广州市商业地产市场调查报告汇总

广州市商业地产市场调查报告

目录

广州商圈的变迁 (1)

广州商圈分布 (2)

重点商圈分布 (4)

中华广场商圈 (4)

北京路商圈 (6)

天河路商圈 (8)

天河商圈的经营特点及问题 (9)

天河城商圈存在的机会 (12)

广州商圈的变迁

广州可以说自古都是商家必争之地。两千年的商业沉淀，广州商业文化的变迁，从十里洋场到上下九，西湖路。再到如今腾飞的天河城，广州商圈已经形成了多个地段、多种档次又齐全互补的格局。

●西堤固百世留芳，南大亦盛极一时

直到上世纪80年代中期，如果外地人到广州，广州人一定会带他去城西的南方大厦、西堤走走，“不到南方大厦，不算到了广州”是当时广州人的口头语。

沙面长堤、南方大厦、人民路一带堪称老资格的“十里洋场”；然而，从1987年有关部门为了缓解城市交通压力，架起了人民路高架桥开始，这一带的城市景观与商业氛围同时遭受重创，就此步入平淡。

●上下九一鸣惊人，北京路渐入佳境

上世纪90年代中后期的广州，北京路、上下九路等商业街与北京的王府井、上海的南京路一样，成为最繁华商业区的代名词。

而作为这一时期广州新兴商业的代表，高第街服装专业街、西湖路夜市也一时风光无二。开办于1980年的高第街服装专业街，经营的服装品种丰富多样，特别受外省客商的青睐，每日来购货的人络绎不绝，曾是国内著名的专业市场。此后，西湖路“灯光夜市”逐步崛起。其处于东西(西湖路)、南北(教育路)纵横交错的两条马路两边，临时搭置竹棚作时装售卖点档，鼎盛时多达几百档。西湖路“灯光夜市”曾是羊城八大风情街之一。

●天河城风光无限

随着广州市“南拓北优、东进西联”城市空间发展布局构想逐步实施，老城区作为商业中心的传统地位已经受到冲击和削弱，以1998年正式开业的天河城广场为代表的天河路商圈在迅速走向成熟、壮大。

据统计，北京路商业步行街人流量日均30万人次，节日逾40万人次。上下九路日均客流量为20万人次。而作为中国大陆最早和最成功的购物中心，天河城广场的日客流量早在2004年即突破83万人次。其聚客能力已足以令商业街望尘莫及。

时至今日，从商业地产的规模、人流量、销售额、产业布局等方面来看，天河商圈无疑已发展成为中国最先进的带状式MALL群。目前的天河商圈，已拥有天河城、维多利广场、广州购书中心、广州电脑城、南方电脑城、颐高数码广场、天河娱乐广场等项目。此外，还有中怡时尚购物中心、天河又一城。

随着珠江新城规划的最后敲定及珠江新城地下线的动工，搁置多时的珠江新城开发重新热乎起来。一座规模不亚于天河城广场的超大商业城将选址原赛马场边，将会带动整个珠江新城的商业发展。

广州商圈分布

对商家而言，对商圈最关心的因素主要包含两个方面，一是人流，二是消费能力。以此为依据，可以将商圈大致分为四类。

1、A类：人流旺，消费能力高。

2、B类：人流不旺，消费能力高。

3、C类：人流旺，消费能力较低。

4、D类：人流不旺，消费能力较低。

用图示如下：

在下图中，不同商圈的分类就以这四种不同的线条区分。

广州商圈构成图

商圈说明

从路段及标志性和主要商场来说明不同商圈情况，重点介绍1类的商圈，

1、北京路商圈：包括中山五路和教育路部分路段，标志当然是广百、新大新、天河城北京路店和滔博运动城等，近两年又开了很多购物中心，但两位大哥相比仍有很大差距。

2、天河城广场、正佳广场：包括天河南路内已经成气候的特色购物区,维多利亚广场和广百中怡店等，而购书中心对凝聚人气的作用也是功不可没。

3、上下九，泛指西关老城区，新大新进驻下九路，原先荔湾广场很旺，但现已势微，康王兴起，且又有不少新的中小型MALL出现。

4、中华广场：包括中附近的中山二路及中山三路部份路段，有中华百货、流行前线等，旁边的英雄广场带来不少人气，中华广场酝酿增加中华百货。

5、友谊商圈：包括淘金路、建设六马路，主要是友谊百货，好世界广场、谊安广场、顶级高端消费的柏丽广场；可延伸至东山广场的新大新百货。

6、农林下路：包括庙前直街，标志是王府井百货和东山景轩现代城。

7、中天购物城：包括天河北路部分路段及东站旁的百盛广场。

8、江南大道，前进路至江南西路路段，前进路有万国广场，招牌是广州第一家家乐福；传统的有海珠购物广场及婚纱一条街；信和广场有广百,以及新兴的江南新地。

9、珠江新城，除了美居中心和好家思广场作为专业市场外，目前还不旺，但有不少特色店形象店陆续进入。接下来将会建成大型的国际性购物中心的太阳城广场和珠江新城地下城。

10、五羊新城，主要集中在万佳附近，以日常消费为主。今后杨萁车站将增加新的地铁物业，至少增加２万平方米商业。

11、滨江新区，指滨江东路的珠江广场附近，以休闲及日常消费为主。

12、岗顶天河娱乐城商圈。

重点商圈分析

中华广场商圈

一、商圈概况

英雄商圈位于中山二路英雄广场地段，主要由中华广场、流行前线地下商城、地王广场、陵园西通讯专业市场、烈士陵园、广东省体育场等大型商业、公园、体育场地组成，已呈现综合商业区的雏形，成为广州母城次新区——东山区在北京路、农林下路传统商业街区之间的新崛起大型商圈。该地区目前年商品销售额已超过20亿元，并保持两位数的良好增长势头。

1. 1997年以前，缓慢发展阶段。

以中山三路百货店、专业店等中小型社区商业和陵园西路电信营业厅、BP机、手机维修点、通讯零配件专营店为主，缺乏影响力。

2. 1998年－2001年，购物中心替代阶段。

中华广场建成并调整优化，成功站稳，以超大规模现代业态、先进交通、流行荟萃、广场文化等特点，迅速替换老城区传统小、散、旧商业形象。

3. 2002年至今，零售功能整合优化阶段。

中华广场、电讯时尚一条街、流行前线、地王广场、老鼠街相互融合，错位经营，不仅成为东山区第一大商圈，而且以潮流消费、青少年集聚的特点辐射全市及周边城市。

二、商圈主要功能定位

商圈位于老城区东山区，区位的历史背景决定了该商圈的功能定位和影响力。该商圈的总体功能定位为实惠和时尚并存，以极具知名度的通讯产品展示销售中心和时尚前卫商品聚集地吸引市区消费者的一站式消费商圈。其细分功能定位如下：

购物功能目标顾客主要面向东山、越秀、海珠、荔湾等老城区居民及年轻一族，以实惠消费为主，搭配时尚、潮流元素的购物商圈。其中中华广场主要面向中偏高层次、有较高收入水平的消费人群，流行前线则面向对学生一族、年轻一族。

娱乐功能定位为以中华电影城为龙头的全市白领、学生一族消费场所，主要吸引老四区的目标消费群。

饮食功能定位为与购物、娱乐消费相配套的中西风味饮食中心，主要集中在中华广场7楼和流行前线。

交通功能方面，由于该商圈位于地铁上盖，陵园西地铁站为地铁一号线主要客流站场，主要以地铁吸引旧城西南片区的居民。

三、主力商户经营情况分析

?中华广场

中华广场地拥三万五千平方米，建筑面积达十七万平方米，是集购物、饮食、娱乐于一体的大型综合购物广场。中华广场作为广州继天河城广场后成功的又一座购物中心，开业初期为回笼资金卖散部分商铺，如今该部分商铺已基本回收，经过重新优化调整，得益于地铁一号线的东西贯通，配合流行前线等主力商家的特色经营，截留相当部分自老城区往天河城的顾客，平日客流量10多万人，节假日达20万人，目前经营状况比较理想，年租金收入达1.4－1.6亿元。

租金水平：负一：450-650 一层：600-700

三层：50-300 七层：100

管理费：58

?流行前线

流行前线自开业之初就与地铁一号线烈士陵园站相连，为首家与地铁连通的地下商场，商场定位时尚、前往、潮流，良好的建筑设计和完善的招商规划控制，树立了一个面向年轻人的、销售物美价廉产品的形象，当年成功引进电台青春反斗节目设现场直播室，迅速提高知名度，带旺了场内商品销售。如今，流行前线已成为广州年轻人当中无人不晓的休闲购物天堂。

租金水平：（按档口算）20000-40000元

?地王广场

地王广场项目自1995年启动以来，经历多次转手后，03年5月开业后经营情况较差，同年8月与流行前线连通后，屈臣氏、肯德基、绿茵阁等主力店落实进驻，情况才有所好转。目前地王广场的定位为实惠、时尚精品，与流行前线经营产品相似，但偏向实惠型，相信在与英雄商圈其它主力商家产生集聚效应，未来经营逐渐趋好。

租金水平：负一：300-500

负三：200-350

餐饮：700-1000

?陵园西电讯一条街

陵园西电讯一条街以一手、二手手机销售、维修，手机入网及新产品展示为主。电讯一条街最早在较场西是广州电信的营业总部，因而相关的业界纷纷在它周边开店营业。自移动通信的发展和普及，逐步在周边、陵园西形成手机一手产品的销售一条街，该街已成广州手机一手销售的一哥地位。街内集中数个大经销商，价格相对优惠，品种齐全，吸引消费者，目前经营还算理想，不过有日趋下滑之势。

●北京路商圈

一、商圈概况

北京路自古以来就是南中国的著名商业街，其历史可以追溯到２０００多年前的秦汉时代，“广州第一街”的名称至今依然家喻户晓。从“前年古道”遗留给世人的追溯和怀想到高地街小商品批发市场引发的商业浪潮，到西湖路夜市零散售卖火热全国，如今北京路上站稳了脚跟的广百、新大新已经成为国内日营业额令人咋舌的商业佼佼者。

现在，北京路上依然保留着极富岭南文化的骑楼，浓郁的商业文化气息依然保留有传统商业特色。但是，经过历史的铸造，现在的北京路已经具有了多项有利的条件：第一北京路是广州最繁华的商业街，成为引领广州时尚的现代商业窗口和国内外游客的旅游观光的购物胜地。

第二，北京路有便利的交通网络，周边有数十条公交线路，连接北京路与广州各繁华路段，地铁一二号线交汇点公园前站紧邻北京路。正在进行的北京路升级改造工程为游客创造了良好的购物环境，并开发了“前年古道”等文化古迹，使北京路更具文化风情。

二、北京路商圈的定位

为避免在规划和定位上与其他商圈(天河商圈、上下九商圈等)的雷同，北京路商圈在定位上，都是围绕娱乐休闲和旅游功能，打造国际化的商厦；

在客户群方面，都在面向广州市场的同时，力争珠三角、香港和澳门的客户。

北京路上光明广场、名盛广场和五月花广场；加上北京南路筹建中的“韩尚城”综合购物中心，和以国外零售业为卖点的商厦，北京路将重塑老广州的风采，体现具有特色的一站式经营。

三、主力商户的经营情况分析

?动漫星城：

广州动漫星城广场是广州首个集潮流、时尚、前卫、娱乐、休闲、特色餐饮于一体的广州城中最大的地下创意主题商场，是广州至IN、至潮的发源地。动漫星城初期的业态定位为全方位的动漫游戏产业，但后期由于消费力和消费人群步够集中，和预期的效果相差甚远，后期业态成分逐步丰富，现在已经成为一个全方位发展并具有本身特色的购物场所。

租金情况：东区：F1: 800元—1000元/平米（靠近出口和电梯的商铺单价能到1300-1800）

F2：600元/平米

夹层：150-200元/平米（经营动漫产品，空置率高，约40%）

F3：260元/平米，结合扣点形式

西区：F1:500元/平米

F2：350元/平米

F3: 80-120元/平米（部分区域在整改，当铺面积较大）

租金每年涨15% 管理费：60元/平米押二租一出租前交5000元定金

?五月花商业广场

五月花广场地上13层，地下4层，类似日本银座式的商场，每层都有鲜明的主题。其中4、11、12、13层设有写字楼和会议室。全部商业面积都是只租不售，首层租金约在1000元/平方米。五月花广场最有特色的地方是发展商在项目6层设有四个电影院，可以容纳1000人。五月花利用北京路商圈的优势，主要针对附近商圈的年轻一族和社会新贵，形成MALL形态的时尚购物中心，受到广州中档消费人群的追捧。租金情况：负二：300 负一：100

一层：1000 二层：300

三层：200 餐饮：90

?潮楼

潮楼位于北京南丽都大酒店裙楼，楼高7层，每层面积约为1300平方米，总面积近1万平方米，铺面将近200个，是北京路南端目前商业面积最大的综合商场。在整合流行前线部分时尚品牌的基础上，经营中、港、日、韩最新潮的精品、化妆品、食品等（如日本东京的潮流圣地“109”的先锋品牌，及原产地香港的零关税食品等），并引进港式餐饮和娱乐项目作为配套的时尚商场，为消费者提供一个最新潮的领域。该商场一、二楼已整体包租给麦当劳、雀巢、日本cocolulu服装品牌店等主力店，四、五楼是Neway量贩KTV,六楼为骏豪海鲜酒家。

租金情况：F2:300元/平米

夹层：比二楼贵一倍，均价约600-700/平米

F3:250-300元/平米

管理费：20-60元/平米（依位置而定）

●天河路商圈

一、商圈概况

广州天河路商圈是广州市新兴的都市型商圈，和广州另一个久享盛名的老商圈北京路商圈不同的是，天河路商圈是1996年后发展起来的，以大型购物中心为标志性建筑的现代新兴商圈，是以大型综合业态为主的商圈，从规模上来看，天河路商圈已云集超过100多万平方米的商业地产，再加上即将开业的太古汇，万菱汇两大项目，天河城就着城市东移和亚运会效应的影响，将有机会超越如上海徐家汇、北京西单等著名老牌商圈成为中国第一的商圈。

二、天河城商圈的定位

天河的商业分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。

三、天河城商圈商户经营情况

?天河城

天河城是广东天河城（集团）股份有限公司投资、建设、开发、经营管理的大型购物中心，于1996年8月18日正式开业，成为中国大陆最早的SHOPPING MALL。天河城商铺的出租率从1998年起一直保持达100％。天河城的日客流量达到83万人次，加拿大西埃德蒙顿购物中心年均人流量4000万人次，美国美利坚购物中心年均人流量5000万人次，天河城购物中心年平均人流量超过1.2亿人次，比世界两座最大的购物中心总的年均人流量还要高。如此人气，不仅在中国独一无二，在世界Mall界也绝无仅有。

租金情况：一层：1500二层：1500-2000（天河城百货返点30%）

三层：1000（天河城百货返点30%）四层：400-500（扣点率30%）

五层：500-600（扣点率30%）

?正佳广场

以体验式主题购物乐园为设计定位的正佳广场，是当今中国最大的完全贯彻“体验式消费”模式、集零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商务于一体的现代化购物中心。正佳广场率先引进世界先进的体验经济模式，将购物与“体验”融合，并以超前时代三十年的商业规划，成就了“亚洲首席体验式购物乐园”的地位,成为与拉斯维加斯、纽约第五街、东京银座并肩的体验经济巨人，是当今世界第五、亚洲第一购物中心典范。

正佳广场傲踞天河路与体育东路交汇处，屹立于广州城市中轴核心，与体育中心连通，坐拥日均百万超旺客流，直驳地铁一、三号线交汇站，56条公交车线路穿梭于此，加上广州火车东站、广佛地铁、珠三角城市轻轨网络，广州新机场巴士、华南屋村巴士及港澳直通巴士上落站，成为华南最大交汇点。

租金情况：M层：500-1000（主街）100-300（次街）

一层：1500 二层：800

三层：500-700 四层：400-450

五层：200-250 六层：150-250

天河路商圈的经营特点及问题

●天河商圈的业态分布

除了5大购物中心的聚集效应和地铁3号线的开通，2010年亚运会之前整个天河路商圈的固定消费人群将超过50万，这个数字意味着天河圈将迈入商圈发展的新阶段。而在整个天河路商圈的发展过程中，一直通过业态组合的优化保证了商圈的稳定持续繁荣。

1996年天河路最先修建的是广州市购书中心，然后在这个基础上修建了天河城购物中心和后街的特色食街版块，初步实现了聚集人气的业态组合，使天河路初步成为人气聚集之地；进入21世纪之后，在之前的天河路沿线上兴建了维多利亚广场、天河体育中心、中怡时尚中心、正佳广场、天河又一城，并同石牌桥沿线的广州电脑城、百脑汇广场、颐高数码广场、岗顶的天河娱乐广场、摩登百货，华亿百货等连成一片，三片繁华的商业区域连成一体之后，天河路商圈正式形成。而且在这个发展过程中，天河路商圈的商业凝聚力日强，客流日渐增加，一直都呈现出一个持续繁荣的景象，这其中，优化的业态组合起了很大的作用。

天河路商圈业态分类表

从人流的角度分析，天河路商圈的业态组合对人流的聚集是相当有效的，在这里购物有5大购物中心，4大百货商城，而吉之岛、百佳、好又多超市的存在又满足了固定消费群的需要，餐饮业态的存在则为购物和往来专业店的人流提供了逗留的条件。保持了商圈的持续繁荣。

●天河路商圈业态组合的优势和问题

以下将天河路商圈和亚洲成功的传统及新兴的商圈做对比，综合观察天河商圈的优势发现其潜在问题。

1.天河商圈与传统商圈业态组合的比较

从以上的图表我们可以看出同传统商圈的商业业态组合相比，广州天河路商圈主要在专业（卖）店和其他两项业态和其他商圈有比较大的不同，传统商圈由于一般在老牌商业街上改建，一般都保留一些与当地文化历史相关的业态，如东京银座的数量巨大的剧院、画廊，上海南京路上的盛锡福鞋帽商店、上海市丝绸进出口公司、上海民族乐器—厂门市部，最典型的是北京王府井商圈，街内有同陛和鞋店、新世界丝绸店、百草参茸药店、碧春茶叶店、汲古阁文物店等百年老店。这类百年老店和新建现代业态相辅相成，实现了很好的持续吸引力，这是广州天河路商圈现有的业态组合所不能达到的效果。

2.广州天河商圈与新兴商圈业态组合比较

新兴商圈的主要特点是购物中心和传统百货商城的比较集中，这方面广州天河城、香港铜锣湾、和新家坡乌节路都是相同的。从上表分析得知，上述商圈主要的业态组合的不同点集中在两个方面：

其一，同其他两个商圈相比，天河路商圈的专业店业态显得相当的单一，如乌节路上有乌节翡翠，乌节坊等经营文化休闲生活用品。铜锣湾除了Fortress和百老汇专营电器外，还有香港DHC专卖店、香港ROLEX专卖店专营化妆品和手表。这些都提升了当地商圈的消费层级，为消费者提供更多的购物选择，同时提供的是一种休闲时尚的生活方式，得到社会新贵阶层的认可和追捧。相比之下，天河路商圈在促进商圈业态丰富上所做的努力，稍显不足。

其二，在其他配套业态方面，天河城商圈现在所具备的业态，显得消费档次不足，同时欠缺正真一体化的消费模式，天河商圈的休闲餐饮娱乐功能，仅仅停留在初级阶段。同新加坡乌节路和香港铜锣湾相比，天河路商圈的大型酒店不够集聚，数量不多；另外，另两大商圈的其他业态主要是经营特色商品如乌节达尔菲、渣甸坊露天市场、名店廊，而天河路商圈则是超市或中档服饰，两相比较高下立判，这是天河路商圈需要迅速改善的地方。

综上所述，天河商圈所欠缺的最重要的两点可以浓缩成

“文化”；“休闲”

阻挡天河城商圈进入真正国际商圈之流的不是体量和人流商流，天河城缺的就是一个真正结合文化购物和休闲生活于一体的购物集中地。

天河城商圈存在的机会

“我们的机会”

其一，天河路商圈可以考虑引进部分和当地历史文化相关的业态，广州有着众多历史悠久并拥有大量固定客户群体的商户，这些商户大都在老城区经营，很少在核心商圈出现，影响了商圈的持续发展，另外，天河路商圈的商业购物比例占绝对多数，文化商品设施相对不足，需考虑更多的如剧院，画廊之类的专业文化业态，提升商圈的文化品位。这样的商圈才能正真实现立体化生长。

其二，天河路商圈专业店过于单一，天河路商圈应当考虑引进更多类型的专业店，如专营文化用品、特定服装用品、化妆品、工艺用品的专业店，这些专业业态的引入，可以很好的吸引不同阶层和来源的消费者，扩大商圈在不同消费者心目中的影响力，是商圈持续繁荣的重要条件。

其三，天河城商圈的休闲购物意识太薄弱，对比北京路商圈，天河城虽然拥有惊人的人流量，但是单一的购物环境很容易被复制，新一代人群需求复杂多样，从休闲生活方式中去吸取更多的人群注意是天河城持续发展的重要方向。同时天河城购物的档次还有待提高，相信这点在太古汇和万菱汇的建成之后会有质的变化。

天河城商圈的辉煌带来的是商圈的繁荣发展，人流商流的日益增加，但是天河城不能仅仅停留在单一的购物商场的层面，天河城必须经历一场立体化的升级。广州天河路商圈的其他业态档次不足，过于单一，丰富的辅助性业态是商圈长胜不衰的关键之一，商业的其他配套设施只能满足中档人群的消费需求，老广州城内的大量高档消费人群却因为交通和配套不足等原因不愿意到天河商圈消费。纵观亚洲著名商圈，都拥有巨大的体量，丰富的配套和特定的文化氛围，只有这样的商圈才能长远发展，不会成为昙花一现。天河城商圈需要的不再是更大体量的巨型商场，而是能丰满其商业内涵的多面手。相信这样性质的商业形态，将会在这样复杂多变的商圈中真正处于不败之地。

二00九年八月

市场部：张佳蕊