云南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产及其种类考试题
云南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产及其
种类考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于经济适用住房政策，说法不正确的是。
A：确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则
B：经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房的工程质量负最终责任C：购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款
D：房地产开发企业实施的经济适用住房项目的利润率控制在5％以下
E：房地产估价机构必须加盖公章
2、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的。
A：收回
B：摊销
C：减损
D：补偿
E：工业用地的监测点评估价格
3、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有。
A：在建工程抵押估价业务
B：城市房屋拆迁补偿估价业务
C：该机构执行台伙人所拥有的房地产抵押估价业务
D：正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务
E：工业用地的监测点评估价格
4、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年(自补办之日算起)．在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为．【2006年考题】
A：45年
B：50年
C：52年
D：55年
E：工业用地的监测点评估价格
5、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是__。
A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘
B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解
C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可
6、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的__。A．配套设施建设的限制
B．房地产使用管制
C．房地产权利的设立和行使限制
D．房地产相邻关系的限制
7、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是．【2005年考题】
A：过去数据简单算术平均法
B：过去数据加权算术平均法
C：未来数据简单算术平均法
D：未来数据加权算术平均法
E：工业用地的监测点评估价格
8、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为。
A：45.05％
B：49.31％
C：58.86％
D：63.6％
E：借款合同
9、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为__。
A．35年
B．45年
C．48年
D．50年
10、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于__。
A．社会因素
B．环境因素
C．人口因素
D．行政因素
11、在固定总价合同中，为避免因承包商承担较大风险而加大不可预见费，可增设__条款，即规定当材料、设备和能源涨价到某百分比时，开发商开始予以补偿。A．按日计价
B．重大增价
C．延期增价
D．涨价增价
12、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5％，计息周期为一年，实际利率是。
A：1．061
B：0．061
C：0．500
D：0．060
E：借款合同
13、房地产价格实质上是房地产__的价格。
A．开发成本
B．权益
C．物质实体
D．B和C
14、下列关于房地产投资信托基金(PEITs)特征的表述中，不正确的是。
A：由专业投资管理者负责经营管理
B：收入现金流的主要部分分配给了股东
C：分为权益型和抵押型两种形式
D：投资流动性好
E：借款合同
15、业主选聘和解聘物业服务企业，需要经__同意。
A．业主委员会
B．专有部分占建筑物总面积过半数的业主
C．占总人数过半数的业主
D．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主
16、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于__。
A．1.2%
B．1.5%
C．12.5%
D．16.7%
17、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是__技巧。A．产品线定价
B．选择品定价
C．补充品定价
D．产品束定价
18、__是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。
A．总效用
B．边际效用
C．总效用率
D．边际效用率
19、国家对房地产开发项目资金比例要求是__。
A．10%
B．20%
C．30%
D．40%
20、在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是__。
A．简单平均法
B．移动平均法
C．加权移动平均法
D．指数平滑法
21、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。
A．时点指标
B．相对指标
C．时期指标
D．平均指标
22、房地产过度开发比房地产泡沫的危害__。
A．更大
B．一样
C．小
D．不可比
23、估价对象权利人一般是__。
A．委托人
B．估价报告使用者
C．估价利害关系人
D．估价对象的抵押人
24、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2％，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65％，该地块可转让土地的应计成本是元／㎡
A：310.61
B：321.60
C：477.87
D：494.77
E：工业用地的监测点评估价格
25、某城市2010年商品住房施工面积为1000万m2，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万m2，恢复施工的面积为200万m2。该城市2010年商品住房新开工面积是__万m2。
A．500
B．700
C．800
D．1000
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、北京市甲级写字楼出售市场，是按房地产市场细分的标准划分的。
A：按地域细分
B：按房地产用途细分
C：按增量存量细分
D：按交易形式细分
E：按目标市场细分
2、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为__万元。A．98
B．52
C．54
D．103
3、下列哪种情况会导致房地产价格偏高__。
A．有特殊利害关系人之间的交易
B．出国急售
C．买方对所买房地产有特别兴趣
D．卖方不了解行情
4、毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，毛租金乘数法的优点是__。
A．方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料
B．由于在同一市场，相似房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
C．避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计
D．忽略了房地产租金以外的收入
E．相对全面一些
5、关于房地产项目融资说法错误的是（）。
A．房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动
B．通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金
C．实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资益的目的
D．房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应
6、按照规定，房地产开发企业在变更事项确定后，未在规定时限内通知买受人的，处理的原则是。
A：买受人无权退房
B：买受人有权退房
C：买受人不退房的，由房地产开发企业继续执行原合同
D：买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任
E：买受人退房的，由规划部门承担违约责任
7、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将出租率归为。A：时间类参数
B：融资类参数
C：评价标准类指标
D：收益类指标
E：借款合同
8、土地使用权出让合同有。
A：建设用地土地使用权出让合同
B：成片土地使用权出让合同
C：小区土地使用权出让合同
D：项目用地土地使用权出让合同
E：划拨土地使用权出让合同
9、税前现金流量等于从潜在毛收入中扣除__后的数额。
A．空置等造成的收入损失
B．运营费用
C．抵押贷款还本付息额
D．期末转售收益
E．承租人权益价值
10、对于房地产市场而言，下列关于自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是。(2008年试题)
A：自然周期与投资周期同步变化
B：投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期
C：投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期
D：投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期
E：借款合同
11、长期趋势法应用的假设前提条件为__。
A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在
B．房地产市场无明显季节性波动
C．忽略了政府宏观调控因素对价格的影响
D．市场上能够找到充分的房地产历史价格资料
12、市场定义有六个层次，以下排序正确的是__。
A．整个市场＞有效市场＞潜在市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场B．潜在市场＞整个市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场C．整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞渗透市场＞服务市场D．整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场13、下列关于定额和工程建设定额的概念，表述正确的是。
A：定额是一种规定的额度
B：工程建设定额，是指在工程建设中所有产品上人工、材料、机械、资金消耗的规定的额度
C：在现代社会经济生活中，定额是企业管理的重要基础
D：工程建设领域的定额是工程造价计价的重要依据
E：工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律
14、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的。
A：1%
B：2%
C：3%
D：8%
E：借款合同
15、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有。(2006年试题)
A：随着研究目的改变，统计总体和总体单位可以相互转化
B：反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标
C：调查对象就是被调查和访问的具体单位
D：调查单位与报告单位可以一致也可以不一致
E：相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比
16、权属管理的首要核心内容是__。
A．征地制度
B．房产审查制度
C．登记发证制度
D．纠纷处理制度
17、求取建筑物折旧的方法主要有__。
A．年限法
B．市场提取法
C．分解法
D．功能法
E．对比分析法
18、下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是__。
A．已经办理该建筑工程用地批准手续
B．已经确定施工企业
C．有保证工程质量和安全的具体措施
D．建设单位已支付工程款
19、在建设用地使用权出让时，必须符合。
A：城乡发展规划
B：国土规划
C：土地利用总体规划
D：年度建设用地计划
E：城市规划
20、下列情形中，可以不办理出让手续的有__。
A．民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心
B．林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼
C．私有住宅转让后改为副食品加工车间
D．职工已购公有住房首次上市转让
E．国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房
21、下列影响房地产价格的因素中属于区位因素的有__
A．交通便捷程度
B．朝向、楼层
C．周围环境和景观
D．建筑规模
E．外部配套设施
22、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有__。
A．可出租或可使用面积
B．出租方的商业信誉
C．基础租金与市场租金
D．出租单元的面积规划和室内装修
E．物业管理企业的经营业绩
23、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预测可行性研究，属于__阶段。
A．投资机会研究
B．初步可行性研究
C．详细可行性研究
D．项目的评估和决策
24、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于。
A：估价对象
B：估价师对估价方法的熟悉程度
C：委托人
D：估价机构资料库中可用资料情况
E：当地房地产市场状况
25、电磁波对人体的危害程度从大到小排序正确的是。A：超短波超短波>短波>中波>长波
D：超短波>短波>微波>中波>长波
E：执行层的组织协调
房地产估价师考试相关知识笔记整理
第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新
【精品】房地产估价师考试-案例分析.doc
2005年大铁锤在线解答《案例分析》 1、大铁锤老师，案例这一门我觉得有点无头绪，复习时都要看哪几本书?怎么看？谢谢 答：《案例分析》复习的时候应当看4本书：《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》，另外，可以看看以往年度的考试试卷。至于市面」?.卖的模拟习题集和参考书，建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则，纯粹是浪费时间。 2、大铁锤你好，案例分析主观题较多，答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢？ 答:（1）尽量多回答要点，相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分： （2）有把握的要点先同答，不要在答题线外答题，否则无分。 （3）相同的要点不要占2个答题线的位置，这样会挤占其他答题位置； 不同的要点不要挤在同一个答题线上。 （4）具体如何寻找答题点，要针对不同的情况区别对待。 3、大铁锤：听说估价师的案例教材编得漏洞百出，有很多不妥之处，看了会不会受些误倒？ 答：案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告，因此，多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析，或者不是所在章节论述的重点，就会不再提出。所以，大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识：即：案例并不是范例！千万不要把2者划等号。要说范例，在教材最后有一个正确的范例，可做参考。至于前面的若干案例，大家重点是去学习篇后的分析，掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法，来得到估价对象客观合理价格的。当然，教材中也存在疏漏和前后描述不一之处，对这些错误，大家可以向中国房地产估价师学会反映，以便在明年的新版教材中订正。 4、果真像你所说的话，出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话，那我们全体学员就没必要参加了，是否有道理，铁老师？ 答：我好像从没说过这些话吧？我仅仅是说：出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方，并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。 5、锤兄，你好，我想问一下，我今年只考案例这一门考试，对于制度这不书，是不是要全面系统的记忆，对于理论方法这本书，要不要把书上的计算题再做一下，请指教！！不胜感谢！！ 答：如果你只剩案例一门没过了，应当说是一件好事。因为，案例是开卷考试，你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了，也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点，就是重点在估价的实际运用上！ 6、当第三本书与案例分析有冲突时，估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个？望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。 答：第三本书（理论方法）有些内容和第四本（案例）有冲突，以第三本为准，第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的，不仅和教材不一致，甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的（而且只说了主要错误，并未指出全部错误） 7、铁锤老师：新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同？什么是招租修正值，它有何用？答：这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。所以不规范，教材中也没有相关内容，不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。
新《房地产估价规范》解读——估价方法
新《房地产估价规范》解读——估价方法 文/王珊 中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检 【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》 （以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。 一、新旧规范对比 新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。 从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同： 1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。 2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。 3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。 4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。 5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。这一内容调整，也显示出估价行业业务类型的拓展及多元化趋势。 6、新规范第六章“估价结果”较旧规范在估价结果中增加了“相关专业意见”内容，增加了对估价结果的准确性检查的内容。同时也规范了在确定估价结果时需要进行分析的内容。
房地产估价师历年考试真题下载
房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%
C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。
房地产估价师考试案例分析练习题
2012年房地产估价师考试案例分析练习题 指错题: 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡;会议室5间，建筑面积共500㎡;自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;本文来源于考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元) 标准答案： 1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。 2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。 3.自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内。 4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误，不是6007万元，应为6005万元。 甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/㎡，其余
房地产估价规范GBT
房地产估价规范G B T 标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]
中华人民共和国国家标准房地产估价规范 简介 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行） 总则 1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《》等法律、法规的有关规定，制定本规范。 1．0．2本规范适用于房地产估价活动。 1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。 1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 术语 2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。 2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。 2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。 2．0．8open market value 在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。 2．0．9类似房地产similar property 与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 2．0．10同一供求圈comparable search area 与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。 2．0．11最高最佳使用highest and best use 法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
房地产估价师案例与分析试题与答案
2011年房地产估价师《案例与分析》压题与答案 （一）某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给某。由于融资的需要，某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的 低押价值，估价结果为2300元/m2。 请问： 1.某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性? 答案： 1.理由包括： （1）二者的时点不同，价值不同。 （2）二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格和减 法定优先受偿后的价值。 （3）二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值；转 让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。 2.理由包括： （1）二者的时点不同，价值不同。 （2）拆迁估价结果和拆迁补偿金额的涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装 修补偿费。 （3）对估价对象的界定可能不同。 （二）甲公司有筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地 产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下： 物业名称 A B C 建筑面积/m265 48 50 成交单价/（元/m2）15500 14500 15000 成交日期2007年9月2007年8月2007年10月 请问： 1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分） 答案： 1.甲公司应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；租赁
房地产估价师考试-真题+答案
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
房地产估价师案例分析真题
2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。
房地产估价师《案例分析》模拟题及答案
房地产估价师《案例分析》模拟题及答案 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?( ) A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估 价 C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的 用途进行估价 D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价 2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过 下列途径( )。 A.自行改变 B.经上级主管部门批准改变
C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续 D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续 3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为( )。 A.该两幢房屋的抵押评估价格之和 B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金 C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为( )。 A.该两幢房屋的非正常市场价值 B.该两幢房屋的重新购建价格 D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值
D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值 加上土地的价值 标准答案：A,D,B,C 解析： 1.根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。 2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选D。 3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵 押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。 4.保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。
2019年房地产估价师理论与方法考试真题
2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的
D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值
房地产估价师考试案例分析大总结
案例分析大总结（两套总结版本） 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。 （3）表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误
1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 （3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。 （5）正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 （6）资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 （1）修正系数的确定没有充足的理由 （2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 （4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可
房地产估价规范(GB_T50291-1999)
中华人民共和国国家标准房地产估价规范 简介 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行） 总则 1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。 1．0．2本规范适用于房地产估价活动。 1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。 1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 术语 2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。 2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。 2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
房地产估价方法及案例分析
案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]
--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；
06年房地产估价师案例分析真题及答案
06年房地产估价师案例分析真题及答案
2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案 一、问答题（共3题，每题10分） （一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? 1 答房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式选定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。 2 该房屋性质建议拆迁人按以下原则确定
以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准； 对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估； 被拆迁人与拆迁人对房屋用途性质等协商一致的，按协商结果确定； 对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。 （二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问： 1.该商场周边近期有较多权利性质相向的 临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么? 2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的
目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。 请问： 1.估价人员这样确定该房地产的重置价格 有哪些错误? 2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出 积算价格? 答 1 应采用估价时点时的房地产重置价格。而不是过去的。 应实地查勘，搜集资料综合评价完成评估，而不是单纯按委托方提供的数据计算。
房地产估价规范
房地产估价规范 The document was finally revised on 2021
房地产估价规范 来源：-系统管理员日期：2016-01-08 10:01:35点击：38 （GB/T 50291-2015） 总则 为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。 本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其 他相关领域。 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自 己出具的估价报告负责。 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》 和国家现行有关强制性标准的规定。 2 估价原则
评估市场价值，应遵循下列原则： 1 独立、客观、公正原则； 2 合法原则； 3 价值日期原则； 4 替代原则； 5 最高最佳利用原则。 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。 最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财 务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。 确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。若两者的开
房地产估价规范标准
房地产估价规 来源：-系统管理员日期：2016-01-08 10:01:35点击：38（GB/T 50291-2015） 总则 1.0.1 为了规房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据 《中华人民国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规。 1.0.2 本规适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其 他相关领域。 1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自 己出具的估价报告负责。 1.0.4 房地产估价除应符合本规的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》 和国家现行有关强制性标准的规定。 2 估价原则
2.0.1 评估市场价值，应遵循下列原则： 1 独立、客观、公正原则； 2 合法原则； 3 价值日期原则； 4 替代原则； 5 最高最佳利用原则。 2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。 2.0.3 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。 2.0.4 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。 2.0.5 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理围。 2.0.6 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。 最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财 务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。 确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。若两者的开发
房地产估价师历年真题案例分析与答案
房地产估价师历年真题-案例分析题及答案1 一、问答题：（每题10分，共30分） (一)具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。 (二)某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。 (三)某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料? 二、单项选择题(每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意)： (一)若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估计机构接收委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。 1．要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估计方法选用的表述中，不正确的有( )。A．同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估 B．选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合 C．若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由 D．估价方法的选用必须征得委托人的同意 2．估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其( )，进而确定需要采用的估价方法。 A．估价原则 B．价格内涵C．产权 D．用途 (二)王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。 3．在接洽过程中，李某可以承诺( )。 A．现场勘察后马上口头告知评估价格，之后再按约定期限提交正式估价报告 B．评估收费给予优惠，低于其他估价机构的收费水平 C．在王某与李某所在的房地产估价机构签订估价委托合同后，经机构同意和指派，由自己亲自估价 D．由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告 4. 对该房地产评估的抵押价值应是该房地产( )。 A．在抵押期终了时的价值 B．设定抵押权时的价值C．现时的市场价值 D．为了拍卖、变现时的价值 (三)某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。 5．若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按( )评估。 A．商业用途 B．工业用途C．估价师确定的用途D．商业与工业混和用途 6．若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续， 进行抵押贷款委托评估时应按( )评估。 A. 商业用途 B．工业用途C．估价师确定的用途 D．委托方确定的用途 7．若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为( ) A．工业用途B．商业用途C．工业用途，且不考虑补地价因素的影响D．商业用途，并考虑补地价因素的影响 8．某估价事务所于1998年6月10日至16日评估了一宗房地产于1998年6月12日的价值，后对其估价结果产生了异议。现在要求你重新估价以证明该估价事务所的估价结果是否客观合理，此时你认为估价时点应为( )。 A．现在 B．委托人指定的日期