中粮地产：中粮地产(北京)有限公司拟收购北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司所 2010-12-18
中粮地产(北京)有限公司拟收购
北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司所持有的北京中粮万科房地产开发有限公司部分股权项目
资产评估报告书
中企华评报字[2010]第432号
共一册，第一册
北京中企华资产评估有限责任公司
二零一零年八月二十六日
资产评估报告书
目录
声明 (2)
摘要 (3)
资产评估报告书 (5)
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者 (5)
二、评估目的 (10)
三、评估对象和评估范围 (10)
四、价值类型及其定义 (10)
五、评估基准日 (10)
六、评估依据 (11)
七、评估方法 (13)
八、评估程序实施过程和情况 (17)
九、评估假设 (21)
十、评估结论 (23)
十一、特别事项说明 (24)
十二、评估报告使用限制说明 (25)
十三、评估报告日 (26)
十四、签字盖章 (26)
资产评估报告书附件 (27)
声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
中粮地产(北京)有限公司拟收购
北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司所持有的北京中粮万科房地产开发有限公司部分股权项目
资产评估报告书
中企华评报字[2010]第432号
摘要
重要提示
以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的全面情况，应认真阅读资产
评估报告书全文并关注报告书特别事项说明部分。
中粮地产(北京)有限公司拟收购北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司所持有的北京中粮万科房地产开发有限公司部分股权。为此，需对该经济行为所涉及的北京中粮万科房地产开发有限公司的股东全部权益进行评估，为本次经济行为的实现提供价值参考依据。
北京中企华资产评估有限责任公司接受中粮地产(集团)股份有限公司委托，根据国家有关资产评估及企业价值评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，按照公认的资产评估方法，对纳入评估范围北京中粮万科房地产开发有限公司的股东全部权益进行了评估。在评估过程中，北京中企华资产评估有限责任公司评估人员对被评估单位进行了资产清查，对企业提供的法律性文件、会计记录及其他相关资料进行了验证审核，期间还进行了必要的专题调查与询证。在此基础上分别采用资产基础法、收益法对被评估单位股东全部权益在评估基准日所表现的市场价值进行了评估。
本次评估采用的价值类型为市场价值。根据评估对象特点，本报告最终采用资产基础法的评估结果作为最终评估结果。根据上述评估工作，得出如下评估结论：
在评估基准日2010年7月31日持续经营的前提下，北京中粮万科房地产开发有限公司涉及本次经济行为范围内的账面总资产为593,518.11万元，
总负债为514,903.86万元，净资产为78,614.25万元(业经利安达会计师事务所有限责任公司审计)；评估后总资产为596,082.76万元，总负债为514,903.86万元，净资产为81,178.90万元；净资产评估增值2,564.65万元，增值率3.26%。具体评估汇总情况详见下表：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率%
A B C=B-A D=C/A*100%
一、流动资产 1 593,515.97 596,080.63 2,564.66 0.43
二、非流动资产 2 2.14 2.13 -0.01 -0.27 其中：长期股权投资 3 0.00 0.00 0.00 投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00
固定资产 5 2.14 2.13 -0.01 -0.27 在建工程 6 0.00 0.00 0.00
无形资产7 0.00 0.00 0.00
其中：土地使用权8 0.00 0.00 0.00
其他非流动资产9 0.00 0.00 0.00
资产总计10 593,518.11 596,082.76 2,564.65 0.43
三、流动负债11 514,903.86 514,903.86 0.00 0.00
四、非流动负债12 0.00 0.00 0.00
负债总计13 514,903.86 514,903.86 0.00 0.00 净资产14 78,614.25 81,178.90 2,564.65 3.26
本报告所揭示的评估结论仅对中粮地产(北京)有限公司拟收购北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司所持有的北京中粮万科房地产开发有限公司部分股权项目有效，评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。
中粮地产(北京)有限公司拟收购
北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司
所持有的北京中粮万科房地产开发有限公司部分股权项目
资产评估报告书
中企华评报字[2010]第432号
中粮地产(集团)股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据相关法律、法规和资产评估准则，按照必要的评估程序，采用资产基础法、收益法，
对中粮地产(北京)有限公司拟收购北京中粮万科假日风景房地产开发有限
公司所持有的北京中粮万科房地产开发有限公司部分股权事宜所涉及的北
京中粮万科房地产开发有限公司股东全部权益在2010年7月31日的市场价
值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者
(一)委托方
1.企业名称：中粮地产(集团)股份有限公司
2.住所：广东省深圳市宝安区新城二区湖滨路
3.办公地址：广东省深圳市福田区福华一路1号大中华国际交易广场35层
4.法定代表人：孙忠人
5.总股本：181373.1596万元人民币
6.公司类型：股份有限公司（上市）
7.经营范围：房地产开发经营、国内商业、物资供销业、建筑技术咨询、进出口贸易。主营业务：商品房开发、物业租赁、来料加工业等。
(二)产权持有者
1.企业名称：北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司
2.注册地址：北京市丰台区田各庄村北商业房A排10号
3.注册资本：83000万元（实收资本：83000万元）
4.法定代表人：孙忠人
5.公司类型：有限责任公司
6.经营范围：房地产开发；销售自行开发的商品房；物业管理。
7.企业概况：
北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司系由北京万科企业有限公司（甲方）与中国粮油食品(集团)有限公司（乙方）共同投资成立的有限责任公司，成立于2006年5月15日，各方股东出资比例如下：序号股东名称出资数额(万元) 出资比例(%)
1 中国粮油食品(集团)有限公司（甲方）41500 50%
2 北京万科企业有限公司（乙方）41500 50%
(三)被评估单位
1.企业名称：北京中粮万科房地产开发有限公司
2.注册地址：北京市房山区长阳镇阳城环路22号东侧1号楼509室
3.注册资本：80000万元
4.法定代表人：孙忠人
5.公司类型：有限责任公司
6.经营范围：许可经营项目：无
一般经营项目：房地产开发；销售自行开发的商品房；自
有房屋物业管理。
7.企业概况：
北京中粮万科房地产开发有限公司成立于2009年11月03日，由股东北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司出资组建，注册资本为80000万元人民币。
8.公司采用的主要会计政策及资产、经营情况
(1)会计期间
本公司自每年公历1月1日起至12月31日止为一个会计期间。
(2)记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
(3)会计计量属性
本公司对会计要素计量时，一般采用历史成本。
(4)应收款项坏账的核算方法
期末对于单项金额重大的（一般为500万元以上）非关联方单位的应收款项，单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。对于单项金额非重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起，按账龄划分为若干组合，再按这些应收款项组合在资产负债表日余额的一定比例计算确定减值损失，计提坏账准备。
(5)存货核算方法
①存货分类：本公司存货分为：开发产品、开发成本、库存商品、原材料、低值易耗品等。
②存货的取得按实际成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其他成本。发出库存商品、材料的成本按加权平均法计算确定；发出开发产品的成本按个别计价法计算确定；包装物、低值易耗品采用一次转销法进行摊销。
③存货的盘存制度：本公司存货数量的盘存方法是永续盘存制。
④房地产开发成本
开发成本采用实际成本核算，包括前期费、土地费、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发项目采用个别计价法核算。开发成本在竣工并取得相应证明后将其成本转入开发产品。
开发产品采用实际成本核算，销售时按个别计价法结转其成本。
(6)固定资产及其累计折旧的核算方法
①固定资产的确认条件
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有
的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，固定资产才能予以确认。
②固定资产计价
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
③固定资产分类及折旧政策
本公司采用年限平均法计提折旧。本公司对未计提减值准备的固定资产，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值计提折旧，本公司确定各类固定资产的年折旧率如下：
固定资产类别预计净残值预计使用寿命年折旧率房屋及建筑物5% 20－40年 2.4%—4.75% 机器设备5% 10年9.5% 交通运输设备5% 5年19% 房屋装修0% 5年20% 其它固定资产5% 5年19%
(7)收入确认原则
公司按以下规定确认营业收入实现，并按已实现的收入记账，计入当期损益。
①房地产销售收入：
房地产销售在房地产完工验收合格，签订了销售合同，及取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明，达到可交付使用状态，在合理的期限内已向购买方发出书面交房通知；履行了合同规定的义务，并符合销售商品收入确认的其他条件时确认收入的实现。
②商品销售收入：
公司已将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，公司不再对该商品实施与所有权相关的继续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该商品有关的成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
(8)税项
税（费）种计税（费）依据税（费）率
企业所得税应纳税所得额25％
营业税房地产销售收入等5%
城市维护建设税已交流转税额5％
土地使用税占地面积 1.5-30元/平米
教育费附加已交流转税额3％
土地增值税房地产销售收入-扣除项目金额按超率累进税率
9.近年资产、经营状况
历年资产负债情况表
金额单位：万元资产2009年12月31日2010年7月31日
流动资产合计485,811.38 593,515.97 非流动资产合计0.00 2.14 资产总计485,811.38 593,518.11 流动负债合计405,803.53 514,903.86 非流动负债合计0.00 0.00 负债合计405,803.53 514,903.86 所有者权益合计80,007.85 78,614.25
历年损益情况表
金额单位：万元项目2009年11月-12月2010年1-7月
营业收入0.00 0.00 减：营业成本0.00 0.00 营业税金及附加0.00 0.00 营业费用0.00 1,050.27 管理费用 5.97 329.31 财务费用-16.43 11.71 资产减值损失0.00 2.32 加：投资收益0.00 0.00 利润总额10.46 -1,393.60 净利润7.85 -1,393.60
(四)其他评估报告使用者
其他报告使用者为与经济行为相关的国有资产监管部门、政府审批部
门及行业协会等。
二、评估目的
中粮地产(北京)有限公司拟收购北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司所持有的北京中粮万科房地产开发有限公司部分股权。为此，需对该经济行为所涉及的北京中粮万科房地产开发有限公司的股东全部权益进行评估，为本次经济行为的实现提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象：评估对象为北京中粮万科房地产开发有限公司的股东全部权益。
(二)评估范围：评估基准日北京中粮万科房地产开发有限公司的全部资产及负债。包括流动资产（含存货开发成本）、非流动资产（包括电子设备）以及流动负债等。评估基准日账面资产总额593,518.11万元，总负债为514,903.86万元，净资产为78,614.25万元(账面值业经利安达会计师事务所有限责任公司审计)。
纳入评估范围的资产与委托方及被评估单位提供的资产范围一致。
四、价值类型及其定义
本次评估是在持续经营假设前提下，所选用的价值类型为市场价值。
市场价值是自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目评估基准日是2010年7月31日。
一切计价标准均为基准日有效的价格标准，所有资产均为基准日实际
存在的资产。
此基准日是由委托方、财务顾问、律师、审计师及评估师结合此次的经济行为实现的进度，共同讨论后确定的。
六、评估依据
我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：
(一)行为依据
北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司第二届董事会第三次会议决议
(二)法规依据
1.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过)；
2.《企业国有资产监督管理暂行条例》(中华人民共和国国务院令第378号)；
3.《企业国有产权转让管理暂行规定》(国务院国有资产监督管理委员会令第3号)；
4.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委员会令第12号)；
5.《国有资产评估管理办法》(中华人民共和国国务院令第91号)；
6.《国有资产评估管理办法施行细则》(原国家国有资产管理局国资办发(1992)36号)；
7.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国务院国有资产监督管理委员会国资产权[2006]274号)；
8.《中华人民共和国公司法》(2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订)；
9.国务院国资委和财政部联合发布的《关于企业国有产权转让有关事项
的通知》(国资发产权[2006]306号文件)；
10.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资产权[2009]941号)；
11.财政部财会[2000]25号文《企业会计制度》；
12.财政部财会[2001]43号文《实施《企业会计制度》及其相关准则问题解答》；
13.财政部令第33号和财会[2006]3号下发的《企业会计准则》；
14.有关其他法律、法规、通知文件等。
(三)准则依据
1.财政部关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》的通知(财企[2004]20号)；
2.中国注册会计师协会《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号)；
3.中国资产评估协会《企业价值评估指导意见(试行)》(中评协[2004]134号)；
4.中国资产评估协会关于印发《资产评估准则--评估报告》、《资产评估准则–评估程序》、《资产评估准则–业务约定书》、《资产评估准则–工作底稿》、《资产评估准则–机器设备》、《资产评估准则–不动产》和《资产评估价值类型指导意见》等7项资产评估准则的通知(中评协[2007]189号)；
5.中国资产评估协会关于印发《企业国有资产评估报告指南》的通知(中评协[2008]218号)；
6.《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001)；
7.《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)。
(四)产权依据
1.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等；
2国有建设用地使用权出让合同；
3.设备购臵合同、发票等。
(五)取价依据
1.国家宏观经济、行业、区域市场及企业统计分析数据；
2.公司提供的以前年度的财务报表、审计报告；
3.公司有关部门提供的未来项目开发、经营计划、措施等；
4.公司提供的未来年度预测损益表、资产负债表；
5.公司提供的项目可行性研究报告及市场调查报告；
6.公司提供的项目投资概算资料；
7.公司提供的部分房屋销（预）售合同复印件；
8.公司提供的工程相关资料；
9.2010年7月《UDC联合商情》；
10. 中国人民银行2010年7月31日外汇汇率及贷款利率；
11.WIND资讯；
12.本评估机构积累的相关估价信息资料；
13.评估人员现场勘察记录及收集的其它相关估价信息资料。
(六)参考资料及其他
1.被评估单位提供的资产评估明细表和调查表；
2.《资产评估常用数据与参数手册》；
3.被评估单位提供的评估基准日会计报表；
4.利安达会计师事务所有限责任公司出具的审计报告；
5.国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料以及评估机构收集的其他有关资料。
七、评估方法
按照《资产评估准则—基本准则》，需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。根据国资委产权[2006]274号文《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》，
―涉及企业价值的资产评估项目，以持续经营为前提进行评估时，原则上要求采用两种以上方法进行评估，并在评估报告中列示，依据实际状况充分、全面分析后，确定其中一个评估结果作为评估报告使用结果。‖资产评估通常采用的评估方法有三种，即市场法、收益法和成本法（资产基础法）。对于本评估项目，由于类似的交易案例资料缺乏，市场法难以有效实行。因此采用资产基础法和收益法对纳入评估范围的被评估单位进行整体评估，并根据分析确定各单位最终评估结果。具体方法分述如下：
A.资产基础法
(一)关于流动资产的评估
1.对于货币资金的评估，评估人员通过对申报单位评估基准日库存现金进行盘点和对银行存款余额调节表进行试算平衡，核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估价值。
2.对于其他应收款等往来款项，评估人员通过核查账簿、原始凭证、核对询证函，在进行经济内容和账龄分析的基础上，按预计可收回金额确定评估值。
3.存货
存货全部为开发成本。
考虑到项目已取得当地规划部门审定的规划建设指标，均为在建开发房地产项目，周边原有开发项目较多，可比性较强，具备选用假设开发法的条件，故选用假设开发法确定开发项目评估值。
假设开发法（剩余法）的基本原理是以房地产按规划用途、条件开发后预期可获得的价值为基础，扣除尚需支付开发成本、投资利息、销售税费及合理的续建开发利润，计算出开发项目价值。计算公式为：评估价值=税前评估价值-所得税
税前评估价值=开发后房地产价值-后续开发成本-销售费用-管理费用-销售税金及附加-土地增值税-投资利息-投资利润
具体测算步骤
a.调查待开发房地产的基本情况；
b.选择最佳的开发利用方式；
c.估计开发建设期；
d.预测开发完成后的房地产价值；
e.估算开发成本、投资利息、销售税费、开发利润；
f.确定开发成本评估值。
(二)关于机器设备的评估
根据企业提供的机器设备明细清单，进行了核对，做到账表相符，账物相符。在此基础上，组织人员对主要设备进行了必要的现场核实。
纳入评估范围的机器设备均为电子设备，主要采用重臵成本法进行评估。
评估值=重臵全价×综合成新率
1.设备重臵全价的确定
重臵全价主要是由评估基准日购臵价构成，设备购臵价格的确定主要通过市场询价取得，为不含税购臵价。
2.综合成新率的确定
根据设备的工作环境、运行状况、故障情况、维修保养等多方面情况，并考虑设备的已使用年限等因素，综合确定该设备的尚可使用年限，并根据以下公式确定综合成新率：
年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
3.评估值的确定
将重臵全价和综合成新率相乘，得出评估值。
评估值=重臵全价×综合成新率
(三)关于负债的评估
评估人员对相关的文件、合同、账本及相关凭证进行核实，确认其真实性后，在考虑基准日应付利息基础上确定评估值。
B.收益法
(一)评估模型
本次收益法评估模型选用企业自由现金流。
企业整体价值=企业自由现金流量折现值+溢余资产价值+非经营性资产价值+长期投资价值
股东全部权益价值=企业整体价值-有息债务
有息债务：指基准日账面上需要付息的债务，包括短期借款、一年内到期的长期借款、长期借款、应付债券等。
(二)参数选取
1.预测期和收益期的确定
对于房地产开发企业，明确的收益预测期限根据基准日正在开发或即将开发(基准日已有规划建设方案的空地)的开发建设期(含销售期限)确定为明确的预测期限。
由于企业对基准日正在开发或即将开发(基准日已有规划建设方案的空地)的项目开发完成后，在评估基准日管理层及评估师均无法判断企业未来将在什么地方获得什么样的土地开发什么样的项目，因此本次按有限年期即基准日已有的项目开发期为收益期。
2.自由现金流量的确定
本次评估采用企业净现金流，现金流量的计算公式如下：
(预测期内每年)企业净现金流量=现金流入-现金流出
(预测期内每年)自由现金流量=销售收入-开发成本-主营业务税金及附加+其它业务利润-期间费用(管理费用、营业费用)+营业外收支净额-所得税+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额
3.预测期末终值
收益期为预测期，终值按预测期末回收资产确定。
4.折现率的确定
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流量，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）。
公式：WACC=Ke×E/(D+E)+ Kd×D/(D+E)×(1－T)
式中：
Ke 为权益资本成本；
Kd为债务资本成本；
D/E：根据市场价值估计的被估企业的目标债务与股权比率；
T：企业所得税率；
其中：Ke = Rf+β×RPm+Rc
Rf=无风险报酬率；
β=企业风险系数；
RPm=市场风险溢价；
Rc =企业特定风险调整系数。
5.溢余资产价值的确定
溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产。
6.非经营性资产价值的确定
非经营性资产是指与企业收益无直接关系的，不产生效益的资产。八、评估程序实施过程和情况
(一)接受委托
评估机构接受委托，首先进行以下工作：
1.初步了解此次经济行为及委估资产的有关情况，明确评估目的、评估对象和评估范围，与委托方共同确定评估基准日；
2.根据资产评估准则及规范要求，布臵资产评估申报表、准备资料清单；
3.按照本次委托评估资产的特点以及时间上的总体要求，制定资产评估工作计划，确定项目组成员；
(二)资产清查
在企业如实申报资产并对被评估资产进行全面自查的基础上，评估人员对纳入评估范围内的资产进行了全面清查。主要核实资产数量、使用状
态、产权及其他影响评估作价的重要因素。资产清查时间为2010年7月10日-2010年8月10日。
实物资产清查过程如下：
1.指导企业相关人员进行资产清查与收集应向评估机构提供的资料
指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的―资产评估明细表‖、―资产调查表‖及其填写要求、资料清单，细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。
2.初步审查被评估单位提供的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后，审查各类资产评估明细表，检查有无填列不全、资产项目不明确现象，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。
3.现场实地勘察
依据资产评估明细表，评估人员针对不同的资产性质及特点，采取现场盘点、询问及实地查看等不同的方法对相关资产进行了勘察。
(1)流动资产
主要对企业的实物性流动资产进行了抽查盘点，对非实物性流动资产和负债进行了清查核实。
①非实物性流动资产：对企业的非实物性流动资产进行了清查核实，主要采用核对企业财务总账、各科目明细账和会计凭证的方式，结合询证结果进行核实。对现金进行盘点，查看银行对账单和银行存款余额调节表进行核验。对债权和其他资产查阅相关合同，核实资产的真实性和准确性。
②实物性流动资产：对于存货开发成本，首先收集并核实项目规划、设计、施工等产权资料，然后对该项目现状结合付款情况做现场调查，第三调查当地房地产发展情况、价格水平等信息，对该项目周围类似物业做现场调查，了解类似物业的性质、交易情况、区域情况以及个体特征。
(2)机器设备类
①为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点及资产评估申报明细表的内容，向企业有关资产管理部门及使用部门下发《机器设备状况调查表》，并指导企业根据实际情况进行填写，以此作为评估的参考资料；
②评估人员依据申报表中不同资产的性质及特点，采取不同的清查核实方法进行现场勘察，原则为覆盖各类、典型勘查。现场查阅并核对设备的名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表一致，并及时补充和完善评估明细表。同时了解设备工作条件，现有技术状况、保养情况等。
③收集设备购臵原始发票的复印件等产权材料，核实产权。
(3)负债
评估人员调查了负债的内容、形成过程，审核了基准日是否为实际存在的债务，是否有确定债权人，是否有应付利息，以确定评估值。
(4)对损益类项目的核实和了解
①收入的核实和了解
首先评估人员根据该公司所属行业的情况设计了历史数据及预测表。评估人员根据企业提供的历史数据及预测表与各年损益表、销售明细表以及主要销售合同进行核对，以了解企业申报数据的准确性，调查待售物业和待开发物业的权属情况、设计规划、开发计划、产品定位、销售营销策略，与企业讨论未来投资计划、销售进度、销售定价，并对开发项目周边区域和所在地区房地产市场进行调查，了解当地房地产行情、销售群体等信息。
②成本的核实和了解
本次评估中根据企业以前年度及现行的核算方法和制度设计了前期费用和工程成本调查表、主营业务成本历史数据及预测表。通过上述两张数据表及企业当年的主营业务成本、期初期未存货变动情况、建设承包合同约定情况对企业提供的历年成本情况进行核实和了解，并根据投资计划和
万科案例介绍
万科案例分析 一．万科简介 万科成立于1984年5月，其前身为现代科教仪器展销中心，经营办公设备、视频器材的进口销售业务，1988年改组成为股份制公司，1991年于深交所上市。万科成立之初采用的是多元化发展战略，其业务包括贸易、商业、工业制造以及大众传播等。1988年介入房地产行业，并于1992年正式确立以大众住宅为核心业务，开创了万科著名的“减法理论”，对非核心企业关停并转，逐步剥离非地产业务，2001年完成非地产业务的剥离，完成由多元化向专业化的转变，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其他区域中心城市的发展策略。同时，万科一直注重拓展公司的融资渠道，并且通过各种融资方式，筹集大量资金，迅速扩大公司规模。目前，万科已发展成为一家开发中高档城市居民住宅的房地产龙头企业。 二、万科地产多元化融资案例分析 万科地产公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性房地产蓝筹股。万科1988年进人房地产行业，至2010年末，万科的业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。本文正是以万科这一中国房地产业的标杆性企业为范例、从万科从2005 年至2010 年的融资之路，分析房地产企业融资多元化的必要性，也借此对我国房地产企业如何在竞争激烈的金融市场中融得所需资金提供一定的启示。 1．万科近年来融资行为概况 万科在资本市场的融资速度是在逐步加快的。早在2004年，万科就开始与德国银行Hypo R ealEstate Bank International(简称HI)达成合作协议，由后者出资3500万美元，双方共同在中山完成“万科城市风景花园”项目。值得注意的是，这是以外国直接投资(FD I)为名，行商业贷款之实的信贷融资。因此，万科是中国第一家取得境外贷款的房地产企业。万科于2008 年9月成功发行59亿元公司债，其额度等同于2007 万科地产年度净资产的40％。万科近几年来实施较高的转增方案而不实施送股方案，可能是出于对股东利益保护的考虑，因为转增无需纳税，而送股要按面值征收20％的个人所得税，这也体现了万科将现金股利发放和转增股本捆绑式进行的股利政策从多方面很好地支持了万科的投资和融资政策。万科在2009 年9 月15日举行的2009年第一次临时股东大会上。通过了公司09 年度公开增发不超过112 亿元的再融资方案，但截止到2010年年底，万科已经连续四年未利用股市进行再融资，尽管如此，万科公布的各项财务指标，及其不断进行的扩张之路都表明万科的资金链稳固和资金充足。2012 年初，万科向华润深国投信托融资人民币10 亿元用于东莞紫台、东莞金域华府、鞍山惠斯勒项目开发的需要。万科的融资行为进一步说明随着我国房地产调控政策的力度在加大，万科持续通过不同方式和渠道筹集资金，这也是维持资金流的顺畅周转，在未来保持竞争力的强力保障。 2.万科的融资能力分析 根据融资优序理论，企业融资来源应首选内部融资，其次债务融资，最后是权益融资。但由于我国的经济运行机制和金融市场机制的特殊性，这种由低到高的顺序融资成本策略在我国房地产业的应用性不高。2008 年我国股市大幅下挫。且在近四年来低迷不振的情况下，少有房地产上市公司再增资扩股。股市的不振更凸显出企业资本结构的重要性，因为在保持可接受的破产风险的条件下，高效的发挥企业债务融资能力对于资金密集型的房地产行业维持资本运作和资金周转而言极其关键。 （1）举债能力 房地产行业的举债能力受到诸多因素的影响，有宏观层面的因素，比如当前的经济形势、国家的政策扶持等方面；也有微观层面的因素，即就企业自身而言，如企业的声誉、社会地
万科中粮假日风景销售管理规定
万科中粮假日风景销售 管理规定 文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）
万科中粮假日风景销售管理制度 第一章管理规定 一、行政管理 （一）行为规范要求 １、行为规范 遵守国家法律、法规。 具有团队精神，友爱互助，守法、廉洁、诚实、敬业； 关心公司，热爱本职工作，遵守职业道德； 本着一切从客户角度出发为客户服务的精神，热情周到服务，帮助客户买到称心如意的房子。 以公司整体形象和利益为首要考虑因素，禁止利用公司名义谋取利益； 不得玩忽职守，违反工作纪律，影响公司的正常运行秩序； 切实服从上司工作安排和调配，按时完成任务，不得无理拖延或拒绝； 提高工作效率，发扬勤勉精神，工作认真负责； 公平竞争，不抢客，严格按照公司制度安排的接待顺序和客户认定程序进行接待。 保守公司管理及经营秘密，不可泄露本楼盘有关业务秘密及相关管理资料。 准时上班，不准迟到、早退和旷工； 不得兼职； 工作时间不得从事与工作无关的事情； 不得在工作时间从事娱乐活动，不得打牌、下棋、听随身听、玩电子游戏（玩手机）； 上班时间不得在销售大厅从事看报、喝水、吃东西、吸烟、化妆、打闹等与销售无关的事情； 不允许在办公区内高声喧哗、谈笑，不得闲聊与工作无关的事情； 不允许长时间（5分钟以上）接打私人电话； 上班之前两个小时内及上班时间不得饮酒；
任何员工、任何时候不得在售楼处打架、骂人； 员工在工作时间应坚守工作岗位；接待来访、业务洽谈等应在洽谈区进行； 随时保持前台及洽谈桌椅的整洁，每位置业顾问在客户离开后应立即清理洽谈桌面并将椅子恢复原位，保持销售大厅整洁； 下班前，应自觉清理前台及自己的办公桌，将所有文件尽数归档，并收存好自己的办公用品；桌面不得摆放与销售无关的物品；不得乱扔办公用品，经发现，以没收处理； 2、仪容仪表 2.1、男士 上班时间统一着装，保持整洁大方，工号牌要佩带在左胸前，不能将衣袖、裤子卷起。系领带时，要将衣服下摆扎在裤里，穿黑皮鞋要保持光亮。 仪容要大方，头发要常修剪，不留长发，发脚长度以保持不盖耳部和不触衣领为度，指甲要常修剪。 不得留胡须，要每天修脸，以无胡茬为合格。 上班前不吃异味食品和不喝含酒精的饮料，注意个人清洁卫生。 2.2、女士 上班时间统一着装，保持整洁大方，工号牌要佩带在左胸前，穿裙子不可露出袜口，应穿肉色袜子； 女士上班要淡妆打扮，要求粉底不能打得过厚，且要保持均匀，与其皮肤底色协调； 眼影以不易被明显察觉为宜，眼线不要勾画太重，眼眉要描得自然，原则上以弥补眉形中的轻描为主，不许纹眉或因勾描过重而产生纹眉效果； 涂胭脂以较淡和弥补脸型不足为基本标准，令人感受到青春的朝气和精神饱满；不留长指甲、不涂有色的指甲油，发式要按销售中心的规定要求，不留怪异发型，头发要梳洗整齐、不披头散发。 上班时间不准戴夸张的头饰和首饰，戴项链不外露，不准戴有色眼镜。 每日上班前要检查自己的仪表，需整理仪表时，要到卫生间或工作间，不要当着客人的面或在公共场所整理。 2.3、整体要求
万科的主张摘要
万科的主张摘抄 ——城市的住区1988~2004 万科开创了一个新时代，从尊重人出发，进而在产品上实现了对消费者价值的尊重；万科是中国的第一个引进业主自主管理小区的公司，但万科同时也是唯一坚持不做封闭小区的公司。 2002年以后，万科发展进入区域集约化阶段 “点——线——面”的发展战略，以中心城市向周围200KM半径拓展市场。 人们为了活着，聚集于城市，为了活的更好，居留于城市。 ——亚里士多德 “……许多住区项目开发时机的选择非常重要，提前两步就‘死’了，提前一步就会比较累，提前半步就会取得惊人的成功。” ——卢冰 两期楼盘价的的巨大落差，实际上带来的不仅仅是开发利润的大副降低，更使许多先期购房的入住居民对物业贬值现实无法接受，而且加上工程质量的缺陷，小区机动车停车位不足等问题……
高密度住区 采取群房与塔楼连接处大面积屋顶架空花园概念，在有限的住区规模内提供了社区内部的休闲活动区域 过滤论——伯吉斯 新住宅只能建在旧住宅的外围，并提供高收入家庭为前提分析城市住宅的一系列现象和过程。越是新主房离城市中心越远，越为高收入家庭使用；类推，最贫穷的家庭则主在最靠近中心的最老的住房中，直到城市中心那些最陈旧的住房逐渐被遗弃被拆毁后由“中心商业区”的办公和商业设施取代。 人们选择住宅的过程也是对城市居住环境的“用脚投票”过程 “社会聚集”——吸引相同需要的人聚集 ——艾伦·W·伊文思《城市经济论》
地价——实际上是一种分配工具，按“最高租金原则”对城市土地进行分配，因此，地价可谓城市空间结构的天然规划师 万科对于土地储备的原则： 即使不增值，也至少保值。因此会选择“未来肯定会有增殖的空间。” 区位影响： 第一，符合政府对于城市规划的要求 第二，尽量与挂运系统相关联，还要从多要素结合的角度进行优势整体和分析匀质城市 景观的实用性和可参与性 泛会所 深圳金色家园项目建设用地十分有限，为采用半围合布局，为保证顺利开发建设而实现较大的容积率；2为获得良好住宅朝向同和小区中心花园的完整性，营造宁静舒适的环境，同时，为解决建成区绿化活动场地有限问题，结合绿化景观的组织，提出“泛会所”概念
万科中粮假日风景规划项目售楼部保安,保洁服务规范标准
万科中粮假日风景项目售楼部保安、保洁服务标准 第一节保安员管理 保安管理目的：保证示范区的安全，维持售楼大厅秩序。 保安管理标准 （一）仪容仪表 1、服装： ?各岗位员工必须着本岗位制服上岗，着装统一。 ?制服应勤洗勤换，确保制服的干净、整洁、无污迹、油渍。 ?制服应平整、挺括、无皱褶。 ?制服应完好无损、不开线、不掉扣。 ?制服应扣好扣子，不得翻起衣领，不卷起制服袖子、裤脚。 ?按规定佩戴帽。 ?按规定打领带、扎腰带。 ?员工上岗须穿黑色袜子并将其拉展。 ?下班后不得穿制服回家。 2、服务铭牌：
?员工上岗须戴铭牌，统一戴在左胸，位置与地面平行，不得歪斜。 ?铭牌应字迹清晰、完整。 3、个人卫生： ?员工上岗前应整理个人卫生，做到整洁、干净、无异味。 ?员工不得留长指甲，保持指甲干净。 ?男性员工不得留长发，小胡子，长鬓角。女性员工不留奇异发型，发型应美观大方、整洁。 4、饰物： ?员工上岗可戴饰物手表，结婚或订婚戒指。 ?员工上岗不得戴贵重戒子、耳环、手镯、项链。 （二）形体动作 1、站姿： ?站立服务采用跨立式。 ?站姿应优美，精神饱满，表情自然，面带微笑。 ?站立时应两眼平视或注视服务对象，不斜视客人或东张西望。 2、走姿： ?行走时动作文雅，面带微笑，自然大方。 ?两眼平视，正对前方，身体保持垂直平稳，不左右摇晃，无八字罗圈腿。 ?步速适中，（每步45cm，每分钟90步），注意前方。与客人相交时，微笑问好，侧身让道。 ?引导客人行进时，主动问好，指示方向，走在客人右前方1.5－2步距离处，身体略为
侧向客人。 ?行进中与客人交谈，应走在客人侧面0.5步处或基本与客人保持平行，转弯先向客人示意指示方向。 3、坐姿： ?当班或与客人交谈需坐下时，坐姿平稳、端庄、自然、面带微笑。 ?两脚并齐，两手垂于体侧或放在两腿上，重心垂直向下，双肩平稳放松。 ?坐下服务或与客人交谈时，两眼注视客人，精力集中，不斜视客人。 4、手势： ?为客户服务或与客户交谈时，手势正确，动作优美、自然、符合规定。 ?手势幅度适中，客人易于理解，不会引起客人反感或者误会。 ?使用手势时，尊重客人的风俗习惯，注意同语言结合，不用可能引起客人反感的手势。 （三）服务质量 1、主动热情、用户至上： ?牢固树立用户至上，用户满意第一的观念，以高度的责任心对待本职工作。 ?想用户之所想，急用户之所急，服务于用户开口之前。 ?注重礼貌，态度和蔼，待客诚恳，一视同仁。 2、耐心周到，体贴入微： ?服务有耐心，不急躁、不厌烦、操作认真。 ?不怕麻烦，有忍耐精神，忍辱负重，一视同仁。 3、礼貌服务，举止文雅： ?注重仪表仪容，感观庄重、大方。
万科集团房地产开发全套流程(内部培训资料)
第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (9) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (9) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (10) 第三章土地使用权取得流程 (10) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (11) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (12) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (13) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (14) 第四章房地产开发阶段 (14) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (14) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (14) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (15) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (15) 第五章项目建设阶段 (16) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (16) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (18) 第六章销售经营阶段 (19) 第七步销售经营阶段的法律程序 (19) 第七项销售经营阶段的相关税费 (20) 第七章物业管理 (21) 第八步物业管理阶段的法律程序 (21) 第八项物业管理阶段的相关税费 (21) 附录：房地产开发专业术语 (21) 第一节面积类 (21) 第二节价格类 (24) 第三节实务类 (26) 第四节管理政策类 (36)
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。
万科房地产策划全流程
万科房地产策划全流程 导读:房地产策划就是一个项目的主心骨,房地产策划的流程决定了项目营销工作开展的方式,本文分享给大家万科房地产策划的全流程,瞧瞧大型房企的策划就是怎么做的。 前期策划阶段 前期策划的整体流程 一、可行性研究阶段 1、市场分析 2、市场预测 3、收入、成本、费用预测 4、财务评估 5、敏感性分析 6、盈亏平衡分析 7、风险评估
二、项目研究 1、宏观环境分析:经济环境、房地产市场环境、结论(发展趋势) 2、项目价值分析:区位价值、项目资源 3、竞争环境:同区位、同类型、同价位竞争项目,经典楼盘、成功案例 4、潜在客户分析:研究对象、研究内容(得出调研结论) 三、项目定位 1、SWOT分析:优势、劣势、机遇、挑战 2、客户定位:客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位 3、产品定位:内容、策略 4、价格定位:竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景 5、经济效益分析:开发商、小业主 四、市场推广 1、卖点提炼:地段、产品、附加值 2、项目总体形象设计:形象支撑要素、形象表现要素 3、推广费用预算: 4、现场包装方案: 5、制定销售策略:销售时机、销售次序、销售目标 6、制定推广策略:低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格 7、营销工作总体时间: 前期策划分阶段 一、可行性研究 1、可行性研究的定义:可行性研究就是指在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。 2、可行性研究的作用: ★就是项目投资决策的依据。
★就是筹集建设资金的依据 ★就是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据★就是编制下阶段规划设计的依据 3、可行性研究的内容: 二、项目研究 项目研究的目的:
北京四中房山校区
北京四中房山校区（Garden School）- 李虎（OPEN建筑事务所） 点击图片可在当前页面查看大图（部分图片较大，可能需要等待片刻） 本案例含有子案例（+ 1）：1.北京四中房山校区最新实景照片（Beijing No.4 High School Fangshan Campus）- OPEN Architecture 项目档案： 建筑设计： OPEN建筑事务所 项目名称：北京四中房山校区（Beijing No. 4 Middle School Fangshan Campus）（北京四中长阳校区） 甲方: 北京中粮万科房地产开发有限公司 主要建筑师：李虎，黄文菁 地址：北京市房山区长阳镇 设计时间：2010-2014 完工时间：2014 占地面积：45,332平方米 总建筑面积：51,000 平方米 节能顾问：清华大学建筑节能研究中心 合作设计院：北京建筑设计院四所 项目简介： OPEN在2010年应邀参加万科集团组织的北京四中房山校区项目的竞赛并获胜。项目已于2014年8月31日举行落成暨开学典礼。该校区占地约45,000平米，建筑面积51,000平米，为36班完全中学，包括大礼堂、食堂、体育馆、图书馆、游泳馆、宿舍等完备的配套设施,将成为国内第一个绿色三星认证的中学建筑。 设计理念： 四中校园的设计来源于对中国教育现状的深入调研和反思。我们提出了一系列可实施的设计策略，在丰富的自然形态和多层次的社交空间之间，构筑愉悦而且高效的教学环境。 在能源危机、全球变暖、灾害频发的宏观背景下，让我们的年轻一代学会尊重自然，与自然和谐共处，已是刻不容缓的议题。新学校的设计将教室和实验室等普通教学空间架空于地面以上，排列在根茎状的空间组织结构内，构成高效联接的教学空间，
E物业赴雅居乐物业、万科物业参观学习心得体会
E物业赴雅居乐物业、万科物业参观学习心得体会 E物业赴雅居乐物业、万科物业参观学习心得体会提要：为了学习借鉴优秀物业管理企业的成功经验，提升物业服务水平，3月1日、2日，我司组织公司管理人员前往雅居乐物业、万科物业、E城物业、E物业（假日广场）参观学习 物业论文 E物业赴雅居乐物业、万科物业参观学习心得体会 为了学习借鉴优秀物业管理企业的成功经验，提升物业服务水平，3月1日、2日，我司组织公司管理人员前往雅居乐物业、万科物业、E城物业、E物业（假日广场）参观学习。 3月1日上午9点30，E物业人员一行18人抵达雅居乐物业E新城办公地点。雅居乐物业总经办的王振海主任首先接待了我们，他简单介绍了雅居乐物业的基本概况、组织结构、发展史以及所取得的成绩等。随后z主任和客服部的z带领我们先后参观了E新城小区物业服务中心及小区现场，E新城的部分部门负责人认真讲解了各部门的职能，介绍了各自在从事物业管理多年来的经验，并与我们进行了交流。期间雅居乐物业的z总在百忙之中会见了“老下级”——公司的z总，叙旧之余对E物业的成长表示关心并给予指导，对参观学习人员的到访表示热烈欢迎。 随后，我们与老朋友E物业的z总及假日广场的z经理联络，分别参观了E物业的E 城项目和E物业的假日广场项目。E城项目的z经理和假日广场项目的z经理热情接待了我们，详细介绍了所在项目的物业管理现状，人力资源状况，以及公司发展历程、企业文化、经营管理理念和团队协同精神等相关经验。 3月2日，我们一行人员参观了万科城市风景花园。在万科物业的接待室，万科物业的z总经理、E经理及z经理专门接待了我们，为我们介绍了万科物业服务的一些经验与心得。随后，在z经理及z经理的带领下，我们在万科城市风景花园小区内，详细参观了万科物业在社区公共设施管理、公告栏、服务增值等许多细节之处，万科物业对细节的精益求精及致力于标准化流程的管理给参观人员留下了深刻的印象。 通过参观学习，使我们对物业管理有了更加直观的认识。深刻地认识到物业管理的艰巨性和物业工作的繁琐性、细致性，以及加强与优秀物业管理服务企业的交流学习的必要性。此次参观学习，对下一步E物业的服务工作开展有着深远的指导意义；另一方面，使我公司管理人员更清晰、直观地看到了我们与行业领跑者的差距，也看到了努力的方向和目标。 在此次的参观学习活动中，雅居乐物业的z总、z主任、z；E城物业的z总、z经理；假日广场的z经理；万科物业的z总经理、E经理、z经理、z主管等热情地接待了我们并给予我们许多业务指导及帮助，E团队的全体员工在此对他们表示最诚挚的谢意！ 在E新城，我们着重参观了雅居乐物业规范的服务流程及细节管理等，匆忙当中忘记了和热情接待我们的z主任及z合影，希望下次能补上。 醒目的标示 E城的外立面 在万科的接待室，z总经理、E经理、z经理、z主管热情地接待了我们并给我们讲解万科的E经理已经是第二次热情接待我们，临别留影，我们真的是万分感谢！ E市E物业管理有限公司 物业论文
万科户型精装修材料配置标准
北京万科户型精装修材料配置标准
标准化分级资料 ——假日风景C区 一、材料部品清单 一级清单：按系统分类、产品名称、品牌、规格、索引（完成） 二级清单：按功能间分类对各系统产品详细解释、安装位置、定位尺寸、产品信息（名称、品牌、型号、规格、照片、价格）、数量、 三级清单：组装产品具体材料、五金清单 1、橱柜材料清单 2、更衣柜材料清单 3、水盆柜材料清单 4、玄关柜材料清单 5、家政储藏柜材料清单 6、户内门清单 7、石材清单 二、设备定位清单 三、设计标准清单-配节点图 四、紫台、假日对比清单 五、按功能间分析成本测算权重 六、建筑图纸同现场尺寸对比清单 七、户型比例清单
一、基本信息 (2) 户型单元 二、建筑单元平面 (3) 三、精装户型平面 (4) 四、户型分析 (4) 五、户型数据 (5) 六、样板间照片…………………………………………………………………………………..6-8 材料部品单元 七、装修主材……………………………………………………………………………………9-18 八、设备、家电………………………………………………………………………………...19-21 九、电气、智能化……………………………………………………………………………..22-24 十、家具系统...............................................................................................25-32 十一、卫浴系统.........................................................................................33-35 十二、门窗五金 (36) 图纸资料单元 十四、条件图………..……………………………………………………………………………37-41 十五、节点详图…………………………………………………………………………………42-44 十九、交房标准…………………………………………………………………………………45-46
万科地产新版开发报建流程及细则(精华资料125页)
开发报建流程及细则
目录 第一章开发中心职能概述 (2) 第二章规划建设工程类 (3) 第一节规划建设项目的主要内容概述 (4) 第二节规划报建工作程序及流程 (6) 第三节规划建设项目的工作要点及注意事项 (55) 第四节绩效考核标准 (59) 第三章用地类 (60) 第一节阶段性程序简述 (60) 第二节工作重点事项 (63) 第三节相关工作办理程序 (67) 第四章配套类 (93) 第一节阶段性程序简述 (93) 第二节工作重点事项 (95) 第三节相关业务办理程序 (98)
第一章开发中心职能概述 一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及的政府职能部门较多，包括有市（区）规 划局、市建委（区建设局）、市（区）国土房管局、市（区）质监站、市（区）安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司（区供水所）、市（区）供电局、市政园林局、环卫局、电信局、邮政局、环保局、区公安分局、公安消防局、卫生防疫站、人防办、地名办等政府职能部门。 二、根据主要涉及的政府部门划分，开发中心开发报建体系划分为三大类： （一）规划建设工程类： 主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作，规划报建主要包括：建设项目预审选址、申请规划设计要点、申领总平面及修建性详细规划的批复、办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领《建设工程规划许可证》。 规划报建阶段完成后，办理建设工程施工手续，主要包括：申领建设工程施工监理邀请招标核准书、办理施工监理招标工作、缴交劳保金、申领余泥排放证、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续，最后申领《建筑工程施工许可证》，完成建设工程的施工手续。同时办理商品房预售等手续 建设工程竣工后，要进行各项验收手续，包括规划验收，取得《建设工程规划验收合格证》，办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收，收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。最后办理商品房的确权。 （二）用地类： 主要负责办理房地产开发项目用地手续的办理，包括建设用地的预审、报批手续，建设用地的拆迁补偿、有偿使用等手续，取得《建设用地批准书》及《国有土地使用证》等有关证照。 （三）配套类： 主要负责办理房地产开发项目配套设施的报批工作，包括施工现场通水、通电、通路的报批，各期工程管线施工的报批和验收，小区命名和通邮的申报，公建配套用房的移交等。
嘉年华-万科假日风景五一活动方案
春暖假日邂逅风景 ——万科假日风景“五一假日嘉年华”活动方案1、活动目的： 万科假日风景售楼处开放伊始，借五一假期，组织嘉年华活动，邀约老客户，吸引新来访，为项目积蓄更多的客户。 2、活动时间： 2011年4月30日—5月2日 3、活动地点： 万科假日风景售楼处 4、参加人员： 由于4月16日组织售楼处试运营，4月23日组织售楼处及样板间开放活动，已经有过客户邀约，短时间内再次邀约易使客户出现逆反情绪，因此五一活动不建议大规模邀约老客户。活动信息以普发短信的形式传播，短信发送范围建议为福山区，开发区。短信数量为30万。通过对前期短信反馈效果的评估，那些人群的来电效果较好，建议发送此批人群。 从售楼处试运营之后的来访情况评估，每天的平均来访量大约在243组。五一期间配合活动的宣传，预计到访量可达到200组。基于此，预计来访人数为：500人预计来访人数为：200组（4.30日）200组（5.1日）100组（5.2日）. 附：近期每天来访客户数量表 日期新到访电转访复访看房团合计 ** 276 149 179 604 ** 36 104 30 103 273 ** 30 1 1 32 ** 54 3 1 58
** 58 6 68 132 ** 55 0 55 110 ** 56 2 50 108 ** 56 378 108 542 ** 24 276 45 59 404 ** 55 19 99 173 合计700 938 636 162 2436 5、邀约方式： 短信邀约： 4月29日针对福山区选定人群发送邀约短信，告知周末现场将举办“春暖假日邂逅风景”五一假日嘉年华活动，邀约客户到访参与，为销售卖场聚集人气。 短信内容（待会议确定）： 你想亲手制作剪纸吗，你想亲手造型风筝吗？万科假日风景五一假日DIY系列活动热情来袭，情动五一，让我们一起DIY 6458888 6、活动内容： 目前可用的活动场地为三个区域，区域一：售楼处内部，区域二：观景平台，区域三：停车通道区，建议主活动区域为区域二观景平台，售楼处内部分时段设置小型活动，保持售楼处内部的人气适中。
万科房地产集团公司全套管理制度及流程
万科房地产集团公司全套管理制度及流程 万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构及责权 3、设计管理部组织结构及责权 4、商务部组织结构及责权 5、工程管理部组织结构及责权 6、销售部组织结构及责权 7、办公室部组织结构及责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书 3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部
（1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资及开发管理 1、项目投资及开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资及开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资及开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资及开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度
中粮地产：中粮地产(北京)有限公司拟收购北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司所 2010-12-18
中粮地产(北京)有限公司拟收购 北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司所持有的北京中粮万科房地产开发有限公司部分股权项目 资产评估报告书 中企华评报字[2010]第432号 共一册，第一册 北京中企华资产评估有限责任公司 二零一零年八月二十六日
资产评估报告书 目录 声明 (2) 摘要 (3) 资产评估报告书 (5) 一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者 (5) 二、评估目的 (10) 三、评估对象和评估范围 (10) 四、价值类型及其定义 (10) 五、评估基准日 (10) 六、评估依据 (11) 七、评估方法 (13) 八、评估程序实施过程和情况 (17) 九、评估假设 (21) 十、评估结论 (23) 十一、特别事项说明 (24) 十二、评估报告使用限制说明 (25) 十三、评估报告日 (26) 十四、签字盖章 (26) 资产评估报告书附件 (27)
声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
万科集团房地产项目开发报建流程及细则
目录 第一章开发中心职能概述、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、2 第二章规划建设工程类 (3) 第一节规划建设项目得主要内容概
述、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、 、、、、4 第二节规划报建工作程序及流程 (6) 第三节规划建设项目得工作要点及注意事项………………………………、、55 第四节绩效考核标准…………………………………………………………、、59 第三章用地类…………………………………………………………………、、60 第一节阶段性程序简述、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、60 第二节工作重点事项…………………………………………………………、、63 第三节相关工作办理程序……………………………………………………、、67 第四章配套类…………………………………………………………………、、93 第一节阶段性程序简述………………………………………………………、、93 第二节工作重点事项…………………………………………………………、、95 第三节相关业务办理程序……………………………………………………、、98 第一章开发中心职能概述 一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及得政府职能部门较多,包括有市(区)规划 局、市建委(区建设局)、市(区)国土房管局、市(区)质监站、市(区)安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司(区供水所)、市(区)供电局、市政园林局、
开发商配套小学违约-请愿书模板
请愿书 尊敬的北京市级相关领导： 您们好！ 我们是中粮万科长阳半岛项目（以下简称“长阳半岛项目”或“本项目”）的业主代表，谨代表本项目近8000户业主，要求房山区教委在今年9月1日前务必解决本项目配套的北京小学长阳分校（以下简称“配套小学”）存在的不合理划片问题，保证今年及今后万科业主的京籍、非京籍适龄子女能够顺利入读配套小学。 一、事件概述： 2010年，万科开始牵头在长阳起步地区引入北京小学，并于2012年8月25日正式与西城区教委、房山区教委、北京小学三方，签署的《关于在北京长阳半岛项目引进“北京小学”的合作协议书》（见附件2），约定“北京小学属于长阳半岛教育配套”、约定“北京小学“校名等不得用于本长阳项目以外的其他项目。 北京小学长阳分校编制为6个年级、24个班、一个年级4个班、每班38人，对应长阳半岛项目（万科2009年拿地）的2.5个地块，根据2006年公布的《北京市居住公共服务设施规划设计指标》（见附件4），按照长阳半岛居民人数规划的最低配置，服务范围是长阳半岛近8000户居民。 在没有征求意见、没有任何公示的情况下，房山区教委于2013年5月22日发布“北京市房山区教育委员会关于房山CSD长阳核心区划片招生范围的意见”（以下简称“北小长阳分校2013招生意见”，见附件3），将北京小学长阳分校的划片范围从1#地、3#地南、5#地扩展为1-6#地（见附件1），除万科开发的长阳半岛（包括半岛家园、云湾家园、紫云家园）外，规定中国铁建·长阳国际城、熙兆嘉园和北京城建·徜徉集业主子女全部入学北京小学长阳分校，共计约20000户居民。
后于2015年4月30日发布“北京市房山区教育委员会关于房山长阳地区划片招生范围的意见”，引入临时划片概念，进一步扩展周边行政村（见附件1）共计11个，户数不详，规定除长阳起步区1-6#地外，西营、马厂、高岭、牛家场、保和庄的适龄新生先入学于北京小学长阳分校，搬迁后，根据搬迁位置就近入学。 导致北京小学长阳分校24个班、一个年级4个班的编制对应8000户居民规模，严重超标至20000余户居民，为后期区域内适龄儿童就学埋下隐患。 2014年，北京小学长阳分校招生为6个班，超编2个； 2015年招生班级数达10个，超编6个，编制满员； 2016年招生班级数已达14个，超编10个，入学需求人数共计530左右，其中包括约220名万科业主的子女，全体被安排进入徜徉集配套小学，经北京小学长阳分校的武校长亲口确认，将挂牌“北小长阳分校祥云校区”，班级编制36个。 二、针对以上事实，我们有以下疑问： 第一、北京小学作为长阳半岛教育配套，承载2.5个地块的入学需求，符合《北京市居住公共服务设施规划设计指标》（见附件4），房山区教委无视《北京市居住公共服务设施配置指标实施意见》，连续两次盲目增加招生片区，导致2016年不能保证万科业主的京籍、非京籍适龄子女入读配套小学的后果，其公信力何在？ 第二、房山区教委于2010年至2013年1月明确在官网多次表态北京小学长阳分校是万科的配套小学，2013年1月明确表示中国铁建·长阳国际城无配套小学（见附件7）。而不过短短几个月，2013年5月北小长阳分校2013招生意见，却推翻了自己的官方说法，把包括国际城在内的周边1-6#地划入万科配套小学，其公信力何在？以后，房山区教委的官网以及通过各媒体新闻报道明确的官方说辞，公众是否需要信赖？ 2013年7月，万科业主代表、房山区教委、万科签订三方协议（附件2），约定万科1、3、5地块的所有业主适龄子女肯定能入读3号地北小分校而非其他
万科假日风景建设工程施工合同样本
资料范本 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 万科假日风景建设工程施工合同样本 地点：__________________ 时间：__________________ 说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容
大连万科假日风景建设工程施工合同补充协议 工程地点：大连市红旗镇旅顺中路西山水库北侧 建设单位：大连万科房地产开发有限公司 承包单位： 日期： 目录 第一部分：协议书 第二部分：合同条款 定义 合同文件组成及解释次序 甲乙双方的人员、设备 甲方责任 乙方责任 工程监理 工程造价及造价结算 工期管理 质量管理 工地现场管理 工程分包管理 材料设备 工程款的核实与支付 工程竣工验收与移交 结算管理
奖励与违约金 销售配合 专利技术及特殊工艺 不可抗力 保险和担保 文物和工程障碍 违约和争议 合同解除 合同生效与终止 合同份数 其他 附件 1.附件1. 《甲方分包工程项目清单》； 2.附件2. 《零星工程单价表》； 3.附件3. 《措施项目报价表》； 4.附件4. 《甲供材料项目清单》； 5.附件5. 《关于设计变更和现场签证的协议书》； 6.附件6. 《廉洁合作协议书》； 7.附件7. 《工程质量保修协议书》； 8.附件8. 《承诺函》； 9.附件9. 《万科集团项目现场CI策划的主要内容和规定》； 10.附件10.1.《乙方管理人员名单》； 11.附件10.2.《乙方施工设备清单》； 第一部分协议书 发包方（以下简称甲方）：大连万科房地产开发有限公司
万科中粮假日风景销售管理制度
万科中粮假日风景销售管理制度 第一章管理规定 一、行政管理 （一）行为规范要求 １、行为规范 ?遵守国家法律、法规。 ?具有团队精神，友爱互助，守法、廉洁、诚实、敬业； ?关心公司，热爱本职工作，遵守职业道德； ?本着一切从客户角度出发为客户服务的精神，热情周到服务，帮助客户买到称心如意的房子。 ?以公司整体形象和利益为首要考虑因素，禁止利用公司名义谋取利益； ?不得玩忽职守，违反工作纪律，影响公司的正常运行秩序； ?切实服从上司工作安排和调配，按时完成任务，不得无理拖延或拒绝； ?提高工作效率，发扬勤勉精神，工作认真负责； ?公平竞争，不抢客，严格按照公司制度安排的接待顺序和客户认定程序进行接待。 ?保守公司管理及经营秘密，不可泄露本楼盘有关业务秘密及相关管理资料。 ?准时上班，不准迟到、早退和旷工； ?不得兼职； ?工作时间不得从事与工作无关的事情； ?不得在工作时间从事娱乐活动，不得打牌、下棋、听随身听、玩电子游戏（玩手机）； ?上班时间不得在销售大厅从事看报、喝水、吃东西、吸烟、化妆、打闹等与销售无关的事情； ?不允许在办公区内高声喧哗、谈笑，不得闲聊与工作无关的事情； ?不允许长时间（5分钟以上）接打私人电话； ?上班之前两个小时内及上班时间不得饮酒； ?任何员工、任何时候不得在售楼处打架、骂人； ?员工在工作时间应坚守工作岗位；接待来访、业务洽谈等应在洽谈区进行； ?随时保持前台及洽谈桌椅的整洁，每位置业顾问在客户离开后应立即清理洽谈桌面并将椅子恢复原位，保持销售大厅整洁； ?下班前，应自觉清理前台及自己的办公桌，将所有文件尽数归档，并收存好自己的办公用品；桌面不得摆放与销售无关的物品；不得乱扔办公用品，经发现，以没收处理； 2、仪容仪表
万科城市风景 50万平方米国际6A生活城楼书
万科城市风景50万平方米国际6A生活城楼书 作者：佚名文章来源：本站原创点击数：133 更新时间：2008-10-27 免费点此：下载地址1 下载地址2 下载地址3 万科城市风景50万平方米国际6A生活城 The international/Down-town-earth “国际6A”源于国际上城市发展新模式的新城市主义思潮 新城市主义强调: 以下内容免费阅读 万科城市风景50万平方米国际6A生活城 The international/Down-town-earth “国际6A”源于国际上城市发展新模式的新城市主义思潮 新城市主义强调: 全部城市功能包括居住、生态、健康、商业、服务和交通六方面内容 万科城市风景，50万平方米国际6A生活城，六种A级居住体验为生活带来惊喜 居住--开放的居住理念，营造和谐的友邻生活空间 生态--尊重自然的体验，诗意的栖息之地 健康--注重健康生活品质 商业--完善便利的交通网络及成熟的消费网络 服务--国际化物业管理水准，人性化的关怀之本 交通--城市与生活0距离，安居乐业就在城市中体验 院落友邻生活，不仅是院落，更是城市生活的态度。 由众多院落组成的生活城，为你展开生活新的一页…… Enter The City┃走进城市 新城市主义的最新实践-万科城市风景，由众多院落组成的生活城。 尊重传统及人性化居住模式，利用多级道路系统与城市同步发展，创新多元化的居住形态，形成适合生活的步行尺度、交流尺度及景观尺度，遵循"公共价值大于私有价值"的前提下，公共空间与私密空间和谐过渡。 Enter The Podium-housing┃走进院落 人与人，人与生活，人与自然…… 在生活城中得以和谐共处。 人类几千年沉淀下来的人文居住模式，是院落中形成的友邻生活氛围。院落生活，已经成为了居民的"第二起居室"。在院落中人与人、人与自然之间的交流，体现生活凝聚力。