微观经济学作业 案例分析

微观经济学作业

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信息时报讯（记者田桂丹）上月全国楼市走出“红五月”行情，广州一手楼市成交量环比也大增过半，由刚需盘唱主角。广州市房地产业界人士昨日接受采访时表示，随着上周降息信号释放，广州楼市将延续“红五月”氛围，但由于6~7月份本身就是淡季，因此短期内也不可能会有“大逆转”行情，只是淡季将不再淡。

此外，业界人士预计，除非突现利空因素，否则今年内广州房价已经难再往下，但房价暴涨可能性也很低，下半年房价可能会稳中有升。

楼市翻“红”刚需唱主角

5月全国楼市一片飘红，全国54城新房签约141362套，创年内新高。

5月广州新房成交9099套，更是刷新了2011年以来月度的网签量，环比4月5706套上升59.5%，成为近16个月来的新高。

进入6月份，由于降息释放的货币政策放松信号，广州楼市成交量仍持续“红五月”行情。据搜房网数据监控中心统计，5月28日至6月10日，广州十区两市新建商品房住宅网签量环比均上涨。

业界人士介绍，“红五月”是刚需盘重唱主角，多个推出新货及全新开盘的市区刚需盘，在小户型和低开的刺激之下，均取得了不错的业绩，其中以4月底发售的海珠罗马家园、番禺的雅居乐城南源著等市区盘为典型，这也凸显了刚需户型在目前市场上的紧俏程度。

广州维森置业总经理张维伦认为，楼市“红五月”的出现，是前期有太多压抑了很久的需求，见到市场调整已经基本到位，就出手入市了。

广州市房地产专家吴定金表示，市场并不是突然一下子变好的，而是有延续性的。今年一季度开始，地方政府和货币政策都有微调，因此楼市走势超出了预期的好，买家看到成交情况等也会慢慢改变预期，再加上五一推货定价比较到位，因此开始入市。

降息后房价仍按兵不动

上周，央行启动了三年来首次降息，公积金贷款利率也相应下调。此举可使得按揭购房者每月月供减少几十元到上百元不等，但月供压力的缓解利好，被楼市的降价止步化解。

据了解，目前已有部分刚需盘停止降价甚至小幅回调房价。降息首个周末，记者在广州楼市就发现，市区不少楼盘暂时选择按兵不动式的观望。位于南洲路的某楼盘在“五一”期间曾经推出最低毛坯1.6万元/平方米的优惠价，销售出近六成的货量。但销售人员昨日表示，开盘时毛坯开售的优惠已经取消，代之以售价为1.8万~1.9万元/平方米的带精装单位，带2000元/平方米装修。不过，郊区楼盘则仍然以价格稳定继续吸纳客源，大学城某盘面向大学城老师内部认购，认购价低至1.75万元/平方米毛坯价，取得了不错的销售。

专家看市：房价要降很难

合富置业市场经理梁燕明认为，接下来一段时间，首次置业仍将占二手住宅市场成交主力，而改善型需求刚刚开始入市，由此带动的中高端市场交投活跃度回升也正在起步，预计

降幅较明显的中高价位段优质物业将继续吸引改善型买家的青睐。从目前买家构成分析，改善型置业市场当中，购买力仍十分强劲，实力买家持币待购的情况持续。

吴定金分析，楼市可能会出现结构性上涨。目前楼市政策的放开是结构性放开，首先启动的是刚需市场，因此刚需盘是最先反弹回稳并略有上涨的。随着楼市的结构性变化，未来二三次置业和投资客可能会逐步回流，改善型置业和投资置业的比例会继续放大。

吴定金表示，降息使得市场氛围可以继续延续，市场本身的走好和政策支持，令楼市开始好转。总体来看，走好的短期区域不可能会改变，未来除非外围有利空出现，而政府又未出现相关的对冲性政策，才有可能会改变好转的趋势。

张维伦预计，楼市反弹是必然的，但不会在今年内出现。因为政府调控依然继续，因此估计房价会稳中有升，但不可能再降。“目前广州一手住宅均价是1.2万~1.3万元/平方米，相比最高时1.5万元/平方米有所下降，不用指望降到1万元/平方米”。

分析：

前言：今年来房价飞速上涨，尽管政府曾出台一系列的政策控制房价，但就是难见房价有回落的迹象。

这里，由我用微观经济学的知识点来粗略分析一下当今的房价情形。

一、供需影响房价

1、住房需求影响房价

老一批的住房正在慢慢老化，处于被拆迁改造的边缘，新建的住房又有一段较长的

建造期，在建造完成后有需要几个月的装修时间，然而年轻一代对于住房的需求是

越来越大的，即使房价飞涨，也不能改变住房是一种必需品的本质，大量的人对住

房有需求，而新住房落成又有较长的周期（还不包括有钱人买第二、第三套住房，

以及以住房为投资项目的人），造成了目前住房市场上，房价虽高却供不应求的局

面，导致了房价居高不下的后果。

2、土地供应影响房价

土地供给和土地价格的变化，在很大程度上影响了房价的涨落。中国各地政府对本

地土地的容积率都有着严格的规定，该规定变相限制了土地的供应量，因此每次土

地拍卖之时，前去竞争的开发商非常多，而且所拍卖的土地价格也都非常高，正是

土地资源的供不应求，导致了土地价格的飙升，直接影响了房地产开发商的投资成

本，从而也使得房价节节攀高。

二、弹性

对于大部分需要购买住房的消费者来说，住房是他们的生活必需品。必需品的价格弹性较小。即使价格再高，也不能过多的影响住房的需求量。这就导致了房价虽高却并不影响住房的销售量的局面，间接导致房价只升不跌。

三、总结

综上所述，房价的变化是多种因素共同作用的结果，供需影响着房价；消费者的消费行为影响着房价；房也影响着房价。