设施建设，使土地达到出让标准的土地开发行为。土地一级开发获得收益的方式有两种，一为固定收益率，如北京市规定企业参与土地一级开发最高利润率为8%；二为参与土地收益分成。即开发商与政府约定，双方按一定比例对土地出让收入超出双方约定金额以上的部分进行分配。本文将针对土地收益分成的土地一级获益方式进行分析和评论。 土地收益分成的方式，对地方政府来说，是以将来的收入向开发商支付土地一级开发费用，可以大大减轻政府短期内的财政压力；对开发商来说，可以提高土地一级开发的投资收益，并且有利于在土地出让时摘地。 ? 虽然采用土地收益分成模式听起来极为诱人，但是基于当前国家对房地产市场的严厉调控政策，以及全国上下均对地方政府负债极为担忧的情况下，在土地一级开发项目中采用土地收益分成的方式，开发商要特别注意土地收益分成能否实际落实、土地出让时间过长无法及时收回投资以及各地对能否进行土地收益分成规定不一的系列法律风险予以高度重视并进行谨慎防范。 ? 一、各地对土地收益分成规定不统一的风险及防范 目前中国在法律、行政法规以及部门规章层面，均未禁止企业参与土地出让收益分成，但具体到各地则存在不同的规定。例如海南省2006年7月19日颁布实施《海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知》规定，土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，土地一级开发商可分成的比例最高达70%。而在四川省，根据2011年5月10日实施的《关于进一步加强国有土地使用权出让收支管理的通知》(川国土资发〔2011〕36号)，四川省境内禁止企业以任何方式参与土地出让收益分成。 ? 因此，在国家未禁止企业参与土地出让收益分成的前提下，企业能否参与土地出让收益的分成，主要取决于各地方政府的规定及态度，故建议开发商在具体参与土地一级开发项目前，注意了解、熟悉当地土地一级开发的相关政策法规，以及当地政府的态度和底线，以便在谈判过程中争取更大的利益。
土地一级开发(超详细)
1、固定比例收益模式 该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。 该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。 北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。 2、分享土地出让金 该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确
定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。 在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。 这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。 3、分享土地增值收益 该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出 4、持有部分优质公建配套设施 该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。
土地一级开发相关法律文件梳理
土地一级开发相关法律法规文件梳理一、结论： 在《土地管理法》和《城市房地产管理法》的基础上，国务院、国土资源部、财政部、建设部等相关部门出台的法律法规均 没有涉及到土地一级开发溢价分成问题，关于土地一级开发整理 利润返还问题，只有地方上关于土地一级开发整理收益问题的规定，且同样未涉及溢价分成问题。国家将来可能会就土地一级开 发出台专门法律规定，因此面临政策风险。 溢价分成问题早已存在，但是北京、天津出台的法律法规均 未涉及这一问题，说明地方政府在国家未出台法律规定以前对这 一做法是默认的。 二、相关法规： 1、财政部、国土资源部《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（2009年） 二、加强征收管理，保障土地出让收入及时足额征收和缴入 地方国库，保障土地出让收入及时足额缴入地方国库，是落实土 地出让收支纳入地方基金预算管理的基础。除国务院有明确规定 以外，任何地区和部门均不得减免缓缴或者变相减免土地出让收入。市县财政、国土资源管理部门、人民银行分支机构要各负其责，加强土地出让收入征管，确保土地出让收入及时足额缴入地 方国库。
（一）严格土地出让收入征收管理。市县国土资源管理部门在国有土地出让合同、租赁合同、划拨决定书中，必须明确土地出让价款、租金和划拨土地价款的总额、缴付时间和缴付方式；对于经依法批准改变土地用途等土地使用条件的，市县国土资源管理部门必须在土地出让或租赁合同中明确应补缴的土地价款，缴款人应及时按合同有关规定缴款。对于未按规定缴清全部土地价款的单位或个人，市县国土资源管理部门不得核发国有土地使用证，也不得按土地价款缴纳比例分割发证。 （二）确保土地出让收入及时入库。土地出让收入原则上采取就地直接缴库方式，商业银行应当把收缴的土地出让收入及时足额划转地方国库。市县财政部门已将土地出让收入收缴至非税收入汇缴专户的，要严格执行10个工作日划转地方国库的规定，不得超时滞留已收缴的土地出让收入。对于不按规定将已收缴的土地出让收入及时划转地方国库的，省级财政、国土资源管理、人民银行分支机构、监察、审计部门要予以纠正，并在全省范围内通报批评。各级人民银行分支机构要加强对商业银行代收土地出让收入业务的检查监督与管理。 （三）规范土地出让收入分期缴纳行为。市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。
土地一级开发收益模式的法律风险及防范
土地一级开发收益模式的法律风险及防范 作者：北京市大成律师事务所上海分所李晨 由于产业地产较多涉及整体区域的运营，因此参与前期的规划和一级开发较为普遍，例如华夏幸福基业、河北宏泰集团、中南建设等。这种一级开发能够给这些产业地产商带来稳定的开发收益，成为其积极参与产业地产开发的重要驱动因素和后期资金来源之一。 由于土地一级开发在本质上应当由政府承担，因此企业获取土地一级开发的收益并不完全按照市场规则进行，而是涉及到很多法律法规及地方政府政策的限制。土地一级开发的收益模式也存在着多种差异，蕴含着不同的法律风险，有志于一级开发的产业地产商以及传统开发商对此不可不察。笔者将着重对土地一级开发收益模式的法律风险及防范进行分析。 模式辨析 企业参与土地一级开发的收益模式取决于各地方政府的政策法 规规定，具有较大的地方差异性。笔者通过自己提供法律服务的土地一级开发案例，并考察北京、重庆、海南、云南、福建等地的土地一级开发获利模式，将目前企业获取一级开发收益的主要模式总结如下。 第一种是固定比例收益模式。 该模式下，土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用
土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府按照总建设成本的一定百分比分配利润给开发企业。 北京市是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开 发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8％。”第二种是土地出让金净收益分成模式。 该模式下，政府与企业之间按一定比例分享土地出让金增值收益。当开发企业完成一级开发之后，由政府进行招拍挂出让，出让所得减去开发成本（项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用、相关税费等构成）以及政府提取的各项费用（土地收益基金、失地农民保障金等）后，在政府和企业之间按照政府与企业约定的比例进行分成。以云南城投为例：2007年底，云 南城投和昆明市土地矿产储备管理办公室签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，获取了昆明市4.18万亩范围的土地一级开发权。合同显示，土地一级开发的期限自2008年5月30日~2013年5月30日，云南城投与昆明市政府对一级开发范围内的土地出让纯收益 实行5∶5分成，即扣除全部土地一级开发总成本及国家有关政策提取各项基金，云南城投可获得土地出让纯收益的50%。此外，刚刚 进入产业地产领域的中南建设也在以往的一级开发中采取这种分成 模式。 第三种是固定收益加净收益分成模式该种模式是将固定收益模 式与净收益分成模式相结合，在确保企业能够获得固定收益的基础上
土地一级开发 主要法律问题的实务操作
土地一级开发主要法律问题的实务操作2012年12月16日，中央经济工作会议在报告中提出，要积极稳妥地推进城镇化建设。中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文曾表示：正常情况下，在国务院每年审批的400万亩全国建设用地中有280万亩是征收农民的土地，是从农村集体土地转化的建设用地。因此，交流土地一级开发法律问题和实务操作时，深入探讨的焦点在于集体土地的一级开发。 一、土地一级开发的概念及开发模式 土地一级开发的概念目前尚缺乏全国性的规范性文件予以界定，主要见北京市的有关规定。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号）第2条规定：本办法所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。实践中，土地一级开发是指政府或其授权委托的一级开发企业，按照规划要求，对一定区域范围内的国有土地或集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，编制规划，并进行市政配套基础设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”出让要求的前期开发建设工作。总的来说，土地一级开发的模式有：
（一）政府运作模式 政府运作模式是指政府进行土地一级开发运作，土地一级开发所发生的一切费用均由政府承担。具体可以分为三种类型：一是由政府下属的土地储备机构直接负责土地的一级开发，如北京市，由北京市土地整理储备中心（或授权各区县分中心）直接负责；二是由承担土地储备职责的国有企业或专门承担土地一级开发职责的国有企业负责一级开发，如重庆市，由政府下属的几大国有企业（如重庆城投）负责；三是由土地储备机构和国有企业联合负责一级开发，如上海市，由上海市土地储备中心和上海市地产集团联合完成。 政府运作模式有其自身的优势，比如可以保证土地开发为熟地后土地增值收益为政府所得；政府全程控制，可以缩短开发时间。但与此同时，这种模式也存在相应的弱点，比如政府会面临巨大资金压力；政府全程操作，缺失监管，易政企合谋，使土地出让隐蔽化。 （二）市场运作模式 市场运作模式是指通过招标的方式委托开发企业实施土地一级开发。土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。目前，土地一级开发市场化运作模式比较成熟
土地一级开发及风险防范
土地一级开发及风险防范 陈韬 【摘要】近年来，土地一级开发成为房地产企业投资的热点，聚集了大量的社会资金。由于各地经济发展水平不同，因此在进行土地一级开发时，要充分考虑区域差异，选择适合当地的方案，笔者主要从土地一级开发主体、运作流程和盈利模式的角度阐述法律风险并提出有效防范措施。 【关键词】土地一级开发开发主体运作流程盈利模式风险防范 一、土地一级开发产生的背景 1.土地储备制度的建立，为土地一级开发提供了制度基础 我国的土地一级开发是伴随着土地储备制度的发展而产生的。1996年，为了解决“国有企业脱困、土地资产流失”等问题，上海成立了我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心，这标志着我国土地储备制度的诞生。随后，杭州、武汉、青岛、南通等地也纷纷成立土地储备机构。经过十多年的实践，土地储备已成为我国城市土地管理的一项基本制度，它大大提高了政府对土地市场的调控能力，促进了我国城市各项事业的快速发展。虽然各地土地储备的模式有所不同，但总体上都可分为收购、储备、供应三个环节，其中储备环节包括两个阶段——开发和储备。这里的“开发”实际上是指土地一级开发。因此，可以说土地一级开发是伴随着土地储备制度的产生而产生的，土地储备制度将“土地开发”作为一个环节进行突出，引起了政府部门以及学者的重视，为土地一级开发的发展提供了强有力的推动作用。 2．我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切需要新型的土地开发模式 改革开放以后，尤其是20世纪90年代以来，我国城镇化进程不断加快。1978年到20 10年，中国城镇化水平由17．9%提高到49.2%，城市人口由1．7亿增加到6.5亿。快速城镇化带来巨大的土地需求，给我国城市住房供应、基础设施配置等方面带来巨大的压力；而城市建设需要大量的资金，同时又有很大的风险。这就导致了城市建设的巨大需求与城市政府有限的财政能力之间的矛盾，单靠城市政府的财政能力难以及时实现城市基础设施、公共设施等的完全供给。在这种背景下，原有的土地开发、供应模式难以满足时代的要求，迫切需要一种“通过基础设施建设促进土地升值，土地增值收益支持城市基础设施建设”的滚动发展的城市经营理念。在这种背景下，土地一级开发应运而生。 3．我国房地产企业发展迅速，已经具备了承担土地一级开发的能力
土地一级开发融资分析
申报论文 （高 级） 题目：土地一级开发融资分析及对策研究 2014 年 02 月 25日 单 位： 北京丰台科技园建设发展 有限公司 姓 名： 许文丽 课题方向课题方向：： 房地产经济
摘要 土地一级开发是房地产市场化深入发展的产物,是我国建筑房地产市场化的源头保障。土地一级开发的发展,是城市规划和发展用地的前提,对于调控土地市场,防止国有资产流失,规范房地产市场都有一定的意义。然而近年来土地一级开发出现进展缓慢、模式选择不确定、开发风险加大、融资难等问题,随着城市化进程的加快和人口的快速增长与耕地保护的矛盾日益尖锐,就对土地一级开发提出了更高的要求。而作为一个资本密集型的行业，金融业支撑着房地产业的发展，为房地产企业提供巨大的资金支持。尤其是土地一级的开发及利用等都需要注入大量资金，融资对于土地开发和利用来说具有特别重要的意义，因此，研究土地一级开发融资的相关问题就具有重要意义。 本文以实践工作为依托，概括总结我国土地一级开发融资的基本特征，研究分析指出目前我国土地市场融资存在融资主体不确定和融资渠道单一两个主要问题。同时，结合中关村科技园区土地开发模式及融资方式的实际情况，提出了发展我国土地一级开发融资渠道的对策及建议，要通过支持融资模式改革与创新，加强法律制度建设等渠道不断完善。 关键词: 土地一级开发 融资 对策 研究
目录 摘要........................................................................................................................... II 目录.......................................................................................................................... III 绪论................................................................................................................... - 1 -一、我国土地一级开发融资的基本特征............................................................... - 2 -（一）贷款主体.................................................................................................... - 2 -（二）贷款方式.................................................................................................... - 3 -（三）抵押方式.................................................................................................... - 3 -（四）担保方式.................................................................................................... - 3 -二、我国土地一级开发融资体系的主要问题 ....................................................... - 4 -（一）融资主体不明确......................................................................................... - 4 -（二）融资渠道单一 ............................................................................................ - 5 -（三）以中关村科技园区土地开发及融资方式为例进行分析 ............................. - 6 -三、发展土地一级开发融资渠道的对策及建议 ................................................... - 7 -（一）建立多层次融资体系 ................................................................................. - 7 -（二）逐步健全土地评估制度............................................................................ - 10 -（三）健全金融机构投资于土地一级开发的法律法规体系............................... - 10 -参考文献 ............................................................................................................. - 12 -