万科房地产开发成本控制全过程
万科房地产开发成本控制全过程
一、投资决策阶段
投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。
1.组织优秀的项目团队
项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统、专业的工作。在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业策划公司）、工程技术人员投资分析人员、经营管理人员（或项目经理）。
在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。
2.进行详细的成本分析
（1）土地开发成本土地成本支出约占项目总支出的20-30％，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含：
①土地出让金。土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。
②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、城市配套费均有具体规定。开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估计。拆迁安置补偿费一般采用货币补偿，其费用可参照近期类似项目。
（2）前期工程费用估算
前期开发费一般占项目总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有很大差别。“三通一平”“和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。
前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。
（3）建筑安装工程造价成本
建筑安装工程造价一般占项目总支出的45-55％，因地域差异比例数也不尽相同。其成本分析应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。并对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。
（4）社区管网、配套设施、小区智能化费
社区管网费用对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的6％左右。在决策阶段，成本控制的重点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。
区内配套应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础；配套也包括社区规划配套，应考虑其适应性。
小区智能化的定位应坚持“宁精勿多、满足基本所需”的原则，繁琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业经营管理增加难度，而且技术折旧非常快。
（5）园林环境工程费。园林环境一般为项目总支出的3-5％，其成本应同项目的定位相关联，也与项目所处的地域环境有关。
（6）投资决策阶段的费税分析管理费：根据城市地域特点一般确定为销售收入2-3％。
销售费用：一般确定在销售收入的2-3％，销售费用的控制应注意选择好适当的广告媒体，处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。
财务费用：投资决策阶段应对财务费用做好充分估计，正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目资金链的连续性。资金的使用成本将对开发商最终利润产生较大影响。
税金：在决策阶段，开发商应根据政府有关规定估算，并争取获得政府支持，减免部分税费。在二线城市，税费的减免对于异地开发商来说是至关重要的。
（7）不可预见费及风险分析
根据项目的复杂程度，不可预见费及风险一般为除去土地开发费用外的直接成本的3-5％。投资决策阶段，项目组应做好项目的土地成本变化、建造成本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析，基本保证风险成本小于项目净利润的5-8％。
二、设计阶段
设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影响在75％以上。在此阶段，成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：
1.根据项目定位确定合理的容积率
房地产开发成本控制措施
房地产开发成本控制措施 一、投资决策阶段 投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。 1.组织优秀的项目团队 项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统、专业的工作。在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、结构师、造价工程师、工程技术人员投资分析人员、经营管理人员（或项目经理）。 在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。 2.进行详细的成本分析 （1）土地开发成本土地成本支出约占项目总支出的20-30％，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含： ①土地出让金。土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。 ②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、城市配套费均有具体规定。开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估计。拆迁安置补偿费一般采用货币补偿，其费用可参照近期类似项目。 （2）前期工程费用估算 前期开发费一般占项目总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有很大差别。“三通一平”“和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。 前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确
房地产项目开发各个阶段的成本控制
房地产项目开发各个阶段的成本控制 成本分析和控制直接关系到房地产开发企业的开发成本和利润空 间，如何做好成本控制关系到房地产企业的生存和发展，因此每一个 房地产企业都会重视成本控制，下面就对在建设项目各个阶段如何进 行成本分析和控制谈谈自己的看法。 一、可行性研究阶段 该阶段需要对项目各个阶段工作实施所需投资进行分析，即投资 估算，主要包括土地开发费用、建筑安装工程费用和其他的行政性收费，各项费用具体内容不再赘述，造价人员可以根据成本的历史资料，结合当前的成本市场的趋势和影响成本的其他因素，提出一些有用的建议，例如项目现场情况、七通一平情况、可能的地质情况、冬雨季时间、工 期及其他一些不可预见费用等。 二、图纸设计和审查阶段 设计阶段对造价控制就是事前控制，这个阶段是决定占项目投资 比重较大的建安费用的重要环节，通常占项目总成本的 70%左右。设计 决定了工程造价，一旦设计方案敲定，预算、结算等等只能是计量过程 而不能改变造价，因此设计不仅要做到满足功能要求还要经济合理、最大限度的降低成本，设计单位往往从自身的利益出发，并不把工程造价放在首位，主要追求设计的安全可靠、美观耐用，在这里提出了“限额 设计”的概念。 首先，在满足生活环境、使用功能和符合法规标准的前提下，要
求设计单位提高现有土地的利用率，主要从以下几方面实施： 压缩建筑的间距，在规划部门允许的范围内最大限度的提高容积率；提 高住宅层数或高低层搭配；适当的增加房屋长度；提高公共建筑的层数，减少公共设施的占地面积；合理的进行道路布置和绿化景观设计； 其次，造价人员通过对建安成本的分析，确定各分部分项的概算指标，将建安部分的投资严格控制在投资估算的范围以内，不发生超额现象。 成本管理人员依据设计任务书，以完整、准确地反映设计内容和 意图，确切反映当地适时价格水平的原则，提出新材料、新工艺、新技 术对工程造价的影响和使用限制，编制出初步设计概算，其组成内容 应包括各单位工程的下列各项费用指标： 1、室外总体工程，包括室外道路；绿化景观；给排水、消防、供热、燃气管道；室外强弱电供电线路、变配电站；各种设备、站类用房等； 2、土石方工程； 3、一般土建工程，包括地基工程、基础工程、 主体结构工程、装饰装修工程等； 4、安装工程，包括机械设备安装工 程 ( 水泵、风机、电梯等 ) 、电气设备安装工程 ( 变压器、发电机、高 低压配电柜等 ) 、热力设备安装工程 ( 热交换机组、锅炉、空调机组 等 ) 、动力照明工程、弱电工程 ( 电视、电话、网络、门禁对讲、防入侵、巡更、监控、消防报警、漏电火灾报警、停车场管理、背景音乐、 远程抄表等系统 ) 、给排水工程、采暖工程、通风空调工程、消防工程( 消火栓系统、自动喷淋系统、自动喷雾系统、气体灭火系
万科房地产开发成本控制全过程
万科房地产开发成本控制全过程 一、投资决策时期 投资决策时期是项目开发中最为关键的时期，现在期所做的项目策划书、投资估确实是投资决策的重要依据，直截了当阻碍整个项目的成败。在这一时期应着重从以下几方面加大成本治理。 1.组织优秀的项目团队 项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统、专业的工作。在投资决策时期，公司需要组织一个由集团公司和地产公司体会丰富的专业技术人才组成的项目组，成本操纵人员要参与投资决策时期的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或托付专业策划公司）、工程技术人员投资分析人员、经营治理人员（或项目经理）。 在投资决策时期，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本操纵人员要紧对都市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情形、贷款利率等做出充分的了解、分析和判定。 2.进行详细的成本分析 （1）土地开发成本土地成本支出约占项目总支出的20-30％，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含： ①土地出让金。土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。 ②土地征用费、都市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、都市配套费均有具体规定。开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估量。拆迁安置补偿费一样采纳货币补偿，其费用可参照近期类似项目。 （2）前期工程费用估算 前期开发费一样占项目总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有专门大差不。“三通一平”“和临时设施费应按照实际估算，并结
房地产全过程成本管控方案
房地产全过程成本管控方案 在房地产开发过程中，成本是非常重要的一个环节，涉及到企业的经济效益和市场竞争力。因此，建立完善的房地产全过程成本管控方案，可以帮助企业在项目开发中控制成本、提高效益。本文将探讨房地产开发全过程成本管控方案的几个关键环节。 1. 前期投资成本的控制 前期投资是房地产开发项目成本结构的重要组成部分，包括土地购置费、规划设计费、环评报告费、拆迁补偿费等。在前期投资时，应根据实际情况进行细致的规划，避免不必要的浪费。同时，在选址时需要考虑到市场需求、交通便利性、用地政策等多个因素，以尽可能降低土地购置费。 2. 设计施工成本的控制 房地产开发的设计施工成本是包含在项目成本中的较大一部分，设计建造的合理性是直接影响成本的因素。因此，在设计阶段应细心审视，并适当增加设计的灵活性和可调性，确保不会因为一些小细节造成项目的重复投资、造成建设困难和费用上升。 在施工阶段，可以通过提高施工效率、优化供应链等措施降低成本。使用新技术和设备，合理选用建材，不断优化采购流程，都是有效的施工成本控制措施。 3. 后期维护成本的控制 房地产开发在交付后还需要维护和管理，包括物业管理、维修保养、保险费用等。为了控制后期成本，应在设计阶段规划物业管理、设计维修保养等方面，尽量减少不必要的维护成本。 4. 用户风险控制 在一些不良的市场环境下，用户风险是不能忽视的因素。因此，在房地产开发全过程中，应加强用户风险控制，保证合同规范、交付标准符合实际，限制加价和一揽子服务等。 5. 财务成本控制 财务成本是房地产全过程成本中不可忽视的部分，主要包括利息、税、融资成本等。在财务环节，应加强项目资金管理、并精细化管理现金流、管控回款等手段有效降低综合成本率。
房地产成本控制的方法
房地产成本控制的方法 房地产成本控制是指在房地产项目的开发、建设和运营过程中，通过合理的管理和控制手段，降低成本，提高效益的一系列措施。下面将从项目策划、设计、施工、采购、运营等方面介绍房地产成本控制的方法。 一、项目策划阶段的成本控制方法： 1. 市场调研：在项目策划阶段，进行充分的市场调研，了解目标市场的需求和竞争情况，避免盲目投资和过度开发，从而降低成本风险。 2. 风险评估：对项目进行全面的风险评估，包括政策风险、市场风险、技术风险等，制定相应的风险应对措施，减少不确定性带来的成本压力。 3. 合理定位：根据市场需求和项目特点，合理定位项目的规模、品质和定价，避免过度投资和低估市场需求，从而降低成本。 二、设计阶段的成本控制方法： 1. 设计优化：在设计阶段，通过优化建筑结构、布局和材料选择等，降低建筑物的建造成本和运营成本，提高资源利用效率。 2. 节能设计：采用节能设计理念，选择节能材料和设备，提高建筑物的能源利用效率，降低能源消耗和运营成本。 3. 标准化设计：采用标准化设计和模块化建造，降低设计和施工的成本，提高施工效率和质量。 三、施工阶段的成本控制方法：
1. 施工组织优化：合理组织施工流程，优化施工方案，提高施工效率，减少施工时间和成本。 2. 供应链管理：建立稳定的供应链体系，与供应商建立长期合作关系，降低采购成本，提高采购效率。 3. 施工质量控制：加强施工质量管理，提高施工质量，减少后期维修和改造成本。 四、采购阶段的成本控制方法： 1. 采购策略优化：根据项目需求和市场情况，制定合理的采购策略，选择合适的供应商，降低采购成本。 2. 供应商管理：与供应商建立长期合作关系，加强供应商管理，提高供应商的服务质量和交货准时率，降低采购风险和成本。 3. 采购合同管理：建立健全的采购合同管理制度，明确合同条款和责任，减少合同纠纷和额外成本。 五、运营阶段的成本控制方法： 1. 设备维护管理：建立设备维护管理制度，定期检查和维护设备，延长设备寿命，减少维修和更换成本。 2. 能源管理：加强能源管理，优化能源使用结构，提高能源利用效率，降低能源消耗和运营成本。 3. 运营数据分析：建立完善的运营数据分析系统，及时掌握运营情况，发现问题并采取相应措施，提高运营效率和降低成本。
房地产项目的成本控制内容及成本控制方法
房地产项目的成本控制内容及成本控制方法房地产项目的成本控制是指通过合理地控制房地产项目的成本，以便在规定的预算范围内实现项目的目标。成本控制内容包括成本估算、成本预算、成本控制和成本分析等方面。本文将分别对这些内容以及常用的成本控制方法进行详细介绍。 一、成本估算 成本估算是在项目开始阶段对项目的总成本、各项费用和各项工作进行估算和计算，并确定项目的概算。在成本估算中，需要考虑项目的地理位置、土地面积、建筑面积、建筑类型、材料和劳动力成本等因素。通过成本估算，可以提前了解项目的成本状况，为后续的成本预算和控制提供依据。 二、成本预算 成本预算是在项目开始实施前，根据成本估算结果制定的规范化的成本计划。成本预算对项目的每个阶段和每个工作进行了详细的成本分析和统计，并以数字化形式列出每个成本项目的费用和时间节点。通过成本预算，可以清晰地了解项目的预期成本，并为后续的成本控制提供指导和依据。 三、成本控制 成本控制是指在项目实施过程中，通过各种手段和措施控制项目的成本，以确保项目在规定的预算范围内完成。成本控制包括对项目的各个方面的成本进行监控和分析，并根据实际情况进行调整和优化。常用的成本控制方法包括设定成本目标、制定控制措施、进行成本分析、实施成本评估等。
1.设定成本目标：根据项目的预算和经济效益目标，确定项目的成本 目标，为成本控制提供明确的方向和目标。 2.制定控制措施：制定成本控制的具体措施和方法，包括质量控制、 资源管理、进度安排等各个方面的措施，以确保项目的成本在合理的范围 内控制。 3.进行成本分析：对项目的各个阶段和工作进行成本分析，了解每个 成本项目的具体费用，并根据实际情况进行调整和优化。 4.实施成本评估：对项目的成本进行定期的评估，了解成本的实际情况，及时对项目的成本进行调整和控制。 四、成本分析 成本分析是对项目的成本进行详细的统计和分析，以便了解项目的成 本构成和分配情况。成本分析可以从各个层面和角度对项目的成本进行分析，包括直接成本、间接成本、可变成本、固定成本等方面。通过成本分析，可以提供项目决策的依据，优化资源的配置，降低成本的风险。 总结起来，房地产项目的成本控制内容主要包括成本估算、成本预算、成本控制和成本分析等方面。成本控制的方法包括设定成本目标、制定控 制措施、进行成本分析和实施成本评估等。通过合理地进行成本控制，可 以确保房地产项目在规定的预算范围内高效地完成，并达到预期的经济效益。
房地产开发公司成本控制的措施与方法
房地产开发公司成本控制的措施与方法 市场的竞争，说到底是人才的竞争。房产商要想控制好工程投资，提高投资效益，首先要吸引优秀的专业人才。如：造价工程师、房地产估价师、监理工程师、审价师、预算师等。房产商有了这些专业人员，并能为之提供良好的专业舞台和建立相应的具有竞争性、风险性的激励机制，发挥其特长；当专业人员的专业能量达到充分释放时，项目的投资控制工作必定能够卓有成效。 值得注意的是，如吸引专业人才过多，管理成本的幅度也会因此上升。决策时，要正确地把握好引进人才“度”的最佳“配合比”方案。明智的房产商也应学会善于借用“外脑”来为自己进行咨询服务，寻求资质高、信誉好、经验丰富的专业中介机构进行长期合作，不断完善自身的管理。 二、建设项目全过程投资控制 1．项目可行性研究 从工程的可行性研究开始，就要重视投资控制工作。如工程论证决策、工程投资结算、工程经济评估、资本有用地配置和利用、资金筹集和回收、市场需求预测等。只有合格地通过了可行性研究的工程，才能举行开发。 2．设计选型、优化设计
有关资料介绍，设计方案的优劣对工程造价的影响度占75％。房产商要择优选用信誉好、资质高的设计院。经优化设计后，设计出不断满足市场需求的创新方案和最佳房型。同时，房产商应严格要求设计方，将设计的保险系数在规范允许范围内降至最下限。普通来说，在保证工程质量的前提下，选用砼级别越低，单元平方米含钢量越少，造价越低；加之装饰材料也选用档次适中、价格实惠的材料，工程本钱必定会有较大幅度的降低。 3．工程招投标或委托施工发包署理 通过工程招标（一般有费率招标、设计概算招标、施工图招标等形式），确定合理的合同价（工程造价）。房产商应首先考虑签约固定总价合同（闭口合同），要善于将施工期间的系列风险转嫁至中标方（承包商）。其次，再考虑调值总价合同或其它形式的合同。编写投标须知时，须将开办费包干、优惠条件等列入报价范围。应学会利用投标方的心态，在保证质量、工期的前提下争取降低中标价。但并非首选报价最低的为中标者，要借鉴市场的经验和教训，在资质、信誉、经验及技术标全方位的综合考评后，再最终确定中标单位。 4．严格把好签约工程合同关
万科9大阶段成本控制要点指南
万科9大阶段成本控制要点指南 万科是一家拥有丰富房地产开发经验和专业团队的公司，为了提高项目的竞争力和盈利能力，成本控制是非常关键的一个环节。以下是万科9大阶段成本控制的要点指南： 1.前期投资阶段： 在项目开发前期，万科需要进行充分的市场调研和策划工作，确保项目的可行性和市场需求。此阶段的成本控制要点包括： -合理确定项目投资额及收益预测，避免资金浪费。 -精准把握土地价格与位置，确保物业市场价值。 -管理项目的开发风险，降低意外成本。 2.设计阶段： 在项目设计阶段，万科需要与设计师密切合作，确保设计方案符合预期并控制成本。此阶段的成本控制要点包括： -定期与设计师沟通，确保设计方案与成本控制计划相匹配。 -优化设计方案，寻找更经济、高效的施工方法。 -适时进行设计概念变更，避免设计变更造成的成本增加。 3.采购阶段： 在采购阶段，万科需要与供应商、承包商等进行合作，以获得具有竞争力的价格和服务。此阶段的成本控制要点包括： -寻求多个供应商的报价，进行比较以获得最有性价比的供应方案。
-严格审查供应商的信誉度和服务质量，避免因供应商的问题而导致额外成本。 -对供应商进行有效管理，确保供应链的稳定性和可控性。 4.合同管理阶段： 在项目实施阶段，万科需要对合同进行有效管理，确保合同的履行并避免因合同纠纷而产生额外成本。此阶段的成本控制要点包括：-制定合理的合同条款和标准，以减少合同纠纷的可能性。 -对合同进行及时跟进和监督，确保合同的履行情况。 -对变更合同进行审慎管理，降低因合同变更而导致的成本增加。5.施工阶段： 在项目施工阶段，万科需要对施工过程进行有效管理和监督，避免施工质量问题和成本溢出。此阶段的成本控制要点包括： -确保施工过程严格按照设计方案进行，减少额外建设工作。 -对施工进度进行有效管理和监控，避免滞后和延误。 -加强施工质量监督，确保质量与成本控制完全匹配。 6.供应商管理阶段： 万科需要对供应商进行有效管理和合理约束，确保供应商按时交付和提供合格的产品和服务。此阶段的成本控制要点包括： -对供应商进行定期评估和考核，以确保其性价比和绩效。 -与供应商建立长期稳定的合作关系，以获得更好的价格优势。
房地产成本控制四大核心环节管理 范本
房地产成本控制四大核心环节管理范本 房地产成本控制是房地产企业管理的重要环节之一，它的成功与否直接关系到企业的盈利能力和市场竞争力。以下是房地产成本控制的四大核心环节管理的范本： 1.成本预算管理 成本预算管理是房地产成本控制的第一步，它包括确定项目成本预算、编制成本预算计划、监控成本预算执行情况等。具体操作包括：（1）确定项目成本预算：根据项目的规模、地理位置、市场需求等因素，确定项目的总成本预算。 （2）编制成本预算计划：将项目总成本预算分解为各个阶段的成本预算，并制定详细的成本预算计划。 （3）监控成本预算执行情况：对成本预算计划进行实际执行情况的监控和分析，及时调整成本预算计划，确保项目成本控制在合理范围内。 2.成本核算管理 成本核算管理是房地产成本控制的第二步，它包括确定成本核算方法、编制成本核算标准、计算成本、分析成本等。具体操作包括： （1）确定成本核算方法：根据项目的不同类型和特点，确定合适的成本核算方法，如直接成本法、间接成本法等。 （2）编制成本核算标准：根据成本核算方法，制定详细的成本核算标准，包括成本项目、成本计算方法、成本计算依据等。
（3）计算成本：按照成本核算标准，对项目成本进行计算，得出项目的实际成本。 （4）分析成本：对项目成本进行分析，发现成本高低的原因，制定成本控制措施，降低成本。 3.成本控制管理 成本控制管理是房地产成本控制的第三步，它包括制定成本控制计划、实施成本控制、评估成本控制效果等。具体操作包括： （1）制定成本控制计划：根据项目的特点，制定详细的成本控制计划，包括成本控制目标、成本控制方法、成本控制指标等。 （2）实施成本控制：按照成本控制计划，采取相应的措施，控制项目成本。 （3）评估成本控制效果：对成本控制效果进行评估，发现成本控制不足的地方，及时进行调整和改进。 4.成本优化管理 成本优化管理是房地产成本控制的最后一步，它包括制定成本优化计划、实施成本优化、评估成本优化效果等。具体操作包括： （1）制定成本优化计划：根据项目的特点，制定详细的成本优化计划，包括成本优化目标、成本优化方法、成本优化指标等。 （2）实施成本优化：按照成本优化计划，采取相应的措施，优化项目成本。 （3）评估成本优化效果：对成本优化效果进行评估，发现成本优化不足的地方，及时进行调整和改进。
地产公司成本管理主要工作流程及责任分工
地产公司成本管理主要工作流程及责任分工 项目经理部是不是应该作为项目的成本控制中心，以及是否有能力成为项目的成本控制中心，一直是房地产企业内有争议的话题。目前的较为统一的做法是设计、销售、成本人员只是在工程紧张有工作需要的时候驻现场办公，不再作为项目经理部的编制。这样定位的好处是能发挥公司各职能部门的专业优势，使决策与执行相分离，更好地体现企业经营中的风险控制。 成本管理是房地产企业经营中相当重要的一个工作环节，既讲求运作的效率，又需要强调过程中的风险控制。以下我们按照目前较为常用的一种管理架构模式，结合成本管理的各工作环节，分析是否达到了效率与监督并重的结果。 一、成本测算与目标成本制订；由审算部更名为“成本管理部”后，成本部从建安费用的管理扩大为对全项目的成本进行统一的计划和管理；本阶段的重点和难点是在目标成本确定前与各部门进行互动的讨论和修正。 二、合同签订前的成本管理：从下表可以看出，预算工作不是成本部独立完成的，是建立在工程项目部的工作基础上的。现有体系已能实现对成本部的有效监督，招标是在公司招标小组领导下工程与成本共同完成，预算的基础外委进行的，并且在成本审核完成后有工程、财务总监等公司领导审核。如果是工作量清单招标，其合同价主要是由竞争确定的，对成本人员的能力和责任心的依赖更小。
三、合同实施阶段——进度款支付：目前各公司对进度款支付基本上没有什么异议，成本部的进度款审核为项目成本人员和成本部经理两级审核。但是如项目成本人员归属项目经理部管理，则项目部占了付款审核80% 以上的权重，有一定风险。 四、合同实施阶段——施工过程的造价管理（处理索赔、变更签证、零星合同）：本阶段的索赔处理、变更签证、零星合同的办理是由成本人员和项目部现场工程师共同负责。如驻现场的成本人员由项目经理进行管理，则基本由项目经理部一
房地产开发项目成本控制的关键阶段
房地产开发项目成本控制的关键阶段 房地产开发项目成本控制是一个复杂而关键的过程，需要在项目的各个阶段进行有效 管理和监控，以确保项目能够按计划和预算顺利完成。在整个项目生命周期中，可以将房 地产开发项目成本控制的关键阶段分为以下几个部分。 1. 前期筹备阶段： 在项目启动之前，开发商需要进行项目前期策划和市场调研，确定项目的规模、定位 和投资预算等。在这个阶段，对项目的定位和投资预算的准确定义非常重要，开发商需要 与设计师、咨询顾问和市场调研人员合作，确定项目的规模、产品类型和定价策略等。还 应对项目的可行性进行全面的评估，包括市场需求、土地成本、建设成本和销售预期等。 这些决策将直接影响项目的成本，并为后续的成本控制奠定基础。 2. 设计阶段： 在项目获得土地并开始设计之后，开发商需要与设计师、工程师和承包商紧密合作， 制定详细的设计方案和图纸，并进行成本估算和预算编制。在设计阶段，需要进行多次设 计评审和成本优化，以确保设计方案符合项目的预算和质量要求。还需要关注新材料、新 技术和绿色建筑等创新，以提高项目的竞争力和可持续发展性。 3. 施工阶段： 一旦设计方案获得批准，开发商需要与承包商签订施工合同，并督促工程进度和质量。在施工阶段，成本控制的关键在于把控工程进度和质量，避免因施工延误和质量问题而导 致的额外成本支出。还需要对施工过程中的变更进行管理和控制，避免不必要的额外成 本。 4. 运营阶段： 项目竣工后，开发商需要将项目交付给业主或物业管理公司，开始正式运营。在运营 阶段，成本控制的关键在于确保项目的运营成本和收益之间的平衡。开发商需要与物业管 理公司合作，制定有效的预算和管理制度，并监控项目的运营状况，及时调整运营策略和 预算，以确保项目能够以最佳状态投入市场。 房地产开发项目成本控制的关键阶段包括前期筹备阶段、设计阶段、施工阶段和运营 阶段。在每个阶段，开发商需要与设计师、承包商和物业管理公司等相关方进行紧密合作，制定有效的管理措施和预算，并进行定期的监控和评估，以实现项目成本的有效控制。只 有在各个阶段的成本控制工作都得到有效执行和监督，才能保障项目的顺利实施和最终的 盈利。
2023年万科全套成本制度成本核算指引
万科全套成本制度-成本核算指导 1.目旳：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，对旳计算开发产品成本，便于成本资料旳比较和分析。 2.范围：合用于集团内全资、控股及受托非控股经营旳房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范旳推行、解释、修改并检查执行状况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理旳规定，对旳组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改善成本核算措施，合理确定成本计算对象，对旳归集和分派开发成本及费用，及时、精确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在旳问题，不停寻求减少成本旳途径，同步对在本规范实行过程中发生旳问题及时向总部财务管理部反馈。 4. 措施和过程控制 4.1 成本核算旳基本程序 成本核算旳一般环节依次如下： 4.1.1 根据成本核算对象确实定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间旳分派措施、原则。 4.1.4 将归集旳开发成本费用按确定旳措施、原则在各成本核算对象之间进行分派。 4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象旳开发总成本。 4.1.6 对旳划分已竣工和在建开发产品之间旳开发成本，分别结转竣工开发产品成本。
4.1.7 对旳划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应承担旳成本，对旳结转竣工开发产品旳销售成本。 4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理规定，总括反应各成本核算对象旳成本状况。4.2 成本核算对象确实定 4.2.1 成本核算对象确实定原则 4.2.1.1 满足成本计算旳需要； 4.2.1.2 便于成本费用旳归集； 4.2.1.3 利于成本旳及时结算； 4.2.1.4 适应成本监控旳规定。 4.2.2 成本核算对象确实定措施 各企业可根据成本核算对象确实定原则，并结合项目实际状况，确定详细成本核算对象。4.2.2.1 成片分期（区）开发旳项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不一样功能旳，在按期(区)划提成本核算对象旳基础上，还应按功能划提成本核算对象。 4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不一样构造旳，还应按构造划提成本核算对象。 4.2.2.4 根据核算和管理需要，对独立旳设计概算或施工图预算旳配套设施，不管其支出与否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一种房屋等开发项目服务旳、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低旳配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生旳开发费用直接计入房屋等开发项目旳成本。 4.3 成本费用项目及核算内容
房地产开发项目现场成本的管理与控制
房地产开发项目现场成本的管理与控制 随着城市化进程的不断推进，房地产开发项目成为城市建设中的重要组成部分。由于 房地产开发项目本身的复杂性和规模，项目现场的成本管理与控制成为了开发商和项目管 理者最为关注的问题之一。好的成本管理与控制可以保证项目的顺利进行，提高项目的经 济效益和质量，因此对于房地产开发项目来说，现场成本的管理与控制至关重要。 一、现场成本的管理 1. 成本预算 在项目启动之初，就需要对项目的整体成本进行预算。成本预算需要考虑到土地成本、建筑施工成本、设备采购成本等多方面的成本，并根据项目的规模和特点进行合理的预算 分配。成本预算需要充分考虑项目的实际情况，并留有一定的余地以应对可能的风险和变化。 2. 成本控制 在项目进行过程中，需要不断对成本进行监控和控制。成本控制的关键在于对成本的 实时监测和分析，及时发现成本偏离预算的情况，并采取相应的措施加以控制。成本控制 需要注重现场施工和采购等环节的实际情况，避免浪费和违规操作，确保成本的有效控 制。 3. 成本分析 对于成本的分析可以帮助管理者更好地了解成本的构成和变动情况，为合理控制提供 依据。成本分析可以帮助管理者发现成本高的环节和原因，并及时进行调整和优化。通过 成本分析，可以不断优化成本结构，提高效率和经济效益。 人力成本是房地产开发项目中最为重要的一部分成本，因此需要重点加以控制。在施 工和运营过程中，需要优化人力资源配置，避免过度投入或人力不足的情况发生。需要加 强对劳动力的管理和培训，提高人员的工作效率和素质，以减少不必要的人力成本。 物资采购成本是房地产开发项目中另一个重要的成本部分，需要加以严格的控制。物 资采购成本的控制需要从多个方面入手，包括合理的供应商选择、合同约束和采购管理等 环节的加强。需要对采购成本进行实时的监控和分析，及时发现成本偏离预算情况，并及 时采取措施加以控制。 3. 设备维护与运营成本控制 在房地产开发项目中，设备的维护与运营成本也是一个需要重点关注的环节。对于设 备的维护与运营成本需要进行精细化管理，包括设备定期检查与维护、设备使用情况的实
房地产项目开发各个阶段的成本控制
房地产项目开发各个阶段旳成本控制 成本分析和控制直接关系到房地产开发企业旳开发成本和利润空间，怎样做好成本控制关系到房地产企业旳生存和发展，因此每一种房地产企业都会重视成本控制，下面就对在建设项目各个阶段怎样进行成本分析和控制谈谈自己旳见解。 一、可行性研究阶段 该阶段需要对项目各个阶段工作实行所需投资进行分析，即投资估算，重要包括土地开发费用、建筑安装工程费用和其他旳行政性收费，各项费用品体内容不再赘述，造价人员可以根据成本旳历史资料，结合目前旳成本市场旳趋势和影响成本旳其他原因，提出某些有用旳提议，例如项目现场状况、七通一平状况、也许旳地质状况、冬雨季时间、工期及其他某些不可预见费用等。 二、图纸设计和审查阶段 设计阶段对造价控制就是事前控制，这个阶段是决定占项目投资比重较大旳建安费用旳重要环节，一般占项目总成本旳70%左右。设计决定了工程造价，一旦设计方案敲定，预算、结算等等只能是计量过程而不能变化造价，因此设计不仅要做到满足功能规定还要经济合理、最大程度旳减少成本，设计单位往往从自身旳利益出发，并不把工程造价放在首位，重要追求设计旳安全可靠、美观耐用，在这里提出了“限额设计”旳概念。 首先，在满足生活环境、使用功能和符合法规原则旳前提下，规
定设计单位提高既有土地旳运用率，重要从如下几方面实行： 压缩建筑旳间距，在规划部门容许旳范围内最大程度旳提高容积率；提高住宅层数或高下层搭配；合适旳增长房屋长度；提高公共建筑旳层数，减少公共设施旳占地面积；合理旳进行道路布置和绿化景观设计； 另一方面，造价人员通过对建安成本旳分析，确定各分部分项旳概算指标，将建安部分旳投资严格控制在投资估算旳范围以内，不发生超额现象。 成本管理人员根据设计任务书，以完整、精确地反应设计内容和意图，确切反应当地适时价格水平旳原则，提出新材料、新工艺、新技术对工程造价旳影响和使用限制，编制出初步设计概算，其构成内容应包括各单位工程旳下列各项费用指标： 1、室外总体工程，包括室外道路；绿化景观；给排水、消防、供热、燃气管道；室外强弱电供电线路、变配电站；多种设备、站类用房等； 2、土石方工程； 3、一般土建工程，包括地基工程、基础工程、主体构造工程、装饰装修工程等； 4、安装工程，包括机械设备安装工程(水泵、风机、电梯等)、电气设备安装工程(变压器、发电机、高下压配电柜等)、热力设备安装工程(热互换机组、锅炉、空调机组等)、动力照明工程、弱电工程(电视、电话、网络、门禁对讲、防入侵、巡更、监控、消防报警、漏电火灾报警、停车场管理、背景音乐、远程抄表等系统)、给排水工程、采暖工程、通风空调工程、消防工程(消火栓系统、自动喷淋系统、自动喷雾系统、气体灭火系
房地产项目开发各个阶段的成本控制
房地产项目开发各个阶 段的成本控制 This model paper was revised by LINDA on December 15, 2012.
房地产项目开发各个阶段的成本控制成本分析和控制直接关系到房地产开发企业的开发成本和利润空间，如何做好成本控制关系到房地产企业的生存和发展，因此每一个房地产企业都会重视成本控制，下面就对在建设项目各个阶段如何进行成本分析和控制谈谈自己的看法。 一、可行性研究阶段 该阶段需要对项目各个阶段工作实施所需投资进行分析，即投资估算，主要包括土地开发费用、建筑安装工程费用和其他的行政性收费，各项费用具体内容不再赘述，造价人员可以根据成本的历史资料，结合当前的成本市场的趋势和影响成本的其他因素，提出一些有用的建议，例如项目现场情况、七通一平情况、可能的地质情况、冬雨季时间、工期及其他一些不可预见费用等。 二、图纸设计和审查阶段 设计阶段对造价控制就是事前控制，这个阶段是决定占项目投资比重较大的建安费用的重要环节，通常占项目总成本的70%左右。设计决定了工程造价，一旦设计方案敲定，预算、结算等等只能是计量过程而不能改变造价，因此设计不仅要做到满足功能要求还要经济合理、最大限度的降低成本，设计单位往往从自身的利益出发，并不把工程造价放在首位，主要追求设计的安全可靠、美观耐用，在这里提出了“限额设计”的概念。 首先，在满足生活环境、使用功能和符合法规标准的前提下，要求设计单位提高现有土地的利用率，主要从以下几方面实施：
压缩建筑的间距，在规划部门允许的范围内最大限度的提高容积率；提高住宅层数或高低层搭配；适当的增加房屋长度；提高公共建筑的层数，减少公共设施的占地面积；合理的进行道路布置和绿化景观设计； 其次，造价人员通过对建安成本的分析，确定各分部分项的概算指标，将建安部分的投资严格控制在投资估算的范围以内，不发生超额现象。 成本管理人员依据设计任务书，以完整、准确地反映设计内容和意图，确切反映当地适时价格水平的原则，提出新材料、新工艺、新技术对工程造价的影响和使用限制，编制出初步设计概算，其组成内容应包括各单位工程的下列各项费用指标： 1、室外总体工程，包括室外道路；绿化景观；给排水、消防、供热、燃气管道；室外强弱电供电线路、变配电站；各种设备、站类用房等； 2、土石方工程； 3、一般土建工程，包括地基工程、基础工程、主体结构工程、装饰装修工程等； 4、安装工程，包括机械设备安装工程(水泵、风机、电梯等)、电气设备安装工程(变压器、发电机、高低压配电柜等)、热力设备安装工程(热交换机组、锅炉、空调机组等)、动力照明工程、弱电工程(电视、电话、网络、门禁对讲、防入侵、巡更、监控、消防报警、漏电火灾报警、停车场管理、背景音乐、远程抄表等系统)、给排水工程、采暖工程、通风空调工程、消防工程(消火栓系统、自动喷淋系统、自动喷雾系统、气体灭火系统)； 5、器具、设备购置费用。 设计单位依据上述的概算指标进行施工图设计，对设计方案进行审核，择优选择，编制施工图预算，确保工程造价在设计概算范围以内。 一般来说，设计阶段可以控制工程造价的70%，但是要达到这个标准要花费大量的精力和时间，反复的修改设计方案，还要各个相关部门密切配合，主要原因是：1、设计单
万科房地产目标成本控制方法
万科房地产目标 目标成本控制 责 任 书 万科房地产精华
编制依据及说明 1．项目发展部：土地出让合同、报批报建费用明细； 2．设计部：实施方案设计图纸及规划指标、建造标准与材料部品标准；3．工程管理部：钢筋、砼、砌体等结构指标，招标工作计划； 4．项目经理部：场地平整方案，临时设施建造标准； 5．营销管理部：景观分区建议，营销费用计划； 6．财务管理部：资本化利息计算依据、管理费用计算依据。 本责任书已与相关部门讨论并达成一致。执行过程中，由成本管理部整体负责。各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。 成本管理部 《项目目标成本控制责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过其中各项控制目标。现予以发布，请相关部门遵照执行。 签发人： 签发日期：年月日 主送：公司管理层 一、项目开发总目标： 1.项目概况 1) 总体规划指标
2.成本目标 项目目标成本确定为 3920 元/m2，按成本科目具体构成如下：注：含住宅、商业、车库等所有可售资源。
3。成本项目责任部门划分一览表 责任部门责任范围责任人 项目发展部1、政府地价及相关费用、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费 2、人防易地建设费、非经营公建配套费、墙改费、环境影响评测费、图纸审查费、公告费、产权测量费、产权登记费、消防微缩费 设计部1、设计费、晒图及模型制作 2、主体建安工程部品 3、环境绿化费 4、配套公建 5、设计变更 工程管理部1、勘察、测绘、沉降观测 2、招标管理费、合同审查费、散装水泥保证金、代理公司担保费 3、除部品以外的主体建安工程费 4、管线综合设计费用 5、工程监理费、工程质量监督费 西青项目部1、测绘、临水、临电、临时道路、场地平整 2、临时围墙、围板 3、现场签证 4、市政配套费用(水、电、供热、煤气、智能化 5、项目部行政管理费用 营销中心1、接待厅装修装饰费、样板间费用 2、销售费用 成本管理部1、预结算编审费 财务管理部1、资本化利息 2、管理费用
万科房地产成本管理流程 12P
万科房地产成本管理流程 一、总则 1、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合集团成本管理的要求和经验、教训,制定本制度。 2、成本管理的基本原则是:以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的. 3、成本监控的任务是:遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。 二、房地产成本管理职责 (一）集团总部的成本管理职责 1、制定、修正集团成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。 2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断,及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。 3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算,把握投资决策，合理配置资源,帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是： ◆立项资料是否齐全、规范； ◆市场定位是否明确、恰当； ◆投资成本估算是否经济、合理； ◆投资回报是否符合集团利润目标要求； ◆投资风险能否有效控制。 4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编集团成本报表；分析、总结项目成本控制情况，协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。 5、建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料,为集团管理层提供充分、有效的决策依据,并按要求将有关意见反馈给各开发企业。 6、组织集团成本管理的信息交流,通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广集团内外成本管理经验，寻求降低成本的有效途径，促进集团成本管理水平的提高. 7、根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。并结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标. 8、逐步推行成本管理及其信息交流电脑化，搞好成本管理的综合服务。