城市综合体的智慧能源规划

智慧能源，让城市综合体飞起来！

——城市综合体的智慧能源规划

商业地产是目前中国城镇现代化中最具拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段

性调整和相对饱和，经营型商业地产特别是城市综合体无疑已成为刺激消费带动投资的发

动机，也成为中国城镇化的核心引擎和城市名片。

城市综合体，危机正在逼近

城市综合体外在以炫目的形式丰富着城市的标志，内在以功能集约的聚合力量营造着

城市新中心。在这样一个可循环再生的商业生态体系里，无论是造型、体量、规模，还是

功能和业态组合，城市综合体代表的都是最高级的商业形态。这样一种集居住、购物、娱乐、办公、休闲、养生和产业更新升级等功能于一体而形成的城中之城，在自身丰富的业

态空间组合中，形成了一个自成体系的全新价值平台。

近年来，随着国家宏观调控，住宅产品在地产调控政策影响下的脆弱化，不少开发

企业转而侧重商业地产和综合体的开发，以此抵御市场动荡的影响力，城市综合体已成为

众多开发商青睐的主流商业地产模式。

然而，不得不警惕的是，不仅在北京、上海、广州等一线城市的城市综合体发展迅猛，就是一些二三线城市也风起云涌，甚至不少不到20万人的县城都有三、四个百万平米级的城市综合体。在商业地产快速发展的大背景下，全国范围内正在不断出现诸多的“城市黑洞”，我们如何透视这背后的深层原因并化解危机？

城市之间、城市综合体之间，竞争正在急剧上升，毕竟蛋糕做大需要时间和空间，大

伙一哄而上，肯定会有人拿着钵抢不到吃的。在城市综合体外在形式日趋同质化时，内在

的运营体系及其运营成本就起着决定性的作用。

降低能耗成本，提升核心竞争力

一般一个城市综合体的投资至少需要20亿以上，能源系统建设大约占据总投资20%，

而能耗费用却占运营成本的80%。能源系统投资和能耗成本成为开发商和运营商面临的一

大瓶颈。目前，几乎所有的城市综合体的能源系统规划和运营都没有达到智慧能源系统的

要求，能源系统大量的重复投资和低效运行，造成40%以上的无效投资和60%以上的无效能耗费用，无效投资和运行更带来对生态环境的深远破坏！开发商受成本的压力驱动而不择

手段向客户转移包袱，也造成整个行业的负面影响。

与国外城市综合体建设相比较，我国能耗状况普遍高于国外发达国家。单单从综合体

内的酒店一项作为分析，酒店电耗的平均值就高于发达国家的25％左右。从酒店业能源消

耗现状来看，产品服务系统仍属于传统的线性开放式经济运行模式，显示出“高投入、高

消耗、高污染”的特点。城市综合体作为城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等功能的组合，其内部齐全的功能、舒适便利的环境，以及奢华程度与

巨大的能源消耗是分不开的。

能源系统规划不科学、不正确，是城市建设能源系统最大的弊端，也是目前能源大量

无效消耗的根源。我国现行的设计规范、标准，没有对一个环境系统内能源系统如何实现

能量平衡做出具体的规划和要求，设计师无章可循，更也没有这样的思路，基本上是按照

固有的老套路画图。专业节能公司，绝大部分也只能做一些枝节性节能减排措施，无法从

根本上解决能源大量无效浪费的问题。

认清能源本质，有效解决城市综合体的建设和运营中的能效问题，才能摆脱同质化竞

争的压力，提升城市综合体的投资和运营效率。

智慧能源系统，为城市综合体点睛

在多年对城市综合体项目建设与运营深刻认识的基础上，深圳庄合集团率先提出要从

能源的本质出发，运用产业能量平衡配置来建设城市综合体能源体系，避免重复投资和无

效运营以及生态环境不良带来的客户流失，用城市综合体专用智慧能源系统，一站式解决

城市综合体的能源体系问题。

庄合城市综合体智慧能源系统在传统的制冷采暖和供热水系统基础上，扩充满足加热

烘干、冷藏冷冻、恒温泳池、烹调蒸汽、洗洁消毒、空气净化、恒温种植、恒温养殖等12

大功能需求，系统节省运行费用最大可达80%，初投资减少可达50%，没有任何污染排放。因此，城市综合体智慧能源系统的开发利用，无论是从经济上还是从生态环保方面都将会

给开发商和社会带来巨大的效益。目前正在按庄合智慧能源系统进行能源规划设计的新疆

阿克苏金洲万象城（建筑面积78万平米）、深圳龙华新区智芯港（建筑面积130万平米）以及某世界500强在北京投资500亿的综合开发区都展示了可喜的效果。

在一个城市群中，大约只有四分之一的城市综合体可以采用完全均衡的产业配置型智

慧能源系统，其他受市场容量的限制只能采用非均衡的智慧能源系统。

古人云：“择高处立，寻平处住，向宽处行”。如果把开发商、运营商把节省的80%

运行费用转化为运营利润，把节省的50%初投资再造一个综合体能源系统，把楼顶面和阳

台取消冷却塔和风机后腾出来的空间还给客户变成空中商业休闲花园，无疑是在汇聚群贤

智慧创造的城市综合体之上的点睛之作！

卸掉了80%的运营成本和50%能源投资，100%零排放，城市综合体这条龙一定会飞起来！

（作者：深圳市庄合智能产业科技有限公司董事长：巢民强）

城市综合体体规划设计指引

城市综合体规划设计指引总体规划场地分析对商业综合用地范围内原有建筑物和场所进行分析，分析要点包括： 1、用地范围内是否有需要保留的古建筑及文化遗址；如果有，在满足总体规划要求的前提下，可以考虑采取迁建保护和原地保护的方式进行规划； 2、用地范围内是否有需要保留的古树名木，如果有，在规划设计中尽量加以保留； 3、用地范围内是否有需要保留的湿地，在规划设计中作为重要景观元素加以利用； 4、用地范围内必须保留的城市道路绿化用地的位置及保留范围，如果在项目实施过程中必须局部破坏，在取得当地主管部门同意的前提下，应在项目完成后及时恢复。对用地周边可以利用的景观资源进行分析，分析要点包括： 1、用地周边是否有可以利用的风景名胜及古迹，在规划中规划景观视线直接借景； 2、用地所在位置若有可以借鉴的文化背景，在景观主题的营造上应与城市文化相衔接，营造主题景观。对用地周边的道路系统进行分析： 1、根据交通评估报告的结论，在车流、人流、物流汇集的部位设计广场，同时采取措施合理分流； 2、分析商业综合体附近的公交车及出租车的停靠位置。规划要求

建筑退线要求商业综合体的城市道路退线应在满足自身商业开发需求的同时，尽量符合当地城市规划技术要求关于该地块的建筑退线规定，确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决。l商业综合体的城市道路退线还应以满足消防要求及对周边建筑的视线间距和日照遮挡距离为前提。l 应根据地块周边道路等级状况确定建筑退线距离，沿高等级城市道路的退线距离应大于低等级道路的退线。l 高层部分道路退线距离应多于多层部分，高层建筑退线最低不应少于8 米，多层不应少于5米。功能分区城市综合体在总平面规划中基本分为以下几个大的功能分区：酒店功能区，商务区，高级写字楼功能区、酒吧街区、商业休闲购物餐饮文化娱乐区、特色商业服务区，室内步行街、高档居住区、文教服务区、公寓办公区和城市广场区等等功能区。确定好各功能区的内容组成和规模，并根据地块的城市规划条件和成本技术条件考虑适合的建筑体量和形状。确定综合体主次面、主要人行车行出入口和城市广场区的位置，必须符合城市规划的需求，对应地块周边情况和道路人流特点，满足综合体商业经营和未来更新的需要。各功能区规划应围绕室内步行街这一核心部分展开，首先确定符合城市商业人流规律的步行街走向和形式，然后根据其他功能区的使用特点沿步行街加以有机的组合衔接。酒店区与高级写字楼功能区，宜尽量沿主要城市干道于显要位置独立设置，以突出其城市标志作用和物业的高档性；商业休闲购物餐饮文化娱乐区由多个主力店沿步行街组合而成，与步行街形成商业综合体的主体部分；公寓办公区一般作为商业主体上部的高层建筑群出现（插蜡烛），应尽量沿商业主体的边缘布局。各个功能区的规划布局应符合商业综合体内在规律，有机联系、相辅相成，同时要考虑城市空间和建筑体量的合理搭配，形成科学、高效、协调的商业综合体。在形成用地基本状况分析的前提下，将商业综合体各类景观空间进行组合：包括广场活动区、货物集散区、写字楼公寓入口区、停车区、

商业综合体建筑智能化工程探讨

商业综合体建筑智能化工程探讨发表时间：2017-06-09T10:42:06.243Z 来源：《建筑学研究前沿》2017年2月上作者：党伟 [导读] 业态多样化与消费享受化，引导了商业地产的升级与变革，形成了休闲商业聚集的全新创造——商业综合体。昆明卓创建筑工程设计有限公司云南省昆明市 650200 摘要：随着城市不断的发展，商业综合体也逐渐进入大家的视野。所谓商业综合体，顾名思义，它是多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等，但是因为商业综合体的组成复杂和功能繁多，因此商业综合体的运营和管理也面临一些挑战。智能化系统工程是商业综合体的重要组成部分，也是应对相应问题的最好的解决方式，来确保各个机构协调发展，完善运行机制、确保综合体各业态，智能化系统工程应贯穿于设计整个过程，来最大化的保证利益的同时造福人们的生活。关键词：商业综合体；建筑智能化工程一、商业综合体的概述业态多样化与消费享受化，引导了商业地产的升级与变革，形成了休闲商业聚集的全新创造——商业综合体，如万达的综合体、上海新天地的时尚聚集、成都锦里、北京798艺术区等等，都成为了代表城市品牌与生活方式的标志区。商业综合体满足了人们对各种商业需求一体的实现。无论是商业办公、文化娱乐、教育运动、商务招待、健体美容、选货购物，都可以通过“消费功能+模式+商业空间”创新完成。“商业综合体”的概念，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。而“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。二、商业综合体的特征及建筑规划标准一般情况下，大部分商业综合体都处于城市中心交通便利或者城市娱乐购物等复合型功能的地方，这样人们就可以方便快捷的到达，交通网络和信息网络与外界紧密相连。商业综合体应具有高密度性和集约性，选择相对人口密度较大的地方，方便人们的生活和出行，更有利于使人们选择在此消费。商业综合体还具有整体统一性，其中包括建筑风格的统一，商业综合体的景观设计可以通过标志物使人们对建筑有着深刻的印象，通过智能化的照明系统和绿化系统从而形成宜人的环境，使人们在办公或休闲的同时感受环境带来的美感，愉悦心情。建筑规划标准是高科技与高智能的集合，先进的设施与科学技术的融合也体现在建筑形式中。而功能具有复合性和配套性。各个功能之间的联系紧密，相互补充。商业综合体的室内外空间比较大，既可以和城市的规模相匹配，有可以与建筑功能的多样性相之匹配，也是多功能的聚集焦点。三、商业综合体智能化设计的建议配置商业综合体涵盖多种建筑功能，像办公，酒店，商业，住宅等。所以可以根据不同的建筑功能来设置不同的智能化系统。考虑到不同用户的不同需求，遵循实用性、先进性、可集成性、可拓展性的原则，智能化设计主要针对公共区域和共享空间环境而设置。其中包括信息设置系统、信息化应用系统、公共安全防护系统、建筑设备管理系统、机房工程等。首先针对信息设施系统，每个建筑功能都配置通信接入系统、电话交换系统、信息网络系统、综合布线系统、移动通信系统、有线电视系统、背景音乐及公共广播系统、多媒体系统。对于酒店可以配置相应的会议系统，对于住宅可以配置三网融合系统。多媒体系统主要包括如下部分：信息引导及发布系统、多媒体会议系统、智慧会议系统。根据办公楼实际应用情况，我们建议在大堂入口、电梯前厅、会议室门口、展览厅等区域通过液晶、LED显示屏、电子触摸屏等进行信息展示和指示。在会议室、多功能厅等设置音视频会议系统。其次针对信息化应用系统，每个建筑功能都可以配置建筑管理集成系统、安全管理集成系统、一卡通集成系统。对于酒店这个特殊的建筑功能，有必要配置相应的酒店管理系统。然后对于公共安全防护系统，对于办公建筑和商业建筑，需要全方位配置安全管理系统，对于每个不同的建筑都应配置入侵报警系统，视频监控系统、电子巡查系统、出入口控制系统、停车场管理系统、停车场引导系统、火灾自动报警系统。接下来对于建筑设备管理系统，各个建筑都应配置建筑设备监控系统，楼宇控制系统，办公建筑和商业建筑都应配置智能照明系统和建筑能耗监控系统，而对于酒店来说，除了这两个必要的系统外，还应该配置客房控制系统和客房门锁系统来最大化的保护顾客的安全，提高顾客的住宿体验。最后对于机房工程，信息中心设备机房、安防消防控制中心机房，通信楼宇设备机房，弱电间都是每个建筑不可或缺的重要系统。对于相对特殊的酒店需配置通信机房（含话务员室）以及有线电视前端设备机房。而对于住宅区，三网融合设备机房同样是保证住户生活的关键。机房配有大量的电子设备，必须做好装修、防雷、接地及防静电工程，以免造成电子设备的损坏，或者使电子设备受到严重的干扰。在这些电子设备的信号线上安装避雷针，防止感应雷侵入。本工程包括：网络机房、程控交换机/电话总机机房。机房工程主要包括以下建设内容：（1）机房装修（2）机房供配电系统（3）机房环境监测及漏水监控（4）精密空调（5）机房消防警报控制系统（6）机房防雷接地系统。四、商业综合体智能化未来发展方向城市综合体设计是城市发展的重要方向，它将酒店、商业、写字楼、住宅、休闲娱乐等多种功能的建筑集成一体，对城市综合体来说，必须保证办公自动化程度高、安全管理系统可靠、信息发布及时多样、设备节能环保、通信系统顺畅等要求，随着城市的快速发展，综合体项目的建设规模越来越大，在将来城市综合体智能化将朝着能源中心建设、治安监控中心建设、服务中心建设等方向发展。 1、能源中心建设在将来进行城市综合体智能化建设时，将会朝着节能省耗的方向进行，城市综合体智能化将统一进行绿色设计，实现能源循环、能源

平安城市综合体运营管理：智能配合高清

平安城市综合体运营管理：智能配合高清中国未来几十年最大的发展方向就是新型城镇化，而以绿色节能、环保、安全、低碳为主要特征的智慧城市综合体是城镇化发展历程的单元，是新型城镇化的建设的基本形式，是增强城镇综合承载能力的基本载体。智慧城市综合体对各领域智能化提出了更高需求，视频监控便是其中重要的一个方面。目前视频监控已经经历了从模拟化到网络化、数字化、高清化的历程后，又开始向智能化迈进。智能视频监控技术融合了光电图像视频处理、计算机视觉模式识别和人工智能，具有更加强大的视频处理能力和智能因素，能提供更多高级的视频分析功能。视频监控不断向智能和高清蜕变，将越来越适应智慧城市综合体前进的脚步。现状：智能难高清，高清不智能智能高清具有广阔的前景，但是同时我们必须意识到其技术难关的难以突破。对于传统的监控来说，高清和智能之间存在着很大冲突。比起模拟监控，高清视频监控技术门槛要高得多。如自动聚焦、自动曝光、背光补偿、电子快门、色彩自动校正等都是不易攻克的技术难关。存储成本的增加、显示和带宽等问题，都束缚着高清监控的脚步。企业想要量产高清，本身就是一个巨大的挑战。

抛开高清监控的难关不谈，高清和智能之间还存在巨大的矛盾。传统的高清监控并不能实现智能视频分析。虽然现今很多设备的智能化都有了相当的水准，但大多数智能化的基础都是标清，尚与高清相去甚远。很多时候不同芯片的工作性能的兼容性，也在无形中弱化了智能化分析工作的整体效果。在未来的智能安防发展过程中，如何突破高清监控的技术瓶颈，以及如何更加综合、兼容地实现监控摄像机的智能化工作，是市场所要考虑的主要问题。不仅如此，行业标准和技术理念的统一也同样重要。智能高清在这些凝聚力的作用下，才能为智能安防的工作发挥出最大的作用。城市综合体运营需要智能高清在现今的城市规划中，综合体的建设一直风生水起，备受重视。城市综合体之所以被誉为“城中之城”，是因为它将城市中的商业、办公、居住、餐饮、娱乐、交通等生活功能至少组织了三项，并且在各部门间建立一种相互依存相互能动的关系，形成一种多功能、高效率的建筑群落。不管城市综合体源于何处，它都已经成为城市繁华的风向标之一。一个优秀的城市综合体必然是智慧的城市综合体。城市综合体的智慧包括很多方面，首先就是智慧的定位：定位将决定一个项目的功能、客户、价格、品牌形象。缺乏准确的定位，那城市综合体终会成为死地；第二是规划与招商的

贝尔信智能技术撬动智慧城市综合体领先飞跃

贝尔信智能技术撬动智慧城市综合体领先飞跃 ——深圳市贝尔信智能系统有限公司下班了，上班族们带着满身的疲惫走出写字楼，首先他们会走进一家氛围舒适的餐馆就餐，补充能量。一个小时后，他们会离开餐馆走进附近的潮流购物馆，去看看本周最新的单品以及潮品，顺便为自己添置需要的物品，再一个小时满载而出；紧接着他们去了不远处的电影院，看了一场最新的大片；然后走向停车场，驱车归家。周末，他们还将在这座综合体中做一个瑜伽，或者来一场放松身心的SPA，再或者是去生活馆参加一个公益活动，还可以去一家主题书店策划一个读书活动，还想在某个慵懒的下午，捧一本好书坐在公园的某个角落，享受大自然和好书带来的身心放松…… 这些受过高等教育的白领金领们具备一定的物质基础，他们都追求高档住宅，他们要求高质量的生活，他们向往高品质的生活，他们希望在更短的时间中能够享受到更多更精彩的节目。怎样才能满足他们物质和精神上的需求？城市综合体的出现，为这个问题提供了一个圆满的答案。城市综合体让他们在几栋相邻的大楼里就可以体验到吃、住、玩、购一体化的便捷！城市综合体：城市精彩生活的刚需在现代都市中，习惯快节奏生活的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，城市综合体便应运而生。在这里，人们可以实现“一站式”吃、住、玩、购服务，高质高效。城市综合体还能体现一个地区的商业文化和都市氛围。在许多大都市里，城市综合体即是位于人流最旺、商气最好的地段，也是一个城市的地标。城市综合体对于城市发展有举足轻重的作用，是提升城市形象、带动区域发展的利器。城市综合体从功能业态定义，国外称之为HOPSCA即Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Park(公园)、Shopping mall(购物中心)、Convention(会议中心、会展中心)、Apartment(公寓)。这一定义，是城市综合体内部“商业生态系统”的价值体现。据数据显示，2011年至2015年这五年时间，全国20座重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55％的增量集中在中西部的新城。然而没有一家研究机构能提供最全面的城市综合体面积和投资数据，“只知道这个数额非常惊人，”多家机构研究人士直言。在如此海量的城市综合体项目面前，各界关注城乡发展的人士不免提出疑问，如何高效运营城市综合体？如何标准化运营？如何让每个城市综合体都与时俱进，成为一个真正让物业管理、商家、客户都共赢的项目？致力于智慧城市、

智慧城市概念.

智慧城市概念普及构成智慧城市的核心有哪些？ 1、指挥交通 2、智慧医疗 3、智慧教育 4、平安城市 5、智慧物流 6、智慧社区 7、智慧环保 8、智慧政务 9、应急联动10、智慧社区11、智慧园区12、数字城管模式分类构建我国智慧城市基础设施的PPP模式，可以从智慧城市基础设施的四种不同类型出发，探索政府公共部门与民营部门合作的四条途径。政府公共部门与民营部门合作的四条途径1.已有基础设施的合作模式政府可以通过运营维护(O&M)、转让—运营—移交(TOT)等形式与民营企业合作，由政府向民营企业发放特许经营权证，让民营企业进来参与智慧城市基础设施的经营和管理。民营企业可以直接向使用者收费，也可以通过政府向使用者收费。 2.基础设施维修扩建改造的合作模式对于需要维修或需要扩建或改造的智慧城市基础设施，政府可以通过租赁-建设-经营(LBO)、购买-建设-经营(BBO)等形式与民营企业开展合作。 3.正在建设基础设施的合作模式对于正在建设的智慧城市基础设施，政府可以通过运营维护(O&M)、转让-运营-移交(TOT)等形式与民营企业开展合作。 4.新建基础设施的合作模式新建智慧城市基础设施大致可分为两类：一是已有的基础设施已不可再用，需重新建设;二是根据业务和承载的需求，需要新建。对于新建的智慧城市基础设施，政府可以采用建设-移交(BT)、建设-运营-移交(BOT)、建设-拥有-运营(BOO)、建设-移交-运营(BTO)等形式与民营企业合作。智慧城市蓝图迎接次世代城市挑战并不意味着将整个城市改头换面。事实上，我们会在现有基础设施之上添加连接能力和智能方案，从而达到对资源的管理。通过以下几个关键原则，我们可更顺畅地实现该目标。（一）、互用性

《城市综合体开发与运营》

【城市综合体开发与运营】读书报告简要说明：通过课堂对城市开发的学习，课后我查阅了相关资料，对城市综合体的开发背景、发展历程、开发要素以及国内几个典型的城市综合体项目进行了研究分析，现将心得体会：以“城市综合体的开发模式”为题，写如下报告。城市综合体的开发模式【摘要】伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型房地产开发模式——城市综合体开发悄然兴起。虽然城市综合体开发是以“造成”的方式进行房地产综合开发，改变了传统或住宅或商业的单一开发形式属于一种新型的房地产开发模式，但从多个城市综合体开发项目的成功案例中，不难预见，城市综合体开发将会对我国房地产市场的健康发展产生深远的影响。随着商业地产的逐渐升温，城市综合体开发在一些大中城市正如火如荼。目前，在北京、上海、深圳等城市已经出现了这种综合了住宅和商业的新型地产开发模式，华润、万达、新世界等知名地产企业也纷纷将具有鲜明特色的城市综合体在一些大中城市布局建设。本文对城市综合体的开发模式以及风险控制进行粗浅探析，以期促进城市综合体开发模式的进一步完善。一、城市综合体市场要素分析城市综合体一般由星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商铺、街区、休闲广场及大型高尚居住社区等组成。在国外，城市综合体已经是非常成熟的商业地产模式。目前的城市综合体按所处位置分为城市成熟中心区、新中心区、卫星城的综合体；按土地性质分为旧城改造、带特定条件的产业园区综合体；按综合体内各物业比例分为以商业为核心的综合体、以商务

为核心的综合体、商业商务双核心综合体、一般住宅综合体；按综合体配套的优势分为地铁概念综合体、CBD概念综合体、产业概念综合体。不管是哪种类型的城市综合体，都具备以下典型特征，即超大的空间尺度，立体的交通体系，现代的景观设计，智能化的配套设施等。因此，城市综合体的开发必须具备特定要素。 1.城市综合经济实力强城市综合体作为集商场、酒店、写字楼、公寓、购物中心等为一体的综合体，一般建筑规模都在数十万平方米以上。如此大规模的商业集群要求所在城市经济要达到一定的水平。城市综合体是与城市规模不断扩大相伴生的，城市的经济水平要能够支撑高集约度的商务办公、酒店消费、休闲购物以及高档居住等终端消费，同时城市的人均消费水平要达到一定指标才能使城市综合体实现良性运营。从目前国内开发城市综合体的城市来看，都是北京、上海、深圳、杭州等一线城市。可见，城市综合体与所在城市综合经济实力要相匹配才具备开发条件。 2.区域经济的聚集效应突出由于以长三角、珠三角、环渤海为代表的城市群的聚集效应日益显著，“城市———区域”一体化的经济格局为城市空间多中心化的发展提供了可能，增加了各个城市或区域中心对城市综合体的市场需求。作为城市功能集中体现的城市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用。如东莞第一国际，不仅作为东莞CBD 的财富中心，成为东莞城市的象征而且作为华南地区“世界加工厂”的城市定位，使其成为区域经济的标签。 3.项目选址的要求高城市综合体的开发对项目选址的要求非常高，从国内外的成功实践来看，几乎所有的城市综合体都建在地段优越、交通畅达、商圈繁荣的地方。首先，城市综合体一般选址于城市中心、交通枢纽地段或城郊大型居住区，区域内要有足够的消费人群；其次，城市综合体要求周边交通便利，保证综合体与城市保持快捷的联系，为综合体的商业、办公、居住等各种活动提供四通八达的交通组织；再次，城市综合体要处于城市的主力商圈，其中的大型购物中心需要以城市消费力做支撑，否则购物中心的经营就会存在问题。因此，城市综合体的选址至关重要，需要综合考虑地段、交通、商圈等因素。 4.开发商要有雄厚实力和操作经验从建筑规模上看，城市综合体小则二三十万平方米，大则百万平方米左右，而且物业类型主要是管理难度较大的五星级酒店、大型购物中心、甲级写字楼及高档住宅；从投资周期看，购物中心和酒店通常要长期持有，只有住宅、写字楼可以开发后快速变现。所以，城市综合体的开发对开发商的资金实力要求较高。

商业综合体规划设计方案及对策评审要点解析

商业综合体规划设计方案评审要点解析商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，其参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。商业项目业态定位和设计研讨阶段工作要点（1）对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。（2）此阶段商管公司的任务及准备工作内容：商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。（3）评审关注的事项：业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝。【关注点1】业态定位根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。【关注点2】步行街布局（1）步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；

智慧城市小区智能一体化平台

智慧城市解决方案一、智慧城市简介智慧城市是新一代信息技术支撑、社会知识下一代创新环境下的城市形态。智慧城市基于物联网、云计算等新一代信息技术以及维基、社交网络、FabLab、LivingLab、综合集成法等工具和方法的应用，营造有利于创新涌现的生态。利用信息和通信技术(ICT)令城市生活更加智能，高效利用资源，导致成本和能源的节约，改进服务交付和生活质量，减少对环境的影响，支持创新和低碳经济。实现智慧技术高度集成、智慧产业高端发展、智慧服务高效便民、以人为本持续创新，完成从数字城市向智慧城市的跃升。智慧城市是智慧地球的体现形式，是Cyber-City、Digital-City、U-City的延续，是创新2.0时代的城市形态，也是城市信息化发展到更高阶段的必然产物。但就更深层次而言，智慧地球和智慧城市的理念反应了当代世界体系的一个根本矛盾，就是一个新的、更小的、更平坦的世界与我们对于这个世界的落后管理之间的矛盾，这个矛盾有待于用新的科学理念和高新技术去解决。此外，智慧城市建设将改变我们的生存环境，改变物与物之间、人与物之间的联系方式，也必将深刻地影响和改变人们的工作、生活、娱乐、社交等一切行为方式和运行模式。因此，本质上，智慧城市是一种发展城市的新思维，也是城市治理和社会发展的新模式、新形态。智慧化技术的应用必须与人的行为方式、经济增长方式、社会管理模式和运行机制乃至制度法律的变革和创新相结合。二、什么是智慧城市？我们看到对智慧城市的认识还是一个逐步渐进的过程，智慧城市经常与数字城市、感知城市、无线城市、智能城市、生态城市、低碳城市等区域发展概念相交叉，甚至与电子政务、智能交通、智能电网等行业信息化概念发生混杂。对智慧城市概念的解读也经常各有侧重，有的观点认为关键在于技术应用，有的观点认为关键在于网络建设，有的观点认为关键在人的参与，有的观点认为关键在于智慧效果，一些城市信息化建设的先行城市则强调以人为本和可持续创新。总之，智慧不仅仅是智能。智慧城市绝不仅仅是智能城市的另外一个说法，或者说是信息技术的智能化应用，还包括人的智慧参与、以人为本、可持续发展等内涵。智慧城市通过物联网基础设施、云计算基础设施、地理空间基础设施等新一代信息技术以及维基、社交网络、Fab Lab、Living Lab、综合集成法、网动全媒体融合通信终端等工具和方法的应用，实现全面透彻的感知、宽带泛在的互联、智能融合的应用以及以用户创新、开放创新、大众创新、协同创新为特征的可持续创新。伴随网络帝国的崛起、移动技术的融合发展以及创新的民主化进程，知识社会环境下的智慧城市是继数字城市之后信息化城市发展的高级形态。从技术发展的视角，智慧城市建设要求通过以移动技术为代表的物联网、云计算等新一代信息技术应用实现全面感知、泛在互联、普适计算与融合应用。从社会发展的视角，智慧城市还要求通过维基、社交网络、Fab Lab、Living Lab、综合集成法等工具和方法的应用，实现以用户创新、开放创新、大众创新、协同创新为特征的知识社会环境下的可持续创新，强调通过价值创造，以人为本实现经济、社会、环境的全面可持续发展。 2010年，IBM正式提出了“智慧的城市”愿景，希望为世界和中国的城市发展贡献自己的力量。IBM经过研究认为，城市由关系到城市主要功能的不同类型的网络、基础设施和环境六个核心系统组成：组织（人）、业务/政务、交通、通讯、水和能源。这些系统不是零散的，而是以一种协作的方式相互衔接。而城市本身，则是由这些系统所组成的宏观系统。与此同时，国内不少公司也在“智慧地球”启示下提出架构体系。 21世纪的“智慧城市”，能够充分运用信息和通信技术手段感测、分析、整合城市运行核心系统的各项关键信息，从而对于包括民生、环保、公共安全、城市服务、工商业活动在内的各种需求做出智能的响应，为人类创造更美好的城市生活。三、解决方案：随着世界大部分人口纷纷涌入城市地区，水、电及交通等关键城市系统已不堪重负、几近崩溃。对城市居民而言，智慧城市的基本要件就是能轻松找到最快捷的上下班路线、供水供电有保障，且街道更加安全。如今的消费者正日益占据主导地位，他们希望在城市负担人口流入、实现经济增长的同时，自己对生活质量的要求能够得到满足。

城市综合体发展规划分类

城市综合体发展规划分类城市综合体作为城市的时尚客厅、潮流舞台，整合了深厚的城市文化、多样的建筑空间、复杂的交通体系、丰富的商业业态，这种城市商业地产开发建设的新模式越来越受到欢迎。本文以益阳市为例，分析城市综合体不同功能需求下的类别。一、研究思路益阳市地处湖南省中北部，处于长株潭“3+5”城市圈和洞庭湖生态经济圈交汇处，在“长沙1小时交通圈”内。城市形象为和谐宜居的山水新城。人口规模2015年中心城区约63万，全市总人口约490万。益阳产业结构表现“二三一”格局，处于工业城市发展快速增长阶段。经过对益阳中心城区土地利用的分析，城市土地存有以下问题：土地利用以居住、工业用地为主，公共管理与公共服务设施用地占城市建设用地比例相对低，工业沿主要道路布置，工业用地与居住用地混杂，居住环境品质不高，资江两岸大量土地被城中村、工业占用，滨水土地未得到有效利用，未重视一江两岸的空间特色塑造，梓山湖周边地区用地布局分散，以居住用地为主，缺乏旅游休闲用地，土地利用率不高，老城区用地未延续传统空间肌理，缺少绿地、广场，环境品质较差。

经过研究用地权属，梳理出现状可开发用地类型和分布情况：现状可开发利用类型为中心区、沿江及会龙山地区工业用地、棚户区、弃置地，现状可开发发展用地布局在会龙山地区、资江沿岸、益阳大道和金山路交叉口、益阳大道和桃花仑路交叉口、益阳大道和罗溪路交叉口，沿道路可开发用地布局在益阳大道、金山北路、桃花仑路、罗溪路、银城大道。现状道路交通网表现“两环两快、三纵四横”的网格状结构，路网体系不完善，缺少城市支路和跨河桥梁，新老城区联系不便；尚未形成丘陵城市特色的道路网格局；现状主干道较宽，缺少城市生活性主干道。城市公共设施主要由酒店、文化、教育、医疗、公园绿地构成，缺少城市、社区级设施，公共设施配套不健全，缺少市民休闲配套设施和生活服务设施。商业配套设施沿城市交通性主干道线性分布，未形成中心化的购物商圈，商业网点遍布，但缺乏规模集中、业态丰富的城市级商业综合体。现状已建、在建综合体共有15个，主要包括华天城市广场、雄森国际广场、银城大市场等，现有综合体类型以分散的超市、百货商场、大型商贸为主，类型模式单一，缺乏规模集中、业态丰富的城市级商业综合体。旅游资源丰富，但缺乏对旅游资源的整合和文化内涵的挖掘，缺少城区型、近郊型市民文化休闲旅游项目。城市拥有丘陵型山水资源，但不重视对梓山湖和资江两岸土地资源的综合利用。居住用地与工业用地混杂，缺乏山水城市的环境品质和风貌特色。总体来说，城市建设框架已拉开，易于彰显山水格局，地形地貌丰富，生态环境良好，经济发展迅速，可拉动城市建设，滨江资源丰富，利于塑造特色。二、城市综合体的理解

城市综合体对高清智能视频的需求分析

对于系统集成商来说，掌握城市综合体的单体平均造价有助于对建筑智能化以及商业智能系统的造价进行估算。（1）综合体市场规模估算我们抽取了若干百万平方米、几十万平方米的城市综合体的项目，对造价做了一个统计分析，从中可见：城市综合体单体平均造价为每万平方米0.61亿元，最高价为每万平方米1.2亿元，最低价为每万平方米0.4亿元。这一数据对我们估算整个城市综合体市场的规模非常重要。图：几十万-百万平米体量城市综合体单体的平均造价按照50%的建制镇均建设1座城市综合体计算，保守估计未来8年或更长的时间内中国将需要至少10,000个以上不同功能组合的城市综合体。按照每个城市综合体50万平方米，每万平方米吸纳100人就业计算，可实现5000人就业计算，总量将支撑5000万人走出农村到乡土附近的新型城镇就业，同时，间接聚集其它农村人口将近1亿人围绕新型城镇开展其它产业。这一数字证明：城市综合体将在相当长时间内将成为新型城镇化的基本形式，经济和社会效益不可估量。那么，按照城市综合体平均造价6100万人民币/万平方米计算，1万个城市综合体按照单体平均面积50万平方米计算、总造价30亿元左右，建设规模未来将达到30万亿以上的投资规模。一般来说，城市综合体的建设周期为3-5年，单一城市综合体年均投资额在5-10亿元之间，通过招商引资等办法，对于大多数城镇实现新型城镇化建设是可持续的。根据国家发改委《促进城镇化健康发展规划（2011-2020年）》，规划涉及到20个左右城市群建设，其中对国家中心城市、国家区域城市和地区中小城市，以及小城镇的定位进行了说明。初定5

个国家中心城市，分别是北京、上海、重庆、广州、天津。另外是国家区域城市和地区中小城市，共计180多个地级以上城市，和1万多个城镇。因此，2020年以前建设1万个城市综合体基本符合政策规划目标！ (2) 对高清视频采集点的需求通过对消费者购买行为的数据分析，能为商店提供咨询服务，挖掘出数据的价值，提升零售绩效，可以大幅提升商业智能，最终实现智慧商业，这就是贝尔信提出智慧城市综合体建设的理念的根据，下面将对具有高清智能视觉分析(HD-IVS)功能的监控摄像机的需求做一个分析。未来全国以1万个城市综合体计算，每个城市综合体单体按照2000到4000个可视化采集点计算，总计将产生2000万到4000万个视频采集点的需求，将所有支撑设备折合为每个视频采集点造价3万元（将综合布线、存储、交换、路由、矩阵、大屏及配件等设备造价折合为每点均价），总的市场规模为6000亿元到12000亿元之间，每个综合体平均带动6000万元到1.2亿元以上的高清智能市场需求，这不包括建筑智能化系统的造价。图：智慧城市综合体对高清×智能系统的需求规模智慧城市综合体“4+1”技术体系为核心，提出了智慧城市综合体可运营技术体系，愿与与会企业合作，共同推进中国智慧城市综合体市场的发展。

大型城市综合体概念设计方案

Optics?0?2Valley?0?2Project?0?2Conception?0?2Design,?0?2BeijingAOA?0?2D esign?0?2Group?0?2Inc.AOA?0?2Design?0?2Group?0?2Inc. ANAL YSIS01解析我们需要规划什么样子的产业新城综合商务区？How to identity Genarlbusiness district of new industralcity?……A Complex for Multi-function多重功能复合的综合体ANAL YSIS02策略应该怎样发展我们的产业新城综合商务区？How to Develop Genarlbusiness district of new industralcity?……Perspectives03方案展望商务区未来Preview the future of Business Dstrict?……AOA?0?2Design?0?2Group?0?2Inc. ANAL YSIS01解析我们需要规划什么样子的产业新城综合商务区？How to identity Genarlbusiness di strict of new industralcity?……多重功能复合的综合体 A Complex for Multi-functionAOA?0?2Design?0?2Group?0?2Inc. Business & Development全球化时代的城市城市共享资源共享密集路网纽约曼哈顿环境共享生态网络日本东京低碳生活责任共负北京国贸AOA?0?2Design?0?2Group?0?2Inc. 本项目位于通州区西北角，紧邻北京经济技术开发区。多条道路使地块保持了与通州新城以及中心城区间的便捷联系。规划总面积76.34公顷。Business&Development商务区跟随着城市发展而来商务区将承担以下四大功能：研发办公商务休闲AOA?0?2Design?0?2Group?0?2Inc. Understanding The Site 基地理解Land Use土地使用G109基地位于亦庄新城Ⅲ-3街区内，位于科创街与经海路交汇口以北，分别为经G119G122+G127G130G109、G130、G135、G122、G127、G132、海路G119、G129、G115、G123地块。各地块用地性质为数类设施的混合用地。G135G132G123科创街Periphery Land Use星海钢琴周边用地KAPPA通港物流基地北侧规划路正在铺设，紧邻星海钢琴厂与通港物流。基地南临科创街，与已建成的还迁经居住区相望。海摩比斯变速器基地东侧延续光机电区，与摩比斯路相邻。基地西至经海路。科创街居住区TransportL5线交通分析京京津唐高速京津津基地对外交通联系方便。唐城第际基地距京津塘高速2公里、距京津塘二M12线高高铁二线3公里；速多条城市主要道路途径基地，基地亦庄线南侧至科创街，西侧至经海路。规划中的轻轨L2线、L5和地铁M12号线在周边相交，将基地与北京市区联系起来。六环路AOA?0?2Design?0?2Group?0?2Inc. ANAL YSIS02策略应该怎样发展我们的产业新城综合商务区？How to Develop Genarlbusiness district of new industralcity?……AOA?0?2Design?0?2Group?0?2Inc. Future Development未来发展多重功能城市产业链融入城市时尚生活步行适宜以人为本生态低碳全球责任交通便利紧凑高效AOA?0?2Design?0?2Group?0?2Inc. 创新、科学、产业技术推进(前进)人类联系世界级生活方式(联系)(兴旺)建筑、交通、公园商业、商务、休闲Advance /Thrive /Connect前进/兴旺/联系前进-这个部分将发表一个大胆的现代声明，容纳租户科研活动,将设计建筑吸引前沿用户, 和提供工作场所设计和工程最新信息。兴旺-这个部分将吸引当地,国内和国际的品牌和运营商来提供多样性商业品种, 各种用途将激活此区域, 创造一个日晚生气蓬勃, 热烈兴旺的区域。联系-这个部分将允许我们人类建立一个连接-与世界, 与我们的社区, 与我们生活和工作的建筑, 以及与世界其他地区。AOA?0?2Design?0?2Group?0?2Inc. New urbanism新城市主义新城市主义思想新城市主义倡导回归市中心，重塑多样性、人性化、有社区感的城市生活氛围。提出了“反对蔓延、重整城市、建立真正社区”的新城市主张，其核心为三大思想：（1）重视区域规划，强调城市从区域整体的高度看待和解决问题；（2）以人为中心，强调建成环境的宜人性以及对人类社会生活的支持性；（3）尊重历史和自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性。新城市主义的原则（1）紧凑性原则；（2）适宜步行原则；（3）功能复合原则；（4）可支付性原则；（5）重视环境原则。新城市主义强调不论城市发展以什么方式进行，在发展过程中起决定作用的是开发的品质而不是开发所处

张跃进互联网思维下的城市综合体智能化设计

互联网思维下的城市综合体智能化设计南通天和电脑有限公司张跃进摘要：智慧城市是当代城市发展的高级形态，是世界城市发展的潮流。建设智慧城市，是新一轮信息技术应用和知识经济的产物，是工业化、城市化与信息化深度融合的发展趋势，是提高城市核心竞争力和可持续发展能力的必然要求。关键词：互联网思维城市综合体智能化设计一、互联网时代带来的生活巨变二十年前，我们有了台式电脑，之后有了笔记本电脑，现在更多使用手机的终端。之前我们是用电话线来上网，之后我们通过宽带的网线，现在无线的互联网已经越来越普及了。最近听说中国移动已经跟星巴克达成战略合作协议，要在中国所有星巴克咖啡厅内布局中国移动无线终端的上网设备，无线互联网随着终端设备普及，越来越能够方便我们的使用。后面还有从键盘到鼠标，到人机互动，不过从内容上，我们原来是自己个人来创造的，之后是如何方便进行一个沟通，比如我们都用App，我们都用IPAD。第二个变化就是互联网碎片化时代。互联网已经呈现出越来越多元化的特点。以前更多通过互联网看新闻，收发邮件，在论坛上做一些沟通交流。随着社会化普及，我们看到社交游戏，社交的网络，包括电子商务的社会化，已经越来越多的呈现出来社会化的特点。也就是社会化使得互联网越来越丰富，我们的功能和内容越来越呈现多元化。在这样一个时代如何做营销，也是我们值得深入思考的一个事情。第三个变化，是平台的变化。二十年前看报纸，收听广播，十年前开始使用电脑，开始普及电脑的时代。而现在我觉得可能2011年是一个移动互联网，也许是一个元年，随着移动终端的普及，移动互联网已经呈现出越来越强的发展趋势和营销价值。这三个变化也为整个互联网营销带来新的机遇，新的发展，以及新的挑战。着重说几个具有代表性的特点吧。第一个，每个人都能深刻感受到无线互联网，归结成为Touch时代已经来临。不仅仅进行人机互动，在互联网平台上内容方面跟传统互联网已经发生了巨大的不同。随着无线设备，随着移动终端，特别是智能手机的普及，智能终端的普及，互联网已经进入无线时代。这个无线时代不仅仅体现在工作生活当中，甚至是已经成为我们身体的一部分。用不了多久，我们身体上面，甚至我们携带的越来越多设备上都已经变成了无线终端的一个部分。无线互联网上最多应用就是App应用，不仅仅通过App看一些新闻，看一些内容，同时还可以进行娱乐，甚至还开发出非常新奇的功能，丰富我们在无线终端应用的体验。当前百货业搞移动购物难的不是技术，而是互联网思维。二、传统的城市综合体智能化设计（一）智能化系统的发展与商业项目的兴起随着现代计算机技术、通信技术、自动化系统等学科技术的不断发展和相互影响，在近年来逐渐形成一门新的技术体系：智能化系统。,信息技术的不断发展，其技术含量及复杂程度越来越高，智能化的概念开始逐渐渗透到各行各业以及我们生活中的方方面面，特别是其与建筑的结合，更是逐渐取代了传统模式的管理体系，使得我们的生活越来越简单、轻松、安全。在未来，智能化系统必将会得到更广泛的运用。随着城市化的发展，城市居民的物质生活水平越来越高，在物质基础得到满足的前提下，人们对精神生活的追求也越来越积极。购物、美食、娱乐、教育等行业的快速发展催生了新

城市综合体建设初步方案

城市综合体建设初步方案一、概念界定城市综合体是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。二、典型特征特征一：超大空间尺度。城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。特征二：通道树型交通体系。通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。

城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站或交通便利位置。交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。（三）必须营造齐备的生活系统为满足城市各阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多形态多层次生活需求，城市综合体必须拥有齐备的生活系统，其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。四、业态形式（一）商务商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。（二）商业商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生