2014物业管理师《物业管理实务》真题及答案

2014年物业管理师资格考试

《物业管理实务》

试卷（2014年9月7日）启用

试卷说明：

▲本卷共分为 2大题22小题，作答时间为 180分钟，总分 100 分，60 分及格。

一、案例分析选择题（共10题，每题2分，每题有1个或1个以上备选项符合题意，备选项至少有1个错项，错选、本题不得分，少选、所选的每个选项得0、5分）

案例一

甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理服务。几年来，在物业管理实践中，曾做过以下四项工作。

A、在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书

B、对部分锈蚀的给水支管及时进行更换

C、为提升小区品质，应业主要求改建了小区的

D、为解决小区移动通信信号弱的问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信基站

请回答下列问题：

1、上述各项工作中，属于物业管理早期介入范畴的为（）。

2、上述各项工作中，应经业主大会同意的为（）。

3、上述各项工作费用，可在物业服务费中列支的为（）。

4、上述各项工作费用，可使用住宅专项维修资金的为（）。

5、上述各项工作中，应由建设单位负责解决的为（）。

案例二

某住宅项目总占地面积12万㎡，建筑容积率为4.5，分两期开发。一期占地面积6万㎡，其中保障性住房建筑面积10万㎡，地下停车库与地下设备用房3万㎡，其余为商品住宅；二期建筑面积为19万㎡。

该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前应确定物业服务企业；②以邀请招标的方式选聘物业服务企业；③由建设单位与中标物业服务企业签订《物业服务合同》；④合同期拟定5年。

该项目一期全部售罄，中标的甲物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主入住手续、投入使用半年后物业费实收率只有30%左右，甲公司亏损严重。

关于未来该项目二期的物业管理工作，

请回答下列问题：

6、该项目一期商品住宅建筑面积正确的计算算式为（）。

A、6×4.5－10＝17万㎡

B、6×4.5－10－3＝14万㎡

C、12×4.5－10－19＝25万㎡

D、12×4.5－10－3－19＝22万㎡

▲注释：此题存在问题。《建筑工程建筑面积计算规范》（GB / T 50353-2005）规定：地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等)，包括相应的有永久性顶盖的出人口，应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1／2面积。可是，题目中并没有说明这个车库时2.2m以上还是在2.2米以下。因此A选项固然不对，B选项实际上也未必对。建议将来如果考分为58分-59分的同学，可以向建设部房地产业司或者人事部专业技术司投诉这个问题，可以把分要回来。

7、建设单位在一期建设收尾阶段考虑的几项内容中，错误的为（）。

A、①

B、②

C、③

D、④

8、管理该项目的物业服务企业资质应为（）。

A、一级

B、二级

C、三级

D、暂定三级

9、下列措施中，能够在短期内实现合理、有效减亏的为（）。

A、关闭公共区域照明，降低能耗

B、协调建设单位追加技防、物防等设备投入，降低管理运行成本

C、充分利用空间，在设备转换层、架空层和楼梯间等部位设置员工宿舍，降低管理运行成本

D、加大业主联络和宣传工作，提升物业费收缴力度、

10、甲公司不同意二期物业由建设单位自行组建的物业服务企业负责的正当理由为（）。

A、按照相关规定，一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施管理

B、建设单位新组建的物业服务企业不具备管理该物业的资质

C、建设单位的做法影响物业服务企业效益

D、新建住宅的建设单位，必须通过招标方式确定物业服务企业

（注：如果建设单位组建了新的物业服务企业，资质为最低等级，即三级。二期的面积为19万平方米，三级企业就可以承接。所以建设单位新组建的物业服务企业不具备管理该物业的资质，因此不能选B。）

二、案例分析题（第11至22题，共80分）

案例三

某商品房住宅小区，建筑物总面积（即专用部分面积总和）200 000㎡，有120㎡和80㎡大、小两种户型，各1000套。该小区建设单位（开发商）有10套大户型未出售，留作自用；业主张某一人购得10套大户型；其余均为一户业主一套。

该小区建设单位于2010年1月聘请了甲物业服务企业（简称甲公司）提供前期物业服务，合同期3年。2012年6月小区依法召开首次业主大会，选出了业主委员会。部分业主对甲公司的服务不满意，要求予以解聘，并推荐乙物业服务企业（简称乙公司）来管理小区。该小区业主委员会考虑到召开业主大会会议要产生一定费用，而且时间会拖延得较长，拟由业主委员会做出解聘甲公司的决议，但遭到另一部分业主反对。

2012年10月，小区召开业主大会对是否选聘乙公司进行表决，包括开发商和业主张某在内的482户大户型业主和501户小户型业主同意选聘乙公司。

请回答下列问题：

11、业主大会能否提前解聘甲公司？应该怎么做？（８分）

12、业主委员会能否直接做出解聘甲公司的决议？为什么？（６分）

13、根据2012年10月业主大会表决结果,能否做出选聘乙公司的决议?为什么?(列计算过程)(16分)

14、根据2012年10月业主大会表决结果，业主委员会下一步工作是什么？（6分）

案例四

A建设单位选聘了B物业服务企业（简称B公司）从事某住宅小区的前期物业服务，合同期限为3年。合同履行2年后，该小区召开首次业主大会，选举了业主委员会。因该小区多数业主对B 公司的工作不满，业主大会经表决决定解聘B公司，然后选聘了C物业服务企业（简称C公司）并与之签订了物业服务合同。但在C公司进场时，B公司以原合同期未到期、部分业主欠物业费为由，拒绝退出。

请回答下列问题：

15、B公司拒绝退出的理由是否成立？为什么？（4分）

16、本案例物业移交主体有哪些？正确的程序是什么？（5分）

17、如果C公司进场过程中遇到B公司不配合，你是C公司的项目经理，你怎样做？（6分）

18、B公司应如何收回部分业主拖欠的物业费？（4分）

案例五

某物业服务项目部经理的住宅小区实行物业服务收费包干制。该项目部在年底向上级公司汇报了一年来的收入如下：

①物业服务费收入5000 000元；

②电梯轿厢中设立广告收入50000元；

③为业主进行入户维修收入66800元；

④公共场地租赁收入120000元；

⑤代理业主房屋租赁收入67500元；

⑥设置快递终端设备获得场地使用费收入8600元；

⑦代收代发快递获得服务费收入38000元。

请回答下列问题：

19、上述收入中，有哪几项属于项目部开展多种经营的收入？总额是多少？（8分）

20、上述收入中，哪些收入应属于物业服务企业？总额是多少？（6分）

21、上述收入中，哪些收益应属于业主？总额不高于多少？（5分）

22、属于业主的收入应如何使用？（6分）

选择题参考答案：

1、A

2、CD

3、B

4、C

5、D

6、B

7、B

8、A

9、BD 10、AD

案例三

11、业主大会能否提前解聘甲公司？应该怎么做？（８分）

答：可以，按照《物业管理条例》的规定，前期物业服务合同期限未满，物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止，这就说明业主大会可以提前解聘甲公司。具体的做法是：业主大会就是否解聘甲公司进行表决。在解聘决定获得了建筑面积占二分之一并且人数也占二分之一以上的业主通过后，业主大会开始选聘新的物业服务企业，然后由业主委员会同新的企业签订物业服务合同。自该物业服务合同生效，前期物业服务合同终止，甲公司被解聘。

12、业主委员会能否直接做出解聘甲公司的决议？为什么？（６分）

答：不能。解聘物业服务企业是业主大会的职责，而非业主委员会的职责范围。

13、根据2012年10月业主大会表决结果,能否做出选聘乙公司的决议?为什么?(列计算过程)(16分)

答：选聘乙公司，需要建筑面积占二分之一，且人数占二分之一的业主同意。

1）人数：总业主人数=2000-10-10+1+1=1982

同意的业主人数：482+501=983=49.60%<1/2，不满足法律规定。

2）面积：总面积为200 0000平方米

同意的业主人数所的总面积：

同意选聘乙公司的482位大户型业主中，480个业主各有一套，建设单位和张某各有10套，于是他们的总建筑面积为：（480户+10户+10户）*120平方米/户=60 000平方米

小户型业主的总建筑面积为：501*80=40080平方米

（60000+40080）/200000=50.04%>1/2满足法律要求因此，表决结果没有同时满足业主人数占1/2的要求，所以业主大会不能做出选聘乙公司的决议。

（注：在得出人数不符合法律规定之后，就可以直接得出不能做出选聘乙的决议。也就是说，接下来实际上可以不再计算面积是否符合。不过如果你计算了，不会扣分，反而会给改卷老师有个好印象）。

14、根据2012年10月业主大会表决结果，业主委员会下一步工作是什么？（6分）

答：业主委员会的下一步工作：1）公示表决结果，告知业主选聘乙的决定并没有通过；2）将此次业主大会的表决过程和结果记入工作档案；3）了解业主意见，如果业主依然想更换甲公司，应该重新组织召开业主大会，对是否选聘其他候选的物业公司进行表决。

案例四

15、B公司拒绝退出的理由是否成立？为什么？（4分）

答：不成立。1）按照《物业管理条例》，前期物业服务合同未满，物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止。所以，原合同未到期并不构成拒绝退出的理由；2）对于欠费的业主，物业服务企业可以让业主委员会督促缴纳。

16、本案例物业移交主体有哪些？正确的程序是什么？（5分）

答：移交的主体分别是B公司，该小区的业主委员会和C公司。正确的程序是：先由B公司和业主委员会对物业进行查验，查验后移交给业主委员会；再由业主委员会同C公司进行承接查验，查验后将该物业移交给C公司。

17、如果C公司进场过程中遇到B公司不配合，你是C公司的项目经理，你怎样做？（6分）

答：1）先同业主委员会进行充分的沟通，获得业主委员会的全力支持；2）和业主委员会一起，B公司详细地解释B公司应该退出、应该配合入场的理由，做好疏导和沟通工作；3）如果B 公司依然执意不配合，及时和业主委员会一起上报政府有关主管部门和居委会，获取他们的帮助；4）必要时，可以报告公安机关和其他相关部门。

18、B公司应如何收回部分业主拖欠的物业费？（4分）

答：1）请业主委员会交纳；2）向法院提起诉讼；3）如果物业服务合同中有仲裁协议，或者和业主达成了仲裁一些，可以向仲裁申请仲裁；4）也可以采取协商、调解等方式。

案例五

19、上述收入中，有哪几项属于项目部开展多种经营的收入？总额是多少？（8分）

答：项目部所开展的多种经营收入是第五项“代理业主房屋租赁收入67500元”和第七项“代收代发快递获得服务费收入38000元”，总额为105500元。

20、上述收入中，哪些收入应属于物业服务企业？总额是多少？（6分）

答：属于物业服务企业的收入分别是：

第一项：物业服务费收入5 000 000元

第三项：为业主进行入户维修收入66800元

第五项：代理业主房屋租赁收入67500元

第七项：代收代发快递获得服务费收入38000元

总额为：5 172 300元

21、上述收入中，哪些收益应属于业主？总额不高于多少？（5分）

答：属于业主的收入为：

第二项：电梯轿厢中设立广告收入50 000元

第四项：公共场地租赁收入120 000元

第六项：设置快递终端设备获得场地使用费收入8600元

总额不高于：178600元。

（注：之所以说不高于，因为这些收入中，可能需要给服务服务企业一定的佣金）

22、属于业主的收入应如何使用？（6分）

答：属于业主的三项收入，都是源于物业的共用部位（公共场地）或者共用设备（电梯），所以，这些收入应该优先补充专项维修资金。除此之外，也可以由业主大会讨论决定其具体用途。